một số phương pháp xác định giá nhà đất tại hà nội

CHƯƠNG I:KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SẢN VÀ LỜI MỞ ĐẦU I- MỤC ĐÍCH NGHIÊN cứu THỊ TRƯỜNG NHÀ DAT I- KHÁI QUÁT THỊtài TRƯỜNG BAT SẢN Đất đai làVỀ nguồn nguyên quý giáĐỘNG quốc gia mỗi, yếu tố cấu sơn đất nước l thành Kháỉ nên niêmgiang thỉ trưởng bất Cùng đỏng với sán đất đai, nhà có vị trí quan trọng vớisản đờilàsống tài Nhà giaxãđình Nó đất Bấtđối động lĩnhcon vựcngười, gắn liền vớisản phát triểnnước, kinh tế hội phản độ phát triển củaxã kinh xã hội mức quốc gia, hệ nướcánh trình thành viên hội.tếLĩnh vựcvànày thểsống hiệncủa nhiều mối quan dânnước, tộc lợi ích người chủ sở hữu, nhà với lợi ích khác Lợi ích nhà đầu tư kinh doanh người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản Ớ nước ta từ chuyển sang kinh tế thị trường, hệ thống rộng lớn phức tạp Đặc biệt điều kiện kinh tế thị trường nước ta loại thị trường dần hình thành phát triển Trong thị trường nhà đất trình hình thành đồng loại thị trường thị trường nhạy cảm phức tạp Sự phát triển loại thị trường hệ quảĐể tất phân yếu loạinền tài sản xuất hàng quyền hóa sởđồng hữu người thời làtađiều chiakiện tài sản làmlàm phânhaicông loại : Bất động sản độnglao sản Thuật ngữngày bất động động sản sử động xã hội sản sâu sắc dụng rộng rãi ghi nhận hầu hết luật Ớ nhiều nước Thị trường nhà đất coi phận thị trường bất động sản giới Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết khái niệm bất nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ động sản nước có thống Mặc dù , xác định tài sản gắn liền với hàng hoá thị trường nhà đất ởtrở thành cấu thành bấtNgày độngnay, sản có khác mứcmột độ.bộ phận thiếu hệ thống loại thị trường kinh tế quốc ta trước hành sựkinh nămtế1995, hệ thống dân Nó ơcónước đóng gópban đáng vàobộ luật phátdân triển nướctrong ta thời pháp luật quản hoạtqua động kinh tế, sử dụng gianlývừa thuật ngữ bất động sản động sản Trong pháp luật kinh tế sử dụng khái niệm tài sản cố định để tài sản lưu động xác định nội hàm chúng Bộ luật dân năm 1995 phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành bất động sản động sản sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di dời học hay không Bộ luật dân phân chia tài sản thành bất động sản động sản Điều 181 luật dân nước ta định nghĩa bất động sản động sản Bất động sản loại tài sản di rời bao gồm: +Đất đai 21 +Các tài sản khác gắn liền với đất đai; +Các loại tài sản khác pháp luật qui định; Còn động sản tài sản bất động sản Bất động sản có lúc gọi nhà đất địa ốc (theo tiếng Trung Quốc phòng địa sản) Các phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà , công trình xây dựng tài sản gắn liền đất đai chủ yếu bất động sản Đăc điểm bát đỏng sán a) Bất động sản loại tài sản có vị trí cô định di chuyển: Đặc tính có tính ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư thị trường chỗ bất động sản đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí tài sản có ý nghĩa quan trọng đến giá trị bất động sản, người ta nhắc đến vị trí" tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xã hội môi trường cảnh quan hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản b) Tính bền lâu ;Đất đai thứ xem không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp, tính bền lâu bất động sản (BĐS )là tuổi thọ vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí bất động sản với tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt điều kiện thị trường trạng thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu từ BĐS Tuổi thọ vật lí dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chủ lực chủ yếu công trình bị lão hoá c) Tính thích ứng: Lợi ích công trinh sinh trình sử dụng lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng giữ lại nét đặc trưng công trình lại vừa đem lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư Việc điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng nên nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng BĐS trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc nhà có hướng nhà khác Ngoài cần ý đến ý muốn nhà đầu tư, người sử dụng, kể kiến trúc sư, người quan tâm đến tính dị biến tạo hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá nhân Do thi trường bất động sản địa vị giá trị riêng bất động sản không hoàn giống bất động sản khác e) Tính chụi ảnh hưởng sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế đời sống nhân dân,nên phủ nước quan tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế sản xuất giao dịch sử dụng BĐS.VÌ di chuyển từ thị trường sang thị trường khác thuận lợi nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi ảnh hưởng việc điểu chỉnh sách sách thuế ,đất đai, nhà ở, tiền tệ f) Tính thuộc vào lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lí chẳng hạn vào thị trường chứng khoán hay vàn2 bạc đá quí.Thế muốn đầu tư vào thị trường bất động sản phải có lực quản lí tương xứng g )Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó việc giá trị bất động sản nâng cao lên nhờ thay đổi công trình công cộng trường học, chợ, công viên điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật công trình giao thông , quy hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy dự đoán xác sở hạ tầng khu vực đầu tư phát triển bất động sản thành công lớn - Khái niêm thi trường bát đỏng sản a) Khái niệm vệ thị trường bất động sản: - Thị trường BĐS nơi người mua người bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi thăm dò mà nhận lời giải đáp điều mà bên cần r T - Nói cách ngắn gọn thị trường BĐS : + Tổng hoà giao dịch bất động sản nhà đất khu vực địa lý định, thời đoạn định; + Đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS nhà đất; - Cùng với phát triển kinh tế , thị trường bất động sản ngày hình thành phát triển Hàng hoá thị trường bất động sản loại hàng hoá đặc biệt di dời đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trường BĐS gồm thị trường nhánh Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm BĐS Căn vào thứ tự thời gian mà BĐS nhập thị trường mà người ta phân thị trường làm cấp: - Thị trường cấp I thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trường đất đai) - Thị trường thứ II thị trường xây dựng công trình để bán cho thuê - Thị trường III thị trường bán cho thuê lại công trình mua thuê II- KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRUỒNG NHÀ DAT 1- Đinh nghĩa vé thỉ trường nhà đất “ Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc định cho tồn phát triển xã hội loài người Nếu đất đai ? Tất hoạt động sản xuất, trình lao động tồn người không xảy Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài vô cần thiết Bên cạnh đó, nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức ngăn cách với môi trường bên dùng để Nhà không không gian cư trú đơn thuần, mà môi trường sống, môi trường lao động sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình, tế bào phồn vinh tiến xã hội Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản lớn mà thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Cùng với phát triển kinh tế thị trường đại, sống người dân có biến đổi chất lớn, nhu cầu nhà ngày tăng cao Vì nhà trở thành vấn đề nóng bỏng xã hội, phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, xã hội quốc gia Nhà có ảnh hưởng đến lĩnh vực đời sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hoá đến trị xã hội Như vây, thị trường nhà đất thị trường yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại hàng hoá chủ yếu thị trường nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường yếu tố nhà đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn với nhà đất để sử dụng cho mục đích khác Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm hệ thống đồng loại thị Thị trường nhà đất bắt đầu hình thành có xu hướng mỏ' rộng nước ta đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lãnh thổ đất nước Thị trường nhà đất hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch vụ gắn liền với hàng hoá Quá trình trao đổi mua bán nhà đất luôn vận động phát triển làm cho phương thức giao dịch, trao đổi nhà đất diễn nhiều dạng khác Thị trường nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác nhau, tuỳ theo số lượng, quy mô người tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin người mua người bán 2- Vai trò thi trường nhà đát Trên sở quản lý vận hành kinh tế thị trường nguồn hàng hoá nhà đất ngày phong phú đa dạng với chất lượng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân cư góp phần vào việc xây dựng phát triển đất nước Thị trường nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế-xã hội đất nước nâng cao đời sống tầng lóp dân cư Chính vậy, thị trường nhà đất phận hệ thống thị trường quốc gia, phát triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng thị trường Kinh tế quốc dân > Thị trường nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trường nhà đất, nhà kinh doanh nhà đất người tiêu dùng thực việc mua bán mình, với vai trò hàng hoá đặc biệt, đất đai nhà chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ người sang người khác Việc mua bán lại tạo khối lượng hàng hoá không cạn, cung cấp cho thị trường chuyển vốn, tăng trưởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Trong trình kinh doanh, tạo sản phẩm nhà công trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai vật hoá sản phẩm Để tiến hành trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá vật thành hình thái tiền Việc xây nhà, bán nhà chu kỳ tuần hoàn thực thông qua thị trường Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lượng thị trường Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trường nhà đất không đơn hoàn trả chi phí sản xuất, mà quy trình thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế > Thị trường nhà đất cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm hàng hoá đem bán Trong đó, người tiêu dùng sản phẩm lại cần mua loại hàng hoá họ phải tìm mua loaị hàng hoá Để giải mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi thị trường Thông qua thị trường, bên cung bên cầu thoả thuận với để giải mối quan hệ > Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thị trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu tác động tương hỗ lẫn yếu tố cung, cầu, giá Sự tồn vận động thị trường biểu vận động yếu tố không tách rời Mỗi thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi yếu tố khác ngược lại Điều làm cho doanh nghiệp áp dụng tiến khoa học kỹ thuật nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại lợi nhuận cao > Hoạt động thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai, nhà công trình công cộng sở kinh tế khác Nhờ thị trường nhà đất giải mối quan hệ lợi ích ( lợi ích Nhà nước, lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng lợi ích người lao động ) Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần bước xây dựng đồng loại thị trường kinh tế hàng hoá Thông qua hoạt động thị trường nhà đất , Nhà nước tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật sách tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trường mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu tích trữ tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất có chiều hướng gia tăng nước ta Thị trường nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nước người sử dụng đất công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu tư xây dựng bản, tận dụng phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước > Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh Khi tham gia vào thị trường, nhà kinh doanh, người sử dụng có điều kiện tiếp xúc, có mối quan hệ qua lại với nhau, tạo mở rộng quan hệ nội thị trường quan hệ với ngành, lĩnh vực khác xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị để mở rộng thị trường Nhà đất tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Vì thông qua kết kinh doanh nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân nhà ở, 3- Đăc điểm thỉ trường nhà đất Thị trường nhà đất phận chủ yếu thị trường bất động sản Thị trường nhà đất hình thành phát triển với trình phát triển hàng hoá kinh tế thị trường Thị trường nhà đất có đặc điểm sau đây: > Thị trường nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộng tất vùng đất nước Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường mang chất địa phương với quy mô trình độ phát triển khác có phát triển không vùng, cá miền điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác quy định Vì vậy, đô thị thị trường nhà đất có quy mô trình độ phát triển cao thị trường nhà đất nông thôn, miền núi, > Thị trường nhà đất dạng thị trường không hoàn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Điều xuất phát từ đặc trưng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên truyền thống tập quán sử dụng nhà đất Thậm chí thị trường địa phương, hiểu biết giao dịch không hoàn hảo, người mua người bán nhà thường thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trước Chính vậy, tiết kiệm thời gian chi phí thu thập thông tin vấn đề nhà kinh doanh nhà đất quan tâm đến Mặt khác, thị trường nhà đất thị trường không hoàn hảo tính chất không tái tạo đất, nên thị trường nhà đất mang tĩnh chất độc quyền nhiều thị trường hàng hoá, biến động giá nhà đất thường mạnh mẽ biến động giá hàng hoá Tất đặc tính đặc điểm tài sản đất đai, phương pháp tiến hành giao dịch buôn bán thiếu hiểu biết thông tin cần thiết cho giao dịch góp phần tạo nên không hoàn hảo cạnh tranh thị trường tài sản đất đai > Cung thị trường nhà đất phản ứng nhanh chóng tương 10 cụ thường nhiều thời gian dành cho tạo nguồn cung cho thị trường, mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, Biến động trone thị trường nhà đất xảy chậm nhiều so với phần lớn thị trường khác nên nhà đất hấp dẫn người toán thứ cho thuê thực chậm Cung loại nhà đất cụ tăng lên việc chuyển từ mục đích sử dụng sang mục đích sử dụng khác Chẳng hạn như, số lượng văn phòng làm việc không đủ cho thuê, người cho thuê cải tạo nhà chuyển thành văn phòng Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng thực quy hoạch cho phép ngược lại > Tính không công khai thị trường làm cho thông tin giá khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu thông tin thị trường > Đặc điểm tách rời thị trường nhà đất tổng cung đất đai cho tất ý định mục tiêu cố định, cải tạo đất gia tăng cung cận biên tổng cung Cung không thiết cố định cho mục đích sử dụng cụ thể, tổng cung đất cố định việc kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho mục đích sử dụng cụ thê III- CUNG, CẦU NHÀ ĐẤT- YẾU Tố QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 1- Cung nhà đất 1.1- Khái niệm cung nhà đất Cung nhà đất vế bất đẳng thức xác định tổng khối 11 giật, nạn đầu cơ, tích trữ tạo nên “cơn sốt” nhà đất đẩy giá tăng vọt, làm cho thị trường nhà đất thiếu tính ổn định Ớ nước ta, với thời gian ngắn thực kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thường xuyên xuất tật vốn có chế thị trường với giúp đỡ bạn bè quốc tế nỗ lực Nhà nước, khuyết tật chủ động khắc phục bước góp phần phát triển thị trường nhà đất kinh tế đất nước 3- Một vài nhận xét thị trường nhà đất nước ta Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, bảo đảm sử dụng dúng mục đích có hiệu Trên sở quy định Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai loại hàng hoá đặc biệt Bên cạnh Nhà nước ban hành hệ thống văn đồng quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế giải tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch Hiện có khoảng 500 văn pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường nhà đất Có thể nói hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường nhà đất nước ta rộng, bao trùm hầu khắp quan hệ nảy sinh thị trường nhà đất Tuy nhiên khung pháp lý rộng chưa sâu, mang nặng tư bao cấp, chủ quan ý chí tính khả thi Trên thực tế, thị trường nhà đất nước ta hoạt động sôi nổi, đặc biệt khu vực thành thị, manh nha, góp phần cải tạo rõ rệt điều kiện nhà người dân, tăng cường hiệu sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực trở thành nguồn lực to lớn cho công phát triển kinh tế đất nước 68 r > Chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn chủ yếu đất nông nghiệp nhằm khắc phục tượng sử dụng đất manh mún Phần lớn nông dân tự chuyển đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký với quan địa > Mua bán nhà ở, công trình khác; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sở hữu nhà với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuê; doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích xã > Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh; có quan hành nghiệp, doanh nghiệp nhà nước chiếm giữ nhiều nhà đất nhu cầu sử dụng, đem cho thuê đế’ kiếm lời Hoạt động chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh phát triển, tổ chức hoạt động, sản xuất kinh doanh, dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất hình thành phát triển Theo ước tính Tổng cục Địa chính, có khoảng 30 % số giao dịch nhà đất đăng ký Các giao dịch thức ( Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu tổ chức thực như: Các quan Hành nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sỏ’ hữu nhà nước cho người thuê công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà chuyển quyền sử dụng đất có kết cấu tầng Từ hoạt động chuyển dịch nhà đất, khẳng định rằng: thị trường nhà đất Việt Nam hình thành phát triển bao gồm thị trường thức thị trường không thức Nhà nước tạo khuôn khổ pháp luật cho thị trường nhà đất là, Hiến pháp năm 1992 pháp lệnh nhà ở, Nhà nước công nhận quyền kinh doanh mua 69 người có quyền sử dụng đất ổn định chuyến đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất Bộ luật Dân quy định biện pháp thực giao dịch nhà đất: hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp trình tự thủ tục thực Đã hình thành thể chế tài quản lý thị trường nhà đất: Luật thuế chuyến quyền, lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất, Nhà nước công nhận đảm bảo quyền người sở hữu, sử dụng nhà đất việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất , xây dựng quy hoạch sử dụng đất hình thành lực lượng kinh doanh nhà đất có biện pháp khuyến khích doanh nghiệp phát triển Kinh doanh nhà đất trở thành ngành kinh tế quan trọng kinh tế quốc dân Tuy nhiên, thị trường nhà đất nước ta giai đoạn so khai bộc lộ tồn chủ yếu: Thứ nhất, thị trường nhà đất không thức lên thách thức với xã hội quản lý Nhà nước Thị trường nhà đất nước ta hình thành phát triển bao gồm thị trường thức thị trường không thức Thị trường không thức hiểu thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được, hoạt động mạnh mặt yếu Nhà nước, nguyên nhân chủ yếu quyền chuyển nhượng, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất hạn chế dẫn đến hạn chế đối tượng tham gia thị trường: > Pháp luật đất đai quy định có hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất tổ chức kinh doanh Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác có quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất Do nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu quyền sử dụng đất phải chuyển quyền sử dụng đất cho Chính chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thức diễn 70 > Điều kiện đế chuyển nhượng, chấp đất đai khó khăn Người có quyền sử dụng đất muốn chuyển nhượng chấp phải thực thủ tục khai báo, xác nhận từ sở lên đến cấp huyện tỉnh, phải thoả mãn điều kiện pháp luật quy định > Người mua (nhận chuyển nhượng) người bán (chuyển nhượng) phải nộp thuế nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh Thuế chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ trước cao (tới 40%) Nay Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai quy định thuế suất 2% đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nước nôi trồng thuỷ sản, đất làm muối; 4% loại đất khác Đồng thời, lệ phí trước bạ Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới nhà đất hình thành phát triển tự phát Trong năm từ 1993 đến 1995 thị trường mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày phát triển sôi nổi, số lượng vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp thông tin môi giới ngày gia tăng, xuất trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhà nước chưa quản lý tổ chức Cuối năm 1998, địa bàn thành phố Hà Nội có nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán nhà đất, có 19 tổ chức môi giới đăng ký hành nghề Hoạt động môi giới nhà đất chủ yếu môi giới người mua người bán, chưa cung cấp cho người mua đầy đủ thông tin cần thiết nhà đất Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới tư vấn, giao dịch nhà, đất hoạt động nghề kinh doanh, nhà nước chưa quản lý 71 Ớ nhiều địa phương hình thành doanh nghiệp nhà đất như: Doanh nghiệp kinh doanh kết cấu hạ tầng, doanh nghiệp kinh doanh thương mại - xây dựng đầu tư kinh doanh nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên cho thuê nhà) Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước đấu tư vào Việt Nam chưa tham gia thị trường nhà đất, chưa xuất nhiều địa phương Doanh nghiệp quốc doanh ưu đãi giao đất, giá đất, hỗ trợ vốn, kỹ thuật so với doanh nghiệp quốc doanh dẫn đến bất bình đẳng thành phần kinh tế, không phát huy sức mạnh thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh nhà đất Tuy nhiên nước ta thiếu loại hình kinh doanh phát triển đất với nhiệm vụ khai phá vùng đất vốn đất, đầm lầy, đồi trọc, đất xấu không canh tác được, đất xấu xen kẽ vùng đất sử dụng nhận quyền sử dụng đất từ tổ chức cá nhân sử dụng đất đưa vào sử dụng phù hợp với quy hoạch, đáp ứng yêu cầu sử dụng đất sản xuất kinh doanh đời sống xã hội thực sách ưu đãi Nhà nước người sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh Thứ tư, Chính sách biện pháp tài nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy vá phát triển mạnh thị trường nhà đất Thời gian qua, hệ thống sách biện pháp tài cho thị trường nhà đất bước xây dựng, bao gồm : sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; có thực biện pháp hỗ trợ tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất chậm thu tiền sử dụng đất, miễn giảm tiền thuê đất ; Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất chế độ thu lệ phí trước bạ đất; chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng (tạo vốn từ đất cho phát triển nhà đất); Lập quỹ đầu tư phát triển đô thị, quỹ phát triển nhà ở; Hỗ trợ tiền sử dụng đất, tiền thuê nhà cho đối tượng sách, đối tượng xã hội, v.v Tuy nhiên, hệ thống sách biện pháp tài hành chưa đủ 72 > Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất lệ phí trước bạ cao, hạn chế tiến độ việc cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hạn chế vụ giao dịch chuyển nhượng đăng ký kê khai nộp thuế sở cho việc hình thành thị trường nhà đất không thức (như trình bày trên) > Những biện pháp hỗ trợ tài chưa đủ mạnh để mở rộng cầu cho thị trường nhà đất chưa có sách ưu đãi giảm cho đối tượng doanh nghiệp chuyển nhượng đất, mua nhà cho thuê lại hỗ trợ tiền sử dụng đất đối tượng sách, đối tượng xã hội dừng phạm vi họ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước giao đất làm nhà ở, chưa có biện pháp hỗ trợ người nghèo, người có thu nhập thấp mua nhà thuê nhà Nhiều trường hợp doanh nghiệp ưu đãi, hỗ trợ từ ngân sách, nhận đất địa phương nhiều khoản xây dựng sở hạ tầng, trợ cấp xã hội v.v làm tăng chi phí Hỗ trợ vốn ban đầu cho doanh nghiệp hoạt động kinh doanh nhà đất doanh nghiệp thực xây dựng kinh doanh nhiều hạn chế Thứ năm, quản lý nhà nước thị trường nhà đất nhiều yếu > Đến chưa có quan đăng ký thống quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu đăng chuyển dịch) để đảm bảo kiểm soát giao dịch nhà đất Chậm chồng chéo việc ban hành văn quy phạm pháp luật để cụ thể luật liên quan đến giao dịch nhà đất, ví dụ: theo quy định Bộ luật Dân sự: “những tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, phải đăng ký”, đến nay, sau năm thực chưa có văn hướng dẫn tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quan chịu trách nhiệm đăng ký, trình tự thủ tục đăng ký Luật Đất đai 1993 quy định quyền đến tháng ba năm 1999 (gần năm sau) có Nghị định Chính phủ quy định 73 r T > Việc cung cấp thông tin tổ chức dịch vụ cho thị trường nhiều hạn chế Yếu tố nhà đất thực dịch vụ tư vấn cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho bên giao dịch thị trường Các tổ chức môi giới nhà đất chưa làm dịch vụ đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin tổ chức cung cấp dịch vụ cách đầy đủ cho thị trường nhà đất > Quản lý Nhà nước thị trường nhà đất chồng chéo phức tạp Người có đất đai nhà chuyển dịch, sau làm thủ tục xin phép co quan Nhà nước có thẩm quyền, phải đến quan thuế xuất trình toàn hồ sơ nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ Làm thủ tục tài xong, người có nhà đất quay lại co quan Địa làm thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập đồ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu việc chuyên quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà công trình lại phải đến quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng Quy trình thực tế gây nhiều phiền hà người dân khó thực Về thực tế thị trường nhà đất nước ta nhỏ quy mô bị bóp méo quan hệ cung cầu giá Do vậy, không phản ánh giá trị thực nhà đất đai, gây sốt giá dựa thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè quy hoạch, thay đổi sách Nhà nước Nhìn chung, thị trường nhà đất nước ta có nhiều khiếm khuyết Ngoài số khiếm khiết thuộc chất thị trường, phần lớn khiếm khiết nguyên nhân từ quản lý, chưa hoàn thiện Nhà nước thị trường V- MỘT SỐ BIỆN PHÁP QUẢN LÝ, ĐlỀU TIÊT CỦA NHÀ NƯỚC Đối VÓI THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Báo cáo trị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng khẳng định: “Thúc đẩy hình thành, phát triển bước hoàn thiện loại thị 74 hộ sở hữu trí tuệ, thị truờng vốn, thị trường nhà đất”, hoạt động kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường, có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa” Những hướng giải để phát triển thị trường nhà đất nước ta gồm: Thứ nlĩất, thị trường nhà đất nước ta phải thị trường phát triển lành mạnh có kiểm soát Nhà nước hệ thống pháp luật hệ thống biện pháp hướng dẫn giao dịch Để làm điều cần phải thực hiện: Một là, bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường nhà đất Đây việc làm khởi đầu thường xuyên đế thúc đẩy hình thành phát triển thị trường nhà đất nhằm bưóc hạn chế xoá bỏ thị trường không thức( thị trường mà Nhà nước không kiểm soát được) Hệ thống pháp luật hành cần bổ sung, sửa đổi số nội dung gồm: Đảm bảo mở rộng bước hoàn thiện không hạn chế đối tượng mua bán, chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, thuê mướn, chấp, góp vốn liên doanh nhà đất đai Hình thành quan đăng ký giao dịch nhà đất thực đăng ký bắt buộc đối tượng giao dịch nhà đất, quy định làm cho Nhà nước kiểm soát giao dịch nhà đất thu khoản thu thị trường nhà đất pháp luất quy định Thực đăng ký giao dịch nhà đất có nghĩa việc cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất( quyền sỏ’ hữu nhà) quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Thực đăng ký giao dịch nhà đất thay cho quy định thẩm quyền thủ tục hành giảm thủ tục hành phiền hà mà làm cho người dân tự chịu trách nhiệm trước pháp luật Nhà nước thông qua kiểm soát giao dịch nhà đất cách chắnvà chặt chẽ tình trạng Vì đăng ký biện pháp nhằm đảm bảo đọ tin cậy cao, độ an toàn giao dịch nhà đất cho người mua người bán, đảm bảo lợi ích bên tham 75 quan khác như: thống quan đăng ký đất đai,giảm thủ tục hành chính, thống đầu mối giải giao dịch nhà đất vào quan Hai là, Nhà nước thực tập trung quyền lực kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất Quản lý đất đai theo quy hoạch theo mục đích sử dụng nhiệm vụ quan trọng môĩ quốc gia, đồng thời có tác dụng định hướng cho giao dịch nhà đất địa bàn định điều kiện cần thiết giúp Nhà nước thực quản lý Ba là, khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa Đây hồ sơ ban đầu xác định vị trí, hình dáng, kích thước, ranh giới cho lô đất, đất, mảnh đất cụ thể, tức xác định cụ thể cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc thuộc trách nhiệm Nhà nước, ngân sách Nhà phải đầu tư cho việc thực nhiệm vụ Bốn là, khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đất đô thị đất khu dân cư nông thôn Để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định quan Nhà nước cấp Nếu uỷ ban xã, phường, thị trấn xác nhận đất sử dụng tranh chấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các tnròng hợp đủ giấy tờ theo quy định pháp luật người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng đến quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, qua xác nhận UBND xã, phường, thị trấn Đồng thời thực không thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp sử dụng đất trước Luật đất đai năm 1993, mà đất không Nhà nước giao Thứ hai, tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Cho phép mội thành phần kinh tế bình đẳng việc thành lập doanh 76 giản, miễn thuế, vay vốn, kỹ thuật công nghệ, đào tạo lao động ; phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định thống pháp luật Hình thành doanh nghiệp phát triển đất mua bán nhà Nhà nước Doanh nghiệp kinh doanh nhà Nhà nước hoạt động lĩnh vực khai thác kinh doanh: mua bán, cho thuê nhà Nhà nước Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động lĩnh vực khai thác phát triển đất vùng đất mới, tạo mặt xây dựng công trình hạ tầng để phục vụ cung cấp quỹ đất cho dự án đầu tư thuộc lĩnh vực công nghiệp, thương mại, dân dụng tạo quỹ đất để chuyển nhượng, cho thuê Cho phép doanh nghiệp sử dụng vùng đất sử dụng chưa giao cho quản lý, vùng đất chưa khai phá, hồ, ao làm vốn ban đầu Khi giao đất cho doanh nghiệp, Nhà nước chưa thu tiền sử dụng đất Những vùng đất quy hoạch thành khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư giao cho doanh nghiệp cách cho phép doanh nghiệp tự nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, thay cho việc thu hồi đất thực quy hoạch chi tiết mặt sử dụng đất thực tế, xây dựng sở hạ tầng để chuyển nhượng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xây dựng theo quy hoạch Thứ ha, biện pháp tài Để phát triển thị trường nhà đất nước ta, phải có biện pháp tài sau: Thực hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước quỹ Nhà nước cho người mua nhà thuê nhà thuộc diện sách Người mua nhà ngân sách Nhà nước hỗ trợ trực tiếp với số tiền định cho đối tượng cụ thể họ mua nhà Số tiền lại ngân sách Nhà nước cho vay không lãi họ có trách nhiệm trả số năm định (tương tự mua nhà trả góp) Người thuê nhà ở, ngân sách Nhà nước hỗ trợ thêm phần tiền thuê nhà việc trả tiền thuê nhà hàng năm 77 hoạt động tư vấn dịch vụ, môi giới) Phần chênh lệch lãi suất bình thường với lãi suất khône ngân sách nhà nước quỹ hỗ trợ phát triển Nghiên cứu sửa đổi sách thu tài liên quan đến thị trường nhà đất như: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất, thuế nhà đất, lệ phí địa đảm bảo phù hợp với hoạt động thị trường thu nhập hoạt động kinh doanh nhà đất Tăng cường quản lý Nhà nước thị trường nhà đất với nội dung sau: Một là, tổ chức quan đăng ký nhất, hồ sơ giao dịch nhà đất không đăng ký giao dịch ý nghĩa Thực đăng ký giao dịch thay cho toàn thủ tục hành quyền cho phép quan nhà nước có thẩm quyền thực quan hệ giao dịch nhà đất Trong điều kiện nước ta nên giao nhiệm vụ cho quan địa chính, quan địa nơi đăng ký thực giao dịch dân đất đai (quyền sử dụng đất) Trong trường hợp giao dịch việc mua bán nhà đất dẫn đến thay đổi quyền sở hữu công trình, quan địa chuyển hồ sơ tới quan đăng ký sở hữu tài sản thực công việc cần thiết Người dân thực đăng ký chuyển dịch xong, họ hưởng phục vụ lại từ phía quan Nhà nước Hai là, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất trách nhiệm để hướng dẫn thị trường nhà đất ; phải tổ chức thực việc quan đăng ký chuyển dịch nhà đất 78 r Đất đai nhà nhu cầu vật chất thiết yếu loài người, yếu tố quan trọng bậc cấu thành thị trường nhà đất Trong năm qua, chuyến sang kinh tế thị trường , yếu tố thị trường, có thị trường nhà đất trình hình thành phát triển Hiện nay, thị trường hàng hoá dịch vụ phát triển nhanh chóng mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng Thị trường nhà đất, thị trường sức lao động chưa chế rõ ràng, phát triển chậm chạp, tự phát Thị trường vốn, công nghệ yếu Do vậy, việc hình thành đồng laọi thị trường yêu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi sản xuất đời sống Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội nhu cầu cải thiện đời sống tầng lớp dân cư, thị trường nhà đất ngày mở rộng, thu hút tham gia nhiều thành phần kinh tế nước Đây ngành kinh tế quan trọng khai thác tài nguyên quý đất đai Nhà nước, nên mang ý nghĩa kinh tế, mà mang ý nghĩa trị xã hội quan trọng Tuy nhiên, thực tế, nhu cầu nhà đất lớn, đa dạng không ngừng tăng lên với tăng trưởng kinh tế: nhà ở, văn phòng cho thuê, đất sử dụng cho mục đích trồng trọt, đất xây dựng, nguồn cung lại có hạn, đất nông nghiệp Rõ ràng rằng, để kiểm soát nguồn lực, tài sản đất nước , điều chỉnh quan hệ cung cầu nhà đất thị trường cần phải tăng cường lực hiệu quản lý Nhà nước đất đai nhà Điều bắt nguồn từ nhu cầu khách quan việc sử dụng có hiệu tài nguyên đất phát triển hợp lý nhà ở, đáp ứng nhu cầu đời sống nhân dân tính định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta quy định Bên cạnh đó, để phát triển thị trường nhà đất theo hướng quy, phát huy vai trò đặc biệt thị trường nhà đất công công nghiệp hoá đại hoá đất nước, công việc đổi mới, kiện toàn công tác 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình thị trường nhà đất- GS.TSKH Lê Đình Thắng (chủ biên)- NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2000 - Giáo trình kinh tế tài nguyên đất- PGS.TS Ngô Đức Cát (chủ biên)- NXB Nông nghiệp, Hà Nội, 2000 80 r T Trang ĐẶT VÂN ĐỂ CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT CHUNG VỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐÂT I- Khái quát chung thị trường Bất Động Sản 1- Khái niệm bất động sản 2- Đặc điểm thị trường bất động sản 3- Khái niệm thị trường bất động sản II- Khái quát chung thị trường nhà đất Định nghĩa thị trường nhà đất 2- Vai trò thị trường nhà đất 3- Đặc điểm thị trường nhà đất III- Cung cầu nhà đất- yếu tố quan trọng hình thành thị trường nhà đất 1- Cung nhà đất 2- Cầu nhà đất 3- Quan hệ cung-cầu IVCHƯƠNG II: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BAT ĐỘNG SẢN Ở HÀ NỘI 81 4- Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến thị trường nhà đất 2-1 Vị trí địa lý a Dân số 2-2 Nhóm nhân tố văn hoá xã hội b Văn hoá tập quán truyền thống 2-3 Nhóm nhân tố kinh tế vĩ mô a Tinh hình tăng trưởng phát triển kinh tế 2-4 Cung cầu thị trường nhà đất a Cung thị trường b Cầu thị trường 2-5 Nhân tố trị pháp luật 2-6 Các nhân tố khác CHƯƠNG III: MỘT số GIẢI PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ DAT Ở HÀ NỘI I- Các phương pháp xác định giá nhà đất 82 [...]... thuộc vào một vùng địa lý cụ thể nào Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trường nhà đất 31 thổ đất nước Ớ nước ta, thị trường nhà đất mới được “ nhen nhóm” xuất hiện và được hiểu là nơi mua bán nhà và đất Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch trao đổi nhà đất cũng diễn ra dưới nhiều dạng khác nhau Do Hiến pháp nước ta quy định đất đai... tăng cung tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ 13 tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở nhóm cung khác Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất thường xuyên... đất nước 3- Một vài nhận xét về thị trường nhà đất nước ta Hiến pháp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sự sử dụng dúng mục đích và có hiệu quả Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt Bên cạnh đó Nhà. .. trường 2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau: > Trên thị trường nhà đất cầu thường tăng nhanh hơn cung Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố > Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu... trước bạ, thu tiền sử dụng đất, Nhà nước đã công nhận và đảm bảo quyền của người sở hữu, sử dụng nhà đất bằng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, xây dựng quy hoạch sử dụng đất , xây dựng quy hoạch sử dụng đất đã hình thành một lực lượng kinh doanh nhà đất và có biện pháp khuyến khích các doanh nghiệp này phát triển Kinh doanh nhà đất đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng... mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở Do vậy tổng cung về nhà đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân dụng, đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp h) Sư phát triển của hê... toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trường nhà đất ở nước ta cũng khác so với thị trường nhà đất ở các nước trên thế giới, ở thị trường nhà đất nước ta, kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trường chỉ là sự chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà từ người này sang người khác với một giá cả nhất định do hai bên tự thoả thuận Các thị trường nhà đất ở những... tổng số nhà và đất có được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn Những nguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó Để các nguồn nhà đất trở thành... cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nước, đấu thầu quỹ đất công ích của xã > Cho thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh; trong đó có cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang chiếm giữ nhiều nhà đất nhưng không có nhu cầu sử dụng, đem cho thuê đế’ kiếm lời Hoạt động thế chấp nhà đất để vay vốn sản xuất kinh doanh, dùng bất động sản nhà đất để vay vốn sản xuất... dịch vụ, môi giới tài sản nhà đất đang được hình thành và phát triển Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30 % số các giao dịch về nhà đất được đăng ký Các giao dịch chính thức ( Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: Các cơ quan Hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê ... liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Thị trường nhà đất có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lãnh thổ đất nước Thị trường nhà đất hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất dịch... TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 1- Cung nhà đất 1.1- Khái niệm cung nhà đất Cung nhà đất vế bất đẳng thức xác định tổng khối 11 Tổng cung hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà đất có quốc... qua giá hàng hoá dịch vụ Do vậy, để nghiên cún sâu thêm thị trường nhà đất ta phân tích cầu nhà đất thị trường Cầu nhà đất thị trường số lượng cầu nhà đất hay nói cách khác toàn số lượng nhà đất