Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường quang trung , thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM  - NGUYỄN HOÀNG ĐÔNG Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG QUANG TRUNG , THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa môi trường Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : ThS Nông Thu Huyền Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên - 2015 i LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp giai đoạn cần thiết quan trọng sinh viên, thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố vận dụng kiến thức mà học nhà trường Được trí ban giám hiệu nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phường Quang Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” Để hoàn thành khóa luận, trình học tập nghiên cứu, em nhận quan tâm giúp đỡ tận tình nhiều cá nhân tập thể Trong trang đầu khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài Nguyên tận tình dậy dỗ dìu dắt em suốt trình học tập Các cán UBND phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành báo cáo tốt nghiệp Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình cô giáo hướng dẫn: Th.S Nông Thu Huyền - người giúp đỡ em suốt trình hoàn thành thực đề tài hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 05 năm 2015 Sinh viên thực Nguyễn Hoàng Đông ii DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Quang Trung năm 2014 32 Bảng 4.2 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất theo đơn vị hành phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 35 Bảng 4.3 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 36 Bảng 4.4 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 38 Bảng 4.5 Đánh giá hiểu biết chung người dân cán công chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 Bảng 4.6 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 Bảng 4.7 Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất 43 Bảng 4.8 Sự hiểu biết người dân trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 Bảng 4.9 Trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra 46 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1 Biểu đồ kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 37 Hình 4.2 Biểu đồ kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 38 Hình 4.3 Biểu đồ trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra 46 iv DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường BTP Bộ tư pháp GCNSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định TT Thông tư TP Thành phố TN & MT Tài nguyên Môi trường UBNDTP Ủy ban nhân dân thành phố UBND Ủy ban nhân dân VPĐK-QSD Văn phòng đăng ký quyền sử dụng XHCN Xã hội chủ nghĩa v MỤC LỤC Trang PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu đề tài 1.4 Ý nghĩa đề tài PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận đề tài 2.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài 2.1.3 Cơ sở pháp lý 2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 2.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.2.4 Quyền cho thuê cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.2.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 2.2.6 Quyền chấp quyền sử dụng đất 2.2.7 Quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất 2.2.8 Quyền góp vốn quyền sử dụng đất 2.3 Khái quát chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.3.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.3.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 2.3.3 Thời điểm thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.3.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 vi 2.3.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 16 2.3.6 Nghĩa vụ tài chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.3.7 Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất phường Quang Trung 17 2.3.8 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 17 2.4 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước thành phố Thái Nguyên 18 2.4.1 Sơ lược tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước 18 2.4.2 Sơ lược kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 22 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Địa điểm thời gian tiến hành 23 3.2.1 Địa điểm 23 3.2.2 Thời gian tiến hành 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.4 Phương pháp nghiên cứu 23 3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 23 3.4.2 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 24 3.4.3 Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu 24 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 24 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25 4.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội phường Quang Trung 25 vii 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 25 4.1.2 Điểu kiện kinh tế - xã hội 28 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên , kinh tế - xã hội môi trường ảnh hưởng đến sử dụng đất 30 4.2 Thực trạng sử dụng đất công tác quản lý nhà nước đất đai phường Quang Trung 31 4.2.1 Thực trạng sử dụng loại đất Phường Quang Trung 31 4.2.2 Thực trạng công tác quản lý nhà nước sử dụng đất địa bàn phường Quang Trung 33 4.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 34 4.3.1 Đánh giá theo kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 theo đơn vị hành 34 4.3.2 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 theo thời gian 36 4.3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 theo loại đất 38 4.4 Đánh giá thực trạng hiểu biết người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 39 4.4.1 Các vướng mắc thực giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 39 4.4.2 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 39 viii 4.4 Những khó khăn, tồn giải pháp khắc phục hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 47 4.4.1 Những khó khăn, tồn gặp phải việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 47 4.4.2 Giải pháp khắc phục 48 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 5.1 Kết luận 49 5.2 Kiến nghị 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong năm gần tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày tăng đất đai lại có hạn Là phường thuộc thành phố Thái Nguyên, phường Quang Trung hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất diễn nhiều để đáp ứng cầu sử dụng đất người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thủ tục hành đất đai nói chung sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất có quản lý chặt chẽ pháp luật Do yêu cầu đặt cho công tác quản lý đất đai phải hoàn thiện đẩy mạnh việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm soát nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày chặt chẽ thuận lợi hơn, nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai thống toàn quốc nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công xã hội thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng lúc tuân theo quy định pháp luật, thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng sử dụng đất vấn diễn phức tạp địa bàn phường gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đất đai Phường Quang Trung nằm trung tâm TP Thái Nguyên có chợ Đồng Quang, ga Đồng Quang … nơi có vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng “nóng”, điều ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Phường Trên sở nhằm xem xét, đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường, để tìm khó khăn nguyên nhân tồn tại, từ đưa phương hướng khắc phục khó 38 4.3.3 Đánh giá kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 theo loại đất Bảng 4.4 Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 Loại đất Diện tích (ha) Tỷ lệ theo diện tích (%) Đất 6,71086 79,4 Đất nông nghiệp 1,74110 20,6 Tổng 8,45196 100,0 (Nguồn: UBND phường Quang Trung) Hình 4.2 Biểu đồ kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 Qua bảng 4.4 hình 4.2 ta thấy công tác CNQSDĐ địa bàn phường phần lớn nhóm đất với diên tích 6,71086 (ha) chiếm 79,4% tổng diện tích đất chuyển nhượng; Đất nông nghiệp với diện tích 1,74110 (ha) chiếm 20,6% tổng diện tích đất chuyển nhượng Việc chuyển nhượng phường chủ yếu đất phường Quang Trung phường trung tâm thành phố Thái Nguyên người dân sử dụng đất vào việc kinh doanh chủ yếu, người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu phục vụ nhu cầu kinh doanh, mua đất để Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp diễn 39 chủ yếu tổ dân phố xa trung tâm kinh doanh, dịch vụ để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, mua đất để canh tác nông nghiệp 4.4 Đánh giá thực trạng hiểu biết người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 4.4.1 Các vướng mắc thực giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định Vướng mắc khó khăn lớn trình độ dân trí thấp, hiểu biết pháp luật đất đai nhiều hạn chế không nhận thức quan trọng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải qua nhà nước, hầu hết trình tiếp nhận hồ sơ cán tiếp nhận phải yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ Điều 148 Nghị định 181 có quy định rõ trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời gian để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tính từ người dân có đầy đủ hồ sơ hợp lệ đến khâu giải cuối 10 ngày Trên thực tế khó đáp ứng có nhiều nguyên nhân khác ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất người dân như: khâu đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật đất, thiếu sót thông tin mẫu đơn, hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, mà khâu giải hồ sơ cán thụ lý yêu cầu phải bổ sung thêm Người sử dụng đất muốn chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận , Chính mà người dân thường phàn nàn thời gian, trình tự thủ tục 4.4.2 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung Để đánh giá khách quan công tác chuyển nhượng QSDĐ phường Quang Trung, tiến hành điều tra ngẫu nhiên 60 người dân, cụ thể chia nhóm sau: - Cán công chức: 20 phiếu - Người dân tự do: 20 phiếu - Người sản xuất nông nghiệp: 20 phiếu Kết nội dung thể qua phần: PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Trong năm gần tốc độ đô thị hóa cao nhu cầu sử dụng đất ngày tăng đất đai lại có hạn Là phường thuộc thành phố Thái Nguyên, phường Quang Trung hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất diễn nhiều để đáp ứng cầu sử dụng đất người dân Để thúc đẩy phát triển kinh tế đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng thủ tục hành đất đai nói chung sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất có quản lý chặt chẽ pháp luật Do yêu cầu đặt cho công tác quản lý đất đai phải hoàn thiện đẩy mạnh việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân Với mục tiêu đưa đất đai vào sử dụng hợp lý, hiệu tiết kiệm Việc quản lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm soát nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày chặt chẽ thuận lợi hơn, nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai thống toàn quốc nhằm tạo trật tự đảm bảo tính công xã hội thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng lúc tuân theo quy định pháp luật, thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng sử dụng đất vấn diễn phức tạp địa bàn phường gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước đất đai Phường Quang Trung nằm trung tâm TP Thái Nguyên có chợ Đồng Quang, ga Đồng Quang … nơi có vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng “nóng”, điều ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn Phường Trên sở nhằm xem xét, đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường, để tìm khó khăn nguyên nhân tồn tại, từ đưa phương hướng khắc phục khó 41 Qua bảng số liệu với mức hiểu biết chung đạt 66,33%, ta thấy hiểu biết chung người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất đạt mức trung bình chưa thể nói người dân có hiểu biết rõ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khó khăn phường công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải giải Ta thấy rằng, cán công chức có tỉ lệ trung bình trả lời cao với 88,00% có kiến thức chuyên môn hiểu biết rộng so với nhóm đối tượng người dân tự người sản xuất nông nghiệp Ở câu hỏi thứ 4: Thời hạn sử dụng đất đất sau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lâu dài Đúng hay sai? Thì ba đối tượng có tỷ lệ trả lời thấp từ 35,00% đến 60,00% cho thấy hiểu biết chung chuyển nhượng QSDĐ người dẫn cán công chức phường hạn chế, cần tập huấn, tuyên truyền củng cố kiến thức chuyển nhượng QSDĐ nhằm nâng cao hiệu công tác chuyển nhượng QSDĐ địa bàn phường 4.4.3.2 Đánh giá thực trạng hiểu biết người dân cán công chức hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua bảng 4.6 kết hiểu biết người dân hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy mức trung bình hiểu biết người dân cán công chức đạt đến mức trung bình 73,33%, bên cạnh câu hỏi cán công chức có tỷ lệ trả lời cao nhóm người dân tự người dân sản xuất nông nghiệp có tỷ lệ trả lời thấp, có 50,00% Dẫn đến tình trạng làm thủ tục, hồ sơ không theo quy định pháp luật Tuy phường tổ chức buổi tuyên truyền pháp luật cho người dân, vấn đề đáng lưu ý cần khắc phục Thực trạng mua bán trao tay đất đai xảy không thông qua công nhận nhà nước người dân chưa thực quan tâm đến tính pháp lý đất đai cần phải có biện pháp để tuyên truyền vận động người dân thực chuyển nhượng quền sử 42 dụng đất cần thực quan chuyên môn có thẩm quyền thực hiện, đảm bảo tính pháp lý đất đai góp phần cho công tác quản lý sử dụng đất chặt chẽ, rõ ràng tránh trường hợp xấu sau kiện tụng, tranh chấp đất đai Bảng 4.6 Đánh giá hiểu biết người dân cán công chức hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời (%) Cán STT Nội dung câu hỏi công chức Người dân tự Người sản xuất Trung nông bình nghiêp Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất nộp văn phòng đăng ký 100 50,00 50,00 66,67 90,00 50,00 50,00 63,33 95,00 80,00 90,00 88,33 90,00 65,00 70,00 75,00 93,75 61,25 65,00 73,33 quyền sử dụng đất Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong thời hạn không 10 ngày làm việc, kể từ ngày thực xong nghĩa vụ tài chính, bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơi nộp hồ sơ Các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chuyển biên lai nộp tài cho Văn phòng đăng ký QSD đất Trung bình (Nguồn: Tổng hợp từ Phiếu điều tra) 43 4.4.3.3 Thực trạng hiểu biết người dân phường Quang Trung thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng sử dụng đất thể qua bảng 4.7 : Bảng 4.7 Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đơn vị: Tỷ lệ trả lời (%) STT Nội dung câu hỏi Cán Người Người sản xuất Trung dân công nông bình tự chức nghiêp Tiền thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản tiền Nhà nước thu 90,00 60,00 người sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50,00 66,67 Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ khoản tiền pháp luật quy 85,00 55,00 định có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50,00 63,33 Lệ phí trước bạ quy định 2% giá trị quyền sử dụng đất, 60,00 35,00 hay sai 30,00 41,67 Chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha chồng, mẹ chồng với dâu; anh, 60,00 30,00 chị, em ruột với thu nhập miễn thuế thu nhập cá nhân 35,00 41,67 Người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất 90,00 65,00 Việt Nam chịu thuế thu nhập cá nhân bán 70,00 75,00 47,00 56,80 Trung bình 77,00 42,00 (Nguồn: Tổng hợp từ Phiếu điều tra) 44 Qua bảng kết hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy mức trung bình chung hiểu biết người dân cán công chức đạt mức thấp 56,80% cho thấy hiểu biết thuế lệ phí chuyền nhượng QSDĐ người dẫn cán công chức phường hạn chế Tỷ lệ trả lời cao cán công chức 90,00% tỷ lệ trả lời thấp nhóm đối tượng điều tra 30,00% Sự hiểu biết thuế lệ phí chuyển nhượng QSDĐ hạn chế dẫn đến tiêu cực công tác chuyển nhượng QSDĐ, tâm lý người dân tham gia mua bán QSDĐ, làm ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai tranh cãi vấn đề nhạy cảm trình chuyển nhượng QSDĐ Yêu cầu phường quan chức kịp thời tuyên truyền có biện pháp giúp người dân cán công chức phường nâng cao hiểu biết thuế lệ phí công tác chuyển nhượng QSDĐ nói riêng công tác chuyển quyền sử dụng đất nói chung 4.4.3.4 Thực trạng hiểu biết người dân phường Quang Trung trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Qua bảng 4.8 kết đánh giá hiểu biết người dân cán công chức trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ta thấy mức trung bình chung hiểu biết người dân đạt mức 70,12% Cũng nhờ phân cán chuyên môn địa am hiểu nhiệt tình trình hướng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhượng QSDĐ,xong bên cạnh nhiều người chủ quan không tìm hiểu kĩ trình tự , thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nên tỷ lệ trả lời số câu hỏi thấp, thấp 35,00% Sự hiểu biết trình tự, thủ tuch chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan trọng trình chuyển nhượng QSDĐ, nên UBND phường nên trọng vào công tác tuyên chuyên mở lớp bồi dưỡng chuyển nhượng QSDĐ cho cán công chức người dân cư trú địa phương Sự hiểu biết người dân trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau tổng hợp thể bảng 4.8: khăn hoàn thiện công tác góp phần cho công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng tốt em tiến hành thực đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phường Quang Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014”, hướng dẫn cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền 1.2 Mục đích nghiên cứu Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phường Quang Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 từ tìm khó khăn, tồn đọng đề xuất giải pháp nhằm khắc phục khó khăn công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung cho địa bàn phường Quang Trung thời gian tới 1.3 Yêu cầu đề tài - Số liệu thu thập sử dụng đề tài phải khách quan, xác, trung thực - Từ kết nghiên cứa phải nguyên nhân tồn tại, khó khăn đưa giải pháp khắc phục cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương 1.4 Ý nghĩa đề tài - Giúp củng cố thêm kiến thức học nhà trường áp dụng vào thực tế công việc, tìm hiểu nắm vững kiến thức thực tế công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nhận mặt tích cực tiêu cực công tác quản lý nhà nước đất đai công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ đề xuất giải pháp khắc phục tồn khó khăn để công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất công tác quản lý nhà nước đất đai có hiệu 46 4.4.3.5 Tổng hợp hiểu biết người dân phường Quang Trung chuyển nhượng quyền sử dụng đất phân theo nhóm đối tượng dụng đất Sự hiểu biết người dân phường Quang Trung thành phố Thái Nguyên tổng hợp thể bảng hình sau theo ba (03) nhóm đối tượng tiến hành điều tra Bảng 4.9 Trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra Nhóm đối tượng Trung bình tỷ lệ trả lời (%) Cán công chức 85,18 Người dân tự 56,56 Người sản xuất nông nghiệp 57,25 (Nguồn: Tổng hợp từ Phiếu điều tra) Hình 4.3 Biểu đồ trung bình tỷ lệ trả lời theo nhóm đối tượng điều tra Qua bảng 4.9 hinhg 4.3 ta thấy tỷ lệ trung bình trả lời nhiều nhóm cán công chức với 85,18% tiếp đến nhóm người sản xuất nông nghiệp 56,56% nhóm người dân tự với 57,25% số người hỏi trả lời Tuy nhiên chênh lệch hiểu biết nhóm đối tượng tương đối lớn (85,18% 56,56%) Nhóm cấn công chức có trình độ hiểu biết cao họ người có trình độ nhận thức cao hơn, có hiểu 47 biết pháp luật cao hai nhóm kia, không trực tiếp cán ngành quản lý đất đai trình độ hiểu biết nhóm cao nhiều so với hai nhóm lại Hai nhóm lại người dân tự người sản xuất nông nghiệp họ có hiểu biết chuyển nhượng quyền sử dụng đất gần 56,56% 57,25% hai nhóm có hiểu biết gần thấp họ có hội tiếp xúc với pháp luật, phần lớn thời gian họ dành cho lao động nặng nhọc để ý đến pháp luật đất đai nói riêng, sống họ nhiều khó khăn, họ có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cán chuyên môn phải hướng dẫn tỉ mỉ 4.4 Những khó khăn, tồn giải pháp khắc phục hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường Quang Trung 4.4.1 Những khó khăn, tồn gặp phải việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Một số hộ gia đình cá nhân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ không cấp đổi lại giấy chứng nhận xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất dấn đến số liệu đất bị chênh lệch giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp số liệu sử dụng đồ - Việc xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất buộc phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong cho phép chuyển nhượng quan chuyên môn chưa đáp ứng yêu cầu tốt - Người sử dụng đất trước tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy viết tay không thông qua nhà nước để làm thủ tục,thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận, mà người chuyển nhượng nơi khác sống gây khó khăn cho việc hợp thứ hóa - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ghi tên người, người đứng tên chết người thừa kế hợp pháp (vợ chồng) làm thủ tục chuyển nhượng gặp khó khăn không tên ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ địa , 48 - Ý thức hiểu biết người dân chưa cao, công tác quản lý nhà nước chưa tốt 4.4.2 Giải pháp khắc phục - Khi hồ sơ chuyển nhượng mà có chênh lệch số liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận cấp từ ngày trước với đồ số liệu địa sử dụng lấy theo số liệu Ủy ban nhân dân xã đối chiếu xác nhận - Nâng cao khả làm việc quan chuyên môn để đáp ứng nhu cầu chuyển nhượng người sử dụng đất có vấn đề phát sinh cần giải quết - Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không qua nhà nước trước thời điểm ngày 01/04/2004 tiến hành hợp thức hóa thực đủ nghĩa vụ tài chính(tính theo tại).Nếu chuyển nhượng không qua nhà nhà nước vào sau thời điểm ngày 01/04/2004 không hợp thức hóa cho dù có xác nhận Ủy ban nhân dân xã mà phải làm hợp đồng theo mẫu chung phải có giấy chứng nhận - Trường hợp người sử dụng đất trước tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy viết tay không thông qua nhà nước để làm thủ tục,thửa đất chưa cấp giấy chứng nhận, mà người chuyển nhượng nơi khác sống hợp thức hóa hồ sơ chuyển nhượng cách làm hồ sơ chuyển nhượng theo mẫu chung cần bên nhận chuyển nhượng ký vào hồ sơ chuyển nhượng có xác nhận Ủy ban nhân dân phường 49 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thông qua trình thu thập, tìm hiểu công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 vấn người sử dụng đất chuyển nhượng quyến sử dụng đất địa bàn thu kết sau: * Kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn phường - Theo đơn vị hành chính: Tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phường 393 hợp đồng với tổng trường diện tích 8.45196 (ha) - Theo thời gian: Năm 2012 có 104 hồ sơ với diện tích 1.78359 chiếm 21.10% tổng diện tích chuyển nhượng năm Năm 2013 có 150 hồ sơ với diện tích chuyển nhượng 3.34154 chiếm 39,54% tổng diện tích chuyển nhượng năm Năm 2014 có 139 hồ sơ với 3.32683 chiếm 39,36% tổng diện tích chuyển nhượng năm - Theo loại đất: việc chuyển nhượng Quyền sử dụng đất địa bàn phường phần lớn nhóm đất với diện tích 6.71086 (ha) chiếm 79,4% tổng diện tích đất chuyển nhượng; Đất nông nghiệp với diện tích 1.74110 (ha) chiếm 20,6% tổng diện tích đất chuyển nhượng * Kết nhận thức người dân địa bàn phường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất - Sự hiểu biết chung người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đạt 66,33% - Sự hiểu biết người dân hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời đạt 73,33% - Sự hiểu biết người dân thuế lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời thấp đạt 56,80% - Sự hiểu biết người dân trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trung bình tỷ lệ trả lời mức đạt 70,12% PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Cơ sở lý luận đề tài Việc “mua bán đất” có từ lâu, từ trước luật đất đai 1993 có hiệu lực Thời điểm việc mua bán đất “chuyển nhượng chui” không thông qua nhà nước không cho phép nhà nước Hiến pháp 1980 Luật Đất Đai 1987 nghiêm cấm người dân mua bán đất đai hình thức Đến Hiến pháp năm 1992 đời có quy định mở phù hợp với phát triển kinh tế thị trường Ngay sau đó, Luật Đất Đai 1993 ban hành với qui định quản lý nhà nước đất đai quyền người sử dụng đất Điều luật đất đai 1993 quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý, người dân có quyền sử dụng đất đai mà quyền sở hữu chiếm hữu, thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đời Chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo quy định pháp luật.[7] 2.1.2 Cơ sở thực tiễn đề tài Thị trường đất đai ngày sôi động phát triển Đi với nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất công tác quản lý nhà nước lĩnh vực tất yếu khách quan cần thiết nhằm đạt tới phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày cao người sử dụng đất toàn xã hội Khi luật đất đai 2003 đời, tạo sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý sử dụng đất sở hoàn thiện nội dung quản lý nhà nước đất đai, hoàn thiện quy định điều chỉnh mối quan hệ đất đai Mọi vấn đề sử dụng đất, đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ mặt như: hình thức, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51 TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2007), Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007 Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2003), Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Quy định thi hành luật đất đai Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2004), Nghị định số 198/2004/NĐCP ngày 03/12/2004 Quy định thu tiền sử dụng đất Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2010, 2011), Nghị định số 120/2012/NĐ-CP ngày 30/12/2010 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 lệ phí trước bạ Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2013) Nghị định số 65/2013/NĐCP ngày 27 tháng năm 2013 Quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003, 2013), Luật Đất đai năm 2003, 2013 NXB Chính trị Quốc gia UBND phường , “Sổ theo dõi cung cấp thông tin địa quyền sử dụng đất năm 2012 ” UBND phường, “Sổ theo dõi cung cấp thông tin địa quyền sử dụng đất năm 2013 ” UBND phường, “Sổ theo dõi cung cấp thông tin địa quyền sử dụng đất năm 2014 ” 10 UBND phường Quang Trung,“Báo cáo quy hoạc sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu giai đoạn 2011-2015 phường Quang Trung” 11 UBND phường, “Báo cáo tổng kết công tác Tài nguyên - Môi trường năm 2014” 12 UBND phường, “Báo cáo tình hình thực công tác Tài nguyên - Môi trường năm 2013 phương hướng năm 2014” 13 UBND phường “Báo cáo tình hình thực công tác quản lý Tài nguyên Môi trường năm 2012 phương hướng năm 2013” 52 14 UBND phường Quang Trung “Báo cáo trị Đại hội Đại biểu Đảng phường Quang Trung, nhiệm ký 2010 - 2015” 15 UBND phường Quang Trung, “ Niên giám thống kê năm 2013” 16 UBND tỉnh Thái Nguyên quy định bảng giá loại đất năm 2014 địa bàn tỉnh Thái Nguyên Quyết định số 26/2013/QĐ-UBND ngày 27/12/2013 [...]... xã hội tại Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 2014 tại Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá sự... trạng sử dụng đất của phường Quang Trung năm 2014 32 Bảng 4.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất theo đơn vị hành chính tại phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 35 Bảng 4.3 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời gian tại phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014 36 Bảng 4.4 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo loại đất tại phường Quang Trung giai đoạn 2012 - 2014. .. về đất đai nói chung và công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng được tốt hơn em tiến hành thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Quang Trung , thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 , dưới sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Nông Thị Thu Huyền 1.2 Mục đích nghiên cứu Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phường Quang. .. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Các hình thức chuyển quền sử dụng đất đó là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thu , cho thuê lại, thừa k , tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thực chất là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng. .. sử dụng đất 8 2.2.7 Quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 9 2.2.8 Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất 9 2.3 Khái quát chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9 2.3.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 9 2.3.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 2.3.3 Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.3.4 Hồ sơ chuyển nhượng quyền. .. Trình t , thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP 16 2.3.6 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 2.3.7 Thành phần hồ sơ chuyển nhượng Quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung 17 2.3.8 Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Quang Trung 17 2.4 Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong... sở thực tiễn của đề tài 3 2.1.3 Cơ sở pháp lý 4 2.2 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 5 2.2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 5 2.2.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5 2.2.3 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 6 2.2.4 Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 7 2.2.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 8 2.2.6 Quyền thế chấp bằng quyền sử. .. QSDĐ 23 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1 Đối tượng nghiên cứu Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 3.2.1 Địa điểm Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 3.2.2 Thời gian tiến... được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước vẫn là chủ thể sở hữu đất đai duy nhất, tại điều 75 của luật đất đai 1993 quy định: “hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất trồng rừng, đất ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức được thừa nhận thì việc quy định mức thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng. .. dân Phường Quang Trung, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đánh giá những thuận lợi khó khăn và đề xuất giải pháp 3.4 Phương pháp nghiên cứu 3.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu - Thu thập số liệu thứ cấp: + Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, đời sống văn hóa, xã hội, giáo dục, y t , về hiện trạng sử dụng đất đai, của phường ... 7 0,8 9 3 5,2 3 2.7 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 1,3 5 0,6 7 2.8 Đất sông suối mặt nớc CD SMN 6,3 3,1 3 Đất cha sử dụng CSD 1,6 4 0,8 1 3.1 Đất cha sử dụng cũn li 1,6 4 0,8 1 3.2 t bng cha s dng 0,8 9 0,4 4... xut Trung nụng bỡnh nghiờp H s chuyn nhng quyn s dng t t np ti phũng ng ký 100 5 0,0 0 5 0,0 0 6 6,6 7 9 0,0 0 5 0,0 0 5 0,0 0 6 3,3 3 9 5,0 0 8 0,0 0 9 0,0 0 8 8,3 3 9 0,0 0 6 5,0 0 7 0,0 0 7 5,0 0 9 3,7 5 6 1,2 5 6 5,0 0 7 3,3 3... 2.1 Đất đô thị ODT 7 6,7 3 3 8,1 3 2.2 Đất trụ sở quan, công trình nghiệp CTS 6,4 8 3,1 7 2.3 Đất quốc phòng CQP 9,1 7 4,5 6 2.4 Đất an ninh CAN 0,0 3 0,0 1 2.5 Đất sản xuất, kinh doanh PNN CSK 1,3 6 0,6 8