Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị xã cao bằng, tỉnh cao bằng năm 2012

I HC THI NGUYấN TRNG I HC NễNG LM CHU HOI HNG NGHIấN CU THC TRNG GI T V CC YU T NH HNG N GI T TI TH X CAO BNG, TNH CAO BNG NM 2012 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP Ngi hng dn khoa hc: GS.TS NGUYN TH NG Thỏi nguyờn - 2013 S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LI CAM OAN Tụi xin cam oan rng, s liu v kt qu nghiờn cu lun ny l trung thc, y , rừ ngun gc v cha c s dng bo v mt hc v no Tụi xin cam oan rng mi s giỳp cho vic thc hin lun ny ó c cm n Tụi xin chu trỏch nhim trc Hi ng bo v lun vn, trc khoa v nh trng v cỏc thụng tin, s liu ti Tụi xin chõn thnh cm n! Cao Bng, thỏng nm 2013 Tỏc gi lun Chu Hoi Hng S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ii LI CM N hon thnh lun ny, tụi ó nhn c s giỳp ca cỏc thy giỏo cụ giỏo, cỏc phũng ban v cỏc n v v ngoi trng Tụi xin gi li cm n chõn thnh n: Thy giỏo GS.TS Nguyn Th ng - Ging viờn khoa Ti nguyờn & Mụi trng, Trng i hc Nụng lõm Thỏi Nguyờn ó tn tỡnh hng dn, ch bo, truyn th nhng kinh nghim quý bỏu, giỳp tụi sut quỏ trỡnh nghiờn cu v vit lun ny Tụi xin chõn thnh cm n cỏc thy giỏo cụ giỏo Khoa Ti nguyờn v Mụi trng, Phũng qun lý o to Sau i hc, cỏc phũng ban v trung tõm ca Trng i hc Nụng lõm, i hc Thỏi Nguyờn ó hng dn, to iu kin v giỳp tụi thi gian tin hnh ti Tụi xin chõn thnh cm n Phũng Ti nguyờn v Mụi trng th xó Cao Bng, tnh Cao Bng ó to iu kin v giỳp tụi thi gian tin hnh ti Tụi xin by t lũng bit n sõu sc ti gia ỡnh, ngi thõn, bn bố, ng nghip ó quan tõm ng viờn tụi sut quỏ trỡnh nghiờn cu v thc hin ti Tụi xin chõn thnh cm n! Cao Bng, thỏng nm 2013 Tỏc gi lun Chu Hoi Hng S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iii MC LC M U i T VN 2.1 Mc tiờu tng quỏt 2.2 Mc tiờu c th í NGHA CA TI CHNG TNG QUAN TI LIU NGHIấN CU 1.1 C S KHOA HC CA HèNH THNH GI T 1.1.1 Khỏi nim v giỏ t 1.1.2 C s khoa hc ca vic hỡnh thnh giỏ t v giỏ t 1.2 CC YU T NH HNG N GI T 1.2.1 Cỏc yu t thụng thng nh hng n giỏ t 1.2.2 Yu t khu vc nh hng n giỏ t 10 1.2.3 Yu t cỏ bit nh hng n giỏ t 11 1.3 PHNG PHP XC NH GI T 11 1.3.1 Cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t ti Vit Nam 11 1.3.2 iu kin ỏp dng cỏc phng phỏp xỏc nh giỏ t 17 1.3.3 Phng phỏp xỏc nh giỏ t ụ th 17 1.4 QU TRèNH HèNH THNH GI T V CễNG TC QUN Lí GI T TI NC TA 19 1.4.1 Quỏ trỡnh hỡnh thnh giỏ t ti nc ta 19 1.4.2 Cụng tỏc qun lý giỏ t ti mt s nc trờn th gii 21 1.4.3 Cụng tỏc qun lý Nh nc v giỏ t ti nc ta 22 CHNG I TNG, NI DUNG V PHNG PHP NGHIấN CU 25 2.1 I TNG V PHM VI NGHIấN CU 25 2.1.1 i tng nghiờn cu 25 2.1.2 Phm vi nghiờn cu 25 2.2 THI GIAN V A IM NGHIấN CU 26 2.2.1 Thi gian nghiờn cu 26 2.2.2 a im nghiờn cu 26 2.3 NI DUNG NGHIấN CU 26 S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ iv 2.4 PHNG PHP NGHIấN CU 27 2.4.1 Phng phỏp chn im nghiờn cu 27 2.4.2 Phng phỏp thu thp ti liu, s liu th cp 27 2.4.3 Phng phỏp iu tra, phng 28 2.4.4 Phng phỏp x lý thụng tin, s liu 28 2.4.5 Phng phỏp chuyờn gia 28 CHNG KT QU NGHIấN CU V THO LUN 29 3.1 S LC TèNH HèNH C BN CA TH X CAO BNG, TNH CAO BNG 29 3.1.1 iu kin t nhiờn ca thnh ph Cao Bng 29 3.1.2 c im kinh t - xó hi ca thnh ph Cao Bng 31 3.1.3 Tỡnh hỡnh qun lý t ca thnh ph Cao Bng 36 3.1.4 Hin trng s dng t ca thnh ph Cao Bng nm 2012 38 3.1.5 Nhn xột chung v tỡnh hỡnh c bn ca thnh ph Cao Bng 40 3.2 THC TRNG GI T TI TH X CAO BNG, TNH CAO BNG 41 3.2.1 Cụng tỏc nh giỏ t trờn a bn thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng 41 3.2.2 Thc trng giỏ t ti thnh ph Cao Bng nm 2012 45 3.3 CC YU T NH HNG N GI T TI TH X CAO BNG 60 3.3.1 nh hng ca v trớ tha t n giỏ t 61 3.3.2 nh hng ca c s h tng n giỏ t 62 3.3.3 nh hng ca c im tha t n giỏ t 64 3.3.4 nh hng ca kh nng sinh li n giỏ t 66 3.3.5 nh hng ca mt s yu t khỏc n giỏ t 68 3.4 GII PHP NNG CAO HIU QU CễNG TC NH GI T TI TH X CAO BNG 69 KT LUN V NGH 71 KT LUN 71 NGH 71 TI LIU THAM KHO 73 S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ v DANH MC BNG CH VIT TT STT Tờn vit tt Tờn y UBND y ban nhõn dõn HND Hi ng nhõn dõn XHCN Xó hi ch ngha CNTB Ch ngha t bn N Ngh nh CP Chớnh ph Q Quyt nh TT Thụng t QSD Quyn s dng t 10 BS Bt ng sn 11 HND Hi ng nhõn dõn 12 VT V trớ 13 BTC B ti chớnh 14 VHTT Vn húa thụng tin 15 CNKT Cụng nhõn k thut 16 XD Xõy dng 17 HL Huyn l 18 TL Tnh l 19 GCNQSD Giy chng nhn quyn s dng t 20 JPPH Cc dch v nh giỏ bt ng sn S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vi DANH MC CC BNG BIU Bng 3.1 : S liu iu tra theo VT ca cỏc ng, ph trung tõm 46 Bng 3.2: S liu iu tra t theo VT ca cỏc ng, ph cn trung tõm 52 Bng 3.3: S liu iu tra giỏ t theo VT ca cỏc ng, ph xa trung tõm 57 Bng 3.4 nh hng ca c im tha t n giỏ õt 65 S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ vii DANH MC CC HèNH Hỡnh 1.1 th cung v cu t Hỡnh 1.2 th cung cu v t - thi gian ngn Hỡnh 3.1 Hin trng s dng t thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng nm 2012 38 Hỡnh 3.2 nh hng gia cỏc v trớ trờn tuyn ng ph n giỏ t 62 Hỡnh 3.3 nh hng ca c s h tng xung quanh n giỏ t trờn th trng ca ng ụng Khờ (II2) v ng B Vn n (II8) 63 Hỡnh 3.4 nh hng ca c im tha t n giỏ t t ct mc km5 Quc l n cõy xng s 65 Hỡnh 3.5 nh hng ca kh nng sinh li n giỏ t 67 S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ M U T VN t l ti nguyờn vụ cựng quý giỏ ca mi quc gia, l t liu sn xut c bit khụng th thay th c, l thnh phn hng u ca mụi trng sng, l a bn phõn b dõn c, xõy dng cỏc c s kinh t, hoỏ, xó hi, an ninh, quc phũng T ngn xa ngi ó bit da vo t tn ti v phỏt trin t cú mt vai trũ vụ cựng quan trng i vi mi ngnh ngh v hot ng ca ngi Vit Nam cỏc quan h v giao dch t ó xut hin t rt sm Khi Hin phỏp nm 1980 i, ln u tiờn khng nh t thuc s hu ton dõn v nghiờm cm hon ton vic mua bỏn t ai, nhiờn giao dch mua bỏn din ngm ch yu l hỡnh thc mua bỏn trao tay t cam kt gia ngi mua v ngi bỏn Hin phỏp 1992 i l s ci trúi v mt phỏp lý vi quy nh t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn c Nh nc giao t cú quyn chuyn nhng quyn s dng t theo quy nh ca phỏp lut Ln u tiờn giỏ t c s dng Nh nc xỏc nh giỏ cỏc loi t tớnh thu t, tớnh giỏ tr ti sn giao t, bi thng thit hi v t thu hi õy l mc ỏnh du s bựng n v phỏt trin cụng khai ca th trng bt ng sn gn vi nú l cỏc hỡnh thc mua bỏn, chuyn nhng t ngy cng din mnh m ỏp ng nhu cu ngy cng cao Lut t 1993 i, tip theo nú l ln lt Lut t chnh sa Lut t 2003 i th hin cỏch tip cn mi ca Nh nc ta v v trớ v vai trũ ca t nn kinh t th trng, ngun lc quan trng nht ca t nc Cho nờn t tr thnh mt th hng hoỏ cú giỏ Giỏ t l cu ni gia mi quan h v t - th trng - s qun lý ca Nh nc Nh nc iu tit qun lý t qua giỏ hay núi mt cỏch khỏc, giỏ t l cụng c kinh t ngi qun lý v ngi s dng t tip S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ cn vi c ch th trng ng thi cng l cn c ỏnh giỏ s cụng bng phõn phi t ai, ngi s dng thc hin theo ngha v ca mỡnh v Nh nc iu chnh cỏc quan h t theo quy hoch v phỏp lut [28] Trong s nghip i mi ca t nc hin thỡ cụng tỏc qun lý Nh nc v t l rt quan trng Tnh Cao Bng núi chung v thnh ph Cao Bng núi riờng vi din tớch t nhiờn rt nh nhng ang tng bc thay i vi nhiu d ỏn u t Trc thc trng ú, lm tt cụng tỏc qun lý Nh nc v t núi chung v cụng tỏc nh giỏ t núi riờng thỡ t cn phi c nh giỏ Do vy, vic nghiờn cu xỏc nh giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t l rt quan trng Xut phỏt t nhng trờn chỳng tụi tin hnh la chn ti: Nghiờn cu thc trng giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t ti thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng nm 2012 MC TIấU CA TI 2.1 Mc tiờu tng quỏt ỏnh giỏ thc trng giỏ t v nghiờn cu cỏc yu t nh hng n giỏ t ti mt s khu vc i din ca thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng; t ú xut cỏc gii phỏp nõng cao hiu qu cụng tỏc nh giỏ t ti õy 2.2 Mc tiờu c th - ỏnh giỏ c thc trng giỏ t ti thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng - ỏnh giỏ c mt s yu t chớnh nh hng n giỏ t ti thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng - xut mt s gii phỏp nõng cao hiu qu cụng tỏc nh giỏ t ti thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng í NGHA CA TI - í ngha khoa hc: ti s dng kin thc ó hc ỏp dng vo thc t nõng cao tớnh thc tin, chiu sõu ca kin thc ngnh hc cho bn thõn S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 61 3.3.1 nh hng ca v trớ tha t n giỏ t Yu t v trớ ca tha t l yu t quyt nh theo c lớ thuyt v c thc t V trớ c xột õy bao gm v trớ v khu vc (trung tõm, cn trung tõm v xa trung tõm), v trớ ca ng ph mi quan h tng th vi cỏc ng ph khỏc c th xó, cui cựng l v trớ trờn cựng mt ng ph Nhỡn chung nc ta l nc ang trờn tin trỡnh hi nhp v phỏt trin ngi dõn cha th thoỏt tõm lý chia lụ mt tin kt hp mc ớch v sn xut kinh doanh phỏt trin kinh t gia ỡnh Cỏc tha t nm dc theo ng ph chớnh VT1 thun li cho kinh doanh, thng mi cú mc giỏ cao hn Thờm vo ú nu tha t li gn cỏc cụng trỡnh cụng cng (trng hc, bnh vin, ch, trung tõm thng mi, cụng viờn ) thỡ mc giỏ li y lờn cao hn, yu t v trớ lý thuyt chung l c trng cho tng tha t, quyt nh tt c mụi trng xung quanh i kốm V iu kin c s h tng k thut v c s h tng xó hi mang tớnh cht cng hng lm tng giỏ tr tha t, i sng ca ngi dõn ngy cng c nõng cao vỡ vy nhu cu v iu kin sng cng a dng hn Trờn cỏc on ng ph tin hnh iu tra nhúm trung tõm chu nh hng ca yu t v trớ rừ rt nht Vỡ õy l cỏc tuyn ng cú cht lng tt c u t nhiu v c h tng li l ni trung nhiu cụng trỡnh cụng cng iu m ngi dõn quan tõm la chn mua t cỏc v trớ trờn tuyn ng ph ny l s so sỏnh tng quan gia giỏ v kh nng sinh li m v trớ cú th mang li VT1 cú giỏ cao nht gn mt ng ln ngi dõn cú th trc tip m ca hng kinh doanh hoc cho thuờ lm tng kh nng sinh li ca mnh t Cỏc tha t VT2 VT3 cú giỏ gim dn ph thuc vo v trớ th hin ch nu cng gn ng ph iu tra v cỏc khu lõn cn thỡ mc giỏ s cao hn Kh nng sinh li ch thy rừ VT1 VT2 VT3 Cỏc tha t VT4 ch yu dựng Vỡ vy, mc nh hng ca yu t v trớ khụng th hin rừ rt loi v trớ ny Thc t ngi S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 62 dõn sng cỏc v trớ trung tõm chp nhn mt mụi trng sng khúi bi ting n bi kộo theo ú l kh nng sinh li cao lng khỏch hng s dng cỏc dch v hng húa ln mang li iu kin tt cho kinh doanh Nhng phõn tớch trờn khng nh mc giỏ ca cỏc ng ph trung tõm chu nh hng ln nht bi cỏc v trớ Giỏ t (triu ng/m2) 20 18 16 14 12 VT1 10 VT2 VT3 VT4 ng, ph I1 II7 III1 (I1-ng Hong ỡnh Giong; II7-ph B Vn n; III1-ng Gia Cung) Hỡnh 3.2 nh hng gia cỏc v trớ trờn tuyn ng ph n giỏ t Nhỡn vo hỡnh trờn ta thy ng ph thuc khu vc trung tõm (ng Hong ỡnh Giong) s cú mc giỏ cao nht sau ú n ng thuc khu vc cn trung tõm v thp nht l ng thuc khu vc xa trung tõm 3.3.2 nh hng ca c s h tng n giỏ t C s h tng bao gm s lng ca cỏc cụng trỡnh cụng cng, cht lng v kh nng phc v ca chỳng (nh trng hc, ch, bnh vin, nh húa, cụng viờn ) Ngoi ra, nghiờn cu yu t ny cn phi tớnh n h thng cụng trỡnh cung cp cỏc dch v dõn sinh (in, nc, in thoi, giao thụng ) õy l yu t nh hng ti cht lng cuc sng ca ngi dõn khu vc xung quanh Qua quỏ trỡnh iu tra nhúm ng cn trung tõm S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 63 cú cỏc mc giỏ chu nh hng ca cỏc yu t ny rừ rt Cỏc tuyn ng ph ny cng cú cht lng ng khỏ m bo a phn ngi dõn sng trờn tuyn ng ny l cụng nhõn viờn chc nh nc Do trỡnh dõn trớ khỏ cao, nờn iu m ngi dõn quam tõm l cht lng cuc sng Cỏc cụng trỡnh cụng cng c u t xõy dng tt v cú v trớ gn s lm tha t v trớ ú cú giỏ cao hn Ngi dõn sng khu vc ny cn cú mụi trng sng lnh Cỏc dch v dõn sinh nh in nc, in thoi, c bit l an ninh trt t c m bo Trờn cựng mt ng ph s chờnh lch mc giỏ vi cỏc v trớ tng ng ca on ng cỏc ng ph cn trung tõm c th hin th 3.2 S khỏc bit ny l hai on ng cú khong cỏch n cỏc ng ph trung tõm l khỏc kộo theo ú l kh nng tip cn vi cỏc cụng trỡnh cụng cng v h thng dch v trung tõm cng khỏc t ú phn ỏnh qua ch tiờu c th l giỏ t trung bỡnh trờn th trng Giỏ t (triu ng/m2) 20 18 16 14 12 II2 10 II8 VT1 VT2 VT3 VT4 V trớ Hỡnh 3.3 nh hng ca c s h tng xung quanh n giỏ t trờn th trng ca ng ụng Khờ (II2) v ng B Vn n (II8) õy l hai ng khỏc nhng thuc phng giỏp l phng Tõn Giang v Hp Giang ng giao thụng ca ng ny c S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 64 ỏnh giỏ tt Tuy nhiờn ng ụng Khờ li cú giỏ t cao hn lý l ng ny chy ni b ni lin phng hn th c s h tng xó hi ca nú y , cú trng hc, cú bnh vin a khoa tnh Cũn ng B Vn n c s h tng xó hi kộm khụng gn trng, bnh vin V kh nng sinh li v tõm lý ca ngi dõn thỡ chc chn ng B Vn n s kộm hn ng ụng Khờ Nh vy, so sỏnh on ng ny chỳng ta thy mc thun tin sinh hot cú nh hng n giỏ t i vi cỏc mu iu tra khỏc trờn th trng cng phn ỏnh quy lut gim v giỏ t tng ng vi khong cỏch n cỏc cụng trỡnh cụng cng nm trờn on ng ph ú tng dn Nh vy mc thun tin sinh hot cú nh hng ln ti giỏ t õy l yu t quyt nh n cht lng cuc sng ca ngi dõn khu vc ca ng ph 3.3.3 nh hng ca c im tha t n giỏ t Yu t tip theo l c im ca tha t nh din tớch, rng mt tin, hng t, khong cỏch ti cỏc ng ph õy l cỏc c im t nhiờn ca tha t Chỳng cú nh hng n tõm lý ca ngi dõn theo phong tc quỏn lõu i V din tớch tha t cú quy mụ va khong 70 - 90m cú th bỏn d dng hn tha t cú din tớch ln vỡ nú phự hp vi kh nng mua ca hu ht ngi dõn cú nhu cu xõy nh Hỡnh th tha t p l hỡnh vuụng hỡnh ch nht, hoc ớt nht phi cú hỡnh thang cú mt ỏy rng hn Cỏc hỡnh th xu nh a giỏc, tht hu, ch L hoc nhng hỡnh th khụng vuụng nhiu gúc cch chc chn s bỏn vi giỏ thp hn Mc dự khụng phi l yu t nh hng quyt nh nhng mc giỏ ca tha t cú hỡnh th p cỏc ng ph trung tõm cng cú chờnh lch hn cỏc tha t xu Yu t ny c th hin vic quyt nh giỏ t ca cỏc on ng ph xa trung tõm Cỏc mu iu tra ng t ct mc Km5 theo Quc l n cõy xng s thuc nhúm ng xa trung tõm th hin rừ nhn xột trờn: S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 65 Bng 3.4 nh hng ca c im tha t n giỏ õt Mu Din Mt tin Chiu Hỡnh tớch (m2) (m) sõu (m) th Gq Gtt (nghỡn (nghỡn ng/m) ng/m) 1III2a 120 8,0 12,8 CN 4.032 10.400 1III2b 122 8,0 15,3 HT 4.032 10.300 1III2c 98 6,0 16,3 CN 4.032 9.900 2III2a 112 9,0 12,4 CN 2.419 7.900 2III2b 164 12,0 13,7 HT 2.419 8.100 2III2c 85 5,0 17,0 CN 2.419 8.300 3III2a 90 6,0 15,0 L 1.572 6.500 3III2b 114 7,7 14,8 CN 1.572 6.500 3III2c 178 7,5 23,7 CN 1.572 6.500 4III2a 140 9,0 15,6 HT 1.089 4.500 4III2b 180 13,4 13,4 LG 1.089 5.500 4III2c 90 7,0 12,9 CN 1.089 5.000 16.0 Giỏ t (triu ng/m2) 14.0 12.0 10.0 Gtt 8.0 Gq 6.0 4.0 2.0 0.0 1III2a 1III2b 1III2c 2III2a 2III2b 2III2c 3III2a 3III2b 3III2c 4III2a 4III2b 4III2c Hỡnh 3.4 nh hng ca c im tha t n giỏ t t ct mc km5 Quc l n cõy xng s S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 66 Qua bng s liu v hỡnh trờn ch rt rừ ti cỏc v trớ thuc khu vc xa trung tõm ngi mua quan tõm l din tớch v hỡnh th ca tha t Ti VT1 din tớch tha t l 120m2 cú hỡnh th l hỡnh ch nht cú giỏ (10.4 triu ng/m2) cao hn tha t VT4 din tớch 180m2 v hỡnh th l hỡnh lc giỏc cỏc ng ph ny ngi dõn trung vo vic tỡm mt mnh t phự hp vi nhu cu Ngi mua t cú th trc tip xõy nh hoc u t tớch ly Mt lng khụng nh cỏc giao dch c iu tra trờn th trng l ca ngi dõn ni thnh cú kh nng u t vo t vi lng ln tớch ly Vic u t ny cn tớch ly u sau ny Vỡ vy, th hiu ca ngi dõn mua t c quan tõm hng u 3.3.4 nh hng ca kh nng sinh li n giỏ t Ngoi yu t v trớ cú nh hng ti kh nng sinh li nh ó phõn tớch Phng thc s dng t cú nh hng ln n giỏ tr sinh li ca tha t Mc ớch s dng t l yu t mang tớnh cht phỏp lý v c ghi rừ GCNQSD Nhng tha t cú y yu t phỏp lớ, cú giỏ tr cao nht l GCNQSD hoc mt s giy t c cụng nhn tng ng thỡ giỏ t cao hn Thc t ngi dõn c tuyờn truyn nờn tõm lý chung h thy cn cú s m bo chc chn v cn c phỏp lý s dng t Trong cỏc tha t c iu tra cú mt lng khụng nh ngi dõn kt hp gia mc ớch v sn xut kinh doanh iu ny khụng trỏi lut vỡ vy giỏ tha t c y lờn cao hn Yu t ny th hin rừ rt tt c cỏc on ng, ph tin hnh iu tra Cỏc giao dch ngm khụng thụng qua chớnh quyn ca cỏc tha t khụng cú y cn c phỏp lý luụn thnh cụng mc giỏ thp hn so vi tha t cú iu kin tng t nhng cú y giy t hp phỏp Mt bng dõn trớ nõng cao s cú tỏc ng tớch cc, ngi dõn s t giỏc chp hnh cỏc chớnh sỏch ca Nh nc bi h hiu rng ú quyn li ca mỡnh c m bo Mc dự cựng mc ớch s dng l t nhng phng thc s dng t ca cỏc ng ph thuc ba nhúm ng ph trung tõm, cn trung tõm v xa trung tõm cú s khỏc bit rừ rt Nhúm ng ph trung tõm a phn kt hp S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 67 lm t vi sn xut kinh doanh, vi mc ớch kinh doanh l chớnh nhm lm tng ti a kh nng sinh li ca tha t Nhúm ng cn trung tõm kt hp ng u c hai mc ớch t sn xt kinh doanh v t , ú cht lng cuc sng c quan tõm hng u Cũn nhúm ng ph xa trung tõm a phn c s dng vo mc ớch t , S khỏc bit v phng thc s dng ca riờng loi t cng th hin khỏ rừ s chờnh lch v mc giỏ ca nhúm ng ph Ta cú th thy s khỏc bit v giỏ gia cỏc on ng ph ca nhúm ng tng tuyn Vớ d ng Ph Thu thuc nhúm ng ph trung tõm, t õy cú th i vo ng ụng Khờ, ng B Vn n (2 ng thuc nhúm cn trung tõm); ng thi t Ph Thu cng cú th a ti ng t ct mc Km5 theo Quc l n cõy xng s (mt cỏc ng thuc nhúm xa trung tõm) Mc chờnh lch gia cỏc ng theo khu vc th hin qua hỡnh Mc giỏ ca ng Ph Thu (I4) tng v trớ cao hn giỏ ca v trớ tng ng trờn cỏc on ng ụng Khờ (II2), ng B Vn n (II8) v ng t ct mc Km5 theo Quc l n cõy xng s (III2) Cn TT TT Xa TT 90 80 giỏ t (triu ng/m2) 70 60 VT1 50 VT2 VT3 40 VT4 30 20 10 I4 II2 II8 III2 Mó ng Hỡnh 3.5 nh hng ca kh nng sinh li n giỏ t T hỡnh trờn ta cú th thy rng mc bin ng v giỏ t theo v trớ gim dn theo khu vc Vỡ phng thc s dng t khỏc nhau, kh nng sinh S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 68 li ca tha t l khỏc nờn s bin ng v mc giỏ gia cỏc khu vc l gim dn ng Ph Thu khong chờnh gia mc giỏ ca hai v trớ bt k l khỏ ln so vi cỏc ng khụng thuc trung tõm iu ny th hin rừ mc nh hng ca yu t v trớ ca khu vc ti kh nng sinh li ca tha t 3.3.5 nh hng ca mt s yu t khỏc n giỏ t Ngoi cỏc yu t in hỡnh ó nờu chi tit, cũn nhiu yu t khỏc nh hng ng thi ti giỏ t - nh hng ca cỏc yu t xó hi n giỏ t: cỏc yu t xó hi cng tỏc ng ln n giỏ t Mt khu vc m mt dõn s t nhiờn tng cao tc tng ca dõn s c hc thỡ giỏ t ni ú s tng lờn cõn bng cung - cu b phỏ v Qua iu tra tụi nhn thy nhúm cỏc ng ph khu vc xa trung tõm chu tỏc ng ca yu t ny nhiu vỡ õy nhng nm qua tnh Cao Bng núi chung v thnh ph Cao Bng núi riờng ó cú nhiu d ỏn m mi hoc m rng in hỡnh cỏc tuyn ng iu tra cú ng vo Tri giam Khui To; ng Vũ un - c Chớnh trung nhiu khu v cm cụng nghip Nhng yu t ny lm cho giỏ bt ng sn núi chung v giỏ t núi riờng tng lờn ỏng k - nh hng ca yu t tõm lý n giỏ t: õy cng l yu t cú nh hng khụng nh n giỏ t chuyn nhng trờn a bn núi riờng v ca ngi dõn Vit Nam núi chung Thng núng vi v ỏm ụng Khi giỏ t lờn cao thng xụ i mua lo s nhng tha t cú kh nng sinh li cao s b ngi khỏc mua, vỡ vy cng y giỏ lờn cao hn, gõy lờn hin tng st t Nhng giỏ t mc thp li chn ch ch i mua c tha t khỏc vi giỏ r hn iu ú dn ti th trng bt ng sn b úng bng Mt yu t tõm lý quan trng ca ngi Vit Nam l thớch nh cú hng ụng, ụng Nam hn l hng Tõy, Tõy Bc Do ú, nhng tha t cú hng Tõy thng cú giỏ chuyn nhng thp hn Nhng quyt nh v S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 69 mc giỏ c a da trờn s ỏnh giỏ cỏc thụng tin ti mt trng thỏi tõm lý nht nh ú cũn l quan nim suy ngh cỏ nhõn cn c xỏc nh c th - nh hng ca yu t phỏp lý tha t n giỏ t: Theo iu tra cú ti 92% s ngi c hi cho rng iu h quan tõm u tiờn hi mua t l cỏc giy t phỏp lý ca tha t ú Nh vy, nghiờn cu giỏ t chỳng ta cn phi nghiờn cu tng hp nhiu yu t mt cỏch khoa hc nhm a mc giỏ chớnh xỏc sỏt vi giỏ th trng 3.4 GII PHP NNG CAO HIU QU CễNG TC NH GI T TI TH X CAO BNG Qua thc t iu tra v tỡm hiu v giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t ca thnh ph Cao Bng nm 2012 cú th thy c cụng tỏc qun lý t õy cũn nhiu bt cp Trong ú, cụng tỏc xỏc nh giỏ t trờn a bn thnh ph cha thc s sỏt vi mc giỏ giao dch trờn th trng mc dự hng nm Nh nc u a bng giỏ t mi nhng giỏ t quy nh so vi th trng ch bng 30 - 40% thm cỏ bit cú ni ch bng 5-10% so vi giỏ giao dch ngoi th trng t V kờ khai tớnh thu chuyn nhng thỡ a s ngi dõn u kờ khai khụng ỳng vi giỏ thc t giao dch m ch kờ khai cho sỏt vi giỏ quy nh nht Vỡ vy, cụng tỏc xỏc nh giỏ t c sỏt vi giỏ th trng tụi xin a mt s gii phỏp nh sau: - Cn y nhanh tc gii quyt cụng vic ti cỏc c quan qun lý t ai, trỏnh tỡnh trng kộo di thi hn gii quyt h s ca ngi dõn n c quan qun lý t lm h s, th tc - Cn xỏc nh li giỏ t mi nm ln Tc l c thỏng li t chc kho sỏt giỏ th trng nhm nõng mc giỏ quy nh cho sỏt vi giỏ th trng thi im ú, nht l v trớ ca cỏc tuyn ng ph, bi vỡ v trớ S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 70 ny hay xy thay i giỏ t ngt v cng l v trớ thng xy chờnh lch gia giỏ quy nh v giỏ giao dch trờn th trng nht - Cn thu hp on ng cn nh giỏ vi khong cỏch ngn hn khụng nờn chia khong cỏch gia cỏc on ng quỏ di Tc l trờn mt tuyn ng cú th chia rt nhiu on ngn ch khụng nờn ch chia - on nh hin nay, nh vy giỏ t s ỳng vi thc t ca tng v trớ hn - Bờn cnh ú cỏc c quan chc nng cũn phi trỳ trng ti vic a h thng Phỏp lut t i vo cuc sng thc t thụng qua cụng tỏc hon chnh vic xõy dng h thng bn quy phm phỏp lut v t cũn thiu nh cp giy chng nhn quyn s dng t b sung, tng cng cụng tỏc tra kim tra vic thc hin phỏp lut v t ai, kiờn quyt x lý hnh vi vi phm phỏp lut t Phi hp cht ch vi cỏc c quan thụng tn, bỏo tuyờn truyn ph bin phỏp lut t v tip cn, giao lu trc tuyn v gii ỏp cỏc vng mc cho ngi dõn nõng cao ý thc phỏp lut mi cỏ nhõn - Cú nhng chớnh sỏch kớch cu i vi nhng ngi cú nhu cu t thc s, i tng cú thu nhp thp khụng mua c t giỏ b y lờn cao S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 71 KT LUN V NGH KT LUN Qua quỏ trỡnh nghiờn cu, tỡm hiu, ỏnh giỏ thc trng giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn thnh ph Cao Bng, ti rỳt c mt s kt lun nh sau: 1.1 Thc trng giỏ t thnh ph Cao Bng - Giỏ t ti thnh ph Cao Bng trờn th trng cao nht l 163,00 triu ng/m2 vi khu vc trung tõm, l 35,00 triu ng/m2 vi khu vc cn trung tõm, l 10,20 triu ng/m2 vi khu vc xa trung tõm Trong ú giỏ quy nh ca UBND tnh tng ng l: 19,50; 12,96 v 6,00 triu ng/m2 - Giỏ t ti thnh ph Cao Bng theo quy nh ca UBND tnh Cao Bng thp hn t n ln so vi giỏ t chuyn nhng thc t trờn th trng tựy v trớ, tuyn ng - Giỏ t ti thnh ph Cao Bng trờn th trng gia v trớ cú s chờnh lch rt nhiu H s ny c th hin rừ nht khu vc trung tõm vi h s chờnh lch gia cỏc v trớ l 1,04 7,22 ln, tc chờnh lch t 7,00 triu 11,20 triu ng/m2 H s ny gim dn theo th t: khu vc trung tõm -> khu vc cn trung tõm -> khu vc xa trung tõm 1.2 Cỏc yu t nh hng n giỏ t ti thnh ph Cao Bng Giỏ t trờn a bn thnh ph Cao Bng ph thuc vo nhiu nhúm yu t nh: yu t v trớ, yu t c s h tng xung quanh, yu t c im ca tha t, yu t kh nng sinh li ca tha t, yu t xó hi, yu t tõm lý v yu t phỏp lý Trong ú, yu t v trớ l yu t cú nh hng nhiu nht ti giỏ chuyn nhng ca tha t NGH - Cn nõng giỏ t ti cỏc v trớ sõu bờn (v trớ v 4) S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 72 - nh giỏ t sỏt vi giỏ th trng, mun vy cn thnh lp c quan nh giỏ t khụng tc thuc UBND tnh m thuc Hi ng nhõn dõn tnh - Gim thu sut vi thu thu nhp chuyn quyn s dng t v gim l phớ sut vi l phớ trc b quyn s dng t, nờn l 0,5% thu thu nhp v 0,1% l phớ trc b S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 73 TI LIU THAM KHO B lut Dõn s nm 2005 Ch th s 01/2008/CT-TTg ngy 08 thỏng 01 nm ca Th tng Chớnh ph v mt s gii phỏp y mnh phỏt trin v qun lý th trng bt ng sn Nguyn Ngc oan (2010), Nghiờn cu giỏ t trờn a bn Qun Long Biờn, thnh ph H Ni, Lun thc s khoa hc nụng nghip, Trng i hc Nụng nghip H Ni Hin phỏp nc cng ho xó hi ch ngha Vit Nam nm 1992 V Th Tựng Hoa (2010) Bi ging Trit hc Trng i hc S phm Thỏi Nguyờn Nguyn Th Hun v Phan Th Thu Hng (2008), Giỏo trỡnh nh giỏ t Trng i hc Nụng Lõm Thỏi Nguyờn Lut t nm 2003 Lut Xõy dng nm 2003 Lut Doanh nghip nm 2005 10 Lut u thu nm 2005 11 Lut u t nm 2005 12 Lut Thng mi nm 2005 13 Lut Chng khoỏn nm 2006 14 Lut Kinh doanh bt ng sn nm 2006 15 Lut Nh nm 2006 16 Ngh nh s 181/2004/N-CP ngy 29 thỏng 10 nm 2004 ca Chớnh ph thi hnh Lut t 2003 17 Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t 18 Nghi nh s 123/2007/N-CP ngy 27 thỏng nm 2007 sa i b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 74 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t 19 Ngh nh s 153/2007/N-CP ngy 15 thỏng 10 nm 2007 ca Chớnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 20 Ngh nh s 69/2009/N-CP ngy 13 thỏng nm 2009 ca Chớnh ph Quy nh b sung v quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi thng, h tr v tỏi nh c 21 Phũng Ti nguyờn v Mụi trng thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng (2012), Bỏo cỏo s 15/BC-TN&MT ngy 25 thỏng 02 nm 2012 v kt qu thc hin cp GCNQSD t t nm 2010 n nm 2012 22 Phũng Ti nguyờn v Mụi trng thnh ph Cao Bng, tnh Cao Bng (2012), S theo dừi chuyn quyn s dng t 23 Lờ Th Phng (2010), Tỡm hiu giỏ t v cỏc yu t nh hng n giỏ t trờn a bn qun ng a, thnh ph H Ni, Lun thc s qun lớ t ai, Trng i hc Nụng nghip H Ni 24 Quyt nh s 2088/2012/Q-UBND ngy 21 thỏng 12 nm 2012 ca UBND tnh Cao Bng v vic ban hnh giỏ cỏc loi t trờn a bn tnh Cao Bng nm 2012 25 Thụng t s 114/2004/TT-BTC ngy 26 thỏng 11 nm 2004 ca B Ti chớnh hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t 26 Thụng t s 145/2007/TT-BTC ngy 06 thỏng 12 nm 2007 ca B Ti chớnh hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thỏng 11 nm 2004 ca Chớnh ph v phng phỏp xỏc nh giỏ t v khung giỏ cỏc loi t v Ngh nh s 123/2007/N-CP ngy 27 thỏng nm 2007 ca Chớnh ph sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP 27 Nguyn Thanh Tr v Nguyn ỡnh Bng (2005), Giỏo trỡnh th trng bt ng sn, Nxb Nụng nghip S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 75 28 y ban nhõn dõn thnh ph Cao Bng (2012), Bỏo cỏo tỡnh hỡnh thc hin nhim v kinh t - xó hi nm 2012 v phng hng thc hin nhim v nm 2013 29 Vn phũng Chớnh ph (2008), Thụng bỏo s 177/TB-VPCP ngy 28 thỏng nm 2008 v Kt lun ca Phú Th tng Hong Trung Hi ti cuc hp v phỏt trin th trng bt ng sn v ci cỏch hnh chớnh v th trng bt ng sn 30 Vn phũng Chớnh ph (2009), Thụng bỏo s 138/TB-VPCP ngy 27 thỏng nm 2009 v Kt lun ca phú th tng Hong Trung Hi Trng ban ch o Trung ng v chớnh sỏch nh v th trng bt ng sn ti cuc hp ca ban ch o S húa bi trung tõm hc liu http://www.lrc-tnu.edu.vn/ [...]... - Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố xa trung tâm Nội dung 3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu. .. yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Nội dung 4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 2.4 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN... Bằng, tỉnh Cao Bằng - Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Nội dung 2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đƣờng, phố trung tâm - Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đƣờng, phố cận trung tâm Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/... trung nghiên cứu ảnh hƣởng của các yếu tố sau đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, đó là: yếu tố vị trí thửa đất, yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc điểm thửa đất, yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất 2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 2.2.1 Thời gian nghiên cứu Đề tài nghiên cứu trong thời gian 12 tháng, từ tháng 10 năm 2012 đến tháng 9 năm 2013 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu Đề tài đƣợc nghiên. .. nghiên cứu tại thành phố Cao Bằng và hoàn thiện tại Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên 2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Đề tài nghiên cứu 4 nội dung lớn sau: Nội dung1 Tình hình cơ bản tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Đặc điểm kinh tế xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Thực. .. yếu tố ảnh hƣởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thƣờng bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế - Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hƣởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với: + Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất. .. còn có các yếu tố khác nhƣ yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất [23] 1.3 PHƢƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.3.1 Các phƣơng pháp xác định giá đất tại Việt Nam Tại Việt Nam phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công tác định giá đất đƣợc qui định rõ trong các văn bản sau: - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Số... kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất Ảnh hƣởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng thửa đất Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị đƣợc xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng… Ngoài những yếu tố ảnh hƣởng chủ yếu trên... của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bƣớc 1 Giá trị của thửa đất = Giá chuyển nhƣợng bất động sản Đơn giá của thửa đất Số hóa bởi trung tâm học liệu - Giá hiện tại của các tài sản trên đất Giá trị của thửa đất = Diện tích thửa đất http://www.lrc-tnu.edu.vn/ 16 * Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất. .. vì thế giá đất tăng lên + Tố chất nhân khẩu: thƣờng có tƣơng quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá cuả nhân khẩu + Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hƣởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ - Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là: ... đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng yếu tố sở hạ tầng xung quanh đất đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất thành phố Cao. .. thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng yếu tố khả sinh lợi đất đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng - Ảnh hưởng số yếu tố khác đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng Nội dung... Nghiên cứu thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng giá đất nghiên cứu yếu tố