CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG
Quá trình điều tra phỏng vấn trực tiếp cho thấy người dân quyết định giá đất trong quá trình chuyển nhƣợng dựa trên nhiều yếu tố. Trong đó các yếu tố cơ bản nhất được phân tích chi tiết theo từng tuyến đường, phố điển hình nhƣ sau:
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
3.3.1. Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất
Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lí thuyết và cả thực tế. Vị trí đƣợc xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực (trung tâm, cận trung tâm và xa trung tâm), vị trí của đường phố trong mối quan hệ tổng thể với các đường phố khác trong cả thị xã, cuối cùng là vị trí trên cùng một đường phố.
Nhìn chung nước ta là nước đang trên tiến trình hội nhập và phát triển. người dân chƣa thể thoát khỏi tâm lý chia lô mặt tiền để kết hợp mục đích ở và sản xuất kinh doanh phát triển kinh tế gia đình. Các thửa đất nằm dọc theo đường phố chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn.
Thêm vào đó. nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, công viên...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trƣng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Trên các đoạn đường. phố tiến hành điều tra. nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng của yếu tố vị trí rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến đường có chất lượng tốt. đƣợc đầu tƣ nhiều về cơ ở hạ tầng lại là nơi tập trung nhiều công trình công cộng . Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường phố này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do gần mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2. VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường. phố điều tra và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1.
VT2. VT3. Các thửa đất ở VT4 chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
dân sống ở các vị trí trung tâm chấp nhận một môi trường sống khói bụi. tiếng ồn bởi kéo theo đó là khả năng sinh lợi cao. lƣợng khách hàng sử dụng các dịch vụ. hàng hóa lớn. mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Những phân tích trên khẳng định mức giá của các đường phố trung tâm chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi các vị trí.
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
I1 II7 III1
VT1 VT2 VT3 VT4
(I1-đường Hoàng Đình Giong; II7-phố Bế Văn Đàn; III1-đường Gia Cung)
Hình 3.2. Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố đến giá đất Nhìn vào hình trên ta thấy đường phố thuộc khu vực trung tâm (đường Hoàng Đình Giong) sẽ có mức giá cao nhất. sau đó đến đường thuộc khu vực cận trung tâm và thấp nhất là đường thuộc khu vực xa trung tâm.
3.3.2. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất
Cơ sở hạ tầng bao gồm số lƣợng của các công trình công cộng, chất lượng và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viên...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Qua quá trình điều tra. nhóm đường cận trung tâm
Đường, phố Giá đất (triệu đồng/m2)
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
có các mức giá chịu ảnh hưởng của các yếu tố này rõ rệt. Các tuyến đường.
phố này cũng có chất lượng đường khá đảm bảo. Đa phần người dân sống trên tuyến đường này là công nhân viên chức nhà nước. Do trình độ dân trí khá cao, nên điều mà người dân quam tâm là chất lượng cuộc sống. Các công trình công cộng đƣợc đầu tƣ xây dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Người dân sống ở khu vực này cần có môi trường sống trong lành. Các dịch vụ dân sinh như điện. nước, điện thoại, đặc biệt là an ninh trật tự đƣợc đảm bảo.
Trên cùng một đường phố. sự chênh lệch mức giá với các vị trí tương ứng của 2 đoạn đường trong các đường phố cận trung tâm được thể hiện trong đồ thị 3.2. Sự khác biệt này là do hai đoạn đường có khoảng cách đến các đường phố trung tâm là khác nhau. kéo theo đó là khả năng tiếp cận với các công trình công cộng và hệ thống dịch vụ trung tâm cũng khác nhau từ đó phản ánh qua chỉ tiêu cụ thể là giá đất trung bình trên thị trường.
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
VT1 VT2 VT3 VT4
II2 II8
Hình 3.3. Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xung quanh đến giá đất trên thị trường của đường Đông Khê (II2) và đường Bế Văn Đàn (II8) Đây là hai đường khác nhau nhưng thuộc 2 phường giáp nhau là phường Tân Giang và Hợp Giang. Đường giao thông của 2 đường này được
Giá đất (triệu đồng/m2)
Vị trí
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
đánh giá tốt. Tuy nhiên đường Đông Khê lại có giá đất cao hơn lý do là đường này chạy trong nội bộ nối liền 2 phường hơn thế cơ sở hạ tầng xã hội của nó đầy đủ, có trường học, có bệnh viện đa khoa tỉnh. Còn đường Bế Văn Đàn cơ sở hạ tầng xã hội kém không gần trường, bệnh viện. Về khả năng sinh lợi và tâm lý của người dân thì chắc chắn đường Bế Văn Đàn sẽ kém hơn đường Đông Khê. Như vậy, khi so sánh 2 đoạn đường này chúng ta thấy mức độ thuận tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất.
Đối với các mẫu điều tra khác trên thị trường cũng phản ánh quy luật giảm về giá đất tương ứng với khoảng cách đến các công trình công cộng nằm trên đoạn đường phố đó tăng dần. Như vậy. mức độ thuận tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng lớn tới giá đất. đây là yếu tố quyết định đến chất lượng cuộc sống của người dân trong khu vực của đường phố.
3.3.3. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất
Yếu tố tiếp theo là đặc điểm của thửa đất nhƣ diện tích, độ rộng mặt tiền, hướng đất, khoảng cách tới các đường phố.... Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất. Chúng có ảnh hưởng đến tâm lý của người dân theo phong tục tập quán lâu đời. Về diện tích. thửa đất có quy mô vừa khoảng 70 - 90m² có thể bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để ở. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông. hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn.
Các hình thể xấu nhƣ đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường phố trung tâm cũng có chênh lệch hơn các thửa đất xấu.
Yếu tố này được thể hiện ở việc quyết định giá đất của các đoạn đường.
phố xa trung tâm. Các mẫu điều tra ở Đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6 thuộc nhóm đường xa trung tâm thể hiện rõ nhận xét trên:
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Bảng 3.4. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đât
Mẫu Diện tích (m2)
Mặt tiền (m)
Chiều sâu (m)
Hình thể
Gqđ (nghìn đồng/m²)
Gtt (nghìn đồng/m²)
1III2a 120 8,0 12,8 CN 4.032 10.400
1III2b 122 8,0 15,3 HT 4.032 10.300
1III2c 98 6,0 16,3 CN 4.032 9.900
2III2a 112 9,0 12,4 CN 2.419 7.900
2III2b 164 12,0 13,7 HT 2.419 8.100
2III2c 85 5,0 17,0 CN 2.419 8.300
3III2a 90 6,0 15,0 L 1.572 6.500
3III2b 114 7,7 14,8 CN 1.572 6.500
3III2c 178 7,5 23,7 CN 1.572 6.500
4III2a 140 9,0 15,6 HT 1.089 4.500
4III2b 180 13,4 13,4 LG 1.089 5.500
4III2c 90 7,0 12,9 CN 1.089 5.000
0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0
1III2a 1III2b 1III2c 2III2a 2III2b 2III2c 3III2a 3III2b 3III2c 4III2a 4III2b 4III2c
Giá đất (triệu đồng/m2)
Gtt Gqđ
Hình 3.4. Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Qua bảng số liệu và hình trên chỉ ra rất rõ tại các vị trí thuộc khu vực xa trung tâm người mua quan tâm là diện tích và hình thể của thửa đất. Tại VT1 diện tích thửa đất là 120m2 có hình thể là hình chữ nhật có giá (10.4 triệu đồng/m2) cao hơn thửa đất ở VT4 diện tích 180m2 và hình thể là hình lục giác.
Ở các đường phố này người dân tập trung vào việc tìm một mảnh đất phù hợp với nhu cầu để ở. Người mua đất có thể trực tiếp xây nhà để ở hoặc đầu tƣ tích lũy vốn. Một lƣợng không nhỏ các giao dịch đƣợc điều tra trên thị trường là của người dân ở trong nội thành có khả năng đầu tư vào đất với lƣợng vốn lớn để tích lũy. Việc đầu tƣ này cần tích lũy đầu ra sau này. Vì vậy, thị hiếu của người dân khi mua đất được quan tâm hàng đầu.
3.3.4. Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất
Ngoài yếu tố vị trí có ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi như đã phân tích.
Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến giá trị sinh lời của thửa đất.
Mục đích sử dụng đất là yếu tố mang tính chất pháp lý và đƣợc ghi rõ trong GCNQSDĐ. Những thửa đất có đầy đủ yếu tố pháp lí, có giá trị cao nhất là GCNQSDĐ hoặc một số giấy tờ được công nhận tương đương thì giá đất cao hơn. Thực tế người dân do được tuyên truyền nên tâm lý chung họ thấy cần có sự đảm bảo chắc chắn về căn cứ pháp lý khi sử dụng đất. Trong các thửa đất được điều tra có một lượng không nhỏ người dân kết hợp giữa mục đích để ở và sản xuất kinh doanh. Điều này không trái luật vì vậy giá thửa đất đƣợc đẩy lên cao hơn. Yếu tố này thể hiện rõ rệt ở tất cả các đoạn đường, phố tiến hành điều tra. Các giao dịch ngầm không thông qua chính quyền của các thửa đất không có đầy đủ căn cứ pháp lý luôn thành công ở mức giá thấp hơn so với thửa đất có điều kiện tương tự nhưng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Mặt bằng dân trí nâng cao sẽ có tác động tích cực, người dân sẽ tự giác chấp hành các chính sách của Nhà nước bởi họ hiểu rằng khi đó quyền lợi của mình đƣợc đảm bảo.
Mặc dù cùng mục đích sử dụng là đất ở nhưng phương thức sử dụng đất của các đường phố thuộc ba nhóm đường phố trung tâm, cận trung tâm và xa trung tâm có sự khác biệt rõ rệt. Nhóm đường phố trung tâm đa phần kết hợp
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
làm đất ở với sản xuất kinh doanh, với mục đích kinh doanh là chính nhằm làm tăng tối đa khả năng sinh lời của thửa đất. Nhóm đường cận trung tâm kết hợp đồng đều cả hai mục đích đất sản xất kinh doanh và đất ở, trong đó chất lượng cuốc sống được quan tâm hàng đầu. Còn nhóm đường phố xa trung tâm đa phần được sử dụng vào mục đích đất ở, Sự khác biệt về phương thức sử dụng của riêng loại đất ở cũng thể hiện khá rõ sự chênh lệch về mức giá của 3 nhóm đường phố.
Ta có thể thấy sự khác biệt về giá giữa các đoạn đường phố của 3 nhóm đường ở từng tuyến. Ví dụ đường Phố Thầu thuộc nhóm đường phố trung tâm, từ đây có thể đi vào đường Đông Khê, đường Bế Văn Đàn (2 đường thuộc nhóm cận trung tâm); đồng thời từ Phố Thầu cũng có thể đưa tới đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6 (một trong các đường thuộc nhóm xa trung tâm). Mức độ chênh lệch giữa các đường theo khu vực thể hiện qua hình. Mức giá của đường Phố Thầu (I4) ở từng vị trí cao hơn giá của vị trí tương ứng trên các đoạn đường Đông Khê (II2), đường Bế Văn Đàn (II8) và đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6 (III2).
TT Cận TT Xa TT
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
I4 II2 II8 III2
Mã đường
giá đất (triệu đồng/m2)
VT1 VT2 VT3 VT4
Hình 3.5. Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất
Từ hình trên ta có thể thấy rằng mức độ biến động về giá đất theo vị trí giảm dần theo khu vực. Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, khả năng sinh
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
lợi của thửa đất là khác nhau nên sự biến động về mức giá giữa các khu vực là giảm dần. Ở đường Phố Thầu khoảng chênh giữa mức giá của hai vị trí bất kỳ là khá lớn so với các đường không thuộc trung tâm. Điều này thể hiện rõ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí của khu vực tới khả năng sinh lợi của thửa đất.
3.3.5. Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất
Ngoài các yếu tố điển hình đã nêu chi tiết, còn nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đồng thời tới giá đất.
- Ảnh hưởng của các yếu tố xã hội đến giá đất: các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá đất. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Qua điều tra tôi nhận thấy nhóm các đường phố ở khu vực xa trung tâm chịu tác động của yếu tố này nhiều vì ở đây trong những năm qua tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phố Cao Bằng nói riêng đã có nhiều dự án mở mới hoặc mở rộng... Điển hình trong các tuyến đường điều tra có đường vào Trại giam Khuổi Tào; đường Vò Đuổn - Đức Chính tập trung nhiều khu và cụm công nghiệp. Những yếu tố này làm cho giá bất động sản nói chung và giá đất nói riêng tăng lên đáng kể.
- Ảnh hưởng của yếu tố tâm lý đến giá đất: Đây cũng là yếu tố có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địa bàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung. Thường nóng vội và đám đông. Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năng sinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên cao hơn, gây lên hiện tượng sốt đất. Nhƣng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ chờ đợi để mua đƣợc thửa đất khác với giá rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.
Một yếu tố tâm lý quan trọng của người Việt Nam là thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc. Do đó, những thửa đất có hướng Tây thường có giá chuyển nhượng thấp hơn. Những quyết định về
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
mức giá đƣợc đƣa ra dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan niệm suy nghĩ cá nhân cần đƣợc xác định cụ thể.
- Ảnh hưởng của yếu tố pháp lý thửa đất đến giá đất: Theo điều tra có tới 92% số người được hỏi cho rằng điều họ quan tâm đầu tiên khi hỏi mua đất là các giấy tờ pháp lý của thửa đất đó.
Nhƣ vậy, khi nghiên cứu giá đất chúng ta cần phải nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách khoa học nhằm đƣa ra mức giá chính xác sát với giá thị trường.