CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG
3.2.2. Thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng năm 2012
Theo quyết định số 2088/2012/QĐ-UBND, giá đất ở của thành phố Cao Bằng được quy định cụ thể cho 90 đường phố theo tên gọi (phụ lục 1 bảng giá đất ở đô thị thuộc địa bàn thành phố Cao Bằng kèm theo quyết định số 2088/2012/QĐ-UBND. Dựa vào vị trí của các tuyến đường, mức độ phát triển và vai trò của chúng, các đường phố điển hình được lựa chọn có thể chia thành 3 nhóm:
3.2.2.1. Giá đất ở tại thành phố Cao Bằng trên nhóm đường, phố trung tâm bao gồm 9 đường, phố sau:
- Đường Hoàng Đình Giong thuộc phường Hợp Giang;
- Đường Kim Đồng thuộc phường Hợp Giang;
- Đường Phai Khắt - Nà Ngần thuộc phường Sông Hiến;
- Đường Phố Thầu thuộc phường Hợp Giang;
- Đường Nguyễn Du thuộc phường Hợp Giang;
- Đường Hoàng Như thuộc phường Hợp Giang;
- Đường Lê Lợi thuộc phường Sông Bằng;
- Đường 3-10 thuộc phường Sông Bằng;
- Đường Hồng Việt thuộc phường Hợp Giang;
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Đây là những tuyến giao thông huyết mạch nối liền các phường trong thành phố và liên kết giữa thành phố với các khu vực lân cận. Nhìn chung, các tuyến đường này có chiều ngang rộng, chất lượng đường tốt vì vậy lưu lượng xe đi lại là khá nhiều. Các thửa đất nằm dọc hai bên các tuyến đường, phố (VT1) tập trung nhiều cơ quan, các cửa hàng dịch vụ, công trình công cộng...
các vị trí tiếp theo cũng chịu ảnh hưởng tích cực do cơ sở hạ tầng (đường ngõ xóm được đầu tư xây dựng) đảm bảo nhu cầu đi lại của người dân. Mật độ dân sống ở khu vực gần các tuyến đương phố trung tâm này là khá cao. Mức sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện rõ nét. Giá đất ở dần được đẩy lên do việc kết hợp với mục đích là đất ở với đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời ở các thửa đất.
Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2) STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3 VT4
1
Hoàng Đình Giong
I1a 163.000 155.500 143.200 114.900 I1b 162.500 154.700 142.900 116.000 I1c 163.500 157.800 139.900 114.100 I1 163.000 156.000 142.000 115.000
Gqđ 19.500 19.500 19.500 11.700
Hệ số so sánh (I1/Gqđ) 8.36 8.36 8.36 13.30
2
Kim Đồng
(từ ngã ba đường rẽ phố Thầu đến ngã ba Cty CP
Xây lắp CB)
I2a 130.400 77.900 34.200 16.800 I2b 132.500 83.200 29.000 17.800 I2c 127.100 78.900 26.800 19.400 I2 130.000 80.000 30.000 18.000
Gqđ 19.500 19.500 19.500 11.700
Hệ số so sánh (I2/Gqđ) 6.67 6.67 6.67 6.84 3 Phai Khắt - Nà Ngần I3a 80.500 72.100 62.000 50.200
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
(từ đầu cầu Sông Hiến đến hết nhà ông Sơn)
I3b 81.500 68.400 61.800 43.700 I3c 78.000 69.500 62.200 46.500 I3 80.000 70.000 62.000 48.000
Gqđ 19.500 19.500 19.500 11.700
Hệ số so sánh (I3/Gqđ) 4.10 4.10 4.10 5.98
4
Phố Thầu
I4a 82.500 53.600 31.200 23.100 I4b 78.900 55.800 29.000 20.600 I4c 81.600 55.600 29.800 22.300 I4 81.000 55.000 30.000 22.000
Gqđ 19.500 19.500 19.500 11700
Hệ số so sánh (I4/Gqđ) 4.15 4.15 4.15 4.70
5
Nguyễn Du (từ ngã ba Khách sạn
Phong Lan đến phố Hoàng Nhƣ)
I5a 30.500 21.900 19.100 17.600 I5b 30.200 21.700 19.200 17.400 I5c 30.800 21.800 19.000 17.500 I5 30.500 21.800 19.100 17.500
Gqđ 17.280 17.280 17.280 10.368
Hệ số so sánh (I5/Gqđ) 1.77 1.77 1.77 2.10
6
Hoàng Nhƣ
I6a 32.200 24.200 20.400 17.500 I6b 32.300 24.400 20.200 17.500 I6c 32.000 24.000 20.000 17.500 I6 32.100 24.200 20.200 17.500
Gqđ 17.160 17.160 17.160 10.296
Hệ số so sánh (I6/Gqđ) 1.87 1.87 1.87 2.35
7 Lê Lợi
I7a 80.400 73.400 60.800 50.200 I7b 79.900 71.000 62.400 47.600 I7c 79.700 67.100 62.800 46.500
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
I7 80.000 70.500 62.000 48.100
Gqđ 19.500 19.500 19.500 11.700
Hệ số so sánh (I7/Gqđ) 4.10 4.10 4.10 6.03
8
Đường 3 - 10 (từ cầu Nà Cạn đến đầu
cầu Hoàng Ngà)Hoàng Nhƣ
I8a 109.900 81.500 52.600 29.100 I8b 111.200 83.500 51.000 27.400 I8c 108.900 81.900 49.400 27.500 I8 110.000 82.300 51.000 28.000
Gqđ 15.552 15.552 15.552 9.331
Hệ số so sánh (I8/Gqđ) 7.07 7.07 7.07 8.82
9
Hồng Việt
I9a 46.600 35.100 19.100 10.000 I9b 45.300 33.800 18.300 9.800 I9c 43.100 33.100 16.600 7.200 I9 45.000 34.000 18.000 9.000
Gqđ 19.500 19.500 19.500 11.700
Hệ số so sánh (I9/Gqđ) 2.31 2.31 2.31 2.91 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng) Trên đường Hoàng Đình Giong, giá đất tại VT1 có mức giá trên 163 triệu đồng/m², hệ số so sánh của vị trị này là 8,36. Mức chênh lệch giữa 3 mẫu điều tra không lớn (cao nhất là 500.000 đồng/m²). Mẫu VT1I1c có mức giá là 163,5 triệu đồng/m² với diện tích 106,4m², hình thể đẹp mặt tiền rộng tới 8m khá thuận lợi cho việc kinh doanh. Thửa đất ở VT1I1b cũng có hình chữ nhật nhƣng mặt tiền hẹp hơn (5m), diện tích 91,3m² nên giao dịch thành công ở mức giá 162,5 triệu đồng/m². Giá 163 triệu đồng/m² giành cho mẫu VT1I1a có hình chữ nhật, diện tích khá rộng 84,2m², mặt tiền rộng 4,5m. Cơ sở hạ tầng được đánh giá tốt, hệ thống giao thông rất tốt, có nhiều vườn hoa sinh thái phục vụ cho vui chơi giải trí. Nhƣ vậy, các mẫu đƣợc chọn khá đại diện cho tuyến đường với những khác biệt về hình thể. Tuy nhiên, mức giá của
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
VT1 là tương đối đồng đều. Ở VT2, mức giá trung bình thấp hơn giá trung bình của VT1 là 1,05 lần. Hệ số so sánh là rất cao ở vị trí này (13,30). Thửa đất VT2I1b mặc dù là hình thang diện tích lớn tuy nhiên do có khoảng cách đến đường phố điều tra nhỏ hơn 100m nên vẫn đạt mức giá 154,7 triệu đồng/m² nhƣng là mẫu có giá thấp nhất trong ba mẫu điều tra. Thửa đất VT2I1c có giá cao nhất do có mặt tiền rộng (5m) diện tích 90 m2 thuận lợi cho kinh doanh. Các mẫu ở VT3 cũng thể hiện nội dung tương tự như hai VT1 và VT2. Các mẫu ở VT4 (tức nằm trong ngõ rộng dưới 2m) chủ yếu dùng vào mục đích ở, thông tin từ phiều điều tra thể hiện đặc điểm thửa đất là mối quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, hệ số so sánh của VT4 là rất cao (21,84%), điều này được lí giải do người dân muốn ở gần đường trung tâm có hệ thống cơ sở hạ tầng được đảm bảo tốt (điện, điện thoại, nước, chợ, trường học, bệnh viện). Tất cả các vị trí thuộc tuyến đường này hầu hết đều hoạt động kinh doanh, tuy nhiên hình thức kinh doanh ở đây mang lại lợi nhuận rất cao nhƣ hàng điện tử, kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí và ăn uống, chủ yếu là kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí. Vì vậy, giá đất ở trên trục đường này theo các phiếu điều tra phỏng vấn thì yếu tố chi phối mạnh nhất đó là khả năng sinh lợi của đất. Vị trí có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng nhất tới khả năng sinh lợi này.
Đường phố Kim Đồng là nơi tập trung kinh doanh buôn bán khá sầm uất gần chợ trung tâm. Chính vì vậy giá đất tại VT1 của đường phố Kim Đồng thấp hơn so với vị trí tương đương của đường Hoàng Đình Giong, mức giá trung bình điều tra tại VT1 của đường phố Kim Đồng thấp hơn đường Hoàng Đình Giong khoảng 33 triệu đồng/m2. Hai đường này có giá qui định của Nhà nước như nhau nhưng hệ số chênh lệch tại các vị trí là khác nhau rất lớn, mức độ chênh lệch của đường Phố Thầu thấp hơn rất nhiều. Tại VT3 và VT4 hệ số chênh lệch lần lƣợt là 3,94 và 3,42. Đây không phải là mức chênh lệch thấp khi so sánh giá Nhà nước và thị trường nhưng so giữa hai con đường
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
thì có sự khác biệt rất lớn. Điều đó chứng tỏ phương thức sử dụng đất sẽ quyết định đến khả năng sinh lợi của đất, do đó sẽ chi phối rất lớn đến giá đất.
Đường Phai Khắt - Nà Ngần và đường Lê Lợi có mức giá qui định của Nhà nước và mức giá điều tra thị trường như nhau. Tại VT1 và VT4 mức chênh lệch là nhƣ nhau và đều là 4,10 và 8,15 lần; VT2. VT3, mức chênh lệch chênh nhau không đáng kể. Về cơ sở hạ tầng 2 đường này rất tốt, đảm bảo nhu cầu của người dân, đường Phai Khắt - Nà Ngần có Chợ Sông Hiến, có trường học và nhiều trung tâm thương mại tập trung; còn đường Lê Lợi cũng có chợ Sông Bằng và công viên sinh thái phục vụ giải trí cho người dân.
Đường Phố Thầu và đường Nguyễn Du nối liền phường trong nội thành. Một phần đường này nằm trên địa bàn phường Hợp Giang một trong những phường trung tâm của thị xã. Mức giá tại các vị trí tương ứng của đường này khá cao. Độ chênh lệch mức giá tại các vị trí và yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất là khoảng cách đến đường. Giá giao dịch thành công giảm dần từ VT1 đến VT4.
Đường Hoàng Như là trục đường cơ sở hạ tầng của các thửa đất trong khu vực được đánh giá tốt. Do tính chất phát triển của đường này là khá khác biệt chủ yếu tập trung cơ quan hành chính Nhà nước cho nên mức giá cũng khác nhau.
Cuối cùng là đường 3-10 và Hồng Việt. Đây là 2 đường tập trung kinh doanh buôn bán rất sầm uất của thành phố Cao Bằng. Tuy nhiên giá đất của đường Hồng Việt cao hơn rất nhiều so với đường 3- 10 là do khả năng sinh lợi cao hơn của đất đai tại đây. ở đây tập trung Chợ trung tâm thương mại lớn nhất Cao Bằng, kinh doanh nhiều loại mặt hàng. Mức chênh lệch giữa giá Nhà nước và thị trường là rất xa nhau.
Ta có thể nhận thấy so với mức giá quy định thì mức giá đƣợc chấp nhận bán trên thị trường cao hơn từ 1,71 đến 9,14 lần riêng đường Hoàng Đình Giong mức chênh lệch này còn cao hơn rất nhiều (từ 8,36 của VT1 đến
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
21,84 của VT4). Đây là tỉ lệ chênh lệch rất cao. Hệ số so sánh của VT1 thấp hơn hệ số so sánh của các VT còn lại. Điều này chứng tỏ mức độ chênh lệch giữa giá quy định và giá thị trường của các đường thành phố ở VT1 thấp hơn.
Trên các đoạn đường phố điều tra của cả giá đất thành phố quy định thấp hơn rất nhiều so với giá đất giao dịch thành công thực tế trên thị trường.
Như vậy, qua điều tra nhóm 9 đường phố trung tâm ta thấy, mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của các đường phố điều tra là khá lớn dao động từ 1,71 đến 21,84 lần tùy theo vị trí và điểm điều tra.
Trong đó, mức dao động này tăng dần từ vị trí 1 đến vị trí 4. Cụ thể, 4 vị trí có mức dao động nhƣ sau:
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 1 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 1,77 đến 8,36 lần tùy theo điểm điều tra.
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 2 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 2,10 đến 13,30 lần tùy theo điểm điều tra.
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 3 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 2,37 đến 18,70 lần tùy theo điểm điều tra.
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 4 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 1,71 đến 21,84 lần tùy theo điểm điều tra.
3.2.2.2. Giá đất ở tại thành phố Cao Bằng trên nhóm đường, phố cận trung tâm bao gồm 9 đường phố sau:
- Đường Lý Tự Trọng thuộc phường Hợp Giang;
- Đường Đông Khê thuộc phường Tân Giang;
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Từ đường Phai Khắt - Nà Ngần, rẽ theo đường Khau Cuốn thuộc phường Sông Hiến;
- Phố Hoàng Văn Thụ thuộc phường Hợp Giang;
- Đường từ đường 3 - 10 theo đường vào Trung tâm huấn luyện thể thao thuộc phường Sông Bằng;
- Đường từ ngã ba rẽ vào Bản Lày theo Quốc lộ 3 đến hết ngã ba Km5 thuộc phường Đề Thám;
- Đường Pác Bó thuộc phường Ngọc Xuân;
- Phố Bế Văn Đàn thuộc phường Hợp Giang;
- Đường từ ranh giới phường Sông Hiến và phường Hoà Chung theo đường 1 - 4 thuộc phường Hoà Chung;
Các đường. phố này là các tuyến giao thông điển hình trong các phường. Các tuyến đường này có môi trường cảnh quan đẹp, chất lượng đường tốt đảm bảo nhu cầu giao thông đi lại của người dân.
Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm (Đơn vị tính: nghìn đồng/m²) STT Tên đường, phố Mẫu VT1 VT2 VT3 VT4
1
Lý Tự Trọng
II1a 13.200 11.000 8.200 6.300 II1b 13.800 9.800 7.900 6.000 II1c 13.500 9.200 8.300 5.700 II1 13.500 10.000 8.200 6.000
Gqđ 9.600 9.600 5.760 3.744
Hệ số so sánh (II1/Gqđ) 1.41 1.41 1.74 2.19
2
Đông Khê II2a 18.100 16.200 13.400 10.000 II2b 18.400 16.400 13.100 10.000 II2c 18.100 16.900 13.700 10.000
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
II2 18.200 16.500 13.400 10.000
Gqđ 11.101 11.101 6.661 4.329
Hệ số so sánh (II2/Gqđ) 1.64 1.64 2.48 3.10
3
Từ đường Phai Khắt - Nà Ngần, rẽ theo đường
Khau Cuốn
II3a 13.700 10.500 8.500 7.500 II3b 12.500 9.800 8.000 7.500 II3c 12.800 9.700 7.500 7.500 II3 13.000 10.000 8.000 7.500
Gqđ 12,960 12.960 7.776 5.054
Hệ số so sánh (II3/Gqđ) 1,00 1.00 1.29 1.58
4
Hoàng Văn Thụ
II4a 19.100 15.300 12.700 9.800 II4b 18.000 15.100 12.900 9.600 II4c 17.800 14.600 12.800 9.100 II4 18.300 15.000 12.800 9.500
Gqđ 10.513 10.513 6.308 4.100
Hệ số so sánh (II4/Gqđ) 1.74 1.74 2.38 3.12
5
Đường từ đường 3-10 theo đường vào Trung tâm huấn luyện thể thao
II5a 12.700 10.100 9.000 7.600 II5b 12.200 10.000 9.000 7.500 II5c 12.600 10.200 9.000 7.400 II5 12.500 10.100 9.000 7.500
Gqđ 10.800 10.800 6.480 4.212
Hệ số so sánh (II5/Gqđ) 1.16 1.16 1.56 2.14
6
Đường từ ngã ba rẽ vào Bản Lày theo Quốc lộ 3 đến hết ngã ba Km5, Pác
Bó
II6a 15.100 12.300 9.500 7.300 II6b 15.700 12.400 9.500 7.200 II6c 15.100 12.800 9.500 6.500 II6 15.300 12.500 9.500 7.000
Gqđ 7.017 7.017 4.210 2.737
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Hệ số so sánh (II6/Gqđ) 2.18 2.18 2.97 3.47
7
Pác Bó
II7a 35.200 33.100 32.000 28.000 II7b 34.000 32.800 31.000 28.500 II7c 34.800 33.100 31.500 27.500 II7 35.000 33.000 31.500 28.000
Gqđ 7.741 7.741 4.645 3.019
Hệ số so sánh (II7/Gqđ) 4.52 4.52 7.10 10.43
8
Bế Văn Đàn
II8a 15.600 12.000 10.200 8.600 II8b 15.200 12.800 10.000 8.900 II8c 14.200 12.700 9.800 8.000 II8 15.000 12.500 10.000 8.500
Gqđ 7.200 7.200 4.320 2.808
Hệ số so sánh (II8/Gqđ) 2.08 2.08 2.89 3.56
9
Đường từ ranh giới phường Sông Hiến và phường Hoà Chung theo
đường 1 – 4
II9a 15.500 13.500 10.800 6.000 II9b 15.000 13.000 11.000 6.000 II9c 14.500 12.500 11.200 6.000 II9 15.000 13.000 11.000 6.000
Gqđ 11.760 11.760 7.056 4.586
Hệ số so sánh (II9/Gqđ) 1.28 1.28 1.84 2.40 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Cao Bằng) Như vậy, qua điều tra nhóm 9 đường phố cận trung tâm ta thấy, mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của các đường phố điều tra là khá lớn dao động từ 1,00 đến 13,40 lần tùy theo vị trí và điểm điều tra. Trong đó, mức dao động này tăng dần từ vị trí 1 đến vị trí 4. Cụ thể, 4 vị trí có mức dao động nhƣ sau:
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 1 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 1,00 đến 4,52 lần tùy theo điểm điều tra.
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 2 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 1,29 đến 7,10 lần tùy theo điểm điều tra.
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 3 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 1,58 đến 10,43 lần tùy theo điểm điều tra.
- Hệ số so sánh giá đất ở theo thị trường và theo UBND tỉnh quy định tại vị trí 4 của 9 đường, phố cận trung tâm dao động từ 1,89 đến 13,40 lần tùy theo điểm điều tra.
Riêng phố Bế Văn Đàn mức chênh lệch vượt trội hơn hẳn các đường phố trong nhóm là do cơ sở hạ tầng ở đây rất tốt, có đầy đủ chợ, trường học, khu công viên mát mẻ. Tại VT1 của phố, ba mẫu điều tra có sự chênh lệch về mức giá là không lớn. Nhưng sự chênh lệch giữa giá Nhà nước quy định và giá trên thị trường là rất lớn. Điều này được thể hiện rất rõ ở hệ số so sánh từ 4,52 đến 13,40. Mẫu VT1II7a có hình thang, diện tích 84m², mặt tiền rộng 5m có giá là 35,2 triệu đồng/m² cao hơn mẫu VT1 điểm II7c có hình chữ nhật. Sự chênh lệch này do thửa đất VT1 điểm II7c không gần chợ, không thuận tiện trong sinh hoạt, khả năng sinh hoạt kém hơn. Thửa đất ở VT2 có giá 35 triệu đồng/m² mang các đặc điểm diện tích 90m², mặt tiền rộng 5m, hình thể là hình chữ nhật và các sơ sở hạ tầng đều đáp ứng tốt. Các mẫu ở VT2 cũng có mức giá chịu ảnh hưởng của hệ thống cơ sở hạ tầng. Mẫu VT2 điểm II7a mặc dù có hình thể xấu (hình thang. mặt tiền 4m) nhƣng có khoảng cách gần đường. các công trình công cộng khá thuận lợi vì vậy mức giá giao dịch vẫn đạt cao 33,1 triệu đồng/m².
Số hóa bởi trung tâm học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/
Sự hoàn thiện về cơ sở hạ tầng cũng đƣợc thể hiện qua mức giá ở VT4.
Thửa đất VT4 điểm II7b có hình thang, mặt tiền 6m, cơ sở hạ tầng tốt, gần chợ và cơ sở y tế, xa trường học có mức giá 28,5 triệu đồng/m².
Cũng giống như quy luật chung thể hiện ở tất cả các đường phố và các vị trí đều tra, giá đất của đường Lý Tự Trọng trên thị trường cao hơn giá quy định. Hệ số so sánh của các vị trí nằm trong khoảng 1,41 đến 2,31. Mẫu VT1 điểm II1b có hình thước thợ, diện tích 120m² nhưng cơ sở hạ tầng thuận tiện đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt vì vậy mức giá giao dịch thành công cao hơn hai mẫu còn lại (13,8 triệu đồng/m²). Các mẫu ở vị trị còn lại cũng thể hiện chi tiết mức độ ảnh hưởng khá mạnh của điều kiện cơ sở hạ tầng đến giá đất.
Các đường phố được chọn để điều tra và so sánh giữa giá quy định và mức giá điều tra thì đều có sự khác biệt. Tuy nhiên, điểm tương đồng giữa các mẫu điều tra đó là nếu so sánh về các điều kiện hình thể khoảng cách đến đường phố và cơ sở hạ tầng chúng ta nhận thấy yếu tố ảnh hưởng quyết định tới mức giá là vấn đề cơ sở hạ tầng và dịch vụ dân sinh khác. Mẫu VT1 điểm II1a đường Lý Tự Trọng hình chữ nhật mặt tiền 5m nhưng xa chợ nên mức giá là 13,2 triệu đồng/m². Cũng tại vị trí tương tự, thửa đất VT1 điểm II3c hình thước thợ, mặt tiền 6m, rộng 120m², điều kiện cơ sở hạ tầng thuận tiện có giá là 19,5 triệu đồng/m².
Ta có thể nhận thấy so với mức giá quy định thì mức giá đƣợc chấp nhận bán trên thị trường cao hơn từ 2 đến 4 lần. Hệ số chênh lệch này là khá cao và nằm trong khoảng so với nhóm đường trung tâm. Tuy nhiên, nhìn chung thì mức giá của các đường phố cận trung tâm thấp hơn so với các đường phố trung tâm.
3.2.2.3. Giá đất ở tại thành phố Cao Bằng trên đường, phố xa trung tâm bao gồm 06 đường, phố sau:
- Đường Gia Cung thuộc phường Ngọc Xuân;