Quản lý sàn giao dịch bất động sản

Quản lý sàn giao dịch bất động sản

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Đề tài: Quản lý sàn giao dịch bất động sản Họ và tên: Lớp: Quản lý sàn giao dịch Bất động sản 06 BÀI THU HOẠCH QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN SACOMREAL Sàn giao dịch bất động sản Sacomreal hiện nay trên thực tế là một sàn giao dịch điện tử của công ty Cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín với thương hiệu chính thức là SACOMREAL. Tên viết tắt của sàn là SCRA. Pháp nhân của công ty cũng chính là pháp nhân của sàn. Trụ sở chính của Công ty SACOMREAL đặt tại 177-119 đường Nguyễn Thái Học, phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1 Thành Phố Hồ Chí Minh. Quá trình hình thành và phát triển của sàn giao dịch bất động sản Sacomreal cũng như của Công ty Cổ phần Địa ốc Sacomreal như sau: - Ngày 29/3/2004 Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương tín ra đời từ sự hợp nhất các trung tâm giao dịch bất động sản của Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín. Thương hiệu chính thức của Công ty là SACOMREAL. Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 4103002210 với số vốn ban đầu là 11tỷ đồng. Trụ sở chính của công ty đặt tại địa chỉ 177-179 đường Nguyễn Thái Học, phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh. - Từ những năm đầu thành kập, hoạt động chính của Công ty là dịch vụ quảng cáo, rao bán, môi giới bất động sản, dịch vụ pháp lý nhà đất và bước đầu với sự thay đổi và những biến chuyển trong thụ trường địa ốc, Công ty đã mở 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 rộng thêm một hướng kinh doanh mới đó là hợp tác đầu tư kinh doanh dự án nhà ở khu căn hộ cao cấp. - Ngày 13/11/2004 Công ty ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh nhà phố kiên kế cao cấp Lộc Sơn (Bảo Lộc) với công ty Dịch vụ, du lịch, thương mại, sản xuất và sây dựng Thành Ngọc đấn dấu sự chuyển hướng hoạt động của công ty. - Ngày 22/04/2005 Công ty ký kết hợp đồng liên kết góp vốn đầu tư xây dựng dự án cao cấp Phú Thọ Hoà (Quận Tân Phú) với công ty Đầu tư, ây dựng và khai thác công trình giao thông 584. Dự án đổi tên thành Căn hộ cao cấp Sacomreal 584 vào tháng 9/2006. - Ngày 02/8/2005 Công ty ký kết hợp đồng liên kết góp vốn đầu tư xây dựng khu cao ốc The EverRic (Quận 11)với công ty Cổ phần xây dựng và kinh doanh nhà Phát Đạt. - Ngày 12/9/2005, Công ty ký dết hợp đồng liên kết góp vốn đầu tư xây dựng khu căn hộ cao cấp Orchard Garden (Thảo Điền, Quận 2) với công ty Cổ phần phát triển nhà Hải An. - Ngày 22/11/2005, Sacomreal tăng vốn điều lệ lên 33tỷ đồng, đây là lần tăng vốn điều lệ đầu tiên sau 1 năm hoạt động của Công ty. - Ngày 29/3/2006, Sacomreal tiếp tục tăng vấn lần điều lệ lần thứ 2 lên 100 tỷ đồng để phù hợp với định hướng phát triển các loại hình sản phẩm kinh doanh, dịch vụ thei chiều rộng của Hội đồng quản trị. Đến cuối năm 2006, vốn điều lệ của công ty tăng tiếp lên 200 tỷ đồng. Tháng 4/2007, vốn điều lệ tăng lên đến 320 tỷ đồng và đến tháng 6/2007 công ty có vốn điều lệ là 505 tỷ đồng. - Tháng 6/2006, Sacomreal ra mắt sản phẩm dịch vụ “Xây nhà trả góp trọn gói”. - Tháng 9/2006, Công ty chính thức triển khai mô hình sàn giao dịch điện tử và kinh doanh. Hệ thống giao dịch được kiên kết qua mạng Internet. 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 mạng tra cứu thông tin tự động và qua điện thoại di động. Công ty chính trức trở thành một trong những đơn vị kinh doanh địa ốc tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ điện tử cho hoạt động tra cứu thông tin và môit giới sản phẩm bất động sản. II. CƠ CẤU TỔ CHỨC Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch hiện nay là một bộ phận cấu thành của cơ cấu tổ chức của công ty và theo chức năng nhiệm vụ được chia làm hai khối chính là Khối phát triển kinh doanh và Khối hỗ trợ, cụ thể: - Khối phát triển kinh doanh bao gồm các khối: + Khối quản lý các dự án liên kết; + Khối quy hoạch, thiết kế, xây dựng; + Khối phát triển kinh doanh. - Khối hỗ trợ bao gồm các khối: + Khối tài chính, đầu tư; + Khối Quản trị Hành chính – Nhân sự. Sàn giao dịch trực thuộc khối phát triển kinh doanh bồm các bộ phận về kinh doanh, dịch vụ và Marketing. Nhìn chung cơ cấu hiện nay của sàn giao dịch chủ yếu vẫn là trực thuộc khối phát triển kinh doanh của công ty, các bộ phận khác của Công ty với chức năng tác nghiệp riêng vẫn làm tất cả các nghiệp vụ khác. Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cung là quy chế hoạt động của công ty và phù hợp hoàn toàn với vác quy định trong các điều khoản thuộc Luật kinh doanh bất động sản. III. CÁC DỊCH VỤ TRIỂN KHAI TẠI SÀN GIAO DỊCH SACOMREAL - Dịch vụ cung ứng vật liệu xây dựng; 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Dịch vụ pháp lý về nhà và đất; - Dịch vụ môi giới: trọn gói về mua bán, sang nhượng nhà đất, phục vụ từ khâu kiểm tra pháp lý của bất động sản mua bàn, quảng cáo tiếp thị tìm người mua, thanh toán tiền hàng bán, làm thủ tục sang tên cho người mua và làm thủ tục vay vốn mua nhà nếu người mua có nhu vay. - Dịch vụ định giá tài sản là các bất động sản; - Các dịch vụ tư vấn và hỗ trợ về hồ sơ bất động sản như: xin cấp giấy phép xây dựng, hoàn công, di sản, thừa kết, hợp thức hoá chủ qyền nhà, quyền sử dụng đất … - Dịch vụ thanh toán qua Sacomreal (liên kết với ngân hàng); - Dịch vụ tư vấn thiết kết và xây dựng; - Dịch vụ xây nhà trả góp trọn gói hoặc tư vấn tài chính. IV. MỨC PHÍ CỦA CÁC DỊCH VỤ TRIỂN KHAI TRÊN SÀN: 1. Dịch vụ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dung đất ở: a, Đối với nhà biệt thự từ 15 đến 20 triệu đồng (trđ) cho 1 hồ sơ tuỳ vào diện tích. b, Đối với nhà phố thêo chủ quyền từ 10 đến 14 trđ cho 1 hồ sơ tuỳ vị trí. c, Đối với các trường hợp đặc biệt thiếu các cơ sở pháp lý thì tuỳ theo thoả thuận từ 20 đến 50 trđ và khách hàng phải đóng các loại phí và thuế sau: - Lệ phí trước bạ; - Tiền sử dụng đất; - Tiền phạt xây dựng không phép (nếu có); - Tiền phạt xây dựng sai phép (nếu có); - Chi phí kiểm tra bản vẽ 500.000đồng/hồ sơ; - Chi phí bản vẽ và các khoản phí, lệ phí hành chính khác. 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 2. Dịch vụ chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất ở: a, Đối với giấy hồng cũ (giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị đình 60/CP của Chính phủ, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng cấp theo Nghị định 95/CP của Chính phủ), giấy đỏ (GCN quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thưo Nghị định 181/CP) mức phí từ 2 đến 5 trđ/hồ sơ tùy theo vị trí toạ lạc của công trình nhà ở , đất ở với thời gian từ 10 ngày đến 45 ngày tuỳ từng nơi. b, Giấy hồng mới cấp theo Nghị định 90/2006/CP ngày 06/9/2006, khi thực hiện mua bán nhà, khâu đăng bộ phải cấp lại giấy hồng mới cho chủ sở hữư mới. Mức phí chuyển nhượng từ 2 đến 4 trđ. c, Đối với các loại giấy chủ quyền nhà như giấy mềm, giấy trằng, giấy phép chuyển dịch nhà, giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà, giấy phép hợp thức hoá quyền sử dụng nhà ở, giấy phép mua bán nhà … khi thực hiện mua bán nhà ở khâu đăng bộ phải đổi chủ quyền nhà theo mẫn của Nghị định 90/CP. Mức phí loại này từ 10 đến 20 trđ/hồ sơ tuỳ từng trường hợp (thời gian 90 ngày). Đối với tất cả các chuyển nhượng này, mức phí không bao gồm chi phí bản vẽ, kiểm tra bản vẽ, các khoản thuế và lệ phí hành chính khác. 3. Dịch vụ pháp lý tách thửa, nhập thửa: a, Đối với hồ sơ phải tách thửa trước khi chuyển nhượng mức phí từ 10 - 15trđ. b, Đối với hồ sơ chuyển nhượng tại phòng công chứng và đã trước bạ sau đó mới tách thửa thì mức phí là 10 trđ trở lên và thời gia cho cả hai loại này là 4- 5 tháng. c, Đối với các hồ sơ giải chấp khi đăng ký giải chấp tại trung tâm thông tin tài nguyên môi trường và đăng ký nhà đất mức phí từ 800.000đồng đến 11.5trđ tuỳ từng trường hợp. 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 4. Đăng ký cập nhật diện tích xây dựng mới vào chủ quyền (GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đẩt ở): Mức phí là 2trđ. Nếu công trình xây dựng sai phép thì phải chuyển qua xử lý vi phạm rồi mới áp dụng. 5. Xin cấp phép xây dựng, hoàn công công trình, đăng ký quyền sở hữu công trình: - Xin cấp phép xây dựng: từ 5 đến 10trđ; - Hoàn công công trình: từ 2 đến 10trđ. 6. Dịch vụ cấp giấychứng nhận quuyền sử dụng đất: - Xin cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất vườn mức phí từ 10trđ trở lên tuỳ theo diện tích. - Xin cấp GCN quyền sử dụng đất ở (200m 2 ) mức phí là 10trđ. Khách hàng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền bản vẽ. 7. Dịch vụ pháp lý nhà thuộc sở hữu Nhà nước: - Lập thủ tục xin mua hoá giá nhà, mức phí là 20trđ/hồ sơ; - Xin chuyển hợp đồng thuê, mức phí là 15trđ/hồ sơ; - Xin chuyển hợp đồng thuê từ ngắn hạn sang dài hạn, mức phí tuỳ hồ sơ. 8. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Đất nông nghiệp: mức phí tử 10trđ; - Đất thổ cư: mức phí từ 5trđ trở lên; - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất ở: mức phí từ 10trđ trở lên. 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 9. Kê khai di sản thừa kế: Mức phí là 5trđ/hồ sơ 10. Dịch vụ thẩm định giá - Căn cứ vào Điều 7 – Chương I của Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá đối với tài sản là bất động sản, động sản, mức thu phí của sàn giao dịch đối với dịch vụ thẩm định giá như sau: + Hợp đồng có giá trị tính đén dưới 200trđ phí tối thiểu là 2trđ; + Hợp đồng có giá trị thẩm định tính từ 200 – 500trđ, tỷ lệ phí là 0,4%; + Hợp đồng có giá trị thẩm định từ 500tr-1tỷđ, tỷ lệ phí là 0,3%; + Hợp đồng có giá trị thẩm định từ 1tỷ- 10tỷđ, tỷ lệ phí là 0,2%; + Hợp đồng có giá trị thẩm định từ 10tỷ - 50tỷđ, tỷ lệ phí là 0,15%; + Hợp đồng có giá trị thẩm định từ 50tỷ - 100 tỷđ, tỷ lệ phí là 0,1%; + Hợp đồng có giá trị thẩm định trên 100tỷđ, phí tỷ lệ là 0,06%. - Khi khách hàng yêu cầu thẩm định giá phải nộp tiền tạm ứng dịch vụ là 500.000đ/hồ sơ. - Khi yêu cầu thêm 01 chứng thư tiếng Việt thì thêm 50.000đ/bản; - Khi yêu cầu thêm 01 chứng thư tiếng Anh thì thêm 80.000đ/bản; - Khi yêu cầu thẩm định ngoài giờ làm việc (không quá 19h)thì thu thêm 150.000đ. - Phương thức thanh toán ngoài khoản tạm ứng dịch vụ ngay khi ký kết hợp đồng, khách hàng sau khi thanh lý hợp đồng phải thanh toán nốt. V. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIAO DỊCH QUA SÀN VÀ CÁC CÁ NHÂN TỔ CHỨC THAM GIA GIAO DỊCH QUA SÀN. 1. Đối với dịch vụ chuyển quyền sở hữu: Khách hàng cần có các giấy tờ sau: - Chứng minh thư, hộ khẩu (bản sao); 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Bản sao y GCN đăng ký kết hôn hoặc bản chính giấy xác nhận độc thân; - Bản chính hồ sơ chủ quyền nhà, đất; - Bản chính xác nhận tình trạng nhà, đất (theo mẫu của phòng công chứng); - Bản chính biên lai thuế nhà, đất thời điểm bán nhà. 2. Đối với dịch vụ hợp thức hoá nhà, đất - Giấy tờ tuỳ thân (bản phôtô); - Hồ sơ hiện có của nhà, đất (bản phôtô). VI. MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT Qua thời gian thực tập và tìm hiểu về sàn giao dịch Sacomreal tôi xin đề xuất một số giải pháp như sau: Thứ nhất là bất động sản giao dịch thông qua sàn chưa phong phú, chủ yếu là sản phẩm của công ty địa ốc do liên kết đầu tư. Có hạn chế này là do chúng ta vẫn chưa có thói quen giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch. Chính vì vậy chúng ta cần phải có những quy định và chế tài cụ thể để hướng các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch, đặc biệt là đối với các giao dịch bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn. Thứ hai cần phải kiện toàn lại các thủ tục hành chính để cho các bất động sản sớm có được những chứng thư pháp lý theo đúng quy định của pháp luật để việc giao dịch bất động sản qua sàn được nhanh chóng hơn. Thứ ba là cần phải có những quy định và hướng dẫn cụ thể hơn đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt là về vấn đề thông tin của bất động sản và người giao dịch bất động sản qua sàn và thời hạn niêm yết thông tin của bất động sản trên sàn. Cần phải quy định những thông tin nào của bất 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 động sản và của sàn giao dịch cần bắt buộc phải được niêm yết công khai trên sàn. Thứ tư là cần tuyên truyền phổ biến pháp luật tới người dân đặc biệt là Luật Đất Đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Để từ đó mọi người có thể biết được những lợi ích mà người giao dịch có thể nhận được khi thực hiện giao dịch qua sàn. Trên đây là một số giải pháp mà tôi đưa ra hy vọng sẽ góp một phần để hoàn thiện hơn hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ` 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN SACOMREAL 1 II. CƠ CẤU TỔ CHỨC 3 III. CÁC DỊCH VỤ TRIỂN KHAI TẠI SÀN GIAO DỊCH SACOMREAL .3 IV. MỨC PHÍ CỦA CÁC DỊCH VỤ TRIỂN KHAI TRÊN SÀN: 4 1. DỊCH VỤ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT Ở: .4 2. DỊCH VỤ CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở: 5 3. DỊCH VỤ PHÁP LÝ TÁCH THỬA, NHẬP THỬA: 5 4. ĐĂNG KÝ CẬP NHẬT DIỆN TÍCH XÂY DỰNG MỚI VÀO CHỦ QUYỀN (GCN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở, GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẨT Ở): 6 5. XIN CẤP PHÉP XÂY DỰNG, HOÀN CÔNG CÔNG TRÌNH, ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU CÔNG TRÌNH: 6 6. DỊCH VỤ CẤP GIẤYCHỨNG NHẬN QUUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: 6 7. DỊCH VỤ PHÁP LÝ NHÀ THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC: 6 8. CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: .6 9. KÊ KHAI DI SẢN THỪA KẾ: MỨC PHÍ LÀ 5TRĐ/HỒ SƠ .7 10. DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 7 V. NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIAO DỊCH QUA SÀN VÀ CÁC CÁ NHÂN TỔ CHỨC THAM GIA GIAO DỊCH QUA SÀN .7 1. ĐỐI VỚI DỊCH VỤ CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU: .7 2. ĐỐI VỚI DỊCH VỤ HỢP THỨC HOÁ NHÀ, ĐẤT 8 VI. MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT 8 10