Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

Báo cáo thực tập: Quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

Báo cáo thực tập quản lý điều hành sàn giao dich

bất động sản

Việc phõn loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” cú nguồn gốc từ Luật cổ La Mó, theo đú bất động sản khụng chỉ là đất đai, của cải trong lũng đất mà cũn là tất cả những gỡ được tạo ra do sức lao động của con người trờn mảnh đất Bất động sản bao gồm cỏc cụng trỡnh xõy dựng, mựa màng, cõy trồng… và tất cả những gỡ liờn quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trờn mặt đất cựng với những bộ phận cấu thành lónh thổ

Phỏp luật của nhiều nước trờn thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiờn, hệ thống phỏp luật của mỗi nước cũng cú những nột đặc thự riờng thể hiện ở quan điểm phõn loại và tiờu chớ phõn loại, tạo ra cỏi gọi là “khu vực giỏp ranh giữa hai khỏi niệm bất động sản và động sản”

Hầu hết cỏc nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản cú liờn quan đến đất đai, khụng tỏch rời với đất đai, được xỏc định bởi vị trớ địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dõn sự Cộng hoà Phỏp, Điều 86 Luật Dõn sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dõn sự Cộng hoà Liờn bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dõn sự Cộng hoà Liờn bang Đức…) Tuy nhiờn, Nga quy định cụ thể bất động sản là

“mảnh đất” chứ khụng phải là đất đai núi chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai núi chung là bộ phận của lónh thổ, khụng thể là đối tượng của giao dịch dõn sự

Tuy nhiờn, mỗi nước lại cú quan niệm khỏc nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dõn sự Phỏp quy định “mựa màng chưa gặt, trỏi cõy chưa bứt khỏi cõy là BĐS, nếu đó bứt khỏi cõy được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dõn sự

Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về

khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt

đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một

mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác,

đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình

xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Phần I : giới thiệu về sàn dao dịch

1.Giới thiệu chung vè sàn giao dịch.

Tên: công ty cổ phần đầu t tài chính Hà nội

Địa chỉ:

Giấy phép đăng ký kinh doanh :

Cơ quan chủ quản:

Quy mô hoạt động:

Trải qua hơn 20 năm hỡnh thành và phỏt triển, Tập đoàn Nam Cường

đó cú những bước phỏt triển khụng ngừng

Mựa xuõn năm 1984, với tờn gọi ban đầu là Tổ hợp dịch vụ vận tải Xuõn Thủy, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh vận tải thủy nội địa cỏc mặt hàng phõn bún, xi măng, sắt thộp phục vụ cho nhu cầu cỏc tỉnh miền Bắc – Việt Nam

Sau 10 năm hoạt động, Tổ hợp dịch vụ vận tải Xuõn Thủy được đổi tờn thành Cụng ty TNHH Nam Cường vào năm 1994

Năm 1996, cụng ty được đổi tờn thành Cụng ty TNHH Thương mại và

Ngày 25/01/2008, Chính thức đổi tên thành Tập đoàn Nam CườngTên giao dịch quốc tế: Nam Cuong Group

Trụ sở công ty tại Lô 24 - đường Đông A - khu ĐTM Hoà Vượng

- TP Nam Định

Văn phòng giao dịch: 70 Linh Lang - Ba Đình - Hà Nội

Với tiêu chí “Chữ tín” làm phương châm phát triển, Tập đoàn Nam Cường luôn phấn đấu trở thành đối tác tin cậy và hiệu quả trên mọi lĩnh vực từ đầu tư xây dựng dân dụng công nghiệp, khu đô thị mới đến lĩnh vực thương mại du lịch Những thành công đã đạt được đã tạo nên nền tảng vững chắc cho công ty phát triển thêm nhiều về mọi mặt

Trong xu thế hội nhập của nền kinh tế, Tập đoàn Nam Cường luôn mong muốn được hợp tác, liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài nước để được cống hiến nhiều hơn nữa trong quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Hình ảnh về công ty

Thủ tướng Phan Văn Khải đến thăm và làm việc

với công ty(31/1/2004)

Phó Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng thăm Hải Dương (3/9/2003)

Bài mới

2.Lịch sử hình thành và phát triển

1984 Tổ hợp dịch vụ vận tải Xuân Thủy Đặt trụ sở tại Bùi Chu –

Xuân Ngọc – Xuân Trường – Nam Định

1994 Đổi tên thành Công ty TNHH Nam Cường

Mở cửa văn phòng tại Hải Phòng

1996 Đổi tên thành Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Nam

Cường

Mở cửa văn phòng tại Hà Nội

1998 Đổi tên thành Công ty Thương mại và Du lịch Nam Cường

1998.28.10 Mở cửa khách sạn 4 sao Tray – Thành phố Hải Phòng

2001 Chính thức mang tên Công ty Thương mại – Du lịch Nam

Cường

2003 16.04 Khởi công khu đô thị mới thành phố Hải Dương

2003 29.08 Khởi công khách sạn Quốc tế 5 sao Nacimex Đồ Sơn

2003 21.09 Khởi công khu đô thị mới Hòa Vượng – Thành phố Nam Định

2003 13.12 Bàn giao lấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị mới Phía Đông thành phố Hải Dương

2004 15.07 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị mới Hòa Vượng thành phố Nam Định.

2004 29.10 Bàn giao quảng trường trung tâm thành phố Hải Dương

2005 19.12 Khởi công Trung tâm thương mại Hội Đô

2005 16.04 Khởi công khách sạn quốc tế 4 sao Nacimex Nam Định

2005 17.04 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại khu Đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương

2005 25.06 Bàn giao giấy chứng nhận QSD đất lần 1 tại Trung tâm thương mại phố chợ Hội Đô thị mới phía Tây thành phố Hải Dương

2005 15.09 Đạt giải thưởng Sao vàng Đất việt

2005 12.12 Khởi công xây dựng cầu Lộ Cương nối đại lộ 30/10 với quốc lộ 5 hiện tại và đường 5 mới

2006 01.01 Khai trương nhà đa năng khách sạn Nacimex Hải Dương

2006 01.06 Mở cửa khách sạn 4 sao Nacimex Hải Dương

2006 01.08 Mở bán khu dân cư Vạn Phúc, Vạn Lộc - TP Hải Dương

2007 Giải phóng mặt bằng khu đô thị mới Cổ Nhuế và xây dựng khu văn phòng cho thuê

2008.02.01 Mở bán Khu dân cư An Phú (Tây mở rộng) - TP Hải

Dương

2008.20.01 Khởi công xây dựng Khu ĐTM Dương Nội - TP Hà Đông -

Hà Tây

2008.25.01 Chính thức đổi tên thành Tập đoàn Nam Cường

3 Mô hình cơ cấu bộ máy tổ chức.

Phần II: Nội dùng hoạt động

1.Tình hình hoạt động trong quá khứ, hiện tại, và xu

hướng phát triển trong tương lai.

- ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRONG GIAI ĐOẠN ĐẨY MẠNH CÔNG NGHIỆP HOÁ ĐẤT NƯỚC

(Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam"

của Gs TsKh Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright)

Điểm đột phá của quá trình Đổi mới đã được Đảng ta lựa chọn là đổi mới

Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta đã phát triển tốt trong nềnkinh tế hàng hoá, hàng loạt nông sản, thuỷ sản nước ta đã chiếm vị trí cao trong

xuất khẩu trên thế giới Hiện nay, đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh công

nghiệp hoá, hiện đại hoá Kết quả lao động của toàn dân tộc trong giai đoạn này sẽ

quyết định việc đất nước có trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 hay không

Sự nghiệp Tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta

lựa

chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhẩy mới trong quá trìnhchuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp

(có người đề nghị nên gọi là Đổi mới lần II) Để chủ đạo quá trình đầu tư làm

chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nước cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào

của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất),

thị trường lao động và thị trường vốn Như vậy, cần tìm động lực cho 3 thị trường

nguồn lực đầu vào này và tìm mối liên hệ để tạo sự đồng bộ giữa 3 thị trường đó

Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân

hoàn toàn từ nội lực, vốn là nguồn lực chưa nhìn thấy rõ tính chủ động từ nội lực,

nhiều người còn nghĩ trong nước không thể có vốn lớn mà phải trông chờ vào vốn

đầu tư từ nước ngoài Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng

minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn

vốn trong nước đang tiềm ẩn trong bất động sản Nếu khơi dậy được kênh lưuthông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạtđộng) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để

có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của bất

động sản chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các

quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản Nếu làm tốt cơ chế này thì

chúng ta sẽ có vốn cũng là nguồn chủ động từ nội lực Đến đây, có thể hình dung

được điểm đột phá về kinh tế trong giai đoạn Tiếp tục đổi mới hay Đổi mới

công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Quá trình nhận thức của chúng ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình

đổi mới quả là vất vả Giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sửdụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá

nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao

cấp Giai đoạn 1993 - 2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất

đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nôngnghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở

5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có

giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993) Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng

khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với

nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực

nước Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ

trương

về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị

trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư Chủ trương đã có điều chỉnh

nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực Dấu mốc đổi mớiquan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003

của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới

chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại

hoá đất nước Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội

dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất

đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất

Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở

trong trạng thái "đóng băng" Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động

sản, cần phân tích thật chi tiết những đặc trưng, cụ thể như sau:

Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã trải qua một giai đoạn

10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất

do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá

đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10

năm Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ

đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân được

cất trữ chủ yếu trong bất động sản là một hiện tượng phổ biến Đến năm 2004 khi

Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về đất đã bị xoá bỏ,

giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm; từ đó hiện tượng thamnhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền

tiết kiện trong bất động sản gần như không còn Thị trường bất động sản đã gần

như "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau Thị trường bất

động sản đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống

thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ

điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực

hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư

phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết

kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém;

hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân

dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai

Thứ hai, đối với thị trường nhà ở có thể thấy: khu vực buôn bán nền nhà

khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại (do quy định cấm chia lô bán nền);

khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua

giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực

thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường Gần như

không còn người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người có nhu cầu

mua nhà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết Quá nhiều nhà

đầu tư và quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại

ngắn hạn cũng được dùng vào đầu tư nhà ở, hàng hoá nhà ở bị ứ đọng mà các tổ

chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng

có thể

phá sản do hụt vốn

Thứ ba, đối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt động bình

thường, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp

Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh

doanh; có sai phạm trong việc tự động chuyển dự án đầu tư công nghiệp sang đầu

tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Thứ tư, đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các

công trình công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước

và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều

khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v còn quá ít, chưa

động viên sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước

Thứ năm, đối với thị trường bất động sản nông nghiệp có thể thấy: việc

chuyển quyền trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản

xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

đang còn nhiều bất cập mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi

đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện

của dân còn nhiều

Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản

trong giai đoạn 5 năm tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau:

Một là cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc

đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong

cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở,

văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị

trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức

cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có

khai hoá hoạt động kinh doanh bất động sản

Ba là cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư