BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước,

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT

ĐỘNG SẢN

NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : ĐỖ VĂN THƯỚNG

CƠ QUAN CÔNG TÁC : CÔNG TY TECHCOMBANK AMC

ĐỊA CHỈ : SỐ 15 ĐÀO DUY TỪ - QUẬN HOÀN KIẾM –

HÀ NỘI

HÀ NỘI - 2010

Trang 2

Giới thiệu sơ lược về bản thân

Họ và tên : ĐỖ VĂN THƯỚNG

Sinh ngày: 28/1/1983

Trình độ : Kỹ sư trường Học Viện Kỹ Thuật Quân Sự

Chuyên ngành: XDDD&CN

Đơn vị công tác : CÔNG TY TECHCOMBANK AMC

Lĩnh vực công tác : Quản Lý Đầu Tư Xây Dựng

Chức vụ : Nhân viên

Trách nhiệm : Giám sát xây dựng mở mới và cải tạo các PGD

Hiện nay là học viên lớp Bất động sản K17(MG7,DG17)Khoa Bất động sản

và Địa chính, Đại học kinh tế quốc dân

Trang 3

LỜI MỞ ĐẦU

Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh

tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triển chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đã

có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị trường Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần như

“đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải băn khoăn, lo lắng Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến cho người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với mức giá bao nhiêu là phù hợp Khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực của chúng Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng thời không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá Bất động sản Có như vậy mới xác định đúng giá trị của Bất động sản, nâng cao tính minh bạch của thông tin, góp phần đẩy mạnh thị trường Bất động sản nước ta phát triển

Số: 300/CT- QM Hà nội, ngày 2 tháng 10 năm 2010

Trang 4

V/v: Thẩm định giá

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi:

Căn cứ Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 280/2010/HĐDV-QM ngày 28/09/2010

1 Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu nhà của căn nhà số 34 ngõ 51 Đốc Ngữ

2 Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán

3 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10 năm 2010

4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS: Phụ lục đính kèm

5 Cơ sở thẩm định giá: Giá thị trường

6 Thực trạng BĐS: Phụ lục đính kèm

7 Phương pháp thẩm định: Phương pháp so sánh

8 Kết quả thẩm định giá:

Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán; Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Hà thông báo kết quả thẩm định giá như sau:

Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

của bà: Lê Phương Dung là : 2.479.800.000 đồng ( Hai tỷ, bốn trăm bảy

chín triệu, tám trăm nghìn đồng chẵn).

9 Điều kiện ràng buộc:

Trang 5

9.1 Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên

thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch

sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động

9.2 Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao

nhà hàng năm coi như không đáng kể

9.3 Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá

bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác

Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau,

2 bản giao cho bà Lê Phương Dung, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty.

Thẩm định viên Giám đốc

Đỗ Văn Thướng ………

Trang 6

PHỤ LỤC

Đính kèm chứng thư thẩm định giá số 300/CT-QM ngày 02 tháng 10 năm

2010 của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Hà.

I Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản:

1 Căn cứ pháp lý của thẩm định giá.

- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Luật Nhà ở 2005;sS

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Quyết định 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);

2 Căn cứ pháp lý của BĐS

Trang 7

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở

- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất

- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất

- Giấy phép xây dựng do UBND Quận Ba Đình cấp

II Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:

a Vị trí:

Căn nhà của bà Lê Phương Dung ở địa chỉ số 34 ngõ 51 Đốc Ngữ nằm

ở quận Ba Đình, tiếp giáp với những trục đường chính như: Văn Cao, đường Hoàng Hoa Thám và đường Đội Cấn Gần Sân vận động Quần Ngựa, gần bệnh viện 354 và gần chợ Cống Vị

b Đặc điểm kỹ thuật:

Nhà của bà Lê Phương Dung được xây dựng từ năm 2004 với diện tích đất

trong sổ đỏ: 60 m2, DTXD 180 m2, chiều rộng 5m, chiều sâu 12m

Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, 1 phòng khách và 1 bếp

Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1 tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục

Hệ thống điện nước ổn định, kết cấu móng tốt, trên tường chưa có vết rạn nứt nào Nhìn chung cả bên trong lẫn bên ngoài của ngôi nhà trông vẫn còn kiên cố, vững chắc

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH

Giá trị của căn nhà số 34 ngõ 51 Đốc Ngữ

Trang 8

Bất động sản thẩm định Giá trị của căn nhà số 34 ngõ 51 Đốc Ngữ.

Khách hàng yêu cầu Lê Phương Dung

Địa chỉ Số 34 ngõ 51 Đốc Ngữ

Mục đích thẩm định Xác định giá bán

Thời điểm thẩm định Tháng10 năm 2010

Công ty thẩm định Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Hà

I Căn cứ pháp lý của Bất động sản:

- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Luật Nhà ở 2005;

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;

- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;

- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Trang 9

II Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

1 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:

a Vị trí:

Căn nhà của bà Lê Phương Dung ở địa chỉ số 34 ngõ 51 Đốc Ngữ nằm

ở trung tâm quận Ba Đình, tiếp giáp với những trục đường chính như: Văn Cao, đường Hoàng Hoa Thám và đường Đội Cấn Gần Sân vận động Quần Ngựa và gần bệnh viện 354

b Đặc điểm kỹ thuật:

Nhà của bà Lê Phương Dung được xây dựng từ năm 2004 với diện tích đất

trong sổ đỏ: 60 m2, DTXD 180 m2, chiều rộng 5m, chiều sâu 12m, đường trước nhà rộng 1.5m

Nhà được xây 3 tầng bao gồm 3 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách

Năm 2006 gia đình bà có cơi nới xây thêm 1 phòng vệ sinh ở tầng 3 và 1 tum nữa để có khoảng không gian bên trên nhà phơi quần áo và tập thể dục Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc

2 Đặc điểm pháp lý của Bất động sản thẩm định:

- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất

- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất

- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS

- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Ba Đình

Trang 10

III Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (TDDGVN)

IV Phương pháp thẩm định giá:

Phương pháp so sánh trực tiếp

V Khảo sát thị trường, phân tích và điều chỉnh và xác định giá trị tài sản thẩm định giá bằng phương pháp so sánh:

1 Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương đồng với Bất động sản mục tiêu

- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 30 ngõ 318 phố Đốc Ngữ

Diện tích đất: 58m2, Diện tích Xây dựng 116m2, nhà 2 tầng, Chiều rộng 4,8m, chiều dài 11m, ngõ rộng 2.5m,

Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán tháng 9 năm 2010, giá bán là 2.45 tỷ

- Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 15 ngõ 130 phố Cống Vị

Diện tích đất 59m2, Diện tích sử dụng177m2, nhà 3 tầng bao gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều dài 11.8m, đường rộng 3.5m bán tháng 9 năm 2010, giá bán là 2.6 tỷ

- Bất động sản so sánh 3: Nhà số 22 ngõ 50 Hoàng Hoa Thám

Diện tích 56m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp

Chiều rộng Mặt tiền 4,5m, chiều sâu 12.44m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm 2010 với giá 2.24 tỷ

Từ số liệu trên ta có bảng sau:

Trang 11

TT Các yếu tố so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3

5 Số lượng phòng khách và bếp Đều có 1 phòng khách và 1 phòng bếp

8 Điều kiện bán Đều bán trên thị trường

Được biết: Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 8 triệu, mỗi

phòng ngủ là 15 triệu và đơn giá xây dựng cho 1m2 Bất động sản này là 3 triệu/m2, giá xây dựng thêm 1 tum là 60 triệu ( giá nhà bà Dung xây dựng vào năm 2006 ), Tỷ lệ khấu hao nhà hàng năm coi như không đáng kể Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của nền kinh tế

Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang của ngõ được tính theo phương pháp ước lượng giá trị để cho điểm Mỗi điểm tương đương với 10 triệu đồng

2 Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so sánh với Bất động sản mục tiêu

T

T Các điều chỉnh

Bất động sản mục tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3

Trang 12

Các điều chỉnh

1 Các quyền lợi

Toàn quyền sở hữu

Toàn quyền

sở hữu

Toàn quyền

sở hữu

Toàn quyền

sở hữu

2 Điều kiện bán

Bán trên thị trường

3 Điều kiện thanh toán

Thanh toán ngay

4

trước

1 tháng trước

2 tháng trước Mức điều chỉnh (Theo

tỷ lệ lạm phát trong

năm) (tr.đ)

*2%

+49

*3%

+78

*0.75% +16.8

5

Mức điều chỉnh

(Mỗi điểm tương

đương 10 triệu đồng)

15 điểm 25 điểm

-10 điểm -100 triệu

35 điểm

- 20 điểm -200 triệu

30 điểm

- 15 điểm -150 triệu

6

7 Số lượng phòng bếp,

phòng khách Tương tự, nên không cần điều chỉnh

8

9

Tổng mức điều chỉnh

Giá điều chỉnh theo

đơn vị diện tích đất sử

dụng (tr.đ/m2)

Trang 13

Tổng mức điều chỉnh 232 370 476.8

- Trên cơ sở trọng số và giá đơn vị điều chỉnh của các Bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh

- Vậy tổng giá trị đã điều chỉnh theo đơn vị của các so sánh là:

(40.22*3)+(42.23*2)+(42.85*1)=247.97 (triệu đồng)

- Giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng tổng giá trị đã điều chỉnh của các so sánh chia cho tổng trọng số của các so sánh:

247.97 /6=41.33 (triệu/m2)

- Giá trị của Bất động sản mục tiêu được tính bằng giá đơn vị của Bất động sản mục tiêu nhân với diện tích đất sử dụng của Bất động sản đó: 41.33*60=2479.8 (triệu đồng)

VI Kết luận

Qua quá trình khảo sát, tìm hiểu thị trường đồng thời xử lý, phân tích

số liệu của những Bất động sản tương đồng với Bất động sản mục tiêu Áp dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá Bất động sản Kết quả giá

trị thị trường của căn hộ số số 34 ngõ 51 Đốc Ngữ của bà Lê Phương

Dung là: 2.479.800.000 đồng ( Hai tỷ, bốn trăm bảy chín triệu, tám trăm nghìn đồng chẵn).

VII Hạn chế của kết quả thẩm định giá

- Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán Bất động sản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấp hơn

Trang 14

- Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà bà Dung đã sử dụng Do căn nhà mới xây cách đây 6 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lý của nó

- Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan của người thẩm định viên nhiều

Hà Nội, ngày 04 tháng 10 năm 2010

HỌC VIÊN LẬP BÁO CÁO

(Ký tên)

Đỗ Văn Thướng

Định dạng
Số trang	14
Dung lượng	301 KB