Nghiên cứu giải pháp chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ nông dân trên địa bàn huyện việt yên, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI NGUYỄN MINH PHƯỢNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP CHUYỂN ðỔI, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ HÀ NỘI, NĂM 2013. BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI NGUYỄN MINH PHƯỢNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP CHUYỂN ðỔI, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ NÔNG NGHIỆP Mà SỐ : 60.62.01.15 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS. TS NGÔ THỊ THUẬN HÀ NỘI, NĂM 2013 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan ñây công trình nghiên cứu riêng tôi. Các nội dung nghiên cứu kết nêu luận văn trung thực chưa ñược công bố cho việc bảo vệ luận văn nào. Tôi xin cam ñoan mục trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 10 tháng 12 năm 2013 Tác giả luận văn Nguyễn Minh Phượng ii LỜI CẢM ƠN ðể thực hoàn thành luận văn này, ñã nhận ñược quan tâm giúp ñỡ tận tình, ñóng góp quý báu nhiều cá nhân tập thể. Trước tiên, xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám ñốc trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Ban ðào tạo sau ðại học, Khoa Kinh tế Phát triển Nông thôn ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn. ðặc biệt, xin bày tỏ biết ơn sâu sắc ñến PGS.TS. Ngô Thị Thuận tận tình hướng dẫn, bảo giúp ñỡ suốt thời gian thực luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Việt Yên, quan, ñơn vị, UBND xã (ñịa bàn nghiên cứu) thuộc UBND huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang ñã tạo ñiều kiện, giúp ñỡ, cung cấp số liệu, tư liệu khách quan giúp hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn bạn ñồng nghiệp, người thân ñã ñộng viên, giúp ñỡ tạo ñiều kiện mặt cho trình thực ñề tài nghiên cứu. Một lần xin trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Minh Phượng iii MỤC LỤC Lời cam ñoan ii Lời cảm ơn iii Mục lục iv Danh mục bảng vii Danh mục chữ viết tắt ix PHẦN MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết ñề tài 1.2 Mục tiêu ñề tài 1.3 ðối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 1.3.2 Phạm vi nghiên cứu: PHẦN 2: CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHUYỂN ðỔI, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP 2.1 Lý luận chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 2.1.1 Các khái niệm 2.1.2 Ý nghĩa chuyển ñổi, chuyển nhượng 11 2.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp 13 2.1.4 Các chủ trương sách ðảng Nhà nước có liên quan ñến việc chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp. 14 2.2 Cơ sở thực tiễn. 18 2.2.1 Tình hình chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp Thế giới 18 2.2.2 Khái quát trình hình thành chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nước ta 26 iv 2.2.3 Các nghiên cứu trước ñây có liên quan ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp 32 PHẦN ðẶC ðIỂM ðỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 3.1 ðặc ñiểm huyện Việt Yên 35 3.1.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện 35 3.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội 40 3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 42 3.2 Phương pháp nghiên cứu: 52 3.2.1 Phương pháp tiếp cận 52 3.2.2 Phương pháp chọn ñiểm 52 3.2.3 Phương pháp thu thập liệu 53 3.2.4 Phương pháp xử lý, tổng hợp liệu. 55 3.2.5 Phương pháp phân tích số liệu. 56 3.2.6 Hệ thống tiêu nghiên cứu 56 PHẦN DỰ KIẾN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 59 4.1 Thực trạng quản lý ñất ñai ñịa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang 59 4.1.1 Thực trạng ñất ñai huyện 59 4.1.2 Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp 60 4.1.3 Nhóm ñất phi nông nghiệp 63 4.1.4 Nhóm ñất chưa sử dụng 64 4.1.5 Tổ chức hệ thống tổ chức quản lí ñất nông nghiệp ñịa bàn huyện Việt Yên 64 4.1.6 Các chủ trương huyện quản lí, sử dụng ñất nông nghiệp 66 4.2 Thực trạng chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp hộ nông dân ñịa bàn huyện Việt Yên 4.2.1 67 Tổng quan chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp hộ nông dân ñịa bàn huyện Việt Yên v 67 4.2.2 Thực trạng chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp hộ nông dân ñịa bàn huyện Việt Yên 4.3 71 Các yếu tố ảnh hưởng ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp huyện Việt Yên 93 4.3.1 Khung pháp lý, hệ thống pháp luật ñất ñai 93 4.3.2 Cơ hội việc làm 94 4.3.3 Vị trí, diện tích ñất 96 4.3.4 Cơ sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn 96 4.3.5 Tỷ lệ lao ñộng nông nghiệp 97 4.3.6 Thị trường cung, cầu ñất ñai nông nghiệp 98 4.4 Giải pháp nhằm quản lí ñất nông nghiệp ñịa bàn huyện Việt Yên theo quy ñịnh pháp luật 99 4.4.1 Căn ñề xuất giải pháp quản lí ñất nông nghiệp 99 4.4.2 ðịnh hướng quản lí ñất nông nghiệp. 99 4.4.3 Giải pháp áp dụng thời gian tới từ 2015 - 2020. 101 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 110 5.1 Kết luận 110 5.2 Kiến nghị 113 TÀI LIỆU THAM KHẢO vi DANH MỤC BẢNG STT Tên bảng Trang 3.1 Một số tiêu chế ñộ nhiệt năm 36 3.2 Diện tích loại ñất ñến năm 2012 39 3.3 Bảng biến ñộng ñất ñai từ năm 2010-2012 40 3.4 Bảng biến ñộng dân số lao ñộng từ năm 2010-2012 41 3.5 Giá trị sản xuất thành phần kinh tế từ năm 2010-2012 42 3.6 Hiện trạng tuyến ñường ñịa bàn huyện 47 3.7 Số hộ ñiều tra ñịa bàn nghiên cứu 53 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 huyện Việt Yên 59 4.2 Diện tích, cấu ñất sản xuất nông nghiệp năm 2012 60 4.3 Biến ñộng ñất nông nghiệp giai ñoạn 2010 – 2012 62 4.4 Tình hình chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñịa bàn huyện qua năm 2010-2012 69 4.5 Thông tin hộ ñiều tra 72 4.6 Tổng hợp diện tích chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp bình quân hộ ba xã nghiên cứu 4.7 Nguyên nhân chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp hộ ñiều tra 4.8 75 Tổng hợp diện tích nhận chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp bình quân hộ ba xã nghiên cứu 4.9 74 76 Nguồn thông tin ñể người chuyển ñổi, chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng gặp vii 79 4.10 ðối tượng, thời gian người chuyển ñổi, chuyển nhượng người nhận chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñịa ñiểm nghiên cứu 80 4.11 ðịa ñiểm thời gian giao dịch 81 4.12 Bảng tổng hợp giá toán hoạt ñộng chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp 83 4.13 Thời gian hình thức toán 84 4.14 Kết thực chuyển ñổi ruộng ñất huyện Việt Yên 89 4.15 So sánh hiệu kinh tế sử dụng ñất nông nghiệp ha/năm xã nghiên cứu ñại diện ñịa bàn huyện Việt Yên viii 92 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BCð : Ban ñạo CðRð : Chuyển ñổi ruộng ñất CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HðH : Công nghiệp hóa - Hiện ñại hoá ðBSH : ðồng sông Hồng DððT : Dồn ñiền ñổi GCNQSDð : Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất QSD : Quyền sử dụng ñất GO : Giá trị sản xuất HðND : Hội ñồng nhân dân HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp IC : Chi phí trung gian MI : Thu nhập hỗn hợp MTTQ : Mặt trận tổ quốc NLN : Nông lâm nghiệp SDð : Sử dụng ñất SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục – Thể thao TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân VA : Giá trị gia tăng XHCN : Xã hội chủ nghĩa HTX : Hợp tác xã ix nâng cao trình ñộ cán chuyên môn, tăng cường nguồn lực tài ñã nêu trên, thời gian tới cần phải nâng cao trách nhiệm HðND, UBND cấp việc kiểm tra, giám sát tổ chức triển khai thực công tác giao ñất, ño ñạc lập ñồ ñịa chính, lập, quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp GCN; ñồng thời thực nghiêm chế ñộ công vụ cán bộ, công chức làm công tác quản lý ñất ñai, ñối với cán cấp xã cấp huyện. 4.4.3.3 Nhóm giải pháp sách giá ñất Về nguyên tắc: Nhà nước nên quy ñịnh chế giá ñất, giá ñất phù hợp với giá ñất hình thành thị trường, Nhà nước ñiều tiết giá ñất thông qua việc tác ñộng trực tiếp vào mối quan hệ cung - cầu sử dụng ñất chế thuế ñất, thu tiền sử dụng ñất tiền thuê, sử dụng quỹ ñất dự trữ Nhà nước; + Theo Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004, Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ñịnh giá ñất sở khung giá ñược quy ñịnh. Tuy nhiên qua trình ñiều tra, tìm hiểu thực tế ñịa bàn nghiên cứu giá giao dịch chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñang tồn hai loại giá ñó giá theo quy ñịnh ñịa phương giá giao dịch thực tế thị trường. - Giá ñất trồng lúa theo quy ñịnh khung giá nhà nước 50.000 ñồng/m2 giá thực tế thị trường 550.000 ñồng/m2, chênh lệch 500.000 ñồng/m2. - Giá ñất trồng lâu năm hoa màu theo quy ñịnh khung giá nhà nước 80.000 ñồng/m2 giá thực tế thị trường 694.000 ñồng/m2, chênh lệch 614.000 ñồng/m2. - Giá ñất nuôi trồng thủy sản theo quy ñịnh khung giá nhà nước 70.000 ñồng/m2 giá thực tế thị trường 610.000 ñồng/m2, chênh lệch 540.000 ñồng/m2. 106 Do ñó thời gian tới ñây ñể tránh rủi ro cho người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp, tránh thất thu thuế, lệ phí góp phần làm lành mạnh hóa thị trường giao dịch chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp quyền ñịa phương cần phải ban hành khung giá ñất chuyển nhượng phù hợp, linh hoạt sở ñiều tiết thị trường, vào thỏa thuận bên tham gia vào trình chuyển nhượng, có ñảm bảo ñược quyền lợi bên tham gia chuyển nhượng, thúc ñẩy phát triển lành mạnh thị trường ñất ñai. 4.2.3.4. Hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch - Phân rõ nhiệm vụ máy hành công có chức thực nhiệm vụ quản lý nhà nước ñối với thị trường, với hệ thống dịch vụ công hỗ trợ phát triển thị trường. - Nâng cao lực máy tổ chức, trình ñộ công chức máy quản lý, ñặc biệt máy quản lý cấp sở xã, phường, thị trấn. - ðưa hệ thống dịch vụ hỗ trợ thị trường vào hoạt ñộng hành lang pháp lý Nhà nước ñối với thị trường, trách tình trạng “cò ñất”, “cò nhà” ñang hoạt ñộng môi giới không lành mạnh nay. Một lý làm thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát ñược quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức thiếu quan tư vấn tin cậy có tính pháp lý ñể hỗ trợ người bán người mua ñất nông nghiệp tham gia giao dịch. ðể khắc phục tình trạng này, ñịa phương cần phải thành lập trung tâm giao dịch QSD ñất thức có chức sau ñây: - Thực cung cấp thông tin nguồn cung ñất ñai ñất nông nghiệp, bao gồm nguồn cung khu vực Nhà nước, doanh nghiệp cá nhân có QSD ñất tham gia vào nguồn cung thị trường. - Trung tâm phải thực chức thẩm ñịnh ñặc trưng QSD 107 loại ñất tính pháp lý thực dịch vụ pháp lý QSD ñất tham gia giao dịch. Trung tâm phải chịu trách nhiệm có ñủ ñộ tin cậy thông tin tính pháp lý ñặc ñiểm kinh tế kỹ thuật QSD ñất ñai nói chung. Trung tâm phải tổ chức hoạt ñộng cho giao dịch ñược thực cách xác, phù hợp cho hoạt ñộng chuyển nhượng trao ñổi bên tham gia giao dịch. Trung tâm làm trung gian hướng dẫn thực trình tiến hành thủ tục giao dịch bên nhận chuyển nhượng (mua) bên chuyển nhượng (mua) ñảm bảo ñúng trình tự quy ñịnh pháp luật giao dịch QSD ñất. Trung tâm thay mặt (hoặc giúp ñỡ) bên nhận chuyển nhượng chuyển nhượng thực thủ tục giao dịch với quan Nhà nước ñể ñảm bảo giao dịch ñược bảo hộ pháp luật giúp Nhà nước thực ñược việc kiểm soát quan hệ giao dịch QSD ñất thị trường giao dịch thức. - Trung tâm làm cầu nối cho việc thực toán hai bên giới thiệu nguồn cung cấp tài cho người có nhu cầu vay vốn chấp ñất nông nghiệp tham gia giao dịch. ðể thực tốt chức trên, Trung tâm giao dịch phải có ñội ngũ chuyên gia ñược ñào tạo chuyên nghiệp giao dịch, ñịnh giá thẩm ñịnh bất ñộng sản. 4.4.3.5. Giải pháp sách ñào tạo cán quản lý ñất ñai ðào tạo, bồi dưỡng cán nâng cao lực chuyên môn cho cán ñịa cấp xã cán chuyên môn thực công tác ñăng ký chuyển nhượng QSD ñất ñai ñất nông nghiệp. ðào tạo, bồi dưỡng cán hoạt ñộng quan trọng công tác cán bộ, xu phát triển hội nhập ñất nước có nhiều vấn ñề nảy sinh ñặt ñòi hỏi người cán cần phải ñược tiếp cận, cập nhật, ñặc biệt xu phát triển thị trường ñất ñai. ðịa phương cần phải tiếp cận với trường, trung tâm ñào tạo 108 nước nước ñể ñưa cán ñi ñào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình ñộ ñể ñáp ứng với ñòi hỏi thực tế ñang ñặt ñịa phương. Lựa chọn loại hình, hình thức ñào tạo bồi dưỡng phù hợp ñể cho cán tham gia học tập. Cần có sách khuyến khích, hỗ trợ, ñộng viên vật chất tinh thần ñể cho cán yên tâm học tập công tác. 109 PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận - ðề tài ñã hệ thống hóa ñược khái niệm chuyển ñổi, chuyển quyền QSD ñất; chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: Việt Yên huyện nằm phía Tây tỉnh Bắc Giang giáp ranh với tỉnh Bắc Ninh (là tỉnh thuộc vùng ñồng Sông Hông), nên ñịa hình ña dạng, phức tạp có ñồng ñồi núi. Là huyện nông, nhiên ruộng ñất manh mún ñã gây nhiều trở ngại cho việc tổ chức sản xuất hạn chế hiệu sản xuất nông nghiệp. Huyện Việt Yên ñã triển khai Chính sách "chuyển ñổi ruộng ñất" ñất nông nghiệp theo Chỉ thị 06 CT/TU ngày 02 tháng 01 năm 2004 Ban Thường vụ Tỉnh uỷ Bắc Giang, với 77/143 thôn thuộc 16/19 ñơn vị tham gia có 13.581 hộ/34457 hộ ñạt tỷ lệ 39,41 % số ñược giao ñất nông nghiệp tham gia chuyển ñổi ruộng ñất. Chuyển ñổi ruộng ñất ñã phần góp phần nâng cao hiệu kinh tế sử dụng ñất hộ nông dân. Năm 2012, giá trị sản xuất bình quân chung xã nghiên cứu ñại diện ñạt 68,66 triệu ñồng/ha/năm; xã Tăng Tiến có thu nhập bình quân sau chuyển ñổi ruộng ñất cao xã nghiên cứu ñạt 68,68 triệu ñồng/ha/năm (tăng 23,45 triệu ñồng/ha/năm so với trước chuyển ñổi). Từ ñó, cho thấy hiệu sử dụng ñất ñịa phương ñều tăng sau thực công tác chuyển ñổi ruộng ñất sản xuất nông nghiệp “Chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñược hiểu tổng hoà mối quan hệ giao dịch thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ QSD ñất nông nghiệp, diễn không gian ñịnh, ñịa ñiểm ñịnh, vào khoảng thời gian ñịnh, chịu ñiều tiết, chi phối sách Nhà nước”. ðặc ñiểm chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: giao dịch quyền lợi chứa ñất ñai ñó không thân 110 ñất nông nghiệp; thị trường mang tính khu vực; ñộ phì ñất dịch vụ hỗ trợ kỹ thuật khác ảnh hưởng ñến chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp; Dễ nảy sinh tình trạng cân cung cầu tình trạng ñộc quyền thị trường. Những nhân tố ảnh hưởng ñến việc chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñó là: Khung pháp lý, hệ thống pháp luật ñất ñai; hội việc làm; vị trí, diện tích ñất; sở hạ tầng nông nghiệp nông thôn; tỷ lệ lao ñộng nông nghiệp; thị trường cung, cầu ñất ñai nông nghiệp. Các nhóm giải pháp ñể thực chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp: Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho việc chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất ñai nói chung chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp nói riêng; Quy hoạch ñiều tiết việc sử dụng ñất nông nghiệp theo hướng hình thành thị trường ñất nông nghiệp; Xây dựng sách sử dụng ñất phù hợp; Xây dựng thể chế có hiệu cho thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp; Xây dựng thể chế tài có hiệu quả, dễ tiếp cận; ðào tạo cán bộ, chuyên gia cho hoạt ñộng thị trường QSD ñất; Cơ sở hạ tầng cho thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp; Môi giới, ñăng ký chuyển nhượng. - Thị trường ñất nông nghiệp tình hình chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp số nước giới như: Thị trường QSD ñất nông nghiệp Trung Quốc; Thị trường ñất nông nghiệp chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp Mỹ; Thị trường ñất nông nghiệp chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp Thái Lan. Và số học rút cho Việt Nam. Thị trường ñất ñai (QSD ñất) Việt Nam: Khái quát trình hình thành thị trường ñất ñai nước ta qua số giai ñoạn: Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1993; Giai ñoạn từ năm 1993 ñến 2000; Giai ñoạn từ năm 2000 ñến 2006; Giai ñoạn từ năm 2006 ñến nay. Khái quát thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp Việt Nam. 111 - ðánh giá thực trạng chung chuyển ñổi, chuyển nhượng ñất nông nghiệp chung khu vực nghiên cứu: ðối tượng nhận chuyển nhượng công ty, doanh nghiệp, hợp tác xã, trang trại hộ gia ñình. ðối tượng nhận chuyển nhượng không ngừng gia tăng số lượng qua năm. Loại ñất chuyển nhượng ñất nông nghiệp trồng hàng năm (ñất trồng lúa hoa màu), ñất nông nghiệp trồng lâu năm ñất nuôi trồng thủy sản. Diện tích loại ñất tham gia chuyển nhượng không ngừng tăng lên với tốc ñộ phát triển bình quân chung ba năm 2010-2012 124,15%. ðơn giá chuyển nhượng theo quy ñịnh tăng bình quân 118,32%, ñó giá thực tế tăng bình quân 125%. Có chênh lệch lớn giá chuyển nhượng theo quy ñịnh giá chuyển nhượng thực tế theo thị trường. Về giao dịch chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp hộ gia ñình ñược ñiều tra tương tự theo xu hướng trên. Nguyên nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng hộ phong phú ña dạng, nhiên tựu chung lại theo bảy nguyên nhân ñã trình bày trên, ñó tập trung nhóm nguyên nhân chuyển ñổi cấu lao ñộng (91,67%). Nguồn thông tin người chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng chủ yếu thông qua người gia ñình, người quen. Giá chuyển nhượng phần trên, ñang tồn hai loại giá chuyển nhượng giá theo quy ñịnh giá thực tế thị trường. - Thực trạng giải pháp phát triển chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñịa phương: ñịa phương ñã thực ñầy ñủ quy ñịnh quản lý nhà nước ñất ñai, chuyển nhượng nhận chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp góp phần quan trọng việc củng cố hoàn thiện nhóm giải pháp phát triển thị trường chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp. - ðề tài ñã phân tích tương ñối kỹ lưỡng nhân tố sở 112 lý luận khoa học lẫn sở thực tiễn ñịa phương. ðã ñược vấn ñề tồn trình chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp ñó quy ñịnh giá ñất nông nghiệp ñịa phương. Hiện ñang tồn hai loại giá ñất nông nghiệp thực giao dịch chuyển nhượng, ñó giá theo quy ñịnh ñịa phương giá theo thị trường, thỏa thuận. - ðề tài ñã ñưa ñược năm nhóm giải pháp nhằm hoàn thiện giải pháp phát triển, thực chuyển ñổi chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp khu vực nghiên cứu, ñó là: Nhóm giải pháp hoàn thiện khung pháp lý; Nhóm giải pháp sách tạo nguồn cung hàng hoá QSD ñất; Nhóm giải pháp sách tài bản; Hoàn thiện máy quản lý, thành lập trung tâm giao dịch; Giải pháp sách ñào tạo cán quản lý ñất ñai. 5.2 Kiến nghị * ðối với Nhà nước Hoàn thiện chế sách, chế phát triển thị trường, chuyển ñổi từ trung ương tới ñịa phương. Bằng việc thay ñổi sách vĩ mô, ñặc biệt sách ñất ñai, tạo ñiều kiện ñể nông hộ sử dụng linh hoạt ñất ñai. Thông qua quy hoạch sử dụng ñất ñai, quy hoạch có liên quan ñến kế hoạch sử dụng ñất tầm vĩ mô, cung cấp cho nông dân khả sử dụng ñất linh hoạt. Cung cấp thông tin xác (bao gồm thông tin dự báo), kịp thời việc chuyển ñổi, chuyển nhượng sản xuất ñể người dân ñưa ñịnh lựa chọn sản xuất ñúng. Phát triển hoạt ñộng hỗ trợ cung cấp dịch vụ tín dụng, chuyển giao công nghệ, phát triển thị trường ñầu vào, ñầu ra. Những hoạt ñộng nâng cao việc linh hoạt sử dụng ñất. * ðối với quyền ñịa phương Thông qua việc quy hoạch ñất ñai ñịa phương ñể tạo môi trường 113 thuận lợi cho việc linh hoạt sử dụng ñất ñai. Xây dựng phát triển sở hạ tầng, hệ thống dịch vụ nông thôn tăng cường việc linh hoạt sử dụng ñất ñai. Tăng cường hệ thống khuyến nông chuyển giao tiến khoa học công nghệ sản xuất cho nông dân. * ðối với chủ thể tham gia hoạt ñộng chuyển ñổi, chuyển nhượng QSD ñất nông nghiệp Khuyến khích việc nâng cao trình ñộ kiến thức pháp luật thị trường khoa học công nghệ ñể tận dụng hội thay ñổi mục ñích sử dụng ñất nâng cao thu nhập. Tăng cường khả tiếp cận thông tin phản ứng nhanh với hội thị trường có ảnh hưởng ñến kết sản xuất. 114 TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường QSD ñất Việt Nam, NXB Lao ñộng xã hội, Hà Nội 2. ðặng Hùng Võ (2007), ðịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản giai ñoạn ñẩy mạnh công nghiệp hóa ñất nước, Bài trình bày (chính sách, pháp luật ñất ñai với kinh tế thị trường Việt Nam) chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright. 3. ðỗ Kim Chung (1999). Thị trường chuyển nhượng cho thuê ñất ñai nông nghiệp Việt Nam - thực trạng ñịnh hướng sách. Kỷ yếu hội thảo khoa học: Kinh tế sách ñất ñai Việt Nam. 4. ðỗ Kim Chung (2000), Thị trường ñất ñai nông nghiệp Việt Nam: thực trạng ñịnh hướng sách, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 260 - tháng 1/2000 5. ðỗ Kim Chung, ðinh Văn ðãn, Nguyễn Phượng Lê, Nguyễn Viết ðăng (2010), Giáo trình kinh tế nông trại nâng cao, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 6. ðỗ Kim Chung, Phạm Vân ðình, ðinh Văn ðãn, Nguyễn Văn Mác, Nguyễn Thị Minh Thu (2009), Giáo trình nguyên lý Kinh tế nông nghiệp, NXB Nông nghiệp, Hà Nội”. 7. ðào Thế Tuấn (2008), Chính sách nông thôn, nông dân nông nghiệp Trung quốc (15/5/2008) 8. Hiến pháp năm 1992 9. Hoàng ðức Thân (2003), Giáo trình tổ chức kinh doanh thị trường hàng hóa dịch vụ Việt Nam, Nhà xuất thống kê, Hà Nội. 10. Luật ñất ñai năm 2003 11. Lê Xuân Bá (2003). Sự hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản công ñổi Việt Nam. NXB Khoa học Kỹ thuật. 12. Lâm Quang Huyên (1999). Vấn ñề ruộng ñất nông dân nước ðông Nam Á. NXB Khoa học xã hội 13. Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành luật ñất ñai 14. Nguyễn ðình Bồng, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Dũng Tiến, Trần Minh Hà, Hà Sỹ Tú, Nguyễn ðức Minh, Trần Trung Chính, Nguyễn Khải, Phùng Văn Nghệ, Nguyễn Công Huân, Nguyễn Văn Hiếu, ðỗ ðức ðôi, Nguyễn Văn Chiến, Trần Hùng Phi, Lê Tiến Vương (2006), Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường bất ñộng sản Việt Nam, Báo cáo ñề tài ñộc lập cấp nhà nước, Bộ Tài nguyên Môi trường 15. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bổng (2006), Giáo trình thị trường bất ñộng sản, NXB Nông nghiệp Hà Nội. 16. Thông tư số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường việc hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp ñồng, văn thực quyền người sử dụng ñất 17. Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Nam ðịnh (2010), Báo cáo tổng kết công tác ngành tài nguyên môi trường năm 2009, phương hướng nhiệm vụ năm 2010. 18. Ủy ban nhân dân huyện Nam Trực (2010), Báo cáo tổng kết công tác năm 2009, phương hướng nhiệm vụ năm 2010 19. http://www.ipsard.gov.vn/news/chitiettamnong.asp?ID=19&public=1 20. Lê Trọng (2010), Tích tụ ruộng ñất hợp lý ñể công nghiệp hóa nông nghiệp, (30/07/2010) http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 21. Nguyễn Văn Sơn (2009), Kết ñiều tra dân số (năm 2009) chưa biết tỷ lệ thất nghiệp, (30/08/2009) 22. http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com 23. Phangxehana (2009), Hai lần ñột phá lớn nông nghiệp Mỹ” http://suhoctre.hisforum.net. 24. Quang Thuần (2009), Kinh tế - Nông dân tích tụ ruộng ñất, (24/03/2009) http://tintuc.timnhanh.com 25. Theo Hà Nội (2008), Kinh tế - Tích tụ ruộng ñất - Hướng ñi tất yếu ”tam nông, (02/12/2008) http://tintuc.timnhanh.com 26. Trần Lê (2008), Bất ñộng sản - Tích tụ ruộng ñất nào, (4/8/2008) http://vneconomy.vn 27. Vũ Trọng Khải (2008), Tích tụ ruộng ñất khía cạnh kinh tế, (5/8/2008) http://www.kinhtenongthon.com.vn 28. Vũ Văn Nâm (2009) Kinh nghiệm quốc tế phát triển nông nghiệp bền vững học kinh nghiệm cho Việt Nam 29. http://www.vietnamica.net/op/2010/07/27/kinh-nghiem-tq-phattrien-nong-nghiep/. PHIẾU ðIỀU TRA Phiếu số: … .… ðiều tra ngày……. tháng ……. năm 2012 ðịa ñiểm ñiều tra: Xã… … .………,huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang Anh (chị) ñiền giúp số thông tin phiếu này! I. Những thông tin hộ 1.Họ tên chủ hộ:….…………………………………………………… 2.Tuổi:…………… ; 3.Giới tính: Nam/Nữ 4. Ngành nghề sản xuất hộ gì? TT Ngành nghề sản xuất hộ Hộ nông (chủ yếu sản xuất nông nghiệp) Hộ ngành nghề (chuyên làm ngành nghề) Hộ kiêm (cả nông nghiệp ngành nghề, làm thuê, ) Ý kiến 5. Thu nhập bình quân tháng nhân hộ tiền? Dưới 400.000ñ/tháng ; Từ 450.000 ñến 1.500.000 ñ/tháng Trên 1.500.000 ñ/tháng Con số cụ thể (nếu ñược):………………triệu ñồng/tháng. 6. Tình hình ñất nông nghiệp hộ? (ñơn vị tính: m2) Tổng diện tích Loại ñất Diện tích chuyển nhượng năm 200… Diện tích nhận chuyển nhượng năm 200……. Tổng diện tích ñất nông nghiệp 1. ðất nông nghiệp trồng hàng năm - ðất trồng lúa - ðất trồng màu 2. ðất nông nghiệp trồng lâu năm 3. ðất nuôi trồng thủy sản 7. Nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp TT Nguyên nhân Ý kến Làm việc khác Chuyển nơi Thiếu lao ñộng Không có nhu cầu Nguyên nhân khác 8. Nguồn thông tin có ñược hộ ñịnh chuyển nhượng nhận chuyển nhượng ñất nông nghiệp? TT Nguyên nhân Trong gia ñình Người quen Thông tin ñại chúng Qua môi giới Từ nguồn khác Ý kến 9. Quan hệ người nhận chuyển nhượng người chuyển nhượng? TT Nguyên nhân Trong gia ñình Hàng xóm, láng giềng Người ñịa phương Nơi khác Ý kến 10. ðịa ñiểm thời gian giao dịch ðịa ñiểm, thời gian giao dịch Ý kiến ðịa ñiểm GD Tại nhà riêng Trụ sở UBND xã Nơi khác Tại văn phòng ðK Thời gian GD Một tuần Hai tuần Trên tuần 11. ðơn giá giao dịch Loại ñất 1. ðất trồng lúa 2. ðất trồng lâu năm hoa màu 3. ðất nuôi trồng thủy sản Giá thực tế (ñ/m2) Giá quy ñịnh (ñ/m2) Ghi 12. Phương thức toán Thời gian, hình thức toán Ý kiến Ghi Thời gian toán Trả lần sau giao dịch Trả nhiều lần Hình thức khác Hình thức toán Bằng tiền mặt Bằng vàng, ngoại tệ Hình thức khác II. Tiếp cận ñất ñai ổn ñịnh sử dụng 1. Công việc sản xuất nông nghiệp hộ thay ñổi hộ có ñược mặt sản xuất nông nghiệp dễ dàng hơn? Sẽ mở rộng quy mô Không thay ñổi ; ; Ý kiến khác: …………………………… ……………………. 2. Các ñất nông nghiệp hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) không? Hoặc ñang thời gian chờ nhận GCN QSD ñất? Có (Vui lòng trả lời câu hỏi 2.1 – 2.2) Không (vui lòng trả lời câu hỏi 3) 2.1 Hộ nhận ñược tiền bồi thường thỏa ñáng bị thu hồi ñất không? Không Không chắn Có khả Chắc chắn 2.2. Hãy ñánh giá tính ổn ñịnh mặt sản xuất nông nghiệp hộ (tính ổn ñịnh quy hoạch)? Rất ổn ñịnh Ổn ñịnh Tương ñối ổn ñịnh Không ổn ñịnh 3. Vị trí, diện tích ñất nông nghiệp? 3.1. Vị trí ñất? Có gần ñường tỉnh lộ Có gần ñường huyện lộ Có gần ñường trục xã Có gần ñường thôn xóm 3.2. Diện tích ñất? Dưới sào (360 m2/1sào Bắc bộ) Dưới 1mẫu (10 sào Bắc bộ) Trên sào (360 m2/1sào Bắc bộ) Trên sào (10 sào Bắc bộ) 4. ðánh giá mức ñộ rủi ro ñối với diện tích ñất nông nghiệp sách thay ñổi (thuế, lệ phí,…)? Rất cao Trung bình Cao Thấp Xin cảm ơn anh (chị) ñã tham gia trả lời câu hỏi trên! [...]... nay các nghiên c u trư c ñây m i t p trung nghiên c u hi u qu s d ng ñ t nông nghi p, các nghiên c u v chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p chưa nhi u, ñ c bi t trên ñ a bàn huy n Vi t Yên chưa có, xu t phát t nh ng lý do trên chúng tôi ch n nghiên c u ñ tài: Nghiên c u gi i pháp chuy n ñ i, chuy n như ng quy n s d ng ñ t nông nghi p c a h nông dân trên ñ a bàn huy n Vi t Yên, t nh B c Giang. .. chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p c a các h nông dân trên ñ a bàn huy n Vi t Yên 3 - ð xu t hoàn thi n các gi i pháp nh m qu n lí và s ñ t nông nghi p có hi u qu 1.3 ð i tư ng và ph m vi nghiên c u 1.3.1 ð i tư ng nghiên c u - Các hình th c và ho t ñ ng chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p c a h nông dân trên ñ a bàn huy n Vi t Yên - ð tài t p trung nghiên c u các v n ñ sau: + ðánh... 1.2.1 M c tiêu nghiên c u chung ðánh giá th c tr ng và các gi i pháp trong chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p c a h nông dân trên ñ a bàn huy n Vi t Yên, tìm ra nh ng t n t i và nguyên nhân n y sinh trong quá trình chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p trong th c ti n, t ñó ñ xu t hoàn thi n các gi i pháp nh m qu n lí và s d ng có hi u qu ñ t nông nghi p trên ñ a bàn huy n Vi t Yên... ng QSD ñ t nông nghi p trên ñ a bàn huy n + ð t nông nghi p (ð t tr ng lúa, ñ t tr ng cây lâu năm, ñ t nuôi tr ng thu s n ) + Ngư i s d ng ñ t nông nghi p (H nông dân, cá nhân, các t ch c kinh tê ), trong ñó nghiên c u t p trung v v n ñ chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t c a h nông dân trên ñ a bàn + Cơ ch , chính sách c a Nhà nư c có liên quan ñ n vi c chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p... i hóa nông nghi p và nông thôn, thì v n ñ ngư i lao ñ ng có vi c làm ñư c ñ t lên hàng ñ u Vi c làm có th g n v i ñ t nông nghi p hay g n v i công nghi p nông thôn hay d ch v nông nghi p Có vi c làm, có thu nh p m i gi i quy t ñư c ñ i s ng cho m i công dân nói chung, ñ c bi t là nh ng nông dân nói riêng ðã ñ n lúc c n có ñ nh nghĩa m i v dân cư nông thôn Cư dân nông thôn bao g m nh ng ngư i dân s... hi u qu ñ t nông nghi p trên ñ a bàn huy n Vi t Yên 1.2.2 M c tiêu nghiên c u c th - Góp ph n h th ng hoá lý lu n và th c ti n v chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p c a h nông dân trên ñ a bàn huy n Vi t Yên - ðánh giá th c tr ng và các gi i pháp th c hi n chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p c a h nông dân trên ñ a bàn huy n Vi t Yên trong nh ng năm qua - Phân tích nh ng nhân t nh... ra là: vi c nghiên c u gi i pháp chuy n ñ i, 2 chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p khi th c hi n công nghi p hoá, hi n ñ i hoá nông nghi p và nông thôn ñ tìm ñư c nguyên nhân và nh hư ng c a quá trình này ñã và ñang tác ñ ng như th nào t i quá trình phát tri n nông nghi p, nông thôn trên các m t: kinh t - xã h i - môi trư ng trên ñ a bàn huy n, t ñó ñ xu t nh ng gi i pháp qu n lý, s d ng ñ t nông nghi... nghi p 1.3.2 Ph m vi nghiên c u: - Ph m vi nghiên c u: T p trung nghiên c u nguyên nhân và các gi i pháp trong chuy n ñ i, chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p (nghiên c u chuy n ñ i m c ñích và chuy n như ng quy n s d ng ñ t trong các lo i ñ t nông nghi p) - Không gian nghiên c u: + ð tài ti n hành nghiên c u trên ph m vi toàn huy n Vi t Yên + M t s n i dung chuyên sâu: Ti n hành nghiên c u t i 3 xã:... ngư i dân s ng và làm vi c nông thôn tham gia vào các ho t ñ ng kinh t nông thôn bao g m nông nghi p, công nghi p và d ch v Quan ni m này ñ t cách nhìn m i v nông thôn Nông thôn không ch là nh ng nơi mà có nông dân s ng; nông thôn còn là nơi di n ra các ho t ñ ng kinh t , xã h i và d ch v bao g m nông nghi p, công nghi p và d ch v s n xu t và ñ i s ng 13 V trí, di n tích ñ t nông nghi p V trí th a ñ... t ñai cho h nông dân và xí nghi p kinh doanh phi nông nghi p D nh n th y nh t là vi c kéo dài th i gian giao ñ t canh tác cho nông dân V n ñ ng c a s h u ñ t ñai: T ng bư c tách r i quy n s h u (t p th ) v i quy n kinh doanh (h nông dân, xí nghi p) nhưng duy trì ch ñ s h u Nhà nư c v tư li u s n xu t, ch y u là v ñ t ñai V th trư ng chuy n như ng QSD ñ t nông nghi p: Khuy n khích nông 18 dân tích t . NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI NGUYỄN MINH PHƯỢNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP CHUYỂN ðỔI, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG. HỌC NÔNG NGHIỆP - HÀ NỘI NGUYỄN MINH PHƯỢNG NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP CHUYỂN ðỔI, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ NÔNG DÂN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN VIỆT YÊN, TỈNH BẮC GIANG. Nghiên cứu giải pháp chuyển ñổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp của hộ nông dân trên ñịa bàn huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. 1.2. Mục tiêu của ñề tài 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu chung