Một số nhận xét về công tác hạch toán bất động sản đầu tư trong các doanh nghiệp ở Việt Nam

Để tồn tại và phát triển thích ứng với một nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp luôn phải tìm cách đối phó với những cạnh tranh khốc liệt từ phía các doanh nghiệp khác, nhất là khi nền kinh tế thị trường Việt Nam

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 lêi nãi ®Çu Để tồn phát triển thích ứng với kinh tế thị trường doanh nghiệp phải tìm cách đối phó với cạnh tranh khốc liệt từ phía doanh nghiệp khác, kinh tế thị trường Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại quốc tế (WTO), vừa hội thách thức nước ta Để theo kịp với tiến trình hội nhập khu vực giới đất nước ta phải không ngừng nỗ lực phấn đấu phát triển, đổi kinh tế cho phù hợp Do nhu cầu thông tin cho quản lý trình kinh doanh điều khơng thể thiếu Kế tốn - phận cấu thành quan trọng hệ thống công cụ quản lý kinh tế - tài có vai trị đặc biệt quan trọng khơng tài Nhà nước mà cịn vơ cần thiết hoạt động tài doanh nghiệp Thị trường bất động sản Việt Nam giới phát triển mạnh mẽ Đứng trước nhu cầu cần có khung pháp lý rõ ràng chi tiết kế toán đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tiến trình hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài ban hành cơng bố nhiều chuẩn mực kế tốn Việt Nam với thơng tư hướng dẫn kế tốn thực chuẩn mực áp dụng cho tất doanh nghiệp thuộc ngành, thành phần kinh tế nước Ở Việt Nam hoạt động đầu tư bất động sản bắt đầu diễn mạnh mẽ từ năm 2000 lại đây.Trong năm đầu từ năm 2001 đến năm 2003 giá bất động sản bùng nổ cuối năm 2003 đến thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng giao dịch thị trường “đóng băng” Đứng trước phát triển mạnh mẽ Tháng 12/2003 Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 05) ban hành theo Quyết định số 243/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 trưởng Bộ Tài hướng dẫn thực thông tư số 23/2005/TT- BTC ngày 30/03/2005 Đây coi chuẩn mực có tính tương đồng cao so với IAS 40 Đó đề tài mà tơi lựa chọn viết đề án mơn học chun ngành kế tốn tổng hợp lẽ giúp tơi có hội tìm hiểu thay đổi hệ thống kế toán Việt Nam Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Sau thời gian nghiên cứu vốn kiến thức tích lũy qua năm theo học Khoa Kế toán Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, tới đề tài hồn tất với hy vọng đóng góp phần nhỏ bé vào việc hồn thiện cơng tác hạch tốn kế tốn nói chung kế tốn bất động sản đầu tư nói riêng Mong muốn nhiều, song với tầm hiểu biết hạn hẹp viết khơng tránh khỏi sai sót, tơi mong nhận giúp đỡ ý kiến q báu từ phía thầy bạn sinh viên ngồi khoa Kế tốn - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tất người quan tâm tới đề tài để viết trở thành tài liệu tham khảo thực có ích cho bạn sinh viên q trình học tập nghiên cứu Qua đề tài xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới PGS-TS Nguyễn Thị Lời - người hướng dẫn tơi hồn thành viết Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy cô khoa Kế toán bạn sinh viên tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình tìm tài liệu nghiên cứu Hà nội, ngày 12 tháng 12 năm 2008 Người viết Nguyễn Thị Nhàn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 PHẦN NỘI DUNG I.Cơ sở lý luận chung bất động sản đầu tư Khái niệm bất động sản đầu tư Bất động sản (BĐS) đầu tư bất động sản, gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính, nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; hoặc: - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn TSCĐ hữu hình TSCĐ vơ hình Trường hợp bất động sản không bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý khơng đáng kể hạch tốn bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp có tồ nhà có 80% diện tích chun cho th hoạt động 20% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty tồ nhà hạch tốn bất động sản đầu tư - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ toàn thoả thuận doanh nghiệp hạch tốn tài sản bất động sản đầu tư Ví Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 dụ: Doanh nghiệp sở hữu nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê - Trường hợp, công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng công ty mẹ công ty mẹ cho cơng ty th (nếu thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp Tính giá bất động sản đầu tư 3.1.Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là tồn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá bất động sản đầu tư xác định sau: - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế toán số 16- "Chi phí vay"; - Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng; - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 - “Thuê tài sản” Các chi phí sau khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư 3.2 Hao mòn bất động sản đầu tư: Trong trình nắm giữ để chờ tăng giá, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư bị giảm giá trị phải trích khấu hao Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ 3.3 Giá trị lại: Là nguyên giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao lũy kế bất động sản đầu tư II.Kế tốn bất động sản đầu tư Một số quy định hạch toán bất động sản đầu tư 1- Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; - Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy 2- Bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu 3- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 4- Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại 5- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại thực có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: - Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; - Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán; - Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; - Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình") 6- Khi doanh nghiệp định bán bất động sản đầu tư mà khơng có giai đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận bất động sản đầu tư bất động sản đầu tư bán mà khơng chuyển thành hàng tồn kho 7- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận tồn giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm doanh thu xác định theo giá bán trả (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế) Khoản chênh lệch giá bán trả chậm giá bán trả thuế GTGT ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu thu nhập khác" 8- Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản kế tốn theo trường hợp sau: - Đối với bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”; - Đối với bất động sản mua chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai mua để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận BĐS đầu tư) kế tốn tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “Bất động sản đầu tư” 9- Riêng doanh nghiệp ngân hàng, tổ chức tín dụng tổ chức tài khác, việc kế tốn BĐS đầu tư hướng dẫn văn riêng 2.Kế toán bất động sản đầu tư 2.1 Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá 2.1.1.Một số quy định hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư - Tài khoản dùng để phản ánh giá trị bất động sản đủ tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư Không phản ánh vào tài khoản giá trị bất động sản mua để bán kỳ hoạt động kinh doanh bình thường xây dựng để bán tương lai gần, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, bất động sản trình xây dựng Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng tương lai dạng bất động sản đầu tư - Bất động sản đầu tư ghi nhận tài khoản theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là toàn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hoàn thành bất động sản đầu tư - Trong q trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích xác định phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản đầu tư mua vào phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước sử dụng cho mục đích đầu tư giá trị BĐS, chi phí mua sắm chi phí cho q trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp bất động sản đầu tư phản ánh TK 241 “Xây dựng dở dang” Khi trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoàn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào TK 217 “Bất động sản đầu tư” - Ghi giảm bất động sản đầu tư trường hợp: + Chuyển đổi mục đích sử dụng từ bất động sản đầu tư sang hàng tồn kho bất động sản chủ sở hữu sử dụng; + Bán bất động sản đầu tư ; + Thanh lý bất động sản đầu tư ; + Hết thời hạn thuê tài trả lại BĐS đầu tư cho người cho thuê - Bất động sản đầu tư theo dõi chi tiết theo đối tượng ghi bất động sản đầu tư “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự TSCĐ 2.1.2.Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm kỳ Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Hạch toán biến động bất động sản đầu tư 2.2.1.Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư 2.2.1.1.Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331 - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Có TK 111, 112 2.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm • Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán • Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả có thuế GTGT) Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Hàng kỳ, tính phân bổ số lãi phải trả việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn - Khi tốn tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu tài (Phần chiết khấu tốn hưởng tốn trước thời hạn - có) Có TK 111, 112,… 2.2.1.3 Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành xây dựng hồn thành bàn giao: - Khi mua bất động sản đưa vào xây dựng bản, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331,… - Khi phát sinh chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,… - Khi trình xây dựng bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện BĐS đầu tư) Nợ TK 156 - Hàng hố (1567- Hàng hố BĐS) (Nếu khơng đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư) Có TK 241 - XDCB dở dang - Kế toán chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu: + Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, xét thấy chi phí khơng chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu không bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có TK 111, 112, 152, 153, 334,… + Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư: • Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 331, • Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang 2.2.1.4 Bất động sản đầu tư tăng chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 - Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, Có TK 213 - TSCĐ vơ hình - Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với bất động sản chủ sở hữu sử dụng trích khấu hao), ghi: Nợ TK 2141, 2143 Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư 2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng chuyển hàng tồn kho thành BĐS đầu tư: Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản) 2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng thuê tài - Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn bất động sản đầu tư, vào hợp đồng thuê tài chứng từ liên quan, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, 315, 342 - Kế tốn tốn tiền th nhận hóa đơn th tài • Trường hợp nợ gốc phải trả thuê tài xác định theo giá mua chưa có thuế GTGT mà bên cho thuê trả mua Bất động sản đầu tư thuê - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế + Nếu trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112 + Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp + Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài 10 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nợ TK 214- Hao mòn TSCĐ (2147- Hao mòn BĐS đầu tư) Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Giá trị lại BĐS đầu tư) Có TK 217- BĐS đầu tư (Nguyên giá BĐS đầu tư) • Các chi phí bán (thanh lý) BĐS đầu tư phát sinh, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331 2.2.2.3 Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển không làm thay đổi nguyên giá BĐS đầu tư việc xác định giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài Trường hợp bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu có định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán: - Khi có định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế tốn tiến hành kết chuyển giá trị cịn lại bất động sản đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi: Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hoá BĐS): Giá trị lại BĐS đầu tư Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế Có TK 217 - Bất động sản đầu tư: Nguyên giá - Khi phát sinh chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán: Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 152, 334, 331,… - Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển tồn chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, ghi: Nợ TK 156 - Hàng hố (1567 ) Có TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang 2.2.2.4 Kế tốn chuyển B§S đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng Khi chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, ghi: Nợ TK 211 213 Có TK 217 - Bất động sản đầu tư; Đồng thời, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Có TK 2141 2143 15 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Sơ đồ kế toán trờng hợp giảm BĐS đầu t TK217 TK2147 Hao mòn BĐS đầu tư (tổng số khấu hao đà trích) BĐS đầu tư giảm hết hạn thuê tài chính, lý nhượng bán TK632 Giá vốn hàng bán (giá trị lại) TK1567 Giá trị lại BĐS đầu tư BĐS đầu tư giảm chuyển thành hàng tồn kho TK2147 Hao mòn luỹ kế TK217 Chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng 2.3 K toán khấu hao bất động sản đầu tư 2.3.1.Kết cấu nội dung phản ánh TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư Tài khoản phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động doanh nghiệp Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm Bên Có: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư tăng trích khấu hao chuyển số khấu hao lũy kế bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư Số dư bên Có: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư có doanh nghiệp 2.3.2.Kế tốn trích khấu hao bất động sản đầu tư - Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) - Trường hợp giảm giá B§S đầu tư đồng thời với việc ghi giảm nguyên giá bất động sản đầu tư phải ghi giảm giá trị hao mòn luỹ kế bất động sản đầu tư 2.4 Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư 16 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 2.4.1 Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ 2.4.1.1 Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu kỳ kế toán xác định tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư - Khi nhận tiền khách hàng trả trước hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi: Nợ TK 111, 112 (Tổng số tiền nhận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực (giá chưa có thuế GTGT) Có TK 333 - Thuế khoản phải nộp Nhà nước (3331) - Đồng thời, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán thực hiện, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Sang kỳ kế tốn tiếp sau, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư (Doanh thu kỳ kế toán) - Số tiền phải trả lại cho khách hàng hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư khơng thực (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực (Giá chưa có thuế GTGT) Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp ghi doanh thu kỳ theo giá chưa có thuế GTGT) Nợ TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT hoạt động cho th tài sản khơng thực hiện) Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại) • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê hoạt động theo kỳ: - Khi phát hành hoá đơn toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu khách hàng 2.4.1.2 Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi: 17 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mịn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) 2.4.1.3 Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: • Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331, 334,… • Nếu chi phí phát sinh nhiều cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thực theo hướng dẫn kế tốn cho th tài sản cho thuê hoạt động: - Cho thuê hoạt động bên cho th khơng có chuyển giao phần lớn rủi ro lợi ích gắn với quyền sở hữu bất động sản cho thuê Bên cho thuê ghi nhận bất động sản cho thuê hoạt động bảng cân đối kế toán theo cách phân loại doanh nghiệp cho thuê - Doanh thu cho thuê tài sản từ cho thuê hoạt động phải ghi nhận theo phương pháp đường thẳng suốt thời hạn cho thuê mà không phụ thuộc vào phương thưc tốn, trừ áp dụng tính khác hợp lý - Chi phí cho thuê hoạt động kỳ bao gồm khoản khấu hao tài sản cho thuê hoạt động số chi phí trực tiếp ban đầu ghi nhận phân bổ dần cho suốt thời hạn cho thuê phù hợp với việc ghi nhận doanh thu - Khấu hao bất động sản cho thuê hoạt động trích theo quy định chuẩn mực kế tốn tài sản cố định hữu hình chuẩn mực kế tốn tài sản cố định vơ hình phù hợp với sách khấu hao doanh nghiệp 2.4.2.Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp: 2.4.2.1 Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền trước cho thuê nhiều kỳ, doanh thu kỳ kế toán xác định tổng số tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu chia cho số kỳ thu tiền trước cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư - Khi nhận tiền khách hàng trả trước hoạt động cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư cho nhiều kỳ, ghi: Nợ TK 111, 112… (Tổng số tiền nhận được) Có TK 3387 - Doanh thu chưa thực (Tổng số tiền nhận được) Đồng thời, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán thu tiền, ghi: 18 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Sang kỳ kế tốn sau, tính kết chuyển doanh thu kỳ kế toán sau, ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Cuối kỳ kế tốn, tính phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Số tiền phải trả lại cho khách hàng hợp đồng cung cấp dịch vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư không thực (nếu có), ghi: Nợ TK 3387 - Doanh thu chưa thực Nợ TK 531 - Hàng bán bị trả lại (Trường hợp ghi doanh thu kỳ) Có TK 111, 112… (Tổng số tiền trả lại) • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê hoạt động theo kỳ: - Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131 - Phải thu khách hàng - Cuối kỳ kế tốn, tính phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp 2.4.2.2.Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632- Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Đồng thời, ghi đơn bên Nợ TK 009 - Nguồn vốn khấu hao TSCĐ (Chi tiết khấu hao BĐS đầu tư) 2.4.2.3 Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BĐS đầu tư, ghi: - Nếu chi phí phát sinh không lớn, ghi: Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) 19 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Có TK 111, 112, 331, 334,… - Nếu chi phí phát sinh nhiều cần phải tính giá thành dịch vụ cho thuê bất động sản đầu tư thực theo hướng dẫn kế toán cho thuê tài sn l cho thuờ hot ng Sơ đồ kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu t ã Trờng hợp thu tiỊn tríc cho nhiỊu kú cho thuª TK5117 TK3387 TK111,112 Doanh thu ch­a thuÕ GTGT KÕt chuyÓn doanh thu kỳ kế toán kỳ sau Doanh thu chưa thực Tổng số tiền TK3331 nhận ThuÕ GTGT ph¶i TK111,112 ThuÕ GTGT (nÕu cã) nép (nÕu có) Tổng số tiền trả lại không thực TK531 hợp đồng cho thuê Hàng bán bị trả lại ã Trờng hợp thu tiền cho thuê theo kỳ j TK5117 TK131 TK111,112 Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư Tổng giá Khi thu tiền toán TK3331 ThuÕ GTGT ph¶i nép (NÕu cã) 20 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ã Định kỳ trích khấu hao BĐS đầu t cho thuê hoạt động TK 2147 TK 622 Số khấu hao phải trích kỳ ã Các chi phí phát sinh (nếu nhỏ) liên quan tới cho thuê hoạt động BĐS đầu t TK 111,112,331,334 TK 632 Giá vốn hàng bán Các chi phí phát sinh liên quan tới TK 133 cho thuê hoạt động BĐS đầu tư Thuế GTGT khấu trừ (nếu có) III Một số nhận xét công tác hạch toán BĐS đầu t doanh nghiệp Việt Nam Công tác hạch toán BĐS đầu t trớc chuẩn mùc sè 05 Tríc chuÈn mùc sè 05 - BĐS đầu t đời hoạt động kinh doanh BĐS đợc xem hoạt động tài Tài khoản sử dụng để hạch toán tài khoản 228 (chi tiết kinh doanh BĐS) có kết cấu nh sau: Bên Nợ: Giá trị khoản BĐS đầu t tăng kỳ Bên Có: Giá trị khoản BĐS đầu t giảm kỳ Số d bên Nợ: Giá trị khoản BĐS đầu t doanh nghiệp Phơng pháp hạch toán: ã Khi mua BĐS đầu t phải qua hoạt động XDCB, vào giá mua thực tế phí tổn mua: Nợ TK 228: Giá vốn BĐS đầu t Nợ TK 133: Thuế GTGT đợc khÊu trõ (nÕu cã) Cã TK 111, 112, 331, 341: Tổng giá toán - Nếu mua phải qua hoạt ®éng XDCB: 21 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 + Khi mua BĐS đầu t: Nợ TK 241: XDCB dở dang Nợ TK 133: Thuế GTGT đợc khấu trõ (nÕu cã) Cã TK 111, 112, 331: Tỉng gi¸ toán + Chi phí đầu t XBCB phát sinh: Nỵ TK 241: XDCB dë dang Nỵ TK 133: Th GTGT đợc khấu trừ (nếu có) Có TK 111, 112, 152, 331, 334 + Khi kết thúc trình đầu t XDCB: Nợ TK 228: BĐS đầu t hoàn thành qua XDCB Cã TK 241: XDCB dë dang • Khi lý, nhợng bán BĐS: - Phản ánh doanh thu: Nợ TK 111, 112, 131: Tổng giá toán Có TK 515: Doanh thu hoạt động tài Có TK 3331: Thuế GTGT phải nộp (nếu có) - Phản ánh giá vốn: Nợ TK 635 Giá vốn BĐS đầu t Cã TK 228 - Chi phÝ ph¸t sinh lý, nhợng bán BĐS đầu t: Nợ TK 635: Chi phÝ tµi chÝnh Cã TK 111,112 Mét sè nhận xét công tác kế toán BĐS đầu t theo chn mùc sè 05: Nh vËy so víi c«ng tác kế toán BĐS đầu t trớc chuẩn mực số 05 đời việc hạch toán theo chế độ có u điểm rõ rệt: Trớc hết, việc sử dụng TK 217 để hạch toán BĐS đầu t doanh nghiệp đà thể chất BĐS đầu t tài sản thoả mÃn điều kiện: chắn thu đợc lợi ích tơng lai nguyên giá đợc xác định cách đáng tin cậy Thứ hai, hoạt động kinh doanh BĐS đầu t đợc tách riêng khỏi hoạt động tài cđa doanh nghiƯp víi viƯc ghi nhËn doanh thu vµo TK5117, giá vốn vào TK 632 việc trích khấu hao BĐS đầu t TK2147 hoàn toàn phù hợp Việc hạch toán theo chuẩn mực có tác dụng lớn giai đoạn hoạt động kinh doanh BĐS ngày phát triển, đặc biệt nớc ta gia nhập tổ chức thơng mại quốc tế khu vực Thứ ba, việc hạch toán riêng hoạt động BĐS đầu t giúp công tác kế toán có chuyên môn sâu hơn, đồng thời cung cấp thông tin đầy đủ kịp thời, xác cho ngời quan tâm đến tình hình tài doanh nghiệp góp phần nâng cao hiệu đầu t hiệu hiệu quản lý 22 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Tuy nhiên công tác kế toán theo chế độ gặp không khó khăn: Thứ nhất, điều kiện áp dụng chuẩn mực số 05 "BĐS đầu t" c¸c doanh nghiƯp ë níc ta hiƯn cha thn lợi thiếu sở vật chất, thiếu thông tin hay nhiều nguyên nhân khác Thứ hai, đơn vị chuyên kinh doanh BĐS việc xác định rõ ràng BĐS đầu t mua để bán kỳ hay chờ tăng giá điều khó cho công tác kế toán Khi phân loại BĐS đầu t BĐS chủ sở hữu sử dụng với tài sản giữ để bán hoạt động kinh doanh thông thờng doanh nghiệp gặp không khó khăn cần phải có tiêu chuẩn cụ thể Thứ ba, doanh nghiệp hạng đặc biệt nh tổ chức tín dụng, ngân hàng việc hạch toán bất động sản đầu t không theo thông t 23 mà đợc hớng dẫn thực văn riêng đòi hỏi ngời làm công tác kế toán phải có chuyên môn nắm bắt thông tin kịp thời Thứ t, doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý BĐS đầu t thời điểm kết thúc niên độ kế toán doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục BĐS đầu t lý xác định giá trị hợp lý BĐS đầu t báo cáo tài Vài nét so sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế tên Gần với đời Luật kế toán Việt Nam việc nước ta chấp nhận bước triển khai hệ thống chuẩn mực báo cáo tài quốc tế (IFRs) trước gọi hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) vào hệ thống quy định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đánh dấu mốc quan trọng tiến trình hội nhập đại hóa kinh tế Dưới vài nét so sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế tên (IAS 40) Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 05) ban hành theo Quyết định số 243/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 trưởng Bộ Tài hướng dẫn thực thông tư số 23/2005/TT- BTC ngày 30/03/2005 Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40) ban hành thay cho IAS 25, sửa đổi tháng 3/2004 có hiệu lực từ ngày 01/01/2005 Hai chuẩn mực hoàn toàn giống điểm sau: • Phạm vi chuẩn mực • Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 đoạn 20, IAS 40): theo nguyên giá bất động sản đầu tư chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, không bao gồm chi phí phát sinh ban đầu, chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình 23 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 thường theo dự kiến, chi phí khơng bình thường q trình xây dựng bất động sản đầu tư • Điều kiện thủ tục lý bất động sản đầu tư Điểm khác biệt VAS 05 IAS 40 VAS 05 quy định áp dụng phương pháp nguyên giá xác định giá trị ghi nhận bất động sản đầu tư, IAS 40 cho phép áp dụng phương pháp giá thực tế phương pháp nguyên giá • Phương pháp giá thực tế phương pháp xác định giá trị tài sản theo cách thức tài sản mua bán trao đối sở bên tham gia có hiểu biết khơng bị mâu thuẫn lợi ích khách quan giao dịch (trích IASB, 2004, trang 2012) • Phương pháp giá gốc phương pháp xác định giá trị tài sản giá trị toán cộng chi phí thực tế phát sinh khác để mua tài sản việc xác định ghi nhận giá trị ban đầu tài sản tuân thủ quy định chuẩn mực IFRS khác (trích IASB, 2004, trang 2011) Khác VAS 05 IAS 40 bất động sản đầu tư Các vấn đề kế toán Định nghĩa bất động sản đầu tư Ví dụ bất động sản đầu tư Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu VAS 05 Bất động sản đầu tư Bao gồm: - Quyền sử dụng đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá - Quyền sử dụng đất nắm giữ mà chưa rõ mục đích sử dụng tương lai - Nhà doanh nghiệp sở hữu cho thuê - Nhà giữ thuê - Kết cấu hạ tầng giữ thuê (đoạn 6, VAS 05) Áp dụng phương pháp nguyên giá IAS 40 Bất động sản đầu tư Bao gồm: - Đất nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá - Đất nắm giữ mà chưa rõ mục đích sử dụng tương lai - Nhà doanh nghiệp sở hữu cho thuê - Nhà giữ thuê (đoạn 8, IAS 40) Có thể lựa chọn áp dụng hai phương pháp: - Theo giá thị trường - Theo nguyên giá Thuyết minh thêm khác biệt Theo luật đất đai 2003, đất đai thuộc sở hữu nhà nước Nhà nước chuyển quyền sử dụng đất cho dân theo 03 cách: giao, thuê cho (sở hữu) Tuy nhiên, luật chưa cắt nghĩa rõ ràng “Quyền sử dụng đất” gì? Theo IFRS, khơng có khái niệm “Quyền sử dụng đất” Hiện tại, VAS quán quy định áp dụng phương pháp nguyên giá xác định giá trị tài sản Theo Điều 7, Luật kế toán 2003, phần “nguyên tắc kế tốn” quy định khơng phép điều chỉnh giá trị tài sản trừ luật quy định khác 24 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Trình bày Trong trường hợp báo cáo đánh giá bất động tài sản đầu tư theo giá trị thực tế khơng thực doanh nghiệp phải trình bày: - Bảng kê loại bất động sản đầu tư - Giải thích lý khơng thể xác định giá trị bất động sản theo giá thực tế Có thể thông tin khoảng ước lượng giá trị thực tế bất động sản có khả Ban Vật giá Chính phủ quan giám sát quy định mức giá trần giá sàn cho số mặt hàng quan trọng kinh tế quốc dân Việc trình bày bảng kê loại bất động sản đầu tư giúp cho người sử dụng báo cáo tài ước lượng giá thị trường bất động sản dựa khung giá trần giá sàn ban Vật giá Chinh phủ quy định Một số kiến nghị hoàn thiện VAS 05 Để hoàn thiện khung pháp lí cho hoạt động đầu tư BĐS, Quốc hội Bộ Tài cần có số điều chỉnh sau: Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến kinh doanh bất động sản Thứ hai, có mơ hình để việc phân loại, ghi nhận tính tốn tài sản đầu tư xác Thứ ba, xây dựng thị trường định giá lành mạnh khách quan theo tiêu chuẩn quốc tế, từ tạo vững cho phương pháp xác định giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu theo mơ hình Giá trị hợp lí Thứ tư, đánh giá giá trị BĐS chuyển đổi nên tuân theo mô hình giá trị hợp lý, phản ánh trung thực giá trị tài sản doanh nghiệp Trên số kiến nghị theo hiểu biết thân em trình tìm hiểu Hệ thống CMKT Việt Nam quốc tế VAS 05 IAS 40 Do việc hạn chế trình độ thời gian nghiên cứu nên không tránh khỏi sai sót, em mong nhận ý kiến đóng góp thầy 25 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 KÕt luËn Những cải cách ngành kế toán tiếp tục diễn Việt Nam bước cải cách kinh tế theo hướng kinh tế thị trường định hướng XHCN Những thơng tin tài chính xác thời điểm giúp nhà quản lý, nhà đầu tư có định sáng suốt mà cịn góp phần thúc đẩy đầu tư nước ngồi Với đời luật kế tốn Việt Nam 2003 việc Việt Nam chấp nhận bước triển khai hệ thống chuẩn mực Báo cáo tài Quốc tế (IFRS) vào hệ thống quy định kế toán Việt Nam (VN GAAP) đánh dấu mốc quan trọng tiến trình đại hóa kinh tế xây dựng kinh tế Đối với doanh nghiệp, để tồn phát triển kinh tế thị trường việc tăng cường hiệu hiệu hoạt động phận kế tốn ln giữ vai trị tối quan trọng Theo đó, khơng phải tất cả, song tổ chức tốt cơng tác kế tốn bất động sản đầu tư xem mắt xích quan trọng phận kế tốn doanh nghiệp Để cơng tác hạch tốn Bất động sản đầu tư có hiệu địi hỏi người làm cơng tác kế tốn phải nắm vững chế độ kế tốn tài pháp luật hành vận dụng cho phù hợp với điều kiện thực tiễn yêu cầu quản lý đơn vị Việc nghiên cứu đề tài thực có ý nghĩa thân tơi lẽ giúp tơi mở rộng vốn kiến thức cịn hạn chế đồng thời giúp tơi có thêm hiểu biết xu phát triển kế toán Việt Nam Những kinh nghiệm hiểu biết bạn đồng hành đường tiếp cận với công việc người kế tốn tương lai - nghề mà tơi lựa chọn 26 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” Thông tư 89/2003/ TT-BTC ngày 09/10/2002 Thông tư 105/ 2003/ TT- BTC ngày 04/11/2003 Thông tư 23/TT- BTC ngày 30/03/2005 Hội nhập với nguyên tắc kế toán kiểm toán quốc tế Tác giả: Hugh A Adams, BBA, MBA; Đỗ Thùy Linh, BEc, MSc Nhà xuất trị quốc gia tháng 7/2005 Giáo trình lý thuyết hạch tốn kế tốn Chủ biên: PGS-TS Nguyễn Thị Đông Nhà xuất thống kê năm 2004 Giáo trình kế tốn tài Chủ biên : PGS-TS Đặng Thị Loan Nhà xuất thống kê năm 2004 27 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU PHẦN NỘI DUNG I Cơ sở lý luận chung bất động sản đầu tư Khái niệm bất động sản đầu tư Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư 3 Tính giá bất động sản đầu tư .4 II Kế toán bất động sản đầu tư Một số quy định hạch toán bất động sản đầu tư Kế toán bất động sản đầu tư 2.1 Tài khoản sử dụng: TK 217 – Bất động sản đầu tư 2.1.1 Những quy định hạch toán TK 217 – Bất động sản đầu tư .7 2.1.2 Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 2.2 Hạch toán biến động Bất động sản đầu tư 2.2.1 Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư 2.2.1.1 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền 2.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm 2.2.1.3 Bất động sản đầu tư hình thành qua hoạt động XDCB hồn thành bàn giao 2.2.1.4 Bất động sản đầu tư tăng chuyển bất động sản chủ sở hữu thành bất động sản đầu tư 10 2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng chuyển hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư 10 2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng thuê tài .11 2.2.2 Hạch toán trường hợp giảm bất động sản đầu tư 13 2.2.2.1 Bất động sản đầu tư giảm hết hạn thuê tài 13 2.2.2.2 Bất động sản đầu tư giảm lý, nhượng bán 13 2.2.2.3 Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho 15 2.2.2.4 Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành bất động sản đầu tư chủ sở hữu sử dụng 16 28 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 2.3 Kế toán khấu hao bất động sản đầu tư 16 2.3.1 Kết cấu nội dung phản ánh TK 2147 – hao mòn bất động sản đầu tư 16 2.3.2 Kế tốn trích khấu hao bất động sản đầu tư 17 2.4 Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư 17 2.4.1 Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ 17 2.4.2 Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp 19 III Một số nhận xét cơng tác hạch tốn bất động sản đầu tư doanh nghiệp Việt Nam 22 Cơng tác hạch tốn BĐS đầu tư trước chuẩn mực số 05 22 Một số nhận xét công tác kế toán bất động sản đầu tư theo chuẩn mực số 05 20 Vài nét so sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế tên 24 Một số kiến nghị hoàn thiện VAS 05…………………… ………… .25 KẾT LUẬN 26 29 ... giá bất động sản đầu tư sau trừ (-) số khấu hao lũy kế bất động sản đầu tư II.Kế tốn bất động sản đầu tư Một số quy định hạch toán bất động sản đầu tư 1- Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản. .. giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Hạch toán biến động bất động sản đầu tư 2.2.1.Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư 2.2.1.1 .Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo... đầu tư .4 II Kế toán bất động sản đầu tư Một số quy định hạch toán bất động sản đầu tư Kế toán bất động sản đầu tư 2.1 Tài khoản sử dụng: TK 217 – Bất động sản