Bài tập phương pháp so sánh trong thẩm định giá

Bài 1 Ví dụ điển hình Phố Cây sồi Phần I Bản đồ dưới đây sẽ giúp các bạn hình dung được vị trí của các thương vụ so sánh và các nhân tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị.. Ví dụ nghiên c

Bài 1

Ví dụ điển hình Phố Cây sồi (Phần I)

Bản đồ dưới đây sẽ giúp các bạn hình dung được vị trí của các thương vụ so sánh và các nhân tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị

Vị trí của các mặt bằng so sánh đã bán

Các thương vụ bán đất trống

Mục Thương vụ 1 Thương vụ 2 Thương vụ 3 Thương vụ 4 Thương vụ 5 Thương vụ 6

Địa chỉ 4240 Maple 3512−43rd 4315 Cedar 4330 Oak 4415 Maple 4435 Oak

Giá bán 62.000$ 78.900$ 55.500$ 60.000$ 66.500$ 68.600$ Kích thước 80’ x 160’ 100’ x 160’ 80’ x 160’ 80’ x 160’ 80’ x 160’ 100’ x 160’

Cảnh quan Không có Nhánh sông/Cây Không có Không có Nhánh sông/Cây Không có

Tiện ích Không có Phố cụt Không có Không có Không có Không có

Yếu tố ngoại vi Không có Không có Nhiều xe Không có Không có Không có

Thương vụ 1 và 4 được xem là những lô đất gốc đạt chuẩn về diện tích Những đặc điểm được nhận định dưới đây đều thấp hoặc cao hơn so với thương vụ chuẩn Nghiên cứu đã phát hiện ra những điều sau:

1 Các lô đất được bán ở sau nhánh sông có cây cối khoảng

2 Các lô đất được bán mà lớn (rộng 100') khoảng l

3 Các lô đất được bán có mặt tiền ở đại lộ Cedar khoảng

4 Các lô đất được bán nằm ở ngõ cụt khoảng

5

44th Avenue

43rd Avenue

45th Avenue

4

3 1

6

2

Subject

Cedar Creek

80′

160′

Wooded Park Area

Wooded Park Area

160′

80′

160′

100′

5

44th Avenue

43rd Avenue

45th Avenue

4

3 1

6

2

Subject

Cedar Creek

80′

160′

Wooded Park Area

Wooded Park Area

160′

80′

160′

100′

Mục Thương vụ 1 Thương vụ 2 Thương vụ 3

Địa chỉ 4240 Phố Maple 3512−Đại lộ 43 4315 Đại lộ Cedar

Kích thước 80’ x 160’ 100’ x 160’ 80’ x 160’

Quang cảnh Không có Nhánh sông/Cây Không có

Yếu tố ngoại vi Không có Không có Nhiều xe cộ

Điều chỉnh ròng

Giá được điều chỉnh

Địa chỉ 4330 Phố Cây sồi 4415 Phố Maple 4435 Phố Cây sồi

Mô tả

Điều chỉnh +/−

Mô tả

Điều chỉnh +/−

Mô tả

Điều chỉnh +/−

Kích thước 80’ x 160’ 80’ x 160’ 100’ x 160’

Quang cảnh Không có Nhánh sông/Cây Không có

Yếu tố ngoại vi Không có Không có Không có

Điều chỉnh ròng

Giá được điều chỉnh

Giá trị mặt bằng biểu hiện đối với bất động sản thẩm định

qua so sánh các thương vụ

Ví dụ nghiên cứu điển hình ở Phố Cây sồi (tiếp theo)- Ví dụ về chiết trừ

Thương vụ 7 nằm ở số 4320 Phố Willow và cũng là lô đất cơ sở có đặc điểm tương tự với bất động sản được thẩm định, nhưng được cải thiện bằng một ngôi nhà ở

Mục BĐS được thẩm định Thương vụ 7

Địa chỉ Số 4410 Phố Cây sồi Số 4320 Phố Willow

Kích thước 80’ x 160’ 80’ x 160’

Giá trị mặt bằng biểu hiện đối với bất động sản thẩm định căn cứ vào chiết trừ của Thương vụ 7 là bao nhiêu?

Bài 2 Cần thẩm định giá là một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung

cư 5 tầng Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm

Qua thu thập thông tin trong vòng 1 tháng so với ngày thẩm định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành công như sau:

- BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này

cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn,

có diện tích 70m2

nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng

- BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng

- BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần thẩm định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần thẩm định giá, được bán với giá 189 triệu đồng

- BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương

tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng

43rd Avenue

4

3 1

2

Cedar Creek

80′

160′

7

160′

80′

43rd Avenue

4

3 1

2

Cedar Creek

80′

160′

7

160′

80′

Bài 3 Phân tích theo cặp

Tài sản đang được thẩm định là nhà gỗ một tầng có diện tích xây dựng 110 m2

và một tầng hầm Nhà có sáu phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm, và không có garage xe Diện tích đất là 930 m2, có mức trung bình so với khu vực lân cận; tất cả công trình có tình trạng trung bình Có 5 tài sản so sánh được sử dụng trong phân tích này và tất cả đều nằm trong cùng một khu vực lân cận với tài sản thẩm định Các tài sản so sánh được

mô tả dưới đây

So sánh A có diện tích xây dựng 110 m2

, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 930 m2

kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm Nhà có sáu phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm Được bán ba tuần trước ngày định giá với giá $ 67.000 với điều kiện tài chính thấp hơn lãi suất thị trường nên có giá cao hơn $ 5000 so với các tài sản cùng loại khác

So sánh B có diện tích xây dựng 135 m2, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 1.110 m2

kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm Nhà có bảy phòng, ba phòng ngủ, và 1 ½ phòng tắm Được bán một tháng trước ngày định giá với giá $ 75.000 với điều kiện tài chính thấp hơn lãi suất thị trường nên có giá cao hơn $

5000 so với các tài sản cùng loại khác

So sánh C có diện tích xây dựng 110 m2, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 930 m2

kèm theo một garage cho hai xe ô tô, không có tầng hầm Nhà có sáu phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm Được bán một năm trước ngày định giá với giá $ 56.500 với điều kiện tài chính thị trường bình thường

So sánh D có diện tích xây dựng 135 m2, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 1.110 m2

với một tầng hầm kèm theo một garage cho hai xe ô tô Nó có bảy phòng, ba phòng ngủ, 1 ½ phòng tắm Được bán một năm trước ngày định giá với giá $ 70.000 với điều kiện tài chính thị trường bình thường

So sánh E có diện tích xây dựng 110 m2, là nhà gỗ một tầng được xây dựng trên diện tích đất 930 m2 , không có tầng hầm và không có garage xe Nó có sáu phòng, ba phòng ngủ, và 1 ½ phòng tắm Được bán một năm trước ngày định giá với giá $53.200 với điều

Bảng mẫu số liệu thị trường cho phân tích theo cặp

A

So sánh

B

So sánh

C

So sánh

D

So sánh

E

1 Quyền tài sản

Mức điều chỉnh

Giá điều chỉnh

2 Điều khoản t/chính

Mức điều chỉnh

Giá điều chỉnh

3 Điều kiện bán

Mức điều chỉnh

Giá điều chỉnh

4 Điều kiện thị trường

Mức điều chỉnh

Giá điều chỉnh

5 Đặc điểm vật chất

của tài sản

- Vị tri

Đ/ chỉnh cho vị trí

- Diện tích

Đ/ chỉnh cho dtích

- Garage

Đ/ chỉnh cho garage

- Tầng hầm

Đ/ chỉnh tầng hầm

Giá điều chỉnh

Thống nhất mức giá

Số lần điều chỉnh

Tổng đ/ chỉnh gộp

Tỷ lệ trên giá bán

Tổng đ/ chỉnh thuần

Tỷ lệ trên giá bán

Bài 4 Tài sản thẩm định có diện tích 80m2 Gần vị trí tài sản thẩm định có một tài sản

mới được bán với giá 15 triệu đồng/m2 Được biét:

- Pháp lý tài sản thẩm định và tài sản so sánh như nhau

- Vị trí tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định 5%

- Lợi thế kinh doanh tài sản so sánh thuận lợi hơn tài sản thẩm định 10%

- Hình dáng của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn tài sản thẩm định 7%

Hãy ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá

Bài 5 BĐS cần thẩm định giá có diện tích đất 290 m2, hình dáng vuông vức, nằm ở khu

đô thị mới phát triển, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất Công trình xây dựng trên đất: nhà có kết cấu bêtông cốt thép; 1 trệt, 1 tầng lửng, 1 lầu; diện tích sàn xây dựng 450

m2 Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 12%, tường hao mòn 18%, sàn hao mòn 15%, mái hao mòn 24% Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%; tường 18%; sàn 16%; mái 14%

Anh/chị hãy ước tính giá trị thị trường của bất động sản trên, được biết ở khu vực này

có 3 tài sản mới được giao dịch thành công với các thông tin sau:

TSSS 1: là lô đất trống ở cạnh bên bất động sản cần thẩm định, diện tích 250 m2, hình dáng vuông vức, đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, vừa được bán với giá 3.050.000.000 đ

TSSS2: là một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 80m, diện tích 350 m2, nở hậu, đã có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, vị trí thuận lợi hơn bất động sản thẩm định giá 5%, được bán 3 tháng trước với giá 4.400.000.000 đ

TSSS3: là một lô đất trống cách bất động sản thẩm định giá 100m, diện tích 280 m2, đã

có sổ đỏ, có vị trí kém thuận lợi hơn bất động sản thẩm định 5%, bị tóp hậu, đang được rao bán với giá 3.400.000.000 đ Giá có thể giao dịch ước tính giảm 10% so với giá rao bán

Ngoài ra thông tin thị trường cũng cho biết thêm:

* Về hình dáng :

- Vuông vức : 100%

- Tóp hậu : 90%

- Nở hậu : 110%

* Về quy mô diện tích :

- 200 – 300m2 : 100 %

- Trên 300 – 400m2 : 90%

- Trên 400m2 : 85%

* Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự bất động sản cần thẩm định là