Hợp đồng mua bán tài sản. Những vấn đề lý luận và thực tiễn

Hợp đồng mua bán tài sản. Những vấn đề lý luận và thực tiễn

Đề tài: Hợp đồng mua

bán tài sản Những vấn

đề lý luận và thực tiễn.

I Những vấn đề lý luận chung về hợp đồng mua bán tài sản.

- Tài sản: bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và

các quyền tài sản (Điều 163 BLDS đã quy định).

- Quyền tài sản: là quyền trị giá được bằng tiền

và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể

cả quyền sở hữu trí tuệ (Điều 181 BLDS đã quy

định).

- Mua bán tài sản: Là hoạt động thương mại,

theo đó bên bán có nghĩa vụ giao hàng, chuyển quyền sở hữu hàng hóa cho bên mua và nhận

thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hàng hoá

theo thỏa thuận (Theo Điều 3 - Luật Thương mại

2005).

 Hợp đồng dân sự: Là sự thỏa thuận giữa các

bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt

quyền Nghĩa vụ dân sự (Điều 388 BLDS đã quy

định).

 Hợp đồng mua bán tài sản: Hợp đồng mua bán

tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và

quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền bán tài sản, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản mua và trả tiền cho bên bán theo thời hạn,

số lượng và phương thức các bên đã thỏa

thuận

1.3 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản.

• Là cá nhân

• Pháp nhân

• Hộ gia đình

• Tổ hợp tác.

1.4.2 Trường hợp pháp luật quy định loại hợp đồng đó

phải được thực hiện bằng một hình thức nhất định như:

văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng kí

hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định đó.

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.1 Đối tượng của HĐ mua bán tài sản.

1.5.2 Số lượng và chất lượng của đối tượng trong HĐ mua bán tài sản.

1.5.3 Giá cả và phương thức thanh toán trong HĐ

mua bán tài sản.

1.5.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng.

1.5.5 Địa điểm giao tài sản.

1.5.6 Phương thức giao tài sản.

1.5.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên.

1.5.8.Trách nhiệm khi các bên vi phạm hợp đồng.

1.5.9 Phạt vi phạm hợp đồng.

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.1 Đối tượng của HĐ mua bán tài sản.

- Đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản được phép giao dịch.

- Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng

mua bán là vật thì phải được xác định rõ.

- Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng

mua bán tài sản là quyền tài sản thì phải có

giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh

quyền đó thuộc sở hữu của bên bán ( Điều

429 BLDS đã quy định

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.2 Số lượng và chất lượng của đối tượng trong HĐ mua bán tài sản.

Theo khoản 2 và 3 Điều 430 BLDS có quy định:

- Trong trường hợp chất lượng của vật đã được công

bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì chất lượng của vật được xác định theo các

tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền

- Khi các bên không có thoả thuận và pháp luật

không có quy định về chất lượng thì chất lượng của vật mua bán được xác định theo mục đích sử dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại

1.5 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản.

1.5.3 Giá cả và phương thức thanh toán

• Cơ sở tính giá trong hợp đồng

• Đồng tiền tính giá

• Điều khoản phương thức thanh toán

• Địa điểm thanh toán

• Thời hạn thanh toán

• Điều kiện đảm bảo hối đoái

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.4 Thời hạn thực hiện hợp đồng.

- Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán do các bên thoả

thuận Bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời

hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý.

- Khi các bên không thoả thuận thời hạn giao tài sản thì

bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tài sản và bên bán cũng có quyền yêu cầu bên mua nhận tài sản bất cứ lúc

nào, nhưng phải báo trước cho nhau một thời gian hợp lý.

- Khi các bên không có thoả thuận về thời hạn thanh toán

thì bên mua phải thanh toán ngay khi nhận tài sản (Điều

432 BLDS ).

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.5 Địa điểm giao tài sản.

Ðịa điểm giao tài sản do các bên thoả thuận; nếu không

có thoả thuận thì địa điểm thực hiện giao dịch được xác

thuận khác.( Theo Điều 433 và 284 BLDS ).

1.5 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản.

1.5.6 Phương thức giao tài sản.

Tài sản được giao theo phương thức do các bên thoả thuận; nếu không có thoả thuận về

phương thức giao tài sản thì tài sản do bên bán giao một lần, giao trực tiếp cho bên mua

(Theo Điều 434 BLDS).

1.5 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản.

1.5.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên.

1.5.7.1 Bên bán

1.5.7.2 Bên mua

1.5.7.1 Bên bán

Là người có tài sản đem bán

Bên bán là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được

ủy quyền bán Bên bán còn có thể là người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật

Bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền như

thỏa thuận khi giao kết hợp đồng

1.5.7.1 Bên bán

Nghĩa vụ của bên bán:

Bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua đúng

kì hạn, đúng phương thức và địa điểm như các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định

Trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định về chi phí vận chuyển và chi phí

liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu thì bên

bán phải chịu các chi phí đó

Trường hợp tài sản bán có khuyết tật hoặc chất

lượng không tốt mà bên bán đã thông báo cho bên mua biết thì tài sản đem bán được coi là chất lượng

đã bảo đảm

1.5.7.1 Bên bán

Nghĩa vụ của bên bán:

Bên bán phải đảm bảo chất lượng của tài sản đem bán Nếu tài sản không đúng chất lượng như đã

thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định thì bên bán phải đổi tài sản khác cùng loại cho bên mua, phải sửa chữa hoặc giảm giá bán Nếu tài sản bán là vật đặc định, bên bên phải giao đúng vật đó

Bên bán có nghĩa vụ đảm bảo quyền sở hữu cho

bên mua là phải có đầy đủ các giấy tờ về nhà ở, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu mà pháp luật quy định

1.5.7.1 Bên bán

Nghĩa vụ của bên bán:

Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán và hướng dẫn cách

sử dụng tài sản đó; nếu bên bán không thực hiện

nghĩa vụ này thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán phải thực hiện; nếu bên bán vẫn không thực hiện thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu

bồi thường thiệt hại ( Điều 442 BLDS ).

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.7.2 Bên mua

Có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng như giá cả

đã thỏa thuận đồng thời có nghĩa vụ nhận tài sản khi bên bán giao cho

Bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao đúng

vật, đúng chất lượng, số lượng thời hạn…Nếu bên bán không thực hiện đúng thì bên mua có quyền hủy hợp đồng hoặc nhận tài sản thì có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại Trường hợp bên bán giao

số lượng nhiều hơn thỏa thuận thì bên mua có

quyền nhận hay không nhận phần dôi ra.( Điều

435 BLDS )

1.5 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản.

1.5.7.2 Bên mua

Bên mua có quyền sở hữu đối với tài sản

mua kể từ khi nhận tài sản từ bên bán Đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, bên mua có quyền sở hữu đối với tài sản sau khi

đã đăng ký quyền sở hữu và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà

phát sinh hoa lợi, lợi tức thì chúng thuộc về bên bán ( Khoản 3 Điều 439 BLDS)

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.7.2 Bên mua

Nếu bên mua đã trả tiền mua tài sản nhưng chưa nhận

vật do bên bán giao vật không đồng bộ thì được trả lãi đối với số tiền đã trả theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng nhà nước quy định và yêu cầu bên bán phải bồi thường

thiệt hại do giao vật không đồng bộ kể từ thời điểm phải thực hiện hợp đồng cho tới khi vật được chuyển giao đồng bộ.(Điều 436BLDS) Nếu bên bán giao vật không đúng

chủng loại bên mua có quyền nhận và thanh toán theo giá

do các bên thỏa thuận hoặc yêu cầu bên bán giao vật

đúng chủng loại và bồi thường thiệt hại hoặc bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt

hại( Điều 437BLDS).

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.7.2 Bên mua

Trong thời hạn bảo hành, nếu bên mua phát hiện

được khuyết tật của vật mua bán thì có quyền yêu cầu bên bán sửa chữa không phải trả tiền, giảm giá, đổi vật có khuyết tật lấy vật khác hoặc trả lại vật và lấy lại tiền Ngoài việc yêu cầu thực hiện các biện

pháp bảo hành, bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do khuyết tật về kỹ thuật của vật gây ra trong thời hạn bảo hành

1.5.8 Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng

1.5.8.1 Trách nhiệm do giao vật

không đúng số lượng.

1.5.8.2 Trách nhiệm do giao vật

không đồng bộ.

- Trong trường hợp bên bán giao ít hơn số lượng đã thoả thuận thì bên mua có một trong các quyền sau đây:

a) Nhận phần đã giao và yêu cầu bồi thường thiệt hại; b) Nhận phần đã giao và định thời hạn để bên bán giao tiếp phần còn thiếu;

c) Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

1.5.8.2 Trách nhiệm do giao vật

không đồng bộ.

- Trong trường hợp vật được giao không đồng bộ làm cho

mục đích sử dụng của vật không đạt được thì bên mua có một trong các quyền sau đây:

a) Nhận và yêu cầu bên bán giao tiếp phần hoặc bộ phận còn thiếu, yêu cầu bồi thường thiệt hại và hoãn thanh toán phần hoặc bộ phận đã nhận cho đến khi vật được giao đồng bộ;

b) Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Trường hợp bên mua đã trả tiền nhưng chưa nhận vật do giao không đồng bộ thì được trả lãi đối với số tiền đã trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định và yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do giao vật không đồng bộ, kể

từ thời điểm phải thực hiện hợp đồng cho đến khi vật được

giao đồng bộ 5.8.3 Trách nhiệm do giao vật không đúng

chủng loại.

1.5.8.2 Trách nhiệm do giao vật

không đồng bộ.

Trong trường hợp vật được giao không đúng chủng loại thì bên mua có một trong các quyền sau đây:

- Nhận và thanh toán theo giá do các bên thoả thuận;

- Yêu cầu giao đúng chủng loại và bồi thường thiệt

hại;

- Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

1.5 Nội dung của hợp đồng mua

bán tài sản.

1.5.9 Phạt vi phạm hợp đồng.

Luật Thương mại 2005 quy định: “Phạt vi phạm là

việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả một

khoản tiền phạt do vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có thoả thuận” Theo quy định trên thì chủ thể

có quyền đòi phạt vi phạm là bên bị vi phạm, chủ thể

có nghĩa vụ là bên vi phạm, khách thể trong quan hệ này mà các bên hướng đến là một khoản tiền phạt vi phạm Theo BLDS 2005 thì khoản tiền phạt đó do các bên tự thỏa thuận với nhau nhưng theo Luật Thương Mại 2005 quy định mức phạt không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm

1.6 Mẫu hợp đồng mua bán tài sản.

II/ Những vấn đề thực tiễn.

Ví dụ:

- Hợp đồng vô hiệu do có một bên lừa

dối.

- Vi phạm do lỗi của bên bán hàng khi

đưa hàng không đúng chủng loại đã

giao kết trong hợp đồng.

- Vi phạm do bên bán hàng không giao hàng cho bên mua như thoả thuận trong hợp đồng.

II/ Những vấn đề thực tiễn.

- Vi phạm do lỗi của bên bán hàng khi đưa hàng không đúng chủng loại đã giao kết trong hợp

đồng.

Người bán hàng là cửa hàng H.Quang, người mua

hàng là công ty P.Lâm, hai bên ký Hợp đồng mua bán

số 1905 ngày 19/5/2006, theo đó bên mua đặt mua một số lượng 5 mặt hàng điện tử có xuất xứ từ Mỹ trị giá 10.234 USD Ngày 27/6/2006 hai bên ký Phụ lục hợp đồng số 1905/PL với số lượng đặt hàng 3 mặt

hàng bổ sung trị giá là 1.882 USD Tổng giá trị hai

hợp đồng là 12.116 USD, tương đương 190.366.000 đồng, phía người mua đã chuyển tiền cho người bán.

Ngày 27/7/2006, cửa hàng H.Quang giao hàng, hai bên lập biên bản xác định có 3/8 mặt hàng

quan trọng nhất và có giá trị nhất theo hợp đồng

có xuất xứ từ Trung Quốc, Thái Lan Phía người

bán đề nghị người mua chấp nhận sử dụng hàng

đã giao, cam kết bảo hành bảo đảm hoạt động tốt như hàng hoá đã thoả thuận và đồng ý chi thêm

500 USD vì lý do hàng không đúng nguồn gốc

xuất xứ Phía người mua nhận thiết bị để sử dụng

và đã nhận 500 USD do người bán chuyển đến

Sau hơn một tháng sử dụng, thiết bị hoạt động không tốt nên công ty P.Lâm đã có văn bản khiếu nại tới bên bán hàng yêu cầu nhận lại hàng hoá

và bồi thường khoản tiền công ty P.Lâm phải đi thuê máy của đơn vị khác để sử dụng Ngày

01/11/2006, công ty P.Lâm khởi kiện vụ án, đề nghị Toà án buộc cửa hàng H.Quang thực hiện

yêu cầu nêu trên, cụ thể là buộc cửa hàng

H.Quang nhận lại hàng đã bán và thanh toán trả 190.366.000 đồng và những thiệt hại kinh tế do công ty P.Lâm phải thuê thiết bị từ ngày

28/9/2006 đến khi xét xử là 300.000 đồng/ngày (tương đương 42.750.000 đồng)

Quá trình giải quyết vụ án:

Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số

06/2007/KDTM-ST ngày 23/7/2007 của Toà án nhân dân quận C, thành phố H xử:

- Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là trả lại tất cả 8 mặt hàng có giá trị 190.366.000 đồng.

- Không chấp nhận yêu cầu nguyên đơn đòi bồi

thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng là 42.750.000 đồng Buộc cửa hàng H.Quang trả số tiền chênh lệch giá của 3 mặt hàng giao sai xuất xứ (theo cách tính tại văn bản định giá của Hội đồng định giá do Uỷ ban nhân dân quận thành lập theo yêu cầu của Toà án) cho công ty P.Lâm là 48.258.080 đồng.

Chủ cửa hàng H.Quang kháng cáo, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm buộc bên mua phải nhận máy và

không chấp nhận quyết định buộc cửa hàng

H.Quang phải trả 48.258.080 đồng tiền chênh lệch giá máy do sai xuất xứ.

Bản án kinh doanh thương mại phúc thẩm số

1511/2007/KDTM-PT của Toà án nhân dân thành phố H xử: Không chấp nhận yêu cầu của công ty P.Lâm đòi cửa hàng H.Quang nhận lại máy đã bán, thanh toán số tiền là 233.116.000 đồng phát sinh trong hợp đồng kinh tế ngày 19/5/2006 và phụ lục hợp đồng ngày 27/6/2006, gồm giá trị hàng hoá đã mua là 190.366.000 đồng và phạt vi phạm hợp

đồng là 42.750.000 đồng.

Công ty P.Lâm khiếu nại quyết định của Toà án phúc thẩm

Như vậy, ta thấy là từ khi hai bên lập biên bản xác định

lỗi của bên bán hàng đến khi khởi kiện, công ty P.Lâm đã

có yêu cầu bên bán sửa chữa, khắc phục chất lượng hàng

đã nhận là phù hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều

40, khoản 2 Điều 41, Điều 49 Luật Thương mại; khoản 2 Điều 437, khoản 1 Điều 444, khoản 3 Điều 447 Bộ luật

Dân sự.

Trong vụ án này, phía người bán có lỗi đã chuyển 3/8 mặt hàng cùng loại nhưng không đúng xuất xứ, phía người

mua chấp nhận nhận thiết bị, máy móc để đưa vào sử

dụng với điều kiện người bán phải sửa chữa, khắc phục sai sót về tính chất của hàng hoá Khi cửa hàng H.Quang

không khắc phục được vi phạm (hàng hoá sai xuất xứ) thì công ty P.Lâm có quyền trả lại vật để lấy lại tiền, phù hợp quy định tại Điều 49 Luật Thương mại, khoản 3 Điều 447

Bộ luật Dân sự.

Công ty P.Lâm khai phải thuê máy móc thay thế máy đã mua để sử dụng và xuất trình tài liệu chứng minh thiệt hại (theo hợp đồng ký với đơn vị khác) Đây là thiệt hại thực

tế, mặc dù trong hợp đồng không có quy định mức bồi

thường thiệt hại, song căn cứ khoản 2 Điều 307 Bộ luật

Dân sự thì công ty P.Lâm có quyền yêu cầu cửa hàng

H.Quang khắc phục vi phạm (sửa chữa để máy móc có

chất lượng tương đương hàng đặt mua) và bồi thường

thiệt hại (tiền thuê máy).

Do đó, theo chúng tôi Viện kiểm sát nhân dân tối cao cần kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm để Toà án xét xử buộc cửa hàng H.Quang có trách nhiệm trả khoản tiền

chênh lệch về thiết bị mua sai xuất xứ cho công ty P.Lâm

và bồi thường khoản tiền thuê thiết bị mà bên mua đã chi phí nhằm khắc phục thiệt hại bằng khoản tiền thuê thiết bị

đã ký kết với đơn vị khác trong thời gian chờ cửa hàng

H.Quang sửa chữa, thay thế thiết bị có tính chất đúng tiêu chuẩn đã giao kết trong hợp đồng