TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI, CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ đủ và đúng thời hạn cam kết - Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh dịch vụ khả thi, có hiệu quảhoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TIỂU LUẬN MÔN NGHIỆP VỤ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Nhóm HVTH :

TP Hồ Chí Minh, tháng 10 năm 2012

PHẦN I TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN – CHO

VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

I TỔNG QUAN VỀ CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN:

1 Khái niệm

Là sản phẩm vay trung dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn để đầu tư Dự án(Dự án đầu tư/phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phương án phục vụ đời sống)được thực hiện tại Việt Nam và một số nước/vùng lãnh thổ tuỳ vào Dự án cụ thể phùhợp với quy định của pháp luật và của ngân hàng cho vay trong từng thời kỳ

2 Đối tượng cho vay

Tất cả các Dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh dịch vụ hoặc các dự án đầu

tư phục vụ đời sống, trừ những nhu cầu vốn không được cho vay theo qui định củapháp luật và hạn chế cho vay của ngân hàng

3 Các khách hàng cụ thể

Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, đơn vị kinh doanh có đăng ký kinh doanh: Công tytrách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty hợp doanh

Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội nghềnghiệp và cơ quan, đơn vị trực thuộc các tổ chức trên

4 Lợi ích khi sử dụng sản phẩm

- Số tiền cho vay có thể lên đến 85% chi phí đầu tư Dự án và không giới hạn quy

mô dự án

- Lãi suất cho vay cạnh tranh, hợp lý

- Loại tiền cho vay đa dạng: VND, USD hoặc ngoại tệ mạnh khác tùy theo quyđịnh của ngân hàng trong từng thời kỳ

- Thời hạn cho vay linh hoạt (từ 1 năm đến tối đa 15 năm), thời gian ân hạn vàtrả nợ hợp lý phù hợp với dòng tiền của dự án và doanh nghiệp

5 Điều kiện vay vốn cơ bản

- Khách hàng có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịutrách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật

- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp

- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ đủ và đúng thời hạn cam kết

- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh dịch vụ khả thi, có hiệu quảhoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quyđịnh của pháp luật

- Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, củaNgân hàng Nhà nước Việt Nam và hướng dẫn của ngân hàng cho vay

- Có một mức vốn tự có nhất định theo quy định của ngân hàng tham gia vào Dự

án đầu tư xin vay vốn

6 Tài sản bảo đảm tiền vay

- Toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay và vốn tự có của Dự án đầu tư

- Khách hàng có thể dùng các tài sản khác ngoài Dự án (như đảm bảo bằng số dưtài khoản tiền gửi, các giấy tờ có giá, động sản, bất động sản khác không thuộc

Dự án, bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba) làm biện pháp bảo đảm tiền vay

bổ sung cho vốn vay

7 Hồ sơ vay vốn

- Hồ sơ pháp lý doanh nghiệp

- Hồ sơ tài chính doanh nghiệp

- Hồ sơ pháp lý và kinh tế kỹ thuật Dự án

- Hồ sơ vay vốn Dự án

- Hồ sơ bảo đảm tiền vay

II CHO VAY ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.2 Phân loại bất động sản:

Bất động sản (BĐS) được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sửdụng rất khác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hìnhthành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựngchính sách phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế Từkinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành

ba nhóm: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt:

Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình

thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làmviệc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đấtđai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và kháchquan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS nàychiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới

Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản

văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm củanhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo ba nhóm trên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xâydựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS

1.3 Đặc điểm BĐS

- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí đại lý, về địa điểm và không có khả năng didời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có

- Bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá bất độngsản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặngkhông thể bị huỷ diệt (trừ trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…).Tính lâu bền của bất động sản được thể hiện cả hai góc độ vật lý và kinh tế songgiữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau.

- Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất

Nếu P> 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P<0 nên cải tạo xây dựng lại

- Tính dị biệt: Mỗi bất động sản là tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc vàđều có yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ bất động sản nào khác Sự khácbiệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau vềkết cấu, kiến trúc… do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt

để làm tăng giá trị của bất động sản

- Tính khan hiếm: Do bất động sản không có sẵn trên thị trường đồng thời giới hạnđất đai và không gian phát triển và thời gian xây dựng Vì vậy các chính sách điềutiết cân bằng cung cầu không sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là các chínhsách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu đất

- Tính ảnh hưởng: Bất động sản chịu ảnh hưởng của các yếu tố bất động sản liền kề

và ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội, ảnh hưởng đến các hoạt độngsản xuất khác

- Nhu cầu vốn đầu tư lớn:

xuất ngành

tư dài hạn, huy động của nhà đầu tư thứ phát (các đối tác đầu tư chiến lược luôn

được ưu đãi), huy động ngắn hạn cho các nguồn vốn ngắn hạn cho các chi phíthường xuyên.

2 Thị trường bất động sản:

2.1 Thị trường bất động sản: là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản

được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ

2.2 Một số đặc điểm riêng chủ yếu của thị trường bất động sản:

- Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

- Do tính “không di rời” của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương vàcần đến các dịch vụ trung gian

- Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cầu so với cung

- Thị trường bất động sản có tính chu kỳ

- Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp

- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoànhảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền

- Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch

- Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn

2.3 Phân loại thị trường BĐS:

a Dựa vào trình tự tham gia thị trường:

 Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao có thu tiền, mua, cho thuê)gọi là thị trường đất đai

 Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán và cho thuê (thị trường

sơ cấp)

 Thị trường bán và cho thuê lại bất động sản (gọi là thị trường thứ cấp)

b Phân loại thị trường theo sự kiểm soát của nhà nước:

 Thị trường chính thức hay là thị trường có kiểm soát

 Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm

2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản:

Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người có nhu cầu tiêudùng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được lượnghàng hoá bất động sản trên thị trường Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:

- Quy mô, cơ cấu dân cư: nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức tăng lên theo mứcdiện tích bình quân Các hoạt động dịch vụ tăng dần lên theo mức tập trung dân số

- Thu nhập và nghề nghiệp: thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến cầu thị trường bấtđộng sản Khi thu nhập tăng lên nảy sinh nhu cầu mới và thị hiếu nhà ở khác nhau, cácnhu cầu về bất động sản và các dịch vụ khác tăng lên

- Đô thị hóa và quy hoạch: đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạtđộng kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra cơ hội đầu tư mới mở ra cơhội và kì vọng cho các nhà đầu tư bất động sản

- Cung cầu bất động sản thay thế: cung và thuế nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà,các khu công nghiệp…

- Phát triển cơ sở hạ tầng: tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư hoạt độngkinh tế, tăng khả năng tiếp cận với bất động sản

- Mốt và thị hiếu: trào lưu thói quen, xu thế của đám đông đã ảnh hưởng đến thịtrường bất động sản rất lớn Bên cạnh đó là phong tục, tập quán – đây là bản chất vănhoá đã in sâu vào trong thâm tâm từng người nhu cầu thích mua đất tự xây nhà,

- Chính sách tiền tệ: Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả năng thanh toán trênthị trường bất động sản, bên cạnh đó là tỉ lệ lạm phát, tỷ giá so với ngoại tệ mạnh…

- Chính sách quản lý bất động sản: chính sách của nhà nước ảnh hưởng rất lớnđến thị trường bất động sản Mỗi chính sách của nhà nước đưa ra có thể làm thiệt hạihoặc tạo lợi thế cho các nhà kinh doanh bất động sản Vì vậy nhà nước cần có chínhsách quản lý hợp lý, phải hiểu được xu thế của thị trường…

2.5 Nhân tố ảnh hưởng đến cung thị trường:

Cung thị trường bất động sản là lượng hàng hoá bất động sản sẵn sàng bán ra thịtrường tại một thời điểm với giá hợp lý Sau đây là các nhân tố ảnh hưởng:

- Chính sách của chính phủ: Chính phủ có thể tăng cung bất động sản thuộc khuvực nhà nước, đảm bảo tính pháp lý cho bất động sản giao dịch, mở rộng đối tượngtham gia thị trường bất động sản…

- Quy hoạch và kế hoạch: tăng cường mục đích sử dụng mới, quy hoạch và kếhoạch phát triển kinh tế xã hội tạo kì vọng phát triển cho thị trường bất động sản, cáctiềm năng về sông hồ được khai thác một cách hợp lý

- Sự phát triển của cơ sở hạ tầng: Chính sách phát triển cơ sở hạ tầng là nhân tố

cơ bản quyết định đến thị trường bất động sản, thay đổi điều kiện bất động sản làmthay đổi cơ cấu hàng hoá bất động sản cung ứng trên thị trường

- Chi phí đầu vào và chi phí nhà ở: ảnh hưởng đến việc xây dựng công trình mới

và tăng nhu cầu cải tạo sữa chữa

3 Cho vay đầu tư dự án bất động sản (cho vay BĐS)

- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê là dự án đầu tư xây dựng mặt bằng, văn

phòng, siêu thị, nhà kho để cho thuê

- Dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị, nhà ở là dự án xây dựng nhà chung cư,

nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi hoàn tấtviệc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh

- Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị là dự án đầu tư cho phần cơ

sở hạ tầng tại các khu dân cư, khu đô thị

- Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn là dự án xây dựng nhà ở tại các khu

dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn

- Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch là dự án đầu tư vào khu nghỉ mát (resort),

xây dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng nhà nghỉ,khách sạn và đầu tư các bất động sản kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động kinhdoanh du lịch

- Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ là dự án đầu tư kinh doanh

các trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ

3.2 Điều kiện cho vay:

a Điều kiện đối với khách hàng

Khách hàng vay vốn phải đảm bảo các điều kiện vay vốn theo quy định tại Quychế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo Quyết định

số 1627/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và các văn bản sửa đổi bổ sung của Ngân hàngNhà nước Ngoài ra, khách hàng phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Có giấy phép đăng ký kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật

b) Có năng lực tài chính đảm bảo:

- Đối với khách hàng đã có hoạt động kinh doanh/doanh thu: đảm bảo năm tàichính liền kề năm đề nghị vay vốn phải có lãi; có phương án huy động vốn tự có khảthi tham gia vào dự án

- Đối với khách hàng mới thành lập: phải có đủ cơ sở pháp lý chứng minh việccác cổ đông/thành viên sẽ góp đủ vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu và tự huy động vào dự

án theo tỷ lệ quy định tại điểm c dưới đây

c) Vốn chủ sở hữu của khách hàng (chủ đầu tư):

- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến nămtrước liền kề với năm khách hàng thực hiện dự án bất động sản được thể hiện trongbáo cáo tài chính và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp khách hàng làdoanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổchức có thẩm quyền

- Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tham gia không thấp hơn 15% tổng mức đầu tưcủa dự án đã được phê duyệt Riêng đối với dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ

20 ha trở lên; dự án khu đô thị mới mức vốn chủ sở hữu tham gia không thấp hơn 20%tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt

- Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thựchiện dự án

d) Có đầy đủ hồ sơ pháp lý khách hàng theo quy định Danh mục hồ sơ pháp lýkhách hàng: (tham khảo ở một ngân hàng )

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật (vàcác giấy phép sửa đổi nếu có);

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn pháp định được cơ quan có thẩm quyền xácnhận

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh về vốn chủ sở hữu tham gia đầu tư dự án của chủđầu tư

- Danh sách thành viên, cổ đông sáng lập, người đại diện theo uỷ quyền

- Giấy đề nghị vay vốn;

- Giấy uỷ quyền đại diện đứng ra vay vốn và làm các thủ tục thế chấp;

- Điều lệ doanh nghiệp;

- Biên bản bầu HĐQT;

- Quyết định bổ nhiệm Chủ tịch HĐQT;

- Quyết định bổ nhiệm Tổng Giám đốc;

- Quyết định bổ nhiệm Kế toán trưởng;

- Báo cáo tài chính 3 năm gần nhất;

- Báo cáo tài chính hàng Quý (nếu có), 6 tháng, năm trong thời gian còn nợ vay;

- Các tài liệu chứng minh tính khả thi của phương án nguồn vốn;

- Sổ theo thõi cổ đông;

Lưu ý: Các hồ sơ pháp lý phải được cập nhật kịp thời khi có thay đổi, bổ sung.

b Điều kiện đối với dự án bất động sản

a) Dự án đảm bảo đầy đủ các hồ sơ pháp lý và được thực hiện theo đúng các quyđịnh hiện hành của pháp luật

b) Dự án khả thi, có hiệu quả, xác định được nguồn thu nhập rõ ràng và đảm bảokhả năng trả nợ gốc và lãi vay

DANH MỤC HỒ SƠ PHÁP LÝ DỰ ÁN

1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

- Văn bản phê duyệt chủ trương/cho phép đầu tư dự án của Công ty mẹ hoặc HĐQT;

- Văn bản thông qua chủ trương/cho phép đầu tư của cấp có thẩm quyền, tuỳ theophân loại Nhóm các dự án theo quy định của pháp luật (như Quốc Hội, Thủ TướngChính Phủ, UBND Tỉnh Thành phố, Bộ ngành có liên quan);

2 Giai đoạn lập dự án đầu tư:

Dự án đầu tư xây dựng công trình (phải đảm bảo nội dung như dưới đây)

- Công văn góp ý của các Bộ nghành có liên quan về dự án đầu tư (tuỳ từng dự ánđặc thù)

- Báo cáo thẩm định dự án đầu tư của các Bộ, ngành có liên quan (tuỳ từng dự ánđặc thù);

- Báo cáo địa chất công trình (nếu có);

- Các văn bản liên quan tới đền bù, di dân tái định cư, giải phóng mặt bằng (nhưquyết định thành lập hội đồng đền bù, quyết định phê duyệt phương án tổng thể/chi tiết đền bù giải phóng mặt bằng của cấp có thẩm quyền);

- Quyết định tạm giao đất; quyết định cho thuê đất của cấp có thẩm quyền; Hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng thuê đất; Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất;

- Riêng đối với dự án phát triển nhà ở, bổ sung quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ

lệ 1/500 được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Phê duyệt thiết kế cơ sở của cơ quan có thẩm quyền (có bản vẽ kèm theo);

- Quyết định phê duyệt phương án PCCC;

- Quyết định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường;

- Các thoả thuận đấu nối điện nước, thông tin liên lạc với các đơn vị có chức năng;

- Các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu (hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấuthầu và kết quả trúng thầu, quyết định phê duyệt kế hoạch đấu thầu);

- Quyết định phê duyệt dự án khả thi theo thẩm quyền;

3 Giai đoạn triển khai dự án:

- Hợp đồng xây dựng công trình dự án; Hợp đồng cung cấp thiết bị;

- Hợp đồng thuê đơn vị tư vấn giám sát thi công;

- Giấy phép xây dựng (trừ trường hợp Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị,khu công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặtthiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn củacông trình);

- Báo cáo khối lượng, giá trị đầu tư hoàn thành, phân khai nguồn vốn đã sử dụng,tiến độ triển khai (đối với dự án đang triển khai đầu tư);

4 Giai đoạn kết thúc đầu tư và đưa dự án vào hoạt động:

- Quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình của người quyếtđịnh đầu tư (Riêng các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộtrưởng Bộ Tài chính phê duyệt quyết toán);

- Hợp đồng thuê đơn vị quản lý điều hành dự án (trong trường hợp doanh nghiệpthuê quản lý điều hành);