CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẤU TRÚC VỐN CỦA CÁC CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM.PDF

Không có thu thu nh p... T ăsu tăđ uăt ăng năh năc aăcácădoanhănghi păngƠnhăb tăđ ngă... B ngă2.3.ăT ăl ăn ătrênăv năch ăs ăh uăc aăcácăcôngătyăb tăđ ngăs năniêmă y tătrênăth ătr ngăch n

B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O

-

NGÔ HOÀNG KIM NGÂN

B GIÁO D CăVĨă ĨOăT O

-

NGÔ HOÀNG KIM NGÂN

Chuyên ngành: Kinh t tài chính ậ Ngân hàng

Mã s : 60.31.12

TP H Chí Minh ậ N mă2012

L IăCAMă OAN

Tôi xin cam đoan lu n v n này là c a riêng tôi, không sao chép c a b t k ai

S li u và n i dung trong lu n v n là trung th c, đ c s d ng t nh ng ngu n rõ ràng

và đáng tin c y

TP H Chí Minh, tháng 7 n m 2012

Tác gi Ngô Hoàng Kim Ngân

L I C Mă N

L i đ u tiên tôi xin chân thành c m n quý Th y Cô tr ng i h c Kinh T

TP H Chí Minh đư giúp tôi có đ c v n ki n th c quý báu trong th i gian tôi h c t i đây

bài lu n v n này đ c hoàn thành t t đ p, tôi xin g i l i bi t n sâu s c

đ n PGS TS Lê Th Lanh, ng i đư t n tình h ng d n tôi th c hi n lu n v n trong

th i gian v a qua

M c dù đư có nhi u nghiên c u và h c h i nh ng ch c ch n s không tránh

kh i thi u sót, tôi r t mong nh n đ c s đóng góp ý ki n quý báu c a quý Th y Cô

M C L C

Trang ph bìa

L i c mă n

Danh m c các ch vi t t t

Danh m c các b ng bi u và hình

PH N M U 2

C ăs hìnhăthƠnhăđ tài 2

M c tiêu nghiên c u 2

Ph ngăphápăvƠăph m vi nghiên c u 3

ụăngh aăth c ti n c aăđ tài 3

K t c u c a lu năv n 3

CH NGă1: T NG QUAN V C U TRÚC V N VÀ CÁC NHÂN T NH H NGă N C U TRÚC V N 5

1.1 T ng quan v c u trúc v n 5

1.1.1 C u trúc v n 5

1.1.2 o l ng c u v n 5

1.1.3 Các lý thuy t v c u trúc v n 9

1.1.3.1 Lý thuy t c a MM trong môi tr ng không có thu 9

1.1.3.2 Mô hình MM trong môi tr ng có thu 10

1.1.3.3Chi phí khánh t n tài chính 11

1.1.3.4 Chi phí đ i di n 12

1.1.3.5 Lý thuy t thông tin b t cân x ng 14

1.2 Các nhân t nhăh ngăđ n c u trúc v n 16

1.2.1 Hi u qu ho t đ ng 16

1.2.2 Tài s n c đ nh h u hình 16

1.2.3 Thu thu nh p doanh nghi p 17

1.2.4 Qui mô công ty 17

1.2.5 C h i t ng tr ng 18

1.2.6 Tính thanh kho n 18

1.2.7 c đi m riêng c a s n ph m 19

1.3 M t s nghiên c u th c nghi m v các nhân t tácăđ ngăđ n c u trúc v n 19

1.4 Tóm t t 20

CH NGă2: C U TRÚC V N VÀ CÁC NHÂN T NHăH NGă N C U TRÚC V N C A CÁC CÔNG TY B Tă NG S Nă ANGăNIểMăY T TRÊN TH TR NG CH NG KHOÁN VI T NAM 21

2.1 T ng quan v th tr ng b tăđ ng s n Vi t Nam 21

2.2 căđi măc aăngƠnhăb tăđ ngăs n 23

2.3 căđi măc uătrúcăv n c aăcácădoanhănghi păngƠnhăb tăđ ngăs n 25

2.3.1 c đi m c u trúc tài s n c a các doanh nghi p ngành b t đ ng s n 25

2.3.2 c đi m c u trúc ngu n v n c a các doanh nghi p ngành b t đ ng s n 27

2.3.3 Tình hình n vay c a các doanh nghi p ngành b t đ ng s n 30

2.4 Ph ngăphápănghiênăc u 32

2.5 M u nghiên c u 32

2.6 Mô hình nghiên c u 32

2.7 Tóm t t 38

CH NGă3: K T QU NGHIÊN C U 40

3.1 Phơnătíchăcácănhơnăt ă nhăh ngăđ năc uătrúcăv n c aăcácădoanhănghi pă ngƠnhăb tăđ ngăs n 40

3.1.1 Mô t d li u 40

3.1.2 K t qu phân tích h i quy 40

3.1.2.1 Th ng kê mô t 40

3.1.2.2 Ma tr n t ng quan 41

3.1.2.3 K t qu h i quy b i 42

3.2ă ánhăgiáăk tăqu ănghiênăc u 52

3.3 Tómăt t 54

K T LU N VÀ KI N NGH 55 TÀI LI U THAM KH O

PH L C

DANH M C CÁC B NG BI U VÀ HÌNH

B ngă2.2ă T su t đ u t dài h n c a các doanh nghi p ngành b t đ ng

th tr ng ch ng khoán Vi t Nam giai đo n 2008-2011

B ngă3.11 H ng tác đ ng c a các bi n gi i thích lên bi n ph thu c

Hình 2.1 C u trúc ngu n v n c a các doanh nghi p ngành b t đ ng s n

Hình 2.2 Tính thanh kho n c a các doanh nghi p ngành b t đ ng giai đo n

2008-2011

TÓM T T

C u trúc v n đ c quy t đ nh b i m t s nhân t M t c u trúc v n phù h p là quy t đ nh quan tr ng v i m i doanh nghi p không ch b i nhu c u t i đa l i ích thu

đ c t các cá nhân, t ch c liên quan t i doanh nghi p và ho t đ ng c a doanh nghi p mà còn b i tác đ ng c a quy t đ nh này t i n ng l c kinh doanh c a doanh nghi p trong môi tr ng c nh tranh M c dù có nhi u nhân t góp ph n vào k t qu

ho t đ ng c a doanh nghi p, nh ng c u trúc v n v n đóng vai trò quy t đ nh Do đó,

vi c xác đ nh các nhân t tác đ ng đ n c u trúc v n là đi u c n thi t

Nghiên c u này đ c th c hi n v i m c tiêu tìm ra m i quan h c a các nhân

t v i c u trúc v n c a các công ty ngành b t đ ng s n, c th là các công ty b t đ ng

s n đang niêm y t trên th tr ng ch ng khoán Vi t Nam S d ng phân tích h i quy

b i, tr ng thái c u trúc v n c a các công ty ngành b t đ ng s n đ c kh o sát trong giai đo n t n m 2008 đ n n m 2011 M u nghiên c u bao g m 55 công ty b t đ ng

s n đ c niêm y t trên th tr ng ch ng khoán Vi t Nam Trong nghiên c u này, bi n

ph thu c đ c đo l ng b i t t l n dài h n trên t ng tài s n, t l v n ch s h u trên t ng tài s n Các nhân t tác đ ng đ n c u trúc v n (bi n đ c l p) đ c đo l ng

b i l i nhu n, tài s n c đ nh h u hình, tính thanh kho n, thu thu nh p doanh nghi p, qui mô công ty, c h i t ng tr ng và đ c đi m riêng c a s n ph m K t qu nghiên

c u cho th y h ng tác đ ng c a các bi n gi i thích nh l i nhu n, tài s n c đ nh h u hình, tính thanh kho n, qui mô công ty đ n c u trúc v n phù h p v i lý thuy t đánh

đ i, lý thuy t tr t t phân h ng c ng nh các nghiên c u th c nghi m tr c đây

PH N M U

C ăs hìnhăthƠnhăđ tài

Trong b i c nh n n kinh t còn nhi u khó kh n, th tr ng b t đ ng s n đóng

b ng trong m t th i gian dài thì vi c doanh thu và l i nhu n c a doanh nghi p b t

đ ng s n s t gi m là đi u không th tránh kh i c bi t, r t nhi u doanh nghi p s

d ng đòn b y n l n nên gánh n ng lưi vay đang đè n ng i u t h i h n là b t đ ng

s n g n nh m t thanh kho n nên hàng t n kho t ng m nh Nhi u doanh nghi p r i vào hoàn c nh kh n cùng khi r t nhi u d án xây d ng d dang ph i d ng l i do thi u

v n ho c không th bán đ c hàng

S khó kh n c a doanh nghi p b t đ ng s n ngoài vi c ch u tác đ ng m nh b i

nh ng bi n đ ng v mô thì m t nguyên nhân ch quan là do vi c d báo và qu n tr r i

ro kém, đ u t tràn lan b t ch p n ng l c th c t và tình hình th tr ng đư đ a nhi u doanh nghi p đ n b v c phá s n

V i b i c nh kinh t hi n nay thì khó kh n c a các doanh nghi p b t đ ng s n

v n ch a d ng l i Dù trong th i gian t i, lãi su t có th d n h nh ng ch c ch n s không nhi u Bên c nh đó s suy y u c a n n kinh t cùng v i chính sách tín d ng si t

ch t đ i v i ngành b t đ ng s n s khi n cho ngành này khó ph c h i nhanh Do đó, tác gi ch n đ tài ắCác nhân t nhăh ngăđ n c u trúc v n c a các Công ty B t

đ ng s n đangăniêm y t trên th tr ng ch ng khoán Vi tăNam” nh m giúp các

doanh nghi p b t đ ng s n xác đ nh cho mình m t c u trúc v n phù h p đ duy trì

ho t đ ng, v t qua khó kh n và phát tri n b n v ng

M c tiêu nghiên c u

M c tiêu nghiên c u c a lu n v n là phân tích c u trúc v n và các nhân t nh

h ng đ n c u trúc v n c a các công ty b t đ ng s n đang niêm y t trên th tr ng

ch ng khoán Vi t Nam T k t qu nghiên c u này, qua đó đ xu t nh ng gi i pháp góp ph n giúp các doanh nghi p l a ch n c u trúc v n phù h p nh m h ng đ n m c tiêu t i đa hoá giá tr doanh nghi p

Ph ng pháp nghiên c u: đ th c hi n lu n v n này, tác gi s d ng ph ng

pháp phân tích, ph ng pháp th ng kê và mô t , ph ng pháp so sánh t ng h p…

Ph m vi nghiên c u c a lu n v n t p trung ch y u vào phân tích c u trúc v n

c a các Công ty B t đ ng s n đang niêm y t trên th tr ng ch ng khoán Vi t Nam giai đo n 2008- 2011

M t là, phân tích c u trúc v n và các nhân t nh h ng đ n c u trúc v n c a các Công ty B t đ ng s n niêm y t trên th tr ng ch ng khoán Vi t Nam

Hai là, đánh giá các nhân t , tìm ra nh ng nhân t th c s có nh h ng đ n

c u trúc v n và m t s bi n pháp nh m xây d ng c u trúc v n phù h p cho các doanh nghi p ngành b t đ ng s n

Ch ng 3: K t qu nghiên c u

CH NG 1: T NG QUAN V C U TRÚC V N VÀ CÁC

1.1 T ng quan v c u trúc v n

1.1.1 C u trúc v n

C u trúc v n đ c hi u là c c u ngu n v n mà doanh nghi p huy đ ng đ tài

tr cho tài s n c a doanh nghi p mình C u trúc v n đ c đo l ng thông qua các ch tiêu nh t su t n (N ph i tr trên t ng tài s n), t su t t tài tr (V n ch s h u trên t ng tài s n) hay t su t n ph i tr trên v n ch s h u

V lý thuy t, c u trúc v n hi n đ i d a trên nh ng gi đ nh l n đ u tiên đ c

đ a ra b i Modigliani và Miller (1958) T đó, m t s lý thuy t v c u trúc v n gi i thích cho s khác bi t trong vi c l a ch n c u trúc v n c a doanh nghi p đ c phát tri n Trong đó, đáng chú ý nh t là 2 lý thuy t gi i thích m i quan h gi a c u trúc v n

và giá tr doanh nghi p, bao g m: lý thuy t t nh v đánh đ i và lý thuy t v tr t t phân h ng

V th c nghi m, nhi u nghiên c u đư đ c ti n hành đ xác đ nh các nhân t

nh h ng đ n c u trúc v n c a doanh nghi p, bao g m: l i nhu n, s t ng tr ng c a doanh nghi p, r i ro kinh doanh, qui mô c a doanh nghi p… Tuy nhiên, chi u h ng tác đ ng c a các nhân t này đ n c u trúc v n là không hoàn toàn gi ng nhau trong các nghiên c u tr c đây

1.1.2 oăl ng c u trúc v n

C u trúc v n là m t khái ni m tr u t ng, do đó các công trình nghiên c u v

l nh v c này đư đ c th c hi n d a trên nhi u cách đo l ng khác nhau ây là m t

v n đ c n quan tâm vì m i cách đo l ng khác nhau đ u nh h ng đ n k t qu nghiên c u

V n đ th ng quan tâm khi đo l ng c u trúc v n đó là giá tr th tr ng hay giá tr s sách s đ c s d ng đ xác đ nh giá tr c a tài s n và các kho n n ph i tr khi xem xét c u trúc v n? Có hai dòng tranh lu n đ i l p v v n đ này Theo tr ng phái s d ng giá s sách, chi phí c b n c a các kho n vay là chi phí k v ng c a s khánh t n v tài chính trong tr ng h p phá s n Trong tr ng h p đó, giá tr c a m t doanh nghi p b khánh t n s g n v i giá tr s sách N u vi c phá s n x y ra, vi c đo

l ng trách nhi m đ i v i các ch n theo giá tr s sách k toán là chính xác nh t Ngoài ra, giá tr s sách d ti p c n h n giá tr tr ng, ghi nh n chính xác h n và không b l ch so v i s thay đ i nh giá tr th tr ng Giá tr s sách còn phù h p khi xác đ nh c u trúc v n đ i v i các công ty không y t giá hay các doanh nghi p nh

N u s d ng giá s sách thì giá tr c a n và tài s n đ c s d ng theo giá tr trên

B ng cân đ i k toán

Tr ng phái giá tr th tr ng cho r ng giá tr th tr ng xác đ nh đ c giá tr

th c c a doanh nghi p M t doanh nghi p có giá tr v n ch s h u âm trên s k toán

nh ng l i có giá th tr ng d ng i u này có th x y ra n u ho t đ ng kinh doanh

tr c đây thua l làm v n ch s h u có giá tr âm, nh ng giá th tr ng d ng ph n ánh các dòng ti n k v ng t ng lai c a doanh nghi p đó Vì v y, nhi u nghiên c u s

d ng c giá tr th tr ng và giá tr s sách đ đo l ng c u trúc v n nh nghiên c u

c a Titman và Wessel (1988), Huang và Song (2002)

Tóm l i, ta có th đ a ra các ch tiêu ph n ánh c u trúc v n c a doanh nghi p

nh sau:

hi n s b t l i đ i v i các ch n nh ng l i có l i cho ch s h u n u đ ng v n đ c

s d ng có kh n ng sinh l i cao Tuy nhiên, n u t s t ng n trên t ng tài s n quá cao, doanh nghi p d b r i vào tình tr ng m t kh n ng thanh toán

có nh n xét đúng đ n v t s t ng n trên t ng tài s n c n ph i k t h p v i các t s khác, tuy nhiên t s t ng n trên t ng tài s n cao, trong t ng lai doanh nghi p s khó huy đ ng ti n vay đ ti n hành s n xu t kinh doanh

T l n dài h n trên tài s n: H s n dài h n trên t ng tài s n so sánh t ng quan n v i t ng tài s n c a m t công ty, và có th cho bi t nh ng thông tin h u ích

v m c đ tài tr cho tài s n b ng n dài h n c a m t công ty, h s này có th dùng

đ đánh giá hi u ng đòn b y tài chính c a m t công ty

T l n ph i tr trên v n ch s h u: T l t ng n trên v n ch s h u là ch

s ph n ánh quy mô tài chính c a công ty Nó cho bi t v t l gi a hai ngu n v n c

b n (n và v n ch s h u) mà doanh nghi p s d ng đ chi tr cho ho t đ ng c a mình Hai ngu n v n này có nh ng đ c tính riêng bi t và m i quan h gi a chúng

đ c s d ng r ng rưi đ đánh giá tình hình tài chính c a doanh nghi p

Trong đó, n c a doanh nghi p bao g m c n ng n h n và n dài h n V n

ch s h u hay v n c ph n c a c đông g m c ph n thông th ng, c ph n u đưi, các kho n lãi ph i tr và n ròng

T l t ng n trên v n ch s h u giúp nhà đ u t có m t cái nhìn khái quát v

s c m nh tài chính, c u trúc tài chính c a doanh nghi p và làm th nào doanh nghi p

có th chi tr cho các ho t đ ng H s này càng nh , có ngh a là n ph i tr chi m t

l nh so v i t ng tài s n hay t ng ngu n v n thì doanh nghi p ít g p khó kh n h n trong tài chính T l này càng l n thì kh n ng g p khó kh n trong vi c tr n ho c phá s n c a doanh nghi p càng l n

Trên th c t , n u n ph i tr chi m quá nhi u so v i ngu n v n ch s h u có ngh a là doanh nghi p đi vay m n nhi u h n s v n hi n có, nên doanh nghi p có th

g p r i ro trong vi c tr n , đ c bi t là doanh nghi p càng g p nhi u khó kh n h n khi lãi su t ngân hàng ngày m t t ng cao Các ch n hay ngân hàng c ng th ng xem xét, đánh giá k t l n (và m t s ch s tài chính khác) đ quy t đ nh có cho doanh nghi p vay hay không

Tuy nhiên, vi c s d ng n c ng có m t u đi m, đó là chi phí lãi vay s đ c

tr vào thu thu nh p doanh nghi p Do đó, doanh nghi p ph i cân nh c gi a r i ro v tài chính và u đi m c a vay n đ đ m b o m t t l h p lý nh t

T l v n ch s h u trên tài s n: H s v n ch s h u trên t ng tài s n so sánh t ng quan v n ch s h u v i t ng tài s n c a m t công ty, h s này cho th y

s c m nh tài chính và kh n ng chi tr c a doanh nghi p T l này càng l n cho th y công ty ít đ u t vào nh ng d án r i ro, do v y t su t sinh l i s th p

1.1.3 Các lý thuy t v c u trúc v n

1.1.3.1 Lý thuy t c aăMMătrongămôiătr ng không có thu

Tr c n m 1958, lý thuy t v c u trúc v n ch là nh ng qu quy t m h v hành vi c a nhà đ u t h n là nh ng mô hình nghiên c u đ n gi n Lý thuy t hi n đ i

v c u trúc v n kh i đ u t n m 1958 khi hai giáo s Franco Modigliani và Merton Miller ch ng minh r ng: giá tr c a doanh nghi p s không b nh h ng b i c u trúc

v n theo m t s gi thuy t K t qu nghiên c u này cho r ng ho t đ ng kinh doanh

c a doanh nghi p đ c tài tr b ng ngu n v n gì không là v n đ c n quan tâm vì c u trúc v n đ c l p v i giá tr doanh nghi p

Trong đó: VL, VU là giá tr c a doanh nghi p s d ng n và không s d ng n

kSU là t l hoàn v n yêu c u đ i v i doanh nghi p không s d ng n

EBIT là l i nhu n tr c thu và lãi vay

Lý thuy t trên d a vào các gi thuy t sau:

C phi u và trái phi u đ c kinh doanh trên th tr ng hoàn h o Ngh a là không có các chi phí môi gi i và nhà đ u t có th vay hay cho vay v i cùng m t lãi

su t

Nhà đ u t và nhà qu n tr t i doanh nghi p đ u có thông tin nh nhau v c

h i t ng tr ng đ u t c a doanh nghi p trong t ng lai

T t c các nhà đ u t đ u h p lý và có k v ng đ ng nh t v l i nhu n c a

m t doanh nghi p

Các doanh nghi p ho t đ ng d i các đi u ki n t ng t s có cùng m c đ

r i ro kinh doanh

Không có thu thu nh p

Tuy nhiên, các gi thuy t c a mô hình MM đ u r t lý t ng Tr c h t, thu thu nh p doanh nghi p và thu thu nh p cá nhân, c ng nh s b t cân x ng v thông tin đ u t n t i trên th c t Hai là, lãi su t vay th ng t ng khi s d ng n ngày càng

t ng lên Ba là, l i nhu n sau thu và lãi vay gi m v i nh ng m c đ s d ng n khác nhau và kh n ng phá s n gia t ng khi doanh nghi p s d ng t ng các kho n n đ tài

tr

M c dù các gi thuy t trên đ u không t n t i trên th c t nh ng k t qu nghiên

c u t mô hình MM có ý ngh a r t l n Mô hình đư ch ra nh ng đ u m i v tính liên quan c a c u trúc v n đ i v i giá tr m t doanh nghi p Các lý thuy t v v n ti p theo

đư m r ng mô hình này b ng cách lo i b các gi thuy t nghiên c u

1.1.3.2 Mô hình MM trongămôiătr ng có thu

N m 1963, Modigliani và Miller ti p t c đ a ra m t nghiên c u ti p theo trong

đó có tính đ n nh h ng c a thu thu nh p công ty Vì chi phí lãi vay là m t kho n chi phí đ c kh u tr tr c khi tính thu thu nh p doanh nghi p nên khi doanh nghi p

s d ng n vay đ tài tr s xu t hi n kho n ti t ki m b ng ti n t ng thêm đ i v i các nhà đ u t Nh v y, v i thu thu nh p công ty, hai ông cho r ng s d ng n s làm

t ng giá tr c a m t doanh nghi p Vi c t n t i thu thu nh p doanh nghi p d n đ n

lu n đ MM th nh t r ng, giá tr c a m t doanh nghi p s d ng n b ng giá tr doanh nghi p không s d ng n cùng m t d ng r i ro c ng v i kho n l i t vi c s d ng

n

Nh v y, mô hình MM đư lo i tr gi thuy t thu thu nh p công ty so v i mô hình MM nguyên th y, theo đó c u trúc v n có liên quan đ n giá tr doanh nghi p S

d ng n càng t ng s càng làm t ng giá tr doanh nghi p

Tuy nhiên, mô hình MM trong môi tr ng có thu c ng đư g p ph i nhi u ý

ki n ph n bác M t trong các ý ki n này liên quan đ n s t n t i c a chi phí khánh t n tài chính và chi phí đ i di n

1.1.3.3 Chi phí khánh t n tài chính

S khánh t n v tài chính bao g m nguy c phá s n và s phá s n M t doanh nghi p r i vào tình tr ng phá s n luôn phát sinh các chi phí k toán và pháp lý đáng k

và doanh nghi p đó ph i m t nhi u th i gian đ duy trì khách hàng, nhà cung c p và

ng i lao đ ng Ngoài ra, phá s n c ng gây áp l c lên các doanh nghi p ph i thanh lý,

nh ng bán các tài s n v i giá th p h n giá tr c a nó so v i tr ng h p ho t đ ng bình th ng

Chi phí khánh t n tài chính có th g m c các chi phí tr c ti p và gián ti p Các chi phí tr c ti p nh các chi phí v pháp lý và hành chính trong quá trình phá s n Chi phí gián ti p là nh ng kho n thi t h i v i doanh nghi p khi các bên có liên quan đ n

l i ích doanh nghi p h n ch nh ng đi u ki n u đưi cho doanh nghi p đó Chi phí khánh t n v tài chính tùy thu c vào ba y u t : Kh n ng phá s n, chi phí phát sinh khi

tình tr ng khánh t n v tài chính gia t ng, và nh h ng c a nguy c phá s n đ i v i

Trong qu n tr tài chính, v n đ đ i di n luôn ch a đ ng mâu thu n ti m tàng

v l i ích gi a ng i tài tr v i ng i qu n lý doanh nghi p Jenshen và Meckling (1976) cho r ng có hai d ng mâu thu n v đ i di n: mâu thu n gi a ng i ch s h u

v i nhà qu n lý doanh nghi p và mâu thu n gi a ng i ch s h u v i ng i ch n

i v i mâu thu n gi a ng i ch và ng i qu n lý doanh nghi p, v n đ đ i

di n phát sinh khi ng i qu n lý không s h u trong ph n v n ch s h u K t qu là

ng i ch s h u không giành đ c toàn b kho n l i t các ho t đ ng nâng cao l i nhu n c a công ty mình, nh ng h ph i gánh ch u toàn b chi phí cho nh ng ho t

đ ng này gi m th p mâu thu n đ i di n, ng i ch s h u ch p nh n b ra chi phí

đ i di n, nh các kho n chi đ giám sát ho t đ ng ( ho t đ ng ki m toán), chi đ c u trúc l i t ch c nh m h n ch các hành vi không mong mu n, và các chi phí c h i khi các c đông áp đ t các gi i h n cho ban qu n lý

Mâu thu n gi a ng i ch n và ng i ch doanh nghi p xu t hi n trong các

h p đ ng vay n , khi cân nh c các m c vay n cho các kho n đ u t C th là, n u

m t kho n đ u t có thu nh p cao h n giá tr c a kho n n , ng i ch doanh nghi p s

h ng toàn b kho n thu nh p này Tuy nhiên, n u kho n đ u t đó không thành công,

ng i ch doanh nghi p s gánh ch u kho n thua l này m c nào đó do trách nhi m

h u h n c a kho n đ u t K t qu là ng i ch doanh nghi p có th b t l i t đ u t vào nh ng d án có r i ro cao Do v y, các ch n th ng đ a ra c ch t b o v mình thông qua xây d ng các đi u kho n h n ch trong các h p đ ng vay Nh ng đi u kho n này c n tr ho t đ ng c a các doanh nghi p m t vài khía c nh nào đó Các doanh nghi p còn b giám sát đ đ m b o r ng các đi u kho n ph i đ c tuân th Các chi phí trong tr ng h p này đ c chuy n sang ng i ch d i hình th c các kho n chi phí n vay cao h n

i v i các doanh nghi p có qui mô nh , v n đ đ i di n tr nên nghiêm tr ng

h n so v i các doanh nghi p l n vì các doanh nghi p nh không đ c yêu c u công khai thông tin, do v y d n đ n nh ng chi phí đáng k khi cung c p thông tin cho ng i bên ngoài

Nh ng nghiên c u v chi phí đ i di n cho th y, t ng t nh tr ng h p chi phí khánh t n v tài chính, chi phí đ i di n làm gi m l i ích do s d ng n đ tài tr Jenshen và Meckling (1976) cho r ng m t c u trúc v n t i u có th đ t đ c b ng

vi c cân đ i gi a chi phí đ i di n v i l i ích do s d ng n Lý thuy t v chi phí đ i

di n là m t quan tâm đ i v i các doanh nghi p nh vì chi phí đ i di n phát sinh l n

h n t nh ng mâu thu n c b n v l i ích gi a ng i ch s h u và các ch n

V n đ đ i di n c ng liên quan đ n uy tín c a doanh nghi p và đ n l t nó

c ng nh h ng đ n l a ch n c u trúc tài chính N u doanh nghi p có l ch s thanh toán n t t, uy tín c a doanh nghi p s t ng lên, và chi phí lưi vay s th p h n Do v y,

các doanh nghi p lâu n m th ng tìm các d án an toàn đ tránh m t uy tín c a mình Các doanh nghi p m i, non tr v i ít uy tín có th ch n các d án mang nhi u r i ro

N u các doanh nghi p non tr t n t i mà không có nh ng th t b i nào, h d n d n chuy n sang các d án an toàn K t qu là các doanh nghi p lâu n m s có t l th t

b i ít h n và chi phí vay c ng th p h n các doanh nghi p non tr

Nhìn chung, vi c đ a chi phí khánh t n tài chính và chi phí đ i di n vào mô hinh thu MM và mô hình Miller d n đ n lý thuy t cân b ng v c u trúc v n Nh ng

mô hình này đ u th a nh n t n t i m t c u trúc v n t i u C u trúc v n t i u c a

m t doanh nghi p liên quan đ n cân b ng gi a nh h ng thu thu nh p doanh nghi p

v i chi phí đ i di n và chi phí khánh t n v n

1.1.3.5 Lý thuy t thông tin b t cân x ng

M t trong các gi thuy t c a mô hình MM là các nhà đ u t và nhà qu n tr có cùng thông tin v tri n v ng t ng lai c a doanh nghi p Tuy nhiên, so v i các nhà

đ u t bên ngoài các nhà qu n tr th ng có thông tin đ y đ h n v tri n v ng t ng lai Hi n t ng này g i là s b t cân x ng v thông tin

Thông tin b t cân x ng có nh h ng quan tr ng đ i v i c u trúc v n c a doanh nghi p Theo đó, lý thuy t v c u trúc v n hình thành thêm hai tr ng phái: lý thuy t tín hi u và lý thuy t tr t t phân h ng

Theo lý thuy t tín hi u, vi c l a ch n c u trúc v n c a m t doanh nghi p có th truy n nh ng d u hi u cho ng i đ u t bên ngoài v thông tin c a ng i bên trong doanh nghi p Theo đó, nhà qu n tr bi t rõ h n nhà đ u t bên ngoài v tri n v ng

c a doanh nghi p Khi doanh nghi p đ c d báo s có tri n v ng ho t đ ng t t, nhà

qu n tr không mu n chia s l i nhu n v i nh ng ng i ch s h u m i Tuy nhiên, khi doanh nghi p d báo có tri n v ng không sáng s a, nhà qu n tr mong mu n chia

s nh ng r i ro này v i nh ng ng i ch m i c a doanh nghi p Do v y, khi m t

doanh nghi p công b phát hành thêm c phi u c ng đ ng ngh a tri n v ng c a doanh nghi p không đ c t t, ho c t ng đ ng v i suy ngh c a các nhà qu n tr là các c phi u c a công ty hi n t i đ c đánh giá quá cao

Lý thuy t tr t t phân h ng kh i đ u t nh ng công trình nghiên c u c a Myers

và Majluf (1984) Các ông cho r ng có m t tr t t u tiên khi tài tr các kho n đ u t :

đ u tiên là vi c s d ng các ngu n v n hi n có bên trong doanh nghi p, ti p theo là các kho n vay n , và cu i cùng là huy đ ng v n ch s h u m i Do thông tin b t cân

x ng gi a ng i bên trong và ng i bên ngoài, các doanh nghi p s thích tài tr b i các ngu n v n bên trong h n là ngu n v n bên ngoài đ tránh bán các ch ng khoán

d i m nh giá N u các kho n tài tr bên ngoài là không th tránh kh i thì các kho n

n ít r i ro s đ c u tiên s d ng và cu i cùng là kho n t ng v n góp thông qua vi c huy đ ng các c đông m i Tr t t phân h ng trên ph n ánh s khác nhau v chi phí

t ng đ i c a các ngu n l c tài tr Do v y, Myers và Majluf (1984) cho r ng s không có m t c u trúc v n t i u đ i v i các doanh nghi p

Lý thuy t tín hi u ít s d ng cho các doanh nghi p nh do các doanh nghi p này th ng không y t giá trên th tr ng ch ng khoán Do v y, các nhà qu n tr

th ng không d đ nh th hi n các tín hi u đ i v i th tr ng và nhà đ u t khi th c

hi n m t quy t đ nh tài tr nào đó Ng c l i, lý thuy t tr t t phân h ng có th có ích

đ i v i các doanh nghi p v a và nh Do thông tin b t cân x ng, chi phí đ i v i các ngu n tài tr bên ngoài c a các doanh nghi p nh th ng cao h n đ i v i các doanh nghi p l n Thêm vào đó, ng i ch , ng i qu n lý các doanh nghi p này không thích

m t tài s n và quy n ki m soát toàn b ho t đ ng c a doanh nghi p v tay nh ng

ng i ch m i Do v y, trong các doanh nghi p nh vi c ch p nh n ng i ch m i s không có ý ngh a l n, kho n tài tr bên trong s đ c quan tâm h n so v i tài tr t bên ngoài

1.2 Các nhân t nhăh ngăđ n c u trúc v n

1.2.1 Hi u qu ho tăđ ng

Theo lý thuy t đánh đ i thì nh ng công ty ho t đ ng có lãi s vay nhi u n vì

h t n d ng đ c t m ch n thu và r i ro phá s n th p K t qu ho t đ ng t t trong quá kh s là bi u hi n c a k t qu t t trong t ng lai, nên doanh nghi p ho t đ ng có lãi s vay nhi u vì kh n ng tr n cao M t khác, theo lý thuy t tr t t phân h ng, Myers (1984), Myers và Majluf (1984) cho r ng hi u qu ho t đ ng và n có m i quan

h ngh ch chi u vì nh ng doanh nghi p thành công s không c n ph thu c nhi u vào ngu n v n bên ngoài, h có th tài tr cho ho t đ ng c a mình t ngu n l i nhu n đư thu đ c trong quá kh

Chen (2003) c ng ng h lý thuy t tr t t phân h ng và cho r ng nh ng công ty

có l i nhu n cao có xu h ng s d ng ngu n v n n i t i trong khi các công ty l i nhu n th p s d ng nhi u n h n vì v n n i t i c a h không đ Theo Ozkan (2001) thì hi u qu ho t đ ng hi n t i c a các công ty M tác đ ng ngh ch chi u v i quy t

đ nh vay n c a h , trong khi hi u qu ho t đ ng quá kh thì có tác đ ng thu n chi u

c đ nh h u hình đi th ch p, vì đi u này t o d u hi u tích c c v i ng i cho vay, là

nh ng ng i có th bán nh ng tài s n này trong tr ng h p doanh nghi p v n Vì

v y, t l tài s n c đ nh h u hình trên b ng cân đ i k toán càng l n (tài s n c đ nh

h u hình trên t ng tài s n) thì nh ng ng i cho vay s s n sàng cung c p kho n vay,

và đòn b y tài chính s cao h n Nh ng doanh nghi p có t l tài s n c đ nh h u hình cao th ng thu c v nh ng ngành ít r i ro, khi đó h có th t o đòn b y tài chính cao

h n và t l tài s n c đ nh h u hình cao h n

K t qu nghiên c u c a Chen (2003) cho th y quan h thu n chi u gi a đòn

b y tài chính, đ c bi t là n dài h n, v i tài s n c đ nh h u hình, doanh nghi p có tài

s n đa d ng càng cao và t l tài s n c đ nh h u hình trên t ng tài s n l n có khuynh

h ng s d ng nhi u n dài h n h n n ng n h n

1.2.3 Thu thu nh p doanh nghi p

S tác đ ng c a thu thu nh p doanh nghi p lên c u trúc tài chính là ch đ chính và đ u tiên trong nghiên c u c a Modigliani và Miller (1958) H u h t nh ng

ng i nghiên c u ngày nay đ u cho r ng thu đóng vai trò quan tr ng trong vi c tác

đ ng t i c u trúc tài chính c a doanh nghi p Doanh nghi p có t l thu cao s s

d ng nhi u n đ có đ c t m ch n thu Tuy nhiên, Mackie-Mason (1990) l i đ a ra nguyên nhân vì sao các nghiên c u th t b i trong vi c tìm ra nh ng tác đ ng có ý ngh a c a thu lên nh ng hành vi tài chính, mà nó đ c đ c p trong lý lu n c a Modigliani và Miller, vì t l n trên v n ch s h u là s tích l y qua t ng n m c a

nh ng quy t đ nh khác nhau và h u h t t m ch n thu tác đ ng không đáng k lên t l thu c a h u h t các doanh nghi p Mackie-Mason nghiên c u đ nh l ng nh ng quy t đ nh tài chính b ng nh ng phân tích riêng bi t Ông đ c bi t quan tâm đ n s tác

đ ng c a thu trong đi u ki n không có tình tr ng thông tin b t cân x ng, k t qu là nhu c u tài tr b ng n bi n đ ng thu n chi u v i t l thu , đi u này phù h p v i lý

lu n c a MM

1.2.4 Qui mô công ty

Qui mô doanh nghi p là m t trong nh ng nhân t th ng đ c s d ng đ gi i thích m c đ n c a doanh nghi p Theo lý thuy t đánh đ i thì nh ng doanh nghi p

l n có kh n ng vay n nhi u h n Vì v y, nh ng công ty l n có dòng ti n n đ nh h n

ho c ít bi n đ ng có th t n d ng vi c phát hành ch ng khoán đ gi m b t chi phí Wiwattanakantang (1999) cho r ng nh ng công ty l n có l i th h n nh ng công ty

nh trong th tr ng n và có th vay v i đi u ki n t t h n Công ty càng l n thì thông tin v công ty đ c công b ra bên ngoài càng nhi u so v i công ty nh , do đó làm

gi m tình tr ng thông tin b t cân x ng, vì v y các công ty này d dàng có đ c ngu n

h tr tài chính t các nhà cho vay Do b t cân x ng thông tin nên các công ty nh

ph i m t nhi u chi phí đ có đ c ngu n v n t bên ngoài

Tuy nhiên c ng có các k t qu đ i l p v m i quan h gi a qui mô công ty và đòn b y tài chính Marsh (1982) cho r ng nh ng công ty nh do có nh ng h n ch

nh t đ nh khi tham gia th tr ng v n nên h có xu h ng vay ngân hàng đ đáp ng nhu c u v n c a mình Do đó, h s có gánh n ng n nhi u h n các công ty l n

1.2.5 C ăh iăt ngătr ng

Theo lý thuy t đánh đ i thì công ty có nhi u c h i t ng tr ng trong t ng lai

có khuynh h ng vay n ít h n vì c h i t ng tr ng không th dùng đ th ch p cho các kho n vay Các công ty có c h i t ng tr ng càng cao càng mong mu n đ u t vào nh ng kho n đ u t sinh l i nhi u ho c ch p nh n nh ng d án r i ro cao đ t n

d ng tài s n t các ch n Tuy nhiên, vi c này s làm t ng chi phí đi vay, do đó

nh ng công ty phát tri n có khuynh h ng s d ng ngu n l c bên trong công ty h n là

đi vay n Vì v y, c h i t ng tr ng có quan h ngh ch chi u v i đòn b y tài chính

1.2.6 Tính thanh kho n

Tính thanh kho n đ c xem là ngh ch chi u v i n vì nó làm gi m nhu c u vay

n Theo Ozkan (2001), s ngh ch chi u này b t ngu n t nh ng mâu thu n ti m tàng

gi a c đông và trái ch Nguyên nhân là do tính thanh kho n càng cao thì c đông càng có th d dàng t n d ng tài s n thanh kho n c a doanh nghi p, đi u này thì không có l i cho trái ch Tuy nhiên, tính thanh kho n có th t o ra tác đ ng thu n chi u vì công ty có tính thanh kho n cao thì có kh n ng s d ng nhi u n vay do công ty có th tr các kho n n ng n h n khi đ n h n

1.2.7 căđi m riêng c a s n ph m

Các doanh nghi p có s n ph m đ c đáo th ng có đòn b y tài chính th p vì n u doanh nghi p b phá s n, th tr ng th c p có tính c nh tranh cho hàng t n kho và các thi t b s n xu t c a doanh nghi p có th không có d n đ n giá tr thu h i th p

1.3 M t s nghiên c u th c nghi m v các nhân t tácăđ ngăđ n c u trúc v n

N m 2009, Yuanxin Liu và Jing Ren th c hi n nghiên c u 92 công ty thu c ngành công ngh thông tin đ c niêm y t trên th tr ng ch ng khoán Trung Qu c v i

d li u t n m 2004-2007 Tác gi s d ng mô hình h i quy tuy n tính đ đo l ng tác

đ ng c a sáu bi n gi i thích là qui mô công ty, l i nhu n, tài s n c đ nh h u hình, tính thanh kho n, t l t ng tr ng l i nhu n và t l t ng tr ng c a ho t đ ng kinh doanh chính đ i v i đòn b y tài chính K t qu cho th y ch có qui mô công ty tác

đ ng thu n chi u đ n đòn b y tài chính, các bi n còn l i tác đ ng ngh ch chi u v i đòn

M t nghiên c u khác c ng t i Th Nh K c a nhóm nghiên c u Guven Sayilgan, Hakan Karabacak và Guray Kucukkocaoglu th c hi n nghiên c u v i m u

g m 123 công ty s n xu t niêm y t trên S GDCK Istanbul, d li u kh o sát t

1993-2002 Sáu bi n đ c s d ng đ phân tích s tác đ ng c a các nhân t đ n c u trúc

v n bao g m qui mô công ty, l i nhu n, b t đ ng s n và máy móc thi t b , s t ng

tr ng c a t ng tài s n, thu và tài s n c đ nh h u hình K t qu nghiên c u cho th y

bi n qui mô công ty và s t ng tr ng c a t ng tài s n tác đ ng thu n chi u v i đòn

b y tài chính; các bi n l i nhu n, b t đ ng s n và máy móc thi t b , thu và tài s n c

đ nh h u hình tác đ ng ng c chi u v i đòn b y tài chính

1.4 Tóm t t

Ch ng m t đư trình bày nh ng lý thuy t v c u trúc v n, đ ng th i xác đ nh

đ c các bi n nh h ng đ n c u trúc v n c a doanh nghi p – đó là l i nhu n, t l tài

s n c đ nh h u hình trên t ng tài s n, tính thanh kho n, thu thu nh p doanh nghi p, qui mô công ty, s t ng tr ng c a doanh nghi p Qua đó, xác đ nh đ c các bi n gi i thích c n đ c đ a vào mô hình h i quy đa bi n

CH NGă2 C U TRÚC V N VÀ CÁC NHÂN T NHăH NG

v a đáp ng nhu c u trong n c, v a đáp ng nhu c u n c ngoài, và c ng v a d a trên d báo là trong t ng lai th tr ng này s còn t ng h n n a

B c sang 2008, m t ph n do tác đ ng c a kh ng ho ng kinh t , m t ph n do nhu c u trong n c, c ng nh c a n c ngoài đư s t gi m Do đó, nh ng d án đang xây d ng n a ch ng đư không có đ v n đ tri n khai ti p, ho c nh ng d án đư xây

d ng xong thì r t khó tìm ng i mua, khi tình hình kh ng ho ng b t đ ng s n kéo dài, lưi su t ngân hàng t ng khá nhanh đư d n đ n tình tr ng đóng b ng c a th tr ng b t

H n n a, giá b t đ ng s n c a Vi t Nam hi n t i v n đ c xem là quá cao Ngoài ra, s phát tri n t c a các d án b t đ ng s n đư làm cho ngu n cung có d u

hi u b d th a b i vì t l bán thành công ngày càng gi m d n nh ng các doanh nghi p liên ti p tung s n ph m ra th tr ng N m 2010, t l bán c a các phân khúc

c n h h ng sang, cao c p, trung c p và bình dân luôn đ t t l r t t t, t kho ng 100%, tính trung bình, m c tiêu th đ t 76% trên t ng ngu n cung, thì sang n m 2011,

60-t l bán c a các phân khúc ch còn dao đ ng biên đ 60-t 20-65%, 60-tính 60-trung bình,

m c tiêu th ch đ t 44% trên t ng cung S suy gi m trong t ng tr ng c ng đư làm cho c u gi m xu ng c bi t là s khó kh n c a các ngân hàng và si t ch t t ng

tr ng tín d ng làm cho dòng v n cho b t đ ng s n b thi u h t

Nh v y, th tr ng b t đ ng s n s c n m t kho ng th i gian khá dài đ n

đ nh, tái c u trúc đ chu n b cho giai đo n ph c h i i u đó ph i đi kèm v i vi c tái

c u trúc n n kinh t ph i đ t nh ng thành công nh t đ nh và dòng v n cho th tr ng

c ng ph i d i dào

Ngay c m t s ít doanh nghi p có tài chính khá h n c ng đư nh n ra r ng, c n

ph i đ nh v rõ ràng phân khúc m c tiêu c a mình, t đó xác đ nh khu v c phát tri n

qu đ t, thi t k quy ho ch và chi ti t t ng c n nhà, ti p th phù h p v i phân khúc khách hàng m c tiêu đư l a ch n H không ch c n h p tác v i các đ i tác có n ng

l c tài chính mà còn ph i có kinh nghi m phát tri n d án, đ c bi t là các đ i tác trong ngành và phân khúc m c tiêu, am hi u v th tr ng Vi t Nam

Bên c nh tác đ ng c a kh ng ho ng toàn c u, giá nhà đ t Vi t Nam tu t d c còn là do l m phát t ng v t, lưi su t quá cao và m c v n cho vay gi m m nh k m

ch m c l m phát thu c lo i cao nh t châu Á, Ngân hàng Nhà n c Vi t Nam trong

n m 2011 đư t ng các lưi su t và ra l nh cho các ngân hàng ph i kh ng ch t l n

trong nh ng ngành “ phi s n xu t”, trong đó có ngành b t đ ng s n, m c 16% trên

t ng s v n cho vay

Quy t đ nh này đư làm c n ki t ngu n tín d ng mà nhi u nhà kinh doanh b t

đ ng s n r t c n, b i vì nhu c u tiêu th thì xu ng th p, trong khi s ti n mà khách hàng ng tr c c ng b t đi nhi u

“khai thông” th tr ng b t đ ng s n, các ngân hàng c n h tr v n cho các doanh nghi p b t đ ng s n v i lưi su t h p lý Kèm theo đó là các đi u ki n nh d án

có m c giá phù h p, nh m đ n đ i t ng có nhu c u th t s … đ góp ph n t o v n cho doanh nghi p xoay s , tri n khai d án, giúp kh i thông th tr ng b t đ ng s n

v n đang khó kh n B i kh i thông đ c th tr ng b t đ ng s n c ng s giúp cho nhi u l nh v c khác liên quan phát tri n theo nh v t li u xây d ng, lao đ ng trong ngành xây d ng…

Ngành b t đ ng s n v i s n ph m có đ c tính riêng bi t: là nh ng s n ph m có

v n đ u t dài h n, s n ph m có tính lâu b n, g n li n v i m t v trí nh t đ nh, v n đ u

t c n th i gian dài m i có th sinh l i, kh n ng chuy n đ i thành ti n kém linh ho t

Chính nh ng y u t đó làm cho vi c m t công ty đ u t vào b t đ ng s n thì khó có

th rút lui ra kh i th tr ng

Bên c nh đó, do ph i m t m t th i gian nh t đ nh đ phát tri n m t s n ph m

b t đ ng s n m i, các công ty trong ngành s r t khó chuy n đ i t phân khúc này sang phân khúc khác

S n ph m b t đ ng s n Vi t Nam có th phân thành các phân khúc:

B t đ ng s n dân c : Ph c v nhu c u nhà , bao g m đ t n n, nhà li n k , nhà

ph , bi t th …

C n h : Lo i hình b t đ ng s n m i ph bi n trong kho ng 10 n m tr l i đây

nh ng thành ph l n nh Hà N i, TP.HCM C n h đ c phân chia không chính

th c theo các c p đ nh cao c p hay trung bình

V n phòng cho thuê: Kh i ngu n khi hình thành đ ph c v nhu c u thuê v n

phòng cùng v i làn sóng đ u t n c ngoài vào Vi t Nam t n m 1994-1995 V n phòng cho thuê c ng đ c phân chia không chính th c thành các h ng nh A, B, C và

th p h n

M t b ng bán l : Phát tri n m nh t sau nh ng n m 2000, khi nhu c u m các

siêu th , trung tâm th ng m i n r

B t đ ng s n công nghi p: ây là các khu công nghi p, khu ch xu t hay các

c m công nghi p, ph c v các doanh nghi p s n xu t d ch v

Khách s n, ngh d ng, gi i trí: Bao g m các lo i hình khách s n, khu ngh

d ng (resort), sòng bài, t đi m gi i trí…

Do đ c thù ngành ngh c a mình, hàng t n kho c a ngành b t đ ng s n l i có

nh ng đ c đi m riêng không gi ng nh các ngành s n xu t hay tiêu dùng khác Hàng

t n kho c a các công ty b t đ ng s n g m hàng hóa b t đ ng s n là s n ph m hoàn thi n nh c n h , nhà …, và s n ph m d dang là giá tr quy n s d ng đ t, chi phí lưi vay đư đ c v n hóa, chi phí thi t k , chi phí xây d ng… c a các d án đang trong giai đo n tri n khai

Là ngành thâm d ng v n và có m c đ s d ng đòn b y tài chính r t cao v i

v n vay ch y u t ngân hàng th ng m i, do đó các công ty th ng s d ng d án đ

th ch p cho các kho n vay Vi c ph thu c vào v n vay c ng đ ng ngh a v i m c đ

r i ro lưi su t cao Chính sách ti n t th t ch t nh trong các n m 2010-2011 đư khi n các công ty b t đ ng s n lao đao

Ch t l ng lao đ ng th p: M c dù có ngu n nhân l c d i dào, song đa ph n là lao đ ng ch t l ng th p Tình tr ng thi u h t ngu n nhân l c có trình đ , nh công nhân k thu t, k s ngày càng rõ r t

2.3.1 căđi măc uătrúcătƠiăs năc aăcácădoanhănghi păngƠnhăb tăđ ngăs n

Các ch tiêu ph n ánh c u trúc tài s n c a doanh nghi p bao g m: t su t đ u t dài h n và t su t đ u t ng n h n K t qu nghiên c u cho th y các ch tiêu này đ i

v i các doanh nghi p ngành b t đ ng s n nh sau:

B ngă2.1 T ăsu tăđ uăt ăng năh năc aăcácădoanhănghi păngƠnhăb tăđ ngă

Qua b ng 2.1 và b ng 2.2 cho th y trong giai đo n 2008-2011, t su t đ u t

ng n h n c a các doanh nghi p b t đ ng s n v n duy trì m t t l t ng đ i cao so v i

t su t đ u t dài h n i u này cho th y tài s n ng n h n v n chi m đa s trong t ng tài s n c a doanh nghi p, mà trong đó ch y u là các kho n ph i thu khách hàng và hàng t n kho T đó đư ph n ánh đ c tình hình th c t c a các doanh nghi p b t

đ ng s n trong nh ng n m g n đây, kh i ngu n t cu c kh ng ho ng kinh t kéo theo tình tr ng đóng b ng c a th tr ng b t đ ng s n đư làm cho hàng hoá m, l ng tiêu

th th p, không ki m đ c đ u ra d n đ n hàng t n kho c a các doanh nghi p ngày

m t nhi u và t n đ ng lâu

2.3.2 căđi măc uătrúcăngu năv năc aăcácădoanhănghi păngƠnhăb tăđ ngăs nă

C u trúc ngu n v n ph n ánh c c u t l c a các lo i ngu n v n hình thành nên v n ho t đ ng c a doanh nghi p Ngu n v n có hai b ph n l n là ngu n v n ch

s h u và ngu n v n n Các ch tiêu ph n ánh c u trúc ngu n v n c a doanh nghi p

bao g m: t su t n , trong đó có t su t n ng n h n và t su t n dài h n; t su t v n

ch s h u K t qu nghiên c u cho th y các ch tiêu này đ i v i các doanh nghi p ngành b t đ ng s n đ c th hi n qua hình d i đây:

Hình 2.1 ăC uătrúcăngu năv năc aăcácădoanhănghi păngƠnhăb tăđ ngăs n

Ngu n: Tính toán t báo cáo tài chính c a các doanh nghi p ngành b t đ ng

Do chính sách th t ch t ti n t và b t đ ng s n l i b x p vào l nh v c phi s n

xu t nên v n vay tín d ng các doanh nghi p b t đ ng s n ch ng nh ng ph i ch u lưi

su t cao mà còn r t khó ti p c n, h n n a ngân hàng c ng đang thu h i v n cho vay

đ i v i b t đ ng s n theo lu t đ nh vì v y n t i các doanh nghi p có xu h ng gi m qua các n m

Trong tình tr ng đói v n và không th vay thêm t các NHTM, ch c ch n các doanh nghi p b t đ ng s n s ph i tìm ngu n t bên ngoài Tuy nhiên, v i b i c nh v

mô nh hi n t i thì các kênh huy đ ng v n t th tr ng ch ng khoán hay huy đ ng

v n góp c a ng i mua tr ti n tr c s r t khó kh n Do v y, vi c bán tháo các s n

ph m b t đ ng s n đang tr thành gi i pháp mà các doanh nghi p kinh doanh b t đ ng

s n bu c ph i tính đ n ó c ng là nguyên nhân làm tính thanh kho n c a doanh nghi p có xu h ng gi m trong nh ng n m qua

Hình 2.2 Tính thanh kho nă c aă cácă doanhă nghi pă ngƠnhă b tă đ ngă giaiă

đo nă2008-2011

Ngu n: Tính toán t báo cáo tài chính c a các doanh nghi p ngành b t đ ng

s n (Ph l c2)

2.3.3 Tìnhăhìnhăn ăvayăc aăcácădoanhănghi păngƠnhăb tăđ ngăs n

Có th th y hi n nay đa s các doanh nghi p b t đ ng s n niêm y t trên hai sàn

ch ng khoán có t l n trên v n ch s h u cao h n 1, th m chí lên t i 5 ho c 6 trong

nh ng n m 2008, 2009; tuy nhiên do chính sách th t ch t ti n t , n m 2011 t l n trên v n ch s c a các doanh nghi p b t đ ng s n nhìn chung đư gi m đáng k i u này cho th y tài s n c a các doanh nghi p ch y u đ c hình thành t các kho n n , trong đó hàng hoá b t đ ng s n chi m t tr ng l n, vì v y khi th tr ng b t đ ng s n

m các doanh nghi p s g p khó kh n trong vi c thu h i v n đ thanh toán các kho n

n khi đ n h n T l n trên v n ch s h u cao ch đ c xem là t t khi th tr ng sôi

đ ng, mưi l c t ng, b i nó cho th y doanh nghi p đang s d ng đòn b y tài chính đ

t o l i nhu n cao cho c đông Ng c l i, th i đi m th tr ng đi xu ng, đây l i là

m t gánh n ng th c s đ i v i doanh nghi p

B ngă2.3.ăT ăl ăn ătrênăv năch ăs ăh uăc aăcácăcôngătyăb tăđ ngăs năniêmă

y tătrênăth ătr ngăch ngăkhoánăVi tăNamăgiaiăđo nă2008-2011

t ng d n ph n nào đư m ra c h i cho ch đ u t c ng nh ng i tiêu dùng

Bên c nh đó, lưi su t cho vay t các ngân hàng th ng m i đang có d u hi u h nhi t ây s là thông tin t t cho th tr ng b t đ ng s n trong tình hình hi n nay

cătr ngăv ăc uătrúcăv năc aăngƠnhăb tăđ ngăs n: