phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

luận văn về phát triển thị trường bất động sản ở nước ta

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Lời mở đầu I_ sự cần thiết cuả đề tàI Thị trờng bất động sản là một loại thị trờng quan trọng ,nhng ở Việt Nam mới đợc hình thành và còn sơ sài.Bên cạnh thị trờng chính thức, hoạt động của thị trờng bất động sản không chính thức đã và đang nổi lên nh một thách thức đối với công tác quản lý nhà nớc và với toàn xã hội.Thị trờng bất động sảnViệt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại. Môi trờng pháp luật còn thiếu đồng bộ,nhiều văn bản cha phù hợp với thc tế,,hơn70% giao dịch về bất động sản đợc thực hiện trên thị trờng bất động sản không chính thức do việc hợp thức hoá mua bán ,chuyển nhợng bất động sản khá cao ,thủ tục phức tạp Thị trờng bất động sản không chính thức hoạt động mạnh làm cho thị tròng bất động sản phát triển không lành mạnh luôn xảy ra hiện tợng căng thẳng giẳ tạo trong quan hệ cung cầu về bất động sản,giá cả biến động mạnh. Nhiều tổ chc kinh doanh dich vụ môI giới bất động sản hoạt động tự phát nằm ngoài sự quản lý của nhà nớc. Chính sách và cơ chế tài chính còn đơn điệu ,cha đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản. Hậu quả của những yếu kém ,tồn tại trong hoạt động thị trờng bất động sản rất lớn tới nền kinh tế nớc ta:đất đai bị sử dụng kém hiệu quả sai mục đích và vi phạm pháp luật,nhiều loại bất động sản cha hoặc không chuyển đợc tài sản hợp pháp vì vậy không phát huy đợc giá trị thực trạng lu thông ngân sách vừa thất thu vừa chịu sức ép chi rất lớn. Vì vậy để thúc sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản nớc ta hiện mới trong giai đoạn sơ khai đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp toàn diện đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và búc xúc. II_ mục tiêu của đề tài: Hiểu rõ hơn về thị trờng bất động sản để đa ra các giải pháp góp phần phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta . III_ đối tợng nghiên cứu: Thị trờng bất động sản.định hớng và giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam. IV_ phơng pháp nghiên cứu: Thu thập các tàI liệu tổng quan để rút ra những vấn đề cần nghiên cứu. Kết cấu đề tài. Ngoài phân mở đầu và kết luận đề tài có ba chơng : Chơng 1:Tổng quan về thị trờng bất động sản. Chơng2:Thực trạng thị tròng bất động sản nớc ta hiện nay . Chơng3:Định hớng va giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta. 1 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ChơngI. Tổng quan về thị trờng bất động sản I_khái niệm về thị trờng bấTđộng sản. 1.1 _ Khái niệm bất động sản . Có nhiều khái niệm khác nhau về thị trờng bất động sản.Tuy nhiên, có điểm tơng đối thống nhất: Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời đợc. Các khái niệm: Theo một số khái niệm nớc ngoài: Theo Bloombergcom Financial Glossary: Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts, 1996,p.3: Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời đợc đợc quy định bởi luật pháp. Theo điều 181 của Bộ Luât Dân sự: Bất động sản là những tài sản không di dời đợc bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo qui định của pháp luật 1.2_khái niệm thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản chỉ hình thành khi bất động sản trở thành hàng hoá. Nh vậy ở đâu, lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, cha có thị tr- ờng bất động sản. Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để bán. Tuy nhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trờng, mà chỉ kinh tế hàng hoá phát triển đến một mức nhất định thì mới có kinh tế thị trờng. Nh vậy thị trờng bất động sản là sự mua, bán và trao đổi bất động sản phát triển ở mức độ cao, đó chính là thị trờng mua, bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai. 2 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Do quan niệm khác nhau về hàng hoá bất động sản và phạm vi thị trờng, nên có nhiều quan điểm khác nhau về thị trờng bất động sản . Tuy nhiên có thể đa ra khái niệm tổng quát về thị trờng bất động sản: Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Định nghĩa này vừa đơn giản, vừa dễ hiểu, đồng thời nó chứa đựng đầy đủ phạm vi và nội dung của thị trờng bất động sản. Đó là thị trờng của các hoạt động giao dịch bất động sản nh: Chuyển nhợng, mua, bán, cho thuê, thế chấp . trong phạm vi không gian và thời gian nhât định. Hoạt động của thị trờng này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trờng, đồng thời bao trùm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. II_ Đặc điểm của thị trờng bất động sản. 1_ Đặc điểm của hàng hoá bất động sản Hàng hoá bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chung của hàng hoá thông thờng, hàng hoá bất động sản còn có những đặc điểm sau: 1.1_ động sản là một hàng hoá có vị trí cố định và không thể di dời đợc Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích.Mặt khác đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn chế và bị giới hạn về không gian. Đặc điểm này có ảnh hởng rất lớn đến thị trờng bất động sản 1.2_ động sản là hàng hoá có tính lâu bền. Đặc điểm này là do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem nh không thể bị huỷ hoại.Đồng thời các công trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm . Tuy nhiên cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế châm dứt khi trong kiện thị trờng bình thờng và trạng thái vận hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu đợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó châm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và h hỏng không thể tiếp tục an toàn cho sử dụng. Chính vì tính lâu bền của hàng hoá bất động sản và do đất đai 3 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng. 1.3_Hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và tính khan hiếm. Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không thể di dời đợc nên hàng hoá bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đất ở cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trờng bất động sản cũng khó tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau, vì chúng có địa đIúm không gian khác nhau. Chính vì vậy trên thị trờng bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản là khác nhau. 1.4_Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về bất động sản tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế- xã hội do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh mạnh mẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, Chính phủ các nớc đều rất quan tâm đến thị trờng bất động sản, luôn đIũu chỉnh các chính sách về bất động sản, thị trờng bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất động sản phục các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội. 1.5_Hàng hoá bất động sản mang nặng tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thờng khác. Nhu cầu về thị bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân c sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả về tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh . cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản. 1.6_Hàng hoá bất động sản có tinh thích ứng. Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ đợc đặc trng của công trình đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng của ngời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doan- hvà các hoạt động khác. 1.7_Hàng hoá bất động sản chụi sự ảnh hởng lẫn nhau. 4 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tợng phổ biến. 1.8_Hàng hoá bất động sản tuỳ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thờng khác. Việc đầu t xây dựng công trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp . 2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản: Hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, vì vậy thị trờng bất động sản là thị tr- ờng giao dịch hàng hoá đặc biệt nên có một số đặc điểm riêng nh sau: 2.1_Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai. Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi, ngời có quyền sở hữu đất không sử dụng đất nh các hàng hoá thông thờng khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị trờng bất động sản. Chính vì vậy, giá đất một bộ phận quan trọng của giá bất động sản không phản ánh giá trị của hàng hoá đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả vốn đầu t vào đất. 2.2_Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Bất động sản là loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chụi ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tập quán, tâm lý, thị hiếu của mỗi vùng lại khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trờng bất động sản mang tính vùng. Mặt khác, thị trờng bất động sản mang tính không tập trung mà trảI rộng ở mọi vùng trên đất nớc, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dan số lại không đều. Do đó nhu cầu về bất động sản khac nhau về số l- 5 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 ợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng, dẫn đến sự khác nhau về qui mô và trình độ phát triển của thị trờng bất động sản. 2.3_Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản muốn trở thành hàng hoá và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh mau, bán, thế chấp, góp vốn . Đồng thời pháp luật còn qui định hợp đồng dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thông tin về bất động sản cũng phải tuân thủ qui định của Nhà nớc về và pháp luật. 2.4_Thị trờng bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhng thờng là một thị trờng không hoàn hảo. Tuy thị trờng bất động sản có nội dung phong phú, nhng trên thực tế, thị trờng bất động sản là thị trờng không hoàn hảo. Thị trờng bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trng của vùng, địa phơng, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phơng, mỗi cộng đồng khác nhau.Chính vì vậy mà giao dịch và thực hiện giao dịch thờng không hoàn hảo. Có giao dịch ở địa phong này đã xuất hiện nhng tại địa phơng khác lại cha xuất hiện, cá biệt hơn có gaio dịch cùng loại nhng ở địa phơng khác nhau lại tiến hành khác nhau. Thông tinvà yếu tố cấu thành thị trờng là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó. Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh đợc tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của ngời đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ngời thuê, mua, nhận thế chấp, nhận góp vốn liên doanh . cần nắm bắt, am hiểu. 2.5_Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản. Mọi hàng hoá đa ra thị trờng, khi đựơc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng. Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trờng không thể phản ứng tăng nhanh chóngnh các hàng hoá thông thờng khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hoá bất động sản cần thời gian và khó khăn hơn hàng hoá thông thờng. Việc tạo ra hàng hoá bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công . Thủ 6 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 tục pháp lý để chuyển nhợng đất đai, bất động sản thờng là phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu t lớn. 2.6_Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Đồng thời, thông tin trên thị trờng khá phức tạp và không hoàn hảo. Chính vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần có sự tính toán kỹ lỡng, đòi hỏi phải thông qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trờng. Hoạt động của các tổ chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng phát triển. 2.7. Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn. Hàng hoá bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn, do đó các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc huy động trên thị tr- ờng. Đồng thời một lợng vốn huy động trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng bất động sản- một lĩnh vực đầu t đợc a chuộng. III_ Vai trò của thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế _ xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Vai trò của thị trờng bất động sản đợc biểu hiện trên các mặt: 3.1. Thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất. Thị trờng bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc phát triển kinh doanh bất động sản, vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội không ngừng phát triển bất động sản.Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển của vốn, sự phát triển của kinh doanh bất động sản. Thị trờng bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hớng phát triển kinh tế ở mỗi địa phơng và ở tầm quốc gia. Thị trờng bất động sản còn là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng cho các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội, cầu nối giữa 7 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 xây dựng, mua bán, thuê mớn, thế chấp bất động sản. Thị trờng bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh, nhất là ngời có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh. 3.2. Thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển. Thị trờng bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu t cho tàI sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lợng tàI sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm bảo. Đồng thời phát triển thị trờng bất động sản đợc biểu hiện bằng hai cách: Tăng khối lợng hàng hoá bất động sản giao dịch trên thị trờng và mở rộng phạm vi các quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp làm tăng lợng giao dịch cũng là làm tăng số lợng hàng hoá do đó tăng tốc độ chu chuyển của vốn. Thế chấp bất động sản để vay vốn đã làm nhân đôi giá trị của bất động sản. Bên cạnh đó bất động san còn dùng góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu t. 3.3.Phát triển thị trờng bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. Các giao dịch trên thị trờng bất động sản đều phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nớc do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. 3.4. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng và quan hệ đối ngoại. Thị trờng bất động sản thuộc tổng thể các thị trờng trong nền kinh tế quốc dân, có quan hệ mật thiết với thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hang hoá. Do đó phát triển thị trờng bất động sản ảnh hởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị trờng khác. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trờng nói chung và thị trờng bất động sản nói riêng không còn bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trờng bất động sản páht triển vợt khỏi một quốc gia tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân nớc ngoài tham gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nớc và tạo điều kiện cho đầu t phát triển, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại. 3.5. Thị trờng bất động sản ảnh hởng đến sự ổn định xã hội. Thị trờng bất động sản giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, nó đều gắn với chính sách đất đai của một quốc gia. Thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh 8 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 tức là chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Ngợc lai sẽ làm cho giá cả lên xuống, đầu cơ, lũng đoạn giá cả làm cho xã hội thiếu ổn định . 3.6. Thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lợng các công trình, cho nhu cầu văn hoá, xã hội thể thao, giao tiếp của cộng đồng Thị trờng bất động sản vận động là kết quả của sự tác động tơng tác của yếu tố cung cầu . Thị trờng bất động sản phát triển ảnh hởng đến sự phát triển của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn. Góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trờng đáp ứng nhu cầu nhiều mặt của đời sống con ngời. 3.7. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản. Thông qua hoạt động và phát triển của thị trờng bất động sản, Nhà nớc tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai. Vì chi thông qua thị trờng bất động sản, các giao dịch về dân sự đất đai mới đợc thực hiện, thông qua thị trờng sẽ bộc lộ những không phù hợp thực tiễn của chính sách đất đai, bộc lộ những không phù hợp trong quản lý, giúp Nhà nớc đổi mới công tác quản lý nhằm tạo đIũu kiện cho quan hệ đất đai đợc thực hiệ đợc hợp thức hoá, khắc phục thị trờng không chính thức. Thị trờng bất động sản còn xác lập quan hệ giữa Nhà nớc và ngời sở hữu bất động sản trên cơ sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chinh sách và hoàn thiẹn công tác quản lý đất đai. ChơngII:thực trạng thị trờng bất động sản ở nớc ta. I_ kháI quát thị trờng bất động sản nớc ta. 1_ thị trờng bất động sản nớc ta trớc năm 1993. Sau cách mạng tháng 8-1945 đến 1980 ,đất đai ,bất động sản ở nớc ta thuộc sở hữu t nhân,sở hữu cộng đồng ,sở hữu của tổ chức ,sở hữu của nhà nớc .do đó ,hoạt động giao dịch mua bán ,thuê mớn ,cầm cố đất đai,nhà cửa diễn ra bình thờng .sau cảI cách ruộng đất .các giao dịchtrên thực tế vẫn đợc thực hiện nhng không phổ biến.cách thứcvà thủ tục chuyển nhợng ,mua bán đợc thực hiện theo truyền thống tập quán của 9 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 cộng đồng.các bên tham gia giao dịch tự tìm đén nhau va tự thoả thuận giá cả.trong giao đoạn này nhà nớc vẫn thừa nhận và làm thủ tục choc ac giao dịch ,vẫn thu lệ phí trớc bạ khi đăng ki quyền sở hữu nhà,đất,thị trơng bất động sản trong giai đoạn naỳ là thị trờng tự phát theo yêu cầu của thực tế ,cha có khung pháp luật,cha có các tổ chức kinh doanh ,môi giới ,dịch vụ bất động sản. Hiến pháp 1980 qui định đát đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán đất đai do đó nhà nớc không ban hành hệ thống các văn bản pháp luật cho thị trờng bất động sản .quan hệ chuyển dịch ,mua bán đất đai,thuê mớn ,cầm cố t năm 1980 đến đầu thập kỉ 90 không đợc thừa nhận .tuy nhiên cugn với quá trình đổi mới chuyển sang nền kinh tế thị trờng ,,yêu cầu sử dụng đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế ,xây dựng và phát triển sản xuất công nghiệp ,thơng nghiệp ,dịch vụthuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng ,phát sinh nhu cầu giao dịch về bất động sản .tuy nhiên trên thực tế các giao dịch diễn ra trong thị trờng ngầm không đợc pháp luật qui định.hiện tợng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở ,đầu cơ nâng giá ,hạ giá là khá phổ biến ,không tuân thủ những qui định của pháp luật về đất đai .việc giao đất ,phân đất không đúng them quyền diễn ra khá phổ biến ở hầu hết các vùng ngoại thành đô thị ,các khu vực ven đờng giao thông ,các trung tâm công nghiệp , thơng mại ,dịch vụ làm nảy sinh nhiều vu khiếu kiện về đất đai .vì vậy giai đoạn này ,thị trờng bất động sản còn là thị trờng ngầm và đợc hình thành một cách tự phát. 2_thị trờng bất động sản nớc ta từ năm1993 đến nay. Hiến pháp năm 1992 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,nhà nớc thống nhất quản lý theo pháp luật,đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả .trên cơ sở hiến pháp,luật đất đai năm1993 khẳng định:nhà nớc giao đất sử dụng ổn định lâu dàI cho tổ chức ,hộ gia đình ,cá nhân ,cho phép hộ gia đình ,cá nhân đợc chuyển đổi chuyển nhợng cho thuê thừa kế,thế chấp;nhà nớc thừa nhận đất có giá,quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt.tiếp đó,bộ luật dân sự năm1995 ra đời ,tạo cơ sở pháp lý cho sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản. Tuy mới hình thành nhng thị trờng bất động sản đã có những thành tựu đáng kể,tuy nhiên vẫn còn những hạn chế khiếm khuýêt cả về công tác quản lý nhà nớc và hoạt động của thị trơng.theo ớc tính có 30% số giao dịch là đợc đang kí ,chủ yếu thực hiện thông qua các tổ chức nh:nhà nớc giao đất ,cho thuê;bán nhà thuộc sở hữu nhà nớc cho ngời đang thuê;thế chấp;góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.70%là số- giao dịch đợc thực hiện trao tay và do UBND xã ,phờng ,thị trấn xác nhận.đặc biệt trong mấy năm gần đây,thị trờng bất động sản hoạt động rất sôi độngtạo thị trờng giá ảo, giá cả tăng nhanh khiến quan hệ cung cầu không ổn định.nhng từ năm ngoáI đến nay thị trơgn bất động sản rơI vào tình trạng đóng băng vì vậy cần có giải pháp để ổn định và phát triển thị trờng bất động sản. II-thành tựu của thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản phát triển đã góp phần thu hút đợc đáng kể các nguồn vốn vào đầu t phát triển sản xuất kinh doanh trên nhiều lĩnh vực ,thị trờng bất động sản phát triển thúc đẩy tốc độ phát triển đô thị ,cải thiện một bớc quan trọng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân,góp phấnvào chủ trơng kích cầu của chính phủ;thông qua thực tế phát triển và vận hành thị trờng bất động sản ,các thể chế kinh tế từng đợc hoàn thiện 10 [...]... trờng bất động sản 2 I_Khái niệm về thị trờng bất động sản 2 1.1_Khái niệm bất động sản .2 1.2_Khái niệm về thị trờng bất động sản 2 II_Đặc điểm của thị trờng bất động sản .3 1_Đặc điểm của hàng hoá bất động sản 3 2_Đặc điểm của thị trờng bất động sản 5 III_Vai trò của thị trờng bất động sản 7 ChơngII_thực trang thị trờng bất động sản ở nớc ta .10... quát thị trờng bất động sản ở nớc ta 10 1 _Thị trờng bất động sản ở nớc ta trớc năm 1993 10 2 _Thị trờng bất động sản ở nớc ta từ năm 1993 đến nay .10 II_Thành tựu của thị trờng bất động sản 11 III_ Hạn chế của thị trờng bất động sản 11 IV_Những vấn đề đặt ra 12 ChơngIII_định hớng và giải pháp phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta .13 I_Định hớng phát. .. tiết và kiểm soát để ổn định ,phát triển thị trờng bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ đất đai ChơngIII: định hớng và giảI pháp phát triển thị trờng bất động sản ở VIÊT NAM I_định hớng phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam 1 _ Huy độngnguồn lực to lớn về bất động sản cho phát triển kinh tế xả hội Do tính sơ khai của va khiếm khuyết của thị trơngbất động sản( bđs)cung làm hạn chế các... giúp thị trờng bất động sản phát triển đúng hớng theo định hớng xã hội chủ nghĩa Giải pháp phát triển thị trờng bất động sản sẽ thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh ,ổn định ,góp phần huy động vốn cho đầu t, tăng thu ngân sách ,thúc đẩy phát triển sản xuất, mở rộng thị trờng trong nớc ,mở rộng quan hệ quốc tế ,ổn định xã hội ,nâng cao đời sống xã hộiBên cạnh đấy các giải pháp phát triển. .. dịch bất động sản, qua đó hạn chế bớt thủ tục phiền hà, thúc đẩy thị trờng bất động sản chính thức phát triển 2_Đổi mới công tác quản lý Nhà nớc về hoạt động của thị trờng bất động sản 2.1 Hình thành cơ quan quản lý đăng ký giao dịch bất. động sản Để nâng cao hiệu lực của công tác quản lý nhà nớc về hoạt động của thị trờng bất động sản, trớc hết cần tổ chức lại hệ thống cơ quan quản lý nhà nớc về bất động. .. chí bất động sản 4 _thị trờng bất động sản và tài sản 5 _thị trờng bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam_NXB tài chính 6_sự hình thành và phát triển thị trờng bđs trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam_NXB khoa học và kỹ thuật 7_vở thị trờng bất động sản 23 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel (: 0918.775.368 Mục lục Trang Lời mở đầu 1 ChơngI_tổng quan về thị. .. nghiệp kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong hoạt động của thị trờng bất động sản Các doanh nghiệp là chủ thể chủ yếu tạo ra hàng hoá bất động sản, cung cấp các dịch vụ t vấn, môi giới đối với các đối tợng tham gia giao dịch Hiện nay hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở nớc ta còn nhiều hạn chế Để phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần có một... năng Tóm lại thị trờng bất động sản con rẩt nhiều hạn chế ,yếu kém,ảnh hởng lớn đến nền kinh tế nớc ta hiện nay IV_những vấn đề đặt ra Đứng trớc tình hình phát triển của thị trờng bất động sản hiện nay cũng nh nhằm khai thác sử dụng hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất thuộc sở hữu toàn dân ,phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai và công trình trên đất để phát triển kinh tế... đời sống xã hộiBên cạnh đấy các giải pháp phát triển thị trờng bất động sản trên sẽ làm hạn chế các mặt tiêu cực của thị trờng bất động sản Qua tình hình phát triển và tồn tại của thị trờng bất động sản nớc ta hiện nay ,có rất nhiều cá nhân ,tổ chức đã đa ra những giải pháp để phát triển thị trờng bất động sản còn sơ khai mới hình thành của nớc ta. Chính vì vậy mà đã hình thành các giải pháp đã nêu... tín dụng đối với bất động sản thông qua các tổ chức công và t Nhà nớc cần ban hành các văn bản pháp luật cho hoạt động của các trung tâm hoạt động về bất động sản tiếp tục hình thành và mở rộng hoạt động có hiệu quả.Sự phát triển của các tổ chức này sẽ góp phần nâng cao chất lợng của hệ thống thông tin trên thị trờng bất động sản 4_ Phát triển hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hệ thống doanh . phát triển thị trờng bất động sản ở VIÊT NAM . I_định hớng phát triển thị trờng bất động sản ở việt nam. 1 _ Huy độngnguồn lực to lớn về bất động sản. ChơngII:thực trạng thị trờng bất động sản ở nớc ta. I_ kháI quát thị trờng bất động sản nớc ta. 1_ thị trờng bất động sản nớc ta trớc năm 1993.