Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai

Từ năm 1993 sau đạo luật đất đai của nền kinh tế thị trường

1 2 Mở Đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ năm 1993, sau đạo Luật Đất đai của nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc ta mới thực sự bỏ "bao cấp đất đai", cộng đồng doanh nghiệp và ngời dân thoạt đầu cha quen với điều đó, cũng nh còn ngỡ ngàng khi phải trả cho Nhà nớc một khoản tiền để có đợc quyền sử dụng đất. Nh vậy, từ chỗ đợc bao cấp triệt để về quyền sử dụng đất, mọi việc cần đến đất đai đều không mất tiền, đến nay khi ngời ta sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, họ cần phải có thói quen trả cho ngời đã tạo dựng cho mình một mặt bằng cho sản xuất, cho lợi nhuận từ hoạt động đầu t tạo lập bất động sản một khoản tiền xứng tầm với quyền sử dụng đất mà họ có đợc. Bài học vỡ lòng đó chắc các doanh nhân, ngời làm kinh doanh đã biết đợc từ lâu, song mới áp dụng ở Việt Nam cha tới hai thập niên. Do vậy, xét về chính sách và pháp luật, việc sử dụng đất phải trả cho ngời đại diện chủ sở hữu đất đai một khoản tiền dờng nh mới ở chặng đờng đầu tiên. Trong bối cảnh đó, Nhà nớc cần phải ban bố cho ngời sử dụng đất biết đến hàng hóa quyền sử dụng đất, việc sử dụng đất cho hoạt động sản xuất kinh doanh phải trả tiền, phải tạo lập thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng bất động sản để doanh nghiệp và ngời dân có đủ quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai cũng nh đam mê trong việc đầu t tạo lập các bất động sản từ nhà ở, công trình xây dựng đến các đại siêu thị, văn phòng cho thuê ở mọi cấp độ, khách sạn cao cấp, khu đô thị mới, khu công nghiệp để đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, sản xuất, kinh doanh của đối tợng sử dụng đất ở trong nớc và nớc ngoài. Tuy nhiên, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất còn rất mới, thời gian áp dụng cha dài, phản ứng về mặt xã hội cũng rất đa chiều khi ngời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính áp theo giá đất còn bao cấp và ngợc lại. Thực tế đó tạo ra sự xung đột về mặt lợi ích giữa Nhà nớc, nhân dân, các chủ đầu t trong quan hệ đất đai. Do vậy, nghiên cứu về hình thức sử dụng đất nói chung và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng chính là ớc vọng của tác giả luận án, qua đó nhìn nhận và luận chứng một cách có hệ thống các hình thức sử dụng đất đang đợc áp dụng tại Việt Nam, các u điểm và nhợc điểm thực sự của từng hình thức sử dụng đất, đặc biệt là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Từ đó, phân tích, đánh giá và đa ra các nhận định về sức sống thực sự của hình thức sử dụng đất này ở Việt Nam, khi mà cơ chế thị trờng đang chỉ ra những "yếu đuối" của luật pháp trong quá trình thực hiện. Giá đất bồi thờng quá thấp không tuân thủ quy luật thị trờng gây mất niềm tin cho ngời bị thu hồi đất, trong khi đó thất thoát quá lớn lợi ích từ đất đai, tình trạng tham nhũng, lãng phí quỹ đất quốc gia vẫn còn là căn bệnh trầm kha của xã hội. Tác giả luận án cố gắng làm sáng tỏ dới khía cạnh pháp lý các bức xúc đơng đại của xã hội về vấn đề đất đai và kiến nghị các phơng thức giải quyết. Do đó, cùng với các bớc phát triển mới trong Luật Đất đai (2003), luận án sẽ góp phần luận giải đầy đủ một hình thức pháp lý thể hiện rõ nét nhất về sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Lĩnh vực đất đai có thể đợc nghiên cứu dới nhiều góc độ khác nhau. Có ngời nhìn nhận vấn đề về kinh tế tài nguyên đất, có nghiên cứu về các đạo luật thuế liên quan đến đất đai, các nghiên cứu về thị trờng bất động sản, các nghiên cứu thực tế của ngời hoạt động thực tiễn phản ánh ở nhiều góc độ khác nhau. Trớc hết đó là những nghiên cứu ban đầu của các học giả trong cuốn sách "Một số vấn đề về đổi mới quan hệ sở hữu đất đai" do TS. Trần Quốc Toản (chủ biên) và đợc Nxb Thông tin lý luận ấn hành năm 1993. Trong khuôn khổ một đề tài cấp Nhà nớc, cuốn sách này đã luận chứng nhu cầu phải đổi mới t duy về 3 4 quan hệ sở hữu đất đai với ba phơng diện, đó là: (i) về mặt nhận thức; (ii) về mặt thực tiễn; (iii) về mặt pháp lý. Về mặt lý luận sở hữu đất đai có nhiều nhà nghiên cứu, cụ thể là TS. Nguyễn Văn Niên với cuốn "Xây dựng Nhà nớc pháp quyền Việt Nam - một số vấn đề lý luận và thực tiễn" năm 1996 có phần bàn nhiều về vấn đề sở hữu đất đai, cuốn "Một số vấn đề về sở hữu ở nớc ta hiện nay" của PGS.TS Nguyễn Văn Thạo và TS. Nguyễn Hữu Đạt do Nxb Chính trị quốc gia ấn hành năm 2004 nghiên cứu một cách toàn diện về mặt lý luận, về thực trạng sở hữu doanh nghiệp, sở hữu đất đai và hớng giải quyết vấn đề sở hữu ở nớc ta; cuốn "Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần ở Việt Nam" do PGS.TS Hoàng Việt (chủ biên) năm 1999. Đề cập về hình thức sử dụng đất trong chơng quản lý nhà nớc về đất đai tại các Giáo trình Luật đất đai của Viện Đại học Mở Hà Nội (2005), Trung tâm Đào tạo từ xa, Đại học Huế (2005), của Trờng Đại học Luật Hà nội (2007) cũng là những phần tham khảo của tác giả luận án. Bên cạnh đó, các đề tài nghiên cứu quan trọng có thể nêu là: Báo cáo tổng hợp nghiên cứu rà soát các văn bản pháp luật về thành lập, tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp với t tởng chỉ đạo xây dựng Luật Doanh nghiệp thống nhất và Luật Đầu t chung đợc Ban Nghiên cứu của Thủ tớng Chính phủ chủ trì trong khuôn khổ dự án VIE 01/025 thực hiện tháng 2/2005; Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật với đề tài "Điều tra, khảo sát, nghiên cứu, đánh giá hiệu quả việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê gắn liền với xây dựng cơ sở hạ tầng" của Viện Nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên và Môi trờng thực hiện tháng 4/2005; "Báo cáo chính sách và tình hình sử dụng đất của 12 nớc" của Viện Nghiên cứu Địa chính thực hiện năm 2000; "Nghiên cứu hoàn thiện khung pháp lý về quyền sử dụng đất của doanh nghiệp" của CONCETTI (Công ty Nghiên cứu và T vấn chuyển giao công nghệ và đầu t (tháng 10/2004); Báo cáo về "Tình hình thực hiện chính sách, pháp luật đất đai và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai" của Ban Kinh tế Trung ơng Đảng, tháng 8/2002; Báo cáo Tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trờng số 712/BTNMT-ĐĐ ngày 10/4/2003. Các tài liệu từ hội thảo khoa học cũng là nguồn t liệu quan trọng cho tác giả trong quá trình nghiên cứu đề tài, đó là Hội thảo "Tổng kết chính sách, pháp luật đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai" do Ban Kinh tế Trung ơng Đảng tổ chức tháng 5/2002; Hội thảo về "Xây dựng cơ sở pháp lý về thị trờng quyền sử dụng đất ở Việt Nam" ngày 26/5/2002 do Bộ môn Pháp luật kinh doanh, Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức; Hội thảo "Pháp luật và chính sách về kinh doanh bất động sản" do Trung tâm Thông tin, Th viện và Nghiên cứu khoa học thuộc Văn phòng Quốc hội, năm 2005. Thật sát với đề tài chính là những nghiên cứu từ các tạp chí, cụ thể là PGS.TS Phạm Hữu Nghị tại Tạp chí Nhà nớc và Pháp luật, số 1/2005 với bài viết "Vai trò của Nhà nớc trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai"; Đặc san về Luật Đất đai của Tạp chí Luật học của Trờng Đại học Luật Hà Nội số 5/2004 với các bài viết của ThS. Nguyễn Thị Nga: "Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất", ThS. Trần Quang Huy: "Các vấn đề pháp lý về tài chính đất đai và giá đất", PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa: "Bình luận về Luật đất đai năm 2003 dới khía cạnh chính sách pháp luật", TS. Nguyễn Quang Tuyến: "Về vấn đề sở hữu toàn dân đối với đất đai trong Luật Đất đai năm 2003". Các Tạp chí Tài chính, Tạp chí Bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp đã cung cấp cho tác giả các bài viết rất cần thiết phục vụ việc nghiên cứu đề tài. Về tài liệu nghiên cứu nớc ngoài, tác giả luận án tham khảo các Báo cáo của Đoàn công tác "Nghiên cứu khảo sát về chính sách, pháp luật đất đai của Trung Quốc" (2002), Báo cáo của Đoàn công tác của Ban Kinh tế trung ơng "Nghiên cứu, khảo sát chính sách, pháp luật đất đai của Đài Loan" (2002), Bài viết của TS Nguyễn Ngọc Điện về "Cấu 5 6 trúc kỹ thuật của hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam - một góc nhìn Pháp", Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 6/2007, Bài viết của GS. Ulf JENSEN của Trờng Đại học Tổng hợp Lund (Thụy Điển): "So sánh các yếu tố luật pháp của thị trờng bất động sản". Các bài viết và báo cáo nói trên cung cấp cho tác giả luận án nhận định về những tơng đồng trong chính sách và pháp luật giữa Việt Nam và một số nớc có chung chế độ công hữu đất đai nh Trung Quốc, những khác biệt trong chính sách của các nớc về hình thức sử dụng đất. Do vậy, nghiên cứu sinh gần nh là ngời có nhiệm vụ khai phá đề tài pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cả về mặt lý luận và thực tiễn. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận án 3.1. Mục đích Việc nghiên cứu đề tài này nhằm: - Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xác lập các hình thức sử dụng đất ở Việt Nam với đặc thù "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu", trong đó đặc biệt nhấn mạnh về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức giao đất chủ yếu nhất trong nền kinh tế thị trờng. Từ đó, làm rõ thực trạng sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng đất dới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam; - Đề xuất các kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam, để qua đó hình thành các chính sách mới, các sửa đổi bổ sung cần thiết cho việc áp dụng thành công hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta. 3.2. Nhiệm vụ Để đạt đợc những mục đích đặt ra trên đây, luận án tập trung giải quyết các nhiệm vụ sau đây: - Nghiên cứu bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng, qua đó thấy đợc nhu cầu và sự cần thiết của việc xác lập các hình thức sử dụng đất ở Việt Nam; - Phân tích làm rõ để phân biệt từng hình thức sử dụng đất, các u điểm và nhợc điểm của từng hình thức đó, đặc biệt là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Trình bày có tính hệ thống về hình thức sử dụng đất thông qua các đạo Luật Đất đai, qua đó đánh giá thực trạng pháp luật về hình thức sử dụng đất từ trớc đến nay; - Phân tích, đánh giá để làm rõ hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế ở trong nớc khi giao đất để xây nhà bán hoặc cho thuê; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất làm mặt bằng để tổ chức sản xuất kinh doanh; giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp để sản xuất, kinh doanh; - Phân tích, đánh giá để làm rõ việc giao đất có thu tiền sử dụng đất cho ngời Việt Nam định c ở n ớc ngoài, hình thức hoàn toàn mới theo quy định của Luật Đất đai năm 2003; - Từ kết quả nghiên cứu pháp luật thực định và thực tiễn áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đề xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai hiện hành về hình thức giao đất chủ yếu của nền kinh tế thị trờng. 4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu của luận án 4.1. Đối tợng nghiên cứu Luận án tập trung phân tích các luận điểm khoa học làm rõ bản chất của đất đai, tính hàng hóa của quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng để qua đó áp dụng hình thức sử dụng đất phù hợp nhất, đồng thời thấy đợc bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền khi áp 7 8 dụng đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài. Luận án dành phần lớn nội dung nghiên cứu đề cập đến các quy định hiện hành của pháp luật đất đai khi giao đất cho các chủ thể sử dụng đất có so sánh đối chiếu với các quy định về hình thức sử dụng đất từng tồn tại ở các Luật Đất đai từ trớc đến nay. Từ các luận chứng đó để xây dựng cơ sở cho việc hoàn thiện các quy định về nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất đối với Nhà nớc, chính sách bồi thờng về đất và tài sản cũng nh phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta. 4.2 Phạm vi nghiên cứu "Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" với tính cách là đề tài luận án, song điều đó không có nghĩa phạm vi nghiên cứu của tác giả về mọi phơng diện pháp luật có liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thực chất, hình thức giao đất có thu tiền chỉ là hình thức chuyển giao quyền sử dụng đất phổ biến nhất tồn tại ở Việt Nam và Trung Quốc trong bối cảnh cả hai nớc đều thực thi chế độ công hữu về đất đai. Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài chính là các quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam với các quy định mới nhất của pháp luật đất đai, nghiên cứu, đánh giá và đa ra các giải pháp hoàn thiện. 5. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu Để thực hiện đợc mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu, luận án dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, t tởng Hồ Chí Minh, các quan điểm của Đảng và Nhà nớc ta về chính sách và pháp luật đất đai - xem đó là cơ sở phơng pháp luận giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của luận án. Nói cách khác, đó là căn cứ cơ bản giúp tác giả luận án làm sáng tỏ những vấn đề thuộc về khái niệm, bản chất, việc nhận dạng các hình thức sử dụng đất, phân biệt các hình thức sử dụng đất, đặc biệt là bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam. Luận án sử dụng kết hợp nhiều phơng pháp nghiên cứu cụ thể, nh: phơng pháp hệ thống, phơng pháp lịch sử cụ thể, phơng pháp phân tích quy phạm pháp luật, phơng pháp thống kê, phơng pháp so sánh Trong sự kết hợp với những tiên lợng khác nhau giữa các phơng pháp nghiên cứu với sự chủ đạo của phơng pháp phân tích quy phạm pháp luật. 6. Những điểm mới của luận án Thứ nhất, luận án đã phân tích một cách có hệ thống, toàn diện khái niệm hình thức sử dụng đất, phân biệt các hình thức sử dụng đất, làm rõ nội hàm của từng hình thức sử dụng đất; làm rõ bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối tợng sử dụng đất bởi hình thức pháp lý này. Thứ hai, luận án đã phân tích, đánh giá một cách toàn diện việc áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân và ngời Việt Nam định c ở n ớc ngoài theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Qua đó nêu rõ tính đúng đắn khi lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với từng chủ thể sử dụng đất, những khiếm khuyết hiện tại trong việc áp dụng hình thức này trong quá trình thực thi Luật Đất đai (2003). Thứ ba, tác giả đa ra các kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai theo hớng thể hiện đầy đủ hơn lợi ích của Nhà nớc và ngời sử dụng đất, các quyền và lợi ích về đất đai đợc đặt trong một chỉnh thể thống nhất. Các kết luận, kiến nghị và đề xuất mà luận án nêu ra đều có cơ sở khoa học và thực tiễn, vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc hoạch định các chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với các quan điểm về đổi mới quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trờng. 7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận án gồm 3 chơng, 9 mục. 9 10 nội dung cơ bản của Luận án Chơng 1 Những vấn đề lý luận về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam Mục tiêu của chơng này, nhằm lý giải các vấn đề lý luận cơ bản liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam. Trên cơ sở đó, tác giả luận án thực hiện nhiệm vụ đánh giá thực trạng pháp luật ở chơng 2 và đa ra các giải pháp, kiến nghị tại chơng 3. Nội dung cơ bản của chơng 1 gồm: 1.1. Đặc trng pháp lý của quyền sử dụng đất 1.1.1. Quan niệm về quyền sử dụng đất Với đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc đại diện chủ sở hữu, Nhà nớc xác lập quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng bằng nhiều hình thức pháp lý khác nhau, trong đó quan trọng nhất là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Nh vậy, quyền sử dụng đất đợc tiền tệ hóa trở thành hàng hóa đặc biệt trong thị trờng bất động sản. Do vậy, quan niệm hiện tại phải xuất phát từ đất đai là một tài sản, ngời chủ sở hữu hay ngời đại diện chủ sở hữu tài sản này phải hởng đầy đủ lợi ích kinh tế từ việc khai thác, quản lý và trao quyền. Đất đai không chỉ thuần túy là một tài nguyên và khai thác nh mọi tài nguyên khác, đất đai phải là một tài sản và quản lý nh một tài sản. Đó chính là thông điệp của tác giả luận án khi đề cập về tiểu mục này. 1.1.2. Đặc trng pháp lý của quyền sử dụng đất Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, cho nên Nhà nớc có đủ quyền năng về chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nớc trên thực tế không sử dụng đất đai, mà trao quyền sử dụng đất cho nhiều chủ thể khác nhau. Bởi vậy, ngời đợc sử dụng đất không có quyền năng định đoạt đất đai nh định đoạt các tài sản khác. Họ đợc Nhà nớc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp. Tuy nhiên, tùy từng chủ thể nhất định, ngời sử dụng đất cũng có các quyền về chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Nhà nớc bảo hộ các quyền nói trên, tuy nhiên, khi Nhà nớc có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì việc thu hồi quyền sử dụng đất phải tuân thủ trình tự hành chính về thu hồi đất. Các khía cạnh pháp lý nói trên thể hiện tính đặc thù trong quan hệ đất đai ở Việt Nam với nền tảng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. 1.2. Các hình thức sử dụng đất 1.2.1. Khái niệm hình thức sử dụng đất Trong tiểu mục này, luận án đề cập đến các quan niệm về hình thức sử dụng đất tồn tại ở trên thế giới với chế độ sở hữu t nhân về đất đai. Các khái niệm đợc đề cập ở đây là: sở hữu tuyệt đối và sở hữu không tuyệt đối. Chủ sở hữu đất có thể cho thuê đất hàng ngàn năm (gần nh vĩnh viễn), hình thức cấp đất (land grant), hình thức thuê đất vĩnh viễn (perpetual land lease), hình thức cho thuê đất có thời hạn. Từ việc nghiên cứu cách thức sử dụng đất trên thế giới để đề cập tới hình thức sử dụng đất ở Việt Nam. Khác với mọi quốc gia trên thế giới, Việt Nam thực thi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Do vậy, cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nớc cho ngời sử dụng đất rất đa dạng, bao gồm giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. 1.2.2. Phân biệt hình thức sử dụng đất Với đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, hình thức sử dụng đất đợc phân biệt thành từng loại khác nhau với các đặc trng pháp lý nhất định. 11 12 + Đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất: đặc trng pháp lý của hình thức sử dụng đất này xét về mặt chủ thể thuộc đối tợng u tiên trong các chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam, ví dụ nh hộ nông dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Việc sử dụng đất của họ đều không vì mục đích kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh, mà sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, mục đích an ninh, quốc phòng. + Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: Ngời sử dụng đất ở hình thức pháp lý này chính là các chủ thể kinh doanh, mục tiêu khi sử dụng đất là tạo lập các cơ sở vật chất để tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh. Do vậy, trách nhiệm và nghĩa vụ của họ là phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nớc và qua đó đợc Nhà nớc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp. + Hình thức thuê đất: khác với việc thuê đất ở các quốc gia thực thi chế độ sở hữu t nhân, Nhà nớc cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thuê đất. Đây là quan hệ có tính chất hành chính, không phải là giao dịch dân sự về đất đai. Đặc trng pháp lý về hình thức thuê đất chính là, ngời sử dụng đất ở trong nớc chỉ thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho Nhà nớc, trong khi đó, ngời sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài có thể lựa chọn giữa việc trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần. Chủ thể sử dụng đất thuê có mục đích tơng tự nh hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là hớng tới các lợi ích trong kinh doanh. 1.3. Đối tợng sử dụng đất thuộc hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Trên cơ sở phân biệt từng hình thức sử dụng đất đợc đề cập ở phần 1.2.2, luận án đi sâu phân tích về đối tợng sử dụng đất dới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Các chủ thể này sử dụng đất để ở, tạo mặt bằng hay sử dụng để kinh doanh và đợc phân biệt thành: Thứ nhất, là hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất để ở; Thứ hai, các tổ chức kinh tế ở trong nớc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, kết cấu hạ tầng, mặt bằng trong kinh doanh, xây dựng công trình công cộng để kinh doanh, sản xuất, kinh doanh đối với nhóm đất nông nghiệp. Thứ ba, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thực hiện các dự án đầu t tại Việt Nam. Từ việc xác định các chủ thể sử dụng đất nêu trên, tác giả luận án sẽ đánh giá thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất gắn với các chủ thể kinh doanh đề cập tại phần này của chơng 1. 1.4. Vai trò của pháp luật đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam Mục này của luận án, tác giả phân tích vai trò của pháp luật trong việc xây dựng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta với các biểu hiện sau đây: - Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trớc hết là sản phẩm tất yếu của việc chính thức công nhận hàng hóa quyền sử dụng đất ở Việt Nam. - Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không chỉ tuyên chiến với tính bao cấp trong quan hệ sử dụng đất trớc đây, mà còn thể hiện tính hởng lợi về mặt kinh tế đối với đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. - Trong các hình thức sử dụng đất thì giao đất có thu tiền sử dụng đất bảo hộ một cách đầy đủ nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của ngời sử dụng đất và qua đó, là hình thức sử dụng đất đợc nhà đầu t quan tâm nhất trong kinh doanh quyền sử dụng đất. - Hình thức sử dụng đất không chỉ bao quát các nhà đầu t trong nớc, mà còn mở rộng phạm vi đến ngời Việt Nam định c ở nớc 13 14 ngoài đầu t vào Việt Nam. Qua đó thể hiện sự thông thoáng về mặt pháp lý trong sử dụng đất đối với chủ thể kinh doanh. Chơng 2 Thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đợc điều chỉnh bởi chính các quy định của pháp luật đất đai. Do đó, Luật Đất đai và các văn bản pháp luật đất đai do các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành trong thời gian qua tạo nên nền tảng pháp lý cho việc quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta. Cho nên, đánh giá thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chính là đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật đất đai về từng chủ thể sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh của mình. Tuy nhiên, từ cơ chế bao cấp chuyển sang nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, các chủ thể đều không phải nộp tiền sử dụng đất chuyển qua phải nộp tiền sử dụng đất nếu nh việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, đã khẳng định những quan niệm mới trong nhận thức về quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng. Bởi vậy, luận án tập trung đánh giá thực trạng pháp luật ở hai mục lớn sau đây. 2.1. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai từ năm 1987 đến nay 2.1.1. Hình thức giao đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1987 quy định về hình thức xác lập quyền sử dụng đất dới hai góc độ, thứ nhất là giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với chủ thể trong nớc và thứ hai, cho thuê đất đối với chủ thể sử dụng đất nớc ngoài. Luận án đi sâu phân tích những khiếm khuyết của pháp luật đất đai giai đoạn này, khi không coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, cha tiền tệ hóa giá trị quyền sử dụng đất, cha coi hộ gia đình, cá nhân là chủ thể chủ yếu trong quan hệ sử dụng đất, cha lợng hóa các quyền của ngời sử dụng đất trong giao dịch dân sự về đất đai. Chính các khiếm khuyết nói trên là tiền đề cho việc đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, trong đó coi trọng các quyền của ngời sử dụng đất, ban hành quy định về giá đất để chính thức coi quyền sử dụng đất là hàng hóa trong thị trờng quyền sử dụng đất ở giai đoạn tiếp theo. 2.1.2. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và các lần sửa đổi, bổ sung Với Luật Đất đai năm 1993, Nhà nớc Việt Nam chính thức bỏ các bao cấp về giao quyền sử dụng đất. Do vậy, quy định về hình thức sử dụng đất nói chung và hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng thể hiện ở các điểm sau đây: - Lần đầu tiên quy định về cơ chế xác lập quyền sử dụng đất gồm: giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất. - Nhà nớc ban hành quy định về khung giá các loại đất để chính thức thu các nghĩa vụ tài chính khi giao quyền sử dụng đất. - Nhà nớc bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể kinh doanh khi đợc giao quyền sử dụng đất. - Đối tợng sử dụng đất đợc mở rộng, không chỉ thuần túy là tổ chức trong nớc nh trớc đây, họ bao gồm từ các cơ quan nhà nớc, các tổ chức chính trị, tổ chức chức kinh tế đến hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Nói cách khác, quy định của pháp luật đất đai đã có những thay đổi quan trọng về ngời sử dụng đất và việc bảo hộ các quyền cho ngời sử dụng. Từ các vấn đề nêu trên, ngời sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi đợc giao đất để ở, để tổ chức sản xuất kinh doanh và do đó, đóng góp cho Nhà nớc các khoản thu từ đất đai. 15 16 2.1.3. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 Đúc rút kinh nghiệm thực tiễn từ việc thi hành các đạo luật đất đai trớc đây, đặc biệt quy định về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản thi hành đã có những bổ sung quan trọng sau đây: + Quy định rất cụ thể đối tợng đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất. Qua đó, chủ thể kinh doanh thấy đợc nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nớc. + Chuyển các doanh nghiệp nhà nớc đợc giao đất từ trớc 1/1/1999 không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đảm bảo tính công bằng trong việc xác lập nghĩa vụ tài chính đối với các tổ chức kinh tế. + Đảm bảo cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc lựa chọn hình thức sử dụng đất kể cả giao đất có thu tiền sử dụng đất khi thực hiện dự án đầu t tại Việt Nam. + Đảm bảo cho ngời sử dụng đất ở trong nớc và nhà đầu t nớc ngoài các cơ hội khác nhau khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Quy định này tạo điều kiện để các nhà đầu t căn cứ vào khả năng tài chính để tiếp cận quyền sử dụng đất với hình thức phù hợp nhất. 2.2. Thực trạng pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Căn cứ vào đối tợng đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, phần tiếp theo của luận án đề cập thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về từng chủ thể sử dụng đất. Qua đó, các nội dung gồm: + Các quy định hiện hành về giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở và những bất cập của những quy định này. Trên thực tế, nhiều quy định bị hiểu sai tại các địa phơng nh quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức tối thiểu đợc tách thửa khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận đất vờn, ao là đất ở, các thủ tục hành chính trong việc giao đất ở, việc giải quyết "đất dãn dân" trong những trờng hợp nhất định đợc thực thi không thống nhất. + Các quy định hiện hành về giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà ở để bán hoặc cho thuê, những bất cập, hạn chế về cơ chế, chính sách trong việc giao quyền sử dụng đất. Cần phân biệt trờng hợp giao đất theo cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế. Hạn chế lớn nhất cả về phía Nhà nớc và doanh nghiệp chính là công tác giải phóng mặt bằng để giao đất cho nhà đầu t xây nhà để bán hoặc cho thuê. Do vậy, cần phải nhận thức đầy đủ về vấn đề này. + Quy định về giao đất cho tổ chức kinh tế của Việt Nam đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhợng hoặc cho thuê. Vấn đề quan trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam khi đầu t vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế chính là vốn đầu t. Bởi lẽ, phát triển hạ tầng đòi hỏi số vốn rất lớn, trong khi các doanh nghiệp của Việt Nam đều yếu về năng lực tài chính. Cho nên, giải quyết vấn đề này nh thế nào là công việc không dễ, nếu không giải quyết đợc thực tế đó thì liệu các doanh nghiệp của Việt Nam có cơ hội để tham gia thị phần cùng nhà đầu t nớc ngoài khi năng lực tài chính của các nhà đầu t nớc ngoài hơn hẳn các doanh nghiệp của chúng ta. Luận án đã phân tích và đi sâu nghiên cứu thực tế này dới góc độ pháp lý, qua đó tìm giải pháp cho các doanh nghiệp Việt Nam đợc giao đất phát triển hạ tầng. 17 18 + Quy định về giao đất cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nớc làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh. Luận án đã đi sâu phân tích các quy định của pháp luật đất đai để phân biệt về quy chế pháp lý của đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh với đất phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Việc sử dụng đất này đa dạng về chế độ sử dụng, không có tính tập trung nh khu công nghiệp nhng tính khả dụng cao đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. + Đối với việc giao đất cho tổ chức kinh tế, hộ giá đình, cá nhân trong nớc xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh cần phải hiểu và phân biệt loại đất và công trình khi xây dựng không có mục đích kinh doanh và có mục đích kinh doanh. Từ đó, tạo điều kiện cho các chủ thể kinh doanh khai thác đất đai có hiệu quả vì lợi ích doanh nghiệp và cộng đồng. + Vấn đề giao đất cho các tổ chức kinh tế sử dụng nhóm đất nông nghiệp vào mục đích kinh doanh cũng là thực tế lớn cần phân tích đầy đủ dới góc độ pháp lý. Luận án đã phân tích các sai lầm trong nhận thức về việc giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp nhà nớc trớc ngày 1/1/1999 và tạo sự không bình đẳng trong quan hệ sử dụng đất giữa các tổ chức kinh tế. + Luận án đã thể hiện sự quan tâm tới việc giao đất cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài khi thực hiện dự án đầu t tại Việt Nam. Quy định này tạo cơ hội cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài có các quyền nh tổ chức kinh tế ở trong nớc sử dụng đất, đợc quyền tham gia các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đầu t vào cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội hoặc xây nhà để bán hoặc cho thuê. Cùng với quy định về việc cho phép ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc mua nhà ở tại Việt Nam, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất góp phần khuyến khích đầu t về nớc của một bộ phận Việt kiều. Chơng 3 Quan điểm, định hớng v giải pháp hon thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam Trên cơ sở những vấn đề có tính lý luận về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đợc đề cập tại chơng 1 của luận án, những bất cập trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta áp dụng đối với chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh doanh tại chơng 2, ch ơng 3 của luận án hớng tới ba nội dung, đó là: quan điểm, định hớng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở nớc ta. 3.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam Về quan điểm hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, luận án phân tích ba quan điểm sau: Thứ nhất, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân ở nớc ta. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là sản phẩm của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai khi chuyển sang nền kinh tế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa. Do vậy, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chính là cơ sở để hiện thực hóa khả năng đa dạng về nhiều hình thức sử dụng đất trong nền kinh tế thị trờng, đặc biệt là hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Thứ hai, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải căn cứ vào chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc do Đảng Cộng sản Việt Nam đề xớng và đợc thể chế hóa bằng pháp luật. 19 20 Thứ ba, việc hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải căn cứ vào thực tiễn áp dụng các chính sách tài chính về đất đai sau năm 1993, thời điểm Nhà nớc chính thức bỏ các bao cấp về việc giao quyền sử dụng đất. Qua tổng kết thực tiễn thấy rằng, đất đai chính là nguồn lực, nguồn tài chính tiềm năng lớn để xây dựng đất nớc, cho nên hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chính là yêu cầu của cuộc sống. 3.2. Định hớng hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Xuất phát từ quan điểm coi đất đai là nguồn lực, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải đi từ các định hớng sau: Thứ nhất, cần sớm ban hành các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị tăng thêm không do ngời sử dụng đất tạo ra, mà do quá trình đầu t từ phía Nhà nớc. Quy định tại Luật Đất đai năm 2003 đã đề cập về vấn đề này, song các chính sách cụ thể cha đợc xác định. Thứ hai, đối với ngời sử dụng đất vào mục đích kinh doanh cần khuyến khích các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nhận giao đất bằng hình thức có thu tiền sử dụng đất. Thứ ba, tiếp tục hoàn chỉnh cơ chế sử dụng đất tại khu vực đô thị với phơng thức giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất để đầu t trở lại cho kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội. 3.3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Trong phần này, luận án tập trung vào những giải pháp sau: Thứ nhất, hoàn thiện các quy định về quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất gồm: phân biệt các quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê trong trờng hợp giao đất ở có thu tiền sử dụng đất với trờng hợp giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất; không nên áp dụng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế ở trong nớc mà chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Từ các vấn đề trên, việc sửa đổi, bổ sung Điều 113 Luật Đất đai về quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê và Điều 109 Luật Đất đai về quyền của tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất là rất cần thiết. Tác giả luận án đã đề cập về việc thiết kế lại các điều luật này. Thứ hai, hoàn thiện các quy định về quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài sử dụng đất với các đề xuất (i) quy định về việc cho phép tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nớc có thêm hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần; (ii) cho phép tổ chức, cá nhân nớc ngoài đầu t tại Việt Nam đợc nhận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nh ng ời Việt Nam định c ở nớc ngoài sử dụng đất tại Việt Nam. Với các kiến nghị nêu trên, các đối tợng sử dụng đất ở trong nớc sẽ đợc dùng quyền sử dụng đất thuê trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thay vì không đợc phép nh hiện tại. Đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoài, bên cạnh việc đợc sử dụng đất nh tổ chức kinh tế ở trong nớc, họ sẽ làm lợi cho ngân sách nhà nớc từ việc nộp tiền sử dụng đất và không có những rủi ro trong việc xác định tiền thuê đất nh trờng hợp tại một số địa phơng đã đề cập trong luận án. Thứ ba, hoàn thiện các quy định về giá đất làm cơ sở cho việc thu các nghĩa vụ tài chính của ngời đợc giao quyền sử dụng đất và áp giá bồi thờng trong trờng hợp bị thu hồi đất. Thông điệp mà tác giả luận án đề cập là, để đảm bảo tính công bằng về mặt tài chính giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất, giá đất do Nhà nớc ban hành phải sát giá thị trờng trong điều kiện bình thờng. Cho nên, khi các địa phơng ban hành bảng giá đất năm 2008 phải tuân thủ quy luật thị trờng. [...]... các vấn đề đó đều liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Hình thức giao đất này trớc hết là sản phẩm của quan hệ đất đai thị trờng, trên nền tảng của chế độ công hữu đất đai ở nớc ta Do đó, trong luận án này tác giả thẳng thắn phân tích các sai lầm một thời của chúng ta khi quan niệm về đất đai dới dạng tài nguyên để chuyển sang một quan niệm phù hợp là "đất đai tài sản" và tất nhiên... quản lý đất đai nói chung, pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nói riêng Luận án có thể tổng kết thành một số kết luận quan trọng sau: 1 Cho đến nay, chúng ta từng chứng kiến nhiều thay đổi căn bản trong quan hệ đất đai, từ việc Nhà nớc bao cấp triệt để về đất đai cho mọi đối tợng sử dụng dù kinh doanh hay phi kinh doanh để chuyển sang quan hệ đất đai thị trờng, quyền sử dụng đất trở... Luật Đất đai (2003) thì Nhà nớc ta mới áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, quá trình đi từ không thu tiền sử dụng đất triệt để đến phân biệt loại đất cụ thể có thu tiền và loại đất không thu tiền sử dụng đất, chính là quá trình tiền tệ hóa quyền sử dụng đất Sự phân biệt sơ khai đó có gốc tích từ Luật Đất đai (1987), Luật Đất đai (1993) Tuy nhiên, đến Luật Đất đai (2003), ngời sử dụng đất. .. về đất đai là "cái nôi" sản sinh ra các hình thức giao đất, gồm cả giao đất có thu tiền sử dụng đất và không thu tiền sử dụng đất Từ bối cảnh đó, để xây dựng và phát triển, nhu cầu đất đai cho đầu t hạ tầng, xây dựng các cơ sở kinh tế phục vụ quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, nhu cầu của các dự án đầu t nớc ngoài đều cần đất đai Do vậy, liên quan đến hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. .. tế của ngời đại diện chủ sở hữu Do đó, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất chính là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nớc đến ngời sử dụng đất đúng quan hệ thị trờng Thứ năm, hoàn thiện các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất trong việc xây dựng và phát triển thị trờng bất động sản ở nớc ta Kết luận "Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất" là một đề tài nghiên... hình thức sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất áp dụng cho các chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh doanh, họ phải trả cho Nhà nớc, ngời đại diện chủ sở hữu một khoản tiền ngang giá với quyền sử dụng đất mà họ nhận đợc từ Nhà nớc Không có hình thức sử dụng đất vào khác có thể đảm bảo cho ngời sử dụng đất đầy đủ lợi ích nh giao đất có thu tiền sử dụng đất và chỉ có hình thức giao đất này mới thể hiện đầy... giao đất có thu tiền sử 23 24 dụng đất hoặc thuê đất, việc lựa chọn hình thức nào phụ thuộc vào năng Khoản tiền này nộp vào ngân sách nhà nớc và tuyệt đối không đợc lực tài chính của ngời sử dụng đất Song thực tế cho thấy, đối tợng sử bao cấp với giá đất xác định đúng giá thị trờng Song, về mặt thực tế dụng đất luôn coi hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất là sự lựa chọn của họ khi sử dụng đất. .. đất minh bạch về thực tế triển khai khi sử dụng đất trong cái chung của thị trờng bất động sản 3 Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không có mục đích tự thân, nó đợc hình thành bởi các bối cảnh nhất định khi Việt Nam đang tiến tới một nền kinh tế thị trờng đầy đủ Nền kinh tế thị trờng này dựa trên chế độ công hữu về đất đai và các t liệu sản xuất quan trọng khác Cho nên, chính chế độ công hữu. .. dự án quy mô lớn quan trọng của ngời sử dụng đất, đợc giao lu dân sự trong đời sống Từ đó, đất đai trở nên có giá, quyền sử dụng đất cần phải có thị trờng, Nhà nớc cần quy định giá đất sát giá thị trờng để các nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất đợc thực hiện đầy đủ với Nhà nớc và trách nhiệm bồi thờng của Nhà nớc đối với ngời bị thu hồi đất nhận đợc sự đồng thuận của ngời sử dụng đất Lý do của tất... pháp của ngời đợc giao đất, quyền đợc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp khi sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, trong quan hệ giữa Nhà nớc và ngời đợc Nhà nớc giao đất gắn với việc thực thi các nghĩa vụ tài chính, đó chính là tiền sử dụng đất phải nộp đó của tiền sử dụng đất vẫn còn bao cấp Tính bao cấp đó còn lan truyền trách nhiệm bồi thờng thiệt hại về đất của Nhà nớc đợc đặt . luận, về thực trạng sở hữu doanh nghiệp, sở hữu đất đai và hớng giải quyết vấn đề sở hữu ở nớc ta; cuốn "Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế. việc đổi mới quan hệ sở hữu đất đai, trong đó coi trọng các quyền của ngời sử dụng đất, ban hành quy định về giá đất để chính thức coi quyền sử dụng đất