Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ dành riêng cho mục đính ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư.
Trang 1A CƠ SỞ THIẾT KẾ:
I. NHỮNG HIỂU BIẾT VỀ ĐỀ TÀI
1. ĐỊNH NGHĨA CHUNG CƯ:
La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi là
“insula” Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng
400 m2 Tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng
Tại Singapore, khái niệm chung cư được sử dụng như một khái niệm quy hoạch
hơn là một khái niệm pháp lý nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Chung cư được phân thành 2 dạng là dạng Flat
và dạng Condominium
- Dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất Mỗi căn hộ chỉ giành
riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng Flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình
và mật độ cao có số tầng từ 4 đến 30 tầng Khu nhà Flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân khu nhà đó Dự án Flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu đất
- Dạng Condominium : chung cư dạng condominium yêu cầu quy mô diện
tích khu đất lớn Chung cư Condominium phải có diện tích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuông viên Các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng dân cư và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án xây dựng chung cư Condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng bên trong khu đất
Định nghĩa chung cư tại Việt Nam :
Theo điều 70 của luật nhà ở 2005: chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên,
có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình và phần sở hữu chung cho tất cả các hộ gia đình.
Tại Việt Nam, trong nội dung các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư Vì lẽ đó mà cộng đồng dân
cư thiếu đi sự quan tâm chăm sóc cần có đối với không gian mở cộng đồng
Định nghĩa chung cư:
Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, trong đó mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đính ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư
Trang 2Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng chung tất cả không gian cộng đồng trong khuôn viên khu chung cư
Định nghĩa Chung cư cao tầng: là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt,
bố trí liền kề nhau trên một tầng của một tòa nhà có nhiều tầng (lớn hơn hoặc bằng 9 tầng) và tạo nên một cộng đồng dân cư.
2. ĐẶC ĐIỂM CHUNG CƯ CAO TẦNG:
Quá trình phát triển của chung cư cao tầng:
Chung cư cao tầng phát triển qua 4 giai đoạn:
- Giai đoạn 1: Nhà ở chung cư giai đoạn đầu.
- Giai đoạn 2: Nhà ở chung cư với tiện nghi và trang thiết bị hiện đại.
- Giai đoạn 3: Nhà ở chung cư kết hợp với thương mại – dịch vụ.
- Giai đoạn 4: Nhà ở chung cư sinh thái, thích nghi với môi trường.
• Công trình nhà ở gồm nhiều căn hộ có không gian sinh hoạt độc lập
• Hệ thống kỹ thuật, dịch vụ công cộng hiện đại và phức tạp
• Đảm bảo tiết kiệm đất xây dựng, hệ thống kỹ thuật, dịch vụ đô thị…
• Ưu – khuyết điểm:
Ưu điểm:
- Tiết kiệm đất xây dựng, giảm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật
- Hiệu suất sửa dụng đất cao
- Có lợi cho việc tổ chức sử dụng không gian mặt đất
- Làm phong phú thêm bộ mặt đô thị
Khuyết điểm:
- Đòi hỏi trình độ thiết kế và kỹ thuật xây dựng cao
- Người dân phần lớn chưa thích nghi với lối sống cộng đồng nhà cao tầng
- Hạn chế trong quản lý và khai thác sử dụng
3. PHÂN LOẠI CHUNG CƯ:
- Phân theo chiều cao : Loại 1 – từ 9 đến 16 tầng.
Loại 2 – từ 17 đến 25 tầng.
Loại 3 – từ 26 đến 40 tầng.
Loại 4 – từ 40 tầng trở lên.
- Phân loại theo hình khối:
• Dạng tháp
• Dạng tấm
• Dạng giật cấp
- Phân loại theo dạng mặt bằng: đơn nguyên, dạng tháp độc lập, dạng hành lang,
dạng có sân trong, dạng kết hợp giữa đơn nguyên và hành lang
Trang 3II. TIÊU CHUẨN – QUY PHẠM XÂY DỰNG:
1. TIÊU CHUẨN QUY PHẠM XÂY DỰNG VIỆT NAM:
• TCXDVN 323:2004 về Chung cư cao tầng.
• QCXDVN 01:2008/BXD về Quy hoạch xây dựng.
• QCXDVN 09:2009/BXD về Xây dựng công trình ngầm.
• Thông tư 14/2008/TT-BXD về phân hạng chung cư.
• TCXDVN 3907/1984 – Thiết kế nhà trẻ - mẫu giáo.
QUY HOẠCH TỔNG THỂ:
(Trích TCXDVN 323:2004, QCXDVN 01:2008/BXD, QCXDVN 09:2009/BXD)
- Trong khu đô thi mới: MĐXD theo tiêu chuẩn: 30% - 40% HSSDĐ theo tiêu chuẩn : thấp hơn hoặc bằng 5.
- Tỉ lệ đất cây xanh tối thiểu trong đơn vị ở là 20% diện tích khu đất xây dựng công trình và đảm bảo 5 – 7 m2/người
- Tiêu chuẩn chức năng sân thể dục thể thao tối thiểu là 0,5m2/người và 0,3ha/công trình
- Khoảng lùi tối thiểu của nhà ở cao tầng theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình:
CHIỀU CAO XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH (m)
Lộ giới đường
tiếp giáp với lô
đất xây dựng
(m)
- Đường dành cho xe chữa cháy phải có chiều rộng thông thuỷ không nhỏ hơn 3,5m
và chiều cao thông thuỷ không nhỏ hơn 4,25m Cuối đường cụt phải có khoảng
trống để quay xe Kích thước chỗ quay xe tối thiểu:
Hình tam giác đều, mỗi cạnh 7m
Hình vuông, kích thước 12x12m
Hình tròn, đường kính 10m
Trang 4- Khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập phải đảm bảo điều kiện thông gió, chiếu sáng tự nhiên, an toàn khi có cháy và đảm bảo khoảng cách tối thiểu của các dãy nhà theo quy định
QUY ĐỊNH VỀ KHOẢNG CÁCH GIỮA 2 NHÀ CAO TẦNG
DIỆN TÍCH ĐẬU XE:
(Trích TCXDVN 323:2004, QCXDVN 09:2009/BXD, Thông tư 14/2008)
• Các tiêu chuẩn tối thiểu:
- Xe ô tô : 4-6 căn hộ/xe - chỉ tiêu diện tích 25m2/xe
- Xe máy : 1 hộ/2 xe - chỉ tiêu diện tích 3m2/xe
- Xe đạp : 1 hộ/1 xe - chỉ tiêu diện tích 0,9m2/xe
• Tiêu chuẩn bãi xe theo phân hạng chung cư:
- Đối với chung cư hạng I, mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để xe ô tô
- Đối với chung cư hạng II, mỗi căn hộ có tối thiểu 1 chỗ để xe ô tô
- Chung cư trung bình, 2 – 3 căn hộ có 1 chỗ để xe ô tô
- Chung cư tiêu chuẩn, 4 – 6 căn hộ có 1 chỗ để xe ô tô
Trang 5• Bề rộng dãy đậu xe: Nếu đậu dọc theo phần chạy phải đảm bảo tối thiểu 3m, nếu đậu xiên theo góc từ 45o – 60o phải đảm bảo tối thiểu 6m
• Các bãi đậu xe (trong hoặc ngoài nhà) phải đảm bảo tiêu chuẩn và được trông giữ, bảo vệ an toàn
CƠ CẤU CHỨC NĂNG TRONG CÔNG TRÌNH:
(Trích TCXDVN 323:2004, Thông tư 14/2008)
- Không gian sảnh
- Không gian công cộng: văn hoá, giáo dục, thương mại, dịch vụ, nghĩ ngơi, giải trí, thể dục – thể thao…
- Không gian chức năng ở - căn hộ
- Không gian chức năng quản lý hành chính khu ở
- Hệ thống kỹ thuật hạ tầng
- Không gian chức năng giao thông
CÁC CHỈ TIÊU KỸ THUẬT CHUNG:
(Trích TCXDVN 323:2004, Thông tư 14/2008)
• Không gian sảnh: Diện tích sảnh tầng : 0,15 – 0,25 m2/người và không nhỏ hơn 9m2
• Phòng Sinh hoạt cộng đồng: 0,8 - 1m2/người và không được nhỏ hơn 36m2
• Tiêu chuẩn nhà trẻ: 50 em/1000 dân Chỉ tiêu diện tích 2 - 3 m2/em
• Quản lý hành chính: Bố trí ở tầng hầm hoặc tầng trệt Diện tích làm việc
tiêu chuẩn: 5 – 6 m2/người
• Tầng hầm: Chiều cao tối thiểu 2,2m Lối ra của tầng hầm không được
thông với hành lang của tòa nhà mà phải bố trí trực tiếp ra ngoài Đồ dốc lối xuống hầm: tối thiểu 13% - đường dốc thẳng và 17% - đường dốc cong
• Mái: Đảm bảo chống thấm và cách nhiệt Trên mái bố trí hệ thống thu và
thoát nước mưa, các đường ống thông hơi, tản nhiệt, chống sét, thang máy…
• Hệ thống kỹ thuật:
- Thường bố trí ở tầng hầm, tấng mái hoặc tầng kĩ thuật Ở mỗi tầng phải bố trí 1 phòng kĩ thuật và 1 phòng thu rác
- Một số tiêu chuẩn đối với các hệ thống kĩ thuật:
Tiêu chuẩn cấp điện : 150 KW/người/năm
Tiêu chuẩn cấp nước SH : 250 lít/người/ngày.đêm
Trang 6 Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy : 2,5 lít/giây/cột Gồm 2 cột chữa cháy trong 10 phút
Thoát nước bẩn : 256 lít/người/ngày.đêm
Rác thải: 1-1,5 Kg/người/ngày.đêm Gain rác phải đảm bảo độ bền, ngăn mùi, chống cháy và không bị ảnh hưởng bởi các axit trong thức ăn…
• Giao thông:
- Thang bộ :
Bề rộng vế thang lớn hơn hoặc bằng 1,2 m
Chiều cao 1 vế thang không quá 1,8 m
Chiều cao bậc không bé hơn 150 mm
Chiều rộng bậc không bé hơn 300 mm
Mỗi đơn nguyên có ít nhất 2 thang bộ, trong đó có 1 thang thoát hiểm
Khoảng cách tính từ cửa căn hộ đến cầu thang hoặc đến lối ra ngoài nhà không được lớn hơn 25m
THANG THOÁT HIỂM: Cự ly thoát hiểm là 25m Thang phải bố trí thông gió tạo áp, không tụ khói ở buồng thang, lồng thang bắng vật liệu chống cháy và có bố trí đèn chiếu sáng sự cố bằng nguồn điện
ưu tiên
- Thang máy:
Số lượng không bé hơn 2 thang cho 1 đơn nguyên
Phải có một thang chuyên dụng với kích thước cabin : 2200 × 2400 mm
Trọng tải thang máy phải có sức tải từ 420 kg đến 630kg Tốc độ thang máy được bố trí trong nhà ở cao tầng không nhỏ hơn 1,5m/s
Thang máy được bố trí ở gần lối vào chính của toà nhà Ca bin thang máy phải bố trí tay vịn và bảng điều khiển cho người tàn tật sử dụng
- Hành lang, phòng đệm sảnh phải có hệ thống thông gió và van thoát khói tư động
mở khi có sự cố cháy
YÊU CẦU TỔ CHỨC CƠ CẤU CĂN HỘ:
(Trích TCXDVN 323:2004, Thông tư 14/2008)
• Đơn nguyên: có 4 – 8 căn hộ/tầng (Tối ưu 4 – 6 căn hộ/tầng).
• CƠ CẤU CĂN HỘ:
- Loại A: 1 phòng ngủ.
- Loại B: 2 phòng ngủ.
- Loại C: 3 phòng ngủ.
- Loại P: Penthouse – Biệt thự trên cao.
Trang 7Tỉ lệ giữa các căn hộ nhỏ : trung bình : lơn thông thường là 1: 2 : 1 Tuy nhiên có thể thay đổi cho phù hợp với nhu cầu sử dụng.
• TIÊU CHUẨN ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ TIỆN NGHI CỦA CĂN HỘ:
LOẠI CĂN HỘ MỨC ĐỘ
TIỆN NGHI
TIÊU CHUẨN Ở SỐ PHÒNG Ở
Người/hộ Tiện nghi tích (mDiện 2)
A
A1
1 - 2
Trung bình Đáp ứng yêu cầu sử dụng ≥ 50 2
B
B1
3 - 4
Trung bình Đáp ứng yêu cầu sử dụng 75-80 3
C
C1
5 - 6
Trung bình Đáp ứng yêu cầu sử dụng 105-110 5
• CÁC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG CĂN HỘ:
- Sảnh căn hộ: ≥ 3m2
- Phòng khách - sinh hoạt chung: ≥ 14m2
- Chỗ làm việc, học tập
- Chỗ thờ cúng tổ tiên
- Các phòng ngủ: phòng ngủ đôi ≥ 12m2, phòng ngủ đơn ≥ 10m2
- Bếp: ≥ 3m2, bếp kết hợp phòng ăn: : ≥ 5m2
- Phòng vệ sinh: có bồn tắm: ≥ 5m2, tắm hương sen: ≥ 3m2
- Ban công hoặc logia: Từ tầng 6 trở lên không được thiết kế ban công, chỉ được thiết kế lô gia Lan can lô gia không được hở chân và có chiều cao không nhỏ hơn 1,2m
- Chỗ giặt giũ, phơi quần áo
- Kho chứa đồ
Trang 8• CHIỀU CAO THễNG THỦY:
- Chiều cao thông thuỷ các phòng ở không đợc nhỏ hơn 3m và không đợc lớn hơn 3,6m
- Phũng bếp, phũng vệ sinh cú thể được thiết kế thấp hơn nhưng khụng được nhỏ hơn 2,4m
SƠ ĐỒ TỔ CHỨC PHÂN KHU CHỨC NĂNG TOÀN CễNG TRèNH:
Trang 9 TỔ CHỨC KHÔNG GIAN CHỨC NĂNG TRONG CĂN HỘ:
Trang 10Bố cục phòng ốc trong căn hộ dựa trên 2 mối quan hệ:
• WC+BẾP VÀ SẢNH TẦNG:
Trang 11Trong các cách bố trí, bố trí khu bếp và vệ sinh tiếp xúc với không gian bên ngoài [2] là
giải pháp phù hợp nhất với khí hậu nhiệt đới nóng ẩm như nước ta Trên thực tế, kiểu bố
trí kết hợp [4] – [5] được áp dụng rộng rãi nhất, thuận lợi cho việc tổ chức các không
gian linh hoạt.
KHÁCH VÀ BẾP + PHÒNG ĂN:
Việc bố trí các không gian chức năng trong căn hộ phải đảm bảo các yêu cấu sau:
Trang 12• Hợp lý về dây chuyền sử dụng, đảm bảo độc lập, khép kín, tạo không gian kiến trúc hài hoà.
• Có khả năng chuyển đổi linh hoạt
• Sử dụng hợp lý, an toàn, không phá vỡ cấu trúc và độ bền vững công trình.
• Có không gian rộng, thoáng, bố cục mở để tăng hiệu quả không gian kiến trúc căn hộ.
• Bảo đảm yêu cầu vệ sinh và điều kiện vi khí hậu cho căn hộ
IV. TRANG THIẾT BỊ KĨ THUẬT:
1. THIẾT BỊ KĨ THUẬT CHUNG CỦA CÔNG TRÌNH:
THANG MÁY:
• Cấu tạo thang máy thông dụng:
• Mỗi cụm thang máy tối thiểu có 2 thang máy trở lên, trong đó có 1 thang chuyên dụng để vận chuyển đồ đạc hoặc băng ca cấp cứu trong điều kiện cần thiết
Trang 13• Tính toán số lượng và kích thước thang máy trong chung cư:
Tính chọn thang máy theo công thức : 226 E
) F A ( C N
×
×
×
=
Trong đó:
C là chỉ số công suất máy Đối với nhà ở : C = 0,15
A là diện tích sử dụng thực của một sàn tầng điển hình
F là số điểm dừng thang
N là số lượng thang máy
E là diện tích cabin 1 thang máy
THÔNG GIÓ – ĐIỀU ÁP CHO THANG THOÁT HIỂM:
Theo tiêu chuẩn Việt Nam: khi tạo chênh áp giữa cầu thang thoát hiểm và sảnh ngoài phải lớn hơn 20Pa Mục đích khi có sự cố cháy xảy ra, khói không được tụ lại trong lồng thang thoát hiểm Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thoát hiểm Yêu cầu kỹ thuật:
- Hệ thống này được áp dụng cho thang thoát hiểm, việc tạo áp sẽ thực hiện bằng quạt li tâm đặt trên mái Quạt này sẽ cấp khí tạo áp thông qua gen điều áp, phân phối tới mỗi tầng nhờ miệng gió
- Vận tốc thoát gió là 0,75 m/s khi cửa thang thoát hiểm được mở đồng thời cửa ở tầng liền kề, hai cửa cuối cùng ở tầng trệt mở và tất cả các cửa còn lại của thang điều áp ở tất cả các tầng khác đều được đóng
- Lực mở cửa không lớn hơn 110N
- Tất cả cáp cấp nguồn và điều khiển đều phải sử dụng cáp chống cháy
- Nguồn điện cấp cho quạt điều áp sẽ là nguồn ưu tiên
- Mối khu vực điều áp cần cung cấp đường thoát gió để tránh trường hợp quá áp
Trang 14- Mỗi hệ thống sẽ được cung cấp công tắc điều khiển on / off ở tủ điều khiển chữa cháy chính
GAIN RÁC:
Trang 16- Mỗi tầng đều có một phòng thu rác Hệ thống rác được thu gom ở các tầng và theo đường ống thu dom tại phòng thu và xử lý rác ở tầng trệt hoặc tầng hầm của công trình
- Yêu cầu đường ống dẫn rác phải có độ bền cao, không bị ảnh hưởng bởi các axít trong thức ăn, chống cháy, ngăn mùi
2. TRANG THIẾT BỊ KỸ THUẬT TRONG CĂN HỘ:
HỆ THỐNG ĐIỀU HÒA KHỒNG KHÍ:
• Đối với chức năng căn hộ, người ta chỉ sử dụng hệ thống điều hòa không khí cục
bộ Hiện nay, chủ yếu người ta sử dụng hệ thống điều hòa dạng khô, 2 khối - dàn nóng và dàn lạnh tách rời
• Để hạn chế số lượng dàn lạnh gắn bên ngoài công trình, người ta sử dụng HỆ THỐNG GHÉP
Trang 17• Vị trí và lắp đặt dàn nóng – dàn lạnh:
Dàn lạnh:
- Dàn lạnh bố trí trên trần: bố trí sát trần hoặc âm trần
- Dàn lạnh bố trí trên tường:
Cách trần tối thiểu: 25cm
Cách trần sàn thiểu: 20cm
Cách tường tối thiểu: 2cm
Cách cạnh tường bên tối thiểu: 105cm
LẮP ĐẶT DÀN LẠNH
Dàn nóng:
Trang 18- Vị trí lắp dàn lạnh phải đủ sức chịu được trọng lượng của dàn lạnh, và không được rung hoặc lắc
- Lắp cách xa tối thiểu 1m đối với các thiết bị điện như là: TV, radio, các thiết
bị điện gia dụng khác
được rung hoặc lắc
CÁC SỐ LIỆU VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN:
a. KHÍ HẬU:
Khu vực quy hoạch thuộc phân vùng khí hậu IVb của Việt Nam Đặc điểm của phân vùng khí hậu này là :
• Nhiệt độ: trung bình 29,5 0 C
Tháng có nhiệt độ cao nhất là tháng 5 (400C)
Tháng có nhiệt độ thấp nhất là tháng 12 (230C)
• Khí hậu nhiệt đới chia thành 2 mùa rõ rệt là mùa khô và mùa mưa
Mưa từ tháng 5 đến tháng 11
Nắng từ tháng 12 đến tháng 4
• Độ ẩm: bình quân 75%.
Cao nhất vào tháng 9 : 90%
Thấp nhất vào tháng 3 : 65%
• Lượng mưa: trung bình trong năm là 159 ngày, đạt 1949 mm
• Bức xạ: tổng lượng bức xạ mặt trời trung bình là 11,7 Kcal/tháng.
Lượng bức xạ cao nhất : 14,2 Kcal/tháng
Lượng bức xạ thấp nhất : 10,2 Kcal/tháng
• Lượng bốc hơi: khá lớn , trung bình 37 mm/ ngày.
• Gió: thịnh hành trong mùa khô:
Gió Đông Nam chiếm 20-40%
Gió Đông chiếm 20-30%
Gió Tây Nam chiếm 66%