Báo cáo tổng hợp về tình hình định giá bất động sản Phúc Hà

Báo cáo thực tập Định giá bất động sản MỤC LỤC Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2010 19 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ 19 Ngô Văn Thịnh Báo cáo thực tập Định giá bất động sản GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN VÀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP PHẦN I GIỚI THIỆU BẢN THÂN -Họ tên:Ngô Văn Thịnh -Ngày tháng năm sinh:20/05/1989 -Quê quán:Hiệp hòa-Bắc Giang -Nghề nghiệp:Sinh viên ĐH Kinh tế quốc dân -Chuyên ngành:Quản trị kinh doanh -ĐT: 0984866116 Hiện sinh viên khoa Quản trị kinh doanh trường Kinh Tế Quốc Dân Nhưng lại đam mê lĩnh vực bất động sản.Qua người quen bạn bè nhu cầu cần học.Tôi tham gia học tập khóa ngắn hạn Mơi giới,định giá,quản lý sàn trường ĐH Kinh tế quốc dân tổ chức Trong thời gian học tập cảm thấy lại thích ngành kinh doanh bất động sản Qua trình học tập lớp ngắn hạn, tơi có thêm nhiều thơng tin bổ ích, đặc biệt mơn định giá bất động sản Sau trình bày báo cáo thực tập môn định giá bất động sản với số liệu cụ thể kết hợp giảng làm sở liệu trình làm báo cáo Với kinh nghiệm thực tế cịn lượng kiến thức chưa đầy đủ nên báo cáo tơi khơng tránh khỏi sai sót Tơi mong nhận lời góp ý thầy để hồn thiện kiến thức Tôi xin chân thành cám ơn! Ngô Văn Thịnh -1- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản PHẦN II GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH ( ĐƠN VỊ THỰC TẬP) Thông tin chung sàn - Tên sàn : SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN PHÚC HÀ - Tên giao dịch : PHÚC HÀ Real Estate Exchanges - Tên viết tắt : IPACO Land - Địa sàn : Tầng - Đơn Nguyên 3, Tòa nhà CT9 Khu thị Sơng Đà - Mỹ Đình - Từ Liêm - Hà Nội - Điện thoại : (04)3 556 9996 - Fax : (04)3 556 9718 - Website : www.phuchaland.com - Emai : phuchaland@gmail.com Sàn Giao Dịch BĐS Phúc Hà trực thuộc Công ty CP Đầu tư KD & PT Hạ tầng khu Công nghiệp Phúc Hà (IPACO) thành lập đầu tháng 10/2007 Bằng kiến thức, kinh nghiệm tâm huyết mình, người sáng lập đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp IPACO với phương châm làm việc NĂNG ĐỘNG - HIỆU QUẢ - PHÁT TRIỂN cơng ty tự hào góp phần nhỏ cơng sức vào phát triển kinh tế chung đất nước hoạt động kinh doanh có hiệu cho Khách hàng thân doanh nghiệp Công ty mong muốn mang đến cho Khách hàng sản phẩm có giá trị đích thực nhằm phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh doanh doanh nghiệp nhu cầu an cư đầu tư vào bất động sản cá nhân Ngô Văn Thịnh -2- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản 2.Cơ cấu tổ chức 2.1.Sơ đồ tổ chức Giám Đốc Sàn Các Phó Giám Đốc 2.2 Nhân sở vật chất kỹ thuật sàn 2.2.1 Nhân sự: Phịng HànhHành , kếTư Vấn hợp :04 người Phịng tốn tổng - Phịng Phịng khai thác Phịng Định Giá Chính, Kế Tốn tốt nghiệp Đại Học, có chứng kế tốn 01 người có Mơi Giới + 02 người thị trường Tổng Hợp chứng Quản lý sàn, 01 người có chứng Mơi Giới + 01 người tốt nghiệp Cao Đẳng, có chứng kế tốn + 01 người tốt nghiệp Trung Cấp, có chứng kế tốn - Phịng Tư Vấn, Mơi Giới : người + 05 người tốt nghiệp Đại Học : 04 người có 03 chứng Mơi Giới, Định giá Quản lý Sàn giao dịch bất động sản 01 người có 02 chứng Môi Giới Quản lý Sàn giao dịch bất động sản + 01 người tốt nghiệp Cao Đẳng : Có 03 chứng Mơi Giới, Định giá Quản lý Sàn giao dịch bất động sản 20 năm kinh nghiệm lĩnh vực Môi giới - Phịng định giá : 02 người 02 người có đại học 03 chứng Môi Giới, Định giá Quản lý Sàn giao dịch bất động sản - Phòng khai thác thị trường : người + người tốt nghiệp Đại học: người có chứng Môi Giới, Định giá Quản lý Sàn giao dịch bất động sản + người tốt nghiệp Cao Đẳng - Mức lương trung bình cho cán công nhân viên sàn 20 triệu đồng / tháng Chi phí chung cho hoạt đơng sàn điều hành sàn trung bình : 150 triệu/ tháng 2.2.2.Cơ sở vật chất : - Diện tích sàn : 140m2 Ngơ Văn Thịnh -3- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản + Diện tích phịng họp : 20 m2 + Diện tích phịng Giám Đốc + phịng phó giám đốc : 30m2 + Diện tích phịng giao dịch : 90m2 (Bao gồm lễ tân, phần giao dịch – tư vấn khách hàng phần khách hàng ngồi chờ) Hệ thống công nghệ thông tin đại đồng giúp truyền tải, cập nhập nhanh chóng lưu trữ thơng tin an tồn 3.Lĩnh vực hoạt động sàn : 3.1 Mơi giới, Đầu tư kinh doanh Bất Động sản, bao gồm: • Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê cho th Bất động sản • Quảng cáo, mơi giới Bất động sản • Địnhgía, Đấu giá Bất động sản • Đào tạo Bất động sản • Hỗ trợ tài 3.2 Tư vấn đầu tư kinh doanh hoàn thiện thủ tục pháp lý: • Tư vấn đầu tư, môi giới, tư vấn pháp lý dự án khu cơng nghiệp • Tư vấn thiết kế, kiến trúc, nội thất miễn phí cho Khách hàng Sàn giao dịch bất động sản Phúc Hà nổ lực hết mình, bước hồn thiện, nâng cao để đáp ứng địi hỏi đáng Khách hàng đối tác BÁO CÁO THỰC TẬP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH: 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội KHÁCH HÀNG YÊU CẦU : Ông Nguyễn Hữu Cường ĐỊA CHỈ : 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội THỜI ĐIỂM THẨM ĐỊNH : Tháng 11 năm 2010 I.Căn pháp lý - Căn Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 văn hướng dẫn thi hành luật Đất đai; - Căn Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; - Căn Luật Nhà ở; - Căn nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Ngô Văn Thịnh -4- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Quy chế khu đô thị mới; - Căn Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị, nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 phủ thu tiền sử dụng đất; - Căn Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 Chính phủ Thẩm định giá; Căn vào Hợp đồng Thẩm định giá số 010/HĐ-TĐG ngày 20 tháng 09 năm 2010 Bà: Nguyễn Thị Hồng Thúy Đại diện sàn giao dịch Bắc Hà II.Cung - Cầu: 1.Cung: Nguồn cung: Sau vài mơ hình thí điểm thành công, Hà Nội mọc lên hàng loạt dự án khu đô thị với nhiều loại hình, quy mơ tính chất khác Từ ngày đổi mới, phổ biến “thuật ngữ”: Chia “lô” Chia lô đất để xây nhà, người ta thường nghĩ đến nhà mặt đường, khơng phải - độc đáo kiến trúc đô thị Việt Nam, tràn lan nhà chia lơ với nhiều loại hình khác Trong năm gần đây, địa bàn Hà Nội có nhiều khu thị xây dựng phát triển loại hình nhà chia lơ Cụ thể, địa bàn thành phố Hà Nội triển khai xây dựng 40 khu đô thị với 400 nhà cao tầng; xây dựng khoảng triệu m2 nhà chia lơ, diện tích bình quân đạt 7,5m2/đầu người Đây số không nhỏ, chứng tỏ cung bất động sản nhà chia lơ lớn Loại hình nhà chia lơ: Xuất nhiều kiểu nhà chia lô, chia lô mặt đường, ngõ hẻm, dù nhỏ, mặt trước vài mét, diện tích dăm bảy chục mét vng, có hai ba chục mét vuông, luồn lách đến chẳng có mặt trước Chia lơ lớn diện tích một, vài trăm mét vng, để xây nhà có vườn, xây biệt thự Chia lơ hàng ngàn mét vng để xây cao tầng làm văn phịng, dịch vụ, nhà kiểu hộ Chia lô khổng lồ, từ vài ba héc-ta đến hàng trăm héc-ta để xây khu thị (KĐT).Hay với diện tích có Ngơ Văn Thịnh -5- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản nhiều kiểu chia lơ,ví dụ như, với diện tích đất 100m² đơn vị làm cơng tác quy hoạch chia lô theo kiểu nhà ống (diện tích thường x 20m) phương án chia lơ khác, với diện tích hội cho phòng tiếp xúc trực tiếp với khoảng khơng gian bên ngồi lớn nhiều: chia lơ theo kiểu 10m x 10m = 100m2, Đánh giá thời điểm cung tại: Theo ông Vũ Văn Hậu, Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội chưa đáp ứng đủ nhu cầu nhà ở, nhà cho người nghèo, người thu nhập thấp, công chức, viên chức Mặc dù có nhiều nỗ lực cải cách, song nói chưa hồn tồn khỏi tình trạng khan nhà Khan nhà nhà chất lượng vấn đề cộm xúc, thành phố lớn Hà Nội Chính dù cịn nhiều nhược điểm thời điểm giải pháp nhà bình dân chia lơ với quan điểm tự xây dựng loại bỏ mà cịn phải nhìn nhận thực khách quan cần đầu tư nghiên cứu phát triển mức để góp phần tích cực giải toả bớt sức ép nhà đô thị lớn Đặc biệt nhiều bất cập hầu hết đô thị Tuy nhiên, việc triển khai mơ hình nhà chia lơ địa bàn Hà Nội góp phần tích cực vào kết phát triển nhà thành phố khoảng triệu m2 nhà năm, tạo không gian đô thị mới, kiến trúc đại, nâng cao chất lượng dịch vụ đô thị, đảm bảo đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khớp nối với khu dân cư cũ Tại Hà Nội, thị trường tháng đầu năm 2009 có chênh lệch lớn cung cầu Ở Hà Nội, tổng số hộ để bán từ dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu quận Từ Liêm, Đống Đa Hai Bà Trưng Những dự án hàng bán Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower Golden Westlake, CT1 – khu đô thị Cổ Nhuế CT2A – khu đô thị Nghĩa Đô… Ngô Văn Thịnh -6- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản nhằm đến thị trường trung cao cấp Trong nguồn cung lớn, giá bán hộ lại cao nhiều so với giá thành xây dựng Nguồn cung lớn, với giá đắt đỏ khiến thị trường BĐS “gượng dậy” sau thời gian dài đóng băng” Các văn phịng mơi giới bất động sản phía tây Hà Nội cho biết, giao dịch bất động sản khu vực thời điểm giảm tới 90% so với thời điểm cao trào (tháng 8-10/2009) Nhiều sàn bất động sản đóng cửa giảm số lượng nhân viên Bất chấp sức cầu suy yếu, nguồn cung chuẩn bị Cùng với hàng trăm dự án thị khu vực phía tây Hà Nội triển khai, địa bàn huyện thuộc phía đơng, phía bắc Hà Nội Mê Linh, Đơng Anh, Long Biên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thị, khu nhà tiếp tục bổ sung Theo thống kê Hà Nội, riêng địa bàn huyện Mê Linh có gần 80 dự án khu thị, nhà triển khai, chiếm phân nửa dự án nhà ở, nhà vườn, biệt thự nhà vườn… Cịn phía đơng Hà Nội, kể đến dự án nhà điển khu thị Việt Hưng, Đặng Xá, Sài Đồng, Thạch Bàn dự án Hưng Yên khu đô thị sinh thái Eco Park (Vihajico đầu tư) khu đô thị Villa Park (Viet Asia Land), Ecopark ý khu đô thị sinh thái lớn miền Bắc với diện tích quy hoạch lên tới 500ha Giá cả: Khi bàn giá nhà đất, nhà kinh doanh nhà đất bám vào tỷ suất lợi nhuận cao, cao Ngay Bộ Xây dựng cơng bố chi phí xây dựng nhà chung cư cao 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư bán với giá 30 -40 triệu/m2 Lợi nhuận kinh doanh nhà có thời kỳ cịn đạt 400% Liên quan đến sách nhà nước: Thực tế, thành tựu lĩnh vực nhà năm qua cho thấy khơng phải giải pháp xấu Nó phát huy tác dụng chắn cịn tiếp tục ảnh hưởng lâu dài Ngơ Văn Thịnh -7- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản đến thị trường nhà đất nước ta nhiều thập kỷ tới Với sách căng thẳng nhà đô thị dần giải toả sau nhiều năm bao cấp, số m2 nhà đầu người không ngừng tăng lên chất lượng nhà ngày cải thiện Nhà bình dân chia lơ khơng huy động phát huy tối đa nguồn lực sẵn có nhân dân mà với cách tổ chức xếp, quy hoạch hướng dẫn xây dựng hợp lý cịn đáp ứng tốt nhu cầu người mặt vật chất tinh thần Đồng thời giảm bớt giải toả sức ép gánh nặng cho toàn kinh tế Chính góp phần quan trọng việc hoạch định sách nhà thành phố năm qua Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, lý khiến thị trường hộ nguồn cung việc quy định theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư phép bán hộ hoàn thiện phần hạ tầng xây xong phần móng cơng trình Ngay sách siết chặt quan nhà nước nhằm hạn chế nạn đầu nhà đất vơ tình làm hàng hóa khan hiếm, khiến giá nhà đất tiếp tục gia tăng thời gian tới” Tại Hà Nội, khu vực phía tây nơi sốt nóng lâm vào tình trạng ảm đạm, giá giảm Khu chung cư Dương Nội, quận Hà Đông vào thời điểm sốt giá, mức chênh khoảng 100 triệu đồng/căn, hết chênh giao bán giá gốc Giá vật liệu xây dựng: tăng giá nguyên vật liệu xây dựng thép, sắt, xi măng, đá cát dẫn đến việc đẩy giá nhà lên cao Yếu tố tập qn: Nhà bình dân chia lơ cần tiếp tục tồn tại, tiếp tục khẳng định vai trị khơng thể chối cãi đời sống thị đại Nhà bình dân chia lơ khơng tỏ thích hợp với điều kiện kinh tế xã hội cịn nhiều khó khăn nước ta mà đáp ứng nhu cầu vật chất, tâm lý, tình cảm đáng người dân Với tâm lý người dân Việt Nam, muốn có nhà riêng nên quy hoạch, nhà chia lơ ưa chuộng.Nó phản ánh nếp nghĩ, nguyện vọng Ngô Văn Thịnh -8- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản ăn sâu vào tiềm thức người dân Việt Nam có ngơi nhà độc lập, tiện nghi nơi gắn bó lâu bền thành lao động xứng đáng họ dày công vun đắp, xây dựng mà thành Sẽ hạnh phúc thú vị nhiều người sống nhà mà viên gạch, góc tường, hay cửa gắn liền với kỷ niệm vui buồn, thành công hay thất bại thành viên gia đình Nơi tồn gắn kết nhiều hệ chung sống với thiết chế gia đình bền chặt Hơn với loại hình nhà người dân nghèo phận không nhỏ xã hội bắt đầu xây dựng nhà với tiêu chuẩn thấp, tự cải thiện nâng cao chất lượng theo thời gian để phù hợp với nhu cầu khả họ Do vậy, việc phân lô cho khu nhà tất yếu khách quan tình hình cịn tiếp diễn nhiều thập niên 2.Cầu: Ở vùng có nhu cầu khác nhau,vì nghiên cứu cầu phải tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng lên cầu vùng cụ thể.Với sách nhà nước,các chương trình tái thiết nhà cho hộ nghèo,các gia đình có cơng, sách di dân… Thu nhập người dân,,điều kiện,việc phân vùng khu công nghiệp,khu làm việc, xu hướng thị trường Trong đó, giá bất động sản cịn mức q cao so với khả toán đa phần người có nhu cầu mua nhà để Do cầu thật thị trường lớn, chí lớn cung nhiều lần tỷ lệ giao dịch thành cơng khơng nhiều Theo CBRE, nhu cầu tăng với việc chủ trương mở rộng Hà Nội phía tây đẩy sốt BĐS nhiều khu vực Hà Nội lan sang tỉnh lân cận như: Hà Tây, Bắc Ninh Nền kinh tế toàn cầu, đặc biệt kinh tế khu vực Châu Á – Thái Ngô Văn Thịnh -9- Báo cáo thực tập Định giá bất động sản Bình Dương, hồi phục kéo nhà đầu tư quay trở lại Việt Nam Mặc dù hầu hết mảng thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm, nhu cầu công ty nước nước ngồi có xu hướng tăng lên nhờ thị trường đạt mức giá dễ chấp nhận CBRE cho rằng, nhu cầu bền vững, mức giá ổn định năm 2010 thị trường đón nhận nguồn cung lớn từ cuối năm 2010 2011 Bên cạnh đó, ngày có nhiều dự án nhà phía Tây thành phố, với giá đất dự án tăng đáng kể Thị trường nhà điểm sáng thị trường bất động sản quý I/2010 với tăng giá mạnh mẽ tất mảng thị trường, nhờ tăng trưởng liên tục thị trường chứng khốn, khuyến khích người mua cuối nhà đầu tư quay lại thị trường nhà Cho dù có quan ngại thay đổi sách thuế, có dấu hiệu cho thấy thị trường nhà có thay đổi tích cực đáng kể Giá đất Khu thị khu vực vành đai phía Tây vị trí quanh đường giao thơng huyết mạch tương lai tăng lên nhanh chóng từ phía nhà đầu tư thứ cấp từ phía chủ đầu tư điều chỉnh giá bán Mặc dù tin tốt chủ đầu tư có kế hoạch bán sớm giá đất tăng giá cao nguy ổn định thị trường Bên cạnh nhu cầu khách hàng, tăng giá nguyên vật liệu xây dựng thép, sắt, xi măng, đá cát dẫn đến việc đẩy giá nhà lên cao Hầu hết dự án nhắm đến phân khúc thị trường trung cao cấp Mặc dù cầu lớn cung, hoạt động mua bán hộ diễn chậm so với dự đoán giới địa ốc Trong quý 1/2010 có khoảng 330 có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số để bán Cũng theo Savills, giá bán thị trường sơ cấp trung bình giảm so với quý 4/2009 Giá chào bán thị trường thứ cấp giảm từ - 7,5% so với quý 4/2009 Giá giảm song giao dịch thị trường tăng Nhiều nhà đầu tư với mục đích Ngơ Văn Thịnh - 10 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản đầu từ bỏ thị trường III Cơ sở thẩm định giá - Giá trị thị trường: “Giá trị thị trường tài sản mức giá ước tính mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá, bên người mua sẵn sàng mua bên người bán sẵn sàng bán, giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại bình thường” (Tiêu chuẩn TĐGVN 01) - Giá trị phi thị trường: “Giá trị phi thị trường tài sản mức giá ước tính xác định theo khác với giá trị thị trường mua bán, trao đổi theo mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế, …” (Tiêu chuẩn TĐGVN 02) IV phương pháp thẩm định giá Phương pháp so sánh xác định hệ số điều chỉnh V Thông tin sử dụng 1.Thơng tin bất động sản mục tiệu Diện tích hộ: 95 m2, trần cao: 3.3 m Xây dựng hoàn thành năm 2002 Mua lại vào năm 2007, sử dụng đến a Số phòng: - phòng khách - phòng bếp + phòng ăn - phòng ngủ - nhà vệ sinh - lô gia • Phịng khách: Diện tích: 24 m2 Gồm có: điều hòa (từ năm 2003) bể cá cảnh treo tường: mua năm 2009 – giá 4.5 triệu đồng Đèn quạt trần: mua năm 2009, giá 2.5 triệu đồng Lát sàn gỗ: lát năm 2009 với giá 360 nghìn/m2 – tổng 35 triệu đồng Ngô Văn Thịnh - 11 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản Tường dán giấy: dán năm 2009 với giá 90000 đồng/m2 – tổng 20 triệu đồng •Bếp + phịng ăn: Diện tích: 10 m2, ốp đá khu vực nấu ăn; đồ dùng bếp: tủ bếp, máy hút mùi •Phịng ngủ: - Phịng ngủ chính: Diện tích: 20 m2 Gồm có: điều hòa: mua năm 2009 cửa sổ hướng Tây Bắc: thơng gió chiếu sáng tốt Lát sàn gỗ: năm 2009 Tường dán giấy: tổng cộng 10 triệu đồng - Phịng ngủ phụ 1: Diện tích: 18 m2; cửa sổ phía Tây Bắc; lát sàn gỗ - Phịng ngủ 2: Diện tích: 15 m2; lát sàn gỗ; khơng có cửa sổ nên việc thơng gió chiếu sáng khơng có, phịng bí •Nhà vệ sinh: WC1: Diện tích m2, cạnh phịng khách; ốp gạch men trắng; có bình nóng lạnh WC2: Diện tích m2, phịng ngủ chính; ốp gách men trắng •Lơgia: Diện tích m2,cạnh phịng bếp phía Tây Bắc; nhìn hồ Linh Đàm đường vành đai – cầu Thanh Trì •Hành lang: Diện tích m2 ,nối phòng khách với phòng ngủ WC1 b Một số đặc điểm khác - Bếp có sửa lại so với ban đầu - Hệ thống nước Nơ không tốt: có tượng thẩm nước góc tường cạnh cửa hộ - Trần nhà vệ sinh có tượng chóc sơn, vữa -Cửa phịng ngủ chưa lắp khóa 2.Thơng tin so sánh Sau tìm kiếm thơng tin thị trường sở liệu có sẵn xin đưa bất động sản so sánh (BDSSS) bán thời gian gần với thông tin sau : Ngô Văn Thịnh - 12 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản TT Các yếu tố so sánh BĐS1 BĐS2 BĐS3 BĐS4 BĐS5 Giá bán (triệu/m2) 27,5 26 28 23 22 Diện tích(m2) 70m2 85 m2 80 m2 74 m2 70 m2 Số lượng nhà WC 2 1 1+1 1+1 1 3 2 Số lượng phòng Khách phòng bếp Số lượng phòng ngủ Thời gian bán T trước T trước T trước 10 T trước T trước Điều kiện bán TT TT TT TT TT Quyền lợi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH Điều kiện toán Trả Trả Trả chậm1 tháng Trả chậm3 tháng Trả 10 Vị trí Tầng Nơ Tầng 15 nhà CT1 Tầng Nơ bán Đảo Linh Đàm Bắc Linh Đàm bán Đảo Linh Đàm Đông Nam Tây Nam Đông Nam Tây Nam Tây Bắc sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ Sổ đỏ chủ 11 Hướng nhà 12 Pháp lý Tầng Nhà CT4 Bắc Linh Đàm 3.Cơ sở điều chỉnh : •Giá bán - Giá bán tính = diện tích * giá/ m2 Cụ thể: - BĐS ss1= 70m2* 27.5tr/m2 = 1925tr - BĐS ss2= 85m2*36tr/m2 = 2210 tr - BĐS ss3= 80m2*28tr/m2 = 2240 tr - BĐS ss4= 74m2 * 23tr/m2 = 1702 tr - BĐS ss5= 70m2 * 22tr/m2 = 1540tr •Diện tích hộ Diện tích hộ chung cư định không gian sống số phịng chia hộ Do đó, theo ý kiến chun gia hộ có diện tích từ 95-100m2 có giá cao từ 0.05 tới 0.1 triệu/m2 so với hộ có diện tích từ 80-90m2 cao 0.1-0.15 tr/m2 so với hộ có diện tích từ 60 tới 80m2 Và cụ thể chúng tơi tính mức điều chỉnh tương ứng BĐS mục tiêu so với BĐS ss 10.5tr; 8.5 tr; 8tr; 11.1tr; 10,5tr •Số lượng WC hộ Xu hướng hộ chung cư có WC Do đó, giá Ngơ Văn Thịnh - 13 - Tầng 10 Nơ bán Đảo Linh Đàm Báo cáo thực tập Định giá bất động sản hộ có WC rẻ hộ có WC bời yếu tố: - Thứ nhất: chi phí để sửa chữa, xây dựng WC - Thứ hai: hộ không đc sử dụng cao tốt ko phù hợp với tâm lí tiêu dùng Tổng hợp yêu tố trên, đưa mức điều chỉnh 10 trđ/ WC •Số lượng phịng ngủ Cũng tương tự trên, xu hướng hộ cần có phịng ngủ: PN cho bố mẹ phịng ngủ phụ cho người Do đưa mức điều chỉnh tổng hợp yếu tố chi phí thị hiếu 12tr/1 phịng ngủ •Thời gian bán Điều chỉnh giá bán khứ ngày định giá sử dụng số giá tiêu dùng qua tháng Hà Nội Cụ thể là: CPI tháng 4(2010)/ CPI tháng 3(2010) = 99,8%(giảm 0.2%) CPI tháng 3(2010)/ CPI tháng 2(2010) = 100,75%(tăng 0.75%) CPI tháng 2(2010)/ CPI tháng 1(2010) = 102,61%(tăng 2.61%) CPI tháng 1(2010)/ CPI tháng 12(2009) = 101,3%(tăng 1.3%) CPI tháng 12(2010)/ CPI tháng 11(2010) = 101,31%(tăng 1.31%) CPI tháng 4(2010)/CPI tháng 6(2010) = 107,1% (tăng 7.1%) Qua chúng tơi tính chuyển giá bán q khứ với mức điều chỉnh tương ứng là: - BĐSss1 bán tháng trước, mức điều chỉnh = [(99.8%*100.75%*102.61%*101.3%*101.31%)-100%] * 1925 tr = (105.88% - 100%)* 1925tr = 5.88%*1925tr= 111.867tr - Tương tự BĐS ss2,3,4,5, có mức điều chỉnh tương ứng là: 12.1tr; -4,5 tr; 116.8tr; 47.8tr •Điều kiện bán Tất mua bán thị trường nên khơng cần điều chỉnh •Điều kiện toán Với mức điều chỉnh theo lãi suất tiền gửi 10,5 %/ năm ta tính mức điều chỉnh tương ứng với BĐS toán chậm tháng hay tháng 19.49tr 46.88tr •Quyền BĐS Tất TQSH nên khơng cần điều chỉnh •Vị trí hộ Theo thống kê từ nhiều vụ giao dịch, đáng giá xu hướng tác động Ngô Văn Thịnh - 14 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản vị trí lên hộ chung cư bán đảo Linh Đàm sau: - Về nhà hộ tọa lạc vị trí nơ Coi yếu tố khác nhau, mức độ cầu hộ giảm dần theo thứ tự nơ 7A, 4B đến Nơ 6A, CT1, Nơ 2, Nơ 3, nơ 5, Nơ Nơ 10 Yếu tố định tới tác động vị trí cảnh quan, hệ số mặt đường, tiện ích quanh - Có thể lượng hóa yếu tố dựa thống kê vụ mua bán lịch sử khu CT1 có giá đắt Nơ 0.3tr/m2 - khu Nơ có giá rẻ Nơ 0.5tr/m2 - khu CT4 có giá đắt Nơ 0.5tr/m2 - khu Nơ có giá rẻ Nơ 0.2tr/m2 Tương tự trên, với việc khu nhà, giá cao thuộc hộ thuộc tầng cao >5 hộ tầng sát mái Trong tầng có phân hóa giá hộ họ có nằm vị trí góc hay khơng? Nếu góc bị giảm giá từ 0.3 tới 0.5 tr/m2 •Hướng nhà Theo thống kê vụ giao dich khu vực, coi yếu tố khác Một hộ hướng Đơng Nam có giá đắt hướng khác 0.5tr/m2 •Nội thất nhà Các nội thất nhà điều chỉnh cho với giá trị đc điều chỉnh lên giá BĐS mục tiêu Các BĐS ss khơng có nội thất 4.Kết thẩm định : Kết sau điều chỉnh khác biệt với bất động sản mục tiêu : STT Các yếu tố so sánh Bất động sản so sánh BDS Mục tiêu BDSSS 1 Giá Bán (triệu đồng) Diện tích hộ (M2) Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) 95 Số lượng nhà vệ sinh Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Ngô Văn Thịnh BDSSS BDSSS BDSSS BDSSS 1925.00 2210.00 2240.00 1702.00 1540.00 70.00 85.00 80.00 74.00 70.00 10.50 8.50 8.00 11.10 10.50 1914.50 2201.50 2232.00 1690.90 1529.50 2.00 2.00 2.00 1.00 1.00 0.00 0.00 0.00 10.00 10.00 1914.50 2201.50 2232.00 1680.90 1519.50 - 15 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản a 2.00 3.00 3.00 2.00 2.00 12.00 0.00 0.00 12.00 12.00 1902.50 2201.50 2232.00 1668.90 1507.50 Thời gian bán Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) T trước T trước T trước 10 T trước T trước 111.87 12.11 -4.46 116.82 47.79 2014.37 2213.61 2227.54 1785.72 1555.29 Điều kiện bán Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) TT TT TT TT TT 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2014.37 2213.61 2227.54 1785.72 1555.29 Trả Trả Trả chậm tháng Trả chậm tháng Trả 0.00 0.00 19.49 46.88 0.00 2014.37 2213.61 2247.03 1832.60 1555.29 TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2014.37 2213.61 2247.03 1832.60 1555.29 Nơ CT1 Nơ CT4 Nơ 0.00 -25.50 40.00 -37.00 14.00 2014.37 2188.11 2287.03 1795.60 1569.29 5.00 15.00 2.00 6.00 10.00 -21.00 -42.50 8.00 -29.60 0.00 1993.37 2145.61 2295.03 1766.00 1569.29 Căn Góc Khơng Căn Góc Khơng Căn Góc Khơng Căn Góc Khơng Căn Góc 21.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2014.37 2145.61 2295.03 1766.00 1569.29 Đông nam Tây nam Đông nam Tây nam Tây bắc -35.00 0.00 40.00 0.00 0.00 1979.37 2145.61 2335.03 1766.00 1569.29 10.00 10.00 10.00 10.00 10.00 1989.37 2155.61 2345.03 1776.00 1579.29 21.00 25.50 24.00 22.20 21.00 2010.37 2181.11 2369.03 1798.20 1600.29 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 Số lượng phòng ngủ Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Điều kiện toán Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Quyền BDS Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) TQSH Vị trí hộ a Vị trí tịa nhà Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Nơ Số tầng Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) b c 10 11 a b c Vị trí hộ tầng Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Hướng nhà Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Khơng Căn Góc Tây bắc Nội thất Nội thất bếp Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Sàn gỗ Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giấy dán tường Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Ngô Văn Thịnh Tủ bếp + máy hút mùi sàn gỗ cơng nghiệp phịng khách phịng ngủ - 16 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) d e 12 13 Nội thất phòng khách Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Nóng lạnh Mức điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều chỉnh (ĐV : triệu đồng) Giá điều 1m2 diện tích Tổng mức điều chỉnh 2060.37 2231.11 2419.03 1848.20 1650.29 7.00 7.00 7.00 7.00 7.00 2067.37 2238.11 2426.03 1855.20 1657.29 4.00 4.00 4.00 4.00 4.00 2071.37 2242.11 2430.03 1859.20 1661.29 29.59 26.38 30.38 25.12 23.73 176.87 36.61 194.03 208.30 171.79 5.00 2.00 1.00 4.00 131.89 60.75 25.12 94.93 bể cá cảnh + quạt trần giả cổ bình nóng lạnh `14 Trọng số 3.00 15 (12*14) 88.77 Ngô Văn Thịnh - 17 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản -Trên sở trọng số giá đơn vị điều chỉnh bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị bất động sản so sánh Vậy tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị so sánh : (29.59x3)+(26.38x5)+(30.38x2)+(25.12x1)+(23.73x4) = 401.46 triệu đồng/m2 Giá trị đơn vị bất động sản mục tiêu tính tổng giá trị điều chỉnh so sánh chia cho tổng trọng số so sánh : 401.46 triệu đồng/m2 : 15 = 26.764 triệu đồng / m2 Giá trị bất động sản mục tiêu tính giá trị đơn vị bất động sản mục tiêu nhân với diện tích bất động sản : 26.764 triệu đồng / m2 x 95 m2 = 2.542,58 triệu đồng Làm tròn : 2.542 triệu đồng Vậy tổng giá trị bất động sản cần thẩm định là:2.542 triệu đồng Ngô Văn Thịnh - 18 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản Số 01 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM v/v : Thẩm định giá Độc lập-Tự do-Hạnh phúc Hà Nội, ngày 15 tháng 11 năm 2010 CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi:Ơng Nguyễn Hữu Cường Theo đề nghị ông văn số ngày việc thẩm định giá hộ chung cư số 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích Xác định giá mua bán thị trường Thời điểm thẩm định giá: Tháng 11 năm 2010 Cơ sở thẩm định giá Căn hóa đơn, chứng từ, hồ sơ, giấy tờ pháp lý ông cung cấp - Căn vào kết khảo sát thông tin nước liên quan đến giá trị tài sản loại - Căn pháp lý khác Thực trạng bất động sản : Báo cáo đính kèm Phương pháp thẩm định giá: - Phương pháp so sánh xác định hệ số điều chỉnh Kết thẩm định giá: Trên sở tài liệu ông cung cấp, qua khảo sát thực tế trường ; với phương pháp thẩm định giá áp dụng tính tốn, thẩm định viên thơng báo kết thẩm định giá tài sản hộ chung cư số 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội thời điểm tháng 11/2010 sau: Giá đơn vị m2 tài sản: 26.764 triệu đồng / m2 Giá toàn tài sản: 2.542,58 triệu đồng Ngô Văn Thịnh - 19 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản Làm tròn: 2.542 triệu đồng (hai tỷ năm trăm bốn hai triệu đồng) Điều kiện ràng buộc : 7.1 Mức giá giá trị trường quyền sở hữu hộ chung cư số 345 Nơ 3, Bán đảo Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội thời điểm định giá phù hợp với đặc điềm pháp lý – kinh tế - kỹ thuật bất động sản 7.2 Kết thẩm định có giá trị điều kiện điều kiện mua khách quan thị trường, khơng tính đến khả giao dịch phi thị trường 7.3 Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào liệu điều tra thị trường thời điểm thẩm dịnh, liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu thị trường biến động 7.4 Phương pháp so sánh định tính báo cáo mang tính chất đối chứng tham khảo thêm , để khẳng đingj kết phương pháp xác định hệ số điều chỉnh 7.5 Kết thẩm định sử dụng làm sở tham khảo để tiến đến giao dịch khách quan bên mua bên bán Không sử dụng kết thẩm định giá vào mục đích khác Thẩm định viên giá (Ký tên) Ngô Văn Thịnh Ngô Văn Thịnh - 20 - ... 17 - Báo cáo thực tập Định giá bất động sản -Trên sở trọng số giá đơn vị điều chỉnh bất động sản so sánh, tiến hành tính tổng giá trị điều chỉnh theo đơn vị bất động sản so sánh Vậy tổng giá trị... kinh doanh Bất Động sản, bao gồm: • Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê cho th Bất động sản • Quảng cáo, mơi giới Bất động sản • Địnhgía, Đấu giá Bất động sản • Đào tạo Bất động sản • Hỗ trợ... Khách hàng Sàn giao dịch bất động sản Phúc Hà nổ lực hết mình, bước hồn thiện, nâng cao để đáp ứng địi hỏi đáng Khách hàng đối tác BÁO CÁO THỰC TẬP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẤT ĐỘNG SẢN THẨM ĐỊNH: