HE THÔNG DANG KÝ DÂT DAI THEO PHÁP LUAT DÂT DAI VIET NAM VÀ TH Y DIEN

HE THÔNG DANG KÝ DÂT DAI THEO PHÁP LUAT DÂT DAI VIET NAM VÀ THY DIEN

KHOA LU T TRƯ NG I H C LUND TP H I H C LU T CHÍ MINH NG ANH QUÂN H TH NG ĂNG KÝ THEO PHÁP LU T T AI T AI VI T NAM VÀ TH Y I N LU N ÁN TI N SĨ LU T H C Chuyên ngành: Lu t Qu c t - So sánh Mã s : 62 38 60 01 Giáo sư hư ng d n Th y i n Hans-Heinrich Vogel Giáo sư hư ng d n Vi t Nam Ph m H u Ngh 2011 M CL C L I C M ƠN DANH M C CÁC T VI T T T CHƯƠNG GI I THI U 1.1 Cơ s c a TÀI tài 1.2 M c ích nghiên c u 14 1.3 Ph m vi nghiên c u 15 1.4 Phương pháp nghiên c u 18 1.4.1 Phương pháp pháp lý truy n th ng .18 1.4.2 Phương pháp so sánh 19 1.4.3 Phương pháp lu n bi n ch ng v t l ch s 21 1.5 Tài li u s d ng 23 1.6 K t c u c a tài 25 CHƯƠNG KHÁI QUÁT V H TH NG ĂNG KÝ 2.1 S c n thi t c a h th ng ăng ký T AI 27 t 27 2.2 Khái ni m y u t quan tr ng c a h th ng ăng ký t .31 2.2.1 Khái ni m 31 2.2.2 Các y u t quan tr ng c a h th ng ăng ký 2.3 L i ích c a h th ng ăng ký t 39 t 51 2.3.1 i v i ch th s h u/s d ng 2.3.2 i v i Nhà nư c .54 2.3.3 i v i xã h i 57 2.4 Nh ng yêu c u t ch th liên quan 53 i v i h th ng ăng ký t 59 2.4.1 S xác an tồn .60 2.4.2 S rõ ràng ơn gi n 62 2.4.3 S tri t , k p th i .63 2.4.4 S công b ng d ti p c n .64 2.4.5 Chi phí th p 65 2.4.6 S b n v ng n nh 67 K T LU N CHƯƠNG 68 CHƯƠNG H TH NG ĂNG KÝ T AI THEO PHÁP LU T TH Y I N - NGHIÊN C U VÀ ÁNH GIÁ - 70 3.1 Sơ lư c l ch s phát tri n c a h th ng ăng ký 3.1.1 Quá trình thi t l p h th ng ăng ký 3.1.2 Nh ng c i cách quan tr ng t Th y i n .72 t .72 i v i h th ng ăng ký t Th y i n 79 t 79 3.1.2.1 H p nh t, kh c ph c s manh mún 3.1.2.2 Tin h c hóa ng d ng k thu t m i ăng ký t 86 3.1.2.3 Th ng nh t quan qu n lý ăng ký 3.2 T ch c h th ng ăng ký t t 81 Th y i n 88 3.2.1 B máy ăng ký l c lư ng nhân s 88 3.2.1.1 B máy ăng ký .88 3.2.1.2 L c lư ng nhân s 92 3.2.2 Th t c ăng ký t 94 3.2.3 Mô hình t ch c n i dung thơng tin 3.3 ánh giá h th ng ăng ký t ã c ăng ký 101 t c a Th y i n 107 K T LU N CHƯƠNG 119 CHƯƠNG H TH NG ĂNG KÝ T AI THEO PHÁP LU T VI T NAM NGHIÊN C U VÀ ÁNH GIÁ - 121 4.1 Lư c s phát tri n h th ng ăng ký 4.1.1 ăng ký t t i Vi t Nam 122 t t i Vi t Nam dư i ch cũ 123 4.1.1.1 Th i phong ki n 123 4.1.1.2 Th i Pháp thu c 128 4.1.1.3 Giai o n 1954-1975 4.1.2 H th ng ăng ký mi n Nam 130 t theo quy n cách m ng cho n 132 4.1.2.1 Trư c năm 1980 132 4.1.2.2 T 1980 n 1988 134 4.1.2.3 T năm 1988 n 136 4.2 T ch c h th ng ăng ký t theo pháp lu t Vi t Nam 141 4.2.1 B máy ăng ký nhân s 141 4.2.1.1 B máy ăng ký 141 4.2.1.2 L c lư ng nhân s 147 4.2.2 Th t c ăng ký 4.2.2.1 ơn v t 150 ăng ký 150 4.2.2.2 Các trư ng h p ăng ký ngư i ph i ăng ký quy n s d ng 4.2.2.3 Khái quát v th t c ăng ký t 151 t 153 t sau ăng ký 159 4.2.3 Xây d ng qu n lý h th ng thông tin 4.2.3.1 N i dung thông tin t 159 4.2.3.2 Qu n lý thông tin t 164 4.2.3.3 Cung c p thông tin 4.3 ánh giá h th ng ăng ký t 167 t t i Vi t Nam 169 4.3.1 T ch c h th ng quan ăng ký 169 4.3.1.1 S th ng nh t c a quan qu n lý ho t ng ăng ký chưa th c s c m b o 169 4.3.1.2 T ch c ho t ng c a quan th c hi n ăng ký t chưa hoàn thi n n nh 173 4.3.2 i ngũ cán b qu n lý, ăng ký t 176 4.3.3 Th t c ăng ký thông tin ăng ký 190 4.3.3.1 M t s v n v th t c ăng ký 4.3.3.2 H th ng thông tin 4.4 ánh giá m t s ho t t 190 t 195 ng liên quan ăng ký t 201 t 201 4.4.1 Ho t ng quy ho ch s d ng 4.4.2 Ho t ng c p gi y ch ng nh n quy n s d ng 4.4.3 Ho t ng nh giá t 214 t 233 K T LU N CHƯƠNG 245 CHƯƠNG NH NG KINH NGHI M VÀ G I M CHO PHÁP LU T VI T NAM TRONG XÂY D NG H TH NG ĂNG KÝ T AI QUA NGHIÊN C U, SO SÁNH PHÁP LU T ĂNG KÝ T AI C A TH Y I N 249 5.1 So sánh h th ng ăng ký t theo pháp lu t Vi t Nam Th y i n 249 5.2 M t s g i m c i ti n h th ng ăng ký t Vi t Nam 260 5.2.1 Nh ng lưu ý chung 260 5.2.2 M t s g i m cho vi c ki n toàn h th ng ăng ký t 268 5.2.2.1 V c u t ch c 268 5.2.2.2 V l c lư ng nhân s 273 5.2.2.3 Xây d ng s d li u h th ng thông tin t theo hư ng tin h c hóa 280 5.2.3 Ch n ch nh m t s ho t ng có nh hư ng n ăng ký t 289 5.2.3.1 Ban hành pháp lu t v ăng ký quy n s d ng t, quy n s h u b t ng s n 289 t 292 5.2.3.2 Ho t ng quy ho ch s d ng 5.2.3.3 Ho t ng c p gi y ch ng nh n quy n s d ng 5.2.3.4 Ho t ng nh giá t 299 t 302 K T LU N 308 PH L C A Error! Bookmark not defined.6 PH L C B .Error! Bookmark not defined.49 PH L C C Error! Bookmark not defined.71 PH L C D Error! Bookmark not defined.77 DANH M C TÀI LI U THAM KH O Error! Bookmark not defined.85 L I C M ƠN Tôi chân thành g i lòng bi t ơn sâu s c (Khoa Lu t, trư ng i h c Lund, Th y n giáo sư Hans-Heinrich Vogel i n) giáo sư Ph m H u Ngh (T ng Biên t p T p chí Nhà nư c Pháp lu t, Vi n Nhà nư c Pháp lu t, Vi t Nam), nh ng ngư i ã ch b o hư ng d n t n tình su t q trình nghiên c u cơng trình L i khun h u ích c a giáo sư, t i u ch nh k p th i, nh hư ng l i ph m vi nghiên c u hoàn thành th i gian phù h p nh ng u ã giúp có s cơng trình có th c bi t, i u mà trân tr ng m t ng l c giúp c g ng hồn thành vi c nghiên c u s nh n n i, nhi t tình c a giáo sư dành cho v i nh ng l n g p g , trao i thư ng xuyên, nh ng góp ý ch nh s a c n th n t ng n i dung nghiên c u, dù giáo sư r t b n r n v i công vi c tr ng i v a lý Tôi cám ơn t ch c SIDA (T ch c phát tri n qu c t c a Th y khuôn kh d án “Tăng cư ng t o pháp lý i n), Vi t Nam”, ã tài tr cho vi c nghiên c u c a Tôi chân thành cám ơn giáo sư Mai H ng Quỳ (Hi u trư ng trư ng h c Lu t Thành ph H Chí Minh) ã t o r t nhi u i u ki n thu n l i i tơi có th dành th i gian t p trung nghiên c u S quan tâm, g n gũi t o m i i u ki n thu n l i cho vi c nghiên c u c a m i nghiên c u sinh Vi t Nam t giáo sư thu c Khoa Lu t, trư ng h c Lund, Th y i n, i u mà không th quên l i c m ơn i c bi t, mu n g i n giáo sư Christina Moell, ngư i ã l ng nghe, th u hi u có l i khun úng n dành cho tơi, nh t th i gian tơi có s dao ng ng vi c nghiên c u Tôi xin g i l i c m ơn ng, mu n n giáo sư Bengt Lundell, ngư i theo sát gi i áp k p th i nh ng th c m c v chương trình nghiên c u c a Cu i cùng, r t bi t ơn th y Philip Horowitz ã t n tình ch nh s a ngơn ng ti ng Anh c a nghiên c u Cám ơn Khoa Lu t, trư ng ChiengMai, Thái Lan ã giúp vi t th i gian tài t i Thái Lan Cám ơn i h c n nghiên c u t p trung ng nghi p ã tơi chia s cơng vi c tơi có th dành nhi u th i gian t p trung vào cơng trình nghiên c u c a Ngồi s tri ân ây, cam oan nh ng n i dung c trình bày ây cơng trình nghiên c u c a riêng tơi Tơi r t bi t ơn mong m i nh n c nh ng óng góp ý ki n ph n h i i v i n i dung nghiên c u c a cơng trình Ngày …tháng….năm 2011 ng Anh Quân DANH M C CÁC T UNECE VI T T T y ban Kinh t v Châu Âu c a Liên Hi p Qu c FIG Liên ồn Chun viên o SEMLA Chương trình h p tác Vi t Nam – Th y l c qu n lý VP KQSD UBND c qu c t i n v “Tăng cư ng t Môi trư ng” Văn phòng ăng ký Quy n s d ng t y ban nhân dân TN-MT Tài nguyên Môi trư ng CQ Cơ quan CHƯƠNG GI I THI U TÀI -1.1 Cơ s c a tài Th c hi n sách m c a, hòa nh p vào n n kinh t th trư ng, kinh t nư c ta nh ng năm g n ây ã gia vào th trư ng th gi i, Dư i tác t c nhi u thành t u quan tr ng, tham i s ng xã h i không ng ng c c i thi n, nâng cao ng c a trình cơng nghi p hóa – hi n ngu n l c v n, t ai, lao i hóa, c u s d ng ng v.v có s chuy n hư ng m nh m , t p trung vào công nghi p d ch v Chính sách m c a c s ng l i ch oc a ng t i ng Nhà nư c Vi t Nam th c hi n t cu i năm 1986, ih i i bi u toàn qu c l n th VI1 T i i h i này, bên c nh vi c nhìn th ng, nêu rõ s th t v nh ng sai l m, khuy t i m ch trương, sách, ng ã có s i m i tư mang tính bư c ngo t, trư c h t tư kinh t , ng l i i m i toàn di n, phát tri n n n kinh t hàng hóa nhi u thành ph n m r ng h p tác qu c t , c th như: “…coi n n kinh t có c u nhi u thành ph n m t c trưng c a th i kỳ “… Phương hư ng nh xóa b t p trung quan i m i ch qu n lý kinh t ã c kh ng ”, liêu, bao c p”, “…ph i có sách m r ng giao lưu hàng hóa, xóa b tình tr ng ngăn sông, c m ch , chia c t th trư ng”, “…m r ng nâng cao hi u qu kinh t tham gia s phân công lao i ngo i…”, “…ph i ng qu c t ”, “…tranh th m mang quan h kinh t v i nư c công nghi p phát tri n, t ch c qu c t tư nhân nư c ngồi ngun t c bình có l i”, “…khuy n khích nư c ngồi ng, u tư vào nư c ta dư i nhi u hình th c…, c n có sách bi n pháp t o i u ki n thu n l i cho ngư i nư c Vi t ki u vào nư c ta h p tác kinh doanh”2…v.v ã m th i kỳ i m i l ch s nư c ta Ngày 28/7/1995, Vi t Nam th c tr thành thành viên th b y c a Hi p h i qu c gia ông Nam Á (ASEAN) u tháng 3/1996, Vi t Nam tham gia Di n àn H p tác Á – Âu (ASEM) t Di n àn c thành l p Ngày 14/11/1998, Vi t Nam tham gia Di n àn h p tác kinh t Châu Á – Thái Bình Dương (APEC) Và ngày 07/11/2006, i h i i bi u ng toàn qu c l n th VI di n t ngày 15 Trích Văn ki n i h i i bi u ng toàn qu c l n th VI ih i ng n ngày 18/12/1986 WTO ã thông qua Ngh nh thư WT/ACC/VNM/48 v vi c Vi t Nam gia nh p WTO, v i s nh t trí c a tồn th 149 thành viên WTO, hồn t t trình 11 năm àm phán xin gia nh p k t tháng 01/1995 Ngày 29/11/2006, Qu c h i Vi t Nam ã phê chu n Ngh nh thư gia nh p Hi p nh thành l p T ch c Thương m i th gi i3 i s ng ngư i dân c c i thi n Thu nh p bình quân u ngư i tăng t dư i 200 USD/ngư i năm 1990 lên 1024 USD/ngư i năm 2008 T l h nghèo theo chu n nghèo qu c gia t 60% năm 1990 ã gi m xu ng 13,8% năm 20084 V i vai trò i u ti t quan h có liên quan t ai, m t lo i tư li u s n xu t c bi t không th thi u i v i m i lĩnh v c, ngành ngh , sách, pháp lu t t qua nhi u l n s a i, b sung ã tr thành m t nh ng ch y u t o cho nh ng chuy n bi n Ngư i s d ng t Quy n s d ng t b t t ã g n bó v i ng s n g n li n thành ngu n v n l n mà Nhà nư c ngư i dân s d ng doanh, m r ng quan h h p tác, thu hút ng l c t ã th c s tr u tư, phát tri n kinh u tư nư c vào Vi t Nam Tuy nhiên, chưa có nhi u kinh nghi m vi c qu n lý m t th trư ng m i m , nên dư i tác ng c a kinh t th trư ng, th trư ng b t chung th trư ng quy n s d ng t nói riêng ng s n nói nư c ta phát tri n ch y u mang tính t phát, n m ngồi t m ki m soát c a Nhà nư c, mang l i nh ng tác ng tiêu c c i v i tình hình kinh t - xã h i Nhi u bi n ng thư ng xuyên di n mà Nhà nư c chưa i u ch nh c Trong vòng th i gian chưa trư ng nhà – năm 1996, s 2000 t ã tr i qua nh ng n mư i lăm năm, th trư ng b t t “nóng – l nh” th t thư ng: s t óng băng th trư ng nh ng năm t 1997 n năm 2004, s ng s n, mà ch y u th t t năm 1993 n 1999; s t óng băng th trư ng t cu i năm 2004 n t vào cu i năm n năm 2006; cu i năm 2006, Ngh quy t s 71/2006/QH11 ngày 29/11/2006 c a Qu c h i phê chu n Ngh nh thư gia nh p Hi p nh thành l p T ch c Thương m i th gi i Trích Báo cáo qu c gia ki m i m nh kỳ vi c th c hi n quy n ngư i Vi t Nam, C ng thơng tin Chính ph Vi t Nam, http://www.chinhphu.vn/pls/portal/docs/PAGE/VIETNAM_GOVERNMENT_PORTAL/NEWS_REP/HD _CUACHINHPHU/NAM2009/THANG04/BAO%20CAO%20NHAN%20QUYEN.HTM Truy c p [20101018 20:11] 10 s p x p l i h p lý công vi c nhân s c a ngành Xây d ng ngành Tài nguyên Môi trư ng; quy nh rõ nghĩa v trách nhi m ph i h p gi a quan này, nh t giai o n u quan Tài nguyên Môi trư ng ti p nh n vi c c p gi y ch ng nh n qu n lý thông tin cho c tài s n g n li n t t ngành Xây d ng chuy n giao, nh m ngăn ch n s tái di n c a tình tr ng tranh giành l i ích c c b Th hai, khách quan mà xét, v n nh n quy n s d ng chưa th ng nh t tr ng tâm d n n vi c c p gi y ch ng t chưa th hồn thành có ph i m u gi y ch ng nh n r id n n tranh cãi v th m quy n nhi u năm ? Th c ch t, gi i quy t c m u gi y ch ng nh n quan qu n lý ch m i ph n ng n c a v n Trong m u gi y ó ch a chưa có s n nh ng thơng tin Th c t ng nh ng thơng tin ã có hay ghi vào gi y m i c n thi t ã ch ng minh, dù hàng năm Chính ph ho ch c p gi y ch ng nh n quy n s d ng ti n th i n a h u h t Nguyên nhân u ch tiêu, k t; dù cơng tác c p gi y có c c i a phương u khơng th hồn thành ti n hành c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t i u ki n òi h i vi c s d ng t ph i phù h p quy ho ch, có b n c quy ho ch s d ng t, c th quy ho ch s d ng th ng b n a phương v n chưa c hồn thi n, ph kín a t i a chính, t chi ti t l n h a bàn Nơi có ã l c h u, nhi u sai l ch, không k p th i c p nh t Nơi thi u, th m chí chưa có Vì v y, nh n quy n s d ng a phương không th ti n hành c p gi y ch ng t m t cách i trà mà ch có th xem xét c p cho t ng trư ng h p theo nhu c u, v n ph i m t th i gian xác minh, o v l i Thi t nghĩ, v n c n thi t hi n Nhà nư c quy n phương c n t p trung xây d ng, hoàn thi n h th ng b n ho ch s d ng a a quy t làm n n t ng cho vi c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t có th tri n khai nhanh chóng 301 V l i, i v i ngư i s d ng t hay quy n s h u nhà t, th c ch t gi y ch ng nh n quy n s d ng ch m t văn b ng mà h mong m i n m tay an tâm v quy n s d ng t hay quy n s h u tài s n c a mình, Nhà nư c ã th a nh n b o v quy n c a h Ngư i s d ng ch ng nh n quy n s d ng t chưa có gi y t khơng có nghĩa h ch ng ph i ngư i s d ng t h p pháp Quan h pháp lu t nh n tư cách c a ngư i s d ng nh n quy n s d ng ch c r ng t v n ã phát sinh Nhà nư c v n ã th a t trư c c th i i m h t b ng nh ng quy t nh giao c c p gi y ch ng t, quy t nh cho thuê t, b ng nh ng gi y t h p l ch ng minh, b ng s công nh n vi c ngư i s d ng t nh n quy n h p pháp t ngư i khác C p gi y ch ng nh n quy n s d ng vi c ti n hành th t c c p i ghi nh n mà Cu i cùng, nh m h tr cho vi c c i ti n, hi n xây d ng s thông tin d li u Văn phòng ăng ký quy n s d ng i hóa h th ng ăng ký tc n m b o nh ng thông tin v gi y gi y ch ng nh n c trao cho ngư i s d ng sơ y t t ai, quan Tài nguyên Môi trư ng ch ng nh n s c p ph i c lưu tr c p nh t vào s d li u thành t ch a trư c t C n nhanh chóng hồn b n lưu c a gi y ch ng nh n ã c p trư c ây b sung vào h a chính, k t h p v i vi c quét c gi y cũ gi y m i c c p lưu theo d ng s máy tính 5.2.3.4 Ho t ng nh giá Xét m i liên h gi a giá t t Nhà nư c ban hành v i ng th c t th trư ng, rõ ràng v i quy nh hi n nay, v a thi u nh ng quy ph m, trình t c th vi c t ch c giá t; nh giá t qu n lý ng th i, thi u cán b chuyên trách ch u trách nhi m th c hi n nhi m v này, v n cho nhi u quan tham d , s phân công, phân c p chưa rõ ràng, c th Lư ng cán b chun mơn có kinh nghi m qu n lý giá t chuy n t r t hi m hoi Vì v y, vi c giá nh giá, t Nhà nư c ban hành chưa phù h p th c t i u không th tránh kh i, khó mà kh c ph c 302 Hi n nay, công tác nh giá t ã c chuy n giao cho B Tài nguyên Môi trư ng Vì v y, ngành c n s m nghiên c u thành l p h th ng quan giá t th ng nh t t trung ương n a phương nh m giúp Nhà nư c theo dõi sát, n m b t c nh ng di n bi n c a giá i u ch nh, công b k p th i giá t th trư ng nh kỳ ho c phát sinh t c a Nhà nư c cho phù h p Ngoài c n khuy n khích doanh nghi p cá nhân tham gia ho t ng tư v n nh giá t p h p m t hi p h i ho c t ch c ngh nghi p th ng nh t nh t s ó, v n nh t ch c t o i ngũ cán b , chuyên viên t, nh Trên nh giá t áp ng nhu c u Nhà nư c xã h i i u quan tâm Tuy nhiên, c n lưu ý, th c t , i v i m t di n tích g n li n nó, giao d ch, ngư i ta thư ng xác khơng có s tách r i cho c kh i b t ng nh giá ng s n khác v n thu c v ngành Tài Do ó, b v n giá b t nh giá b t nh m t m c giá chung, ng s n Trong ó, B Tài nguyên Môi trư ng ch ch u trách nhi m v ho t b t t có tài s n t Ho t ng nh giá có s th ng nh t, ng ng s n nói chung, cung c p thơng tin v ng s n cho s d li u t ai, ngành Tài nguyên Môi trư ng ngành Tài c n có s ph i h p, h tr l n ho t ng nh giá b t ng s n, v i nh ng quy n h n trách nhi m c i u ch nh c th b i pháp lu t L t t nhiên, s h p tác thi n chí l i ích chung, s thành công vi c xây d ng h th ng ăng ký thông tin t ai/b t ng s n i u quan tr ng c n c m i quan t nguy n phát huy Xét m i liên h gi a giá c a ngư i s d ng d ng h i t: giá t c a Nhà nư c v i quy n nghĩa v tài t, gi i quy t th trư c ịi h i c a ngư i s t ph i cao, sát giá th trư ng (b i thư ng Nhà nư c thu t), lúc l i th p (th c hi n nghĩa v tài cho Nhà nư c) b ov quy n l i c a h ? Tr l i câu h i này, c n có s nhìn nh n t ng quan thông qua vi c xem xét trư ng h p áp d ng giá t c a Nhà nư c 303 Theo quy nh t i Kho n nhân dân c p t nh quy i u 56 Lu t nh c s d ng làm c (i) Thu s d ng t y ban tính: t; (ii) Thu thu nh p t chuy n quy n b t (iii) Ti n s d ng thông qua t 2003, giá t ti n thuê u giá quy n s d ng (iv) Giá tr quy n s d ng t ho c ng s n; t giao t, cho thuê u th u d án có s d ng t giao t không t; t không thu ti n s d ng t; (v) L phí trư c b ; (vi) Ti n b i thư ng i v i ngư i có hành vi vi ph m pháp lu t t mà gây thi t h i cho Nhà nư c; (vii) B i thư ng Nhà nư c thu h i t Rõ ràng, ph n l n trư ng h p ph i áp d ng giá liên quan nghĩa v tài c a ngư i s d ng dính dáng c n quy n l i mà h t c a Nhà nư c t Ch có m t trư ng h p c hư ng: c s d ng giá tính b i thư ng Nhà nư c thu h i t nên mong mu n giá Nhà nư c ban hành cao hay th p, sát hay không sát v i giá nh giá t làm t Như v y, cân nh c gi a quy n c hư ng nghĩa v ph i th c hi n, ngư i s d ng N u yêu c u Nhà nư c ph i quy u t t th trư ng ? t sát v i giá th trư ng ch v i m t ho c m t vài nghĩa v , ch chưa ph i m t lo t nh ng nghĩa v tài li t kê trên, e r ng ngư i s d ng t không th m ương n i h u qu trư c m t, h ngư i gánh ch u, mà i n hình nh t ng gi y ch ng nh n quy n s d ng nv i t c a h (nh t nh ng ngư i nghèo) s khó khăn Như v y, m b o quy n l i c a ngư i s d ng h p c b i thư ng Nhà nư c thu h i xem xét giá t c a Nhà nư c quy t, v n t, nh t trư ng quan tr ng có ph i vi c nh cao hay th p hay khơng? 304 Có th th y, nh ng nghĩa v tài nêu nh ng nghĩa v mà m i ngư i s d ng t thác, s d ng t h i u có th ph i th c hi n cho Nhà nư c trình khai b t kỳ âu lãnh th qu c gia; vi c Nhà nư c thu t b i thư ng khơng ph i lúc di n ngư i s d ng t t t c a phương, mà ch t p trung phát tri n c quy ho ch, ch nh hư ng i v i t t c nh ng nh ng khu v c c n n m t s ngư i (nhưng c n lưu ý l i ích mang l i cho toàn xã h i r t l n) Theo ó, có h p lý khơng ịi h i m b o cho m t quy n l i c a thi u s ngư i t t c ngư i s d ng t ph i gánh ch u s r i nghĩa v tài mà ng lo t tương ng tăng theo ? Nói th khơng có nghĩa ph nh n quy n l i c a nh ng ngư i b thu h i t Quy n l i c a h v n ph i c t giá t b i thư ng lên hàng m b o không nên quan tâm u B i l v tài c a t t c nh ng ngư i s d ng i u s có nh hư ng n nghĩa t b n thân Nhà nư c Nhi u d án mà Nhà nư c ti n hành s d m chân t i ch Nhà nư c không v n chi tr cho vi c b i thư ng, gi i phóng m t b ng Thi t nghĩ, v n tr ng ph i n h i tái nh cu c s ng sau b i thư ng c a nh ng ngư i có nh cư, h tr n nh cư, có k ho ch rõ ràng chuy n thu h i lý ph i tìm ch tái i ngành ngh , n t trư c, sau ó m i ti n hành b ng ph n l n d án t b thu nh s n xu t, t o vi c làm…v.v ây i u mà b y lâu h u có d án quan tâm úng m c làm cho ngư i b thu h i quan nh cu c s ng, t o vi c n bù, gi i phóng m t u làm ngư c l i, n cho cu c s ng c a ngư i b t r t b p bênh i v i ngư i s d ng t, ph i m t i di n tích chuy n nơi khác c m t s thay t mà b y lâu g n bó, di i l n lao v nơi ăn , vi c làm, môi trư ng s ng quan h xung quanh…v.v Dù có nâng giá t c a Nhà nư c sát v i giá th trư ng m b o m c ti n b i thư ng phù h p, ngư i dân v n ph i t ương u v i nh ng khó khăn, thay nh t phía Nhà nư c ch i mà trư c chúng, s mb o n u tư khơng ch c ch n, l t t nhiên ây 305 m t tác ng x u, t o s b t an n tâm lý c a ngư i b thu h i c nh ti n b i thư ng v quy n s d ng t Do ó, dù bên t cịn có nh ng kho n h tr khác, nhìn chung, ph n ông ngư i b thu h i t bao gi th y b ép giá, ph i ch u thi t thòi Và m t quy n l i không c m b o vi c h u n i dây dưa, c n tr th c hi n d án i u d hi u không th tránh c Như v y, v n hành, nh t giá ánh giá t yêu c u t Nhà nư c ban t áp d ng cho trư ng h p b i thư ng thu h i c xem xét m t cách toàn di n, liên quan ngư i s d ng i v i giá t N u ch òi h i ó s gây tác t, c n ph i n c quy n l i l n nghĩa v c a ng m t khía c nh mà ịi h i có th ng tiêu c c ngư c l i cho b n thân ngư i s d ng t i u cho th y, v phía Nhà nư c, c n xem xét l i trư ng h p áp d ng giá t Ch m t m c giá áp d ng chung cho nhi u trư ng h p v i b n ch t, c i m khác s không phù h p nhi u b t c p s n y sinh khó mà i u ch nh Xét m i liên h gi a giá Tuy d li u giá t nhà nư c v i h th ng ăng ký t t y u t quan tr ng c n có h th ng thơng tin t ai, mu n xây d ng c d li u l i ph i d a n n t ng s d li u d ng a quy ho ch s d ng t, lo i ng ph , lo i v trí nơi th a nh hư ng quy t b n b n t ã có s n Các v n qu n lý nh n giá t (b n a chính) M c t t a l c, ranh gi i th a t c th hi n h sơ quy ho ch s d ng xác c a vi c t, b n nh giá xác c a thơng tin Nó ịi h i quan nh t thư ng xuyên bi n Hi n nay, h sơ ng v m c ích s t…v.v có a lo i hành chính, nh t t tùy thu c vào m c nh giá ph i theo dõi c p t t h th ng thơng tin a a ã c xây d ng ph n l n l p theo thao tác th công gi y, ch y u c biên t p l i t b n v i s t , s th a cũ Vi c lưu tr gi a t ng c p qu n lý h sơ theo nh ng cách th c khác 306 nhau, không th ng nh t chưa tích h p y s d li u v y, s d ng nh ng thông tin cho công tác Mơi trư ng c n có s k thu t hi n i, s hóa, thơng tin th c Các ho t hi n i chi u v i b n nh giá a Vì t, ngành Tài nguyên m i c l p theo phương ti n ng th i ph i k t h p v i vi c ki m tra, xem xét l i a nh m m b o tính xác tương i c a giá ng i u ch nh, hoàn thành quy ho ch s d ng i hóa h th ng thơng tin t t, b n a t theo k thu t s ph i c tr ng ti n hành lúc Hơn n a, b n thân công tác nh giá t tác nghi p chuyên mơn thư ng g p nhi u khó khăn ph i tính tốn v i nhi u phương pháp nhau, ó, n n t ng v s hóa thành cơng s d li u tương lai g n, c n nghiên c u m t mô hình có th vào ho t ng v cho ho t ng d ng công ngh thông tin ng này; ng th i ng giá m b o giá t nhà nư c có th n m b t k p t th trư ng Ngành Tài nguyên Môi trư ng v i trách nhi m xây d ng qu n lý h th ng thông tin a chính, s có s thu n ti n vi c k t n i mơ hình h th ng ăng ký thông tin ho t ng t m t nh giá, nh m rút ng n th i gian hoàn thành, gi m b t chi phí ph c th i, theo sát v i bi n li u nh giá khác t s d nh giá i n t v i t ai, v a s d ng d li u t h th ng cho nh giá, v a cung c p ngư c tr l i d li u giá t cho h th ng o0o 307 K T LU N -o0o Xác nh c t m quan tr ng c a cơng tác ăng ký b o tính minh b ch c a th trư ng b t thúc m ng s n, khơi thông ngu n v n to l n y phát tri n kinh t góp ph n n tranh ch p t vi c nh cu c s ng xã h i, h n ch nh ng t v n dĩ ang r t ph bi n hi n nay, nh ng năm g n ây, Chính ph Vi t Nam ã có nhi u n l c c i ti n ho t d ng h th ng ăng ký thông tin ng này, hư ng t i vi c xây t i n t V i s h tr c a m t s qu c gia nh m tăng cư ng l c qu n lý t c a Vi t Nam, vi c ng d ng công ngh thông tin, s d ng ph n m m qu n lý ăng ký t c p nh t bi n ng ã ang c áp d ng t i m t vài a phương (ví d Chương trình SEMLA ã tri n khai t i t nh Vũng Tàu, ng Nai, Hà Giang…v.v) Nh ng ánh giá ban Vi t Nam úc k t kinh nghi m, có s ho t ng c i cách i u ch nh cho phù h p trư c ti n hành ng lo t ph m vi c nư c Và s thay nh pháp lu t s bư c i tiên phong ăng ký t o n n cho vi c hi n i c a quy i hóa h th ng t Góp ph n vào xu hư ng ó, THEO PHÁP LU T tích quy T tài “H TH NG AI VI T NAM VÀ TH Y ĂNG KÝ I N” hư ng nh pháp lu t hi n hành i u ch nh ho t Vi t Nam, thông qua th c tr ng áp d ng quy ăng ký u s giúp cho Chính ph T AI n vi c phân ng ăng ký t t i nh t ch c b máy t ai, v n hành h th ng ăng ký ho t ng liên quan c n thi t cho h th ng Hi u th v ăng ký t ai, nh ng y u t c n xây d ng h th ng ăng ký h th ng thông tin, yêu c u nh ng v n u tiên c t cho h th ng ăng ký tài làm rõ Thơng qua vi c tìm hi u quan ni m c a nhi u nư c th gi i s hình thành ho t ng ăng ký t ai, có th th y 308 khái ni m h th ng ăng ký t cách hi u chung th ng nh t cho c hai ho t ng “ a chính” “ ăng ký t ai” hay “ ăng ký quy n” Trong h th ng ăng ký có b n y u t b n nh t c a m t t, mà h u h t qu c gia i tư ng ăng ký, c th tr ng tâm th a u mong mu n xác l p c y u t hình h c (thông tin v t lý), quy n (thông tin pháp lý), m c ích s d ng (thơng tin s d ng th hi n qua quy ho ch s d ng qu ho t ng c a h th ng ăng ký t) giá tr Và t t nhiên, m b o hi u t ai, nhi u yêu c u ã c t xây d ng h th ng s xác an toàn; s rõ ràng ơn gi n; s tri t th i; s công b ng d ti p c n; chi phí th p s Nh n th c nh ng v n quát v h th ng ăng ký n ,kp nh, b n v ng b n s giúp có c nhìn t ng t ai, xác nh nh ng m c tiêu ban u nh hư ng cho vi c c i cách h th ng Trên s ó, tài hư ng t i phân tích th c tr ng c a h th ng ăng ký t t i Vi t Nam, nh m có s ánh giá úng n, ưa nh ng g i ý c i ti n phù h p Thơng qua xem xét q trình phát tri n c a h th ng ăng ký nh ng ho t thành qu t ng c ti n hành th c t , có th nh n th y, bên c nh nh ng t c, v n t n t i nhi u h n ch h th ng ăng ký t c a Vi t Nam, c th như: (i) T ch c b máy ăng ký chưa n nh, v n ang trình s p x p l i c u t ch c ch c nhi m v cho phù h p; (ii) Năng l c c a cán b h th ng cịn y u v chun mơn, nghi p v l n trình qu n lý, chưa th tin h c; trình cán b chưa có s ng m ương vi c v n hành h th ng ăng ký u gi a c p t hi n i c tin h c hóa Chưa k m t b ph n cán b có bi u hi n suy thoái ph m ch t; (iii) Cơ s v t ch t, trang thi t b ph c v cho c ho t ho t ng a ph n l n ng ăng ký l n u l c h u, c u hình không phù h p cho vi c ng 309 d ng công ngh thông tin s d ng ph n m m qu n lý ăng ký, c p nh t bi n ng t ai; (iv) H th ng m ng truy n t i d li u chưa m nh áp ng nhu c u c qua ho t ng ăng ký ã ăng ký cung c p thông tin i n t ; (v) Ph n l n d li u a lưu tr ang ti n hành dư i d ng gi y t , l p theo phương th c th công v i nhi u sai sót khơng th ng nh t gi a c p, s gây nhi u khó khăn m t nhi u th i gian có th s hóa h t d li u lưu tr máy tính; (vi) V n cịn thi u r t nhi u thông tin c n thi t h th ng ăng ký b n a chính, quy ho ch s d ng t d li u giá t ho t ng ang tình tr ng ti n hành d dang; (vii) Ngu n kinh phí h tr cho s c i thi n ho t ng c a h th ng ng d ng cơng ngh thơng tin cịn h n h p, chưa th phân b ng b lúc cho toàn b h th ng ăng ký t t t c a phương Nh ng h n ch ã ang làm gi m hi u qu ho t ăng ký t ai, gây tr ng i cho vi c minh b ch hóa th trư ng b t v quy n l i c a ngư i s d ng c a ng c a h th ng t ó có v n ng s n, b o t l c c n cho vi c khai thác h t ti m phát tri n kinh t V i xu hư ng xây d ng Chính ph tin h c hóa h th ng ăng ký thông tin không ti n hành c i cách, h th ng ăng ký i n t , t hi n hay, n u t c a Vi t Nam s không th gánh n i tr ng trách Bên c nh v n phân tích, ánh giá l i th c tr ng c a h th ng ăng ký, vi c tìm hi u kinh nghi m c a nư c th gi i, nh t nư c ã xây d ng thành công h th ng ăng ký c i ti n h th ng ăng ký h p Vì v y, t ai, ph c v cho vi c l a ch n gi i pháp t c a Vi t Nam m t nh ng cách làm phù tài ã hư ng n nghiên c u, tham kh o kinh nghi m c a m t s nư c ch y u t p trung vào Th y i n, m t qu c gia có h th ng ăng ký t 310 h th ng thông tin d li u Nh ng v n t c ánh giá hi u qu th gi i v t ch c b máy, t ch c ho t ng ăng ký t nh ng c i cách ng d ng công ngh thông tin c th c hi n thành công t i Th y i n ã em l i nhi u g i ý N u b qua nh ng khác bi t gi a hai qu c gia, v n qu n lý h th ng ăng ký k thu t xây d ng t ai, nh ng gi i pháp ph n m m ng d ng công ngh thông tin cho ho t ng ăng ký cung c p thông tin, d ch v t h th ng nh ng kinh nghi m thi t th c mà Th y i n ã t c M t ph n c a nh ng gi i pháp k thu t hi n ang c áp d ng thí i m t i m t s a phương c a Vi t Nam, dư i s h tr t Th y i n L t t nhiên, ng d ng công ngh thông tin c i ti n h th ng ăng ký c a Vi t Nam, v n k thu t, s thay ch n ch nh l i b máy t ch c ho t quan ăng ký t nh ng v n i c a quy nh pháp lu t, ng ăng ký ho t mà Vi t Nam ph i t t ng liên i u ch nh cho phù h p v i i u ki n, hoàn c nh c a Trên s so sánh, ánh giá gi a hai h th ng ăng ký t ai, nh n th c v nh ng t n t i (nh ng ưu i m c i m) h th ng ăng ký c a Vi t Nam, tài ã ưa m t s g i m góp ph n vào vi c c i ti n h th ng ăng ký t Trư c h t nh ng lưu ý chung v m c tiêu yêu c u th ng ăng ký t mà Vi t Nam ang xây d ng s ăng ký ph i góp ph n h u hi u cho ho t lĩnh v c b t t iv ih m b o h th ng ng qu n lý c a Nhà nư c, nh t ng s n i u ch nh th trư ng b t ng s n; m b o quy n s h u, s d ng l i ích khác c a ch th liên quan; m b o s v n hành minh b ch c a th trư ng b t xây d ng h th ng ăng ký u tư, s ng s n bình n xã h i t không th b qua nh ng h c v v n ngu n kinh phí ng h xây d ng h th ng trách nhi m qu n lý, v n hành h th ng…v.v c rút t kinh nghi m mà nhi u qu c gia b n thân 311 Vi t Nam ã tr i qua th c hi n d án c i cách c a có s ánh giá tồn di n, v i b máy ho t T y v ng th i, ph i i u ki n, hoàn c nh c a Vi t Nam, nh t i ng ăng ký hi n t i ó, nh ng ki n ngh c th ã c c p theo hư ng chu n b c i thi n nh ng i u ki n c n thi t cho s thành công c a vi c xây d ng, v n hành h th ng ăng ký t ai, t ch c quan ăng ký, nhân s , s v t ch t, h sơ d li u, s pháp lý s liên k t nh ng ho t ng liên quan quy ho ch, nh giá…v.v i v i t ch c quan ăng ký, i u c n thi t hi n ph i nhanh chóng c ng c , n nh t ch c b máy ăng ký quan ch u trách nhi m i v i ho t ng ăng ký t, hư ng t i th ng nh t quan qu n lý b t trách nhi m tính t thơng qua vi c th ng nh t t tài s n g n li n v i ng s n Tăng cư ng quy n h n, c l p c a quan ăng ký, h n ch s can thi p không c n thi t c a quan hành vào ho t ng ăng ký; phân ký v i ch c qu n lý th c hi n ho t ng nh rõ ch c ăng a gi m b t th t c, t o s công b ng thu n l i cho ch th ký tinh gi n b máy, ăng ký, quan ăng t nên c t ch c v i mơ hình th m quy n theo a h t, tránh s phân tán, dàn tr i hi n th m quy n ăng ký d a s phân bi t lo i ch th ti n hành ăng ký iv i i ngũ nhân s c a h th ng ăng ký duy, nâng cao l c chuyên môn ph m ch t t ai, c n có s thay o i tư c thông qua vi c b sung nh ng yêu c u v tiêu chu n, nghi p v ; ch n ch nh công tác t o, n ch n cán b ; tăng cư ng ch ãi ng , k t h p v i vi c ki m tra, giám sát x lý trách nhi m cán b m t cách rõ ràng, minh b ch i v i h th ng thông tin t ai, c n th ng nh t, hoàn ch nh s d li u xây d ng h th ng thông tin theo hư ng tin h c hóa i u quan tr ng ph i c i cách th t c hành chính, ơn gi n hóa quy trình ăng ký m b o b máy l c lư ng nhân s t ai, b t ng s n, c c ng c v i l c tương x ng, áp 312 ng nhu c u v n hành h th ng Khi ó, tin h c hóa s công c h u hi u h tr c l c cho ho t ng ăng ký xây d ng h th ng thông tin Nh ng d li u thi u h sơ t hi n a chính, b n i a chính, c n c b sung Có k ho ch t p trung chuy n d n h sơ, d li u c qu n lý dư i d ng gi y sang d ng s , lưu tr máy tính C n cân nh c, xác nh ph n m m phù h p cho vi c tích h p thơng tin l a ch n xây d ng mơ hình thơng tin tương ng Trong v n này, không nên v i vã tri n khai m t cách không th khơng có kh phân b kinh phí trang b s v t ch t i m m t vài ng lo t cho a phương t i trà, ng u a phương C n t ch c mơ hình thí nghiên c u rút kinh nghi m, sau ó m i ti n t i nhân r ng ph bi n ph m vi toàn qu c t p trung m t mơ hình th ng nh t T t nhiên, trách nhi m xây d ng, qu n lý, v n hành trì ho t c a h th ng ăng ký thông tin nh t cho quan nh th ng nh t i u ki n l c hi n ngành Tài nguyên Môi trư ng, v i h th ng Văn phòng ho t t c n c xác ng ăng ký quy n s d ng t ã c thành l p ng hi u qu Vi c ràng bu c c th trách nhi m ph i h p c a quan qu n lý liên quan v n thông tin b t h tr ho t ng qu n lý cung c p k p th i ng s n cho quan Tài nguyên Môi trư ng nh m xây d ng thành công h th ng ăng ký h th ng thông tin b t ng s n không th thi u Ngồi s thi n chí h p tác gi a quan, nh ng yêu c u ch có th c m b o thông qua s pháp lu t i u ch nh ràng bu c c a quy t ăng ký b t ng s n c n có s s a Trư c h t, c n h th ng hóa quy hư ng t i xây d ng m t ng ăng ký nh pháp lu t v nh pháp lu t Theo ó, i, b sung phù h p ăng ký b t ng s n, o lu t chung, th ng nh t, t o s pháp lý cho ho t t C n có quy nh v trách nhi m trao t i d li u gi a quan qu n lý liên quan; quy i thông tin chuy n nh v quy trình x lý, c p 313 nh t d li u; quy vi, nh v v n i tư ng ăng ký Tuy nhiên, quy b o tính nh c ban hành ph i s m ng b th ng nh t, khơng có s ch ng chéo, mâu thu n gi a lĩnh v c qu n lý liên quan b t b o có th ng s n; ng th i ph i c ban hành k p th i, c thi hành vào th i i m quy Các ho t ký cung c p b o v thông tin; m r ng ph m m nh có hi u l c ng liên quan cung c p thông tin quan tr ng h th ng ăng t c n c c i thi n Vi c l p quy ho ch s d ng m t s quy t c n c i u ch nh s thay nh pháp lu t chưa phù h p; tr ng ho ch s d ng i n m i quan h gi a quy t v i chi n lư c phát tri n kinh t xã h i, v i quy ho ch xây d ng quy ho ch ô th ; m b o quy n c thơng tin óng góp ý ki n c a ngư i dân trình quy ho ch iv iv n c p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, s m u gi y th ng nh t, c n nhanh chóng c i cách th t c hành chính, y nhanh q trình c p gi y ch ng nh n, h sơ m b o tính pháp lý c a t ng th a a chính, tăng ngu n cung b t Ho t ng nh giá t, góp ph n c ng c ng s n h p pháp tham gia th trư ng t c n nhanh chóng c c i thi n thơng qua vi c nhanh chóng t ch c quan nh giá giá t Nhà nư c ban hành Tuy nhiên, c n cân nh c v n t th trư ng v i giá này, b i s r t khó khăn theo sát giá t, hư ng m b o giá n thu h p kho ng cách gi a t c a Nhà nư c có th b t k p, t th trư ng Vì v y, i u quan tr ng c n xác nh rõ giá tc a Nhà nư c c áp d ng cho t ng trư ng h p th phù h p K t qu c a ho t ng quy ho ch, c p gi y ch ng nh n c c p nh t thư ng xuyên, liên t c h th ng ăng ký b o tính y c a h th ng thơng tin Nh ng g i m có nh ng thay c t ph i t nh m m t sau ăng ký c p nhi u lĩnh v c có s tác i c n c th c hi n nh giá ng l n ng b L t t nhiên, q trình c i cách 314 khơng th di n m t s m m t chi u, mà c n có th i gian s n l c t c p quy n, v i vai trò ch o ngành Tài nguyên Môi trư ng, s s ph i h p v i quan liên quan s ng h c a c ng V i h n ch v th i gian ph m vi nghiên c u c a ng tài, tác gi không th trình bày g i m h t t t c khía c nh c a h th ng ăng ký t Do ó, tài khơng th tránh kh i nhi u thi u sót Tác gi mong m i nh n c s óng góp ý ki n c a nhà nghiên c u t nhi u hư ng dư lu n khác T t c nh m hư ng s n m c tiêu hi n i hóa h th ng ăng ký t c a Vi t Nam ng d ng công ngh thông tin xây d ng m t b máy n nh v t ch c, v i m t l c lư ng nhân s l c v n hành h th ng S thành công xây d ng h th ng ăng ký t i n t y u t quan tr ng giúp Nhà nư c ngư i s d ng t có th khai thác t i a ti m l c c a t ai, g t hái c nhi u l i ích nhi u phương di n -o0o - 315 ... NGHI M VÀ G I M CHO PHÁP LU T VI T NAM TRONG XÂY D NG H TH NG ĂNG KÝ T AI QUA NGHIÊN C U, SO SÁNH PHÁP LU T ĂNG KÝ T AI C A TH Y I N 249 5.1 So sánh h th ng ăng ký t theo pháp lu t Vi t Nam Th... nghiên c u Theo ó, lu t tài có tên là: “H th ng ăng ký t theo pháp t Vi t Nam Th y i n” 1.2 M c ích nghiên c u Xu t phát t nhu c u hi n thông tin b t trư ng b t i hóa h th ng ăng ký t h th ng... tin 3.3 ánh giá h th ng ăng ký t ã c ăng ký 101 t c a Th y i n 107 K T LU N CHƯƠNG 119 CHƯƠNG H TH NG ĂNG KÝ T AI THEO PHÁP LU T VI T NAM NGHIÊN C U VÀ ÁNH GIÁ - 121