CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ PHÒNG TRỌ CHO SINH VIÊN LÀNG ĐẠI HỌC – LINH TRUNG – THỦ ĐỨC

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ PHÒNG TRỌ CHO SINH VIÊN LÀNG ĐẠI HỌC – LINH TRUNG – THỦ ĐỨC

DỰ ÁN NHÓM KINH TẾ LƯỢNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ PHÒNG TRỌ CHO SINH VIÊN LÀNG ĐẠI HỌC – LINH TRUNG – THỦ ĐỨC

K074020175

Nguyễn Thị Trà Giang K074020293

Nguyễn Thị Cẩm Lĩnh K074050935

Lê Thị Thái Thanh K074050966

Huỳnh Ngọc Yến Vân K074051002

M ỤC LỤC

Phần 1: LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 2

Phần 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3

Phần 3: SỐ LIỆU 5

3.1 Phạm vi thu thập số liệu 5

3.2 Nguồn số liệu 5

3.3 Số liệu 5

Phần 4:PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT 8

Kiểm định t - test: 10

Kiểm định F – test 10

Phần 5:KẾT LUẬN 13

5.1 Mô hình tối ưu 13

5.2 Ý nghĩa kinh tế của mô hình 13

5.3 Kiến nghị 13

5.4 Ứng dụng mô hình 13

Phần 1

LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Hằng năm, vào mỗi độ khai trường, hàng ngàn lượt sinh viên đổ về các thành phố lớn để học tập Cùng với nỗi lo cơm áo, học hành thì chỗ trọ cũng là một vấn đề nan giải của sinh viên xa nhà Riêng tại khu vực làng Đại học Linh Trung – Thủ Đức, kí túc xá chỉ đáp ứng được khoảng 9.000 chỗ ở cho sinh viên Số sinh viên còn lại phải đi tìm nhà trọ ở ngoài Trong đó, khu trọ ở làng Đại học Linh Trung – Thủ Đức là một trong những sự lựa chọn của sinh viên các trường đại học ở khu vực này

Nhắc đến nhà trọ cho sinh viên, chúng ta thường nghĩ đến những khu nhà trọ chật chội, ngột ngạt nằm sâu trong các hẻm giữa lòng thành phố phồn hoa Gần đây, tuy các chủ nhà trọ đã có sự quan tâm hơn đến chất lượng phòng trọ của mình như phòng ở rộng hơn, thoáng mát hơn và còn quan tâm hơn đến các dịch vụ hỗ trợ học tập cho sinh viên như kết nối mạng Internet…

Vậy làm thế nào để xác định những yếu tố nào ảnh hường đến giá phòng trọ

ở khu vực này và mức đọ tác động của chúng như thế nào và làm cách nào để những sinh viên lần đầu đi thuê phòng trọ ở khu vực này có thể dự tính được mức

giá thuê phòng… Đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng trọ cho sinh viên ở

khu vực làng Đại học Linh Trung – Thủ Đức” của nhóm mong muốn giải quyết

những vấn đề trên

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Như chúng ta đã biết, giá cả là một trong những vấn đề nhạy cảm và để xác định giá một tài sản đó là một yếu tố không dễ Và vấn đề giá phòng trọ như đã nói

ở trên rất được sinh viên quan tâm và nhất là sinh viên ở khu vực làng Đại học Quốc Gia – Linh Trung – Thủ Đức

Khi nghiên cứu vấn đề này, dựa trên cơ sở các lý thuyết hành vi người tiêu dùng và chi phí lợi ích của người cung ứng chúng tôi đã đưa ra những biến ảnh hưởng tới giá phòng trọ Bên cạnh đó, để không làm mất đi tính thực tiễn và vì mỗi khu nhà trọ ở một nơi lại có những đặc tính riêng nên chúng tôi sau khi đã nghiên cứu, đến một số phòng trọ đã rút ra được một số yếu tố sau:

Trước khi đề cập đến giá phòng khu vực làng Đại học Thủ đức, chúng tôi sẽ

nói về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trọ nói chung Đó là:

Diện tích: diện tích càng rộng, giá càng cao hơn Đây là điều dễ hiểu bởi không

gian càng rộng thì chúng ta càng thấy dễ chịu hơn, thoáng hơn, thoải mái hơn và dĩ nhiên chi phí xây dựng cao hơn

Số người trong phòng: sự gia tăng số người sẽ dẫn tới gia tăng giá cả hoặc

không Điều này phụ thuộc vào cảm nhận chủ quan của người cho thuê

Đặc điểm vị trí: trong ngõ hẻm hay ở ngoài mặt đường.

Khoảng cách so với trung tâm Thành phố: một điều chúng ta dễ nhận thấy là

giá phòng ở các quận 1, quận 3, hay quận 10… đó là những nơi có mức sống cao và nhộn nhịp thì giá cả bao giờ cũng cao hơn những vùng xa xôi như thủ đức, quận 2…

Ngập nước hay không: ở Thành phố Hồ Chí Minh việc triều cường hay ngập

nước do mưa ở vùng trũng xảy ra là không phải ít, nó gây trở ngại cho việc đi lại

Do đó việc lựa chọn chỗ khô ráo là điều cần thiết

An ninh: như tình hình trộm cắp, nghiện hút, mại dâm, ma túy…

Tuy nhiên với đề tài chỉ trong phạm vi làng Đại học Quốc Gia – Linh Trung – Thủ Đức, do vậy mà khi lựa chọn biến chúng tôi chỉ chọn những biến đặc trưng, và ảnh hưởng rõ ràng nhất ở khu vực này.

- Vì chỉ xét trong có một khu vực nhỏ nên về khoảng cách so với trung tâm thành phố là như nhau, không khác nhau giữa các phòng trọ Vì thế mà nó không có ý nghĩa giải thích trong trường hợp này

- Về đặc điểm vị trí : theo thực tế mà nhóm chúng tôi quan sát thấy là hầu hết các khu nhà tọ đều nằm trong ngõ hẻm  không có sự khác biệt

- Về vấn đề ngập nước: địa hình như nhau nên chẳng có gì đặc trưng

Sau khi đã xem xong, chúng tôi quyết định đi đến nghiên cứu các biến sau:

Thứ nhất, SQUARE (m2) là diện tích phòng trọ Đây là biến quan trọng ảnh hưởng lớn tới giá phòng (điều này hầu như ai cũng biết) Kỳ vọng mang dấu dương (+)

Thứ hai, NUMBER (người) là số người thuê phòng đó Kinh nghiệm tìm hiểu

thông tin về giá nhà trọ của nhóm, nhóm nhận thấy rằng số người ở trọ càng đông thì giá càng cao Kỳ vọng dấu dương (+)

Thứ ba, INCR (biến dummy) phòng trọ có tăng giá khi tăng người ở hay

không; INCR=1: phòng tăng giá khi tăng người ở, INCR=0: phòng không tăng giá khi tăng người ở (khoán phòng cho người trọ, người cho thuê không quan tâm đến

số người ở thêm trong phòng sau khi đã cho thuê trọ) Kỳ vọng dấu dương (+)

Thứ tư, TIME (phút) là thời gian đi bộ từ chỗ trọ đến trường đại học gần nhất.

Chỗ trọ của chúng ta càng gần các trường thì giá càng cao vì lúc đó họ nghĩ là chúng ta đi học sẽ thuận lợi hơn, dù có thể xa trường của chúng ta Kỳ vọng dấu âm (-)

Thứ năm, SAFE (đo theo mức độ) là an ninh khu trọ Các mức độ được quy ra

thang điểm như sau: rất tệ (1điểm); tệ (2 điểm); bình thường (3 điểm); tốt (4 điểm); rất tốt ( 5 điểm)

Do các phòng trọ tại làng Đại học có điểm chung là: hầu hết mỗi phòng đều

có nhà vệ sinh, do vậy chúng tôi khônng đưa biến này vào mô hình Giá điện, nước, mạng internet cùng nột số dịch vụ khác được trả hàng tháng, không tính vào giá phòng, do vậy chúng tôi không đưa các biến này vào mô hình

Biến được giải thích là PRICE (VNĐ): giá phòng trọ.

SỐ LIỆU

3.1 Phạm vi thu thập số liệu

Số liệu được thu thập tại khu vực làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức trong tháng 5/2009

3.2 Nguồn số liệu

Nhóm đã tiến hành điều tra số liệu tại các dãy nhà trọ cho sinh viên ở khu

3.3 Số liệu

STT PRICE SQUARE NUMB INCR TIME SAFE

28 1600000 40 7 0 10 4

600000 18 4 7 1

Phần 4 PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT

Mô hình nghiên cứu bao gồm các biến:

Các biến đưa vào mô hình bao gồm: ký hiệu của các biến đã đề cập:

INCR (biến dummy): phòng trọ có tăng giá khi tăng người ở hay không; INCR=1: phòng tăng giá khi tăng người ở, INCR=0: phòng không tăng giá khi tăng người ở

gần nhất

Mô hình dự kiến:

Nhóm điều tra 88 mẫu, nhóm sử dụng 80 mẫu để ước lượng mô hình, kết quả ước lượng thể hiện trong mô hình sau:

Method: Least Squares

Date: 05/20/09 Time: 01:44

Sample: 1 80

Included observations: 80

Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob

C 101194.5 60653.76 1.668396 0.0995

SQUARE 4419.999 2488.420 1.776227 0.0798

NUMB 134288.2 15739.88 8.531715 0.0000

INCR 1689.472 30067.85 0.056189 0.9553

TIME -1969.549 3516.933 -0.560019 0.5772

SAFE 34191.44 14439.21 2.367958 0.0205

R-squared 0.635209 Mean dependent var 610625.0

Adjusted R-squared 0.610561 S.D dependent var 212979.7

S.E of regression 132910.2 Akaike info criterion 26.50477

Sum squared resid 1.31E+12 Schwarz criterion 26.68343

Log likelihood -1054.191 F-statistic 25.77113

Durbin-Watson stat 1.581559 Prob(F-statistic) 0.000000

Kết quả ước lượng được tóm tắt lại như sau:

PRICE = 101194* + 4415SQUARE* + 134288NUMB*** + 1689INCR

(60653.76) (2488.420) (15739.88) (30067.85)

- 1970TIME + 34191SAFE**

(3516.933) (14439.21)

Chú thích: * là ở mức ý nghĩa 10%, ** là ở mức ý nghĩa 5%, *** là ở mức ý nghĩa

1% Số trong ngoặc là standard error

Các dấu của các hệ số ước lượng phù hợp với kỳ vọng ban đầu

(Nhóm cho chạy thử một số mô hình các cặp biến trong mô hình ở một số dạng hàm, nhóm nhận thấy các biến này độc lập với nhau, không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến của mô hình)

Kiểm định t - test:

Kiểm định giả thiết: H0: 1 = 0 vs H1: 1 ≠ 0

Ta thấy, p – value = 0.0995 < 0.1, do đó, RH0 tức là 1 có ya nghĩa giải ythích cho

mô hình

Tương tự, ta có thể dễ dàng nhận thấy biến SQUARE, NUMB, SAFE có ý nghĩa giải thích cho mô hình còn 2 biến INCR và biến TIME là không có ý nghĩa giải thích cho mô hình Tuy nhiên có nên cùng lúc bỏ cả hai biến này đi hay không,

ta tiến hành kiểm định F

Kiểm định F - test

Kiểm định giả thiết

H1: không phải H0

Mô hình có ràng buộc, tức là mô hình đồng thời bỏ đi INCR và TIME có bảng kết xuất như sau:

Dependent Variable: PRICE

Method: Least Squares

Date: 05/20/09 Time: 02:00

Sample: 1 80

Included observations: 80

Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob

C 91748.62 55341.02 1.657877 0.1015

SQUARE 4416.844 2457.232 1.797488 0.0762

NUMB 133412.4 15483.69 8.616316 0.0000

SAFE 33257.98 14161.24 2.348522 0.0214

R-squared 0.633654 Mean dependent var 610625.0

Adjusted R-squared 0.619193 S.D dependent var 212979.7

S.E of regression 131428.8 Akaike info criterion 26.45902

Sum squared resid 1.31E+12 Schwarz criterion 26.57813

Log likelihood -1054.361 F-statistic 43.81812

Durbin-Watson stat 1.577444 Prob(F-statistic) 0.000000

Ta có: ESSU = 1.31x1012, ESSR = 1.31x1012, số biến ràng buộc: J=2,

số bậc tự do: N – K=74

Kiểm định ở mức ý nghĩa 5% Giá trị tra bảng: F0.05(2,74)=3.12 Vì vậy, không thể bác bỏ giả thuyết H0, và quyết định loại ICNR và TIME ra khỏi mô hình

Các biến trên bảng trên đều có ý nghĩa, vậy ta có mô hình cuối cùng như sau:

+ 33257.98 SAFE

(14161.24)

Phần 5 KẾT LUẬN

5.1 Mô hình tối ưu

+ 33257.98 SAFE

(14161.24)

5.2 Ý nghĩa kinh tế của mô hình

 Với các yếu tố khác không đổi, nếu diện tích tăng lên 1 m2thì giá phòng trọ tăng thêm 4417 ngàn đồng

thêm 133412 ngàn đồng

tăng lên 33258 ngàn đồng

5.3 Ứng dụng mô hình

Với mô hình này, chúng ta có thể xây dựng biểu giá phòng trọ của khu vực Làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức Trong đó, giá phòng trọ được xếp hạng theo mức độ từ thấp đến cao cùng với các tiêu chuẩn: diện tích, số người ở tối đa cho phép, thời gian đi bộ đến một trường đại học gần nhất, và mức độ an ninh do chính người ở trọ đánh giá Biểu giá này sẽ do trung tâm hỗ trợ sinh viên cung cấp miễn phí cho sinh viên, nhất là sinh viên năm nhất Việc làm này nhằm ngăn chặn tình trạng các chủ phòng trọ lợi dụng sinh viên năm nhất còn bỡ ngỡ, lạ lẫm trước môi trường mới nâng giá phòng trọ lên một cách bất hợp lý Các sinh viên có thể chiếu những nhu cầu mong muốn của mình vào bảng này để tìm ra được căn phòng phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng chi trả của mình

5.4 Kiến nghị

Từ kết quả nghiên cứu giá phòng trọ của khu vực Làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức,với 37.5% số người được hỏi cho rằng giá phòng trọ như vậy là chưa hợp lý, chúng tôi có một số kiến nghị sau:

Một số phòng trọ hiện nay không đáp ứng được những tiêu chuẩn cần thiết như: diện tích trên một người ở Đơn cử, trong quá trình đi điều tra, chúng tôi thấy

có phòng 2 người ở trong một căn phòng rộng 5 m2 Do vậy, yêu cầu đặt ra là: cần

họ thực hiện theo Nếu vi phạm sẽ bị chính quyền địa phương xử lý.

Về an ninh, trật tự Nhìn chung những người được hỏi cho rằng các vụ mất trộm xe máy, điện thoại di động, áo quần, giày dép… thường xuyên xảy ra ở khu trọ của mình Vấn đề chỉ là ai cẩn trọng hơn và có thể nói là may mắn hơn những người khác thì chưa bị mất mà thôi Do đó, cần tăng cường đội ngũ tuần tra ban đêm Đội ngũ này có thể bao gồm công an, dân quân, sinh viên tình nguyện… Đội ngũ này làm việc theo ca và thay nhau tuần tra tại những điểm nóng về tệ nạn trộm cắp tại khu vực này Bên cạnh đó, cần lắp đặt thêm hệ thống đèn đường, đặc biệt là khu vực gần nhà điều hành Đại học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh và trường Đại học Thể dục thể thao