Thực trạng hoạt động môi giới tại các sàn tại Hà Nội

Tham khảo một số tài liệu: quy định pháp lý của thành lập sàn môigiới BĐS,chuyên đề điều hành quản lý BĐS, các chuyên đề môi giới BĐS,trang wed… Khi nghiên cứu thực trạng hoạt động môi g

MỤC LỤC

so với giá sàn của Nhà Nước Chưa kể nhiều khách hàng mua đất của “ cò” đãphải tiền mất tật mang… Để hoạt động của tầng lớp trung gian trên thị trườngBĐS hiệu quả hơn, đã đến lúc phải đào tạo những chuyên gia thực sự trongdịch vụ môi giới Đã đến lúc phải thay khái niệm “ cò đất” bằng “ nhà môigiới BĐS” thông qua việc chuyên nghiệp hóa nghề môi giới.Có thể khẳngđịnh rằng môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đối với một thịtrường phát triển Dịch vụ môi giới BĐS thực tế đã hình thành như một nghềnghiệp và nó đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bảnkhác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức về xâydựng… Để thực hiện tốt nghề này cần có một tầm nhận thức rộng, kiến thứcthích hợp về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội Nhà môi giới có thể khôngbắt buộc tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định

để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toànnhất Đó là lý do tất yếu của sự ra đời các sàn giao dịch BĐS Qua sàn thôngtin sẽ được đảm bảo về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn.Sàn giaodịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt với cơ quan cóthẩm quyền, nắm giữ và chức năng xác minh những thông tin đầy đủ và chínhxác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũngnhư đặc điểm của BĐS tham gia giao dịch

Lý do nghiên cứu

Thị trường BĐS Việt Nam là một thị trường non trẻ và sàn giao dịchBĐS là một vấn đề khá mới mẻ Chính vì thế cho tới nay ngoài các quy địnhcủa pháp luật thì vẫn chưa có công trình nghiên cứu nào lĩnh vực sàn giaodịch BĐS.Qua tìm hiểu thực tiễn hoạt động của các sàn cho thấy việc nghiêncứu về hoạt động các sàn và đưa ra các hướng giải quyết để nâng cao chấtlượng hoạt động của các sàn nói chung và làm thị trường BĐS trở lên hoànthiện và minh bạch hơn

Phạm vi nghiên cứu

Hoạt động của các sàn rất đa dạng và phong phú mang màu sắc khácnhau Và đặc biệt BĐS mang tính dị biệt, không BĐS nào giống BĐS nào,không thương vụ nào là rập khuôn của thương vụ nào Do vậy ở đề tài này tôi

sẽ đi chuyên sâu vào nghiên cứu hoạt động môi giới đang diễn ra tại các sàngiao dịch bất động sản trên địa bàn Hà Nội

Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng phương pháp: tổng hợp, phân tích, thực hiện quá trình điềutra khảo sát thực tế, xem các hoạt đông kinh doanh của các sàn giao dịchBĐS Tham khảo một số tài liệu: quy định pháp lý của thành lập sàn môigiới BĐS,chuyên đề điều hành quản lý BĐS, các chuyên đề môi giới BĐS,trang wed…

Khi nghiên cứu thực trạng hoạt động môi giới của các sàn giao dịchBĐS là các vấn đề bên trong tổ chức nên việc đánh giá còn nhiều hạnchế,chưa phản ánh hết hoạt động của các sàn.Vì vậy tôi rất mong sự góp ý củacác thầy cô, để tôi hoàn thiện đề tài của mình cũng như hiểu rõ hơn về mộtthị trường đầy sôi động Góp phần bổ sung vào hoạt động của các sàn giaodịch BĐS Hà nội nói riêng và của sàn giao dịch BĐS của cả nước nói chungngày càng tiến tới sự chuyên nghiệp

CHƯƠNG I:

KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC

1 Dịch vụ môi giới bất động sản tại Mỹ

Dân số Mỹ có 290 triệu người Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và

có tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70% Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 40% thu nhập cho nhà ở Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 100.000 USD/Cănhộ.Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giớiBĐS.Các doanh nghiệp khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động,80% trong

20-số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chútrọng vào BĐS thương mại Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang

và đất đai, quản lý và định giá BĐS 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốtnghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân.Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ởdân cư, 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng được chia cho doanh nghiệpcủa họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cốđịnh cho doanh nghiệp Phần còn lại 10% được coi là lương

Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ, phần lớn các quyđịnh này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh cáchành vi lừa đảo, bất quy tắc

Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyềnbang cấp Thi lấy giấy phép với người môi giới thì khó hơn với đại lý baogồm bảng câu hỏi về các giao dịch BĐS cơ bản và luật liên quan đến mua bánBĐS Muốn trở thành đại lý BĐS cũng cần có giấy phép hành nghề, và để cóđược chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ Vớinhững ai muốn trở thành người môi giới BĐS thì cần tham dự một khóa đàotạo từ 60 đến 90 giờ và phải có kinh nghiệm mua bán BĐS, thường từ 1 đến 3năm Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm

Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúpcho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS(Multiple Listing Service) Như vậy để hành nghề môi giới tại Mỹ phải trải qua

đợt kiểm tra sát hạch, hàng loạt các quy định chặt chẽ, đòi hỏi kinh nghiệm,chính vì thế mà dịch vụ môi giới tại mỹ rất phát triển và chuyên nghiệp

Thu nhập của một người làm đại lý BĐS ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoahồng dao động từ khoảng 35.000 USD đến 92.000 USD mỗi năm Con sốnày bao gồm những công việc có liên quan đến kinh doanh, môi giới và đại

lý BĐS các loại gồm nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục đíchcông nghiệp Nghề môi giới và đại lý BĐS là nghề khá "nhạy cảm" vớibiến động của thị trường, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá Khihoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về BĐS đương nhiên

sẽ giảm xuống

2 Dịch vụ môi giới tại Trung Quốc

Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợpdoanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giớithiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh,chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà.Đặc điểm của người môi giớiBĐS:Nhằm mục đích lấy tiền thuê.Thúc đẩy 2 bên giao dịch, chứ bản thânkhông trực tiếp giao dịch,Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giớithiệu và đại lý bán nhà đất

Các quy định khi hành nghề môi giới tại Trung Quốc, người đủ 18 tuổi,

có hộ khẩu thường trú, trình độ văn hóa trên đã qua lớp huấn luyện thống nhấtcủa cục quản lý nhà đất thành phố và đã tốt nghiệp Cứ hai năm một lần phảikiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tư cách người môi giớibất động sản Có thể thấy rõ sự chạt chẽ trong quy định của các nước trongviêc đào tạo, quản lí nhà môi giới bất động sản

Nói chung qua các quy định về đào tạo, cũng như hành nghề môi giớitại Mỹ và Trung Quốc ta thấy sự khó khăn, các quy định chặt chẽ khi hànhnghề môi giới Và có thể thấy một thực tế dịch vụ môi giới là hoạt động chủyếu của các sàn giao dịch bất động sản, và việc quy định chặt chẽ về đào tạonghề môi giới giúp nâng cao hoạt động chuyên nghiệp của các nhân viên đãđược đào tạo bài bản, có kiến thức chuyên ngành, giúp cho hoạt động môigiới minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn Qua đây cũng là bài học đối với Viêt

Nam,mặc dù hiện nay ở nước ta có hơn 400 các sàn được thành lập nhưnghoạt động của các sàn chưa thực sự theo đúng nghĩa của nó, cũng bởi các quyđịnh của pháp luật trong việc hành nghề môi giới còn khá dễ dàng vì thế màtình trạng những người không được đào tạo bài bản, chỉ cần có chứng chỉ môigiới đã có thế hoạt động trên thị trường, chính đội ngũ này hoạt động khôngchuyên nghiệp không bài bản, không theo quy chuẩn, nên dẫn đến cách nhìnlệch lạc của khách hàng, của người dân về môi giới tại Việt Nam là ‘cò đât’,

và chưa thực sự nhìn nhận môi giới là một nghề

CHƯƠNG II:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN

SÀN GIAO DỊCH BĐS

I DỊCH VỤ MÔI GIƠÍ BĐS

A Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản

Chúng ta có thể thấy rằng hoạt động môi giới phát sinh khi hội tụ cảnhững yếu tố sau:

- Xuất hiện quan hệ giữa các bên

- Các bên không thể giải quyết công việc hay giải quyết không hiệuquả

- Tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều kiện đểgiải quyết những công việc liên quan tới các bên

Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thôngcảm, thấu hiểu về các vấn đề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là giảiquyết những công việc nào đó liên quan giữa hai bên như mua, cho thuê, chothuê lại, chuyển nhượng, quản lý bất động sản v.v thuộc sở hữu của kháchhàng với một khoản phí theo thoả thuận như trong hợp đồng môi giới

Trong lĩnh vực môi giới BĐS, đối tượng của việc môi giới hoàn toànkhông phải là bản thân bất động sản mà là các quyền liên quan đến nó

Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúpchủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giátrị kinh tế cao hơn từ bất động sản)

Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loạibất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và làngười phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính củachủ đầu tư Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kếhoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm,các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp cácthông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án

B Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường BĐS

Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chínhnhững người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưngkhông thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tácđưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thịtrường bất động sản Bất động sản trong đó có cả công trình hạ tầng cơ sở, làyếu tố sản xuất tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm dịch vụ BĐScung cấp không gian cho sự tồn tại nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội củakinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc BĐS là đối tượng của đầu tư trongthời gian dài là nơi dụng vốn Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển nhượng sựgom vốn từ người này sang người khác khi được bán.BĐS có giá trị vốn trênthị trường nên có thể chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vayvốn tín dụng bằng thế chấp Bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mangđến hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mậtthiết và đa dạng tạo ra cầu về hàng hóa và dịch vụ được sản xuất ra bời nềnkinh tế trong nước.Không ai hết, trách nhiệm nặng nề trong việc hỗ trợ choquá trình luân chuyển quyền sở hữu hay quyền sử dụng,nguồn vốn,thay đổichức năng, vị trí diễn ra suôn sẻ chính là những nhà môi giới BĐS Vai tròcủa dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:

1 Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản:

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản

Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoákhông thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác vàtiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hànghoá khác Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với

sự vận hành của thị trường trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tinliên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sáchđất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường,nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt,khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan

trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và củacác hộ gia đình và cá nhân Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy

đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, ngườimua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyếtđịnh lựa chọn thị trường tham gia giao dịch, quyết định về loại bất động sản

mà mình lựa chọn Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới

sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giaodịch ngầm , và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượngnhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo

Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán cónhiều lợi thế hơn trong việc quyết định Như thế rõ ràng giá cả ở đây khôngphản ánh đúng mối quan hệ cung cầu Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếuchính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ,ngưòi tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhucầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán Các tổ chức môi giới là mộttrong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản

Hệ thống các tổ chức ngày càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thìmức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rấtnhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

2 Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội vàđầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình Thịtrường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thịtrường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước Thịtrưòng phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đódẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “ lạnh” sồ lượng các giao dịchbất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản Đồng thời

do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy

ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận Điều nàykìm hãm sự phát triển của thị trường Chính vì vậy thị trường cần phải có tư

vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất độngsản Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinhnghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểupháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dich bất độngsản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việcmua bán để quyết định phù hợp nhất Đồng thời thông qua tổ chức môi giới,việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bấtđộng sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất độngsản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịchvào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, épgiá Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, gópphần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

3 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch

sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do đặc tính về bấtđộng sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịchngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuếđối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trườngnhà nước không thể thực hiện được Theo thống kê có trên 70% các giao dịchbất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kíkinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước Mà thuế là nguồnthu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước

Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hànhnghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơnđồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế

4 Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng

và người dân Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệgiao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến cáchoạt động kinh tế xã hội khác nhau Mà thị trường bất động sản phụ thuộc

và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi

vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau Thông tin và các yếu tốcấu thành thị trường thường không hoàn hảo Nguyên nhân là do bản thânhiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất màkhông phản ánh được tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sử dụng )của bất động sản Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhậnthế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu Thế nhưng hầu hết ngườimua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện

để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản Một khi thị trường hoạt độngkhông lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến

xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làmcho xã hội thiếu ổn định

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giaodịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất độngsản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội

5 Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lýhoàn thiện Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô vàkiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượngtham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật Mỗimột bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý,đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sảnnhững điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai củanhà nước sẽ được bộc lộ Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổsung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệthống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đaiđược thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng vàphát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tìnhtrạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai Nhu cầu giao dịch bấtđộng sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chứckinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các

giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môigiới về bất động sản Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới làtất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khaihoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý chodịch vụ môi giới phát triển đúng hướg.

Trong hoàn cảnh Việt Nam hiện nay phát triển nghề môi giới BĐS sẽgóp phần to lớn trong việc ổn định thị trường Để nghề môi giới BĐS có thểphát triển cần tạo ra một môi trường pháp lý, xã hội lành mạnh cạnh tranh vớicác dịch vụ có chất lượng cao

C.Một số yếu tố ảnh hưởng tới sự phát triển nghề môi giới bất động sản

1 Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất động sản:

+ Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trưởng dân sốlàm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên Lượngcầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăngdân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về cầu BĐS

+ Thu nhập của dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếukhông thể thiếu với mỗi người dân Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lêntương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mứcgiới hạn về cầu lương thực và thực phẩm

+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triểnmạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các

đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói chung Ngoài ra, các dự án giảitoả các khu nhà ổ chuột dọc theo các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu vềBĐS

+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tư bấtđộng sản, dẫn đến cầu bất động sản tăng

Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tớiquy mô và tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sựchuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khuvực và quốc tế v.v

2.Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:

+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh

tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao độngtrong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sangcác ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn, dịch vụ và lưu thông phân phối.Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về khônggian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ Việcgiảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành côngnghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liênquan Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường,phát triển mạnh sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, vănphòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v

Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân

bố dân số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khuvực đô thị và sự phát triển quá trình đô thị hoá Việc theo dõi những diễn biếnnày cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới nhữngkinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầuBĐS

+ Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài: Sựchuyển đổi này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng nhưcác hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và thếgiới Sẽ có một vài loại hình BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thếgiới (siêu thị, văn phòng, resort v.v )

Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trườngBĐS thế giới như: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quanđến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanhBĐS, cho vay), các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS(định giá, môi giới, quản trị)

3 Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:

Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạtđộng của văn phòng môi giới Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự

thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hoá tất cả các mối quan hệvới môi trường bên ngoài ở phạm vi quốc gia và quốc tế.

Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đưa dịch vụ của mình lên mạngInternet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hoá đáp ứng nhucầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thựchiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình mộtcách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt độngmôi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực vàquốc tế hiện nay

II SÀN GIAO DỊCH BĐS

A.Lịch sử phát triển của sàn giao dịch bất động sản

* Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản

Các SGD BĐS của Việt Nam bắt đầu ra đời từ cuối năm 2008 và đến đầunăm 2009 thì TT BĐS Việt Nam bùng nổ phong trào mở SGD BĐS Mở đầu cho

sự ra đời của SGD BĐS là công ty Địa ốc Phát Hưng và công ty Địa ốc Sài Gòn –Chợ Lớn Do sự nắm bắt nhanh nhạy với xu hướng của TT với những chủ trươngchính sách của nhà nước Hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mởSGD BĐS đầu tiên của Việt Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đónhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn chuẩn này

Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở

ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam TT BĐS Việt Nam đã có thêm

sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐSphát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn

* Sự phát triển của sàn giao dịch

Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đãđược sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước,doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng Các cơ quanquản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằmtạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển Vì vậy mà số lượng các SGDphát triển với một tốc độ nhanh chóng và những con số này sẽ còn phát triểnnhiều hơn trong tương lai.Hiện nay trên cả nước có khoảng 400 sàn giao dịch,

trong số đó có một số SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như:Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera…Sự phát triển của các SGD đã vàđang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quảhơn nữa trong quá trình phát triển

B.Giới thiệu chung về sàn giao dịch BĐS

1.Khái niệm

“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản vàcung cấp dịch vụ về bất động sản” sàn giao dịch BĐS phải là mô hình hoạtđộng tổng hợp, ở đó phải cung câp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quanđến BĐS, hơn thế các dịch vụ phải mang tính chuyên nghiệp, phải là nơi mọihoạt động phải mang tính minh bạch chuẩn xác và được quản lý nghiêm ngặt

2.Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Tất cả các giao dịch bất động sản qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lýđược các giao dịch bất động sản từ đó nhà nước có những chính sách kịp thời

và chính xác để điều tiết thị trường

Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bánngầm bên ngoài Giảm đáng kể số lượng bất động sản và tần suất bất động sảntham gia giao dịch từ đó giá cả sẽ bình ổn hơn Vì khi một bất động sản đượcgiao dịch nhiều lần sẽ đẩy giá lên rất cao, người có tiền đầu tư nhiều sảnphẩm nay sẽ hạn chế rất nhiều do giá cả bình ổn, họ thấy không có lời và sẽkhông đầu tư trục lợi

Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làmkhan hiếm thị trường tạo cơn sốt Cơn sốt bất động sản làm cho mọi ngườidân phải tìm mọi cách để đầu tư kiếm lợi và làm cho thị trường càng sốt hơn,giá cả ngất ngưỡng Một khi giao dịch được qua sàn người đầu tư chịu mộtkhoản thuế chênh lệch giữa giá bán và giá mua lên tới 25%, phải chi phíkhoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay … và từ đó họ cảm thấykhông có hiệu quả so với số vốn bỏ ra chưa kể rủi ro nên sẽ hạn chế tham gia

và giá cả sẽ bình ổn với giá trị thực của thị trường