Đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố thái nguyên

Cũng như công tác thực hiện các thủ tục hành chính tronglĩnh vực đất đai phải được cải cách phù hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quyđịnh của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cá

1 MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với tiến trình đổimới phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường ngày một mạnh mẽ, nhu cầu

sử dụng đất ngày càng tăng Đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đaiphải có sự đồng bộ Cũng như công tác thực hiện các thủ tục hành chính tronglĩnh vực đất đai phải được cải cách phù hợp với nhu cầu và đảm bảo đúng quyđịnh của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức trongquá trình sử dụng đất cũng như công tác quản lý nhà nước về đất đai thựchiện một cách có hiệu quả

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dungquan trọng của quản lý nhà nước về đất đai Việc đăng ký Nhà nước về đấtđai có ý nghĩa: các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quanđến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.Cấp giấy CN QSD đất là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhànước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người sử dụng đất Mặt khác,đăng ký quyền sử dụng đất còn ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối vớimột thửa đất, xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụcủa người sử dụng đất

Hệ thống cấp giấy CN QSD đất hiện tại của Việt Nam đang chịu mộtsức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất độngsản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư

Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất được thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việcthực hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành

đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong côngtác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức,

hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai,

minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giaodịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhậnnhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặtkhác hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trườnghợp, có sự khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, đặc biệt ở các địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật vànguồn nhân lực còn yếu.

Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên với 28phường xã Là khu vực phát triển kinh tế nhiều ngành nghề, hệ thống giaothông cơ bản được nhà nước đầu tư phát triển tuy nhiên vẫn còn hạn chế Cácvấn đề về kinh tế, văn hóa, xã hội phát triển tạo điều kiện để giao lưu với cácvùng và thu hút được vốn đầu tư Sự hình thành của hệ thống văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục

hành chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” trên địa bàn thành

phố đã góp phần đổi mới nâng cao chất lượng công tác cấp giấy CN QSD đất,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng công khai, minh bạch,giảm thời gian và chi phí cho các chủ sử dụng đất đã phát huy được hiệu quảgóp phần nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai ở Thành phố TháiNguyên Tuy nhiên hoạt động của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên còn nhiều bất cập, việc cung cấp cácdịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý biến động về đất đai doquá trình đô thị hóa, xây dựng cơ sở hạ tầng, chuyển nhượng, trao đổi, muabán hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, chưa thực hiện được ở 3cấp đặc biệt, Thành phố Thái Nguyên là khu vực đô thị có số lượng giao dịchbất động sản ngày càng cao Vì vậy công tác quản lý nhà nước về đất đai đặcbiệt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phốcần có giải pháp phù hợp với bối cảnh mới đang diễn ra trên địa bàn

Các nghiên cứu trước đây có liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã có như Tác giả Vũ Văn Tuyền với nghiên cứu “Đánh giá thực

trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ởtrên địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội”, Tác giả Đào Thị ThuýMai với nghiên cứu “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất trên địa bàn thành phố Hưng Yên – tỉnh Hưng Yên” các nghiên cứu mới

đề cập đến thủ tục, giải quyết những vướng mắc về thủ tục cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Chưa có nghiên cứu nào về đánh giá tình hình thựchiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phốThái Nguyên

Xuất phát từ những yêu cầu thực tế đó, việc thực hiện đề tài nghiên cứu

“Đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên” là cần thiết.

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên chỉ ra những khókhăn vướng mắc Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến thực hiện cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Với đối tượng nghiên cứu chính gồm: Hộ gia đình,

tổ chức kinh tế xã hội, cá nhân và cán bộ chuyên môn, lãnh đạo các phòngban như: Văn phòng Đăng ký QSD đất, UBND các phường, Phòng Tàinguyên và Môi trường…

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung

Có rất nhiều nội dung liên quan đến tình hình thực hiện cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Trong nghiên cứu này, đề tài tập trung làm rõ ở nhữngnội dung chủ yếu sau:

Làm rõ quy trình, tổ chức thực hiện, kết quả hoạt động công tác cấp giấychứng nhận, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những khó khăn,vướng mắc và những yếu tố ảnh hưởng, các giải pháp hoàn thiện và nâng cao kếtquả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất trênđịa bàn thành phố Thái Nguyên

2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TỄN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.1 Một số khái niệm có liên quan

a Đất đai và phân loại đất đai

* Đất

- Theo VV.Docutraiep (1846 - 1903): Đất trên bề mặt lục địa là một vậtthể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của

5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương

- Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả cácyếu tố cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như:khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt,cùng với khoáng sản và nước ngầm trong lòng đất, tập đoàn động thực vật,trạng thái định cư của con người và các kết quả của con người trong qúa khứ

và hiện tại để lại

Theo mục đích sử dụng đất đai nước ta được chia là 3 nhóm bao gồm:

- Nhóm đất nông nghiệp là diện tích đất được sử dụng vào sản xuấtnông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâunăm, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệpkhác

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: Đất ở (gồm đất ở tại nông thôn

và đất ở tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xâydựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích côngcộng), đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênhrạch, suối và mặt nước, đất phi nông nghiệp khác

- Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núichưa sử dụng, núi đá không có rừng cây

Theo đối tượng sử dụng đất đai gồm 5 loại gồm:

- Đất do hộ gia đình, cá nhân trong nước sử dụng

- Đất do tổ chức trong nước (tổ chức kinh tế, cơ quan đơn vị của Nhànước, tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức khác) sử dụng

- Đất do tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,

tổ chức ngoại giao) sử dụng

- Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng

- Đất do cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo sử dụng

Theo đối tượng quản lý đất đai gồm 3 loại:

- Đất do UBND cấp xã quản lý

- Đất do tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

- Đất do cộng đồng dân cư và tổ chức khác quản lý

b Quản lý Nhà nước về đất đai

+ Quản lý là thiết lập, khai thông các quan hệ cụ thể để hoạt động đôngngười được hình thành, tiến hanh trôi chảy, đạt hiệu quả cao bền lâu và khôngngừng phát triển

+ Quản lý là tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý mộtcách gián tiếp và trực tiếp nhằm thu được nhưng diễn biến, thay đổi tích cựctheo mục tiêu nhất định

* Quản lý Nhà nước

Quản lý nhà nước, hiểu theo nghĩa rộng, được thực hiện bởi tất cả các

cơ quan nhà nước Theo nghĩa hẹp, quản lý nhà nước là hoạt động chấp hành

và điều hành được đặc trưng bởi các yếu tố có tính tổ chức; được thực hiệntrên cơ sở pháp luật; được bảo đảm thực hiện chủ yếu bởi hệ thống các cơquan hành chính nhà nước (hoặc một số tổ chức xã hội trong trường hợp đượcgiao nhiệm vụ quản lý nhà nước) Quản lý nhà nước cũng là sản phẩm củaviệc phân công lao động nhằm liên kết và phối hợp các đối tượng bị quản lý.

* Quản lý Nhà nước về đất đai

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quanNhà nước có thẩm quyền để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước về đất đai, cũngnhư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 13 nộidung quy định tại điều 6 Luật đất đai 2003 Nhà nước đã nghiên cứu toàn bộquỹ đất của từng vùng từng địa phương dựa trên cơ sở các đơn vị hành chính

để nắm chắc hơn về cả số lượng và chất lượng Đưa ra các phương án về quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân bổ hợp lý nguồn tài nguyên đất đai.Đảm bảo đất được giao đúng đối tượng, sử dụng đúng mục đích, phù hợp vớiquy hoạch, kế hoạch, sử dụng có hiệu quả ở hiện tại và bền vững trong tươnglai, tránh hiện tượng phân tán đất và đất bị bỏ hoang hóa

c Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCN QSDĐ là giấy chứng nhậ do Bộ Tài nguyên và Môi trường pháthành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng thống nhất trong cả nước chomọi loại đất Theo quy định, GCN QSDĐ là một (01) tờ gồm bốn (04) trang,mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, bao gồm các đặc điểm và nội dungsau:

1.Trang một là trang bìa: Đối với bản cấp cho người sử dụng đất thìtrang bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất " màu vàng, số phát hành của giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của

Bộ Tài nguyên và Môi trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng gồmQuốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" màu đen, sốphát hành giấy chứng nhận màu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môitrường và số cấp giấy chứng nhận

2 Trang 2 và trang 3 có đặc điểm và nội dung sau:

+ Nền được in hoa văn trống đồng màu vàng tơ ram 35%, Quốc hiệu,tên Ủy ban nhân dân cấp GCN QSDĐ

+ Tên chủ sử dụng đất gồm: cả vợ và chồng; địa chỉ thường trú

+ Thửa đất được quyền sử dụng gồm: Thửa đất, tờ bản đồ số địa chỉ,diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn dụng và nguồn gốc

sử dụng

+ Tài sản gắn liền với đất

+ Ghi chú

+ Trang 3 được in chữ, in hình hoặc viết chữ, vẽ hình màu đen gồm sơ

đồ thửa đất, ngày tháng năm ký GCN QSDĐ và chức vụ, họ tên của người kýgiấy chứng nhận, chữ ký của người ký giấy chứng nhận và dấu của cơ quancấp giấy chứng nhận, số vào sổ cấp giấy chứng nhận

3 Trang 4 màu trắng in bảng, in chữ hoặc viết chữ màu đen để ghinhững thay đổi về sử dụng đất sau khi cấp GCN QSDĐ

- Theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính phủ

và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo mộtmẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang,mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màuhồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

+ Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màuđỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số,

bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môitrường.

+ Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, Nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận.

+ Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận".

+ Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Nhữngthay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với ngườiđược cấp Giấy chứng nhận; mã vạch

2.1.2 Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ quantrọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, chủ sử dụng đất Là

cơ sở để Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là

cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước Cấpgiấy chứng nhận chính là nắm chắc quỹ đất quốc gia, bảo vệ đất đai, chủquyền sử dụng đất được giao đất phải chiu trách nhiệm bảo vệ vốn đất đượcgiao Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất là mối quan hệ hợp pháp về đất đaigiữa chủ sử dụng đất và Nhà nước

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là công cụ đảm bảo đất đaiđược sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để quản lý biến động

về đất đai hữu hiệu nhất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp để người sửdụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là quyền cho tặng,chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuêm cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện tiên quyết để người sửdụng đất được bồi thường thiệt hại về đất đai, tài sản có trên đất khi Nhà nướcthu hồi đất sử dụng vào mục đích khác.

Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất là căn cứ để xác định thẩm quyềngiải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống tòa án nhân dân với UBND

2.1.3 Ý nghĩa, mục đích và nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

a) ý nghĩa của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp GCNQSDĐ với mục đích để Nhà nước tiến hành các biệnpháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khaithác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạonguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau Thông qua việc cấp GCN QSDĐ đểNhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia

+ Đảm bảo quyền lợi cho chủ sử dụng đất được hợp pháp, đồng thời người sửdụng phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với việc sử dụng đất theo định của phápluật

+ Là để thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ lâu dài chocông tác quản lý Nhà nước về đất đai Đồng thời giúp cho người sử dụng đất cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ánh đúng hiện trạng quản lý sử dụng đất,trên cơ sở đó người sử dụng đất thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật

c) Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụngđất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thịtrấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đấtđó.

2 Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữuchung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ têncủa những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tàisản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trườnghợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứngnhận và trao cho người đại diện

3 Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đượcnhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liềnvới đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc đượcmiễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đấthàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyềncấp

4 Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồngvào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấpchỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

5 Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2003 hoặcGiấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi

so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không

có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổiGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sửdụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệchnhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giớithửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạcthực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diệntích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quyđịnh tại Điều 99 của Luật Đất đai năm 2003

2.1.4 Yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công việc rất cần thiết,giải quyết cho tất cả những hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức có nhu cầu cấpđổi giấy chứng nhận Các trường hợp cấp đổi thường là do giấy chứng nhận bị

hư hỏng, rách nát, hoặc do kê khai của chủ sử dụng đất không chính xác

- Yêu cầu:

+ Kê khai đăng ký tất cả các loại đất có trong địa giới hành chính xã, kể

cả các trường hợp trước đây chưa được cấp giấy chứng nhận do không kê khaiđăng ký, không có mặt ở Nhà tại thời điểm kê khai đăng ký hoặc thất lạc hồ sơtrong quá trình kê khai đăng ký, hoặc quá trình tổ chức kê khai đăng ký sót

+ Người sử dụng đất phải kê khai trung thực về nguồn gốc, thời điểm sửdụng đất, các khoản nghĩa vụ tài chính đã thực hiện liên quan đến sử dụng đất,nộp giấy chứng nhận bản gốc đã được cấp trước đây và các loại hoá đơn, chứng từthực hiện nghĩa vụ tài chính gốc để làm thủ tục lập hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhậnmới

+ Uỷ ban nhân dân xã phải chủ động phối hợp với các ban ngành đơn vị

có liên quan, huy động cả hệ thống chính trị tại địa phương để triển khai thựchiện công tác kê khai đăng ký; xác nhận đúng nguồn gốc, thời điểm sử dụngđất, hiện trạng sử dụng đất, diện tích tăng thêm (do cơi nới lấn chiếm, nhậnchuyển quyền sử dụng đất ở) việc hoàn thànhhay không hoàn thành các nghĩa

vụ tài chính của từng chủ sử dụng đất

- Công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện

Trên cơ sở kế hoạch này ban chỉ đạo huyện/thành phố, Thị xã tổ chứctriển khai đến tận các xã/phường phân công đến các thành viên trong ban chỉđạo phụ trách tại các xã/phường

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất huyện/thành phố, Thị xã tổ chức hướng dẫn về chuyênmôn nghiệp vụ cho uỷ ban nhân dân (UBND) các xã/phường để thực hiện;chủ trì kiểm tra hồ sơ trước khi UBND huyện/thành phố, Thị xã phê duyệt cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm chỉnh lý bổsung bản đồ, hồ sơ đối với các thửa đất có biến động, tiếp nhận hồ sơ từUBND các xã/phường chuyển lên để tiến hành thẩm định và xử lý các nộidung theo đúng quy định để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Tổ chức lập

hồ sơ địa chính sau khi UBND các xã/phường đã hoàn thành công tác kê khaiđăng ký

+ Phòng Tài chính kế hoạch tham mưu cho UBND huyện/thành phố, Thị

xã về kinh phí để triển khai thực hiện kế hoạch đã được giao

+ Chi cục thuế Nhà nước huyện/thành phố, Thị xã phối hợp với PhòngTài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất củahuyện/thành phố, Thị xã trong việc thẩm định hồ sơ liên quan đến nghĩa vụ tàichính khi cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ UBND xã/phường căn cứ vào kế hoạch của UBND huyện/thành phố,Thị xã, có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện hoàn thành nội dung kêkhai, đăng ký, xác nhận, xét duyệt và công khai hồ sơ cấp giấy chứng nhậntheo đúng quy định trước khi trình duyệt cấp có thẩm quyền phê duyệt hoànthành chỉ tiêu kế hoạch cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.5 Cơ quan, trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.1.5.1 Cơ quan quản lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quản lý thống nhất theo trình tự sau:

1 Đăng ký và Thống kê đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường cótrách nhiệm quản lý việc phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đơn vị thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có chức năng phát hànhgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất chịu trách nhiệm tổ chức việc in giấychứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng mẫu ban hành theo quy định này;quản lý giấy chứng nhận sau khi in; thực hiện việc phát hành giấy chứng nhậncho cơ quan tài nguyên và môi trường các địa phương; báo cáo Lãnh đạo Bộ(thông qua Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai) về số lượng giấy chứng nhận đã

in, đã phát hành vào ngày 10 tháng thứ 2 của quý sau; thông báo cho Sở Tàinguyên và Môi trường số lượng giấy chứng nhận và số sêri đã phát hành chocác Phòng Tài nguyên và Môi trường Sổ theo dõi việc in, phát hành giấychứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Mẫu số 05-GCN và Báo cáoviệc in, phát hành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lập theo Mẫu số06-GCN ban hành kèm theo Quy định Số 08/2006/QĐ-BTNMT, ngày

21 tháng 07 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

2 Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất đã phát hành cho địa phương; lập sổ theo dõi việc nhận và cấpphát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất trực thuộc và các Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/thành phố, Thịxã.

3 Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý giấy chứngnhận quyền sử dụng đất đã phát hành về địa phương; theo dõi và báo cáo SởTài nguyên và Môi trường về số lượng giấy chứng nhận đã nhận (đối vớitrường hợp nhận phát hành trực tiếp từ Bộ Tài nguyên và Môi truờng), sốlượng giấy chứng nhận đã sử dụng, số lượng giấy chứng nhận bị hư hỏng phảihuỷ trên địa bàn

2.1.5.2 Trình tự và nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 1: Cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn

liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu củachủ khác đối với chủ thể đăng ký ở xã, phương, thị trấn (theo Điều 14NĐ88/2009/NĐ-CP): thời gian thực hiện 50 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.Trình tự cấp giấy chứng nhận được tổng hợp ở bảng sau:

Bảng 1.1: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất không có tài sản gắn liền hoặc có tài sản nhưng không có nhu cầu chứng nhận

quyền sở hữu

1 Lập hồ sơ đăng ký - Đơn + các giấy tờ có

liên quan về quyền sử dụng đất

- Xác định tình trạng tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, quy hoạch

- Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị

- Chủ sử dụng đất

- UBND xã, phường, thị trấn

- Lập hồ sơ

- VP đăng ký quyến

sử dụng đất huyện, thành phố

- Trích lục bản đồ

- Trích sao địa chính

3 Kiểm tra hồ sơ, ra

quyết định -- Kiểm tra hồ sơTrình UBND huyện,

thành phố, thị xã

- Ra quyết định

- UBND huyện, thành phố, thị xã

- Phòng tài nguyên và môi trường

4 Giao quyết định và

giấy chứng nhận -- Giao quyết địnhGiao giấy chứng

nhận

- Ký hợp động thuê đất

- Phòng tài nguyên và môi trường

- VP đăng ký quyến

sử dụng đất huyện, thành phố

5 Ghi nhận biến động

sử dụng đất - Ghi nhận biến động -sử dụng đất tỉnhVP đăng ký quyến

Trường hợp 2: Cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký (*) ở xã,

phương, thị trấn là người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà ở, côngtrình xây dựng (Điều 16 và Điều 17 NĐ88/2009/NĐ-CP): thời gian thực hiện

50 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ Áp dụng theo bảng 1.2:

Bảng 1.2: Trình tự, thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận cho chủ thể đăng ký ở xã, phương thị trấn là người sử dụng đất đồng thời là chủ sở

hữu nhà ở, công trình xây dựng

tranh chấp, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, quy hoạch

- Công khai kết quả, giải quyết kiến nghị

- Lập hồ sơ

- Trích lục bản đồ

- Trích sao địa chính

- Xác định và thông báo mức nghĩa vụ tài chính

- VP đăng ký quyến

sử dụng đất huyện, thành phố

- Cơ quan thuế

3 Kiểm tra hồ sơ,

ra quyết định -- Kiểm tra hồ sơTrình UBND

huyện, thành phố, thị xã

- Ra quyết định, ký giấy chứng nhận

- UBND huyện, thành phố, thị xã

- Ký hợp động thuê đất

- Phòng tài nguyên

và môi trường

- VP đăng ký quyến

sử dụng đất huyện, thành phố

5 Ghi nhận biến

động sử dụng

đất

- Trao quyết định và giấy chứng nhận

- Lưu hồ sơ

- Ghi nhận biến động

- VP đăng ký quyến

sử dụng đất tỉnh

2.1.5.3 Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hộ gia đình cá nhân, tổ chức có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2, 5 vàđiều 50 của Luật đất đai về quyền sử dụng đất:

+ Có một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất ở đúng quy định

+ Đất được sử dụng ổn định, không có tranh chấp được UBND xã, phương,thị trấn xác nhận.

+ Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất.+ Đất chưa có quyết định thu hồi của Nhà nước có thẩm quyền

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.Ngoài việc phải đảm bảo các điều kiện đã nêu ở trường hợp thứ nhất cầnphải bảo đảm thêm một trong hai điều kiện sau:

Đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấthoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân

cư nông thôn được xét duyệt những phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đó

- Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức có giấy tờ có ghi rõ diện tích đất ở vàdiện tích đất vườn, ao:

+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửađất với đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở đượcxác định là toàn bộ diện tích thửa đất

+ Trường hợp thửa đất ở không có đất vườn, ao trong cùng một thửa đấtvới đất ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thìdiện tích thửa đất được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất

+ Trường hợp thửa đất có đất vườn, ao trong cùng thửa đất với đất ởđược hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tíchđất ở được tính như sau:

* Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức côngnhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao đượcxác định theo giấy tờ đó Nếu phần diện tích đã xây dựng Nhà ở vượt diệntích đất ở ghi trên giấy tờ đó thì phần diện tích vượt được xác định là đất ở vàphải nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều 6 của nghị định 198/2004/ND-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi

là nghị định 198)

* Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ởtại địa phương (được quy định tại điều 11 của bản quy định này) thì diện tíchđất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương Nếu phầndiện tích đã xây dựng Nhà ở vượt hạn mức công nhận đất ở địa phương, thìphần diện tích vượt được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theođiểm a khoản 2 điều 6 của nghị định 198.

- Trường hợp giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở và diện tích đất vườn, ao:+ Trường hợp thửa đất ở có hoặc không có vườn, ao trong cùng thửa đấtvới đất ở được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xácđịnh là toàn bộ diện tích thửa đất

+ Trường hợp thửa đất có hoặc không có vườn, ao trong cùng một thửađất với đất được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004thì diện tích đất ở được xác định như sau:

* Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở tạiđịa phương, thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất

* Nếu diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địaphương, thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở,phần còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng đất Nếu phần diện tích đãxây dựng Nhà ở vượt hạn mức công nhận đất ở thì phần diện tích đất vượtđược xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo điểm a khoản 2 điều

2.1.6.2 Nhân lực phục vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất

Năng lực của cán bộ làm công tác cấp GCNQSDĐ có ảnh hưởng rấtlớn tới công tác cấp GCNQSDĐ bởi lẽ những cán bộ có năng lực, trình độchuyên môn cao sẽ làm việc hiệu quả hơn cán bộ có trình độ thấp, ngoài rakhả năng nhìn nhận sự việc và giải quyết công việc của họ cũng tốt hơn.Ngoài ra, việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi phải trảiqua nhiều bước để xác minh tính chính xác về thông tin của thửa đất do đóđòi hỏi lượng lượng cán bộ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận phải đủ về sốlượng và đảm bảo về trình độ chuyên môn

2.1.6.3 Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ

Vấn đề kỹ thuật, công nghệ, phương tiện máy móc phục vụ cho côngtác quản lý thông tin và xác định lai lịch, thông tin về thửa đất là hết sức quantrọng Ngoài ra việc quản lý đất đai là lĩnh vực hết sức phức tạp, lại phải đốidiện với sự biến động liên tục và rất dễ nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp do đócông việc đòi hỏi phải có nguồn thông tin đầy đủ và chính xác Để số liệuthông tin về đất đai chính xác đòi hỏi phải có sự hỗ trợ của trang thiết bị máymóc, cũng như hệ thống cơ sở vật chất để quan lý, theo dõi thông tin về biếnđộng đất đai

2.1.6.4 Cơ sở dữ liệu về quản lý đất đai

Hệ thống cơ sở dữ liệu về quàn lý đất đai như: Hệ thống bản đồ, hồ sơđịa chính lập là cơ sở quan trọng để xác định vị trí, ranh giới, kich thước thửađất của hộ Để hộ được cấp giấy chứng nhận thì các thông tin về thửa đất cầnphải đầy đủ, rõ ràng Do đó việc hệ thống thông tin đầy đủ, rõ rang sẽ là yếu

tố thuận lợi cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

2.1.6.5 Hiểu biết của người sử dụng đất

Sự hiểu biết của người dân có ảnh hưởng lớn tới việc đăng ký cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất Khi người dân hiểu rõ được vai trò, ý nghĩacủa giấy chứng nhận quyền sử đụng đất thì người sử dụng đất sẽ nhanh chóng

thực hiện việc đăng ký xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ngoài ra,khi người dân hiểu rõ về cơ quan và quy trình, thủ tục cấp gấy chứng nhậnquyền sử dụng đất thì việc làm hồ sơ giấy tờ cin cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất sẽ đầy đủ, ít sai sót từ đó giảm thời gian, đẩy nhanh tiến độ cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

2.2 Cơ sở thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Kinh nghiệm của Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thựchiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai,

cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai Gồm các đơn vị

Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phậncủa Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng

ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,

hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bấtđộng sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng kýquyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của cácbản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền.Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuêcũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000,bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ởdạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giaodịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

Cơ quan cấp giấy CN QSD đất của Bang Victoria

Hệ thống cấp giấy CN QSD đất ở Bang Victoria là hệ thống Torrens

Cơ quan cấp giấy CN QSD đất Victoria được thành lập theo Luật chuyểnnhượng đất đai 1958 Cơ quan cấp giấy CN QSD đất Victoria có các bộ

phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc;

Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hếtđất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền,giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp,tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất độngsản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc cấp giấy CN QSD đất do Cơquan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quanquản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất;Quản lý đất công; Định giá; Cấp giấy CN QSD đất Hệ thống Torrens đượcđưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoànggia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ

sơ cấp giấy CN QSD đất của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ đượclập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từ năm 1961

Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờrời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt

mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệthống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch

sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tracứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục nàyđược lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình cấp giấy CN QSD đất đã được tinhọc hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thếbằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999 Đây là Hệ thống Torrensđược tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lụctên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động(Nguyễn Văn Chiến, 2006)

2.2.1.2 Cộng hòa Pháp

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau

Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đãđược đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tínhkhông có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ bakhi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưacông bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham giagiao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách

có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả nhữngquyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng

và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bấtđộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất

cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyểnnhượng quyền đối với bất động sản

Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng cấp giấy CN QSD đất hayđăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắcchung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thựchiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viênchức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch.Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắcchắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cầnthiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất

kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợpđồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhậnquyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyêntắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo

khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sởhữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thểquyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọihành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽkhông được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.(Nguyễn Văn Chiến, 2006)

- Thông tin về chủ thể

Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vịtrí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định mộtcách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọihợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú,ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản tronghôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trựctiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bảnliên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địachỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên

và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhâncũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lờichứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có

đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếpnối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôngiống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lậpquyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đóphải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì nhữngthông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, sốthửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này,

trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địachính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…).

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phânchia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phânchia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Tronghợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằngcách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cưhoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Tổng cục quản lý đất đai,2009)

2.2.1.3 Thụy Điển

Cấp giấy CN QSD đất được thực hiện ở Thuỵ Điển từ thế kỷ thứ 16 và

đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thếchấp Hệ thống ĐKĐĐ ở Thuỵ Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hoá Về bản chất hệ thống này là hệthống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ

và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thốngnày hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục quản

lý đất đai (National Land Survey - NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy Điển Cơquan đăng ký tài sản trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặttại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng đăng ký tàisản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan cấp giấy CN QSD đất trực thuộc Toà án trung ương, trong cơcấu của Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi vănphòng cấp giấy CN QSD đất trực thuộc Toà án cấp quận Để phối hợp đồng bộthông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợpđược giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môitrường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệthống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thôngtin đăng ký bất động sản và cấp giấy CN QSD đất Ban quản lý dữ liệu bất

động sản trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia

và Toà án

Hệ thống địa chính Thuỵ Điển, có sự chuyên môn hoá rất cao, mỗi cơquan chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên môn hẹp nhưng trong hoạtđộng có sự phối hợp rất chặt chẽ Các cơ quan ĐKĐĐ, đăng ký bất động sản,

cơ quan xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạtđộng theo chế độ tự chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngânhàng dữ liệu đất đai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trựctuyến cho các đối tượng khác nhau Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặcqua điện thoại không phải trả phí Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tàiliệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền điqua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng

ký, đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất.Việc xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đấtmới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc địa - Bản đồ quốc gia Việc đăng kýquyền, đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền … do cơ quan cấp giấy CNQSD đất thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

.2.2.2 Kinh nghiệp của Việt Nam về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Kinh nghiệm thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thị xã Quảng Yên – tỉnh Quảng Ninh

TX Quảng Yên đã cơ bản hoàn thành cấp GCNQSDĐ đạt 98,18%tương ứng với 78.428 giấy, số phần trăm còn lại tương ứng với 3.000 hồ sơ.Trong đó nhóm đất nông nghiệp đạt 99,17%, nhóm đất phi nông nghiệp đạt97,82% Công tác cấp GCNQSDĐ ở Quảng Yên đã được thực hiện có nềnnếp từ những năm 1995 khi mới thành lập Phòng Địa chính (sau này là Phòng

Tài nguyên - Môi trường) Để đạt được kết quả như trên, từ công tác đo đạcbản đồ, thị xã đã đảm bảo độ chính xác đến từng cm Trong quá trình đo đạcthị xã cũng đảm bảo sự có mặt đầy đủ của cán bộ địa chính, thôn trưởng, chủ

sử dụng đất, đội nghiệm thu để tránh nhầm lẫn dẫn đến một loạt những rắc rốikéo dài thời gian cấp giấy Khi khâu này đã hoàn thiện, chính xác mới thiếtlập hệ thống bản đồ địa chính rồi ký giáp ranh, lập hồ sơ đăng ký, công khainiêm yết và cấp sổ Cẩn thận hơn, Phòng Tài nguyên - Môi trường đã thammưu cho UBND thị xã bàn giao bản đồ đến từng thửa cho cán bộ địa chính,thôn trưởng, chủ sử dụng đất và chủ đất giáp ranh để mọi người xem, ký xácnhận Chính vì vậy, trong nhiều năm trở lại đây thị xã chưa có trường hợp nàokhiếu kiện sau cấp GCNQSDĐ…

Yếu tố quan trọng nữa góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ củaQuảng Yên chính là công tác tổ chức, sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị

Sẽ không thể hoàn thành tốt mọi nhiệm vụ nếu nguồn nhân lực thiếu và yếu,chính vì vậy, thị xã đã huy động và hợp đồng thêm nguồn nhân lực có trình

độ kinh nghiệm chuyên môn Hàng tuần họp báo cáo, kiểm điểm, đánh giá vàrút kinh nghiệm công tác thực hiện Phòng Tài nguyên - Môi trường luôn sátsao, tham mưu cho lãnh đạo thị xã giải quyết các vướng mắc với quan điểm

“mắc đâu gỡ đó” UBND thị xã cũng đã thành lập các tổ công tác kiểm tratrực tiếp xuống 19 xã, phường để rà soát, nắm tình hình thực tế và hướng dẫnngười dân nên tiến trình cấp GCNQSDĐ được thúc đẩy nhanh chóng Đặcbiệt, thời gian qua, tỉnh đã hỗ trợ hàng chục tỷ đồng cho thị xã trong công tácđầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử, xây dựng hệ thống quản lý dữliệu thông tin GCNQSDĐ trên phần mềm… Đến nay, thị xã đã hoàn thành

đo đạc và đăng ký xây dựng cơ sở dữ liệu cấp giấy để đồng nhất bản đồ tại 3

xã, phường và đang tiếp tục xử lý ở 16 xã, phường còn lại Khi hệ thống nàyhoàn thiện sẽ giúp cho công tác quản lý được bài bản hơn, dễ tra cứu, đảmbảo hạn chế tối đa các sai sót (Thanh Hằng, 2013)

2.2.2.2 Kinh nghiệm thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Cao Bằng

Trong năm 2013, toàn tỉnh Cao bằng đã cấp được 226 Giấy chứng nhậncho các tổ chức đạt 90,4% so với kế hoạch, với diện tích cấp 11.736,91 ha Thực hiện cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị quyết30/2012/QH-13 của Quốc hội: Được triển khai thực hiện trên địa bàn 164/199

xã, phường, thị trấn và Cấp GCNQSDĐ theo dự án tổng thể tại 07 xã huyệnBảo Lâm và 02 thị trấn Tà Lùng, Hòa Thuận huyện Phục Hòa

Kết quả đã cấp được 56.398 GCN với tổng diện tích 13.691,28 ha cho36.232 hộ đạt 115,15 % so với kế hoạch (Trong đó: Đất sản xuất nông nghiệpcấp được 47.161 GCN với diện tích 13.311,31 ha; Đất ở tại nông thôn cấpđược 6.087 GCN với diện tích 262,17 ha; Đất ở đô thị cấp được 3.150 GCNvới diện tích 117,8 ha)

Đến nay trên địa bàn toàn tỉnh đã cấp được 442.529 Giấy chứng nhận.Trong đó:

* Cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân:

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 218.315 GCN với diện tích79.706,76 ha đạt 86,78 % diện tích cần cấp;

- Đất ở nông thôn cấp được 92.167GCN với diện tích 3.541,01 ha đạt96,54% diện tích cần cấp;

- Đất ở đô thị 26.939 GCN với diện tích 706,12 ha đạt 93,5 % diện tíchcần cấp

- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp: Được 103.875GCN; diện tích cấp: 399.503,59 ha đạt 90,12 % diện tích cần cấp

* Cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức: 1.231 GCN; diện tích:37.155,52 ha Trong đó:

- Đất chuyên dùng: 941 GCN, diện tích: 1.200,56 ha đạt 81,05 % diệntích cần cấp;

- Đất lâm nghiệp: 285 GCN, diện tích: 35.912,64 ha đạt 99,37 % diệntích cần cấp;

- Các loại đất khác: 5 GCN, diện tích 42,32 ha

Để đạt được những kết quả như trên là nhờ sự quan tâm chỉ đạo của cả

hệ thống chính trị và của toàn xã hội đã giúp đẩy nhanh, gọn, hiệu quả và đảmbảo đúng quy định trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho các tổ chức, dự án, và hộ dân trên địa bàn tỉnh Đặc biệt là công tác tuyêntruyền, vận động người sử dụng đất hiểu được tầm quan trọng của Giấy chứngnhận và những lợi ích mang lại sau khi được cấp Giấy chứng nhận, và đẩymạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin, hoàn thiện hệ thống văn bản quyphạm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt là công tác cải cách thủ tụchành chính ở các cấp, các ngành (Lê Hải Điệp, 2014)

2.2.2.2 Kinh nghiệm thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tỉnh Tiền Giang

Từ khi thực hiện Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 củaChính phủ đối với công tác cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ), đến tháng 3/2012 trên toàn tỉnh đã tiến hành cấp đổi được89.675 giấy, diện tích 24.810,50 ha Trong đó, dự án: "Hoàn thiện và hiện đạihóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam" (gọi tắt là dự án VLAP) đã thực hiệnnăm 2009; công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính chính quy, đăng ký cấp mới,cấp đổi GCNQSDĐ đang thực hiện 14 xã (huyện Gò Công Tây 4 xã, huyệnChợ Gạo 10 xã) với khối lượng diện tích đo đạc là 18.669,10 ha, tổng số giấychứng nhận là 71.552 giấy, đã tiến hành cấp đổi 30.415 giấy, đạt 42,5% Đốivới 3 huyện đo đạc thành lập bản đồ địa chính chính quy năm 2000, cấp đổigiấy chứng nhận quyền sử sụng đất (Chợ Gạo 19 xã, Cai Lậy 28 xã, Gò CôngTây 13 xã) với tổng số giấy chứng nhận đã phát đổi cho người sử dụng đất là155.823/ 291.212 giấy, đạt 53,5%

Trong công tác cấp đổi GCNQSDĐ trên địa bàn tỉnh, tổng số giấychứng nhận đã viết là 291.212 giấy, đã phát đổi cho người sử dụng đất được155.823 giấy, còn tồn chưa phát cho người sử dụng đất 135.389 giấy

Để đạt được những kết quả như trên, kinh nghiệm trong việc thực hiệncông tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ của tỉnh đã tiến hành cáccông việc cụ thể bao gồm:

- Rà soát, thống kê những thửa đất, những chủ sử dụng đất chưa đượccấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện (đến từng xã)

- UBND cấp huyện, xã tăng cường công tác tuyên truyền, vận độngnhân dân thực hiện tốt việc cấp đổi GCNQSDĐ

- Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện tăng cường hỗ trợ cán bộ địachính xã

- Các xã xây dựng kế hoạch, sắp xếp lịch cấp đổi GCNQSDĐ và công

bố, vận động để người dân thực hiện theo quy định

- UBND tỉnh, huyện có kế hoạch làm việc cụ thể với các ngân hàng, tổchức tín dụng trong việc cấp đổi GCNQSDĐ, có kế hoạch thống nhất thựchiện giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và ngân hàng

- Đối với trường hợp bổ sung hồ sơ, cán bộ địa chính xã, cán bộ phụtrách bộ phận một cửa hướng dẫn thực hiện theo quy định

- Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) làm việc với từnghuyện để trao đổi thống nhất giải pháp tổ chức cấp đổi giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và cử cán bộ chuyên môn hỗ trợ các huyện; đồng thờiphối hợp với UBND huyện chỉ đạo thực hiện Hàng tuần bộ phận chuyênmôn phải có báo cáo tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến

Sở TN - MT và UBND huyện để phối hợp chỉ đạo

- Giao Trung tâm Công nghệ Thông tin TN - MT xây dựng cơ sở dữliệu, tập huấn hướng dẫn chuyển giao công nghệ tin học trong công tác quản

lý đất đai, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính có sử dụng phần mềm dùng

chung từ cấp xã, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đến cấptỉnh đối với những huyện đủ điều kiện.

Trong quá trình triển khai thực hiện công tác cáp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất một số nguyên nhân tồn đọng được chỉ ra bao gồm:

- Một số hộ dân chưa ý thức được quyền của người sử dụng đất khiđược Nhà nước cấp GCNQSDĐ nên không đến cấp đổi giấy

- Đa số giấy chứng nhận người sử dụng đất đã thế chấp ngân hàng, quỹtín dụng để vay vốn sản xuất Sự phối hợp của ngân hàng, quỹ tín dụng vàVăn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chưa chặt chẽ

- Bổ sung hồ sơ:

+ Những thửa đất đã viết giấy chứng nhận theo tên mới do: thừa kế,cho tặng, mua bán nhưng không đến các cơ quan chức năng hoàn tất thủ tục.+ Một số hộ dân không có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính khixác định lại diện tích đất ở theo quy định

- Thời gian đăng ký sau đo đạc đến khâu phát giấy kéo dài nên sốlượng biến động nhiều

- Một số nơi Đảng ủy, UBND xã chưa thực sự quan tâm đến công tácnày, chỉ làm rầm rộ khi phát động, sau đó giao cho cán bộ địa chính thựchiện, không kiểm tra nhắc nhở Công tác tuyên truyền, vận động người sửdụng đất tham gia cấp đổi GCN QSDĐ không thường xuyên Cán bộ địachính xã không xây dựng kế hoạch cho công tác cấp đổi giấy, mà còn phảitham gia nhiều công việc khác, một số xã do thay đổi cán bộ địa chính

- Hộ gia đình, cá nhân làm mất giấy cũ

- Cấp huyện tổ chức cấp đổi chưa tốt, cụ thể như thành lập tổ cấp đổi ởvăn phòng đăng ký QSDĐ nhưng do lực lượng ít, địa bàn rộng lại thực hiệnnhiều công việc nên ít dành thời gian cho việc cấp đổi giấy

- Trong thời gian qua việc cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ở 3 cấp(tỉnh, huyện, xã) chưa thường xuyên; một số huyện có cập nhật chỉnh lý hồ

sơ địa chính nhưng chỉ làm được ở cấp huyện và cũng không thường xuyên,liên tục.

- Hiện nay, hầu hết các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấphuyện cán bộ địa chính chưa được cung cấp phần mềm quản lý, cập nhật,chỉnh lý biến động để sử dụng chung

- Việc lập hồ sơ biến động không đúng quy định, nơi lưu trữ hồ sơ cònchật hẹp, chưa đáp ứng yêu cầu (Trần Thanh Bá, 2013)

2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra từ kinh nghiệm thực tiễn

Để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt kếtquả cao cần có sự quan tâm chỉ đạo của cả hệ thống chính trị và của toàn xãhội Đặc biệt là trong công tác tuyên truyền, vận động người sử dụng đất hiểuđược tầm quan trọng của Giấy chứng nhận và những lợi ích mang lại sau khiđược cấp Giấy chứng nhận, và đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin,hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về cấp Giấy chứng nhận,công tác cải cách thủ tục hành chính ở các cấp, các ngành

UBND tỉnh, huyện chỉ đạo thống nhất sự phối hợp giữa các ngân hàng,

tổ chức tín dụng trong việc cấp đổi GCNQSDĐ, thống nhất kế hoạch phốihợp thực hiện giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và ngân hàng

Hàng tuần bộ phận chuyên môn phải báo cáo, kiểm điểm, đánh giá vàrút kinh nghiệm công tác thực hiện tiến độ cấp đổi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đến Sở TN - MT và UBND thành phố để phối hợp chỉ đạo Phòng Tài nguyên - Môi trường luôn sát sao, tham mưu cho lãnh đạo UBNDthành phố giải quyết các vướng mắc

Đầu tư trang thiết bị đo đạc công nghệ điện tử, xây dựng hệ thốngquản lý dữ liệu thông tin GCNQSDĐ trên phần mềm

Tăng cường nguồn nhân lực có trình độ kinh nghiệm chuyên môn phục

vụ cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với các xã cần xây dựng kế hoạch, sắp xếp lịch cấp đổiGCNQSDĐ và công bố, vận động để người dân thực hiện theo quy định.

2.2.4 Một số nghiên cứu có liên quan

Các nghiên cứu trước đây có liên quan đã có nhiều và được thực hiện ởcác địa phương khác nhau trong cả nước Để thực hiện nghiên cứu này chứngtôi đã tìm hiểu, đọc kỹ và tổng hợp thành các nhóm nghiên cứu về các nộidung sau:

(1) Các nghiên cứu về thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửđụng dất và quyền sở hữu nhà Các tác giả như Nguyễn Văn Bình, Hồ Kiệt,Nguyễn Tài (2012), nghiên cứu tại huyện Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huếcho rằng , việc đăng ký cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất là rất quantrọng, song các thủ tục còn rườm rà, chậm…

(2) Các vấn đề kinh tế xã phội phát sinh sau khi cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Tác giả Đoàn Văn Tuấn (1999), nghiên cứu tại thành phốThái Nguyên chỉ ra rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúpcác đối tượng quản lý đất đai dễ dàng thực hiện quyền sở hữu về đất đai, giúpnâng cao giá trị của đất đai…

(3) Các nghiên cứu giải pháp thúc đảy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Tác giả Nguyễn Văn Tuyền, nghiên cứu tại Quận Hai Bà Trưng,Thành phố Hà Nội cho rằng, giải pháp đơn giản hoá thủ tục hành chính trongviệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giải pháp quan trọng trongviệc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn…

2.1.5 Các văn bản pháp lý có liên quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1989 của Hội đồng Chính phủ về thốngnhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong nước

- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất

và đăng ký thống kê ruộng đất

- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lýruộng đất trong cả nước.

- Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do nhà nước thống nhất quản lý”

- Đến năm 1980, trên cơ sở Hiến Pháp, luật đất đai đầu tiên ra đời Việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi vào luật đất đai và trở thànhmột trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấp giấy CNQSD đất vẫn đuwọc triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm

1980, Tổng cục địa chính đã ban hành Quyết định 201 – ĐKTK ngày14/7/1989 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử đất và Thông tư 302 –ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này Quyết định này

đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống cấp giấy CN QSD đất ở ViêtNam

Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với tinh thần sửađổi chính sách đất đai, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản gồm:

- Công văn 434/CVĐC do Tổng cục Địa chính đã xây dựng và banhành hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời,thay thế cho các mẫu quy định tại quyết định 56/ĐKTK năm 1981

- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đấtnông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mụcđích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sửdụng đất ở đô thị Cùng ngày, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP về muabán và kinh doanh nhà

- Quyết định 499/QĐ – ĐC ngày 27/7/1995 đã sửa đổi và hoàn thiệnsau 2 năm thử nghiệm theo công văn 434 CV/ĐC của Tổng cục Địa chính về

hệ thống sổ sách đại chính

- Thông tư 246/1998/TT – TCĐC của Tổng cục đại chính hướng dẫnthủ tục đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981.

- Chỉ thị số 10/1998/CT –TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày20/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thiện cấp giấy cứng nhận quyền sử dụng đấtnông nghiệp

- Nghị định số 14/1998/NĐ – CP ngày 06/03/1998 về việc quản lý tàisản Nhà nước

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày02/12/1998

- Quyết định số 20/1999/QĐ – BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện nghị định số 14/1998/NĐ – CP

- Nghị định số 176/1999/NĐ – CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quyđịnh về lệ phí trước bạ

- Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC – TCĐC của liên Bộ Tài chính vàTổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện giải pháp cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT – TTg của Thủ tướng chính phủ

- Nghị định số 19/2000/NĐ – CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Luật sửa đồi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày29/06/2001

- Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cụcĐịa chính hướng dẫn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành các quy định

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày1/7/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, các trường hợp được cấp giấy chứng nhậnthực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vềviệc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vương, ao gắnliền với nhà ở, trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trêngiấy chứng nhận.

- Nghị quyết 775/2005/NQ – UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy banthường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể vềnhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sáchcải tạo xã hộ chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiệncấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diệnthực hiện các chính sách quy định tại điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11nhưng đến nay cơ quan nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc đã có vănbản quản lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhàđất đó

- Nghị quyết số 1037/2006/NĐ – UBTVQH11 ngày 27/7/2006 của Ủyban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày1/7/1991 của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xácđịnh đối tượng được cấp giấy chứng nhận trong những trường hợp có tranhchấp

Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban hành

có quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các vấn đề liênquan gồm:

- Nghị định số 47/2003/NĐ – CP ngày 12/5/2003 của Chính phủ quyđịnh chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó cóquy định việc thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất

- Chỉ thị số 05/CT –TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ vềviệc triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, trong đó có chỉ đạo các địa

phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận trong năm2005.

- Nghị định số 152/2004/NĐ – CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ vềviệc sử đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ – CP

- Nghị định 181/2004/NĐ –CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vềhướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 Trong đó quy định cụ thể hóanhững quy định trong Luật đất đai

- Nghị định số 198/2004/NĐ –CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ vềthu tiền sử dụng đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thutiền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận

- Nghị định 142/2004/NĐ – CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thutiền thuê đất, trong đó có quy định cụ thể hóa Luật đất đai về việc thu tiềnthuê đất khi cấp giấy chứng nhận

- Nghị định số 17/2006/NĐ – CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sungmột số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ – CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổphần Trong đó sử đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đấtkhi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xác nhận hợp đồng chuyểnnhượng, cho thuê, cho thê lại quyền sử dụng đất, thê chấp bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệpm khu kinh tế, khu công nghệcao

- Chỉ thị số 05/2006/NĐ – CP ngày 02/06/2006 của Thủ tướng Chínhphủ, về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hànhLuật đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh hoàn thành cơ bảnviệc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2006

Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ương ban hành có quyđịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các vấn đề liên quangồm:

- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTP –BTNMT ngày 04/07/2003 của BộTài nguyên và Môi trường, Bộ Tài Chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng

ký và cung cấp thông tun về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất

- Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Thông tư số 117/2004/TT – BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ – CP ngày 03/12/2004 của

Bộ Tài Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT – BNV ngày31/12/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ hướng dẫn chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

và tổ chức phát triển quỹ đất

- Thông tư số 01/2005/TT – BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị đinh181/2004/NĐ – Cp ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai Trong đó,hướng dẫn một số vấn đề khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính

và mục đích phụ trong một số trường hợp đang sử dụng đất, việc cấp giấychứng nhận cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp, trình tự, thủ tụcđăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầngtrong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC – BTNMT ngày18/04/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bộ tài chính hướng dẫn việcluân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP – BTNMT ngày 16/6/2005thay thế thông tư số 03/2003/TTLT/BTP – BTNMT ngày 4/7/2003

PHẦN 3 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu

3.1.1 Điều kiện cơ bản thành phố Thái Nguyên

31.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Thái Nguyên nằm ở trung tâm tỉnh Thái Nguyên Có toạ độ địa

lý từ 210 đến 22027’ vĩ độ Bắc và 105025’ đến 106014’ kinh độ Đông, nằm cáchtrung tâm Hà Nội 80 km về phía Bắc, có vị trí tiếp giáp như sau:

Phía Bắc giáp huyện Đại Từ, huyện Phú Lương, huyện Đồng Hỷ

Phía Nam giáp thị xã Sông Công

Phía Tây giáp huyện Đại Từ

Phía Đông giáp huyện Phú Bình

Thành phố có vị trí chiến lược, quan trọng trong việc phát triển kinh tế xãhội của tỉnh Thái Nguyên và các tỉnh miền núi phía Bắc Là trung tâm giao lưuvăn hoá của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao thông trực tiếp liên hệ giữa các tỉnhmiền xuôi nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía bắc Việt Nam: CaoBằng, Bắc Kạn, Hà Giang, Tuyên Quang, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Bắc Giang Với

vị trí địa lý như trên, thành phố Thái Nguyên có nhiều lợi thế để phát triển kinh

tế xã hội không chỉ trong hiện tại mà cả tương lai, nhất là trong các lĩnh vựccông nghiệp, dịch vụ và trở thành một đô thị trung tâm của khu vực trung dumiền núi phía Bắc

3.1.1.2 Địa hình

Địa hình của thành phố Thái Nguyên được coi như miền đồng bằng riêngcủa tỉnh Thái Nguyên Ruộng đất tập trung ở hai bên bờ sông Cầu và sông Côngđược hình thành bởi sự bồi tụ phù sa của hai con sông này Tuy nhiên, vùng nàyvẫn mang tính chất, dáng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phù sa vàbậc thang nhân tạo, thềm phù sa mới và bậc thềm pha tích (đất dốc tụ) Khu vực

trung tâm thành phố tương đối bằng phẳng, địa hình còn lại chủ yếu là đồi bát

úp, càng về phía Tây bắc thành phố càng có nhiều đồi núi cao

Nhìn chung, địa hình thành phố khá đa dạng phong phú, một mặt tạo điềukiện thuận lợi cho phát triển đô thị, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp mặt kháctạo điều kiện cho phát triển nông nghiệp phù hợp với kinh tế trang trại kết hợpgiữa đồi rừng, cây ăn quả và các loại cây công nghiệp khác như chè, các loại câylấy gỗ

3.1.1.3 Khí hậu thuỷ văn

Thành phố Thái Nguyên mang những nét chung của khí hậu vùng Đông bắcViệt Nam, thuộc miền nhiệt đới gió mùa có mùa đông lạnh giá ít mưa, mùa hènóng ẩm mưa nhiều Do đặc điểm địa hình của vùng đã tạo cho khí hậu củathành phố có những nét riêng biệt

Tổng số giờ nắng trung bình năm khoảng 1.617 giờ Nhiệt độ cao tuyệt đối

là 39,5˚C, nhiệt độ trung bình cao nhất trong năm vào tháng 7 là 28,5˚C, thấpnhất nhất vào tháng 1 là 15,5˚C Lượng mưa trung bình hàng năm 2.025,3mm.Lượng mưa phân bố không đều theo không gian và thời gian, có chênh lệnh lớngiữa mùa mưa và mùa khô Về mùa mưa cường độ lớn, lượng mưa chiếm 87%tổng lượng mưa trong năm( từ tháng 5 đến tháng 10) trong đó, riêng lượng mưatháng 8 chiếm đến gần 30% tổng lượng mưa cả năm nên đôi khi gây ra tình trạng

lũ lụt lớn Thành phố có độ ẩm không khí cao, độ ẩm trung bình năm là 82%.Mùa hè từ tháng 4 đến tháng 10 gió đông nam chiếm ưu thế tuyệt đối, nóng ẩmmưa nhiều Mùa đông từ tháng 11 đến tháng 3, gió đông bắc chiếm ưu thế, lượng

mưa ít thời tiết khô hanh

Như vậy, khí hậu thành phố Thái Nguyên tương đối thuận lợi cho việc phát triểnmột hệ sinh thái đa dạng và bền vững, thuận lợi cho phát triển ngành nông - lâmnghiệp và là nguồn nguyên liệu phục vụ cho ngành công nghiệp chế biến nông sảnthực phẩm (Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Thái Nguyên, 2012)