thực trạng thu hồi đất hiện nay
A. LỜI MỞ ĐẦU Thời gian gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp của công dân trong lĩnh vực đất đai diễn ra gay gắt, phức tạp ở hầu hết các địa phương trong cả nước. Trong đó có rất nhiều trường hợp khiếu nại có liên quan đến việc thu hồi đất. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hàng năm Bộ nhận được gần 10.000 lượt đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường của công dân 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, trong đó đơn thuộc lĩnh vực đất đai chiếm 98,6% tổng số đơn. Do đó việc tìm hiểu thực trạng, nghiên cứu, đề xuất hướng giải quyết cho vấn đề này ngày càng trở nên bức thiết. Dưới đây là một vụ việc cụ thể liên quan đến vấn đề thu hồi đất dẫn đến khiếu nại và bức xúc trong lòng người dân. Thông qua vụ việc này, em hy vọng sẽ có những kiến thức nhất định về thực trạng thu hồi đất hiện nay để từ đó đưa ra được phương hướng giải quyết đúng đắn theo quy định của pháp luật hiện hành. B. GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG I. Tình huống số 6: Gia đình ông X sử dụng 1000 m2 đất nông nghiệp. Diện tích khu đất này đã được cấp GCNQSDĐ. Tháng 1/2003, UBND xã A thu hồi 1000 m2 đất của gia đình ông X đổi cho một gia đình khác. Gia đình ông X không đồng ý với quyết định thu hồi đất của UBND xã A nhưng vẫn buộc phải thực hiện. Ông X đã làm đơn khiếu nại lên UBND xã A và được trả lời là GCNQSDĐ cấp cho gia đình ông X đến nay không còn giá trị. Sau đó, UBND xã A đã lấy mảnh đất nông nghiệp trên của ông X bán cho người khác để làm nhà ở. Hỏi: Anh (chị) hãy cho biết: 1. Việc làm của UBND xã A đúng hay sai? Vì sao? 2. Hãy tư vấn giúp ông X bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? 3. Vụ việc này sẽ giải quyết như thế nào theo đúng pháp luật đất đai hiện hành? -1- II. Cách giải quyết tình huống: 1. Việc làm của UBND xã A đúng hay sai? Vì sao? Trả lời: Việc làm của UBND xã A là sai, vì: UBND xã A không có thẩm quyền trong việc thu hồi cũng như bán mảnh đất nông nghiệp 1000 m2 của gia đình ông X cho người khác để làm nhà ở. Điều 15 Luật Đất đai năm 2003 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm là: “… Nhà nước nghiêm cấm hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm của người có thẩm quyền để làm trái các quy định về quản lý đất đai”. *Theo quy định tại Khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 về thẩm quyền thu hồi đất là: “2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”. Như vậy, theo quy định tại Điều 44 Luật Đất đai năm 2003, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện. Khi thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải trực tiếp ra quyết định và không được ủy quyền. Do đó UBND xã A không có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất đối với gia đình ông X. *Hơn nữa, Khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai năm 2003 về chuyển mục đích sử dụng đất cũng đã quy định rõ: “Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản; b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác; -2- c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; ." Áp dụng vào tình huống trên, ta thấy việc UBND xã A sau khi đã thu hồi đất nông nghiệp của gia đình ông X đã thực hiện hành vi bán lại cho người khác để làm nhà ở là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật. Bởi đất nông nghiệp nếu không có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không được tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng và càng không thể chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để xây nhà ở. Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai. *Ngoài ra vảo tháng 1/2003 khi thu hồi đất của gia đình ông X, UBND xã A đã không thông báo lý do thu hồi đất. Khi ông X làm đơn khiếu nại lên UBND xã A thì được trả lời là GCNQSDĐ cấp cho gia đình ông X đến nay không còn giá trị. Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Như vậy, căn cứ vào những lập luận trên, ta đi đến kết luận việc làm của UBND xã A là hoàn toàn sai, trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. 2. Hãy tư vấn giúp ông A bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? *Theo tình huống, gia đình ông X sử dụng 1000 m2 đất nông nghiệp. Diện tích khu đất này đã được cấp GCNQSDĐ. Theo Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: “Tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài -3- sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết;”. Do đó, trong trường hợp này ông X có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân để đòi lại quyền lợi cho mình. *Theo quy định tại Điều 67 Luật Đất đai năm 2003 về đất sử dụng có thời hạn là: “ .Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt”. Điều đó có nghĩa là Nhà nước không chỉ bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất mà còn bảo hộ quyền lợi cho họ sau khi thời hạn kết thúc để người sử dụng đất càng yên tâm sản xuất. Để tiếp tục sử dụng đất, ông X phải tiến hành những thủ tục theo Điều 141 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP quy định về việc gia hạn sử dụng đất. Cụ thể, trước khi hết hạn sử dụng đất 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với hộ gia đình, cá nhân gồm: Đơn xin gia hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân xin gia hạn sử dụng đất không vượt quá mười hai (12) tháng; (mẫu đơn đính kèm bài làm) Việc gia hạn được quy định như sau: a) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác định nhu cầu sử dụng đất phù hợp với đơn xin gia hạn hoặc dự án bổ sung về sản xuất, kinh doanh đã được xét duyệt; trình UBND cùng cấp quyết định gia hạn; chỉ đạo Văn phòng Đăng ký QSDĐ trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính; b) Văn phòng Đăng ký QSDĐ có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; -4- c) Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp GCNQSDĐ đã hết hạn, nộp chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất cho cơ quan tài nguyên và môi trường; d) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lý thời hạn sử dụng đất trên GCNQSDĐ đối với trường hợp được gia hạn sử dụng đất; Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này không quá hai mươi (20) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được GCNQSDĐ. Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên, gia đình ông X có thể tiếp tục sử dụng mảnh đất nông nghiệp 1000 m2 theo đúng nhu cầu của mình và đúng với quy định của pháp luật. 3. Vụ việc này sẽ giải quyết như thế nào theo đúng pháp luật đất đai hiện hành? Theo Điều 141 Luật Đất đai năm 2003 về xử lý đối với người quản lý vi phạm pháp luật về đất đai là: “Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai; thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”. -5- Trong trường hợp trên, Tòa án cần ra quyết định hủy bỏ việc thu hồi đất của UBND xã A đối với gia đình ông X, cũng như tuyên bố việc mua bán mảnh đất nông nghiệp trên giữa UBND xã A và người khác để làm nhà ở là vô hiệu. Theo Điều 137 BLDS năm 2005 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”. Như vậy, UBND xã A phải hoàn trả lại số tiền đã nhận khi bán mảnh đất trên cho người khác để làm nhà ở, đồng thời phải hướng dẫn thủ tục xin gia hạn sử dụng đất cho gia đình ông X để gia đình ông X có thể tiếp tục sử dụng mảnh đất trên vào đúng mục đích nông nghiệp, phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Ngoải ra, UBND xã A còn phải chịu trách nhiệm kỷ luật theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 172 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP là:“c) Có hành vi quy định tại điểm c khoản 1 Điều này do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo hoặc hạ bậc lương; tái phạm do thiếu trách nhiệm thì bị cảnh cáo hoặc hạ ngạch; cố ý thì bị hạ ngạch hoặc cách chức; tái phạm do cố ý thì bị buộc thôi việc”. C. KẾT LUẬN Ví dụ nhỏ trên đây đã cho chúng ta hiểu được phần nào về thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai nước ta, người dân vẫn chưa tiếp cận được với pháp luật do đó không thể bảo vệ được quyền và lợi ích của mình. Vì vậy, Nhà nước ta cần phải thắt chặt hơn công tác quản lý đất đai ở các cấp cũng như xử phạt nghiêm khắc các trường hợp vi phạm để đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật, tránh những khiếu nại và bức xúc trong lòng người dân. -6- . luật trong giao đất, cho thu đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định. Khi thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất phải trực tiếp ra quyết định và không được ủy quyền. Do đó UBND xã A không có thẩm quyền thực hiện