ĐỒ án ĐĂNG kí và cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất ở của xã HƯNG lộc, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

MỤC LỤC Trang PHẦN MỞ ĐẦU 2 1. Tính cấp thiết của đề tài 2 2. Mục đích nghiên cứu 3 3. Giới hạn phạm vi nghiên cứu 3 4. Quan điểm nghiên cứu 3 5. Nhiệm vụ nghiên cứu. 5 6. Phương pháp nghiên cứu 5 7. Kết cấu của đề tài 6 PHẦN NỘI DUNG 7 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7 1.1. Cơ sở lý luận 7 1.1.1. Đất ở 8 1.1.1.1. Khái niệm 8 1.1.1.2. Vai trò quản lý Nhà nước về đất ở 10 1.1.1.3. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 10 1.1.2. Đăng kí đất đai 12 1.1.2.1. Khái niệm 12 1.1.2.2. Các đối tượng đăng kí đất đai và người chịu trách nhiệm 13 1.1.2.3. Hồ sơ đăng ký đất đai 13 1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 13 1.1.3.1. Khái niệm 13 1.1.3.2. Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 14 1.1.3.3. Các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 17 1.1.3.4. Quy trình cấp GCNQSD đất ở 18 1.1.3.5. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. 20 1.2. Cơ sở thực tiễn. 32 1.2.1. Kết quả thực hiện đăng kí đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam 32 1.2.2. Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An. 33 1.2.3 Kết quả thực hiện đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử 34 dụng đất ở trên địa bàn thành phố Vinh 34 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI XÃ HƯNG LỘC, THÀNH PHỐ VINH. 37 2.1. Khái quát về địa bàn nghiên cứu 37 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên 37 2.1.1.1. Vị trí địa lý 37 2.1.1.2. Địa hình, địa mạo 37 2.1.1.3. Khí hậu 37 2.1.1.4. Sông ngòi và nước ngầm 37 2.1.1.5. Đất đai 36 2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội 41 2.1.2.1. Đặc điểm các ngành kinh tế: 41 2.1.2.1. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập. 43 2.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội. 44 2.2. Thực trạng công tác đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Hưng Lộc năm 2010 đến 2012. 47 2.2.1. Những vấn đề tồn tại trước năm 2010. 47 2.2.2. Công tác đăng kí đất ở của xã Hưng Lộc năm 2010 đến năm 2012 56 2.2.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc năm 2010 2012 57 2.2.4. Những kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế 58 2.2.4.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hưng Lộc được thể hiện qua các bảng số liệu sau. 58 2.2.4.2. Những tồn tại, hạn chế trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh. 63 CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT XÃ HƯNG LỘC, THÀNH PHỐ VINH 66 3.1. Yêu cầu, phương hướng và mục tiêu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc, thành phỗ Vinh 66 3.1.1. Yêu cầu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 66 3.1.2. Mục tiêu của xã Hưng Lộc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67 3.1.3. Phương hướng của xã Hưng Lộc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 67 3.2. Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, Nghệ An 69 PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 72 1. Kết luận 72 2. Một số kiến nghị 72 2.1. Kiến nghị với Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh. 72 2.2. Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân xã 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Trang Sơ đồ 1: Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18 Bảng 1: Tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Vinh năm 2012 33 Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất xã Hưng Lộc năm 20012 36 Bảng 3: Hiện trạng đất ở của xã Hưng Lộc từ năm 2010 đến 2012 38 Bảng 4: Tổng giá trị sản xuất của xã Hưng Lộc trong 3 năm 2010, 2011, 2012 41 Bảng 5: Tổng hợp hồ sơ đăng kí đất ở của xã Hưng Lộc 54 Bảng 6: Báo cáo tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, cấp đổi giấy chứng nhận, tách thửa, chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010 2012. 56 Bảng 7: Tổng hợp giấy chứng nhận được cấp ở khối, xóm năm 2010 57 Bảng 8: Tổng hợp giấy chứng nhận được cấp ở khối, xóm năm 2011 58 Bảng 9: Tổng hợp giấy chứng nhận được cấp ở khối, xóm năm 2012 59 Bảng 10: Số hồ sơ tồn đọng của các xóm năm 2010, 2011, 2012 60

Trờng đại học Vinh Khoa ĐịA Lý

Giảng viên hớng dẫn: GVC.ThS. Hồ Thị Thanh Vân

Sinh viên thực hiện : Lê Thị Ni Na

Lớp : 50K – QLĐĐ QLĐĐ

MSSV : 0952055774

Nghệ An, 2013 LỜI CẢM ƠN

Trong quỏ trỡnh được đào tạo, học tập, tu dưỡng và rốn luyện tại khoa Địa Lý - Trường Đại học Vinh và thời gian thực tập tại Phũng Tài nguyờn & Mụi trường TP Vinh - tỉnh Nghệ An, em đó được trang bị một số kiến thức cơ bản và kinh nghiệm thực tế để giỳp em hoàn thành đồ ỏn tốt nghiệp đại học của mỡnh

Em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ và dìu dắt của các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Địa Lý trong suốt thời gian em học tập và rèn luyện tại trường.

Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô giáo GVC.ThS Hồ Thị Thanh Vân, giảng viên khoa Địa Lý đã dành thời gian hướng dẫn, chỉ bảo

em trong suốt quá trình thực tập và làm đồ án tốt nghiệp của mình.

Do điều kiện về thời gian và nhận thức cũng như trình độ chuyên môn còn hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn để đồ án của em hoàn

thiện hơn.

Em xin trân trọng cảm ơn!

Nghệ An, ngày 20 tháng 5 năm 2013

Sinh viên

Lê Thị Ni Na

MỤC LỤC

Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 2

1 Tính cấp thiết của đề tài 2

2 Mục đích nghiên cứu 3

3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu 3

4 Quan điểm nghiên cứu 3

5 Nhiệm vụ nghiên cứu 5

6 Phương pháp nghiên cứu 5

7 Kết cấu của đề tài 6

PHẦN NỘI DUNG 7

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 7

1.1 Cơ sở lý luận 7

1.1.1 Đất ở 8

1.1.1.1 Khái niệm 8

1.1.1.2 Vai trò quản lý Nhà nước về đất ở 10

1.1.1.3 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 10

1.1.2 Đăng kí đất đai 12

1.1.2.1 Khái niệm 12

1.1.2.2 Các đối tượng đăng kí đất đai và người chịu trách nhiệm 13

1.1.2.3 Hồ sơ đăng ký đất đai 13

1.1.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 13

1.1.3.1 Khái niệm 13

1.1.3.2 Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 14

1.1.3.3 Các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 17

1.1.3.4 Quy trình cấp GCNQSD đất ở 18

1.1.3.5 Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở 20

1.2 Cơ sở thực tiễn 32

1.2.1 Kết quả thực hiện đăng kí đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam 32

1.2.2 Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An 33

1.2.3 Kết quả thực hiện đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử 34

dụng đất ở trên địa bàn thành phố Vinh 34

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI XÃ HƯNG LỘC, THÀNH PHỐ VINH 37

2.1 Khái quát về địa bàn nghiên cứu 37

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 37

2.1.1.1 Vị trí địa lý 37

2.1.1.2 Địa hình, địa mạo 37

2.1.1.3 Khí hậu 37

2.1.1.4 Sông ngòi và nước ngầm 37

2.1.1.5 Đất đai 36

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 41

2.1.2.1 Đặc điểm các ngành kinh tế: 41

2.1.2.1 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 43

2.1.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội 44

2.2 Thực trạng công tác đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Hưng Lộc năm 2010 đến 2012 47

2.2.1 Những vấn đề tồn tại trước năm 2010 47

2.2.2 Công tác đăng kí đất ở của xã Hưng Lộc năm 2010 đến năm 2012 56

2.2.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc năm 2010 - 2012 57

2.2.4 Những kết quả đạt được và những tồn tại hạn chế 58

2.2.4.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Hưng

Lộc được thể hiện qua các bảng số liệu sau 58

2.2.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh 63

CHƯƠNG III: ĐỊNH HƯỚNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT XÃ HƯNG LỘC, THÀNH PHỐ VINH 66

3.1 Yêu cầu, phương hướng và mục tiêu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc, thành phỗ Vinh 66

3.1.1 Yêu cầu về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 66

3.1.2 Mục tiêu của xã Hưng Lộc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67

3.1.3 Phương hướng của xã Hưng Lộc trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67

3.2 Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng kí đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, Nghệ An 69

PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Một số kiến nghị 72

2.1 Kiến nghị với Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh 72

2.2 Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân xã 73

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Trang

Sơ đồ 1: Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 18

Bảng 1: Tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Vinh năm 2012 33

Bảng 2: Hiện trạng sử dụng đất xã Hưng Lộc năm 20012 36

Bảng 3: Hiện trạng đất ở của xã Hưng Lộc từ năm 2010 đến 2012 38

Bảng 4: Tổng giá trị sản xuất của xã Hưng Lộc trong 3 năm 2010, 2011, 2012 41

Bảng 5: Tổng hợp hồ sơ đăng kí đất ở của xã Hưng Lộc 54

Bảng 6: Báo cáo tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, cấp đổi giấy chứng nhận, tách thửa, chuyển mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010 - 2012 56

Bảng 7: Tổng hợp giấy chứng nhận được cấp ở khối, xóm năm 2010 57

Bảng 8: Tổng hợp giấy chứng nhận được cấp ở khối, xóm năm 2011 58

Bảng 9: Tổng hợp giấy chứng nhận được cấp ở khối, xóm năm 2012 59

Bảng 10: Số hồ sơ tồn đọng của các xóm năm 2010, 2011, 2012 60

GIẢI THÍCH TỪ NGỮ

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.CMND : Chứng minh nhân dân

VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất.ĐKĐĐ : Đăng kí đất đai

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong giai đoạn hiện nay tình hình sử dụng đất đai rất phức tạp và cónhiều bất cập, với nhiều biến động, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất vẫn còn rất nhiều trì trệ, công tác quản lý đất đai còn nhiều chồngchéo, thủ tục hành chính rườm rà, sự thống nhất quản lý chưa cao Việc nângcao hiệu quả công tác quản lý là hết sức cần thiết, quản lý chặt chẽ đất đai,hạn chế những mặt tiêu cực, đẩy nhanh tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, phát huy những mặt tích cực của nền kinh tế thị trường, đẩymạnh tốc độ Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa đất nước

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do cơ quanNhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyềnhợp pháp của người sử dụng đất, Nhà nước quản lý và sử dụng đất đai hợp lý.Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất sẽ yên tâmđầu tư và cải tạo sử dụng đất có hiệu quả cao nhất trên diện tích đất được Nhànước giao cho

Hưng Lộc là một xã nông thôn chuyển sang thành thị nên diện tích đấtnông nghiệp đang dần bị thu hẹp để xây dựng các dự án, cho nên tỷ trọngngành nông nghiệp hiện nay đang giảm dần theo chủ trương của tỉnh, thànhphố và của xã Lao động trong lĩnh vực nông nghiệp cũng dần chuyển đổingàng nghề sang các lĩnh vực khác nhu thương mại, dịch vụ Tỷ trọng cácngành nghề này cũng theo đó tăng lên đáng kể Trong thời gian qua, ngànhnghề dịch vụ, thương mại nơi đây thu hút sự quan tâm lớn của tỉnh, trungương, tạo thuận lợi cho bà con phát triển kinh doanh, các dịch vụ ăn uốngcũng phát triển mạnh, tạo công ăn việc làm cho lao động địa phương Theo

đó, dân số của xã cũng dần tăng lên do dân cư ở các vùng khác chuyển đếnhoặc do con cái trong gia đình tách ra ở riêng, nên việc cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất càng trở nên quan trọng và là cơ sở pháp lý tạo điều kiệncho thị trường bất động sản phát triển, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và

hiệu quả Trong những năm gần đây công tác cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất trên địa bàn xã đã đạt được nhiều kết quả Tuy nhiên do nhiềunguyên nhân nên công tác này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đặcbiệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh

3 Giới hạn phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi nội dung: Nội dung của đề tài nghiên cứu về công tác đăng

cần xác định lãnh thổ nghiên cứu là một hệ thống con trong mối liên hệ vớicác lãnh thổ cấp cao hơn, đồng thời cũng là hệ thống lớn chứa đựng các hệthống con trong nó, nghĩa là phân tích mối quan hệ nội hệ thống và ngoại hệthống Vận dụng quan điểm hệ thống với phương pháp phân tích tiếp cận hệthống cho phép nhận thức được bản chất đối tượng nghiên cứu.

b, Quan điểm tổng hợp

Quan điểm tổng hợp đòi hỏi phải nhìn các sự vật, hiện tượng trong mốiquan hệ tương tác với nhau, bởi sự vật, hiện tượng từ thế giới vô cơ, hữu cơđến xã hội loài người đều có quy luật vận động phức tạp Sự tác động của conngười vào một hợp phần hay bộ phận tự nhiên nào đó có thể gây ra nhữngbiến đổi lớn trong hoạt động của cả tổng thể Quan điểm này chỉ đạo nộidung và phương pháp nghiên cứu của đề tài đới với đối tượng nghiên cứu làcác tổng thể địa lý tự nhiên, tổng thể địa lý kinh tế - xã hội và tổng thể địa lý

tự nhiên - kinh tế xã hội

c, Quan điểm phát triển bền vững

Tư tưởng chủ đạo của quan điểm này là sự phát triển kinh tế bền vữngphải đảm bảo 3 mục tiêu: bảo vệ môi trường, hiệu quả kinh tế và ổn định,công bằng xã hội Quan điểm phát triển bền vững hướng tới sự hài hòa mốiquan hệ giữa con người và tự nhiên trong sự tương tác giữa hệ thống tự nhiên

và hệ thống kinh tế - xã hội

d, Quan diểm lãnh thổ

Mỗi đối tượng địa lý đều gắn với một không gian cụ thể, đều có cácquy luật hoạt động riêng, gắn bó và phụ thuộc chặt chẽ vào đặc điểm của lãnhthổ đó Các đối tượng này phản ánh những đặc trưng cơ bản của lãnh thổ,giúp phân biệt lãnh thổ này với lãnh thổ khác Trong từng lãnh thổ luôn luôn

có sự phân hóa nội tại đồng thời có mối quan hệ chặt chẽ với những lãnh thổxung quanh cả về tự nhiên cũng như kinh tế - xã hội Do vậy, các nghiên cứuđịa lý đều được gắn với một lãnh thổ cụ thể Vận dụng quan điểm lãnh thổgiúp giải quyết một cách cụ thể các vấn đề về cơ sở lý luận cũng như trong

thực tiễn khai thác, quản lý và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên tronglãnh thổ nghiên cứu

5 Nhiệm vụ nghiên cứu.

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của công tác đăng kí vàcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh,Nghệ An

- Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, Nghệ An

- Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng kí đất đai và cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Hưng Lộc, thành phố Vinh, Nghệ An

6 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp điều tra cơ bản.

Phương pháp này nhằm thu thập các số liệu, tư liệu cần thiết phục vụcho việc nghiên cứu Công tác này được thực hiện qua hai giai đoạn:

- Điều tra nội nghiệp: Nhằm thu thập các số liệu, thông tin cần thiếtthông qua các phòng, ban trong thành phố, các phương tiện như sách, báo,mạng Internet… Các số liệu thu thập được bao gồm: Điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội của khu vực nghiên cứu, hiện trạng sử dụng đất đai, tình hình quản

lý và sử dụng đất của thành phố, xã …

- Điều tra ngoại nghiệp: Là công tác khảo sát thực địa nhằm bổ sung,chính xác hoá các thông tin, thu thập trong phòng

b Phương pháp thống kê.

Tổng hợp, liệt kê, phân nhóm toàn bộ số liệu, tài liệu về điều kiện kinh

tế, xã hội, các số liệu về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất

c Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu.

Tổng hợp các số liệu điều tra thành các bảng biểu cụ thể, thông qua kếtquả điều tra

Số liệu được xử lý bằng các hàm thống kê, phần mềm như: Excel,…

d Phương pháp so sánh, phân tích.

Dùng để so sánh, đối chiếu và phân tích các số liệu thu thập được đểđưa ra các đánh giá, nhận xét tìm ra những nguyên nhân tồn tại, khó khăntrong công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàntheo mốc thời gian, giữa các khu vực nghiên cứu

7 Kết cấu của đề tài

Chương II: Thực trạng công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở của xã Hưng Lộc, thành phố Vinh

Chương III: Đề xuất giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác đăng kí đất

đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xã Hưng Lộc, thành phố Vinh

Phần kết luận và kiến nghị.

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÍ ĐẤT ĐAI VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận

Từ trước đến nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ởViệt Nam được chia thành 3 giai đoạn:

- Giai đoạn trước năm 1945.

Ở Việt Nam, công tác Đăng ký đất đai có từ thế kỷ thứ VI và mỗi thời

kỳ có một dặc điểm riêng Ở giai đoạn này có ba thời kì: thời kỳ Gia Long,thời kỳ Minh, thời kỳ Pháp thuộc

- Giai đoạn Mỹ, Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975).

Giai đoạn này được chia thành ba thời kì: thời kì đầu là tân chế độ điềnthổ, thời kì thứ hai là chế độ quản thủ điền địa, cuối cùng là giai đoạn 1960 –

1975, giai đoạn này thiết lập Nha Tổng Địa có 3 nhiệm vụ chính là: Xâydựng tài liệu nghiên cứu; Tổ chức và điều hành công tác tam giác đạc; Lậpbản đồ, sơ đồ và các văn kiện phụ thuộc

- Giai đoạn Việt Nam dân chủ cộng hoà và Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

Giai đoạn này được chia thành 5 thời kì:

+ Thời kì từ sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 Nhà nước đã tịch thu ruộng đất củađịa chủ chia cho dân nghèo Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp táchoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiệntrạng sử dụng đất có nhiều biến động

+ Thời kì từ năm 1980 đến năm 1988:

Hiến pháp năm 1980 ra đời Trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đấtđai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể để quản lý

toàn bộ quỹ đất Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nôngnghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối vớicác loại đất khác

+ Thời kì từ năm 1988 đến năm 1993:

Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm quản lý đấtđai chặt chẽ, thống nhất Giai đoạn này thì công tác cấp giáy chứng nhậnquyền sử dụng đất và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụbắt buộc và bức thiết của công tác quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thựchiện Luật Đất đai

+ Thời kì từ năm 1993 đến năm 2003:

Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 đã có những thành công nhấtđịnh, nhưng trong quá trình thực hiện vẫn còn những thiếu sót làm cho côngtác quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn Vì vậy, Luật Đất đai 1993 ra đời thaythế Luật Đất đai 1988, nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu

sử dụng đất của người dân khi người dân là chủ thực sự của đất đai Do vậy,công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này là việc làmcấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất đai

+ Thời kì từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay:

Ngày 16/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từngày 01/7/2004 Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và gópphần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trướcchưa giải quyết được

1.1.1 Đất ở

1.1.1.1 Khái niệm

Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ chođời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư được công nhận

là đất ở Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị

- Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xâydựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng

một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựngđiểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ giađình, cá nhân để làm đất ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quántại địa phương Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch kế hoạch sửdụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sựnghiệp đảm bảo thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môitrường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn Nhà nước có chính sách tạođiều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đấttrong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đấtnông nghiệp; nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở ven các trục đường giaothông trái với quy hoạch khu dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền xét duyệt.

- Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các côngtrình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phùhợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnxét duyệt Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đíchxây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đảm bảo vệ sinhmôi trường và cảnh quan đô thị hiện đại Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất

ở để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những ngườisống ở đô thị có chỗ ở Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trục thuộc trungương căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quyđịnh hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đốivới trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà

ở Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinhdoanh phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch xây dựng đo thị và tuân thủ cácquy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị

1.1.1.2 Vai trò quản lý Nhà nước về đất ở

Là một bộ phận trong lĩnh vực đất đai, nên quản lý đất ở cũng mangnhững nội dung quản lý của Nhà nước về đất đai

Thông qua quy hoạch chiến lược, quy định, lập kế hoạch phân bố đấtđai cũng như đất ở và phát triển nhà ở có cơ sở khoa học nhằm phục vụ chomục đích kinh tế - xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng, mục đích, đạthiệu quả cao và tiết kiệm, đảm bảo xây dựng và phát triển nhà hợp lý, giúpNhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp người sử dụng đất có các biện pháphữu hiệu để bảo vệ và sử dụng đất hiệu quả cao

Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước nắm chắc toàn

bộ quỹ đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện phápkinh tế - xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai cóhiệu quả và xây dựng phát triển đô thị một cách hợp lý

Thông qua việc ban hành những quy định về quan hệ đất đai cũng nhưchính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư, Nhà nước muốn kíchthích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ hợp lý đấtđai, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã hội của cả nước và bảo vệ môitrường sinh thái

Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý sử dụng đất đai, Nhà nướcnắm chắc diễn biến sử dụng đất và xây dựng, cải tạo phát triển nhà ở, pháttriển những vi phạm và giải quyết các vi phạm về luật đất đai

1.1.1.3 Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Việc quản lý Nhà nước về sử dụng đất ở hết sức phức tạp, tình trạngxây dựng trái phép, sử dụng sai mục đích diễn ra thường xuyên Người sửdụng đất ở muốn làm gì cũng được không theo quy định chung, dẫn đến tìnhtrạng quản lý thấp, nên xảy ra các vụ kiện tụng, khiếu nại, tố cáo diễn rathường xuyên đòi hỏi Nhà nước giải quyết kịp thời, dứt điểm Do đó, côngtác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ngày càng cấp thiết

Là cơ sở pháp lý để các cơ quan chức năng của Nhà nước quản lý được hiệntrạng sử dụng đất ở nhằm xác lập hồ sơ pháp lý, giúp chính quyền các cấpquản lý chặt chẽ đất ở, chống lấn chiếm đất, giải quyết các tranh chấp, quản

lý được các chuyển dịch về đất ở, tạo điều kiện thu đúng, thu đủ các khoảnnghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước (thuế nhà đất, tiền sử dụng đất, tiền chuyểnquyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) Đồng thời là cơ sở quản lý việc cải tạo,xây dựng, ngặn chặn và xử lý kịp thời các trường hợp xây dựng trái phép viphạm quy hoạch Tạo điều kiện để các chủ sử dụng thực hiện những quyềnlợi và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp

Mặt khác, một điểm mới là hoạt động đất ở nước ta là thị trường bấtđộng sản Đây là một loại hình thị trường mới còn non trẻ, nên chưa được sựquan tâm chú ý của Nhà nước, chưa có quan niệm đúng đắn trong nhân dân

Do đó nó diễn ra một cách tự phát, chưa thống nhất Để thị trường bất độngsản tham gia vào thị trường một cách đồng bộ đảm bảo sự phát triển hiệu quả

và bền vững thì Nhà nước phải quan tâm đặc biệt đến lĩnh vực này bằng cách

đề ra chính sách pháp luật cụ thể, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD đất ở, xácđịnh chủ sử dụng đất ở là cần thiết Thông qua đó Nhà nước nắm được tìnhhình sử dụng đất ở và những kết quả đạt được, những tồn tại khó khăn Từ đó

có những chính sách thiết thực để khuyến khích các hoạt động về lĩnh vực bấtđộng sản đi theo đúng quỹ đạo của nó Tạo điều kiện khai thác các nguồn thucho ngân sách Nhà nước và điều tiết thu nhập của xã hội

Kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất ở là cơ sở cần thiết và tạo tiền đềcho việc thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đấtđai Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCNQSD đất ở cung cấp những thông tinđầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá, đề xuất, bổsung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quan trọng vềđất đai Thông qua công tác kê khai đăng ký, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ

được nâng cao do những sai sót tồn tại được người chủ sở dụng đất phát hiện

1.1.2 Đăng kí đất đai

1.1.2.1 Khái niệm

Đăng kí đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nướcthực hiện và được thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụngđất Đăng kí đất đai là công việc để thiết lập lên hệ thống hồ sơ địa chính đầy

đủ nhất cho tất cả các loại đất trong phạm vi địa giới hành chính để thực hiệncấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đủ điều kiện làm cơ

sở để Nhà nước quản chặt, lắm chắc đến từng thửa đất và từng sử dụng đất

Đăng ký đất đai nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất để lập ra cơ sở pháp lý đầy đủ nhất để thực hiện quản

lý đất đai thường xuyên Đăng kí đất đai có 2 loại:

- Đăng ký ban đầu: là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhànước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất mà chưađược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đăng ký biến động: được thực hiện với người sử dụng đất đã đượccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có biến đổi về quyền sử dụng đấtvới các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửađất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từhình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại

1.1.2.2 Các đối tượng đăng kí đất đai và người chịu trách nhiệm

Người chịu trách nhiệm kê khai, đăng kí đất đai bao gồm:

- Chủ hộ hoặc người được chủ hộ ủy quyền thay mặt cho hộ gia đình;

- Cá nhân hoặc người được ủy quyền hợp pháp;

- Thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng ủy quyền của các tổ chức là:

cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế trong nước, tổchức kinh tế nước ngoài, liên doanh Việt Nam với nước ngoài tại Việt Nam;

- Thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng ủy quyền của các tổ chứcthuộc Bộ Quốc phòng;

- Thủ trưởng hoặc người được thủ trưởng ủy quyền của các tổ chứcthuộc Bộ Nội vụ;

- Văn phòng Ủy ban nhân dân Tỉnh và thành phố trực thuộc Trungương, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn

1.1.2.3 Hồ sơ đăng ký đất đai

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, người sử dụng đấtcần phải đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để kê khai đăng kýquyền sử dụng đất Hồ sơ đăng ký đất đai do người sử dụng lập, gồm:

- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân xãchứng thực;

- Biên bản xác nhận ranh giới, mốc ranh giới thửa đất sử dụng đối với

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định củapháp luật;

- Văn bản ủy quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (trường hợp có

ích hợp pháp của người sử dụng đất Như vậy, giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đai là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp phápcủa người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sửdụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo một mẫu thống nhấttrong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và môi trường pháthành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất gồm 2bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu tại Văn phòngĐăng ký Quyền sử dụng đất

1.1.3.2 Căn cứ pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được triển khai từ năm

1993 Mặc dù Nhà nước đã nhiều lần đưa ra các mục tiêu hoàn thành việc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa đạt được Hiệnnay, đất nước ta đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thị trường Việc đẩynhanh công tác đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đểquản lý chặt chẽ quỹ đất càng được quan tâm hơn bao giờ hết

Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho công tác ĐKĐĐ, cấpGCNQSDĐ, thì cần có hệ thống văn bản pháp luật hoàn chỉnh Nhận thứcđược vấn đề trên, trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệthống văn bản pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước Cho đếnnay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đangngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sửdụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình

Luật Đất đai năm 1993, trong quá trình thực hiện đã xuất hiện nhiềuvấn đề mới không phù hợp và có nhiều vấn đề chưa được đề cập tới Tuy đãđược sửa đổi bổ sung vào các năm 1998 và năm 2001, nhưng vẫn có nhiềubất cập, gây khó khăn cho quá trình quản lý và sử dụng đất Vì vậy, ngày26/11/2003, Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thôngqua thay thế cho Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của

Luật Đất đai 1993 năm 1998 và năm 2001 Luật Đất đai 2003 quy định: “Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó ghi rõ: “Đăng ký quyền sửdụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ” là quyền lợi vànghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và các cơ quan Nhà nước làm công tácquản lý đất đai.

Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, để nhanh chóng áp dụng Luật Đất đaivào thực tế đảm bảo có hiệu quả, các cơ quan Nhà nước đã ban hành nhiềuvăn bản hướng dẫn thi hành Luật:

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ

về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm2005

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ vềhướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thutiền sử dụng đất, trong đó có quy định về cụ thể hoá Luật Đất đai, về việc thutiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ

Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính phủ về thu tiền sử dụng đất

Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng,nhiệm vụ quyền hạn và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹđất

Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai

Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên BộTài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ

sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thông tư số 04/2005/TT-BTNMT ngày 18/7/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện các biện pháp quản lý, sử dụng đất saukhi sắp xếp, đổi mới và phát triển các nông, lâm trường quốc doanh Trong

đó, có hướng dẫn việc rà soát, cấp GCNQSDĐ cho các nông, lâm trườngquốc doanh sau khi sắp xếp lại

Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chínhhướng dẫn các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ

Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/6/2006 của Thủ tướng Chính phủ

về việc khắc phục những yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thihành Luật Đất đai; trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành

cơ bản việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2006

Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướngdẫn, sửa đổi bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của BộTài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004

Để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ và nhiều vấn đề khác, ngày25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổsung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai Sau đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban

hành các văn bản hướng dẫn thực hiện Nghị định số 84/2007/NĐ-CP nhưsau:

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn một số điềucủa Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

Nghị định 88/2010/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/10/2010 về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất

Thông tư số 17/2010/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trên đây là những văn bản chủ yếu của các cơ quan Nhà nước banhành quy định và hướng dẫn về công tác ĐKĐĐ, lập và quản lý hồ sơ địachính, cấp GCNQSDĐ Hệ thống văn bản đã ban hành và điều chỉnh kịp thời,thể hiện tính tập trung thống từ Trung ương đến cơ sở Đó là những căn cứpháp lý quan trọng để các địa phương triển khai thực hiện công tác ĐKĐĐ,cấp GCNQSDĐ đạt kết quả tốt hơn

1.1.3.3 Các đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

* Các đối tượng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất (Quy định tại điều 49- Luật Đất đai 2003), như sau:

- Đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê,thuê lại của người khác hoặc đất công ích

- Những đối tượng được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trướcngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

- Những đối tượng đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Những đối tượng được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa

kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lýhợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổchức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằngquyền sử dụng đất

- Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyếtđịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đấtđai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khukinh tế

- Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.Đối với nước ta, Đảng và Nhà nước luôn tạo mọi điều kiện để ngườidân sử dụng đất ổn định lâu dài và có hiệu quả Vì vậy, đòi hỏi phải có nguồn

số liệu đầy đủ, chính xác đến từng vùng đất, thửa đất, từng chủ sử dụng Chonên công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ

sơ địa chính luôn được chú trọng tổ chức thực hiện

1.1.3.4 Quy trình cấp GCNQSD đất ở

Sơ đồ 1: Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtBước1: Công tác chuẩn bị

n môn

Thu thập tài liệu

Bước 2: Kiểm tra, đánh giá chất lượng tài

liệu

Đối với bản đồ mới:

Kiểm tra hình thể, diện

tích, rà soát lại tên CSD

đất, loại đất, ký hiệu

Đối với bản đồ đo đạc

đã lâu: Kiểm tra, rà soát, phát hiện và đo đạc chỉnh lý các trường hợp biến động đất đai

Nơi có tài liệu gốc thì tuỳ theo điều kiện cụ thể của từng địa phương có thể đo đạc đơn giản theo Chỉ thị 18/1999/CT-TTg

Bước 3: Tổ chức kê khai đăng ký

Viết đơn đăng ký Xét duyệt đơn đăng

Cấp GCNQSD đất, thu lệ phí

K t thúc ế công vi c ện

Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã hoàn thành đầy đủ cácthủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật sẽ được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất.

1.1.3.5 Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

Yêu cầu về các loại giấy tờ của một bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất gồm:

a) Đối với loại hồ sơ cấp GCNQSD đất ở lần đầu:

Đây là loại hồ sơ của những thửa đất ở chưa được cấp giấy chứng nhận lần nào

- Hồ sơ xin cấp GCN bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ờ và tài sản gắn liềnvới đất (theo mẫu 01/ĐK-GCN );

+ Các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đấtđai 2003:

Khoản 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

a) Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hộ chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tái sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường,

thị trấn xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

e) Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

f) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ củ cấp cho người sử dụng đất

Khoản 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờquy định tại khoản 1 điều này mà trên giấy đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan,nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

Khoản 5: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết địn giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

+ CMND, hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất (bản photo);+ Trích lục hoặc trích đo thửa đất (kèm theo Biên bản xác định ranhgiới mốc giới hoặc thông báo hộ giáp ranh liền kề);

+ Thông báo kết quả xét duyệt của Hội đồng ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐkèm theo danh sách đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN;

+ Biên bản kết thúc công khai kết quả xét duyệt của Hội đồng ĐKĐĐ,cấp GCNQSDĐ kèm theo danh sách đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấpGCN;

+ Tờ trình của UBND xã kèm theo danh sách đủ điều kiện và không đủđiều kiện cấp GCN;

+ 02 tờ kê khai lệ phí trước bạ nhà đất (Mẫu 01/LPTB - nếu có);

+ 02 tờ kê khai tiền sử dụng đất (Mẫu 01-05/TSDĐ - nếu có)

+ 02 tờ kê khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 11/TK-TTCN - nếu có);+ 02 bản giấy tờ khác có liên quan đến việc miễn giảm nộp thuế sửdụng (nếu có);

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc GCN (nếu có)

- Thuế, phí và lệ phí:

+ Thuế đăng kí lần đầu = tiền sử dụng đất (nếu có) + 2% thuế thu nhập

cá nhân (nếu có) + 0,5% LPTB (lệ phí đất) + 1% lệ phí nhà (nếu có) + 0,15%

+ Trường hợp không có các loại giấy tờ xác định thời điểm sử dụng đấtthì Ủy ban nhân dân cấp xã phải lấy ý kiến khu dân cư (niêm yết công khaitrong 15 ngày) theo thông tư 06/TT-BTNMT ngày 2/7/2007

+ Hộ gia đình, cá nhân xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lầnđầu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình ở kho bạc nhà nước ngoài rakhông phải đóng thêm khoản phí, lệ phí nào

- Thời gian giải quyết: Không quá 55 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơhợp lệ (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xincấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người sử dụng đất thựchiện nghĩa vụ tài chính)

b) Đối với loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận không phải là lần đầu:

Đây là loại hồ sơ của những thửa đất ở đã được cấp giấy chứng nhậnnhưng do một số trường hợp nên phải cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụngđất Các trường hợp đó có thể như sau:

b1 Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa chủ sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm:

- Bên chuyển nhượng (chủ sử dụng) quyền sử dụng đất:

+ Bản chính + bản sao công chứng nhận quyền sử dụng đất của bênchuyển nhượng hoặc bản sao giấy tờ hợp lệ về đất;

+ Bản photo CMND, hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất;

+ Bản chính + bản photo sơ đồ thửa đất;

+ Bản chính + bản photo: Chứng từ nộp tiền thuế đất;

+ Bản chính + bản photo: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấthoặc giấy tờ hợp lệ tương ứng

- Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm hồ sơ xin cấpGCNQSD đất ở, gồm:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu 03/ĐK-GCN);

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứngchứng thực: 02 bản chính;

+ CMND, hộ khẩu thường trú của bên chuyển nhượng và nhận chuyểnnhượng;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất hoặc các giấy tờ có liên quan theo đúng quy định củapháp luật theo Điều 50 Luật Đất đai 2003: 02 bản (01 bản chính và 01 bảnsao có chứng thực);

+ Trích lục và đo vẽ bổ sung bản đồ địa chính thửa đất (đối với trưởnghợp chuyển nhượng một phần thửa đất): 02 bản (01 bản chính và 01 bản sao

có chứng thực);

+ Tờ khai lệ phí trước bạ - mẫu đơn 01/LPTB (nếu có): 02 bản;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Mẫu 11/TK-TNCN ( nếu có): 02bản;

+ Giấy tờ khác có liên quan đến việc miễn giảm nộp thuế sử dụng(nếu có): 02 bản

Các trường hợp miễn giảm thuế: Bà mẹ VN anh hùng, hộ gia đình,

cá nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đến định cư tại cácvùng kinh tế mới Những trường hợp giảm 50%: Cá nhân thươngbinh hạng 1/4, 2/4, bệnh binh hạng 1/3, 2/3, thân nhân của liệt sỹđang hưởng trợ cấp hàng tháng, người tàn tật không có khả nănglao động, người chưa đến tuổi thành biên, người già cô đơn khôngnơi nương tựa

+ Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất)m2X(Giá đất)X(lệ phí)

Giá đất do UBND tỉnh, huyện quy định Lệ phí là 0,5 - 1%

Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, cụ thể:

 Nhà đất đã được cấp GCNQSD chung cho các hộ gia đình khiphân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình Chuyểngiao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ

 Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất mua bằng tiền đền bù

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuêđất sản xuất nông, lâm ngu nghiệp.

+ Thuế thu nhập cá nhân: tính theo 2 trường hợp:

Trường hợp 1: xác định được thu nhập chịu thuế thì thuế suất là 25%trên thu nhập tính thuế, sau khi đã trừ các chi phí liên quan và giá vốn gốccòn lại là thu nhập tính thuế

Trường hợp 2: không xác định được giá vốn và các chi phí liên quanlàm cơ sở xác định thu nhập chịu thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá trịchuyển nhượng

+ Lệ phí cấp GCNQSDĐ: đối với GCNQSDĐ là 25.000 đồng/giấy; đốivới Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác găn liền với đất

là 100.000 đồng/ giấy

Miễn lệ phí cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn

b2 Trường hợp kế thừa quyền sử dụng đất

- Hồ sơ gồm:

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu 03/ĐK-GCN);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất của người đã mất (bản chính);

+ Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế nếu là con của người chếthoặc bản sao Giấy đăng ký kết hôn nếu người nhận thừa kế là vợ (chồng) củangười chết làm cơ sở để miễn nộp nghĩa vụ tài chính;

+ Giấy chứng tử có công chứng chứng thực;

+ Di chúc (theo mẫu 27/DC), biên bản phân chia thừa kế (Mẫu28/VBPC), quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đấtcủa Tòa án nhân dân đã có hiệu lực;

+ Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bản khai nộp lệ phítrước bạ;

+ Trích lục hoặc trích đo;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ - mẫu đơn 01/LPTB (nếu có): 02 bản;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Mẫu 11/TK-TNCN ( nếu có): 02bản;

* Lưu ý: Đối với trường hợp kế thừa do bị ràng buộc bởi các mối quan

hệ, do vậy trong từng trường hợp cụ thể quyền lợi của các cá nhân thừa kế làkhác nhau và được quy định trong Luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Luật Đấtđai Theo Điều 676 Bộ luật Dân sự nă 2005 quy định về những người thừa kếtheo pháp luật như sau:

"1 Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sauđây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹnuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anhruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà ngườichết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột,chú ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà ngườichết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết

mà người chết là cụ nội, cụ ngoại

2 Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau

3 Những người ở hàng thừa kế sai chỉ được thừa kế, nếu không còn ai

ở hàng thừa kế trước đó đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyềnhưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản"

Ngoài ra, cần hiểu rõ trong hộ gia đình tài sản chung và tài sản riênggiữa vợ và chồng, đây là cơ sở cho việc phân chia tài sản sau này:

Luật Hôn nhân và gia đình quy định: Tài sản chung của vợ chồng gồmtài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinhdoanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hônnhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và

những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung Quyền sử dụngđất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng.Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa

kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận Tài sản riêng của

vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa

kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêngcho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồdùng, tư trang cá nhân

Theo hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2000/NQ-HĐTP ngày23/12/2000 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn ápdụng một số quy định của Luật hôn nhân và gia đình: Thực tiễn cho thấykhông phải trường hợp nào quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồngcũng đều đăng ký tên cả hai vợ chồng Để bảo vệ quyền lợi chính đáng củacác bên, trong trường hợp tài sản do vợ, chồng có được trong thời kỳ hônnhân mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng trong giấychứng nhận quyền sở hữu chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì đó là tài sản chungcủa vợ chồng

Như vậy trừ trường hợp có di chúc được công chứng hoặc biên bảnhọp phân chia tài sản giữa các bên thì việc phân chia tài sản được thực hiệntheo quy định trên của pháp luật

- Trường hợp con chung, con riêng (của vợ hoặc chồng) thì tài sảnchung của vợ chồng mặc nhiên được hưởng một phần hai giá trị quyền sửdụng đất đó Đối với phần di sản của người chồng, người thừa kế bao gồm

vợ, con chung, con riêng của chồng; mỗi người được chia phân tài sản bằngnhau trong tổng số 1/2 tài sản chung giữa vợ chồng Tương tự, với phần disản của người vợ được chia cho người chồng, con chung, con riêng của vợ;các phần tài sản là như nhau trong tổng số 1/2 tài sản người vợ được hưởng;

- Trường hợp tài sản là của riêng vợ (hoặc chồng) thì theo quy định củapháp luật người được hưởng thừa kế ở hàng thứ nhất là chồng, cha mẹ đẻ,cha mẹ nuôi, con chung, con riêng của vợ (hoặc chồng) của người chết;

- Trường hợp thừa kế của vợ chồng không đăng ký kết hôn thì theođiểm c khoản 3 Nghị quyết 35/2000/NQ-QH10 ngày 09/6/2000 về việc thihành Luật Hôn nhân và gia đình có hướng dẫn cụ thể như sau: Kể từ ngày 01tháng 01 năm 2001 trở đi, trừ trường hợp quy định tại điểm a và điểm bkhoản 3 Nghị quyết này, nam và nữ chung sống với nhau như vợ chồng màkhông đăng ký kết hôn, đều không được pháp luật công nhận " Như vậytrong trường hợp người vợ (hoặc chồng) chết thì tài sản thừa kế chỉ có conchung, con riêng của người chết là vợ (hoặc chồng)

- Trường hợp đồng thừa kế nếu trong di chúc không phân chia rõ phầntài sản được hưởng thì theo Điều 49, 50 Luật Công chứng các đồng thừa kế

có thể lập " Văn bản phân chia tài sản" để phân chia tài sản hoặc "Văn bảnkhai nhận di sản" mà những người được hưởng theo pháp luật mà không thỏathuận phân chia tài sản Trường hợp này các đồng thừa kế đều được đứng têntrên GCN do cơ quan có thẩm quyền cấp và đều có quyền lợi ngang nhautrong việc quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất đó;

mẹ với con, giữa anh chị em ruột với nhau

- Lưu ý : Đối với trường hợp người lập di chúc còn sống thì phải làm

thủ tục tặng cho Hồ sơ gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

+ Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu 03/ĐK-GCN);

+ Trích lục hoặc trích đo;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ - mẫu đơn 01/LPTB (nếu có): 02 bản;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân - Mẫu 11/TK-TNCN ( nếu có): 02bản;

+ Hợp đồng tặng cho cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất hoặc văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất(có chứng thực);

+ Các giấy tờ khác có liên quan (nếu có)

- Thuế, phí và lệ phí:

+ Lệ phí công chứng: Loại hồ sơ có giá trị dưới 100 triệu đồng:100.000 đồng Trường hợp hợp đồng từ 100 triều đến 1 tỷ, mức thu bằng0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng đó và từ 5 tỷ đồng, mực thu 3.8triệu đồng cộng thêm 0,05% giá trị tài sản

+ Lệ phí nộp phí trước bạ bằng 0,5% giá trị tài sản tặng cho; thuế thunhập cá nhân tượng tự như trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất

b3 Trường hợp tách thửa

*) Hồ sơ gồm:

- Đơn xin tách thửa đất, hợp thửa đất (bản chính, mẫu số 16/ĐK)

- Sơ đồ vị trí thửa đất (bản chính);

- Biên bản kiểm tra thực địa và xác định ranh giới thửa đất (bản chính);

- Các giấy tờ cần thiết của người tách thửa gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (nếu hợp đồng do phòng công chứng thực hiện gồm 01 bản chính và 01 bản photo có chứng thực hoặc sao y bản chính);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

+ Tờ khai nộp tiền sử dụng đất;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ;

+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất (bản chính);

+ Bản sao chứng minh nhân dân (của cả vợ và chồng nếu người tách thửa là hộ gia đình);

+ Bản sao hộ khẩu thường trú;

+ Bản sao giấy chứng nhận đăng ký kết hôn(nếu là hộ gia đình);

- Các giấy tờ cần thiết của người nhận tách thửa:

+ Bản sao chứng minh nhân dân

*) Thuế, Phí và lệ phí:

Khi tiến hành tách thửa, bên tách thửa phải chịu thuế thu nhập cá nhânvới thu nhập từ việc tách thửa, bên nhận tách thửa chịu lệ phí trước bạ choviệc sang tên sổ đỏ Nhưng các bên có thể tự thoả thuận để một bên nộp cảhai loại thuế này Ngoài ra còn có phí và lệ phí tách thửa

- Đối với lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại khoản 2 điều 1 nghị định 80/2008/NĐ-CP, mức thu

lệ phí trước bạ được xác định theo tỷ lệ (%) của giá trị tài sản chịu lệ phítrước bạ Đối với nhà đất thì mức thu lệ phí trước bạ là 0,5% Giá đất để tính

lệ phí trước bạ là giá đất ở do UBND tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểmđăng ký nộp lệ phí trước bạ theo quy định tại tiết c điểm 1.2 mục I phần IIthông tư số 95/2005/TT-BTC của Bộ Tài chính

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá trị đất tính lệ phí trước bạ x 0,5%

- Đối với thuế thu nhập cá nhân:

Theo thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính, có hai phươngpháp để tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất là:

+ Phương pháp 1: Thuế suất là 25% trên thu nhập tách thửa khi ngườinạp thuế kê khai được những hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh đượcgiá mua và các chi phí cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, chi phí cảitạo đất, nhà, chi phí xây dựng …

+ Phương pháp 2: Trường hợp không có hoá đơn, chứng từ chứngminh được giá mua và các chi phí lien quan thì áp dụng thuế suất 2% theo giáchuyển nhượng thực tế ghi trên hợp tổng tách thửa Trong trường hợp trênhợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyểnnhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhândân cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phítrước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu thập cá nhân năm 2007 thì việctách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ để với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi vớicon nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông,

bà với cháu; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu thập

cá nhân Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệgiữa người tiến hành tách thửa và người nhận tách thửa như giấy khai sinh …

+ Lệ phí cấp GCNQSDĐ: đối với GCNQSDĐ là 25.000 đồng/giấy; đốivới Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác găn liền với đất

là 100.000 đồng/ giấy Miễn lệ phí cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân ởnông thôn

+ Lệ phí địa chính: 10.000 đồng/ 1 lần

b4 Trường hợp cấp lại GCNQSD đất ở do chủ sử dụng đất làm mất (do mất cắp, hỏa hoạn, thiên tai, ) cần công nhận lại hạn mức đất ở

- Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn trình bày lý do mấy GCNQSDĐ (có xác nhận của UBND xã,nơi chủ sử dụng đất thường trú);

+ Đơn xin cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ (Mẫu TT 09);

+ Thông báo của VPĐK QSDĐ về việc mất GCNQSDĐ, giấy bị mụcnát không rõ nội dung (30 ngày);

+ Biên bản kết thúc Thông báo VPĐK QSDĐ do UBND xã lập;

+ Báo cáo kết quả mất, mục nát GCNQSDĐ của VPĐK QSDĐ vớiUBND huyện;

+ Biên bản thẩm định của VPĐK QSDĐ;

+ Tờ trình của UBND xã về việc cấp lại GCNQSDĐ;

+ CMND, hộ khẩu thường trú của chủ sử dụng đất;

+ Trích lục hoặc trích đo thửa đất;

+ Trường hợp có giảm diện tích hoặc tăng diện tích (bổ sung giấy tờchuyển nhượng hoặc tặng cho - nếu có)

+ Giấy tờ thỏa thuận của gia đình, giấy tờ chứng minh quan hệ củangười đứng tên chủ đất (nếu có);

+ Lệ phí trước bạ = (Diện tích đất)m2X(Giá đất)X(lệ phí)

Giá đất do UBND tỉnh, huyện quy định Lệ phí là 0,5 - 1%

2008 chưa đáp ứng được yêu cầu và kế hoạch đề ra

Đất ở tại đô thị, các tỉnh, thành phố đã cấp 3.218.439 giấy với diện tích71.801 ha đạt 63,8% diện tích cần cấp giấy chứng nhận Trong đó mới có 34tỉnh cấp giấy chứng nhận đạt từ 70%- 90%, còn lại dưới 50%

Đất ở nông thôn cả nước cấp được 10.014.983 giấy với 409.539 ha đạt80,6% diện tích cần cấp giấy.

Nguyên nhân là do các địa phương đầu tư kinh phí để thực hiện còn ít,nhiều nơi còn chậm thành lập Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất, thiếucán bộ và các thiết bị kỹ thuật cần thiết cũng như năng lực chuyên môn củađội ngũ cán bộ còn nhiều hạn chế Bên cạnh đó, nhiều địa phương chưa nhậnthức đầy đủ các quy định của pháp luật đất đai nên trong quá trình thực hiệncòn lúng túng, đồng thời chưa ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn theoquy định

Hiện nay, các địa phương đã ứng dụng công nghệ thông tin vào việclập hồ sơ địa chính dưới dạng số phần nào đáp ứng yêu cầu ngày càng tăngtrong công tác quản lý nhà nước về đất đai Tuy nhiên, phần mềm ứng dụngtrong công tác lập hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương chưa thống nhất, chỉnh

lý biến động chưa được thực hiện đầy đủ, thường xuyên, kịp thời thiếu đồngbộ

1.2.2 Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Nghệ An.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An về tình hìnhcấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh đến ngày31/12/2011, như sau:

- Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình và cá

Qua đó, ta có thể thấy công tác đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An được thực hiện khá tốt, đạt tỷ lệ trên

90% Đạt được kết quả như vậy là nhờ có sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của

các cấp lãnh đạo và sự quan tâm của nhà nước Các chuyên viên, cán bộ

ngành quản lý đất đai cần cố gắng hơn nữa để kết quả ngày càng được cao

hơn

1.2.3 Kết quả thực hiện đăng kí đất đai và cấp giấy chứngnhận quyền sử

dụng đất ở trên địa bàn thành phố Vinh

Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh vềtình hình đăng kí và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố trong năm

2012 như sau:

- Đối với đất ở nông thôn:

Thành phố Vinh đã tiến hành đăng kí đất đai cho 19.367/20.116 hộ đạt

tỷ lệ 96,04 % so với tổng số hộ sử dụng đất ở nông thôn của thành phố Thành

phố đã cấp giấy chứng nhận cho 16.875 hộ đạt tỷ lệ 87,13 % so với tổng số hộ

đăng kí đất ở nông thôn với diện tích cấp là 431,95 ha đạt tỷ lệ 85,88% so với

tổng số diện tích đất ở nông thôn đã đăng kí đất đai của thành phố

- Đối với đất ở đô thị :

Thành phố đã tiến hành đăng kí đất đai cho 48.612 hộ đạt tỷ lệ 99,7 %

so với tổng số hộ sử dụng đất ở đô thị của thành phố Thành phố đã cấp giấy

chứng nhận cho 45.479 hộ đạt tỷ lệ 93,56 % so với tổng số hộ đăng kí đất ở đô

thị với diện tích cấp là 812,84 ha đạt tỷ lệ 92,7% so với tổng số diện tích đất ở

đô thị đã đăng kí đất đai của thành phố

Kết quả cụ thể đối với các phường, xã như sau:

Bảng 1: Tổng hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thành phố Vinh năm

2012

T

T Nội dung

Cấp giấy chứn g

Cấp đổi Đất ở

Tách thửa

Chuyể

n mục đích

Chuyể n nhượn g

Trích lục

Phương

án bồi thường, giải

Nhà chun

g cư

Tổng