Đang tải... (xem toàn văn)
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng
LỜI CẢM ƠN Chúng xin chân thành cảm ơn: Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam Tồn thể thầy trường, đặc biệt thầy cô ngành Quản lý Đất đai khoa kinh tế & quản trị kinh doanh dìu dắt, giúp đỡ trang bị, truyền tải cho chúng tơi tồn kiến thức chun mơn nghiệp vụ suốt q trình học tập Cơ Nguyễn Thị Hải Ninh môn kinh tế - Trường Đại học Lâm Nghiệp Việt Nam tận tình bảo hướng dẫn cho chúng tơi suốt q trình học tập hoàn thành chuyên đề Lãnh đạo Phịng Tài ngun & Mơi trường, Lãnh đạo Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Buôn Ma Thuột tận tình giúp đỡ chúng tơi Cơng ty cổ phần BĐS ETC, công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng, trung tâm dịch vụ nhà đất Hữu Phát số trung tâm, cá nhân thành phố Buôn Ma Thuột hợp tác giúp đỡ Các bạn lớp 51Quản lý Đất đai bạn bè thân hữu gần xa giúp đỡ, động viên thời gian thực đề tài Trong thời gian thực chuyên đề gặp phải khó khăn, mệt mỏi, vướng mắc Nhờ có giúp đỡ nhiệt tình thầy cơ, phịng ban; cơng ty, trung tâm, cá nhân bạn bè mà mệt mỏi nhanh chóng qua đi, chúng tơi có thêm sức mạnh để hồn thành xong cơng việc Khơng biết nói chúng tơi xin gửi lời thành kính biết ơn sâu sắc tới tất thầy cô trường, phòng ban tất bạn bè lời chào thân thiện Chúng xin trân trọng cảm ơn./ Hà Nội, ngày 28 tháng 07 năm 2009 Sv Nguyễn Thị Như Phạm Thị Bích Phượng DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH Sơ đồ 2.1 Tam giác mơi giới BĐS Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 thành phố Buôn Ma Thuột Biểu đồ 4.2 Biến động đất đai nhóm đất từ 2005-2008 Bảng biểu 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết thành phố Buôn Ma Thuột năm TRANG 26 34 35 23 2007 Bảng biểu 4.2 Các loại đất địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột Bảng biểu 4.3 Kết qủa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2005-2008 Bảng biểu 4.4 Kết giải khiếu nại, tranh chấp đất đai thành 24 31 32 phố từ 2005-2008 Bảng biểu 4.5 Hiện trạng sử dụng đất đai địa bàn thành phố Bảng biểu 4.6 Biến động đất đai nhóm đất từ 2005-2008 Bảng biểu 4.7 Bảng tính hoa hồng mơi giới BĐS công ty Bảng biểu 4.8 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công công ty / tháng Bảng biểu 4.9 Lệ phí dịch vụ nhà đất trung tâm Bảng biểu 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công trung tâm/ tháng Bảng biểu 4.11 Tỷ lệ mơi giới giao dịch thành cơng cá nhân Hình ảnh 4.1 Một số hình ảnh cơng ty mơi giới BĐS Hình ảnh 4.2 Văn phịng giao dịch thời gian tới Hình ảnh 4.3 Một số hình ảnh trung tâm mơi giới BĐS Hình ảnh 4.4 Một số hình ảnh cá nhân mơi giới BĐS 34 34 39 40 44 45 49 41 42 48 51 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề Đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, nhân tố đóng vai trị quan trọng, chủ yếu cho phát triển xã hội, địa bàn phân bố dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Đối với quốc gia, dân tộc đất đai ln coi tư liệu sản xuất đặc biệt, thay thế, tảng sinh tồn, phồn thịnh phát triển Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ thị hố cao, dân số ngày tăng đất đai trở nên quan trọng nhu cầu thiếu Xuất phát từ yêu cầu thực tế hình thành nên thị trường bất động sản (BĐS) Vậy thị trường bất động sản gì? Thị trường bất động sản hiểu thông thường nơi diễn giao dịch mua bán bất động sản, cho thuê, chấp bất động sản Hay hiểu cách khoa học thị trường bất động sản hệ thống quan hệ kinh tế ngành tạo lập bất động sản hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Từ bắt đầu hình thành thị trường bất động sản, có đóng góp quan trọng cho thu nhập quốc dân quốc gia Trên giới hoạt động đầu tư trực tiếp vào bất động sản đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD nửa năm đầu 2006, tăng tới 30% so với kỳ năm trước[9] Đặc biệt thị trường bất động sản nóng bỏng trung tâm, thành phố lớn đất nước phát triển mạnh, nơi có giá địa ốc nhà cao tầng đứng đấu giới như: Mỹ, Nhật bản, Anh, Pháp Bên cạnh thị trường bất động sản Việt Nam nóng bỏng khơng Thị trường bất động sản Việt Nam hình thành phát triển từ có luật đất đai năm 1993 song lại có tăng trưởng phát triển mạnh số lượng chất lượng Đặc biệt nơi đô thị, giá bất động sản cao nhiều so với khu vực nông thôn giao dịch lớn hầu hết diễn Đằng sau thị trường bất động sản sàn giao dịch, cơng ty, trung tâm văn phịng mơi giới bất động sản Từ bắt đầu hình thành thị trường bất động sản loại hình mơi giới bắt đầu hình thành vào hoạt động Những loại hình có vai trị trung gian bên mua bán tiếp xúc giao thiệp với Kết hoạt động thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Như vậy, nhà mơi giới có đóng góp không nhỏ cho thành công giao dịch Khi CNH, HĐH ạt đổ Việt Nam làm cho kinh tế ngày phát triển song ảnh hưởng tới thị trường bất động sản làm cho thị trường lúc lên lúc xuống, có lúc tưởng chừng bị đóng băng Thị trường bất động sản thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk khơng tránh khỏi ảnh hưởng Trước tình trạng thị trường loại hình mơi giới có vai trị hoạt động để tồn đứng vững thị trường? Để giải thắc mắc nêu thực đề tài: “Nghiên cứu số loại hình mơi giới giao dịch bất động sản thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk” Nhằm đánh giá, phân tích thực trạng hoạt động số loại hình mơi giới bất động sản đồng thời đề xuất số giải pháp nhằm phát triển loại hình mơi giới địa nghiên cứu 1.2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn chun đề - Góp phần nhìn nhận thực trạng vai trị hoạt động loại hình môi giới giao dịch BĐS địa bàn thành phố Bn Ma Thuột - Đắk Lắk, từ có bước đắn, lành mạnh phát triển thị trường BĐS - Kết nghiên cứu đề tài giúp ích cho đối tượng tham gia vào thị trường BĐS muốn tìm đến hỗ trợ công ty, trung tâm môi giới giao dịch BĐS PHẦN TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học, sở pháp lý hoạt động môi giới giao dịch bất động sản 2.1.1 Một số khái niệm - Bất động sản: Bao gồm: “Đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” (Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hồ xã chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174) [3 ] - Thị trường bất động sản: Được hiểu cách thông thường nơi diễn giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, chấp BĐS Nếu theo quan điểm khoa học thị trường bất động sản hiểu hệ thống quan hệ kinh tế ngành tạo lập bất động sản hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [11] - Kinh doanh BĐS việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi [16] - Kinh doanh dịch vụ BĐS hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS, bao gồm dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS - Giao dịch BĐS việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS - Sàn giao dịch BĐS nơi diễn giao dịch BĐS cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BĐS - Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS hưởng khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS khách hàng người thứ ba Mức thù lao môi giới BĐS bên thoả thuận hợp đồng không phụ thuộc vào giá giao dịch mua bán - Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS hưởng khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới bên môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Mức hoa hồng môi giới BĐS bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giá bán BĐS giá người môi giới đưa số tiền cụ thể bên thoả thuận hợp đồng môi giới BĐS - Môi giới hoạt động người thứ ba với mục đích tạo thơng cảm, thấu hiểu vấn đề liên quan bên với nhau, việc giải công việc liên quan hai bên Việc mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực giữ hai bên - Môi giới bất động sản việc thực công việc cho người khác mà kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động liên quan đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tế bất động sản [12 ] Người môi giới BĐS Thị trường BĐS Người Người bán BĐS mua BĐS S đ 1.1 Tam giác môi giới BĐS - Nhà môi giới BĐS cách gọi thông thường để người hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản Tuy nhiên: ” Người ta thường hiểu cách đơn giản gọi người hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản “nhà môi giới bất động sản” Thực để chất để khái quát đầy đủ chức nhiệm vụ họ nên hiểu gọi họ ”nhà mơi giới vòng quay bất động sản” Để BĐS hình thành đất, hoạt động, quay vịng phá dỡ (vòng đời bất động sản) nhà mơi giới phải ”dầu bơi trơn” cho q trình - Nghề mơi giới BĐS nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS thị trường BĐS 2.1.2 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản 2.1.2.1 Nhà nước Người đại diện sở hữu toàn dân; Thực chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trường bất động sản công cụ: Tài ( thuế, giá); ngân hàng (cho vay, chấp); Thực hành cơng; Thực dịch vụ công 2.1.2.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS - Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.(Luật kinh doanh BĐS 2006, khoản 2, điều 4) [5 ] - Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản + Tổ chức cá nhân nước kinh doanh bất động sản phạm vi sau đây: Đầu tư, tạo lập nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho th mua; Th nhà, cơng trình xây dựng th; Đầu tư cải tạo đất, cơng trình hạ tầng thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất có sở hạ tầng thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9) [5 ] + Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh bất động sản phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà, cơng trình xây dựnh để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng (Luật kinh doanh BĐS 2006 Khoản 1, Điều 10) [5 ] 2.1.2.3 Tổ chức, cá nhân sử dụng BĐS, gồm: - Các tổ chức, cá nhân nước, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế - Các tổ chức, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngồi (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, cơng trình, văn phịng) [8 ] - Hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nhà ) [6 ] 2.1.2.4 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, gồm: Các tổ chức, cá nhân nước; Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước kinh doanh dịch vụ BĐS phạm vi: - Dịch vụ môi giới BĐS - Dịch vụ định giá BĐS - Dịch vụ sàn giao dịch BĐS - Dịch vụ tư vấn, đấu giá BĐS 2.1.2.5 Các tổ chức khác Tổ chức xã hội ( hiệp hội BĐS); Tổ chức hữu quan ( tài chính, ngân hàng, bảo hiểm) 2.1.3 Nội dung mơi giới BĐS - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán ký hợp đồng - Đại diện theo uỷ quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS 2.1.4 Vai trị mơi giới BĐS - Thơng qua điều tra thị trường mà tìm hiểu yêu cầu tiềm thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào thị hiếu khách hàng tiềm để giúp nhà đầu tư định vị thị trường đắn - Thông qua hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút nhà đầu tư kinh doanh nhà - Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập kế hoạch phát triển hạng mục lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực mục tiêu thu lợi nhuận - Trợ giúp người đầu tư kinh doanh nhà, tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện tích, đặc điểm kiến trúc hợp yêu cầu giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp cung cấp thơng tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho bên đạt mục đích - Nâng cao hiệu vận hành thị trường BĐS Vì có thị trường BĐS cố định tập trung, BĐS lại hàng hoá đặc biệt, người môi giới giúp cho đôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực giao dịch cơng, nhờ mà thị trường BĐS vận hành thêm hiệu 2.1.5 Nguyên tắc hoạt động môi giới - Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS - Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực tuân thủ pháp luật - Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS 2.1.6 Quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới BĐS 2.1.6.1 Quyền tổ chức, cá nhân môi giới BĐS - Thực dịch vụ môi giới BĐS theo quy định luật kinh doanh BĐS năm 2006 - Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS - Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thoả thuận hợp đồng mơi giới BĐS ký với khách hàng - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực công việc môi giới BĐS phạm vi hợp đồng môi giới với khách hàng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng kết môi giới - Thu thập thơng tin sách, pháp luật kinh doanh BĐS - Đơn phương chấm dứt huỷ bỏ hợp đồng môi giới BĐS khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt huỷ bỏ hợp đồng hai bên thoả thuận hợp đồng theo quy định pháp luật - Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS - Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật hoạt động môi giới BĐS - Các quyền khác theo quy định pháp luật 2.1.6.2 Nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới BĐS - Thực hợp đồng môi giới BĐS ký - Cung cấp thông tin BĐS đưa vào kinh doanh chịu trách nhiệm thông tin môi giới cung cấp - Hỗ trợ bên việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS - Thực chế độ báo cáo theo quy định pháp luật chịu kiểm tra, tra quan nhà nước có thẩm quyền - Bồi thường thiệt hại lỗi môi giới gây - Thực nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài khác theo quy định pháp luật - Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật 2.1.7 Chứng môi giới BĐS + Cá nhân cấp chứng mơi giới BĐS có đủ điều kiện sau: - Có lực hành vi dân đầy đủ - Được đào tạo môi giới BĐS - Có hồ sơ xin cấp chứng mơi giới BĐS + Hồ sơ xin cấp chứng môi giới BĐS bao gồm: - Đơn xin cấp chứng mơi giới BĐS có xác nhận Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú người xin cấp chứng chỉ, có kèm theo ảnh - Bản giấy chứng nhận qua đào tạo mơi giới BĐS + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạo tổ chức việc cấp chứng môi giới BĐS 10 Hầu hết BĐS đưa vào giao dịch thị trường có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại giấy tờ có liên quan 4.3.2.2 Loại hình mơi giới BĐS tổ chức theo mơ hình trung tâm - Từ năm 2000 đến trung tâm mọc lên cách rãi rác địa bàn thành phố trương biển “trung tâm tư vấn nhà đất”, “trung tâm môi giới nhà đất” hay “dịch vụ nhà đất”…Các trung tâm đăng dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, tư vấn thực thủ tục nhà đất Nếu giao dịch thành cơng họ nhận tiền hoa hồng Chỉ cần văn phòng khoảng vài m 2, vài đồ quy hoạch, danh sách khu nhà, đất điện thọại bàn họ hành nghề - Những người thường có mối quan hệ rộng, có chút hiểu biết sách nhà đất, nắm bắt thơng tin nhanh nhạy, giao tiếp tốt nên thu hút số lượng khách hàng lớn đến giao dịch Hơn nữa, tâm lý khách hàng thường thích đến trung tâm công ty hay cá nhân để thực giao dịch Chính mà số lượng khách hàng đến đăng ký giao dịch tỷ lệ giao dịch thành công trung tâm cao công ty cá nhân - Hầu hết nguồn nhân lực trung tâm chưa có chứng mơi giới, thực tế ảnh hưởng đến hiệu hoạt động, tính chất lành mạnh, minh bạch thị trường BĐS Thành phố 4.3.2.3 Loại hình mơi giới BĐS cá nhân - Đặc điểm đội ngũ môi giới đa phần làm ăn nhỏ lẻ, khơng có trình độ chun mơn, chưa qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân thông tin bất động sản thu thập, nghe ngóng Với cách hoạt động chộp giật vậy, thông tin BĐS mà người đưa nhiều lúc không xác, thường khơng chịu giám sát quan nào, họ vào thị trường khỏi thị trường cách tự - Các cá nhân hoạt động lĩnh vực môi giới thường khơng có quy định rõ ràng hoa hồng môi giới khoản tiền mà họ nhận thoả thuận trước bên khơng có thoả thuận Tuỳ vào 54 giá trị BĐS mà khoản tiền hoa hồng dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng Mặt khác cá nhân hoạt động mơi giới khơng nhận tiền mơi giới cách đầy đủ gặp phải khách hàng “bùng” mặt khác khơng có cách địi tiền khơng có hợp đồng mơi giới… Nhận xét: Qua trình tìm nhiểu, nghiên cứu chúng tơi nhận thấy loại hình mơi giới BĐS theo mơ hình cơng ty đạt hiệu cao Bởi loại hình vừa đảm bảo sở hạ tầng vừa tuân theo pháp luật Chính mà khách hàng tin tưởng hơn, đáp ứng đầy đủ theo yêu cầu khách hàng trách tình trạng bị “lừa” 4.3.3 Đề xuất số giải pháp nhằm phát triển loại mơ hình mơi giới giao dịch BĐS địa thành phố Buôn Ma Thuột - Đắclắc 4.3.3.1 Giải pháp loại hình mơi giới giao dịch bất động sản Nhằm góp phần vào việc phát triển nghề môi giới BĐS thành phố Bn Ma Thuột nói riêng nước ta nói chung cách chuyên nghiệp, lành mạnh tuân thủ pháp luật, tổ chức, cá nhân môi giới giao dịch BĐS cần đảm bảo điều kiện sau đây: - Cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có lực hành vi dân đầy đủ, có chứng hành nghề mơi giới BĐS theo quy định pháp luật không vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp - Tổ chức hoạt động mơi giới BĐS phải có đăng ký kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS có người tổ chức có chứng hành nghề môi giới BĐS theo quy định pháp luật - Người mơi giới khơng bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, họ phải có lượng kiến thức định để thực hợp đồng môi giới cách trung thực, chuẩn mực an toàn - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới phải chịu trách nhiệm trước khách hàng thông tin, chất lượng tính hợp pháp BĐS cung cấp cam kết hợp đồng - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải thực nghĩa vụ tài nhà nước, chịu quản lý quan nhà nước có thẩm quyền 55 - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh BĐS - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS tham gia hội, hiệp hội BĐS Hiệp hội BĐS có nhiệm vụ bảo vệ quyền lợi giám sát việc thực quy tắc đạo đức nghề nghiệp hội viên 4.3.3.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động môi giới bất động sản - Nhà nước sớm đưa chủ trương, sách phù hợp khuyến khích phát triển thị trường BĐS, đồng thời có quy định xử lý nghiêm minh đối tượng vi phạm pháp luật - Nhanh chóng thành lập sở đào tạo khố học mơi giới BĐS Nội dung khố học khơng bao gồm phạm vi rộng kiến thức lĩnh vực mơi giới BĐS, hệ thống sách liên quan đến BĐS luật liên quan mà bao gồm giáo dục đạo đức nghề nghiệp - Những người mua, bán, th, cho th BĐS ln có thái độ cảnh giác, nghiêm khắc việc lựa chọn cho nhà mơi giới làm việc nghiêm túc, có hiệu tuân theo quy định pháp luật - Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố đảm bảo nhanh gọn tuân thủ pháp luật - Nên tuyên truyền sách liên quan đến đất đai, BĐS thông qua hệ thống truyền thành phố, để đảm bảo sách pháp luật tuyên truyền kịp thời đến tận người dân - Cần nhanh chóng thành lập sàn giao dịch BĐS để đưa sản phẩm BĐS vào sàn giao dịch giúp cho hoạt động môi giới, định giá BĐS ngày chuyên nghiệp có trách nhiệm với khách hàng - Đối với tổ chức, cá nhân môi giới BĐS cần: Am hiểu tuân thủ pháp luật Việt Nam; am hiểu thông lệ quốc tế; có kiến thức chun mơn thường xuyên học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm thực tế, nâng cao kỹ môi giới BĐS với ý thức trách nhiệm cao; coi đạo đức nghề nghiệp kim nam cho 56 hoạt động kinh doanh Ngồi cần nghiên cứu xây dựng hệ thống quản lý đội ngũ môi giới BĐS tổ chức, doanh nghiệp tiến tới nước Và nghề khác, muốn kinh doanh thành công, doanh nghiệp, cá nhân cần tạo thương hiệu xây dựng thương hiệu uy tín kinh doanh 4.3.3.3 Giải pháp phát triển thị trường BĐS có quản lý Nhà nước Việc khôi phục ổn định thị trường BĐS cần có giải pháp đồng từ quan hữu quan từ Chính phủ, Bộ ngành, ngân hàng nhà nước, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố thân doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS Ngân hàng thương mại + Chính phủ Bộ, ngành Cần bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật nhà đất, tránh tình trạng chồng chéo bất hợp lý nay; điều chỉnh, bổ sung hệ thống sắc thuế: Thuế luỹ tiến, thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp kinh doanh BĐS tiền sử dụng đất…một cách hợp lý phải có lộ trình áp dụng Chỉ đạo Bộ, ngành liên quan tập trung số biện pháp để nâng cao hiệu hoạt động thị trường BĐS triển khai nhanh chóng biện pháp kích cầu thị trường BĐS + Ngân hàng nhà nước: Nên xem xét bỏ việc khống chế hàng loạt tỷ lệ tăng trưởng tín dụng 30% ban hành năm 2008 Vì dẫn đến loạt ngân hàng thương mại khơng mạnh dạn tín dụng hầu hết ngân hàng thương mại hạn chế tối đa việc phát triển cho vay dự án, khoản vay đầu tư sản xuất kinh doanh, không phát triển khách hàng Các ngân hàng thương mại nói chung trọng đến khách hàng tiềm trì mối quan hệ tối thiểu chấp nhận Giao dịch tín dụng ngân hàng khách hàng giảm dần năm 2008 Trong thời điểm thích hợp tới ngân hàng nhà nước bổ sung thêm vốn cho ngân hàng thương mại để ngân hàng thương mại kích cầu tăng tính khoản cho thị trường + Uỷ ban nhân dân thành phố: Cần tạo điều kiện để doanh nghiệp nhà đầu tư tiếp cận triển khai nhanh dự án Bên cạnh đó, cần có biện 57 pháp dứt khoát, rõ ràng chủ đầu tư cố tình chậm chạp triển khai dự án cấp phép + Ngân hàng thương mại: Chọn dự án BĐS có hiệu để tiếp tục cho vay, giảm nợ xấu rủi ro cho ngân hàng, hệ thống ngân hàng thương mại cần xem xét sách cho vay kinh doanh BĐS cách tái cấu trúc cấu lại khoản nợ BĐS trước Những dự án đánh giá tốt, hoàn thành 80 – 90% vốn, Ngân hàng tái cấu trúc khoản nợ để họ vay thêm nhằm hồn thành dự án quy định Như vậy, doanh nghiệp nhà đầu tư BĐS thu tiền ngân hàng thu nợ, lĩnh vực cho vay tiêu dùng, người dân có nhu cầu thật nhà ngân hàng cho vay 50% trị giá BĐS định mua với lãi suất vừa phải, góp phần tạo tính khoản cho thị trường + Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Cần xây dựng chiến lược phát triển doanh nghiệp, có kế hoạch thực thi hữu hiệu cho dài hạn ngắn hạn; Cần nghiêm chỉnh chấp hành kinh doanh theo pháp luật Đặc biệt họ phải bước nâng cao lực tài tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên theo pháp luật, tăng cường quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh tế, phân tích thị trường Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin chuẩn thị trường Quan tâm nâng cao lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể người lao động doanh nghiệp 58 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận 5.1.1 Thực trạng môi giới bất động sản Trước năm 1945 thị trường BĐS khơng tồn tại, chưa có khung pháp luật cho thị trường BĐS, chưa xuất tổ chức kinh doanh, môi giới cung cấp thông tin thị trường BĐS Sau có pháp lệnh nhà Luật đất đai năm 1993 đời, thị trường BĐS nước ta bắt đầu hình thành, với xuất loại hình mơi giới BĐS - yếu tố quan trọng làm sôi động thị trường BĐS Hoạt động kinh doanh môi giới dịch vụ BĐS thành phố Bn Ma Thuột hình thành vào phát triển mạnh mẽ thời gian gần đây, cịn thiếu tính chun nghiệp, đạo đức nghề nghiệp chưa ý, thơng tin đưa có độ tin cậy chưa cao, gây lòng tin ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS đời sống xã hội Mặt khác địa bàn thành phố chưa có loại hình giao dịch theo sàn mà loại hình cịn hình thành tương lai Chính mà hoạt động mơi giới BĐS Bn Ma Thuột diễn ạt, chưa theo trật tự nào, điều có ảnh hưởng xấu tới thị trường BĐS làm cho thị trường khơng lành mạnh Các trung tâm có biển hiệu chưa đạt chất lượng, chủ yếu dán, dính ngồi cửa, bờ tường, nơi cơng cộng, chưa có loại hình quảng cáo đạt chất lượng cao Hầu hết lên mạng tìm ta thấy nơi có cơng ty cơng ty Vinh Hưng Cịn cá nhân họ chưa có danh thiệp quảng cáo, hầu hết khách hàng biết đến họ tin đồn truyền miệng hay phát tờ rơi……Vì mà việc thành lập sàn giao dịch BĐS tương lai hứa hẹn nhiều kết tốt khơng cho người mơi giới, khách hàng mà cịn mang lại nhiều lợi ích cho ngân sách quốc gia 5.1.2 Hiệu hoạt động loại hình mơi giới giao dịch BĐS Trên địa bàn thành phố tồn loại hình mơi giới BĐS: cơng ty, trung tâm, cá nhân Trong đó, mơ hình cơng ty nhiều hạn chế tỷ lệ giao dịch thành 59 cơng cịn thấp so với loại hình cịn lại có nhiều ưu điểm mặt tổ chức, có tính pháp lý, có tính chun nghiệp cao 5.1.3 Bước đầu đề xuất xây dựng mơ hình môi giới giao dịch BĐS Với kết điều tra, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới qua số năm gần Theo trạng điều tra, thu thập số lượng khách hàng đến đăng ký, tỷ lệ giao dịch thành cơng cơng ty có thấp so với trung tâm Tuy nhiên theo xu hướng phát triển xã hội hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp hơn, đem lại lòng tin khách hàng hơn, phù hợp với quy định pháp luật trung tâm dần chuyển thành cơng ty Vì chúng tơi lựa chọn xây dựng mơ hình cơng ty mơi giới BĐS để hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có hiệu 5.2 Kiến nghị 5.2.1 Đối với Nhà nước - Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hình thành quan đăng ký BĐS đồng bộ, có hệ thống - Xây dựng sách đất đai sách thuế phù hợp nhằm quản lý hiệu toàn thị trường BĐS - Đẩy nhanh nâng cao khoá đào tạo cấp chứng hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS… - Kiên xử lý loại hình mơi giới BĐS vi phạm quy định: khơng đăng ký kinh doanh, khơng có chứng hành nghề… 5.2.2 Đối với người tham gia giao dịch mua bán, thuê, cho thuê BĐS - Chọn nhà mơi giới có kinh nghiệm khu vực cần mua, bán, cho th, th BĐS khơng nhà mơi giới có kiến thức tất BĐS khu vực thành phố - Yêu cầu nhà môi giới cung cấp đầy đủ thông tin quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất… - Chọn nhà mơi giới có khả tư vấn hiểu biết tình trạng BĐS nhiều dẫn xem BĐS 60 - Hãy tìm hiểu thoả thuận thù lao mơi giới trước xem BĐS - Đọc kỹ hợp đồng môi giới, hiểu quyền nghĩa vụ bên 5.2.3 Đối với địa phương - Cần có sách quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lừa đảo - Khuyến khích triển khai thêm số loại hình cơng ty Hiện địa bàn có cơng ty chưa đủ Vì địa phương nên tạo điều kiện thuận lợi để cá nhân doanh nghiệp mở thêm cơng ty, doanh nghiệp mơi giới BĐS - Cần có sách ưu tiên cho loại hình để tạo đà phát triển thị trường BĐS - Cần mở lớp đào tạo, cấp chứng môi giới BĐS để người làm nghề hành nghề cách hợp pháp, tuân thủ theo pháp luật./ 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai (2003) NXB Chính trị Quốc gia Luật đầu tư 2005 Luật Dân 2005 Luật doanh nghiệp 2005 [5 ] Luật kinh doanh BĐS năm 2006 [6 ] Luật nhà năm 2006 Luật thương mại năm 2005 [8 ] Luật xây dựng năm 2003 [9] Cục quản lý nhà thị trường BĐS - Bộ xây dựng trang web google.com.vn/BĐS [10] Trần Thanh Hùng (2006), “Tài liệu tham khảo thị trường BĐS”- NXB TPHCM [11] Nguyễn Minh Ngọc (23/4/2006), “Kỷ yếu hội thảo khoa học thị trường BĐS thực trạng, nguyên nhân giải pháp”- NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân -Hà Nội [12] Nguyễn Thị Hải Ninh (2007), “Thị trường bất động sản” - Trường Đại học Lâm nghiệp [13] Hoàng Xuân Phương (12/2007),”Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn”- Viện QHTKNN [14] Đăng Đức Thành (2008), “Kinh doanh bất động sản hướng tới phát triển bền vững”- NXB Trẻ [15] Lê Đình Thắng Nguyễn Minh Ngọc (2005), “Tạp chí địa số 6”NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân [16] Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), “Giáo trình thị trường bất động sản”- NXB Nông nghiệp 62 PHỤ LỤC Phụ lục 01: Phiếu vấn PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN TÊN NGƯỜI ĐIỀU TRA: NGÀY ĐIỀU TRA: Tên loại hình mơi giới bất động sản Cơng ty: Trung tâm : Văn phịng: Sàn giao dịch: Tư nhân: Địa trụ sở làm việc 2.Số điện thoại fax Thời điểm thành lập Cơ cấu tổ chức nhân Giám đốc Chuyên viên mơi giới .Nhân viên kế tốn Chun viên tư vấn pháp lý .Nhân viên kinh doanh Chuyên ngành đào tạo cán bộ, nhân viên Cơ cấu tổ chức Giám đốc Chuyên ngành đào tạo Nhân viên kế toán Nhân viên kinh doanh Chuyên viên môi giới Thành viên khác Phạm vi hoạt động Trong phạm vi thành phố : 63 Trên toàn tỉnh Đắk lắk: Liên tỉnh: Đối tượng phục vụ Người nước Người nước Lĩnh vực hoạt động Kinh doanh bất động sản: Thiết kế xây dựng Môi giới mua bán bất động sản: Môi giới thuê, cho thuê bất động sản: Sửa chữa nhà cửa Thẩm định giá bất động sản: Tư vấn vay vốn ngân hàng Tư vấn thủ tục nhà đất : Quảng cáo bất động sản Dịch vụ môi giới bất động sản: Cung cấp vật liệu xây dựng Tư vấn đầu tư nước Lĩnh vực khác Những loại hình bất động sản mơi giới Nhà riêng biệt Văn phòng Nhà chung cư Cửa hàng Nhà trọ Kho xưởng Biệt thự Đất đai Loại hình khác 10 Các khoản phí, lệ phí mơi giới bất động sản Phí mơi giới mua, bán, bất động sản Thù lao môi giới mua bất động sản % Thù lao môi giới bán bất động sản .% Hoa hồng môi giới mua bất động sản % Hoa hồng môi giới bán bất động sản % Phí mơi giới th, cho th bất động sản Thù lao môi giới mua bất động sản % Thù lao môi giới bán bất động sản % 64 Hoa hồng môi giới mua bất động sản % Hoa hồng môi giới bán bất động sản .% Phí tư vấn loại phí khác: Tư vấn, thực sửa chữa nhà cửa .% Tư vấn hỗ trợ vay vốn ngân hàng………………… .% Tư vấn thực thủ tục nhà đất……………………… .% Tư vấn đầu tư dự án % Tư vấn đầu tư nước .% Lĩnh vực khác .% 11 Các hình thức quảng cáo Quảng cáo mạng internet Quảng cáo truyền hình Quảng cáo báo, tạp chí Quảng cáo trụ sở làm việc Quảng cáo lưu động (phát tờ rơi) Các hình thức quảng cáo khác 12 Tình hình hoạt động mơi giới bất động sản loại hình mơi giới Thời điểm trước năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công/ tháng Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/tháng Số giao dịch thuê bất động sản thành công/tháng Thời điểm sau năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công/ tháng Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/tháng Số giao dịch thuê bất động sản thành công/tháng Thời điểm sau Việt Nam gia nhập WTO Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng 65 Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công/ tháng Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/tháng Số giao dịch thuê bất động sản thành công/tháng 13 Thu nhập/tháng Giám đốc Nhân viên kế toán Nhân viên kinh doanh Chuyên viên môi giới Thành viên khác 14 Thuế đóng hàng năm bao nhiêu? 15 Khó khăn lớn gi? a Chính sách nhà nước b Cơ chế thị trường 16 Theo ông (bà) thị trường biến động nhiều khu vực nào? 17 Để thành cơng lĩnh vực người mơi giới cần gì? 18 Đối tượng phục vụ công ty ai? a.Người dân c Tổ chức b Doanh nghiệp d.Tất có nhu cầu Người vấn kí tên 66 Phụ biểu 02: Danh sách công ty, trung tâm, nhân kinh doanh địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột Bảng 01: Danh sách công ty kinh doanh STT Tên công ty Địa Điện thoại Người đại diện cho pháp luật 01 Cơng ty 240 Lê Duẩn, 05003934112 Vũ Xn Hồ cổ phần BĐS ETC BMT 02 Công ty 134 Hai 05003855885 Đàm Thị Lan cổ phần BĐS Bà Trưng, CMG BMT 03 Công ty 81 Mai 05003723453 Nguyễn Vinh cổ phần BĐS Vinh Hắc Đế, BMT Hưng Hưng Bảng 02: Danh sách trung tâm môi giới BĐS STT Tên trung tâm Địa Điện thoại 01 Trung tâm dịch vụ nhà đất Hữu Phát 02 Trung tâm dịch vụ nhà đất Hồng Tài 03 Trung tâm Bình Minh 04 05 06 07 67, Trần phú, phuờng Thành Công, BMT Nguyễn Tất Thành ,phường Thành Công, BMT Phan Chu Trinh, phường Tân Lợi, BMT Trung tâm đất Tổ 5, phường NguyễnTrãi, BMT Trung tâm Phường Thống Nhất, dịch vụ nhà đất BMT Hoàng Mai Trung tâm Cư Êbur, BMT dịch vụ nhà đất Đức Thịnh Trung tâm Phường Tân Tiến,tp dịch vụ nhà đất BMT Hữu Nghị 67 Người đại diện cho pháp luật 05003504138 Trần hữu Phát 05003815898 Nguyễn Hồng Tài 05003218707 Nguyễn Văn Bình Minh 05003934112 Lê Hồng An 0979526664 Hoàng Thị Mai 0989641868 Lê Đức Thịnh 0979751036 Vũ Hữu Nghị Bảng 03: Danh sách cá nhân môi giới BĐS STT Tên cá nhân Địa 01 Anh Hai 220 Hoàng Diệu, BMT 02 Đại Dương Số nhà 23,phường Tân Lập,tp BMT 03 Trúc Mít 120 phường Thành nhất, BMT 04 Hải Đăng 05 BMT Đức Trường 210 Lê Duẩn, BMT 0936783781 06 Phương Số nhà 27, Mai Hắc Đế, BMT 05003862369 Tổ 4,phường Tân Lạc,tp BMT 0987159462 Dung 07 Phúc Lai Số nhà 12, phường Quang Trung, Điện thoại 0905192154 0985849440 0905199493 Phụ biểu 3: Bản đồ khu vực nghiên cứu 68 0915674235 ... loại hình mơi giới có vai trị hoạt động để tồn đứng vững thị trường? Để giải thắc mắc nêu thực đề tài: ? ?Nghiên cứu số loại hình mơi giới giao dịch bất động sản thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk? ??... môi giới giao dịch bất động sản - Phạm vi nghiên cứu: chuyên đề nghiên cứu thành phố Buôn Ma Thuột Đắk Lắk 21 PHẦN KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn thành. .. PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Mục tiêu nghiên cứu + Mục tiêu tổng quát: Phân tích, đánh giá số loại hình mơi giới giao dịch bất động sản nhằm đề xuất số giải pháp phát triển loại hình mơi giới giao dịch bất
