Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản ở VN - thực trạng và giải pháp

Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàngDANH MỤC BẢNG BIỂU a, Căn cứ vào qui định của pháp luật về điều kiện của vốn để thành lập doanh nghiệp thì vốn bao gồm: vốn pháp định và vốn điều l

Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng

MỤC LỤC

Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

DN -doanh nghiệp

BĐS -bất động sản

NHTM -ngân hàng thương mại

NHTW -ngân hàng trung ương

Cty CP -công ty cổ phần

FDI -vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)REIT -quỹ đầu tư tín thác bất động sản (Real Estate Investment Trusts

Luận văn tốt nghiệp Học viện Ngân hàng

DANH MỤC BẢNG BIỂU

a, Căn cứ vào qui định của pháp luật về điều kiện của vốn để thành lập doanh nghiệp thì vốn bao gồm: vốn

pháp định và vốn điều lệ 6

c, Căn cứ vào thời gian huy động vốn 7

d, Căn cứ vào phạm vi huy động vốn có nguồn vốn bên trong và nguồn vốn bên ngoài 8

Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước 12

Vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng 13

Huy động vốn chủ sở hữu từ lợi nhuận để lại hoặc phát hành chứng chỉ bất động sản 14

Huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu 14

Các nguồn khác 15

Đặc điểm của doanh nghiệp 18

Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp 19

MỞ ĐẦU

∗ Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong

XH Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản ở cácnước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng củacải vật chất của mỗi nước Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì bất độngsản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn

là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp Xuất phát từ nhữngnhu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bất động sản Hiện nay, nềnkinh tế Việt Nam đang phát triển mạnh, tốc độ đô thị hóa cao, dân số ngàycàng tăng do đó vai trò của thị trường bất động sản ngày càng trở nên quantrọng bởi nó vừa đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân, vừa góp phần vào

sự phát triển kinh tế quốc gia Các hoạt động liên quan đến bất động sảnchiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Thị trường bất động sản nước

ta tuy còn non trẻ, còn nhiều hạn chế nhưng trong thời gian vừa qua đã cóbước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế- xãhội của đất nước

Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS

sẽ tạo ra những lợi ích to lớn:

 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốnđầu tư nhất là vốn đầu tư nước ngoài và vốn tích tũy của các tầng lớp dân cư

 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất

 Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽphát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm được xóa bỏ

 Nhà ở và đất là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế- xãhội- chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéotheo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạođược chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước

Đi cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản là sự đa dạng vềhình thức cũng như sự nâng cao hơn về tính chuyên nghiệp của hoạt độngkinh doanh BĐS Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng kinh doanh BĐS

có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư bởi lợi nhuận mà hoạt độngnày mang lại không hề nhỏ Tuy nhiên, bên cạnh nguồn lợi nhuận khổng lồbao giờ cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro như rủi ro về thị trường tiêu thụ, rủi ro

về chính sách, rủi ro về nguồn vốn, rủi ro về giá, … Trong đó, vốn đang đượcxem là bài toán nan giải nhất Tìm vốn ở đâu và sử dụng vốn như thế nào chohiệu quả là câu chuyện thường xuyên làm đau đầu các chủ doanh nghiệp

Với mong muốn đề xuất một số giải pháp để tăng cường hiệu quả huyđộng vốn từ đó góp phần vào sự phát triển của ngành kinh doanh BĐS nóiriêng và toàn nền kinh tế Việt Nam nói chung em đã lựa chọn nghiên cứu đề

tài “ Huy động vốn trong kinh doanh BĐS ở VN - thực trạng và giải pháp”.

Kết cấu bài luận của em gồm 3 phần chính:

Phần 1- Tổng quan về nguồn vốn và hoạt động huy động vốn trong kinh doanh BĐS

Phần 2- Thực trạng huy động vốn tại các doanh nghiệp kinh doanh BĐS ở VN hiện nay

Phần 3- Một số giải pháp kiến nghị để đẩy mạnh hoạt động huy động vốn trong KD BĐS ở VN

∗ Phương pháp nghiên cứu

Luận văn được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩaduy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; phương pháp điều tra thốngkê; phương pháp so sánh kết hợp với những lý luận khoa học để làm rõ nhữngvấn đề cần nghiên cứu Ngoài ra, luận văn còn sử dụng các phương pháp như:quy nạp, diễn giải… để làm rõ những luận điểm đã được đề cập

Do trình độ còn hạn chế và thời gian nghiên cứu không nhiều nên emchỉ tập trung phân tích những vấn đề cơ bản nhất và chắc chắn không tránhkhỏi những thiếu xót, rất mong được sự đóng góp của thầy cô để bài làm của

PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ NGUỒN VỐN VÀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN Ở DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Những vấn đề cơ bản về vốn

1.1.1 Khái niệm vốn

Muốn tiến hành sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp nào cũng cầnphải có vốn Vốn là điều kiện cần thiết, cơ bản với mỗi khâu của quá trình sảnxuất kinh doanh Vậy vốn kinh doanh là gì?

Các nhà kinh tế học cổ điển tiếp cận vốn với góc độ hiện vật Họ chorằng, vốn là một trong những yếu tố đầu vào trong quá trình sản xuất kinhdoanh Cách hiểu này phù hợp với trình độ kinh tế còn sơ khai – giai đoạnkinh tế học mới xuất hiện và bắt đầu phát triển

Theo David Begg, Standley, Fishcher, Rudige Darnbusch trong cuốn

“Kinh tế học”: Vốn là một loại hàng hóa nhưng được sử dụng tiếp tục vào quátrình sản xuất kinh doanh tiếp theo Có hai loại vốn là vốn hiện vật và vốn tàichính Vốn hiện vật là dự trữ hàng hóa đã sản xuất ra để sản xuất các hànghóa khác Vốn tài chính là tiền và các giấy tờ có giá của doanh nghiệp

Một số nhà kinh tế học khác cho rằng vốn không chỉ bao gồm toàn bộcác yếu tố kinh tế được bố trí để sản xuất hàng hóa, dịch vụ như tài sản tàichính mà còn cả các kiến thức về kinh tế kỹ thuật của doanh nghiệp đã tíchlũy được, trình độ quản lý và tác nghiệp của các cán bộ điều hành cùng chấtlượng đội ngũ công nhân viên trong doanh nghiệp, uy tín, lợi thế của doanhnghiệp

Ngoài ra cũng có quan điểm cho rằng vốn là giá trị đem lại giá trị thặng dư.Trong cuốn Từ điển kinh tế hiện đại có giải thích:"Capital - tư bản/vốn:một từ dùng để chỉ một yếu tố sản xuất do hệ thống kinh tế tạo ra Hàng hoá

tư liệu vốn là hàng hoá được sản xuất để sử dụng như yếu tố đầu vào cho quá

trình sản xuất sau Vì vậy, tư bản này có thể phân biệt được với đất đai và sứclao động, những thứ không được coi là do hệ thống kinh tế tạo ra Do bản chấtkhông đồng nhất của nó mà sự đo lường tư bản trở thành nguyên nhân củanhiều cuộc tranh cãi trong lý thuyết kinh tế." (Từ điển kinh tế học hiện đại,NXB Chính trị quốc gia - Hà Nội, 1999, Tr 129)

Có nhiều quan điểm khác nhau về vốn, tuy nhiên xét một cách tóm

lược thì Vốn có thể được hiểu là các của cải vật chất do con người tạo ra và tích lũy lại Vốn có thể tồn tại dưới dạng vật thể hoặc vốn tài chính Trên

thực tế, chúng ta thường đồng nhất khái niệm vốn nói chung với vốn kinhdoanh của doanh nghiệp tức là số tiền ứng trước về toàn bộ tài sản hữu hình

và tài sản vô hình phục vụ cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp nhằmmục đích kiếm lời

1.1.2 Những đặc trưng của vốn kinh doanh

Vốn kinh doanh của doanh nghiệp mang những đặc trưng sau:

•Vốn đại diện cho lượng giá trị tài sản:

Điều đó có nghĩa là vốn được biểu hiện bằng những giá trị tài sản nhưnhà xưởng, đất đai, máy móc thiết bị,…

•Vốn được vận động sinh lời:

Để tiền biến thành vốn thì đồng tiền đó phải được vận động sinh lời.Trong quá trình vận động, đồng vốn có thể thay đổi hình thái biểu hiện,nhưng điểm xuất phát và điểm kết thúc của vòng tuần hoàn phải là giá trị- làtiền; đồng tiền phải quay về hình thái xuất phát với giá trị lớn hơn (T-T’),(T’>T)

Trường hợp tiền có vận động nhưng bị thất tán, quay về vạch xuất phátnhưng với giá trị nhỏ hơn ban đầu (T’<T) thì đồng vốn không được đảm bảo,chu kỳ vận động tiếp theo của nó bị ảnh hưởng

•Vốn phải được tích tụ và tập trung đến một lượng nhất định mới có thể phát huy được tác dụng Do đó, các doanh nghiệp phải tìm cách thu hút

nguồn vốn như góp vốn, hùn vốn, phát hành cổ phiếu,…

•Vốn có giá trị về mặt thời gian:

Điều này có nghĩa là phải xem xét yếu tố thời gian của đồng vốn bởi vì

“đồng tiền có giá trị về mặt thời gian, đồng tiền ngày nay khác với đồng tiềnngày mai”

•Vốn phải gắn với chủ sở hữu:

Mỗi một đồng vốn phải được gắn liền với một chủ sở hữu nhất định.Trong nền kinh tế thị trường không thể có những đồng vốn vô chủ Cũng cầnphân biệt quyền sở hữu với quyền sử dụng vốn Tùy theo hình thức đầu tư màngười sở hữu vốn có thể đồng nhất với người sử dụng vốn hoặc người sở hữuvốn tách rời người sử dụng vốn

•Vốn được quan niệm là hàng hóa đặc biệt:

Những người dư thừa vốn có thể đầu tư vốn vào thị trường Những ngườicần vốn tới thị trường vay nghĩa là được sử dụng vốn của người chủ nợ Quyền sởhữu vốn không di chuyển nhưng quyền sử dụng vốn được chuyển nhượng qua sựvay nợ người vay được quyền sử dụng trong một thời gian nhất định và phải trảmột khoản chi phí sử dụng vốn cho người sở hữu gọi là lãi vay

•Vốn không chỉ biểu hiện bằng tiền của những tài sản hữu hình mà còn được biểu hiện bằng những tài sản vô hình như bản quyền phát minh

sáng chế, bí quyết công nghệ, thương hiệu,… Cùng với sự phát triển của nềnkinh tế thị trường, sự tiến bộ của khoa học công nghệ, những tài sản vô hìnhngày càng giữ vai trò quan trọng, tạo khả năng sinh lời cho doanh nghiệp

1.1.3 Phân loại vốn

Có nhiều cách phân loại vốn, tuỳ thuộc vào mục đích khác nhau màngười ta phân loại vốn theo một cách cụ thể Thông thường, có các cách phânloại vốn sau đây:

a, Căn cứ vào qui định của pháp luật về điều kiện của vốn để thành lập doanh nghiệp thì vốn bao gồm: vốn pháp định và vốn điều lệ

 Vốn pháp định là vốn tối thiểu phải có của một doanh nghiệp khi thành

lập doanh nghiệp và trong suốt quá trình hoạt động của doanh nghiệp theo quyđịnh của pháp luật Số vốn này là bảo đảm trên cơ sở của luật pháp cho hoạt độngkinh doanh của một doanh nghiệp Qui mô của vốn pháp định tuỳ thuộc vào tính

chất và qui mô của hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

 Vốn điều lệ là loại vốn được hình thành theo điều khoản vốn trong

điều lệ của doanh nghiệp

b, Căn cứ vào tính chất sở hữu đối với khoản vốn sử dụng thì vốn của doanh nghiệp được chia thành vốn chủ sở hữu và nợ phải trả

 Vốn chủ sở hữu: Là nguồn vốn do các chủ sở hữu của doanh nghiệp

tài trợ, không phải là một khoản nợ do đó không phải trả lãi cho vốn cổ phần

đã huy động mà sẽ chia lợi tức cổ phần cho các chủ sở hữu Khi huy độngkhông phải có bảo đảm bằng tài sản và không hoàn trả những khoản tiền đãhuy động

Vốn chủ sở hữu bao gồm các khoản cụ thể sau :

- Vốn góp

- Lợi nhuận chưa phân phối

- Các khoản chênh lệch đánh giá lại tài sản, chênh lệch tỷ giá chưa xử lý

- Các quỹ được hình thành trong quá trình sản xuất kinh doanh củadoanh nghiệp (quỹ dự trữ, quỹ đầu tư phát triển )

 Nợ phải trả: là khoản vốn đầu tư ngoài vốn pháp định được hình

thành từ nguồn đi vay, đi chiếm dụng của các tổ chức, đơn vị, cá nhân Cóthời hạn sử dụng, hết thời hạn doanh nghiệp phải hoàn trả nợ cho chủ nợ hoặcxin gia hạn mới Khi huy động doanh nghiệp phải có bảo đảm (tài sản hoặctín chấp) và phải trả lãi cho các khoản tiền vay Vốn vay nợ gồm các khoản cụthể sau :

- Vốn tín dụng hay vốn vay

- Vốn chiếm dụng (vốn trong thanh toán)

Tùy thuộc vào đặc điểm của từng DN mà có sự kết hợp giữa nguồn vốnchủ sở hữu và nợ phải trả trên cơ sở xem xét đến hiệu quả kinh doanh cuốicùng và sự an toàn của DN

c, Căn cứ vào thời gian huy động vốn

Căn cứ vào thời gian thì toàn bộ nguồn vốn của doanh nghiệp được

chia thành hai loại: nguồn vốn ngắn hạn và nguồn vốn dài hạn.

Trong đó nguồn vốn ngắn hạn bao gồm các nguồn vốn có thời gian

hoàn trả trong vòng một năm, lãi suất huy động nguồn vốn ngắn hạn thấp hơn

so với lãi suất huy động nguồn vốn dài hạn Nguồn ngắn hạn thường đượchuy động dưới hình thức vay ngắn hạn, các khoản chiếm dụng của bạn hàng

và các công cụ huy động nguồn vốn ngắn hạn thường được trao đổi trên thịtrường tiền tệ

Khác với nguồn vốn ngắn hạn, nguồn vốn dài hạn có thời gian đáo hạn

từ một năm trở lên, lãi suất huy động nguồn này cao và được huy động dướihình thức nợ vay hoặc vốn cổ phần Các công cụ huy động nguồn vốn dài hạnthường được trao đổi trên thị trường vốn

Việc phân loại này giúp cho người quản lý xem xét để huy động cácnguồn vốn phù hợp với tính chất và thời gian sử dụng của các yếu tố cần thiếtcho quá trình kinh doanh

d, Căn cứ vào phạm vi huy động vốn có nguồn vốn bên trong và nguồn vốn bên ngoài

 Nguồn vốn bên trong doanh nghiệp : là nguồn vốn có thể huy động

được từ số vốn thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp: tiền khấu hao tài sản cốđịnh, lợi nhuận để tái đầu tư nhằm mở rộng hoạt động kinh doanh, các khoản

dự phòng, các khoản thu từ thanh lí, nhượng bán tài sản cố định

 Nguồn vốn bên ngoài doanh nghiệp: là nguồn vốn doanh nghiệp có

thể huy động từ bên ngoài như: liên doanh liên kết, khoản vốn mà doanhnghiệp có thể vay của các doanh nghiệp, ngân hàng thương mại, công ty tàichính phát hành trái phiếu để doanh nghiệp có thể thực hiện vay vốn trunghạn và dài hạn qua thị trường với khối lượng lớn

Việc phân loại này giúp người quản lý có kế hoạch khai thác và tậndụng tối đa khả năng các nguồn vốn bên trong và sử dụng hợp lý nguồn vốn

bên ngoài để đáp ứng nhu cầu vốn của DN.

e, Căn cứ vào phương thức huy động vốn chia thành nguồn vốn huy động từ phát hành giấy tờ có giá và nguồn vốn đi vay

 Nguồn vốn huy động từ phát hành giấy tờ có giá:

Các giấy tờ có giá là công cụ nợ do DN phát hành để huy động vốn trênthị trường Tùy theo thời hạn của giấy tờ có giá phát hành mà DN có đượcnguồn vốn ngắn hạn hay dài hạn

- Vốn huy động ngắn hạn: là NV được huy động bằng cách phát hành

giấy tờ có giá ngắn hạn (thời hạn dưới 12 tháng)

- Vốn huy động trung và dài hạn: là NV được huy động bằng cách

phát hành giấy tờ có giá trung và dài hạn (3 năm, 5 năm hay 10 năm)

 Nguồn vốn đi vay

Tùy vào đối tượng mà doanh nghiệp huy động vốn muốn hướng để chiathành 2 loại:

- Vốn vay trên thị trường vốn: là vốn mà doanh nghiệp vay được từ

các cá nhân, tổ chức không chuyên về cho vay

- Vốn vay các ngân hàng, tổ chức tín dụng: là vốn mà doanh nghiệp

vay được từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính

vi mô và quỹ tín dụng nhân dân

1.2 Những vấn đề cơ bản về kinh doanh bất động sản

Theo luật pháp ở Việt Nam, Bộ luật Dân sự năm 2005, tại Điều 174quy định “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xâydựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật

quy định”.

1.2.2 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất độngsản diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định Thịtrường bất động sản có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệthống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản được thực hiện

1.2.3 Khái niệm kinh doanh BĐS

Theo luật kinh doanh bất động sản: Hoạt động kinh doanh bất động sảnbao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Theo đó:

+ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh

bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bấtđộng sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất độngsản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

Do hạn chế về thời gian, trong phạm vi của đề tài em chỉ đi sâu vàophân tích kinh doanh BĐS

1.2.4 Đặc điểm chủ yếu của kinh doanh bất động sản

• Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, vì

vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợinhuận cao

• Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm Trong thời gian

đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán cácbiến động có thể xảy ra Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹthuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu… Thời gian thực hiện đầu tưdài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả

• Những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư

cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vậtliệu, cân đối khoản mục thi công công trình…

• Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững

đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũngnhư các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư

• Hoạt động kinh doanh BĐS (đầu tư BĐS) đòi hỏi các nhà đầu tư phải có trình độ quản lý tài chính tốt Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm

bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vìnguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn Nhà đầu tư cần quan tâmđúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư…

1.3 Huy động vốn trong kinh doanh BĐS

1.3.1 Vai trò của vốn trong kinh doanh bất động sản

Giống như mọi loại hình kinh doanh khác, kinh doanh bất động sảnkhông thể duy trì và phát triển nếu không có vốn, thậm chí với loại hình kinhdoanh này số vốn cần có còn phải rất lớn Bởi lẽ, vốn đóng vai trò tiên quyết

và cần thiết trong hầu hết mọi giai đoạn của quy trình kinh doanh của các loạihình kinh doanh nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng Vai trò quantrọng đó được thể hiện dưới các khía cạnh:

• Vốn là cơ sở để tổ chức mọi hoạt động kinh doanh

Khi doanh nghiệp được thành lập bao giờ cũng phải có một số vốn banđầu do cổ đông- người sở hữu góp Tính chất và hình thức tạo vốn do hìnhthức sở hữu của doanh nghiệp quyết định: Đối với doanh nghiệp Nhà nước,vốn góp ban đầu chính là vốn đầu tư của Nhà nước; Đối với các doanh nghiệptheo Luật doanh nghiệp, chủ doanh nghiệp phải có số vốn ban đầu nhất định

để xin đăng ký thành lập doanh nghiệp Sau khi được cấp phép thành lậpdoanh nghiệp mới được tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh củamình

• Vốn quyết định quy mô hoạt động của doanh nghiệp

Khi doanh nghiệp có một tiềm lực tài chính dồi dào sẽ có khả năng đầu

tư vào các dự án lớn hơn hoặc đầu tư thêm vào các ngành khác ngoài ngànhkinh doanh chính để tạo ra nhiều lợi nhuận, mở rộng quy mô ra rộng khắp

• Vốn quyết định khả năng thanh toán và uy tín trên thị trường

Trong nền kinh tế thị trưòng, để tồn tại và ngày càng mở rộng quy môhoạt động đòi hỏi các doanh nghiệp phải có uy tín lớn trên thị trường Uy tín

đó được thể hiện trước hết ở khả năng sẵn sàng thanh toán, chi trả cho kháchhàng, cho nhà cung cấp, tạo dựng niềm tin cũng như mối quan hệ lâu dài vớiđối tác

• Vốn là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp

Thực tế đã chứng minh: quy mô, trình độ nghiệp vụ, phương tiện kỹthuật của doanh nghiệp là tiền đề cho việc thu hút nguồn vốn Khả năng vốnlớn là điều kiện thuận lợi đối với doanh nghiệp trong việc mở rộng quan hệtín dụng với các thành phần kinh tế

Đồng thời, nguồn vốn lớn sẽ tạo ra thuận lợi cho việc sử dụng tổng hòacác nguồn vốn Trên cơ sở đó sẽ giúp doanh nghiệp có đủ khả năng tài chính

để kinh doanh đa năng trên thị trường Chính các hình thức kinh doanh đanăng này sẽ góp phần phân tán rủi ro trong hoạt động kinh doanh và tạo thêmvốn cho doanh nghiệp đồng thời tăng sức cạnh tranh của doanh nghiệp trênthị trường

1.3.2 Các hình thức huy động vốn

Giá trị nguồn vốn phản ánh nguồn lực tài chính được đầu tư vào sảnxuất kinh doanh Tùy từng loại hình doanh nghiệp và các đặc điểm cụ thể màmỗi doanh nghiệp có các phương thức tạo vốn và huy động vốn khác nhau

Có thể kể đến một số phương thức huy động vốn thường gặp trên thị trườngBĐS như sau:

a Huy động từ nguồn vốn trong nước

• Nguồn vốn từ ngân sách nhà nước

Với hình thức này doanh nghiệp sẽ nhận được lượng vốn từ ngân sáchnhà cấp Thông thường hình thức này không đòi hỏi nhiều điều kiện ngặtnghèo đối với doanh nghiệp được cấp vốn như các hình thức huy động vốnkhác Tuy nhiên, càng ngày hình thức này càng bị thu hẹp cả về quy mô vốn

và phạm vi được cấp Ngân sách cấp vốn cho một số doanh nghiệp nhà nướcnhư một công cụ điều tiết nền kinh tế hoặc các dự án đầu tư ở những lĩnh vựcsản xuất hàng hóa công cộng, hoạt động công ích mà tư nhân không muốnhoặc không có khả năng

• Vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Trong thực tế nền kinh tế thị trường không một doanh nghiệp nào hoạtđộng mà không vay vốn ngân hàng, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanhBĐS Nguồn vốn vay ngân hàng có thể chia thành hai loại chính là vốn vayngắn hạn và vốn vay dài hạn

- Vay ngắn hạn

Vay ngắn hạn là phương thức huy động vốn quan trọng đối với cácdoanh nghiệp Các ngân hàng và các tổ chức tín dụng có thể đáp ứng nhu cầuvốn tức thời cho doanh nghiệp từ vài ngày cho tới cả năm với lượng vốn theonhu cầu kinh doanh của doanh nghiệp

- Vay dài hạn

Vay dài hạn là hình thức huy động vốn bằng cách đi vay các tổ chức tàichính dưới dạng hợp đồng tín dụng và doanh nghiệp phải hoàn trả khoản vaytheo lịch trình đã thoả thuận Sử dụng nguồn vốn vay dài hạn thường được trảvào các thời hạn định kì với các khoản tiền bằng nhau, đó là sự trả dần khoảnvay cả gốc và lãi trong suốt thời hạn vay Loại giao dịch này rất linh hoạt vìngười vay có thể thiết lập lịch trả nợ phù hợp với dòng thu nhập của mình

Do đặc điểm của loại hình kinh doanh là thời gian dài nên đa số cáckhoản vay ngân hàng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là vay trung

và dài hạn

• Huy động vốn chủ sở hữu từ lợi nhuận để lại hoặc phát hành chứng chỉ bất động sản

Lợi nhuận để lại là phần lợi nhuận sau thuế còn lại sau khi đã nộp cáckhoản cần thiết và trích lập các quỹ của doanh nghiệp Huy động vốn chủ sởhữu từ lợi nhuận giữ lại là hình thức tài trợ nội bộ Với phương thức huy độngvốn từ lợi nhuận để lại các cổ đông không bị chia sẻ quyền kiểm soát công ty

và họ thể hưởng toàn bộ cổ tức tăng thêm và chênh lệch giá cổ phiếu Mộtcông ty khi thực hiện phương thức huy động vốn từ lợi nhuận để lại, phải đặt

ra mục tiêu có một khối lượng lợi nhuận đủ lớn để đáp ứng nhu cầu vốn ngàycàng tăng

DN cũng có thể huy động vốn thông qua TTCK Chứng khoán bất độngsản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứngkhoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng giá trị bất động sản mà nóđại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bấtđộng sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp mộtphần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán

Cụ thể, “chứng khoán hóa” bất động sản có thể làm dưới dạng pháthành chứng chỉ bất động sản Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyểnnhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sátviệc giải ngân theo tiến độ thi công công trình Khi hoàn thành dự án, toàn bộbất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệnắm giữ chứng chỉ

Đây cũng là hình thức huy động vốn mới mẻ trên thị trường BĐS ViệtNam thời gian gần đây

• Huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu

Trái phiếu là một công cụ vay nợ trung và dài hạn, phát hành trái phiếu

là phương thức huy đông vốn trung và dài hạn của doanh nghiệp Phát hànhtrái phiếu tức là doanh nghiệp đã tăng nợ trong tổng nguồn vốn của mình, trên

trái phiếu có ghi đầy đủ các yếu tố: mệnh giá, thời hạn và lãi suất Có nhiềuloại trái phiếu, mỗi loại có đặc điểm riêng, căn cứ vào đó doanh nghiệp lựachọn và quyết định phát hành loại trái phiếu nào là phù hợp nhất với điều kiệncủa mình và tình hình thị trường tài chính Việc lựa chọn trái phiếu phù hợp làquan trọng vì có liên quan đến chi phí trả lãi, cách thức trả lãi, khả năng lưuhành và tính hấp dẫn của trái phiếu, từ đó, nó sẽ ảnh hưởng đến số lượng vốn

có thể huy động được và lợi nhuận của doanh nghiệp

Trái phiếu ngày càng trở thành một công cụ hữu ích đối với các chủđầu tưdự ánbất động sản

Thứ nhất, từ phía chủ đầu tư, trái phiếu là kênh huy động vốn có nhiều

ưu thế và còn nhiều dư địa Với đặc điểm sinh lợi hấp dẫn của ngành, tráiphiếu bất động sản có lợi thế trong việc thu hút đầu tư từ các tổ chức, quỹcũng như tranh thủ nguồn vốn nhàn rỗi còn rất lớn ở trong dân.So với việc đivay vốn ngân hàng thương mại, chủ đầu tư có thể vay được từ trái chủ vớimức lãi suất thấp hơn nếu đưa kèm theo những ưu đãi mua nhà ởdự ánchotrái chủ

Thứ hai, cơ hội đầu tư mới sẽ đến với những nhà đầu tư tổ chức, có thể

giải vốn vào những dự ántrung - dài hạn, đa dạng hóa rủi ro và danh mục đầu

tư Với số vốn lớn, năng lực đánh giá đầu tư, các quỹ, công ty bảo hiểm, tổchức tài chính có thể chọn lựa những dự án có mức sinh lời và rủi ro phù hợp

Trong tương lai, đây là những bước sơ khai nhất để tài chính hóa thịtrường bất động sản, mở ra thêm nhiều cơ hội hơn nữa để đa dạng hóa sảnphẩm đầu tư và dịch vụ tài chính cho các định chế tài chính chuyên nghiệp và

đa năng hơn như ngân hàng đầu tư, nhiều hình thức quỹ đầu tư

• Các nguồn khác

Trong bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, nguồn vốn được thể hiệntrong khoản mục phải nộp và phải trả công nhân viên chiếm tỷ trọng không

lớn và cũng không đóng vai trò quan trọng lắm Tuy nhiên trong một thờiđiểm nào đó nó cũng có thể giúp doanh nghiệp giải quyết những nhu cầu vốnmang tính chất tạm thời.

Các khoản phải nộp và phải trả của doanh nghiệp bao gồm:

- Các khoản thuế phải nộp nhưng chưa nộp

- Các khoản phải trả người lao động nhưng chưa đến kỳ trả

- Các khoản đặt cọc của khách hàng

- Phải trả cho các đơn vị nội bộ

b Huy động nguồn vốn nước ngoài

Nguồn vốn nước ngoài đưa vào các nước đang và chậm phát triển đượcthực hiện qua một số hình thức chính như sau:

- Tài trợ phát triển chính thức (ODF- Official Development Finance):

là tất cả các nguồn tài chính mà chính phủ các nước phát triển và các tổ chức

đa phương dành cho các nước đang phát triển Nguồn này bao gồm Viện trợphát triển chính thức (ODA- Official Development Assistance) và các hìnhthức tài trợ khác Trong đó ODA chiếm tỉ trọng chủ yếu trong ODF

Viện trợ phát triển chính thức (ODA- Official DevelopmentAssistance) : là một phần của tài chính phát triển chính thức ODF, trong đó cóyếu tố viện trợ không hoàn lại cộng với cho vay ưu đãi và phải chiếm ít nhất25% trong tổng viện trợ

- Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI): là một loại hình thức di chuyểnvốn quốc tế Trong đó người chủ sở hữu vốn đồng thời là người trực tiếp quản

+ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.

- Nguồn huy động qua thị trường vốn quốc tế: Tìm hiểu và hướng đếnthị trường vốn quốc tế là một cách làm đang được nhiều doanh nghiệp ViệtNam quan tâm trong lúc thị trường chứng khoán Việt Nam không mấy khởisắc và thị trường tiền tệ bị thắt chặt Các doanh nghiệp có thể huy động vốntại thị trường nước ngoài thông qua hình thức SPAC (mua bán và sáp nhậpdoanh nghiệp cho mục đích niêm yết) Niêm yết tại thị trường chứng khoánquốc tế đem lại những lợi ích rất lớn cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốnquốc tế, tăng tính thanh khoản của giao dịch, mở rộng cơ sở cổ đông, đồngthời, quảng bá hình ảnh ra khỏi biên giới quốc gia, đáp ứng được các chuẩnmực quốc tế về quản trị công ty và tính minh bạch

- Tín dụng tư nhân: loại vốn này có ưu điểm là hầu như không gắnvới các ràng buộc chính trị - xã hội, song các điều kiện cho vay khắt khe( thời hạn hoàn trả vốn ngắn và mức lãi suất cao), vốn được sử dụng chủ yếucho các hoạt động xuất nhập khẩu và thường là ngắn hạn Vốn này cũngđược dùng cho đầu tư phát triển và mang tính dài hạn Tỷ trọng của vốn dàihạn trong tổng số có thể tăng lên đáng kể nếu triển vọng tăng trưởng lâu dài,đặc biệt là tăng trưởng xuất khẩu của nước đi vay là khả quan

1.3.3 Yêu cầu với việc huy động vốn

Hoạt động huy động vốn là một hoạt động quan trọng của quản trị tàichính, nó phải đáp ứng những yêu cầu sau:

+ Lựa chọn nguồn vốn có hiệu quả nhất : Trong điều kiện thị trường

tài chính càng phát triển thì doanh nghiệp càng có cơ hội tiếp cận với cácnguồn vốn khác nhau để phục vụ cho sản xuất kinh doanh, do đó cần lựa chọnnguồn vốn thích hợp nhằm mang lại hiệu quả cao nhất trong việc huy độngvốn Hiệu quả của việc sử dụng các hình thức huy động vốn không chỉ thểhiện ở hiệu quả đầu tư mà nguồn vốn mang lại, mà còn thể hiện ở khả năng

dễ dàng tiếp cận và huy động các nguồn vốn ở lợi ích của chủ doanh nghiệpkhi sử dụng nguồn vốn đó

+ Việc huy động vốn phải đảm bảo đáp ứng đủ nhu cầu về số lượng và thời gian: Một dự án sản xuất kinh doanh sẽ không thể thực hiện được hoặc

thực hiện không đạt hiệu quả nếu không có đủ một lượng vốn nhất định theonhu cầu tính toán, do đó khi huy động vốn phải đảm bảo đủ về số lượng vàkịp thời

+ Chi phí cho việc huy động và sử dụng nguồn vốn huy động là nhỏ nhất: Một nguồn vốn với lãi suất thấp đôi khi có thể trở nên quá đắt, do chi

phí liên quan đến giao dịch về vốn quá cao Nguyên nhân chi phí giao dịchcao có thể là : thủ tục hành chính rườm rà, quy trình giải ngân phiền toái, chiphí tư vấn cao, hoặc đôi khi do quy mô không thích hợp Vì vậy, các doanhnghiệp cần tuỳ theo lượng vốn cần vay để lựa chọn nguồn vốn phù hợp

1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đên huy động vốn kinh doanh BĐS

a Các nhân tố chủ quan

• Đặc điểm của doanh nghiệp

Đặc điểm của doanh nghiệp chi phối rất lớn đến nguồn vốn và công táchuy động vốn, được xem xét trên các phương diện sau:

- Loại hình sở hữu của doanh nghiệp

- Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh

- Qui mô, cơ cấu tổ chức quản lý doanh nghiệp

- Chiến lược đầu tư phát triển của doanh nghiệp

- Trình độ quản lý, trình độ khoa học kỹ thuật…

Tất cả những yếu tố đó quyết định phương thức huy động và lựa chọnnguồn vốn phù hợp với doanh nghiệp Đó là một trong những nguyên nhân

mà một doanh nghiệp là công ty cổ phần có nguồn vốn và phương thức huyđộng vốn khác với một công ty tư nhân, hay một doanh nghiệp sản xuất có tínhthời vụ có nguồn vốn và phương thức huy động khác với một doanh nghiệpthương mại… Một doanh nghiệp có qui mô nhỏ, cơ cấu tổ chức gọn nhẹ khôngthể so sánh về nguồn tài trợ với một công ty đa quốc gia có qui mô và cơ cấu

quản lý rộng trên toàn thế giới Hơn nữa nguồn vốn và phương thức huy độngvốn chịu ảnh hưởng bởi chiến lược đầu tư, trình độ quản lý của doanh nghiệp.Nếu chiến lược đầu tư không đặt ra những mục tiêu chiến lược hay trình độngười quản lý không phù hợp yêu cầu thì việc thiết lập một cơ cấu và thực hiệnhuy động vốn không thể đạt đến lợi ích cần thiết cho doanh nghiệp.

• Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp

Cơ cấu tài sản của doanh nghiệp ảnh hưởng rất lớn đến nguồn vốn vàphương thức huy động vốn của doanh nghiệp Thực chất huy động vốn để đầu

tư, tức là tài trợ cho các tài sản phục vụ quá trình sản xuất kinh doanh Trướckhi tiến hành huy động vốn mỗi doanh nghiệp đã phải xem xét đến nhu cầu vềtài sản của doanh nghiệp, quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp cầnbao nhiêu tài sản lưu động, bao nhiêu tài sản cố định, và dựa trên cơ cấu tàisản thực có trong doanh nghiệp thì cần tài trợ thêm bao nhiêu, từ đó xác địnhđược nhu cầu vốn của mình và tiến hành các công tác của hoạt động huy độngvốn Cũng căn cứ vào cơ cấu tài sản trong doanh nghiệp để có thể lựa chọnnguồn vốn huy động cho phù hợp Nếu nhu cầu vốn phần lớn tập trung vào vốnlưu động để tài trợ cho tài sản lưu động thì doanh nghiệp sẽ vận dụng phươngthức huy động nguồn ngắn hạn, ngược lại khi nhu cầu vốn tập trung đầu tư chotài sản cố định thì huy động nguồn dài hạn là phương thức phù hợp hơn

Cơ cấu tài sản của mỗi doanh nghiệp là khác nhau, tuỳ thuộc vào đặcđiểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp đó Một doanh nghiệp sản xuất sẽ

có cơ cấu tài sản khác với một doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực dịch

vụ, một ngân hàng kinh doanh tiền tệ sẽ có cơ cấu khác với một doanh nghiệpthông thường Do vậy mỗi doanh nghiệp phải xác định được cơ cấu tài sảncủa mình trước khi tiến hành công tác huy động vốn tài trợ cho quá trình kinhdoanh của mình Có như vậy thì mới đảm bảo được hiệu quả của công tác huyđộng, quản lý và sử dụng vốn trong kinh doanh

Tình hình tài chính của doanh nghiệp là một trong các nhân tố ảnh

hưởng lớn đến nguồn vốn và công tác huy động vốn của doanh nghiệp Khixem xét tình hình tài chính của doanh nghiệp, các chủ nợ, các nhà đầu tư cũngnhư các chủ sở hữu doanh nghiệp nắm được chính xác những vấn đề về tàichính của doanh nghiệp, từ đó quyết định có đầu tư vào doanh nghiệp haykhông?

Nếu một doanh nghiệp có tình hình tài chính sáng sủa, lành mạnh.Việcthu hút vốn vào doanh nghiệp là tương đối dễ dàng và thuận lợi, vì các nhàđầu tư, các chủ nợ căn cứ vào tình hình tài chính của doanh nghiệp để đánhgiá mức độ rủi ro của khoản đầu tư Đành rằng rủi ro cao thì chi phí vốn cũngcao nhưng nếu rủi ro quá cao thì nguy cơ mất vốn sẽ ngăn cản khả năng huyđộng vốn của doanh nghiệp

Như vậy, nếu muốn tăng cường huy động vốn cho hoạt động sản xuấtkinh doanh của mình thì bản thân doanh nghiệp phải tạo được sự hấp dẫn, cókhả năng thu hút vốn cao Và yếu tố hiệu quả nhất là phải có tình hình tàichính lành mạnh và vững chắc

• Uy tín của doanh nghiệp

Uy tín của doanh nghiệp là một trong các nhân tố ảnh hưởng rất lớnđến khả năng huy động vốn của doanh nghiệp Có thể hiểu uy tín theo nghĩarộng, bao gồm uy tín trong thanh toán, uy tín trong sản xuất kinh doanh biểuhiện bằng quá trình thực hiện hợp đồng, danh tiếng của doanh nghiệp trongngành và trên thị trường Trong đó uy tín trong thanh toán giữ vai trò quantrọng nhất, không phải chỉ huy động được vốn là công tác huy động vốn đãhoàn thành mà các doanh nghiệp cần phải thực hiện để đảm bảo các điều kiện

mà mình thoả thuận khi huy động được thực hiện, có như vậy mới đảm bảodược uy tín của mình làm tiền đề cho những lần huy động sau

• Tính khả thi của dự án, phương án kinh doanh

Dự án đầu tư là căn cứ quan trọng nhất để quyết định bỏ vốn đầu tư, là

cơ sở để xây dựng kế hoạch đầu tư Trong điều kiện hiện nay tiềm lực nhàn

rỗi ở nước ta vẫn được đánh giá là chưa khai thác hết, nhưng nhiều nhà đầu tưkhông dám cho doanh nghiệp vay vốn hoặc ngần ngại khi góp vốn vào doanhnghiệp vì không tin vào tính khả thi của các phương án kinh doanh được đưa

ra Chính vì vậy xây dựng những phương án kinh doanh có đủ căn cứ, sứcthuyết phục về tương lai khả quan khi sử dụng vốn là một yêu cầu bức thiếthiện nay.Yêu cầu đối với một dự án, phương án kinh doanh mang tính khả thi

là đảm bảo căn cứ thực hiện được : mục tiêu của dự án, kết quả kinh doanh dựtính, khả năng hoàn vốn theo dự tính

b Các nhân tố khách quan

• Cơ chế chính sách của nhà nước

Những qui chế pháp luật được xem xét trên lợi ích chung của tất cả cácchủ thể tham gia vào nền kinh tế, do đó nó hạn chế được tình trạng các doanhnghiệp vì lợi ích của mình mà xâm phạm đến lợi ích cuả các doanh nghiệpkhác cũng như lợi ích chung của xã hội Ví dụ như việc qui định các điều kiệnhuy động vốn vay ngân hàng nhằm hạn chế doanh nghiệp chạy theo lợi íchcủa mình huy động quá nhiều vốn vay, chuyển rủi ro cho các chủ nợ cũng nhưcác nhà đầu tư vào doanh nghiệp

Lựa chọn nguồn vốn và phương thức huy động vốn trước hết phải xemxét các yếu tố điều kiện để có thể tiến hành Phương thức huy động vốn đượcchọn phải là phương thức hội tụ đầy đủ các yếu tố hợp lý về pháp luật cũngnhư trên các phương diện khác của doanh nghiệp

Ngoài ra, các chính sách ưu tiên khuyến khích hay hạn chế phát triểnđối với một ngành nghề nào đó cũng sẽ tạo điều kiện hoặc hạn chế khả nănghuy động vốn của doanh nghiệp Trong tình hình hiện nay, bên cạnh sự nỗ lựccủa doanh nghiệp và cải tổ của hệ thống ngân hàng rất cần có sự hỗ trợ củanhà nước nhằm tạo thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp sử dụng có hiệu quảhơn nữa các hình thức huy động vốn

• Năng lực tăng trưởng của nền kinh tế

Đặt trong bối cảnh tổng quát và dài hạn, năng lực tăng trưởng của nềnkinh tế là yếu tố quan trọng xác định triển vọng huy động các nguồn vốn đầu

tư một cách hiệu quả Vấn đề tăng trưởng ở đây được nhìn nhận như một yếu

tố tạo sức hấp dẫn ngày càng lớn đối với vốn đầu tư cả trong và ngòai nước.Với năng lực tăng trưởng được đảm bảo, năng lực tích lũy của nền kinh tế sẽ

có khả năng gia tăng Khi đó quy mô các nguồn vốn trong nước có thể huyđộng sẽ được cải thiện Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng và phát triển ngàycàng cao cũng là tín hiệu tốt thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài

• Tính ốn định của môi trường kinh tế vĩ mô

Sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô luôn được coi là điều kiện tiên quyếtcủa mọi ý định và hành vi đầu tư Sự an toàn của vốn đòi hỏi môi trường kinh

tế vĩ mô ổn định, không gặp những rủi ro do các yếu tố chính trị xã hội haymôi trường kinh doanh gây ra Đối với vốn đầu tư nước ngoài, nó còn yêu cầunăng lực trả nợ tối thiểu của nước nhận vốn đầu tư Một tốc độ tăng trưởngxuất khẩu tối thiểu đủ để chủ nợ thu hồi lại vốn Tuy nhiên sự ổn định của nềnkinh tế vĩ mô ở đây phải thỏa mãn yêu cầu gắn liền với năng lực tăng trưởngcủa nền kinh tế Nhân tố trực tiếp tác động chính đến nền kinh tế vĩ mô và qua

đó ảnh hưởng đến tình hình huy động vốn đó chính là tiền tệ Việc ổn địnhtiền tệ là vấn đề quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng huy động cácnguồn vốn cho đầu tư Ổn định giá trị tiền tệ ở đây bao hàm cả việc kiềm chếlạm phát và khắc phục hậu quả của tình trạng lạm phát nếu xảy ra đối với nềnkinh tế Trong cả hai trường hợp, nó đều tác động tiêu cực đến nhu cầu đầu tư

và đến sự tăng trưởng kinh tế

Một số nhân tố tác động đến sự ổn định của tiền tệ là hoạt động củangân sách nhà nước, lãi suất và tỉ giá hối đoái Ngân sách nhà nước mà thâmhụt triền miên cũng sẽ đi kèm với tình trạng lạm phát cao và mất ổn định Vìvậy kiểm soát được mức thâm hụt ngân sách có thể coi là một mục tiêu tàichính trung tâm hướng tới sự ổn định kinh tế vĩ mô Còn lãi suất và tỉ giá hối

đoái không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động thu hút các nguồn vốn đầu tư thongqua việc tạo lập ổn định kinh tế vĩ mô mà còn tác động đến dòng chảy của cácnguồn vốn đầu tư và mức lợi nhuận thu được tại một thị trường xác định Nhưchúng ta đã biết, theo lí thuyết lãi suất càng cao thì tiết kiệm càng tăng và từ

đó tiềm năng của các nguồn vốn đầu tư cũng tăng theo Lãi suất trên thịtrường nội địa cao hơn tương đối với mức lãi suất quốc tế cũng làm tăng tínhhấp dẫn với đầu tư nước ngoài Còn đối với tỉ giá hối đoái, giá trị cùa đổngnội tệ ảnh hưởng đến tình hình xuất nhập khấu, đó cũng chính là ảnh hưởngđến sức hấp dẫn vốn nước ngoài của mỗi quốc gia

• Sự phát triển của thị trường tài chính

Sự phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng rất lớn đến nguồn vốn

và khả năng huy động vốn của doanh nghiệp Một quốc gia có thị trường tàichính hoàn thiện với đầy đủ các kênh tài chính trực tiếp và tài chính gián tiếp

có thể tạo cho doanh nghiệp cơ hội đa dạng hoá nguồn vốn và khả năng huyđộng vốn của mình Doanh nghiệp có thể chọn phương thức huy động quakênh trực tiếp là qua thị trường chứng khoán dưới các hình thức phát hànhchứng khoán: cổ phiếu, trái phiếu Hay có thể lựa chọn phương thức huyđộng qua kênh gián tiếp là thông qua hệ thống các trung gian tài chính: cácngân hàng và các tổ chức tín dụng, các công ty tài chính

Khi có nhiều phương thức để lựa chọn, tự nhiên sẽ làm tăng khả nănghuy động vốn của doanh nghiệp và sẽ không mấy khó khăn để doanh nghiệptìm ra một cơ cấu vốn tối ưu cho mình

Kết luận chương 1

Có thể thấy, vốn kinh doanh đóng vai trò vô cùng quan trọng trong sựtồn tại và phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS nhưng việc huy động vốnkhông phải lúc nào cũng dễ dàng bởi có nhiều phương thức huy động vốnkhác nhau, mỗi phương pháp lại có những ưu điểm và hạn chế nhất định.Hiểu được điểm mạnh, điểm yếu của từng phương thức huy động và kết hợpcác phương thức đó một cách hợp lý sẽ giúp doanh nghiệp có được nhữngnguồn vốn đầu tư phù hợp và vững mạnh, tạo tiền đề cho hoạt động kinhdoanh trở nên hiệu quả hơn, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường

PHẦN 2 THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN Ở CÁC DOANH NGHIỆP

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VN

2.1 Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường BĐS trên thế giới đã trải qua quá trình hình thành và pháttriển hàng trăm năm Ở một số nước, thị trường này đã đạt đến giai đoạn pháttriển cao nhất, khẳng định được vị trí, vai trò của mình và có những đóng gópquan trọng trong sự phát triển kinh tế-xã hội Tiếp thu kinh nghiệm từ cácnước trên thế giới, Việt Nam cũng đã sớm hình thành một thị trường BĐS vàkhông ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biệnpháp hỗ trợ,…

Ở Việt Nam, Luật đất đai 1987 tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thịtrường BĐS bước đầu hoạt động đó là việc Nhà nước giao đất và cho phépchuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao

Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã thực hiện tuy chưađặt vấn đề thu tiền sử dụng đất Tuy nhiên, thị trường sơ cấp đã bắt đầu hìnhthành tuy quy mô còn bé nhỏ, sơ khai

Năm 1991, pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thịtrường nhà ở phát triển Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanhnhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở

Năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai trên cơ sở Hiến pháp 1992 chủtrương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có

sự quản lý của Nhà nước lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân đượcchuyển nhượng quyền sử dụng đất Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp phápnay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội chonhiều người dân có tiền có nhu cầu có nhà đất riêng

1993-1994 là giai đoạn cả nước hết sức lạc quan trước những thành quảbước đầu của quá trình đổi mới Các kế hoạch, dự báo về triển vọng kinh tế

của đất nước rất cao, cùng với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà

ở đã tạo tâm lý lạc quan và thỏa mái của người dân Chính tâm lý này đã tạo

ra đợt bùng phát đầu tiên về nhu cầu đất đai và nhà ở

Tiếp sau cơn sốt là Đợt đóng băng lần thứ nhất kéo dài trong 5 năm(1995-1999) mà nguyên nhân được cho là khi Nhà nước dùng biện pháp hànhchính (Nghị định 18) can thiệp vào “Cơn sốt lần thứ nhất” thì một số nhà đầu

cơ đã vội bán đất thu hồi vốn trả lại cho ngân hàng

1999~2001: Sau khủng hoảng tài chính, trong khi các nước khác trongkhu vực vẫn đang phải khắc phục hậu quả, thì nền kinh tế Việt Nam vẫn tiếptục đứng vững, tạo ra một uy tín lớn trên môi trường kinh doanh quốc tế, vàngày càng thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài Cùng với đó là các chínhsách phát triển đô thị, khu đô thị mới, chung cư VN càng chứng tỏ sự hộinhập vào nền kinh tế thị trường bằng việc ra đời của thị trường chứng khoánTp.HCM (năm 2000) Chỉ số chứng khoán VN-index tăng phi mã từ 100 điểmlên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng, ngay sau đó, BĐS bắt đầu vào cơn sốt thứhai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó kể từ cơn sốt lần 1

Cơn sốt đất lần thứ hai (2001-2002) diễn ra do người đầu tư dự đoán vàđánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà và ban hành giá đất mới sẽ cótriển vọng cho thị trường nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ởvùng ven Theo ước tính của Viện Kinh tế Tp.HCM, lượng đầu tư này đạt đếnkhoảng 6 tỉ USD Đáng chú ý nó chỉ “chôn” ở đất chứ không tạo ra hàng hóa

là nhà ở và các công trình xây dựng khác Số liệu của Sở Địa chính - Nhà đấtcho thấy trong hơn 6.000 Ha đất đô thị hóa ở vùng ven, chỉ có khoảng 10%diện tích có xây dựng hạ tầng, nhà ở Do đó có thể kết luận sơ bộ rằng nhucầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất lần thứ hai là nhu cầu ảo và giábất động sản phần nhiều là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật Phân khúc

“sốt” mạnh trong thị trường giai đoạn này chính là Nhà mặt tiền và Đất dự án

Từ cuối năm 2002 đến 2006, thị trường Bất động sản diễn ra trầm lắng,thậm chí “đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường Bất động sản

năm sau lạnh hơn năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa

ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%

Như vậy, Đợt đóng băng lần thứ hai cũng đã kéo dài trong 5 năm(2002-2006) Khi UBND TP.HCM ban hành một số biện pháp can thiệp nhưchỉ thị 05 ngày 15.4.2002 về chấm dứt thí điểm phân lô hộ lẻ, chỉ thị 08 ngày22.4.2002 đã làm thị trường nhà đất hạ nhiệt vì "đánh" trúng vào lợi ích tạo ragiá đầu cơ Nhưng vì phần lớn vốn đầu tư này là vốn nhàn rỗi của tư nhân nênnhu cầu phải bán nhanh thu hồi vốn thanh toán nợ không xảy ra như lần thứnhất Do đó dù cơn sốt đã dừng lại nhưng giá đất vẫn không hạ xuống bằnggiá trước khi xảy ra cơn sốt

Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất tiếp theo 2008) tập trung mạnh mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự Nếu haicuộc sốt đất trước là do chính sách hành chính của Chính phủ với hai dự luậtnhằm tạo điều kiện cho Thị trường Bất động sản Việt Nam tăng trưởng thìcuộc sốt đất lần thứ ba cũng khác hoàn toàn về nguyên nhân tác động, trong

(2007-đó có một số nguyên nhân chủ yếu:

• Thứ nhất, nguồn vốn FDI tăng trưởng mạnh đầu tư vào Việt Namtạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003-2007

• Thứ hai, trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàngđối với Thị trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũngnhư kiếm tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán Điều này tạo ra mộtnguồn vốn thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thịtrường Bất động sản Vì là người kiếm lời từ Chứng khoán nên tạo điều kiệncho phân khúc cao cấp của bất động sản “sốt” mạnh

Biểu đồ 1: Những cơn sốt BĐS giai đoạn 1991-2008

(nguồn: Tổng cục thống kê)

Thị trường Bất động sản rơi vào “ngủ đông” kể từ 2008 tới nay Vàđiều gì đến rồi sẽ đến Chứng khoán lên rồi cũng xuống thê thảm cùng chínhsách thắt chặt tín dụng chống lạm phát của Chính phủ Nguồn vốn đổ vào Bấtđộng sản “cạn kiệt” Phân khúc cao cấp đóng băng hoàn toàn, thị trường Bấtđộng sản “ngủ đông dài hạn”

Ngày 10/4/2012, Nhà nước đã ban hành văn bản 2056/NHNN-CSTThướng tới đối tượng chính là các tổ chức tín dụng và chi nhánh của các ngânhàng nước ngoài, trọng tâm là công tác quản lý tín dụng Tuy vậy, do thịtrường bất động sản VN phần lớn được tài trợ bởi các khoản vay ngân hàng,văn bản với nhiều điều khoản quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản hứahẹn sẽ mở ra hi vọng mới cho thị trường này