Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

Tình trạng này của thị trường tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

************

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

**************

NGUYỄN VĂN PHƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS.TS trÇn v¨n tuÊn

Hà Nội - 2012

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP huyện An Lóo……… 26

Bảng 2: Cơ cấu kinh tế huyện An Lóo……… 26

Bảng 3: Tổng hợp diện tớch, dõn số, điểm dõn cư của cỏc đơn vị hành chớnh cấp xó huyện An Lóo……….28

Bảng 4: Dõn số và mật độ dõn số cỏc xó, thị trấn huyện An Lóo……… 29

Bảng 5:Diện tớch, cơ cấu cỏc loại đất chớnh của huyện năm 2011……… 36

Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất nụng nghiệp năm 2011………37

Bảng 7: Hiện trạng sử dụng đất phi nụng nghiệp năm 2011……….39

Bảng 8: Biến động đất đai năm 2011 so với năm 2005, so với năm 2000………40

Bảng 9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc hộ, gia đỡnh cỏ nhõn trờn địa bàn huyện An Lóo năm 2011………43

Bảng 10: Giỏ đất ở do Nhà nước quy định tại cỏc đường chớnh trờn địa bàn Thị trấn An Lóo và Thị trấn Trường Sơn giai đoạn 2009 – 2012 (theo cỏc Quyết định của UNBD thành phố Hải Phũng đó ban hành)………46

Bảng 11: Giỏ đất ở do Nhà nước quy định ven cỏc trục giao thụng chớnh huyện An Lóo……… 48

Bảng 12: Giỏ đất ở do Nhà nước quy định tại một số khu vực dõn cư nụng thụn huyện An Lóo………49

Bảng 13: Giỏ đất ở thực tế trờn thị trường tại thị trấn An Lóo và Thị trấn Trường Sơn, huyện An Lóo tại thời điểm 2012……… 52

Bảng 14: Giỏ đất ở thực tế trờn thị trường tại cỏc trục giao thụng chớnh trờn địa bàn huyện An Lóo tại thời điểm năm 2012……… 54

Bảng 15: Giỏ đất ở thực tế trờn thị trường tại khu vực dõn cư nụng thụn, huyện An Lóo tại thời điểm 2012……… 55

Bảng 16: Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ tại huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011 59

Bảng 17: Tổng hợp kết quả dồn điền, đổi thửa huyện An Lóo tớnh đến hết năm 2003… 61

Bảng 18: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2005 đến nay trờn địa bàn huyện An Lóo……… 62

Bảng 19: Tổng số hồ sơ đăng ký và giải quyết thủ tục thế chấp bằng quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến nay trờn địa bàn huyện An Lóo……… 64

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 8

1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta 8

1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất 10

1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất 12

1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội 14

1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường QSDĐ 14

1.3 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất 15

1.4 Khái quát thực trạng thị trường QSDĐ của nước ta từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay 19

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 22

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão 22

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 22

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện An Lão 25

2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện 35

2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 và biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2011 35

2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai……… 42

2.3 Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn huyện An Lão……… 44

2.3.1 Khái quát về giá đất trên thị trường khu vực nghiên cứu……….44

2.3.2 Thực trạng hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp……….60

2.3.3 Thực trạng các hoạt động chuyển nhượng QSDĐ và công tác quản lý đăng ký

biến động……… 61

2.3.4 Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất của huyện An Lão 63

2.3.5 Thực trạng quản lý các hoạt động thế chấp bằng QSDĐ……… 63

2.3.6 Thực trạng quản lý các hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ……… 65

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU……… 66

3.1 Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất……… 66

3.2 Giải pháp về tài chính đất đai……… 68

3.3 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường……… 69

3.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý các giao dịch về quyền sử dụng đất………69

3.5 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính……… 70

3.6 Một số giải pháp khác……… 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết nghiên cứu đề tài

Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước Theo pháp luật, toàn bộ đất đai đều thuộc

sở hữu toàn dân mà nhà nước là đại diện diện chủ sở hữu Người sử dụng đất được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền, trong đó có các quyền chuyển dịch quyền

sử dụng đất Chính vì vậy quản lý có hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững Phát triển thị trường QSDĐ làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và có sức hấp dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước

Thị trường QSDĐ ở nước ta đã được hình thành từ lâu, tuy nhiên chỉ mới được công nhận từ khi có Luật đất đai năm 1993 trên cơ sở các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất) Thị trường QSDĐ phát triển mạnh song lại không được quản lý chặt chẽ Trong một thời gian dài Nhà nước đã không thể kiểm soát được toàn bộ hoạt động của thị trường QSDĐ dẫn đến hậu quả là giá đất biến động mạnh và những cơn “sốt” đất thường xuyên xảy ra Tình trạng này của thị trường tạo ra tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhưng lại ảnh hưởng và kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và dẫn đến những vấn đề đầu cơ đất, thiếu chỗ ở cho người có thu nhập thấp,…

Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, có các biện pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về thị trường QSDĐ, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất, xóa bỏ thị trường “ngầm” về quyền sử dụng đất và bất động sản khác Mặt khác có thể sử dụng động lực của thị trường QSDĐ để thực hiện tốt việc sử dụng hiệu quả quỹ đất hoang hóa, đất kẹt, đất nông nghiệp không còn khả năng canh tác; chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và cơ cấu lao động đáp ứng cho công nghiệp hóa, hiện đại hóa

An Lão là một huyện ngoại thành của Thành phố Hải Phòng có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm vừa qua Cùng với quá trình công nghiệp hóa,

đô thị hóa thì những hoạt động của thị trường QSDĐ cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn huyện Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng phát triển của thị QSDĐ tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết

Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên đã chọn đề tài nghiên cứu cho

luận văn cao học như sau: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng”

2 Mục tiêu của đề tài

- Làm rõ thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn huyện An Lão

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về thị trường QSDĐ tại khu vực nghiên cứu

3 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi khu vực: địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

- Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất ở tại khu vực hai thị trấn và một số trục đường chính của huyện; các hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp trong thị trường QSDĐ và công tác quản lý các giao dịch này trên địa bàn nghiên cứu từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

4 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường QSDĐ trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta

- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường QSDĐ theo pháp luật đất đai hiện hành

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu về giá đất một số năm gần đây, các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp bằng QSDĐ trên thị trường khu vực huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011

- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu

- Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường QSDĐ

5 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:

- Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhượng; thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và từ phỏng vấn cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương nhằm thu thập các

số liệu về giá đất ở thực tế tại hai thị trấn An Lão, Trường Sơn và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện trên địa bàn huyện An Lão

- Phương pháp so sánh: dùng để so sánh làm rõ sự chênh lệch giữa giá đất do

nhà nước quy định và giá đất thị trường tại huyện An Lão

- Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp những thông tin thu thập được về giá đất, các hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ, các hoạt động hỗ trợ cho thị trường và tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trường QSDĐ và công tác quản lý thị trường này tại khu vực nghiên cứu

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nước về

giải pháp quản lý, phát triển thị trường QSDĐ

6 Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất tại huyện An Lão, thành

phố Hải Phòng

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường

quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Lý luận về thị trường quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam

Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và

có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu của Nhà nước, sở hữu của tập thể,

sở hữu của cộng đồng…), do vậy đất đai được mua bán như một loại hàng hóa (mặc dù

có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác) Tại các nền kinh tế này, thị trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường bất động sản

Ở Việt Nam, theo Hiến pháp năm 1946 đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất thuộc ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà nước, tập thể và sở hữu tư của người lao động [6] Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần phát triển Cho tới khi phong trào hợp tác hóa nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở miền Bắc Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về ruộng đất đã chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã

Trong khi vấn đề ruộng đất nông nghiệp đã có những chuyển biến to lớn qua cuộc cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu của thập kỷ 1950, cuộc tập thể hóa nông nghiệp vào những năm từ cuối thập kỷ 1950 đến những năm 1960, 1970 thì các loại đất khác, đặc biệt là đất ở (đất thổ cư) tại các khu vực đô thị và nông thôn đều không được đề cập nhiều về mặt pháp luật cho đến năm 1980 Theo đó, nếu nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì đất ở (của ngôi nhà đó) đương nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà nước; nếu nhà ở do cha ông để lại thì đất ở (của ngôi nhà đó) và nhà ở đương nhiên thuộc sở hữu của người thừa kế theo quy định của Luật Thừa kế

Đối với các tỉnh phía Nam, sau giải phóng năm 1975, do không trải qua “cải cách ruộng đất” mà đi thẳng vào phong trào hợp tác hóa nông nghiệp, trong đó tỷ lệ hộ nông

dân gia nhập hợp tác xã thấp hơn rất nhiều so với tỷ lệ đó tại miền Bắc Tình hình đó dẫn tới một thực trạng là ruộng đất tại các tỉnh phía Nam từ năm 1975 đến năm 1980 thuộc quyền sở hữu của nhiều chủ, có chủ là Nhà nước (đối với đất công và đất mà chủ

cũ chạy ra nước ngoài), có chủ là nông dân (đối với đất mà họ có từ trước ngày giải phóng, hoặc được người có nhiều đất tự nguyện chia cho sau năm 1975), có chủ là hợp tác xã (đối với đất do nông dân góp vào hợp tác xã, hoặc đất được Nhà nước giao cho hợp tác xã)… Đối với đất ở (nông thôn, thành thị) và đất vườn, Nhà nước chỉ thực hiện quyền sở hữu đối với những diện tích gắn với nhà thuộc sở hữu Nhà nước, hoặc nhà

được tịch thu từ những người bỏ chạy ra nước ngoài [5]

Như vậy, cho tới năm 1979, đất đai ở nước ta có thể thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau Ở miền Bắc, phần lớn đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể Trong bối cảnh đó, khái niệm QSDĐ không có mấy ý nghĩa thực tiễn, đặc biệt là khi cơ chế

kế hoạch hóa tập trung đang vận hành, theo đó nhiều loại thị trường không hoạt động,

kể cả thị trường bất động sản (trong đó có thị trường đất đai)

Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đặt ra một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất đai Ở nước ta lần đầu tiên, theo Hiến pháp năm 1980, “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” [6] Sự thay đổi này của Hiến pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời

kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, theo đó xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế

độ sở hữu đất ở gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng… như đã từng có trước năm 1980

Trước khi công cuộc đổi mới được tiến hành chính thức năm 1986, những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã lộ rõ trên nhiều lĩnh vực của đời sống kinh

tế - xã hội, trong đó rất gay gắt là chính sách ruộng đất Bằng những mò mẫm và thí điểm đầy rủi ro trong nhân dân, trong chỉ đạo của một số cấp địa phương, cơ chế khoán trong nông nghiệp được hình thành Chỉ thị 100 của Ban Bí thư (13/11/1981) đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong toàn quốc việc giao đất cho

hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài

Việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài đã trở thành một sự kiện lịch sử, được tổ chức và chỉ đạo thực hiện liên tục trong nhiều năm của thời kỳ đổi mới, nhất là sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 về đổi mới quản

lý kinh tế nông nghiệp Chính từ quá trình giao đất này, vấn đề QSDĐ của hộ nông dân dần dần được hình thành Luật đất đai năm 1993 ra đời và QSDĐ đã được ghi nhận khi tiến hành giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân [8]

Như vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai Thông

qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời gian nhất định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có

sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất

Quyền sở hữu bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Theo đó, người có quyền sở hữu thì đương nhiên có quyền sử dụng; nhưng người có quyền sử dụng thì không nhất thiết phải là người có quyền sở hữu đối với tài sản sử dụng đó Điều này đã được vận dụng vào trường hợp “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” của Việt Nam Theo Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất có hai quyền chủ yếu là: thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởng thục các lợi ích có được từ các hoạt động này như bán, chuyển nhượng những tài sản trên đất [7] Còn người sử dụng đất ở thì ngoài quyền được xây dựng nhà để ở trên đất được giao, còn có quyền bán, chuyển nhượng ngôi nhà đó và những tài sản khác gắn liền với đất Cũng theo Luật này, Nhà nước có quyền được giao đất và thu hồi đất đã giao

Luật Đất đai năm 1993 có một số sửa đổi, bổ sung so với Luật Đất đai năm 1987, trong đó Nhà nước không chỉ có quyền được giao đất và thu hồi đất mà còn được quyền cho thuê đất Với quyền này, diện người sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá nhân được giao đất mà cả những tổ chức và cá nhân thuê đất Điều quan trọng là nếu người sử dụng đất trong diện được giao đất chủ yếu là hộ nông dân thì người sử dụng đất trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức,

cá nhân ở đô thị Một điểm bổ sung quan trọng khác trong Luật Đất đai năm 1993 là người sử dụng đất có thêm một quyền mới, đó là quyền được “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”

Theo tổng thế, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 105 và 106, người sử dụng đất cơ bản có các quyền sau [9]:

- Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quan hệ quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ, người sử dụng đất trong khi được hưởng các quyền trên đây thì đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 107, nghĩa vụ của người dụng đất

cơ bản bao gồm:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng

độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật

- Đăng ký QSDĐ, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết hạn sử dụng đất

Nói tóm lại, cùng với sự phát triển của xã hội, chính sách nói chung và chính sách

về đất đai nói riêng cũng có nhiều biến đổi Sự biến đổi to lớn, có ảnh hưởng lớn tới quá trình nâng cao hiệu quả sử dụng đất đó là giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài cùng với một số quyền cụ thể Dựa trên những đổi mới này, một khái niệm mới trong quá trình sử dụng và chuyển dịch đất đai đã được hình thành, đó

là “thị trường QSDĐ”

1.2 Khái niệm và những yếu tố cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất ở nước

ta

1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta

Thị trường QSDĐ là thị trường trong đó Nhà nước là người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất cho các nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn QSDĐ của mình [1]

Từ QSDĐ đến thị trường QSDĐ là một bước phát triển về chất của quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực đất đai ở Việt Nam Bước phát triển này được khởi đầu

từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, cho thuê đất Những giao dịch về đất giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị Trong khi việc giao đất không thu tiền do Nhà nước thực hiện còn mang tính phân phối hiện vật, duy trì công bằng xã

hội (quy định hạn điền), bảo đảm ổn định chính trị (nông dân có ruộng…) thì việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất đã làm cho giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất dần mang tính chất thị trường Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có một người, đó là Nhà nước, còn bên cầu lại là hàng triệu người, đó là những tổ chức, cá nhân cần có đất để ở, để sản xuất – kinh doanh, để xây dựng các công trình công ích… Quy mô của thị trường này rất lớn, bắt đầu từ những diện tích đất dành ra để Nhà nước cho thuê hoặc để giao theo hình thức có thu tiền, rồi lan toả cả sang những diện tích đất mà Nhà nước đã giao theo theo hình thức không thu tiền Một đặc điểm khác rất quan trọng là thị trường này đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, cá nhân) có quyền sử dụng đối với diện tích đất được

sử dụng Với những đặc điểm trên đây, thị trường do Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất cho nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội có thể và cần được coi là thị trường sơ cấp (thị trường thứ nhất) về QSDĐ

Nếu thị trường sơ cấp về QSDĐ đã tạo ra hàng triệu người (tổ chức, cá nhân) có QSDĐ thì một thị trường thứ hai (thị trường thứ cấp) cũng tất yếu hình thành, ra đời và hoạt động, đó là thị trường của những giao dịch (chuyển đổi, chuyển nhượng…) giữa những người có QSDĐ với những người cần đất để sử dụng Thị trường này bên cung không còn là Nhà nước nữa, cả bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân trong xã hội Giao dịch giữa họ là giao dịch dân sự

Từ khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp năm 1980, những người có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một số giao dịch với những người đang cần có đất để sử dụng Sau khi Hiến pháp 1992, luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất thì số người có quyền

sử dụng đất chẳng những đã tăng lên mà số người cần có những giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê… quyền sử dụng đất cũng tăng lên Thị trường ngầm của những giao dịch này ngày càng tăng, gây tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế

- xã hội Một là, không thể không thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trường của những giao dịch giữa những người có cung – cầu về quyền sử dụng đất, mặt khác, để

hạn chế những khuyết tật của thị trường này, Luật Đất đai năm 1993 đã bổ sung một số quy định rất quan trọng so với Luật Đất đai năm 1987; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 1993 cũng mới chỉ đưa ra một số quy định ban đầu về việc chuyển quyền sử dụng đất, chủ yếu là áp dụng trong phạm vi đất được Nhà nước giao (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở) Phải đến Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 và Luật Đất đai hiện hành năm 2003, nội dung về chuyển QSDĐ mới được xác định đầy đủ như hiện nay, bao gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ

Theo quy định trên đây của pháp luật, người có QSDĐ đã có thể đưa các giao dịch ngầm trước đây thành các giao dịch công khai, hợp pháp để thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ, tạo thành một thị trường chính quy về QSDĐ Tuy nhiên, thị trường chính quy này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ thể trong Luật Đất đai năm 2003

1.2.2 Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất

Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước ta định nghĩa: Bất động sản là tài sản không thể di dời được bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Với đặc điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên QSDĐ thực chất là trung tâm của thị trường bất động sản Do vậy, thị trường QSDĐ cũng sẽ mang các đặc điểm của bất động sản, thị trường bất động sản nói riêng và thị trường nói chung

Thị trường QSDĐ bị lệ thuộc vào hàng rào mục đích sử dụng đất:

Theo Điều 13 – Luật Đất đai năm 2003, đất được phân loại thành 03 nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Trong đó, việc chuyển đất

từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước Từ quy định đó, thị trường QSDĐ chỉ hoạt động trong trong từng nhóm đất (thị trường QSDĐ nông nghiệp, thị trường QSDĐ ở đô thị…) Những giao dịch chuyển QSDĐ sẽ không thực hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của Nhà nước

Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt trong giao dịch QSDĐ:

Đất là một loại tài sản không thể di dời được Các giao dịch về sử dụng đất do vậy được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng đất, diễn biến giá

cả qua các thời kỳ giao dịch…) Hệ thống hồ sơ địa chính về đất đòi hỏi phải rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình, giao dịch, do vậy phải do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước xác lập, lưu giữ và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch Hệ thống hồ sơ địa chính về sử dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì giao dịch về QSDĐ sẽ tự tiến hành bằng con đường phi chính quy hoặc với tỷ lệ phi chính quy cao

Giá trị QSDĐ hình theo quan hệ cung – cầu đối với từng thửa đất:

Giá trị QSDĐ là một đại lượng không thể xác định được ở mức tổng thể như những hàng hoá thông thường (giá gạo, giá xi măng,…) Vấn đề có ý nghĩa thực tế là xác định giá trị QSDĐ đối với từng thửa đất trong giao dịch (tức là đất được xác định về mục đích sử dụng, giới hạn vị trí, diện tích, những tài sản trên đất hoặc gắn liền với đất,…) Đối với những thửa đất được giao dịch, giá trị QSDĐ sẽ hình thành chủ yếu theo quan

hệ cung – cầu Cũng là một thửa đất, nếu có nhiều người đến giao dịch (thị trường người mua) thì giá trị QSDĐ của chúng sẽ được xác lập do thoả mãn được yêu cầu của người mua Khi quan hệ cung – cầu thay đổi thì giá trị QSDĐ trong các giao dịch sẽ được xác lập lại Sự nhạy cảm trong xác lập giá ở đây đã là nhân tố thường bị lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình thường

để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, “chụp giật”

Thị trường QSDĐ bị chi phối mạnh bởi các yếu tố chính trị, xã hội:

Thị trường QSDĐ không chỉ bị chi phối bởi các yếu tố kinh tế mà còn bị chi phối từ nhiều yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố công bằng xã hội, yếu tố cư trú, yếu tố quốc tịch,… Về công bằng xã hội, dễ thấy nhất là việc giao đất nông nghiệp đối với nông dân; về cư trú, dễ thấy nhất là có sự phân biệt giữa những người thường trú và người tạm trú; về quốc tịch, dễ nhận thấy là có sự phân biệt giữa người Việt Nam với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài Như vậy, thị trường QSDĐ là thị trường không thể thực hiện nguyên tắc “bình đẳng” với mọi người (tổ chức, cá nhân)

sử dụng đất Tuy nhiên, nếu lạm dụng quá sự phân biệt đối xử (mức độ, phạm vi, thời gian,…) thì thị trường QSDĐ sẽ dễ bị biến dạng và sẽ gây ra những hậu quả khó kiểm soát được

Thị trường QSDĐ vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường khác:

Đất và QSDĐ gắn liền với sản xuất – kinh doanh hoặc với nhà ở của người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân hoặc tổ chức trong

xã hội

Thị trường QSDĐ hoạt động sẽ kéo theo sự hoạt động của nhiều thị trường khác, như thị trường tài chính, tín dụng Trên thực tế, thị trường QSDĐ tạo ra những nhu cầu rất lớn về đầu tư, về tín dụng… việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc

ra đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế

Thị trường QSDĐ muốn phát triển tốt, bên cạnh việc thoả mãn các đòi hỏi của người muốn nhận QSDĐ, nó còn phụ thuộc vào nhiều thị trường khác như: thị trường đầu tư, thị trường tư vấn, thị trường định giá…

Thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu toàn dân về đất đai:

QSDĐ có thể được chuyển từ người này sang người khác (giữa các tổ chức, cá nhân), nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Do đặc điểm này, thị trường QSDĐ chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước

1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất:

- Chủ thể của thị trường QSDĐ liên quan tới việc chuyển giao QSDĐ:

Việt Nam, một quốc gia công hữu tuyệt đối về đất đai – đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, song bằng các quy định pháp luật, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất để: tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội; hộ gia đình, cá nhận sử dụng ổn định lâu dài Đồng thời, pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn… lẽ dĩ nhiên, các quyền năng này được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ trên thị trường QSDĐ

Một cách khái quát, chủ thể thị trường QSDĐ được tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự - có quyền, lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê,… QSDĐ trên thị trường QSDĐ

- Khách thể trung tâm của thị trường QSDĐ là QSDĐ:

Đối tượng giao dịch giữa hai bên cung – cầu trên thị trường QSDĐ là QSDĐ Như vậy, khách thể thị trường QSDĐ là yếu tố cơ bản để định danh thị trường này và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường Chủ thể thị trường khi tham gia vào các giao dịch về QSDĐ là nhằm chuyển giao QSDĐ hoàn toàn hoặc nhằm chuyển giao QSDĐ là khách thể thị trường QSDĐ trong một khoảng thời gian nhất định

- Giới trung gian của thị trường QSDĐ:

Giới trung gian của thị trường QSDĐ được hiểu là môi giới và là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể của thị trường khi họ thực hiện giao dịch về QSDĐ Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường QSDĐ, giới trung gian có thể bao gồm ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung QSDĐ; Hình thức môi giới liên kết giữa bên cung và bên cầu QSDĐ, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, thông tin về QSDĐ, người trung gian thị trường, cơ quan xét xử và trọng tài kinh tế…

Phân loại thị trường QSDĐ:

Tuỳ theo tiêu chí khác nhau mà có nhiều cách phân loại Ở đây chỉ nêu ra một số cách phân loại chủ yếu để phục vụ cho công tác quản lý [12]:

Phân loại theo khu vực (không gian, ví dụ: thị trường QSDĐ Hà Nội, thị trường QSDĐ thành phố Hải Phòng)

Phân loại theo công dụng (loại đất, ví dụ: thị trường QSDĐ ở, thị trường QSDĐ nông nghiệp…)

1.2.4 Vai trò của thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế xã hội

Trong nền kinh tế của mối quốc gia, mỗi loại thị trường vừa có tính độc lập tương đối đồng thời lại có sự tương tác lẫn nhau trong một thực thể thống nhất với nền kinh tế

- xã hội của đất nước Cụ thể thị trường QSDĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường vốn, thị trường lao động,… Thị trường QSDĐ tạo cơ sở vật chất cho công nghiệp hoá,

đô thị hoá, hiện đại hoá đất nước, nâng cao đời sống nhân dân, tăng nguồn thu cho ngân sách Thị trường này nếu được phát triển lành mạnh thì sẽ góp phần tích cực vào

sự phồn vinh của đất nước

Khi quy luật giá trị phát huy tác dụng sẽ làm cho thị trường QSDĐ có được các chức năng như: Phân phối tài nguyên và lợi ích của QSDĐ; Làm thay đổi cầu đối với thị trường QSDĐ do những nguyên nhân như có sự thay đổi lợi ích thu được từ QSDĐ trong tương lai, ảnh hưởng của chính sách thuế, thay đổi mức thu nhập, thay đổi thị hiếu của người tiêu dùng – người sử dụng QSDĐ, thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai; Làm cho cung thích ứng với cầu bằng cách phát triển thêm QSDĐ hoặc thay đổi cách sử dụng QSDĐ hiện có; Làm cho cầu thích ứng với cung [12]

Nếu không có sự điều tiết, quản lý của Nhà nước thì tự thân thị trường QSDĐ sẽ phát sinh những hạn chế sau đây: Không đảm bảo được sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế; Không thể tự phát loại trừ độc quyền; Không thể cung cấp có hiệu quả phần lớn hàng hoá, dịch vụ công cộng; Không thể đảm bảo phân phối thu nhập một cách công bằng; Không thể đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội [14]

1.2.5 Tính đặc thù và tính quy luật về sự vận động của thị trường QSDĐ

Tính đặc thù: Thị trường QSDĐ bị chi phối bởi quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch

đô thị, quy hoạch xây dựng….; mang tính khu vực; cần có dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua và người bán QSDĐ; dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền và thị trường QSDĐ thường ít sôi động hơn các thị trường khác về số lượng lần mua bán song giá trị QSDĐ của mỗi lần mua bán lại lớn hơn rất nhiều

Tính quy luật về sự vận động của thị trường QSDĐ: Trong quá trình vận động, thị trường QSDĐ luôn luôn bị tác động bởi các yếu tố giá cả, cung cầu, cạnh tranh Sự tác động này là tất yếu và mang tính quy luật Bao gồm các quy luật: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh

Các yếu tố ảnh hưởng đế quan hệ cung cầu trong thị trường QSDĐ:

Giá cả và số lượng QSDĐ

Sự thay đổi về thu nhập;

Sự thay đổi về giá cả “hàng hoá” có thể thay thế;

Sự thay đổi dự báo về tương lai;

Sự thay đổi chính sách của Nhà nước;

Sự cân bằng cung cầu trong thị trường QSDĐ:

Cân bằng ổn định, tức là ít xảy ra những cơn sốt QSDĐ, thường xuyên bảo đảm cho giá QSDĐ phù hợp với khả năng thanh toán chung của xã hội

Cân bằng không ổn định (ngược lại với cân bằng ổn định) tức là nhiều cơn sốt QSDĐ xảy ra, đẩy giá QSDĐ lên quá cao, vượt xa khả năng thanh toán chung của xã hội

1.3 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất

Thực tiễn đã chứng minh rằng khi bước vào cơ chế thị trường và nhất là khi phát triển thị trường bất động sản - thị trường QSDĐ, thì một trong những vấn đề phải giải quyết trước tiên là chính sách và pháp luật về đất đai Chính sách pháp luật đất đai không chỉ là nhân tố khởi đầu để “mở cửa” vào cơ chế thị trường mà còn là yếu tố không thể thiếu để “điều tiết” thị trường và là hành lang quan trọng nhất để hướng thị

trường hoạt động đúng hướng Thực tế cũng chỉ ra rằng trong cơ chế thị trường, chính sách và pháp luật đất đai còn đóng vai trò điều chỉnh sự ổn định xã hội, góp phần giải quyết ổn thoả các mâu thuẫn mới phát sinh trong nội bộ xã hội; nơi nào, lúc nào việc này chưa tốt thì nơi đó, lúc đó sẽ dễ xảy ra những điều bất ổn định không chỉ về kinh tế (giá cả cao, giao dịch đóng băng, đầu cơ…) mà cả về mặt xã hội (tranh chấp đất đai, giải phóng mặt bằng, tái định cư…) Từ thực tế đó, có thể thấy rằng để thị trường bất động sản nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng có thể hình thành một cách vững vàng và phát triển lành mạnh thì cần đặc biệt chú ý xây dựng hệ thống chính sách và pháp luật đất đai phù hợp với tình hình và nhu cầu của phát triển, đồng thời tổ chức tốt việc thực hiện đến tận cơ sở, đến mọi người có liên quan và đến từng thửa đất

Chủ trương phát triển và quản lý tốt thị trường QSDĐ ở nước ta đã được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khoá IX năm 2001: “Phát triển thị trường bất động sản trong đó có thị trường QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi để chuyển quyền QSDĐ; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh

tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất kinh doanh, tính đủ giá trị của đất, sử dụng có hiệu quả quỹ đất của doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan Nhà nước

và lực lượng vũ trang; ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, hoàn thành dứt điểm việc đăng

ký cấp GCN QSDĐ và sở hữu nhà trên toàn quốc, trước hết là các đô thị ” [4]

Thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng, Luật Đất đai năm 2003 đã có những qui định pháp lý cụ thể liên quan tới quản lý thị trường QSDĐ như sau:

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai: Quyết định mục đích sử dụng, quy định về hạn mức và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao - cho thuê đất

- Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai: ban hành các văn bản pháp luật, lập quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý quy hoạch- kế hoạch sử dụng đất, quản lý việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, quản lý và

phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản, quản lý và giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Đất được tham gia thị trường bất động sản: bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai năm 2003 cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản

- Các thửa đất được tham gia vào thị trường phải đảm bảo các điều kiện: Thửa đất đã được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thửa đất không có tranh chấp; quyền sử dụng của thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và thửa đất phải trong thời hạn sử dụng đất

- Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường QSDĐ bằng các biện pháp sau:

+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trường bất động sản;

+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

- Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nước đó

- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký QSDĐ là cơ quan

dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ

sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

- Quy định trình tự, thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan tới thị trường QSDĐ; chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê- cho thuê lại QSDĐ, thừa kế- tặng cho QSDĐ, thế chấp- bảo lãnh bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ

- Quá trình quản lý thị trường QSDĐ của các cơ quan quản lý được thanh tra bởi các cơ quan có chức năng của Nhà nước

- Tuỳ vào tính chất, mức độ vi phạm, người quản lý sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo qui định của pháp luật

Đối với các giao dịch trong thị trường QSDĐ, Luật Đất đai 2003 nêu rõ:

- Quy định các điều kiện các thửa đất mà người sử dụng hiện đang sử dụng có thể tham gia vào thị trường QSDĐ

- Người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ đối với những thửa đất có đủ điều kiện tham gia thị trường QSDĐ

Ngoài Luật đất đai 2003 còn có các văn bản pháp lý khác có những quy định liên quan đến thị trường QSDĐ như Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản

2006

Do nhiều hoạt động chuyển dịch QSDĐ của các tổ chức,cá nhân mang tính chất dân sự nên Bộ Luật dân sự đã có 8 chương với 48 Điều từ Điều 688 - 735 quy định về các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ [3] Đây cũng là cơ sở pháp lý quan trọng để quản lý các hoạt động giao dịch về QSDĐ

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 tại Điều 6 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh trong đó “QSDĐ được tham gia thị trường bất động sản theo quy định về đất đai” [10] Như vậy Luật kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận QSDĐ là hàng hoá Luật đã có những quy định cụ thể về kinh doanh QSDĐ (từ Điều

38 – 43), trong đó quy định về đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ; quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bên thuê QSDĐ

Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003 và các văn bản dưới luật (Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên & Môi trường,…), tuỳ vào đặc điểm của từng đơn vị hành chính, mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có văn bản cụ thể hoá và hướng dẫn để công tác quản lý thị trường QSDĐ được chặt chẽ và đầy đủ

1.4 Khái quát thực trạng thị trường QSDĐ của nước ta từ sau khi có Luật Đất đai 2003 đến nay

Việc thừa nhận và phát triển thị trường QSDĐ là một chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, được thể chế hóa bằng luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật Từ sau khi có luật Đất đai 2003, thị trường QSDĐ phát triển đã mang lại kết quả

rõ rệt “QSDĐ đã trở thành nguồn vốn để nhà nước và nhân dân đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh” [4] Tuy nhiên, bên cạnh những mặt được, thị trường này đã bộc lộ tồn tại, yếu kém

Sau gần 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng xảy ra ít mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó dẫn đến tình trạng sử dụng đất nông nghiệp manh mún, nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2 Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhở thành một thửa lớn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương, trong đó có thành phố Hải Phòng đã tổ chức cho

hộ gia đình, cá nhân thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ thông qua phong trào “dồn

điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của dân

Về chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật đất đai cho phép người dân được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số dân khi

có nhu cầu về đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp, tạo cơ sở pháp lý chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách nhà nước Theo số liệu tổng hợp của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn dọn đến nơi ở mới thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ [2] Thị trường QSDĐ tại khu vực đô thị diễn ra rất sôi động Tuy nhiên trong những năm đầu thực hiện Luật Đất đai thì chỉ có khoảng 30% các giao dịch trên thị trường được đăng ký và thực hiện theo quy định của pháp luật Đối với chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp thì chỉ được thực hiện có điều kiện nên chưa hỗ trợ nhiều cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn khá phức tạp [2] Mặc dù trong những năm gần đây, số vụ chuyển nhượng thông qua đăng ký đã tăng lên tuy nhiên vấn đề quản lý hoạt động này của các cơ quan quản

lý đất đai vẫn đang là vấn đề cấp thiết cần phải giải quyết

Về hoạt động cho thuê, cho thuê lại đất, quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên còn có những tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất Nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở,…cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ, môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước

Về thế chấp QSDĐ để vay vốn các tổ chức tín dụng trên địa bàn các tỉnh, thành phố tăng dần qua các năm Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực

sự đã phát huy và huy động được nguồn vốn từ đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng các quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện các quyền này đã từng bước được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người thế chấp, người bảo lãnh, người đi vay và người cho vay Tuy nhiên quy định về tính giá trị QSDĐ để thế chấp vẫn còn bất cập nên số tiền được vay từ QSDĐ không tương xứng với giá trị thực của nó

Từ thực trạng các hoạt động giao dịch chủ yếu của thị trường QSDĐ ở trên cho thấy cần phải có những nghiên cứu chi tiết, nhất là tại khu vực nông thôn để đưa ra những giải pháp quản lý và phát triển thị trường QSDĐ trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1.1 Vị trí địa lý

Huyện An Lão có tổng diện tích tự nhiên là 11.506,43 ha chiếm 7,6% diện tích

tự nhiên của toàn thành phố Hải Phòng Huyện nằm cách trung tâm thành phố Hải Phòng 18 km

Huyện An Lão có toạ độ địa lý :

Kinh độ: Từ 106027’30” đến 106041’15”

Vĩ độ từ 20042’30” đến 20052’30”

- Phía Bắc An Lão giáp huyện An Dương

- Phía Nam giáp huyện Tiên Lãng

- Phía Đông giáp quận Kiến An

- Phía Đông Nam giáp Kiến Thuỵ

- Phía Tây và Tây Bắc giáp hai huyện Thanh Hà và Kim Môn thuộc tỉnh Hải Dương

Huyện An Lão ở trung tâm đất liền của thành phố Hải Phòng có vị trí chiến lược

và quan trọng của đồng bằng sông Hồng, nằm trên trục chính của quốc lộ 10, tỉnh lộ

360, 354, 357 Đây là tuyến đường huyết mạch nối liền một số đô thị chạy qua các tỉnh thành như thành phố Thái Bình, thành phố Hải Phòng, thành phố Nam Định và thành phố Ninh Bình Với điều kiện thuận lợi về vị trí địa lý như trên và là huyện ven đô kế cận quận Kiến An đang được phát triển thành quận thương mại và dịch vụ nên An Lão

có lợi thế để phát triển toàn diện các ngành kinh tế, xã hội như: công nghiệp, thương mại, du lịch và dịch vụ Vị trí địa lý thuận lợi cũng là điều kiện quan trọng cho việc phát triển thị trường QSDĐ trên địa bàn huyện

Huyện An Lão có địa hình tương đối bằng phẳng, có độ cao trung bình từ 3-5m, thấp nhất từ 0,5-1 m so với mặt nước biển Xen vào đó là một dãy núi trải Tây Bắc xuống Đông Nam, với nhiều điểm cao trên 100m và trong đó có Núi Voi với diện tích

300 ha nằm ở hai xã An Tiến và Trường Thành là một khu di tích lịch sử có giá trị văn hóa và du lịch rất cao

2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Huyện nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhiệt độ không khí trung bình năm là 23,80

C tháng nóng nhất là tháng 6 tháng 7 có nhiệt độ trung bình là 28,40C Tháng có nhiệt độ thấp nhất là tháng 1, tháng 2, nhiệt độ trung bình là 15,50

C, thấp nhất là 100

ẩm ướt và có mưa phùn từ tháng 2 - tháng 4

2.1.1.4 Thuỷ văn

Hệ thống sông ngòi của huyện đều thuộc hệ thống sông Thái Bình Nguồn nước ngầm rất hạn hẹp Mọi hoạt động sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt của huyện đều nhờ nguồn nước mặt của hệ thống 3 con sông chính: Sông Lạch Tray, sông Văn Úc, sông

Đa Độ

2.1.1.3.Tài nguyên đất

An Lão là huyện đồng bằng thuộc đồng bằng sông Hồng, có đồi núi và có địa hình địa mạo đa dạng so với các huyện khác của Hải Phòng Hiện nay theo số liệu thống kê đất đai năm 2010 An Lão có tổng diện tích tự nhiên là 11.506,43 ha [15]

Đất của An Lão được hình thành do sự bồi tụ phù sa của các nhánh của sông Thái Bình (gồm 3 sông chính là sông Văn Úc, Lạch Tray, Đa Độ) bao gồm:

+ Đất phù sa được bồi hàng năm (P), có diện tích khoảng 3.400 ha, phân bố ở hầu hết các xã, trên địa hình vàn, vàn cao Đất có thành phần cơ giới trung bình, hàm lượng dinh dưỡng khá Đây là loại đất tốt, được sử dụng canh tác nhiều vụ trong năm, trồng lúa, rau màu cho năng xuất cao

+ Đất phù sa có tầng loang lổ đỏ vàng, có diện tích khoảng 1.300 ha, phân bố ở hầu hết các xã trên địa hình vàn cao Thành phần cơ giới trung bình hoặc nhẹ, hàm lượng dinh dưỡng khá Đất này có thể gieo trồng nhiều vụ trong năm, có khả năng trồng cây ăn quả (cây vải) cho giá trị kinh tế cao, tập trung lớn ở một số xã: Bát Trang, Trường Thọ

2.1.1.4 Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Lượng nước trong hệ thống sông ngòi huyện An Lão đều thuộc hệ thống sông Thái Bình mà chủ yếu là 3 con sông: Đa Độ, Sông Cung - Khúc Giản, sông Cầu Nghệ Trong đó sông Đa Độ có vị trí quan trọng nhất cung cấp nước ngọt cho sinh hoạt và tưới tiêu ruộng đồng An Lão, huyện Kiến Thuỵ và 9 xã của huyện An Hải

- Nguồn nước ngầm:

Theo tài liệu nghiên cứu về trữ lượng và chất lượng nguồn nước ngầm trên địa bàn của huyện không phong phú và hạn hẹp Hiện nay nhân dân trong huyện vẫn sử dụng mạch nước ngầm mạch nóng ở độ sâu 4m-16m phục vụ cho sinh hoạt, lưu lượng nước 0,7-0,8 lít/s Nguồn nước ngầm của huyện có độ khoáng cao và chua, do vậy phải qua bể lọc mới sử dụng được Vì hiện nay chưa có nhà máy nước sạch, nên nhân dân trong huyện chủ yếu sử dụng nước mưa và đào, khoan giếng để lấy nước dùng cho sinh hoạt gia đình

2.1.1.5 Tài nguyên rừng

Huyện An Lão hiện có diện tích 115,14 ha rừng trong đó có 17,59 ha là rừng trồng sản xuất, 52,34 ha là đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng là 45,21ha Loại cây chủ yếu là cây keo, bạch đàn, thông, tràm các loại cây trồng này chủ yếu cho mục đích bảo vệ môi trường sinh thái, cảnh quan thiên nhiên chống xói mòn, lở đất

2.1.1.5 Tài nguyên khoáng sản

Khoáng sản của huyện An Lão không có nhiều ngoài đá vôi và đất sét phong hóa, sét trầm tích (khoảng 4,1 triệu m3) có thể phát triển làm vật liệu xây dựng ở quy

mô vừa và nhỏ Hiện nay đã có nhà máy Gạch Gò Công thuộc xã An Tiến đang sản xuất gạch máy, gạch trang trí, gạch hoa, chế biến đá hoa các loại

2.1.1.6 Thực trạng môi trường

An Lão là một huyện mang đặc điểm của nền văn minh lúa nước sông Hồng với cảnh quan thiên nhiên hữu tình, có núi rừng, sông bao quanh với những di tích lịch sử kháng chiến Ngoài ra, huyện còn có khu danh thắng Núi Voi có cảnh quan thiên nhiên khí hậu mát mẻ và là nơi điều dưỡng, nghỉ ngơi lý tưởng

An Lão có tuyến đường Quốc lộ 10, tuyến đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường tỉnh lộ 360, 354, 357, các đường huyện, đường liên thôn, xã vừa có ảnh hưởng tốt tới phát triển kinh tế- xã hội xong cũng có tác động xấu tới môi trường, như các phương tiện giao thông cơ giới hoạt động đã thải ra môi trường khí bụi, chất thải độc hại trong quá trình cháy nhiên liệu và gây tiếng ồn làm ô nhiễm không khí

Bên cạnh đó, việc dùng các loại chất đốt dạng thô trong sinh hoạt của nhân dân, nung gạch cùng chất thải trong sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp góp phần làm tăng thêm ô nhiễm môi trường Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng các chế phẩm hoá học để trừ sâu, diệt cỏ và phân hoá học không đúng quy định gây ra ô nhiễm

Trong thời gian tới sẽ hình thành nhiều cụm công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp doanh nghiệp, xí nghiệp ở các xã thì vấn đề khí thải công nghiệp, chất thải công nghiệp được đặc biệt quan tâm Để giải quyết được những vấn đề đó các nhà đầu tư và lãnh đạo cần có những giải pháp cụ thể nhằm bảo vệ môi trường khỏi ô nhiễm khí thải, nước thải công nghiệp, đây chính là hướng phát triển một nền kinh tế toàn diện và bền vững

2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện An Lão

2.1.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Theo số liệu thống kê của huyện, năm 2010 tốc độ tăng trưởng kinh tế là: 19,75% trong đó: Nông, lâm, thuỷ sản tăng: 6,69%; Công nghiệp - xây dựng tăng: 24,75 %; Dịch vụ tăng: 25,70% GDP bình quân đầu người đạt 12,78 triệu đồng

Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP huyện An Lão

Nguồn: Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện An Lão đến 2020 [18]

Nhìn chung tốc độ tăng trưởng kinh tế An Lão có xu hướng tăng, từ 11,5% năm

2007, tăng lên 14,25% năm 2008, 15,5% năm 2009 và 19,75% năm 2010

Bảng 2: Cơ cấu kinh tế huyện An Lão

Nguồn: Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện An Lão đến 2020 [18]

Nhìn chung, kinh tế An Lão tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực Trong đó

tỷ trọng nông lâm nghiệp, thuỷ sản giảm từ 44,86% năm 2007 xuống còn 44,28% năm

2010 Công nghiệp - xây dựng từ 36,54% năm 2007 lên 37,52% năm 2010 Dịch vụ 18,60% năm 2007 giảm còn 18,21% năm 2010

2.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

a) Khu vực kinh tế nông, lâm nghiệp và thuỷ sản

Trồng trọt: Tổng diện tích lúa gieo cấy trong năm 2011 thực hiện 9.962 ha, bằng 103% kế hoạch của Thành phố giao Năng suất bình quân đạt 60tạ/ha/vụ Sản lượng đạt 59.823 tấn, bằng 103,3% kế hoạch thành phố giao Huyện duy trì các vùng sản xuất lúa giống tại 15 xã, thị trấn với tổng diện tích 83 ha với sản lượng giống cả năm đạt

400 tấn Diện tích trồng rau, đậu các loại đạt 720 ha Diện tích cây công nghiệp đạt 80

b) Khu vực kinh tế công nghiệp và xây dựng

Giá trị sản xuất Công nghiệp - xây dựng trên địa bàn thực hiện 1.407.207 triệu đồng; trong đó giá trị sản xuất công nghiệp do huyện quản lý ước đạt 84.000 triệu đồng Tính đến tháng 11/2011, trên địa bàn huyện có 197 doanh nghiệp thực hiện nộp thuế tại huyện Doanh thu 10 tháng đầu năm đạt 1.835,7 tỷ đồng, nộp ngân sách 11,13

tỷ đồng, chiếm 74,4% số thu thuế ngoài quốc doanh trên địa bàn huyện Các mặt hàng công nghiệp chủ yếu: may mặc, da giầy, gạch đất nung, vật liệu xây dựng, máy nông nghiệp…

Tiểu thủ công nghiệp: Các làng nghề như mây, tre đan, điêu khắc đá đang khôi phục và từng bước phát triển

c) Khu vực kinh tế dịch vụ

Thị trường hàng hoá trên địa bàn huyện đa dạng, phong phú Tổng doanh thu ngành thương mại và dịch vụ năm 2011 ước thực hiện 588 tỷ đồng Huyện tổ chức thành công Lễ hội Thương mại - ẩm thực trong dịp Lễ hội truyền thống Núi Voi; Hội chợ thương mại huyện An Lão năm 2011 Phê duyệt phương án chuyển đổi chợ Vườn Hồng, xã Bát Trang

2.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

Dân số Huyện An Lão tính đến ngày 31/12/2009 có 132.168 người, mật độ dân

số trung bình là 1150 người/km2 , tỷ lệ tăng dân số trung bình là 0.75% (bảng 3, 4)

+ Thành thị có tổng số dân là 11.461 (người), trong đó: thị Trấn An Lão có tổng

số dân: 4.098 người; Thị trấn Trường Sơn có tổng số dân: 7.363 người

+ Nông thôn bao gồm một phần dân cư thị trấn Trường Sơn và 15 xã có tổng số dân: 120.707 người

Dân số trong độ tuổi lao động là 83.157 nghìn người chiếm khoảng 63% Lao động trong nông nghiệp là chủ yếu Lao động có trình độ văn hoá, trình độ nghề nghiệp thấp

Mức thu nhập bình quân theo đầu người là 12,78 triệu đồng/người trong năm

Nguồn: Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện An Lão đến 2020 [18]

2.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

* Hệ thống đô thị

- Huyện An Lão có hai thị trấn là thị trấn An Lão với diện tích tự nhiên 165,81

ha và thị trấn Trường Sơn với diện tích tự nhiên 359,83 ha

- Hình thái đô thị được phát triển tập trung theo các giao lộ kiểu vết dầu loang

- Trung tâm thị trấn và trung tâm huyện bố trí tại giao lộ cửa ngõ thị trấn

* Tính chất, chức năng, quy mô đô thị và điểm dân cư nông thôn

- Tính chất:

+ Thị trấn Trường Sơn: Một phần của đô thị trung tâm thành phố

+ Thị trấn An Lão: Đô thị loại 4

Chức năng:

+ Thị trấn Trường Sơn: Khu dân cư đô thị trung tâm thành phố

+ Thị trấn An Lão: Trung tâm huyện và các khu dân cư đô thị

Quy mô:

+ Thị trấn Trường Sơn: 4 điểm dân cư, diện tích 359,83 ha, dân số 7.363 người + Thị trấn An Lão: 3 điểm khu dân cư, diện tích 165,81 ha, dân số 4.098 người

b) Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn

Các khu dân cư nông thôn ở An Lão được hình thành một cách tự nhiên từ xa xưa và tồn tại đến ngày nay dưới dạng các làng xóm, khá tập trung mang dáng dấp các làng xóm truyền thống của Vùng đồng bằng Bắc Bộ với hình thái nhà ở nông nghiệp có sân, vườn, quy mô diện tích 250 - 800 m2/hộ Đa số là nhà một tầng mái dốc đường làng, ngõ xóm đa số đã được trải nhựa hoặc bê tông hoá tuy nhiên còn nhỏ, hẹp Trong những năm gần đây cùng với quá trình đô thị hoá, các khu dân cư nông thôn có sự chuyển dịch ra gần các trục đường chính, xuất hiện nhà hình ống dọc theo các trục đường với quy mô diện tích 80 - 120 m2/hộ

2.1.2.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội

a) Hệ thống đường giao thông

* Giao thông đường thuỷ:

+ Sông Lạch Tray: là phần lưu của sông Văn Úc, điểm đầu là ngã ba kênh Đồng, điểm cuối là của Lạch Tray, tổng chiều dài 49km, chiều rộng của sông từ 70m đến 130m Đoạn sông qua địa bàn huyện An lão có chiều dài 2,5 km Đây là sông vận tải chủ yếu là xà lan chuyên chở vật liệu từ Hải Dương, Thái Bình về Hải Phòng

+ Sông Văn Úc: Tổng chiều dài 57km, chiều rộng sông từ 200m đến 600m Đoạn sông qua địa bàn huyện An Lão có chiều dài 2,7km Đây là sông vận tải chủ yếu

là xà lan chuyên chở vật liệu từ Hải Dương, Thái Bình về Hải Phòng Trên sông này có thể xây dựng các cơ sở sửa chữa và đóng mới tàu thuyền

* Giao thông đường bộ:

+ Đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng: đang được triển khai thi công, đoạn đi qua địa bàn có chiều dài 12,5 km; lộ giới 100,0m; mặt cắt ngang của đường cao tốc như sau: nền đường 35,0m; lòng đường 2×15,0m=30,0m; dải phân cách = 3,0m; lề đường 2 × 1,0m = 2,0m

+ Quốc lộ 10: quốc lộ 10 chạy qua địa bàn các xã Quốc Tuấn, phía Tây thị trấn

An Lão, xã An Tiến và xã Trường Thành Điểm đầu là cầu Trạm Bạc, điểm cuối là cầu Tiên Cựu với chiều dài 8,5km, bề rộng nền đường 12m, mặt đường rộng 11m, đường cấp III, kết cấu mặt đường bê tông nhựa, tình trạng đường còn tốt

+ Các đường tỉnh lộ gồm:

Đường TL354: từ ngã ba quận Kiến An đi qua 3 xã Thái Sơn, Mỹ Đức, Chiến Thắng tới huyện Tiên Lãng đến cầu phao sông Hàn, chiều dài qua địa bàn huyện 6,5km; bề rộng nền đường 7,5m; mặt đường rộng 5,5m; đường cấp IV đồng bằng, kết cấu mặt đường thấm nhựa, tình trạng đường trung bình

Đường TL357: từ ngã ba An Tràng đến ngã ba Ruồn, chiều dài 5,1 km; bề rộng nền 9m, mặt đường rộng 8m, đường cấp IV đồng bằng, kết cấu mặt đường bê tông nhựa, chất lượng đường tốt

Đường TL362 (trước đây là huyện lộ 402 nay đã được nâng cấp và đổi tên thành tỉnh lộ 362): chiều dài 12,2km; bề rộng nền đường 9m, mặt đường rộng 8m, đường cấp

IV, kết cấu mặt đường bê tông nhựa, chất lượng đường tốt

Đường TL360 (quốc lộ 10 cũ): Đoạn I: điểm đầu từ chân cầu Niệm, điểm cuối đến ngã ba Quang Thanh (giao với quốc lộ 10), đoạn qua địa bàn huyện có chiều dài 9,8km bề rộng nền đường 14 - 16 mét, mặt đường 11m, đường cấp III, kết cấu mặt đường bê tông nhựa, chất lượng đường tốt Đoạn II: Đường TL360 đoạn mới (trước đây là đường huyện lộ 304) được kéo dài từ ngã ba Quang Thanh đến phà Quang Thanh, đoạn qua địa bàn huyện chiều dài 4,5km; bề rộng nền đường 9m, mặt đường rộng 8m, đường cấp III, kết cấu mặt đường bê tông nhựa, chất lượng đường tốt

Đường huyện lộ 305: điểm đầu giao với TL360 qua thôn Hạ Cầu đến xã Quốc Tuấn giao với TL362 và kéo dài đến đê sông Văn Úc Tuyến có chiều dài 4,5km; bề rộng nền đường 5m; mặt đường rộng 3m Mặt đường đạt chất lượng trung bình

Đường huyện lộ 306: Tuyến đường được nối từ thị trấn An Lão đi qua xã An Thắng - Tân Dân - Thái Sơn ra đường TL354 Tuyến có chiều dài 11km; bề rộng nền đường 5m, mặt đường rộng 3m Mặt đường xuống cấp, riêng đoạn từ km0 - km3+200

có bề rộng nền đường 7m, bề rộng mặt đường 5m

Đường huyện lộ 308: Tuyến đường được nối từ huyện lộ 301 qua xã Trường Thành - Trường Thọ với QL10 Tuyến có chiều dài 4km; bề rộng nền mặt đường 5m, mặt đường rộng 3m

Đường huyện lộ 309: Tuyến đường được bắt đầu từ đường tỉnh lộ 362, tuyến đi qua xã An Thọ và ra đê sông Văn Úc, chiều dài 5km; bề rộng nền đường 5m; mặt đường rộng 3m, chất lượng trung bình

Ngoài ra còn có các đường liên thôn, liên xã với tổng chiều dài 380,3km; bề rộng nền đường từ 3 - 5m Trong đó đường nhựa 158km; đường bê tông 222,3km

* Nhận xét:

Hệ thống giao thông qua địa bàn huyện rất phong phú gồm đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, quốc lộ 10, các tuyến đường tỉnh lộ và hệ thống giao thông huyện lộ Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng đang được thi công, quốc lộ 10 nằm phía Đông Bắc huyện, đây là tuyến giao thông huyết mạch kết nối các tỉnh vùng duyên Hải Bắc Bộ

Hệ thống giao thông khá thuận lợi là một yếu tố quan trọng cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất ở trên địa bàn

b) Hệ thống thuỷ lợi

Các công trình thuỷ lợi huyện An Lão:

+ Công trình đầu mối cống tưới chính: cống Trung Trang

+ Công trình đầu mối cống tiêu chính: Cống Cổ Tiểu 2; Cổ tiểu 3;

+ Hệ thống kênh cấp II, III bao gồm: kênh Bát Trang, kênh Quang Trung, kênh Khúc Giản, Kênh Vẹt khê … các tuyến kênh bắt nguồn từ song Đa Độ và thoát ra sông Văn Úc, sông Lạch Tray Tổng chiều dài các kênh L=61,85km

Hiện trạng đê sông: Hệ thống đê sông huyện An Lão gồm có:

Tuyến đê Hữu song Lạch Tray là tuyến đê cấp II, có chiều rộng mặt đê trung bình H= + 5,8m, chiều dài qua huyện L= 22,5km

Đê tả sông Văn Úc, là tuyến đê cấp II, có chiều rộng mặt đê trung bình B= 4m, cao trình mặt đê trung bình H= + 6m, chiều dài qua huyện L= 26,65km

c) Hệ thống cơ sở hạ tầng thoát nước thải và vệ sinh môi trường

* Nước thải sinh hoạt

- Khu đô thị: huyện An Lão hiện có 2 thị trấn là thị trấn An Lão và thị trấn Trường Sơn Hệ thống thoát nước thải của khu vực hiện được thoát chung vào hệ thống thoát nước mưa Một phần nước thải sinh hoạt chỉ được sử lý sơ bộ trong bể tự hoại, còn lại xả trực tiếp vào hệ thống ao hồ, kênh mương nông nghiệp

- Khu nông thôn: Khu vực nông thôn hiện chưa có hệ thống thoát nước thải Nước thải chủ yếu thoát theo độ dốc tự nhiên ra các kênh mương nội đồng Hiện nay dân cư trong khu vực còn ít, lượng nước thải này nhỏ, phân tán trong các làng xóm, chưa vượt ngưỡng tự làm sạch trong môi trường tự nhiên

* Rác thải sinh hoạt và nghĩa trang

- Tại thị trấn: Hạt quản lý đường bộ huyện An Lão chịu trách nhiệm thu gom,

xử lý rác thải tại thị trấn và các xã lân cận Tổng hợp rác thải phát sinh 185 tấn/ngày Chôn lấp 50%, đốt 50% Vị trí chôn lấp tại Bãi Nức xã An Tiến, diện tích bãi F=0.57Ha (hiện đã đổ đầy 0.35 ha)

- Rác trong các khu dân cư làng xóm được thu gom bằng các tổ thu gom rác của từng địa phương Tỷ lệ thu gom rác thải đạt 60% Các xã đều có bãi chôn lấp chất thải với quy mô nhỏ khoảng 3.000 - 4.000 m2/bãi

- Nghĩa trang: Các khu dân cư (làng xóm, thị trấn) đều có các nghĩa trang riêng nằm rải rác xung quanh khu ở, tổng diện tích nghĩa trang trong huyện là F=121,00 ha

d) Năng lượng

Nguồn điện cấp cho Huyện An Lão chủ yếu là các nguồn:

Đường 35kV (lộ 357) từ trạm 110/35/6kV An Lạc đến Trạm trung gian An Lão 35/10kV công suất 2×3200KVA, từ trạm trung gian có 3 lộ xuất tuyến 10kV: 971, 972

và 973

Tổng số trạm biến áp tiêu thụ: 148 trạm với tổng công suất 34.250KVA

đ) Giáo dục - đào tạo

Mạng lưới trường lớp được duy trì và phát triển, cơ bản đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng được học tập của nhiều con em nhân dân trong huyện Huyện tập trung đẩy nhanh tiến độ xây dựng trường học đạt chuẩn quốc gia, năm 2010 đã hoàn thành

02 trường là Mầm non An Thắng và THCS Trường Sơn

e) Văn hoá, thể thao

Thực hiện tốt công tác tuyên truyền, tổ chức trang trí khánh tiết và các hoạt động văn hoá, văn nghệ, thể dục thể thao chào mừng các ngày lễ lớn của đất nước,