Bờn cạnh cỏc giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ trờn địa bàn huyện An Lóo đƣợc thực hiện thụng qua Văn phũng đăng ký đất của huyện thỡ cỏc điểm mụi giới luụn tồn tại song hành và một phần đó giỳp cỏc giao dịch trong thị trƣờng QSDĐ đƣợc thực hiện.
Với cỏc điểm mụi giới, cỏc nguồn cung QSDĐ đƣợc tập hợp, mối liờn hệ giữa cung và cầu đƣợc thiết lập, cỏc nhu cầu đối với thị trƣờng QSDĐ đƣợc lựa chọn và đỏp ứng.
Đỏp ứng đƣợc đũi hỏi của thị trƣờng nờn cỏc điểm mụi giới hỡnh thành, đó và đang tồn tại.
Tuy nhiờn, mặt trỏi của cỏc điểm mụi giới này là hoạt động tự phỏt, khụng cú cơ chế hoạt động thống nhất và việc thu phớ khụng qua kiểm soỏt của Nhà nƣớc.
Hiện trờn địa bàn huyện tồn tại cỏc điểm mụi giới nhỏ lẻ hoặc một số cỏ nhõn tham gia hoạt động mụi giới trong thị trƣờng QSDĐ với tớnh chất thời vụ, tạm thời và tự phỏt. Hầu hết cỏc trƣờng hợp này chƣa cú đầy đủ cỏc chứng chỉ hành nghề (chứng chỉ mụi giới, chứng chỉ định giỏ bất động sản) theo quy định của phỏp luật.
2.4 Đỏnh giỏ chung về thị trƣờng quyền sử dụng đất tại huyện An Lóo
Qua nghiờn cứu thực trạng thị trƣờng QSDĐ và cụng tỏc quản lý thị trƣờng này trờn địa bàn huyện An Lóo rỳt ra nhận xột, đỏnh giỏ về những mặt đƣợc và những vấn đề tồn tại chủ yếu nhƣ sau:
- Những ưu điểm:
Nội dung “quản lý và phỏt triển thị trƣờng quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản” là một nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai mới cú từ khi cú Luật Đất đai 2003 (tại Điều 6). Mặc dự đõy là một nhiệm vụ khỏ mới mẻ nhƣng ngay từ khi triển khai thi hành luật trờn địa bàn huyện từ năm 2004, Huyện ủy và UBND huyện An Lóo, UBND cỏc xó, thị trấn đó quan tõm tới cụng tỏc quản lý thị trƣờng QSDĐ bằng việc kết hợp với cỏc cơ quan chức năng khảo sỏt xỏc định giỏ đất nhà nƣớc, thực hiện khỏ tốt cụng tỏc tổ chức và tiến hành đấu giỏ QSDĐ nhằm tạo vốn xõy dựng cơ sở hạ tầng, tăng nguồn cung cho thị trƣờng và gúp phần ổn định giỏ đất ở thị trƣờng, thành lập Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng huyện với chức năng thực hiện dịch vụ đăng ký – cấp GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chớnh, quản lý thụng tin đất đai phục vụ yờu cầu quản lý nhà nƣớc, cung cấp cho Phũng Tài nguyờn& Mụi trƣờng, UBND huyện và cỏc xó thị trấn thụng tin về cỏc hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuờ, thế chấp bằng QSDĐ thụng qua đăng ký biến động QSDĐ. Cỏc kết quả về thiết lập bảng giỏ đất do nhà nƣớc quy định (do UBND thành phố Hải Phũng quy định trờn cơ sở Khung giỏ của nhà nƣớc) ngày càng
chi tiết, quản lý hoạt động chuyển nhƣợng, thế chấp quyền sử dụng đất với số lƣợng đăng ký chớnh quy ngày càng tăng thể hiện tớnh hiệu quả trong quản lý thị trƣờng QSDĐ trờn địa bàn huyện An Lóo.
- Những vấn đề tồn tại chủ yếu
+ Để phục vụ cho cụng tỏc quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trƣớc hết cần hoàn thành cụng tỏc đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiờn cụng tỏc cấp mới GCNQSD năm 2011 mới đạt 19,9%, vẫn cũn một số lƣợng khỏ lớn chủ sử dụng đất chƣa đƣợc cấp GCN.
+ Cụng tỏc cập nhật biến động sử dụng đất (thụng qua cỏc hoạt động giao dịch của thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, cho thuờ) vào hồ sơ địa chớnh chƣa đầy đủ dẫn đến khú khăn cho cơ quan nhà nƣớc trong quản lý thị trƣờng này.
+ Giỏ đất ở thị trƣờng cũn chờnh lệch khỏ nhiều so với giỏ đất nhà nƣớc quy định (từ 1,1 đến 3,67 lần). Đõy là vấn đề tồn tại cần giải quyết vỡ ảnh hƣởng đến quyền lợi ngƣời dõn cú đất bị thu hồi để thực hiện cỏc cụng trỡnh, dự ỏn trờn địa bàn và ảnh hƣởng đến nguồn thu ngõn sỏch của nhà nƣớc, của địa phƣơng.
+ Cụng tỏc quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc chỳ trọng. Cần cú cỏc giải phỏp chấn chỉnh quản lý cỏc điểm mụi giới nhà đất hoạt động tự phỏt nhằm đƣa hoạt động này tuõn theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản gúp phần lành mạnh húa thị trƣờng QSDĐ (thị trƣờng bất động sản) tại địa bàn huyện An Lóo.
CHƢƠNG 3
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN Lí THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIấN CỨU
Qua nghiờn cứu về thực trạng thị trƣờng QSDĐ và thực tế quản lý thị trƣờng QSDĐ huyện An Lóo, học viờn đề xuất một số giải phỏp nhằm nõng cao hiệu quả cụng tỏc quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau:
3.1. Giải phỏp về chớnh sỏch, phỏp luật
Mặc dự nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng QSDĐ đó đƣợc đề cập và quy định tại Điều 6 trong Luật Đất đai 2003 nhƣng cho tới nay vẫn chƣa cú quy định cụ thể về nội dung quản lý và trỏch nhiệm của UBND cỏc cấp đối với quản lý thị trƣờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003, mục 7, Điều 63 mới chỉ quy định biện phỏp để Nhà nƣớc quản lý đất đai trong việc phỏt triển thị trƣờng bất động sản. Những biện phỏp đú là: 1. Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ; 2. Tổ chức hoạt động phỏt triển quỹ đất, đầu tƣ xõy dựng kinh doanh bất động sản; 3. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp
dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng bất động sản; 4. Bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp của ngƣời tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trƣờng bất động sản; 5. Thực hiện cỏc biện phỏp bỡnh ổn giỏ đất, chống đầu cơ đất đai. Vỡ vậy trong nội dung sửa đổi Luật Đất đai 2003 cần thể hiện rừ hơn chớnh sỏch quản lý, chớnh sỏch phỏt triển thị trƣờng QSDĐ và quy định rừ chức năng, nhiệm vụ của UBND, cơ quan quản lý đất đai cấp xó, huyện, tỉnh trong quản lý cỏc hoạt động giao dịch QSDĐ.
3.2 Giải phỏp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất
- Tăng cƣờng cụng tỏc cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Để thỳc đẩy thị trƣờng chớnh thức phỏt triển, Nhà nƣớc cần thực hiện đầy đủ trỏch nhiệm của mỡnh trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc đối tƣợng sử dụng đất. Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời với nhiều sự mở rộng điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận. Theo đú, nếu là đất phự hợp với quy hoạch sử dụng đất đó đƣợc phờ duyệt, hiện tại khụng cú tranh chấp về đất đai thỡ đƣợc xột cấp giấy chứng nhận. Hiện nay, huyện An Lóo đó gần cơ bản hoàn thành cụng tỏc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiờn, qua rà soỏt thống kờ trờn địa bàn huyện cũn tồn đọng khoảng 4500 những trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khỏc gắn liền với đất. Cỏc nguyờn nhõn chớnh dẫn đến sự tồn đọng này là: đất cú tranh chấp, đất của cơ quan, xớ nghiệp trƣớc đõy phõn cho cụng nhõn viờn nhƣng chƣa thanh lý, cấp đất ở mới từ việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất nụng nghiệp theo kế hoạch nhƣng chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chớnh. Đối với cỏc trƣờng hợp thanh lý, cơ quan Nhà nƣớc cú thẩm quyền nờn đẩy nhanh tiến độ lập hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục để cỏc hộ gia đỡnh cỏ nhõn thực hiện nghĩa vụ tài chớnh và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với cỏc trƣờng hợp cấp đất ở mới cần quy định rừ thời hạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài chớnh (nộp tiền sử dụng đất), trong trƣờng hợp hộ gia đỡnh khú khăn, diện chớnh sỏch cú thể cấp GCN và cho nợ tiền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật.
- Giải phỏp quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất: để đỏp ứng cho mục đớch này trƣớc hết cần hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chớnh.
Khi núi đến hồ sơ địa chớnh cú nghĩa là tài liệu lƣu trữ, cập nhật hồ sơ về thửa đất mà ở đú cỏc thụng tin nhƣ: ngƣời sử dụng, số hiệu, kớch thƣớc, hỡnh thể, diện tớch, vị trớ, nguồn gốc, mục đớch sử dụng, thời hạn sử dụng, giỏ đất, cỏc tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chớnh về đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biến động trong quỏ trỡnh sử dụng đất đƣợc cung cấp một cỏch đầy đủ chớnh xỏc và cú tớnh phỏp lý vỡ hồ sơ địa chớnh đƣợc lập bởi cỏc cơ quan chuyờn mụn về quản lý đất đai và cú xỏc nhận của UBND nơi cú đất. Hồ sơ địa chớnh là cơ sở và là nơi lƣu trữ cũng nhƣ nguồn cung cấp thụng tin một cỏch đầy đủ, chớnh xỏc và cú tớnh phỏp lý cho quỏ trỡnh chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (hay mua bỏn cỏc bất động sản, tài sản gắn liền với đất). Ngoài vai trũ cung cấp cỏc thụng tin đầy đủ, chớnh xỏc thỡ hồ sơ địa chớnh cũn là nơi lƣu trữ, cập nhật cỏc thụng tin về thửa đất, mỗi thay đổi về thửa đất đều đƣợc chỉnh lý vào hệ thống hồ sơ địa chớnh. Tuy nhiờn hiện nay trong lập và quản lý hồ sơ địa chớnh vẫn cũn tồn tại cỏc vấn đề ảnh hƣởng nhƣ: cỏc quyết định, thụng tƣ hƣớng dẫn về lập hồ sơ địa chớnh thay đổi liờn tục nờn địa phƣơng chƣa kịp lập và sử dụng theo mẫu này thỡ lại cú cỏc mẫu khỏc thay thế vỡ vậy mà cỏc loại sổ sỏch cú khi đó lập nhƣng chƣa kịp vào thụng tin hoặc cú những nơi hiện sử dụng nhiều mẫu sổ sỏch để sử dụng vỡ thế cỏc thụng tin về thửa đất khụng thống nhất, đõy cũng là do quy định khụng rừ ràng vỡ chỉ hƣớng dẫn điều kiện nào thỡ lập sổ mới, điều kiện nào thỡ dựng sổ cũ mà khụng quy định mẫu mới thay thế hoàn toàn mẫu cũ dẫn đến tỡnh trạng nhiều loại sổ, quản lý chồng chộo mà sử dụng thỡ lại khụng cú hiệu quả. Một trong những tồn tại nữa về kẽ hở khụng cú chế tài bắt buộc ngƣời nhận mua bỏn chuyển nhƣợng sau khi nhận chuyển nhƣợng và giấy chứng nhận phải mang đến UBND xó nơi cú đất khai bỏo mà trỏch nhiệm thụng bỏo và chuyển hồ sơ về biến động sử dụng đất hiện nay thuộc Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất của cấp huyện. Trong nhiều trƣờng hợp Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất của cấp huyện do chậm hoặc khụng chuyển thụng tin về biến động dẫn tới cỏn bộ địa chớnh xó khụng nắm đƣợc thay đổi và chỉnh lý vào hồ sơ địa chớnh.
Từ thực trạng điều tra cho thấy tại địa bàn huyện An Lóo chủ yếu đang sử dụng mẫu hồ sơ địa chớnh lƣu trữ trờn giấy. Vỡ vậy việc kiểm tra cỏc thụng tin trờn giấy mất nhiều thời gian làm ảnh hƣởng tới thời gian giao dịch.
Cụng tỏc chỉnh lý biến động trờn hồ sơ địa chớnh chƣa đƣợc thực hiện đồng bộ, cụ thể trờn cỏc sổ và bản đồ địa chớnh chƣa cú sự trựng khớp, chƣa thống nhất cũn sai lệch so với thực tế. Một trong những nguyờn nhõn trờn là do khối lƣợng cụng việc phải chỉnh lý nhiều tuy nhiờn đội ngũ cỏn bộ quản lý đất đai của huyện cũn mỏng, trỡnh độ chuyờn mụn của cỏc cỏn bộ địa chớnh xó hiện nay cũn hạn chế vỡ vậy cụng tỏc cập nhật chỉnh lý biến động chƣa đƣợc thực hiện thƣờng xuyờn, do đú cỏc thụng tin trong hồ sơ địa chớnh chƣa đủ để cung cấp thụng tin cho thị trƣờng bất động sản. Vỡ vậy, cần phải hoàn thiện hồ sơ địa chớnh để tạo ra một hệ thống cơ sở thụng tin đầy đủ để phục vụ quỏ trỡnh quản lý Nhà nƣớc về đất đai và quản lý thị trƣờng QSDĐ.
3.3. Giải phỏp về tài chớnh đất đai
Cơ chế quản lý giỏ của Nhà nƣớc cú tỏc động mạnh đến hoạt động của thị trƣờng quyền sử dụng đất - thị trƣờng bất động sản, tuy nhiờn, trong thời gian qua, cơ chế này cũn nhiều bất cập, khụng khuyến khớch sự phỏt triển của thị trƣờng bất động sản. Qua kết quả điều tra thực thế về giỏ đất tại thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực huyện An Lóo cho thấy vẫn cũn sự chờnh lệch khỏ lớn giữa giỏ nhà nƣớc và giỏ thị trƣờng.
Để đổi mới cụng tỏc quản lý Nhà nƣớc về giỏ theo hƣớng khuyến khớch sự phỏt triển của thị trƣờng bất động sản (quyền sử dụng đất) và nõng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về bất động sản (quyền sử dụng đất), cơ chế quản lý giỏ cần đƣợc đổi mới nhƣ sau:
+ Tăng cƣờng cụng tỏc điều tra, khảo sỏt thực tế để thiết lập Khung giỏ phự hợp, với giỏ thị trƣờng nhằm giảm sự chờnh lệch nhiều giữa giỏ nhà nƣớc quy định và giỏ thị trƣờng.
+ Hỡnh thành và đƣa vào hoạt động cỏc trung tõm định giỏ bất động sản với đội ngũ cỏn bộ cú chứng chỉ định giỏ theo quy định của phỏp luật.
+ Áp dụng nhiều hơn nữa hỡnh thức đấu giỏ quyền sử dụng đất cho mục đớch sử dụng làm đất ở, cỏc dự ỏn xõy dựng khu đụ thị, sản xuất kinh doanh,...
3.4 Giải phỏp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng
Khụng thể phủ nhận vai trũ của cỏc trung tõm mụi giới nhà đất hiện nay. Tuy nhiờn, để quỏ trỡnh quản lý Nhà nƣớc về đất đai và quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất chặt chẽ và đảm bảo cỏc thụng tin cho cỏc bờn tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất cần thiết lập tại Văn phũng đăng ký đất thuộc phũng Tài nguyờn & Mụi trƣờng cỏc bộ phận chuyờn trỏch nhƣ: cung cấp cỏc thụng tin liờn quan đến thửa đất và thụng tin liờn quan đến quỏ trỡnh thực hiện cỏc giao dịch trong thị trƣờng, tiếp nhận cỏc thụng tin cần tham gia vào thị trƣờng quyền sử dụng đất của cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn...
Đối với cỏc trung tõm mụi giới tự phỏt hiện nay cần cú sự kiểm tra giấy phộp, chứng chỉ hành nghề (mụi giới, định giỏ bất động sản) và tổ chức quản lý chặt chẽ theo Luật Kinh doanh bất động sản và cỏc văn bản dƣới luật.
3.5. Giải phỏp ứng dụng cụng nghệ thụng tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý cỏc giao dịch về quyền sử dụng đất.
Hiện nay, đội ngũ cỏn bộ chuyờn mụn về quản lý nhà nƣớc về đất đai ở cỏc xó, thị trấn cũn nhiều bất cập, số lƣợng cỏn bộ địa chớnh ở cỏc xó, thị trấn thƣờng chỉ cú một ngƣời phải kiờm nhiệm nhiều cụng việc khụng đủ thời gian để đảm đƣơng nhiệm vụ, năng lực cỏn bộ cũn hạn chế, nhận thức chƣa đầy đủ về phỏp luật đất đai. Vỡ vậy, với mục tiờu ứng dụng cụng nghệ tin học trong quản lý đất đai để cú thể giảm thiểu đƣợc một số cụng tỏc thủ cụng và là một yếu tố cần thiết để nõng cao hiệu quả việc quản lý đất đai núi chung và quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất núi riờng.
Cỏc xó, thị trấn trờn địa bàn huyện An Lóo đó đƣợc trang bị nhiều mỏy tớnh, mỏy in. Tuy nhiờn mới chỉ đỏp ứng đƣợc cho cỏc cụng tỏc văn phũng. Để nõng cao hiệu quả việc quản lý đất đai và quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất, hệ thống cụng nghệ thụng tin cần đƣợc nõng cấp, cụ thể nhƣ sau:
- Về phần cứng: Tiếp tục bổ sung, nõng cấp số lƣợng mỏy tớnh cho phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng và bộ phận địa chớnh tại cỏc xó, thị trấn.
- Về hệ thống mạng: Tiến hành nối mạng LAN giữa phũng Tài nguyờn và Mụi trƣờng với cỏc bộ phận địa chớnh tại cỏc xó. Với hệ thống mạng này, mọi thụng tin liờn quan đến từng thửa đất sẽ đƣợc luụn cập nhật và dễ dàng tra cứu bởi cỏc thành viờn đƣợc chia xẻ thụng tin.
- Về phần mềm: Để đỏp ứng đƣợc cụng tỏc quản lý Nhà nƣớc về đất đai và thị trƣờng quyền sử dụng đất hiện đại, cần phải cú phần mềm đỏp ứng đƣợc cỏc yờu cầu