Ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất

Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi x

Chủ đề số 3: Ảnh hưởng của nhân tố xã hội đến giá đất.

PHẦN I: MỞ ĐẤU

Thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và đang trong quá trình

phát triển bước đầu được mở rộng Đến nay các tác nhân tham gia thị trường nàY bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn

là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất… Tất cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ

ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triển…Có thể nói không có đất không có sự tồn tại của xã hội loài người Đặc biệt, đối với cá nhân,

hộ gia đình đất đai đóng vai trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con người, hay như các cụ ta thường nói “ an cư mới lạc nghiệp” Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hoá khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai ngày càng trở nên khan hiếm Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày càng cao Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu của tất cả mọi người không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất Thực tế hiện nay giá đất cũng gây rất nhiều bức xúc cho

cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao, có thông tin cho rằng giá đất ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh còn cao hơn giá đất ở thủ đô Tokyo của Nhật Bản Ngoài ra giá đất trong bồi thường

giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi cũng còn nhiều bất cập gây tình trạng lôn xộn như trong thời gian qua

Trong quá trình phát triển của xã hội, loài người dựa vào đất đai và khai thác, sử

dụng đất đai để phục vụ cho cuộc sống của chính mình Xã hội ngày càng phát

triển, của cải làm ra ngày càng nhiều nảy sinh quan hệ mua bán, trao đổi Nền kinh tế hàng hoá ra đời và ngày càng phát triển đỉnh cao là xuất hiện cơ chế thị trường.

Ngày nay, hoạt động kinh tế chịu tác động của cơ chế thị trường Đất đai cũng

không nằm ngoài sự tác động đó, nó trở thành đối tượng trao đổi mua bán, chuyển nhượng và thực sự hình thành thị trường đất đai Vì vậy chúng ta không thể phủ nhận vài trò quan trọng của giá đất Trước hết chúng ta cần nghiên cứu đầy đủ các yếu tố ảnh hưởng tới sự hình thành nên giá đất.

Phần II: NỘI DUNG

I.Khái niệm và các quan điểm về đất đai

1.Khái niệm về đất đai

Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng

hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia

vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên

mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ

bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính,

có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian Đất đai có tính

đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý

Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp

và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất

sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành

sản phẩm của lao động Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư Đất đai

là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

2.CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ ĐẤT

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế…Trong quá trình

sử dụng đất luôn luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị

và giá trị sử dụng Khi hai giá trị này đươc thể hiện qua quan hệ trao đổi tức là có người mua và người bán thì đất đai trở thành hàng hoá Giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình

sử dụng đất Đây là một vấn đề rất phức tạp mà hiện nay còn nhiều quan điểm khác nhau thậm chí trái ngược nhau

Thực tế có hai loại giá đất được áp dụng đó là giá thị trường và giá chuẩn Giá thị trường của đất là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử dụng đất, giá này tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính sách của Nhà nước về đất đai Giá chuẩn là giá do Nhà nước xây dựng dựa trên các yếu tố: giá cả thị trường, mức thu nhập của người tiêu dùng, sức mua của đồng tiền Thông thường giá chuẩn

được xây dựng thành khung giá, là giá tối đa, tối thiểu do Nhà nước quy định để quản lý giá đất và kiểm soát sự biến động của thị trường đất phục vụ cho mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai

3.CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

Giá đất chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều các nhân tố trong đó chia ra làm ba nhóm nhân tố chính

- Nhân tố thông thường

- Nhân tố cá biệt

- Nhân tố khu vực

Trong đó nhân tố xã hội cũng là một nhân tố ánh hưởng không nhỏ tới định giá đất.Nhóm nhân tố xã hội nằm trong nhóm nhân tố thông

thường ngoài ra còn có thể phân các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất theo các nhóm sau:

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất bao gồm: Nhóm các yếu

tố tự nhiên, Nhóm các yếu tố kinh tế, Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

Các yếu tố chung bên ngoài bao gồm: Các yếu tố chính trị pháp lý, Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô, Các yếu tố xã hội

Trong đó thì nhân tố xã hội thuộc nhóm nhân tố chung bên ngoài

Để tìm hiểu rõ hơn về sự tác động của nhân tố xã hội đến định giá đất các nhà định giá đã đưa ra bốn yếu tố tác động chính:

Trạng thái ổn định chính trị

An ninh xã hội

Đầu cơ nhà đất.

Tiến trình đô thị hóa

3.1 Trạng thái ổn định chính trị

Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong nước Cục diện chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên Ngược lại giá đất sẽ rớt xuống

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố

tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

3.2 An ninh xã hội

Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn Vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị

3.3 Đầu cơ nhà đất

Đầu cơ nhà đẩt là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

-Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối tượng mua Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại

Như vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không được dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính người mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiều lần Những đất đai được mua

nhưng chưa sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới được đưa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên người ta cũng không có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tượng của HĐĐC đất đai

*.Đặc điểm của hoạt động đầu cơ

-Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật

- Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nước

-Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất”

- Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện

-Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường ngầm

* Nguyên nhân của đầu cơ đất đai

- Đất đai là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận

-Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đích sử dụng từ loại đất

có giá trị thấp sang đất có giá trị cao

-Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động của thực tiễn

-Do buông lỏng quản lý đất đai

-Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện chưa kiên quyết

và thường xuyên

- Các công cụ tài chính chưa hợp lý và linh hoạt

*.Hậu quả của tình trạng đầu cơ đất

Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu) Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ)

Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung – cầu ngày càng căng thẳng, là

nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế Ngân sách Nhà nước thất thu và lòng tin của nhân dân vào chính sách pháp luật của Nhà nước giảm sút Hoạt động ĐCĐĐ đất đai lấn chiếm đất công làm giảm hiệu quả kinh tế

kĩ thuật, xã hội mất đi ưu thế của hệ thống giao thông vận tải hiện đại Hoạt động đầu cơ đất đai ảnh hưởng xấu đến sự đầu tư vốn vào các lĩnh vực khác Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – một tài nguyên quý giá

Thực tế, tình trạng đầu cơ đất đai ở Việt Nam được đánh giá đang diễn

ra ngày càng phức tạp, trở thành vấn đề bức xúc trong quản lý, ảnh hưởng lớn đến tính lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng thời dẫn đến lãng phí nguồn tài nguyên đất đai

Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân cư Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của

thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây

ra Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư

3.4 tiến trình đô thị hóa.

Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

Đô thị hoá là quá trình tất yếu trên con đường phát triển của các quốc gia đặc biệt là ở các nước đang phát triển trong đó có Việt Nam Quá trình

đô thị hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ và đặt ra nhiều vấn đề phức tạp cả

về lý luận và thực tiễn cần phải giải quyết: dân số đô thị tăng nhanh, vấn

đề an ninh xã hội, vấn đề môi trường, việc làm…Hiện nay, vấn đề đất đô