Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỤC LỤC Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp LỜI NĨI ĐẦU Dự án đầu tư có vai trò quan trọng với kinh tế Dự án đầu tư kim nam tạo động lực cho phát triển kinh tế xã hội thúc đẩy trình phát triển quốc gia Dự án dầu tư tiến hành thuận lợi hoạt động đầu tư đạt mục tiêu mong muốn Để có kết đầu tư tốt cần có trình nghiên cứu kỹ lưỡng thực đầu tư tốt Hai tiêu chuẩn để đánh giá q trình đầu tư có hiệu hay khơng xem chúng có tạo hiệu mặt tài & kinh tế xã hội khơng Một q trình đầu tư xem có hiệu mặt tài sau đưa vào hoạt động đem lại cho chủ đầu tư khoản thu lớn chi phí bỏ ra; dự án xem có hiệu kinh tế- xã hội đem lại lợi ích cho xã hội-cộng đồng tạo việc làm cho người lao động, tăng thu nhập cho quốc gia Một dự án có hiệu tài kinh tế-xã hội có dự án có hiệu tài kinh tế-xã hội Thơng thường hai kết kết mặt tài thường coi trọng mục tiêu hầu hết hoạt động đầu tư xã hội Như việc phân tích tiêu tài có vai trị quan trọng q trình lập dự án đầu tư tiền đề cho việc đánh giá hiệu quả, lựa chọn dự án sở cho tính tốn tiêu kinh tế-xã hội Trong trình lập dự án đầu tư phân tích hiệu tài dự án đầu tư vấn đề yếu chất lượng dự án đầu tư Do phân tích tài ln giành mối quan tâm đặc biệt chủ đầu tư, tổ chức tài chính, quan chức q trình lập, thẩm định dự án Xuất phát từ cần thiết phân tích tài dự án đầu tư trên, nên thời gian thực tập Phòng Kế hoạch Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Hùng Nam, giúp đỡ cán phòng ban lãnh đạo, em chọn đề tài: “Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh” tự tiến hành phân tích dự án dựa số liệu báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Tuy nhiên với trình độ lượng kiến thức có hạn nên nghiên cứu khơng thể tránh thiếu sót, em mong nhận ý kiến đóng góp phê bình thầy để đề tài hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn Th.s Vũ Thị Thảo, người tận tình hướng dẫn em nghiên cứu đề tài cám ơn anh Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp chị Công ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Hùng Nam giúp đỡ em suốt trình thực tập Cơng ty MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU • Hệ thống hố sở lý thuyết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản • Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh dựa báo cáo nghiên cứu tiền khả thi • Đề xuất giải pháp thực phương án tài dự án PHẠM VI NGHIÊN CỨU Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Luận văn sử dụng phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu Trên sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,… KẾT CẤU CHUN ĐỀ • Chương I: Cơ sở lý luận phân tích tài dự án đầu tư bất động sản • Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh • Chương III: Giải pháp thực phương án tài dự án Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN I.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản I.1.1 Khái niệm, vai trò đặc điểm dự án đầu tư bất động sản • Khái niệm dự án đầu tư Đầu tư hoạt động sử dụng tiền vốn, tài nguyên thời gian dự án nhằm thu lợi nhuận lợi ích kinh tế xã hội Theo luật đầu tư năm 2005: “Dự án đầu tư tập hợp đề xuất bỏ vốn trung dài hạn để tiến hành hoạt động đầu tư địa bàn cụ thể, khoảng thời gian xác định.” Về hình thức: dự án đầu tư tập hồ sơ, tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động thực với chi phí, nguồn lực bố trí theo kế hoạch để đạt kết mục tiêu định tương lai Về quản lý kế hoạch hóa: dự án đầu tư công cụ quản lý vốn, vật tư, lao động để tạo kết kinh tế tài thời gian dài, công cụ kế hoạch hóa thể chi tiết kế hoạch cơng đầu tư phát triển Xét góc độ phân cơng lao động: thể phân cơng, bố trí lực lượng lao động xã hội nhằm giải mối quan hệ chủ thể kinh tế khác với xã hội sở khai thác yếu tố tự nhiên Về nội dung: dự án đầu tư tập hợp hoạt động có liên quan với kế hoạch hóa nhằm đạt mục tiêu định • Vai trị dự án đầu tư bất động sản o Đối với Nhà nước: Dự án đầu tư để quan Nhà nước phê duyệt cấp giấy phép đầu tư định đầu tư, để xử lý hòa giải tranh chấp quyền lợi nghĩa vụ nảy sinh trình đầu tư thực dự án Dự án đầu tư để Nhà nước thi hành luật phá sản o Đối với chủ đầu tư: Dự án đầu tư phương tiện tìm đối tác ngồi nước liên doanh góp vốn đầu tư, phương tiện thuyết phục tổ chức tài tiền tẹ nước tài trợ cho vay, sở để xác định kế hoạch tiến hành đầu tư, theo dõi, Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp đôn đốc, kiểm tra xử lý kịp thời thiếu sót trình thực dự án Đồng thời, dự án đầu tư để soạn thảo điều lệ doanh nghiệp xây dựng hợp đồng o Đối với nhà tài trợ: Dự án đầu tư để nhà tài trợ xem xét tính khả thi dự án, từ đến định có nên tài trợ vốn hay khơng có tài trợ đến mức độ cho dự án để đảm bảo rủi ro cho nhà tài trợ • Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản o Dự án đầu tư bất động sản dự án xây dựng gắn liền với sử dụng đất đai có vị trí cố định Các cơng trình bất động sản xây dựng phát huy tác dụng địa điểm xây dựng Đất đai tài nguyên quý giá quốc gia nên hoạt động ảnh hưởng tới đất đai phải phân tích kỹ lưỡng để hiệu thu tốt nhất, có nghĩa phải so sánh chi phí hội đất đai Vì dự án đầu tư bất động ản phải phân tích hai khía cạnh tài kinh tế - xã hội o Đầu tư bất động sản địi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, q trình phân tích tài dự án đầu tư cần phải có kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực dự án khơng gặp khó khăn trở ngại, đảm bảo tiến độ thực dự án o Dự án đầu tư bất động sản có thời gian xây dựng sử dụng, khai thác dài nên có nhiều rủi ro xảy giai đoạn dự án Vì vậy, phân tích tài cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động nhân tố đó, từ có phương án hành động để dự án đầu tư đạt hiệu tài cao đặc biệt phân tích chủ đầu tưu cần xem xét tới giá trị thời gian dòng tiền o Đầu tư vào bất động sản gắn liền với chiếm hữu đất đai nên người đầu tư cẩn phải thực đầy đủ vấn đề pháp lý liên quản đến quyền sử dụng đất, giải phóng mặt o Các dự án đầu tư bất động sản phụ thuộc nhiều vào phong tục tập quán vùng, miền nhà đầu tư thiết kế kiến trúc nên ý tới đặc điểm Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp I.1.2 Khái niệm cần thiết phân tích tài dự án đầu tư • Khái niệm Tài dự án đầu tư tất quan hệ tiền tệ trình triển khai thực dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ vốn, thu chi phân phối Phân tích tài dự án đầu tư việc xem xét tính khả thi mặt tài dự án thông qua việc xem xét nhu cầu đảm bảo nguồn lực tài cho việc thực dự án đầu tư, xem xét tình hình kết hiệu hoạt động dự án góc độ hạch tốn kinh tế đơn vị thực dự án Kết phân tích để chủ đầu tư định có đầu tư hay khơng Ngồi phân tích tài cịn sở cho phân tích kinh tế xã hội • Vai trị phân tích tài dự án Đối với chủ thể khác phân tích tài dự án có vị trí khác nhau: o Đối với quan quản lý Nhà nước: Phân tích tài để xem xét định có cho phép đầu tư hay không, sở để lựa chọn dự án đem lại lợi ích cho chủ đầu tư xã hội, đặc biệt dự án sử dụng nguồn vốn Nhà nước phân tích tài lại cần thiết o Đối với chủ đầu tư : Phân tích tài cách thức để chủ đầu biết có nên đầu tư hay khơng lựa chọn phương án tốt khả tài Mục tiêu chủ đầu tư lợi nhuận, phân tích tài bước quan trọng trình lập dự án đầu tư Không vậy, phân tích tài cịn quan tâm tổ chức phi lợi nhuận để họ đạt mục tiêu khác o Đối với đơn vị tài trợ vốn cho dự án: Phân tích tài dự án cơng tác quan trọng để xem khả trả nợ chủ đầu tư để từ có định cho vay vốn hay khơng • Mục đích phân tích tài dự án đầu tư Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp o Phân tích tài nhằm đánh giá tính khả thi dự án đầu tư mặt tài thơng qua việc xem xét nhu cầu đảm bảo nguồn lực tài để việc thực dự án đầu tư đạt hiệu (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án) Dựa kế hoạch sản xuất, kinh doanh dự án dự tính khoản chi phí, lợi ích hiệu hoạt động dự án, từ xác định tiêu phản ánh hiệu tài dự án Đánh giá dự án từ đưa định đầu tư o Phân tích tài dự án để đánh giá độ an tồn mặt tài dự án đầu tư, thể qua tiêu chí an tồn nguồn vốn huy động, an toàn khả tốn nghĩa vụ tài ngắn hạn khả trả nợ, an tồn cho kết tính tốn I.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư I.2.1 Xác định tổng mức đầu tư I.2.1.1 Khái niệm tổng mức đầu tư Theo thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010: “Tổng mức đầu tư chi phí dự tính để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình, tính tốn xác định giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung dự án thiết kế sở; trường hợp lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời dự tốn xây dựng cơng trình xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật thiết kế vẽ thi công.” Tổng mức đầu tư từ dự án ghi định đầu tư sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, tổng mức đầu tư giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu tư phép sử dụng để đầu tư xây dựng cơng trình Theo khoản Điều Nghị định số 112/2009/NĐ-CP, tổng mức đầu tư bao gồm khoản chi phí sau: - “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá tháo dỡ cơng trình xây dựng; chi phí san lấp mặt xây dựng; chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình chính, cơng trình tạm, cơng trình phụ trợ phục vụ thi cơng; chi phí nhà tạm trường để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể thiết bị công nghệ cần sản xuất, gia cơng); chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ; chi Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp phí lắp đặt thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị; thuế, phí chi phí có liên quan khác - Chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất chi phí bồi thường khác; khoản hỗ trợ nhà nước thu hồi đất; chi phí thực tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ tái định cư; chi phí sử dụng đất thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đầu tư - Chi phí quản lý dự án: chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực dự án đến hồn thành nghiệm thu bàn giao, đưa cơng trình vào khai thác sử dụng - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác - Chi phí khác: chi phí khơng thuộc nội dung quy định mục nêu cần thiết để thực dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Chi phí dự phịng bao gồm: chi phí dự phịng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh chưa lường trước lập dự án chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá thời gian thực dự án I.2.1.2 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư Việc xác định tổng mức đầu tư quy định khoản Điều Nghị định số 112/2009/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể Phụ lục số Thông tư số 04/2010/TT-BXD sau: “Tổng mức đầu tư tính tốn xác định giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình (báo cáo nghiên cứu khả thi) lập báo cáo kinh tế- kỹ thuật theo phương pháp sau đây: • Phương pháp xác định theo thiết kế sở dự án Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình tính theo cơng thức sau: V = GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK + GDP (1) Trong đó: Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn 10 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp  V : tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình;  GXD : chi phí xây dựng; Chi phí xây dựng dự án (G XD) tổng chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án xác định theo công thức sau: GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn (2) Trong đó: + n: số cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án Chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình xác định theo công thức sau: m GTGT − XD ) GXDCT = (∑ Q XDi × Z i + GQXDK ) × (1 + T i =1 Trong đó: + QXDi: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu phận kết cấu thứ j cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án (i=1÷m); + Zi: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu đơn giá theo phận kết cấu thứ j cơng trình Đơn giá đơn giá xây dựng cơng trình đầy đủ giá xây dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí trực tiếp chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước) Trường hợp Z j giá xây dựng cơng trình khơng đầy đủ chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình tổng hợp theo Bảng 3.1 Phụ lục số Thông tư này; + GQXDK: chi phí xây dựng cơng tác khác phận kết cấu khác cịn lại cơng trình, hạng mục cơng trình ước tính theo tỷ lệ (%) tổng chi phí xây dựng cơng tác xây dựng chủ yếu tổng chi phí xây dựng phận kết cấu cơng trình, hạng mục cơng trình Tuỳ theo loại cơng trình xây dựng mà ước tính tỷ lệ (%) chi phí xây dựng công tác khác phận kết cấu khác cịn lại cơng trình, hạng mục cơng trình + TGTGT_XD: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xây dựng  GTB : chi phí thiết bị Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn 59 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Dựa vào bảng tính hiệu tài thấy: o Giá trị rịng NPV = 14,418 triệu đồng >0 nên dự án chấp nhận o Tỷ suất hoàn vốn nội IRR = 17% > 16.1%: dự án mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tưu đầu tư vào dự án mang lại thu nhập cao đầu tư vào thị trường vốn • Thời gian hồn vốn Bảng 2.18: Bảng tính thời gian hồn vốn Đơn vị: đồng Năm 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Lợi nhuận+ khấu hao 316,983,600,941 3,646,425,329 4,240,911,824 4,240,911,824 4,240,911,824 6,130,845,974 6,130,845,974 6,130,845,974 6,049,902,445 6,049,902,445 8,621,498,224 8,621,498,224 8,621,498,224 8,621,498,224 8,621,498,224 12,873,850,062 12,873,850,062 12,873,850,062 12,873,850,062 12,873,850,062 19,252,377,818 19,252,377,818 19,252,377,818 19,252,377,818 19,252,377,818 28,820,169,452 28,820,169,452 28,820,169,452 28,820,169,452 28,820,169,452 43,171,856,904 Vốn đầu tư 358,593,530,084 48,309,127,735 51,853,397,493 55,278,095,862 59,254,170,669 63,870,393,519 67,035,614,699 70,710,436,490 74,976,904,590 80,024,249,489 85,884,216,918 89,702,016,404 94,134,481,607 99,280,573,707 105,255,186,636 112,191,712,246 115,308,037,996 118,926,092,192 123,126,653,114 128,003,504,344 133,665,528,622 132,833,668,084 131,867,877,999 130,746,595,710 129,444,786,973 127,933,387,029 115,070,445,607 100,136,570,615 82,798,341,750 62,668,658,038 39,298,095,248 Vốn đầu tư cần thu hồi tiếp 41,609,929,143 44,662,702,406 47,612,485,670 51,037,184,038 55,013,258,845 57,739,547,545 60,904,768,726 64,579,590,516 68,927,002,144 73,974,347,044 77,262,718,694 81,080,518,180 85,512,983,383 90,659,075,483 96,633,688,412 99,317,862,185 102,434,187,935 106,052,242,131 110,252,803,052 115,129,654,282 114,413,150,804 113,581,290,266 112,615,500,181 111,494,217,892 110,192,409,155 99,113,217,577 86,250,276,154 71,316,401,163 53,978,172,298 33,848,488,586 -3,873,761,655 Thời gian hoàn vốn PP = 30+(33,848,488,586 / 43,171,856,904) = 30.78 năm Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 60 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN III.1 Giải pháp thực III.1.1 Kiểm tra thông tin Nền kinh tế phát triển biến động nội thị trường nhiều xảy lúc nên hệ thống thông tin cập nhật cần thiết Ngoài việc để bổ sung cho thông tin thiếu hụt trình phân tích dự án việc kiểm tra thơng tin cịn giúp cho kết tính tốn chi tiết thực tế Muốn làm điều công ty cần tổ chức hệ thống thông tin thống cho tồn cơng ty với thơng tin cập nhật liên tục bao gồm: • Các thơng tin vĩ mơ: Về sách nhà nước thay đổi sách thuế, khuyến khích đầu tư, chuẩn mực kế tốn • Hệ thống thông tin thị trường: vấn đề liên quan đến tiêu thụ quy mô dân số, thu nhập dân cư,… • Thơng tin cụ thể có liên quan đến dự án tình hình dự án xây dựng trung tâm thương mại hay hộ khu vực,… • Các thơng tin lĩnh vực tài chính: Vì vốn vay thường chiếm tỷ trọng lớn nguồn vốn dự án công ty nên việc thường xuyên cập nhật thông tin lãi suất cần thiết • Khi thu thập thơng tin cơng ty khơng dừng lại việc lưu trữ mà phải tiến hành xử lý Bằng phương pháp thống kê tính tốn định phân loại thơng tin đưa vào kênh thông tin thị trường giá cả, máy móc, tài tiện dụng cho việc tính tốn nói chung phân tích tài nói riêng • Tuy việc thu thập thơng tin tốn cần thiết cơng ty chủ yếu lập dự án cho đơn vị ngành than nên thơng tin sử dụng cho nhiều loại dự án nên việc phân chi phí thơng tin làm giảm chi phí cho việc thu thập thông tin đơn lẻ cho dự án Thơng tin thu tập từ nguồn: • Các nguồn thơng tin ngành có liên quan tài chính, cục thuế, Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 61 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp kế hoạch đầu tư, • Nguồn thơng tin từ báo chí, phát thanh, truyền hình Tóm lại thơng tin tìm kiếm nhiều cách khác phải có cơng tác xử lý sau thu thập để đảm bảo tính xác hợp lý thơng tin Muốn thực điều công ty cần đào tạo đội ngũ cán có khả thống kê tốt tận dụng tối đa cơng cụ máy tính việc xử lý lưu trữ liệu III.1.2 Cam kế góp vốn, huy động vốn Để dự án hồn thành với tiến độ tính tốn thi việc huy động vốn cần thiết Nhà đầu tư cần ký kết hợp đồng góp vốn với cơng ty, tổ chức muốn tham gia góp vốn vào thực dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh, đảm bảo nguồn vốn thực dự án tính tốn Vào năm 2012, dự án xây dựng xong phần sở hạ tầng, chủ đầu tư tiến hành bán hộ giấy tờ để huy động vốn tiếp tục xây dựng Chủ đầu tư cần có phương thức môi giới, quảng cáo tốt để đảm bảo hộ bán với tỷ lệ tính tốn, đảm bảo nguồn vốn tiếp tục thi cơng xây dựng III.1.3 Tổ chức đấu thầu xây dựng Đấu thầu phương thức tốt để chủ đầu tư lựa chọn đơn vị có khả thực tốt yêu cầu nhiệm vụ đầu tư Chủ đầu tư nêu nhiều yêu cầu với nhiều đơn vị khác nhau, sau so sánh khả đơn vị lựa chọn đơn vị có khả thực yêu cầu cách tốt Cụ thể, doanh nghiệp tổ chức đấu thầu xây dựng tồn cơng trình tổ chức đấu thầu phần trình xây dựng khảo sát, thiết kế, mua sắm thiết bị,… III.1.4 Kiểm tra, giám sát trình thực dự án Trong suốt thời gian tiến hành xây dựng thời gian dự án vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư cần tổ chức kiểm tra, giám sát thường xuyên để đảm bảo dự án tiến hành dự tính, tránh xảy sai sót gây ảnh hưởng tới doanh thu Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân III.1.5 62 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Tổ chức máy quản lý dự án Quản lý dự án cơng việc mang tính quyệt định tới thành cơng dự án Phân tích tài liên quan chặt chẽ tới trình Nếu việc quản lý dự án khơng tốt phân tính tài trở nên khơng xác, dẫn tới lợi nhuận doanh nghiệp bị ảnh hưởng Do quản lý dự án cần phải bắt đầu từ dự án vào hoạt động kết thúc dự án Phải lựa chọn nhà quản lý có kinh nghiệm Quản lý dự án để đạt kết tốt phân tích tài cần phải quan tâm tới tiến độ thực dự án Dự án chậm tiến độ ảnh hưởng tới doanh thu, lợi nhuận dự án mang nhiều yếu tố rủi ro: lạm phát, tăng giá nguyên vật liệu, sách quy định nhà nước…Vì trước quản lý dự án cần phải lập kế hoạch quản lý phù hợp với kế hoạch thực dự án đặc biệt tiến độ thi công dự án III.1.6 Nhân lực Nhân lực thành phần quan trọng cho phát triển công ty Lĩnh vực kinh doanh bất động sản lĩnh vực mẻ Việt Nam kinh nghiệm lĩnh vực không nhiều Mặt khác diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam phức tạp nên cần tạo điều kiện cho đội ngũ cán công nhân viên cơng ty có hội học hỏi kinh nghiệm bên ngồi để phát huy khả Để đầu tư thành cơng cho nguồn nhân lực cần phải thực bước sau: • Tuyển dụng: Trước tuyển dụng cần có mô tả công việc vị tri cần tuyển, lựa chọn người, vị trí, với vị trí lại cần u cầu hợp lý • Đào tạo phát triển nguồn nhân lực: Công ty nên tổ chức lớp học ngắn hạn, tăng cường hội thảo, tập huấn nghiệp vụ, mời chuyên gia, người có kinh nghiệm tới truyền đạt cho nhân viên cơng ty • Tạo động lực cho nhân viên: Cơng ty nên có chương trình tạo động lực tài cho nhân viên phần thưởng, giúp cho nhân viên cố gắng công việc Bên cạnh đó, cần có động lực phi tài Lãnh đạo nên Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 63 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp thường xuyên quan tâm tới nhân viên, hỏi han, nói chuyện, tạo mơi trường sống hịa đồng cơng ty Bên cạnh phần thưởng, cần có hình phạt thỏa đáng nhân viên làm việc sai, giúp họ thấy tầm quan trọng công việc III.2 Kiến nghị III.2.1 Kiến nghị nhà nước III.2.1.1 Hồn thiện hệ thống sách quản lý tài doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản Nghiên cứu ban hành sách khuyến khích doanh nghiệp chủ động huy động tích tụ vốn cho sản xuất kinh doanh Mở rộng hình thức huy động vốn cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đa dạng hóa hình thức phát hành trái phiếu Đồng thời có có qui chế giám sát chặt chẽ để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư Cải tiến hệ thống thuế, hệ thống tín dụng, chế lãi suất tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhiều hội tiếp xúc với thị trường vốn III.2.1.2 Các kiến nghị tín dụng cho doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản • Đối với số khoản tín dụng dự án xin vay doanh nghiệp nên thay điều kiện tài sản chấp tín chấp bảo lãnh Qui chế bảo lãnh nên bỏ điều kiện người xin bảo lãnh phải chấp tài sản ngân hàng bảo lãnh Cho vay chấp áp dụng với doanh nghiệp có tính hình tài vững có quan hệ lâu dài với ngân hàng, vay trả sịng phẳng • Ngân hàng Nhà nước nâng hạn mức tín dụng cho phù hợp khả mở rộng tín dụng ngân hàng thương mại, đáp ứng nhu cầu đầu tư trung dài hạn • Qui định lãi suất cho phù hợp với tình hình thực tế kinh tế • Phát triển thị trường chứng khoán, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát hành trái phiếu cổ phiếu doanh nghiệp để huy động vốn cho doanh nghiệp III.2.2 Kiến nghị doanh nghiệp III.2.2.1 Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh Doanh nghiệp lựa chọn phương thức kinh doanh khác phù hợp với Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 64 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp sách pháp luật liên quan tới bất động sản tiềm lực tài điều chỉnh lại quy mô dự ánh, xem xét lại diện tích trung tâm thương mại số lượng hộ… Doanh nghiệp phân tích tài cho phương án, xem xét yếu tố tác động tới phương thức kinh doanh sau lựa chọn phương thức kinh doanh phù hợp III.2.2.2 Điều chỉnh lại giá bán hộ, giá cho thuê trung tâm thương mại • Đối với hộ tổ chức đấu giá bất động sản định giá theo phương pháp so sánh, tính tốn giá thành phù hợp với tình hình lạm phát, trượt giá • Đối với trung tâm thương mại, cơng ty cần có sách điều chỉnh giá cho thuê trung tâm thương mại giá dịch vụ phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn 65 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp KẾT LUẬN Phân tích tài dự án đầu tư dù nhìn nhận từ góc độ nào, tính tốn theo phương pháp khơng thể phủ nhận vai trị quan trọng chúng dự án đầu tư Tuy nhiên phân tích tài dự án địi hỏi q trình nghiên cứu đầy đủ qua nhiều cơng đoạn phức tạp nên hạn chế mặt nhận thức khuôn khổ nghiên cứu nên đề tài cịn nhiều thiếu sót xong bước đầu có số kết sau: • Giới thiệu dự án đầu tư tầm quan trọng dự án đầu tư • Phân tích tài tiêu tính tốn hiệu tài dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh • Đưa số kiến nghị nhằm thực phương án tài dự án Thực đề tài khơng ngồi mục đích củng cố lý thuyết hồn thiện phương pháp nghiên cứu sau trình học tập trường tạo tiền đề cho công việc sau thân nên em mong nhận ý kiên đóng góp bạn thầy để hoàn thiện cho đề tài Một lần em xin chân thành cảm ơn ThS Vũ Thị Thảo anh chị Phịng Kế hoạch Cơng ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Hùng Nam tận tình bảo, giúp đỡ, truyền đạt cho em kiến thức để hoàn thiện đề tài Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 66 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ThS Vũ Thị Thảo (2010) Bài giảng Lập quản lý dự án dầu tư bất động sản PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005) Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2010), Quản trị xây dựng, NXB Đại học Kinh tế Quốc dân Luật kinh doanh bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật đầu tư Thông tư số 04/2010/TT-BXD Bộ xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình Cơng ty Cổ phần Thương mại Dịch vụ Hùng Nam (2011) nghiên cưu tiền khả thi dự án xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh Luận văn khóa 47,48 Các trang thơng tin điện tử: www.google.com.vn; www.vnexpress.net Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn 67 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân PHỤ LỤC 1: BẢNG DỰ KIẾN DOANH THU TỪ BÁN CĂN HỘ Đơn vị: nghìn đồng STT I NỘI DUNG Thu từ bán diện tích sàn Căn hộ loại A Diện tích sử dụng Đơn giá ( giảm 1% với tầng ) TỔNG CỘNG Căn hộ loại B Diện tích sử dụng Đơn giá ( giảm 2% với tầng ) GIÁ TRỊ TẦNG TẦNG4 TẦNG5 TẦNG6 TẦNG7 TẦNG8 TẦNG9 TẦNG10 TẦNG11 TẦNG12 TỔNG CỘNG Căn hộ loại C Diện tích sử dụng Đơn giá ( giảm 1% với tầng ) TỔNG CỘNG TỔNG THU 99.94 14,850 99.94 14,702 99.94 14,554 99.94 14,409 99.94 14,265 99.94 14,122 99.94 13,981 99.94 13,841 99.94 13,703 57,336,333 5,996,400 108.69 15,000 5,936,436 108.69 14,850 5,877,072 108.69 14,702 5,818,301 108.69 14,554 5,760,118 108.69 14,409 5,702,517 108.69 14,265 5,645,492 108.69 14,122 5,589,037 108.69 13,981 5,533,146 108.69 13,841 5,477,815 108.69 13,703 124,712,547 99.94 15,000 13,042,800 12,783,248 12,655,416 12,528,862 12,403,573 12,279,537 12,156,742 12,035,175 11,914,823 122.73 15,000 12,912,37 122.73 14,850 122.73 14,702 122.73 14,554 122.73 14,409 123 14,265 122.73 14,122 123 13,981 122.73 13,841 123 13,703 7,363,800 7,290,162 7,217,260 7,145,088 7,073,637 7,002,901 6,932,872 6,863,543 6,794,907 6,726,958 70,411,128 252,460,007 Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn 68 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHỤ LỤC 2: BẢNG DỰ KIẾN DOANH THU TỪ CHO THUÊ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ MỖI NĂM (SAU THUẾ VAT) Đơn vị: nghìn đồng STT I NGUỒN THU CHỈ TIÊU ĐƠN GIÁ MẬT ĐỘ SỬ DỤNG THỜI GIAN TỔNG THU 1,800 250 100% 12 5,400,000 Tầng II Trung tâm thương mại Tầng 10,584,000 1,800 240 100% 12 5,184,000 160 100 100% 12 192,000 Dịch vụ chung Vệ sinh,thang máy, an ninh… Dịch vụ gửi xe 327,600 Xe đạp 100 30 100% 12 36,000 Xe máy 540 45 100% 12 291,600 12 98,280 12 500,000 Thu phát sinh III THUÊ QUẢNG CÁO TỔNG THU Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo 11,701,880 Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn 69 Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập tốt nghiệp PHỤ LỤC 3: BẢNG DỰ KIẾN TRẢ LƯƠNG HÀNG NĂM Đơn vị: nghìn đồng SỐ LƯỢNG CHI PHÍ BÌNH QN (nghìn đồng / người /tháng) Tổ trưởng 1,100 12 13,200 tạm tính ca trưởng 1,000 12 24,000 tạm tính 10 950 12 114,000 tạm tính Tổ trưởng 700 12 8,400 tạm tính nhân viên khác TỔNG CỘNG 600 12 36,000 tạm tính STT NỘI DUNG I THỜI GIAN (tháng) THÀNH TIỀN GHI CHÚ Đội quản lý Nhân viên khác II Tổ vệ sinh Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo 195,600 Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 70 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn Trường Đại học Kinh tế Quốc dân 71 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN Giáo viên hướng dẫn: Th.s.Vũ Thị Thảo Sinh viên: Nguyễn Anh Tuấn ... phân tích, thống kê,… KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ • Chương I: Cơ sở lý luận phân tích tài dự án đầu tư bất động sản • Chương II: Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn, ... trung tâm thương mại nhà Thông qua hệ số ta thấy dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh có khả độc lập tài Chủ đầu tư có khả tự chủ việc huy động vốn, dự án. .. phần Thương mại Dịch vụ Hùng Nam, giúp đỡ cán phòng ban lãnh đạo, em chọn đề tài: ? ?Phân tích tài dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại nhà thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh? ?? tự tiến hành phân tích