Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

Xuất phát từ sự cần thiết của phân tích tài chính trong dự án đầu tư trên, nêntrong thời gian thực tập tại Phòng Kế hoạch của Công ty Cổ phần Thương mại vàDịch vụ Hùng Nam, được sự giúp

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 3

I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 3

I.1.1.Khái niệm, vai trò và đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản 3

I.1.2.Khái niệm và sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư 5

I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư 6

I.2.1.Xác định tổng mức đầu tư 6

I.2.1.1.Khái niệm tổng mức đầu tư 6

I.2.1.2 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư 7

I.2.2.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ và xác định nguồn vốn tài trợ 15

I.2.2.1 Xác định nguồn vốn tài trợ 15

I.2.2.1.1 Vai trò 15

I.2.1.1.2 Yêu cầu 15

I.2.1.1.3.Các nguồn cung cấp vốn cho dự án 15

I.2.2.2 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 20

I.2.3.Lập các biểu mẫu phân tích tài chính 21

I.2.4.Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư 23

I.2.4.3.Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ dự án đầu tư 23

I.2.4.2.Các chỉ tiêu hân tích hiệu quả tài chính của dự án 24

I.2.4.3 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư 26

I.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản 28

I.3.1.Các nhân tố chủ quan: 28

I.3.1.1.Phương pháp tính 28

I.3.1.2.Đội ngũ cán bộ 29

I.3.1.3.Thông tin được cung cấp 29

I.3.1.4.Trang thiết bị 29

I.3.2.Nhân tố khách quan: 30

I.3.2.1.Biến động bất thường 31

I.3.2.2.Hệ thống pháp luật 31

I.3.2.3.Do yêu cầu của công tác 31

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN TỈNH BẮC NINH 32

II.1 Giới thiệu về công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ Hùng Nam 32

II.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 32

II.1.2 Cơ cấu tổ chức 32

II.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban 32

II.1.3.1.Ban giám đốc : 32

II.1.3.2.Các phòng ban nghiệp vụ của công ty 33

II.2 Tổng quan về dự án xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh 35

II.2.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu 35

II.2.2.Giới thiệu dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh 37

II.2.3 Đánh giá vị trí dự án 39

II.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư 40

II.3.1.Xác định nhu cầu vốn 40

II.3.2.Xác định nguồn vốn 43

II.3.3.Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ 43

II.3.4.Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 47

II.3.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh 48

II.3.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư 48

II.3.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 48

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 58

III.1 Giải pháp thực hiện 58

III.1.1.Kiểm tra thông tin 58

III.1.2.Cam kế góp vốn, huy động vốn 59

III.1.3.Tổ chức đấu thầu xây dựng 59

III.1.4.Kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện dự án 59

III.1.5.Tổ chức bộ máy quản lý dự án 60

III.1.6.Nhân lực 60

III.2 Kiến nghị 61

III.2.1 Kiến nghị đối với nhà nước 61

III.2.1.1 Hoàn thiện hệ thống chính sách quản lý tài chính ở đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 61

III.2.1.2 Các kiến nghị về tín dụng cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản 61

III.2.2 Kiến nghị đối với doanh nghiệp 61

III.2.2.1.Điều chỉnh lại phương thức kinh doanh 61

III.2.2.2.Điều chỉnh lại giá bán căn hộ, giá cho thuê trung tâm thương mại 62 KẾT LUẬN 63

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 64

PHỤ LỤC 1: BẢNG DỰ KIẾN DOANH THU TỪ BÁN CĂN HỘ 65

PHỤ LỤC 2: BẢNG DỰ KIẾN DOANH THU TỪ CHO THUÊ TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ DỊCH VỤ MỖI NĂM (SAU THUẾ VAT) 66

PHỤ LỤC 3: BẢNG DỰ KIẾN TRẢ LƯƠNG HÀNG NĂM 67

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Biểu mẫu dự tính doanh thu 21

Bảng 1.2: Biểu mẫu dự tính tính chi phí sản xuất 22

Bảng 1.3: Biểu mẫu dự trù lỗ lãi 22

Bảng 1.4: Biểu mẫu dự trù cần đối kế toán 23

Bảng 2.1: Quy mô một số dự án tại thị xã Từ Sơn 36

Bảng 2.2: Tổng hợp nhu cầu vốn dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh 41

Bảng 2.3: Bảng tổng hợp nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ 42

Bảng 2.4: Tổng hợp nguồn vốn dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh 43

Bảng 2.5: Tổng hợp nhu cầu vốn từng năm 44

Bảng 2.6: Tổng hợp huy động vốn theo tiến độ xây dựng 45

Bảng 2.8 : Kế hoạch trả nợ vốn vay 47

Bảng 2.9: Bảng dự tính doanh thu từ việc bán nhà 49

Bảng 2.10: Bảng dự tính doanh thu từ cho thuê trung tâm thương mại và dịch vụ trong thời gian khai thác sử dụng 50

Bảng 2.11: Bảng dự tính chi phí trong thời gian khai thác sử dụng của dự án 52

Bảng 2.12: Bảng dự tính chi phí cố định của dự án 53

Bảng 2.13: Bảng dự trù lỗ lãi bán căn hộ 53

Bảng 2.14: Bảng dự trù lỗ lãi trung tâm thương mại 54

Bảng 2.15: Xác định tỷ suất chiết khấu 55

Bảng 2.16: Dòng vốn đầu tư đưa về thời điểm dự án đi vào hoạt động 55

Bảng 2.17: Bảng tính hiệu quả tài chính của dự án 56

Bảng 2.18: Bảng tính thời gian hoàn vốn 57

LỜI NÓI ĐẦU

Dự án đầu tư có vai trò quan trọng với nền kinh tế Dự án đầu tư là kim chỉnam tạo ra động lực cho phát triển kinh tế xã hội và thúc đẩy quá trình phát triểncủa một quốc gia Dự án dầu tư được tiến hành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạtđược mục tiêu mong muốn Để có được một kết quả đầu tư tốt cần có một quá trìnhnghiên cứu kỹ lưỡng và thực hiện đầu tư tốt Hai tiêu chuẩn chính để có thể đánhgiá một quá trình đầu tư có hiệu quả hay không là xem chúng có tạo ra hiệu quả vềmặt tài chính & kinh tế xã hội không Một quá trình đầu tư được xem là có hiệu quả

về mặt tài chính nếu sau khi đưa vào hoạt động nó đem lại cho chủ đầu tư mộtkhoản thu lớn hơn chi phí bỏ ra; một dự án xem là có hiệu quả về kinh tế- xã hộinếu nó đem lại lợi ích cho xã hội-cộng đồng như tạo việc làm cho người lao động,tăng thu nhập cho quốc gia Một dự án có thể chỉ có hiệu quả về tài chính hoặc kinhtế-xã hội nhưng cũng có dự án có hiệu quả cả về tài chính và kinh tế-xã hội Thôngthường trong hai kết quả thì kết quả về mặt tài chính thường được coi trọng hơn và

nó là mục tiêu chính của hầu hết các hoạt động đầu tư trong xã hội Như vậy việcphân tích chỉ tiêu tài chính có vai trò rất quan trọng trong quá trình lập một dự ánđầu tư nó là tiền đề cho việc đánh giá hiệu quả, lựa chọn dự án và là cơ sở cho tínhtoán chỉ tiêu kinh tế-xã hội

Trong quá trình lập một dự án đầu tư phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu

tư là một vấn đề quyết yếu đối với chất lượng của một dự án đầu tư Do vậy phântích tài chính luôn được giành một mối quan tâm đặc biệt của các chủ đầu tư, các tổchức tài chính, cơ quan chức năng trong quá trình lập, thẩm định dự án

Xuất phát từ sự cần thiết của phân tích tài chính trong dự án đầu tư trên, nêntrong thời gian thực tập tại Phòng Kế hoạch của Công ty Cổ phần Thương mại vàDịch vụ Hùng Nam, được sự giúp đỡ của các cán bộ trong phòng cùng ban lãnh

đạo, em đã chọn đề tài: “Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tại thị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh” và tự tiến hành phân tích

dự án dựa trên những số liệu trên báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Tuy nhiên vớitrình độ và lượng kiến thức có hạn nên trong khi nghiên cứu sẽ không thể tránhđược thiếu sót, vì vậy em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp cũng như phêbình của thầy cô để đề tài hoàn chỉnh hơn Em cũng xin chân thành cảm ơn Th.s

Vũ Thị Thảo, người đã tận tình hướng dẫn em nghiên cứu đề tài và cám ơn các anh

chị trong Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Hùng Nam đã giúp đỡ em trongsuốt quá trình thực tập tại Công ty.

MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU

 Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tạithị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh dựa trên báo cáo nghiên cứu tiền khả thi

 Đề xuất giải pháp thực hiện phương án tài chính của dự án

PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở tạithị xã Từ Sơn tỉnh Bắc Ninh

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sửlàm nền tảng nghiên cứu Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với các phươngpháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,…

KẾT CẤU CHUYÊN ĐỀ

 Chương I: Cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

 Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại

và nhà ở tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh

 Chương III: Giải pháp thực hiện phương án tài chính của dự án

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN

I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

I.1.1 Khái niệm, vai trò và đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản

 Khái niệm dự án đầu tư

Đầu tư là hoạt động sử dụng tiền vốn, tài nguyên trong một thời gian dự ánnhằm thu về lợi nhuận hoặc lợi ích kinh tế xã hội

Theo luật đầu tư năm 2005:

“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hànhcác hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”

Về hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chitiết và có hệ thống các hoạt động sẽ được thực hiện với chi phí, nguồn lực được bốtrí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và mục tiêu nhất định trong tươnglai

Về quản lý và kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ quản lý vốn, vật tư,lao động để tạo ra kết quả kinh tế tài chính trong một thời gian dài, là công cụ kếhoạch hóa thể hiện chi tiết kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển

Xét trên góc độ phân công lao động: thể hiện sự phân công, bố trí lực lượnglao động xã hội nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế khác nhau với

xã hội trên cơ sở khai thác các yếu tố tự nhiên

Về nội dung: dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động có liên quan với nhauđược kế hoạch hóa nhằm đạt được mục tiêu nhất định

 Vai trò của dự án đầu tư bất động sản

o Đối với Nhà nước:

Dự án đầu tư là căn cứ để cơ quan Nhà nước phê duyệt cấp giấy phép đầu tưhoặc ra quyết định đầu tư, là căn cứ để xử lý hòa giải các tranh chấp về quyền lợi vànghĩa vụ nảy sinh trong quá trình đầu tư thực hiện dự án Dự án đầu tư cũng là mộttrong những căn cứ để Nhà nước thi hành luật phá sản

o Đối với chủ đầu tư:

Dự án đầu tư là phương tiện tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh gópvốn đầu tư, là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tẹ trong và ngoàinước tài trợ hoặc cho vay, là cơ sở để xác định kế hoạch tiến hành đầu tư, theo dõi,

đôn đốc, kiểm tra và xử lý kịp thời những thiếu sót trong quá trình thực hiện dự án.Đồng thời, dự án đầu tư cũng là căn cứ để soạn thảo những điều lệ doanh nghiệp vàxây dựng hợp đồng.

o Đối với nhà tài trợ:

Dự án đầu tư là căn cứ để các nhà tài trợ xem xét tính khả thi của dự án, từ

đó đi đến quyết định có nên tài trợ vốn hay không và nếu có thì tài trợ đến mức độnào cho dự án để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ

 Đặc điểm của dự án đầu tư bất động sản

o Dự án đầu tư bất động sản là dự án xây dựng gắn liền với sử dụng đất đai

do đó nó có vị trí cố định Các công trình bất động sản được xây dựng và phát huytác dụng ngay trên địa điểm xây dựng Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gianên mọi hoạt động ảnh hưởng tới đất đai đều phải được phân tích kỹ lưỡng để hiệuquả thu được là tốt nhất, cũng có nghĩa là phải so sánh các chi phí cơ hội của đất đai

đó Vì vậy mọi dự án đầu tư bất động ản đều phải phân tích trên hai khía cạnh là tàichính và kinh tế - xã hội

o Đầu tư bất động sản đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, do đó trongquá trình phân tích tài chính dự án đầu tư cần phải có các kế hoạch huy động vốn,lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặpkhó khăn trở ngại, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án

o Dự án đầu tư bất động sản có thời gian xây dựng và sử dụng, khai thácdài nên có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong từng giai đoạn của dự án Vì vậy, khiphân tích tài chính cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó,

từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài chínhcao và đặc biệt khi phân tích chủ đầu tưu cần xem xét tới giá trị thời gian của cácdòng tiền

o Đầu tư vào bất động sản gắn liền với chiếm hữu đất đai nên người đầu tưcẩn phải thực hiện đầy đủ các vấn đề pháp lý liên quản đến quyền sử dụng đất, giảiphóng mặt bằng

o Các dự án đầu tư bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào phong tục tậpquán của các vùng, các miền do đó nhà đầu tư khi thiết kế kiến trúc nên chú ý tớiđặc điểm này

I.1.2 Khái niệm và sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư

 Khái niệm

Tài chính dự án đầu tư là tất cả các quan hệ về tiền tệ trong quá trình triểnkhai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phânphối

Phân tích tài chính dự án đầu tư là việc xem xét tính khả thi về mặt tài chínhcủa dự án thông qua việc xem xét nhu cầu và sự đảm bảo nguồn lực tài chính choviệc thực hiện dự án đầu tư, xem xét tình hình kết quả và hiệu quả hoạt động của dự

án trên góc độ hạch toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án Kết quả phân tích này

là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định có đầu tư hay không Ngoài ra phân tích tàichính còn là cơ sở cho phân tích kinh tế xã hội

 Vai trò của phân tích tài chính dự án

Đối với mỗi một chủ thể khác nhau thì phân tích tài chính dự án có vị tríkhác nhau:

o Đối với các cơ quan quản lý của Nhà nước:

Phân tích tài chính là một trong những căn cứ để xem xét quyết định có chophép đầu tư hay không, là cơ sở để lựa chọn dự án đem lại lợi ích cho cả chủ đầu tư

và xã hội, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước thì phân tíchtài chính lại càng cần thiết

o Đối với chủ đầu tư :

Phân tích tài chính là cách thức để chủ đầu biết có nên đầu tư hay không vàlựa chọn phương án tốt nhất trong khả năng tài chính của mình Mục tiêu chính củachủ đầu tư là lợi nhuận, vì vậy phân tích tài chính là một trong những bước quantrọng trong quá trình lập dự án đầu tư Không chỉ như vậy, phân tích tài chính còn là

sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các họ đạt được những mục tiêu cơbản khác

o Đối với những đơn vị tài trợ vốn cho dự án:

Phân tích tài chính dự án là một trong những công tác quan trọng để xem khảnăng trả nợ của chủ đầu tư để từ đó có quyết định cho vay vốn hay không

 Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư

o Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án đầu tư về mặt tàichính thông qua việc xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính đểviệc thực hiện dự án đầu tư đạt được hiệu quả (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốnđầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án).

Dựa trên các kế hoạch sản xuất, kinh doanh của dự án có thể dự tính cáckhoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án, từ đó xác định các chỉ tiêuphản ánh hiệu quả tài chính của dự án Đánh giá dự án và từ đó đưa ra các quyếtđịnh đầu tư

o Phân tích tài chính dự án để đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự

án đầu tư, được thể hiện qua các tiêu chí như an toàn về nguồn vốn huy động, antoàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ, antoàn cho các kết quả tính toán

I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.1 Xác định tổng mức đầu tư

I.2.1.1 Khái niệm tổng mức đầu tư

Theo thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010:

“Tổng mức đầu tư là chi phí dự tính để thực hiện dự án đầu tư xây dựng côngtrình, được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng côngtrình phù hợp với nội dung dự án và thiết kế cơ sở; đối với trường hợp chỉ lập báocáo kinh tế - kỹ thuật, tổng mức đầu tư đồng thời là dự toán xây dựng công trìnhđược xác định phù hợp với nội dung báo cáo kinh tế - kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thicông.”

Tổng mức đầu tư từ dự án được ghi trong quyết định đầu tư là cơ sở để lập

kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án Đối với dự án

sử dụng vốn ngân sách nhà nước, tổng mức đầu tư là giới hạn chi phí tối đa mà chủđầu tư được phép sử dụng để đầu tư xây dựng công trình

Theo khoản 3 Điều 4 của Nghị định số 112/2009/NĐ-CP, tổng mức đầu tưbao gồm các khoản chi phí sau:

- “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí phá và tháo dỡ các công trình xâydựng; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạngmục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phínhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bịcông nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ; chi

phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị; chi phí vận chuyển, bảo hiểm thiết bị;thuế, phí và các chi phí có liên quan khác.

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhàcửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí bồi thường khác; các khoản hỗtrợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồithường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng; chi phí chi trả cho phần hạtầng kỹ thuật đã đầu tư

- Chi phí quản lý dự án: là các chi phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chứcquản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thựchiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sửdụng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế,giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và những chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác

- Chi phí khác: là những chi phí không thuộc các nội dung quy định tại cácmục nêu trên nhưng cần thiết để thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình

- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng côngviệc phát sinh chưa lường trước được khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tốtrượt giá trong thời gian thực hiện dự án

I.2.1.2 Phương pháp xác định tổng mức đầu tư

Việc xác định tổng mức đầu tư được quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định

số 112/2009/NĐ-CP được hướng dẫn cụ thể tại Phụ lục số 1 của Thông tư số04/2010/TT-BXD như sau:

“Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu

tư xây dựng công trình (báo cáo nghiên cứu khả thi) hoặc lập báo cáo kinh tế- kỹthuật theo một trong các phương pháp sau đây:

 Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thứcsau:

V = GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK + GDP (1)Trong đó:

 V : tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình;

 GXD : chi phí xây dựng;

Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các côngtrình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức sau:

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + … + GXDCTn (2)Trong đó:

+ n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình được xác định theocông thức sau:

1

XD GTGT QXDK

i m

+ QXDi: khối lượng công tác xây dựng chủ yếu hoặc bộ phận kết cấu chínhthứ j của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án (i=1m);

+ Zi: đơn giá công tác xây dựng chủ yếu hoặc đơn giá theo bộ phận kết cấuchính thứ j của công trình Đơn giá có thể là đơn giá xây dựng công trìnhđầy đủ hoặc giá xây dựng tổng hợp đầy đủ (bao gồm chi phí trực tiếp và cảchi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước) Trường hợp Zj là giá xâydựng công trình không đầy đủ thì chi phí xây dựng công trình, hạng mụccông trình được tổng hợp theo Bảng 3.1 Phụ lục số 3 của Thông tư này;+ GQXDK: chi phí xây dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác cònlại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ (%) trêntổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu hoặc tổng chi phí xâydựng các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình Tuỳ theo từng loại công trình xây dựng mà ước tính tỷ lệ (%) của chiphí xây dựng các công tác khác hoặc bộ phận kết cấu khác còn lại của côngtrình, hạng mục công trình

+ TGTGT_XD: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng quy định cho công tác xâydựng

 GTB : chi phí thiết bị

Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án và nguồn thông tin, số liệu có được cóthể sử dụng một trong các phương pháp sau đây để xác định chi phí thiết bịcủa dự án:

+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyềncông nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộdây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyềnthiết bị tương ứng thì chi phí thiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết

bị của các công trình thuộc dự án

Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (kể cả thiết bịcông nghệ cần sản xuất, gia công); chi phí đào tạo và chuyển giao côngnghệ; chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh được xác định theocông thức sau:

GTB = GMS + GĐT + GLĐ

Trong đó:

- GMS: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ;

- GĐT: chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ;

- GLĐ: chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh

+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dâychuyền công nghệ của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì chiphí thiết bị (GTB) của dự án có thể được lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giáchào hàng thiết bị đồng bộ này

- GBT, TĐC: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- GQLDA: chi phí quản lý dự án;

- GTV : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

- GK : chi phí khác;

- GDP : chi phí dự phòng

+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính

kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể đượcxác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị công suất

hoặc năng lực phục vụ của công trình, và được xác định theo công thức bêndưới

GTB = STB × N + CCT-STB

Trong đó:

- STB: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vịcông suất, năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án;

- CPCT-STB: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết

bị của công trình thuộc dự án.

Trong trường hợp này, chi phí thiết bị cũng có thể dự tính theo theo báo giácủa nhà cung cấp, nhà sản xuất hoặc giá những thiết bị tương tự trên thịtrường tại thời điểm tính toán hoặc của công trình có thiết bị tương tự đã vàđang thực hiện

 GBT, TĐC: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (GBT, TĐC) được xác định theo khốilượng phải bồi thường, tái định cư của dự án và các qui định hiện hành củanhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng côngtrình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành

 GQLDA: chi phí quản lý dự án;

Chi phí quản lý dự án (GQLDA) được xác định bằng cách lập dự toán hoặc tínhtheo định mức chi phí tỷ lệ như sau:

GQLDA = T x (GXDtt + GTBtt) Trong đó :

- T: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án;

- GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế;

- GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế

 GTV : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo công thức sau:

TV GTGT i i

G

) 1

( )

1 (

Trong đó:

- Ci: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ(i=1~n);

- Dj: chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán (j=1~m);

- TiGTGT-TV: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đốivới khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷlệ;

- TjGTGT-TV: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đốivới khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán

i

m

j

K GTGT j j

K GTGT i i

( )

1 (

Trong đó :

- Ci: chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1~n);

- Dj: chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán (j=1~m);

- Ek: chi phí khác thứ k có liên quan khác (k=1~l);

- TiGTGT-K: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đốivới khoản mục chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ;

- TjGTGT-K: mức thuế suất thuế giá trị gia tăng theo quy định hiện hành đốivới khoản mục chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán

Tổng các chi phí Chi phí quản lý dự án (GQLDA), chi phí tư vấn đầu tư xâydựng (GTV) và chi phí khác (GK) (không bao gồm lãi vay trong thời gian thựchiện dự án và vốn lưu động ban đầu) cũng có thể được ước tính từ 1015%của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án

 GDP : chi phí dự phòng

Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng choyếu tố khối lượng công việc phát sinh (GDP1) và chi phí dự phòng do yếu tốtrượt giá (GDP2) theo công thức:

- Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%

Riêng đối với trường hợp chỉ lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật thì hệ số dựphòng cho khối lượng công việc phát sinh Kps = 5%

Khi tính chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) cần căn cứ vào độ dàithời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trênthị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối vớitừng loại công trình và khu vực xây dựng Chi phí dự phòng do yếu tố trượtgiá (GDP2) được xác định theo công thức sau:

Vayt y

- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);

- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1T) ;

- Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;

- LVayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t

- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ sốgiá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất

so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến độngbất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);

 Phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình

Trường hợp xác định tổng mức đầu tư theo diện tích hoặc công suất sản xuất,năng lực phục vụ của công trình thì có thể sử dụng chỉ tiêu suất chi phí xây dựng(SXD) và suất chi phí thiết bị (STB) hoặc giá xây dựng tổng hợp để tính chi phí đầu tưxây dựng cho từng công trình thuộc dự án và tổng mức đầu tư được xác định theocông thức (1) tại mục I.2.1.2.1

 Xác định chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các côngtrình, hạng mục công trình thuộc dự án được xác định theo công thức (2) tạimục I.2.1.2.1 Chi phí xây dựng của công trình, hạng mục công trình (GXDCT)được xác định theo công thức sau:

GXDCT = SXD × N + CCT-SXD

Trong đó:

- SXD: suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất sản xuất, nănglực phục vụ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diệntích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án;

- CCT-SXD: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xâydựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn

vị diện tích hoặc một đơn vị công suất, năng lực phục vụ của công trình,hạng mục công trình thuộc dự án;

- N: diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của công trình,

hạng mục công trình thuộc dự án

 Xác định chi phí thiết bị

Chi phí thiết bị của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị của các công trìnhthuộc dự án Chi phí thiết bị của công trình (GTBCT) được xác định theo côngthức sau:

GTB = STB × N + CCT-STB

Trong đó:

- STB: suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị diện tích hoặc một đơn vịcông suất, năng lực phục vụ của công trình thuộc dự án;

- CPCT-STB: các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết

bị của công trình thuộc dự án.

 Xác định các chi phí khác

Các chi phí khác gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí quản

lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dựphòng được xác định như mục I.2.1.2.1

 Phương pháp xác định theo số liệu của dự án có các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện

Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những côngtrình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, qui mô, công suất của dây chuyền côngnghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau

Tùy theo tính chất, đặc thù của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế

-kỹ thuật tương tự đã thực hiện và mức độ nguồn thông tin, số liệu của công trình cóthể sử dụng một trong các cách sau đây để xác định tổng mức đầu tư:

 Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng củacông trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương

tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức sau:

t

G V

Trong đó:

- n: số lượng công trình tương tự đã thực hiện;

- i: số thứ tự của công trình tương tự đã thực hiện;

- GCTTTi: chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương

tự đã thực hiện thứ i của dự án đầu tư (i = 1n);

- Ht: hệ số qui đổi về thời điểm lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Hkv: hệ số qui đổi về địa điểm xây dựng dự án;

- CCT-CTTTi: những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây

dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.

Trường hợp tính bổ sung thêm (+GCT-CTTTi) những chi phí cần thiết của dự ánđang tính toán nhưng chưa tính đến trong chi phí đầu tư xây dựng công trình,hạng mục công trình của dự án tương tự Trường hợp giảm trừ (-GCT-CTTTi)những chi phí đã tính trong chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mụccông trình của dự án tương tự nhưng không phù hợp hoặc không cần thiếtcho dự án đang tính toán

 Trường hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các côngtrình, hạng mục công trình có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiệnchỉ có thể xác định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các côngtrình thì cần qui đổi các chi phí này về thời điểm lập dự án Trên cơ sở chiphí xây dựng và chi phí thiết bị đã quy đổi này, các chi phí bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phíkhác và chi phí dự phòng được xác định tương tự như ở phần phương phápxác định theo thiết kế cơ sở của dự án

 Phương pháp kết hợp để xác định tổng mức đầu tư

Đối với các dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện, yêu cầu cụ thể của

dự án và nguồn số liệu có được có thể vận dụng kết hợp các phương pháp nêu trên

để xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

I.2.2 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ và xác định nguồn vốn tài trợ I.2.2.1 Xác định nguồn vốn tài trợ

I.2.2.1.1 Vai trò

 Giúp lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ

 Xác định cơ cấu vốn tối ưu

I.2.1.1.2 Yêu cầu

 Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn, từ đó lựa chọn nhữngnguồn vốn phù hợp cho dự án

 Có các phương án đề phòng rủi ro đối với các nguồn vốn huy động

I.2.1.1.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án

 Vốn của chủ đầu tư:

o Vốn pháp định: Là điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia hoạt độngkinh doanh bất động sản Theo luật kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định

số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sảnphải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp,hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã vàđăng ký kinh doanh

o Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, nó thể hiệntrách nhiệm của nhà đầu tư đối với ự án Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triểnkhai được các dự án ban đầu

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của chính phủ cũng quy định chi tiết vềđiều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở,

dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp:

“1 Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuậtkhu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theoquy định sau đây:

a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thìkhông thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;

b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự

án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự

án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt

2 Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹthuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng

3 Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đếnnăm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khunhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chínhcủa chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp chủ đầu tư làdoanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan,

tổ chức có thẩm quyền

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thựchiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đónêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.”

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có những nguồn vốn khác cũng thuộc

sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, bao gồm :

 Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:

 Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao

Ưu điểm của phương pháp này là nhanh thu hồi vốn, tiếp cận nhanh đếnviệc chuyển đổi máy móc, thiết bị công nghệ song nhược điểm là có chi phícao, giá thành cao do đó lợi nhuận sẽ bị giảm đi, hạn chế tính cạnh tranh.Lưu ý:

Quá trình khấu hao nhanh do đó dòi hỏi phải có phương pháp tính toán,

so sánh để chỉ ra những hạn chế, ưu điểm, từ đó có quyết định lựa chọn.Thường ưu tiên cho một số lĩnh vực đầu tư gắn liền với các công nghệ mớiTrong các hoạt động liên doanh liên kết: những người đóng góp về mặtmáy móc và thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (trong khi đối tác thìmuốn khấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồivốn đầu tư Tuy vậy nếu muốn thực hiện phương án khấu hao nhanh thì dự

án phải được trình lên Bộ Tài chính và chỉ được thực hiện khi Bộ Tài chínhcho phép

 Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định

Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng được thành vốn có thể thựchiện được qua các phương thức cho thuê dài hạn

Tăng công suất sử dụng của máy móc, trang thiết bị

 Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản:

 Khai thác các sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinhdoanh trước

 Chia nhỏ dự án ra để bán từng phần

 Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ:

 Thay đổi tỷ lệ phân phối lại: có thể tăng trực tiếp hoặc tăng lợi nhuận táiđầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí hoặc chuyển đổi giữa chi phícác năm, các công trình

 Tăng phần huy động của các thành viên tham gia vào những hoạt độngkinh doanh của doanh nghiệp

 Sử dụng các tích lũy đề phòng rủi ro

 Vốn huy động bên ngoài:

o Vốn ngân sách:

Đối với các doanh nghiệp nhà nước: được phép sử dụng vốn ngân sách đểthực hiện các dự án đầu tư

Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng những chính sách khuyến khích và

hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trongnhững vấn đề sau:

o Tiền sử dụng đất:

 Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất đối với những trường hợp sau:

 Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề, lĩnh vực ưu đãi đầu tư và được thực hiệntại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của Chính phủ

 Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăntheo quy định của Chính phủ

1 Một số trường hợp đặc biệt khác theo quy định của Chính phủ

 Miễn tiền sử dụng đất đối với những trường hợp sau:

 Đất giao để thực hiện dự án xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từngân sách Nhà nước; đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở, chỉđược tính thu phí đủ trang trải chi phí phục vụ, điện, nước, chi phí quản lý vàchi phí khác có liên quan; không được tính chi phí về tiền sử dụng đất vàkhấu hao giá trị nhà;

 Đất giao để xây dựng nhà ở theo dự án phục vụ cho người di dời do thiêntai; người được giao đất ở mới theo dự án di dời được miễn nộp tiền sử dụngđất, khi đất ở tại nơi phải di dời (nơi đi) không được bồi thường, được hỗ trợ

 Đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân của khu công nghiệp,đơn vị được giao đất để thực hiện dự án phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhphê duyệt dự án, phê duyệt giá bán hoặc giá cho thuê nhà; trong cơ cấu giá

bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền sử dụng đất.

 Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa)thuộc các lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục, thể thao

 Giảm thu tiền sử dụng đất: Đối với những dự án có thời hạn sử dụng đất

dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất

sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm

 Trả chậm tiền sử dụng đất trong những điều kiện cụ thể.

o Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, bao gồm:

 Đền bù tài sản trên đất

 Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động thươngbinh xã hội

 Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng những chương trình đầu

tư, hỗ trợ của nhà nước

 Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầu tư Nhà nước về hạ tầng,

xã hội có thể tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp

o Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước

 Nguồn vốn của ngân hàng phát triển: sử dung vốn của Nhà nước hoặcvốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các côngtrình trọng điểm

 Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản như quỹ đầu tư nhà ở chongười thu nhập thấp

o Vốn tín dụng:

Vốn tín dụng là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạtđộng đầu tư của doanh nghiệp Vốn tín dụng giúp thỏa mãn những nhu cầu vốn đadạng về khối lượng, thời hạn và mục đích sử dụng

Song bên cạnh đó, vốn tín dụng cũng có những nhược điểm như thủ tục vayvốn còn chậm chạm, rườm rà; các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của chính phủtrong việc nới lỏng hay thắt chặt cho vay gây ảnh hưởng tới kế hoạch đầu tư củadoanh nghiệp đồng thời tạo thành mức lãi suất không ổn định Bên cạnh đó, khi vayvốn tín dụng, hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp sẽ chịu sự kiểm soát củachính tổ chức tín dụng đó

o Vốn liên doanh, liên kết

Liên doanh, liên kết để đầu tư vào dự án bất động sản bao gồm hai loại:

 Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án: nhiều nhà đầu tư đầu tưvào những hạng mục công trình độc lập nhưng thuộc cùng một dự án

Việc đầu tư như vậy có thể giúp tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp, chia sẻrủi ro cho các nhà đầu tư đồng thời sử dụng được thế mạnh của các bên.Phương án này cũng giúp tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùngmột dự án, tăng thêm vị thế cho vùng dự án, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp.Cũng do có nhiều nhà đầu tư tham gia vào các hạng mục công trình độclập thuộc cùng dự án nên việc quản lý sẽ gặp nhiều khó khăn, khó thốngnhất

 Liên kết với khách hàng: Khách hàng sẽ tham gia trực tiếp vào quá trìnhđầu tư và phát triển bất động sản

o Tín dụng thương mại:

Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai mối quan hệ:

 Mua hàng bán trả chậm: vật liệu xây dựng, trang thiết bị

 Bán hàng trả trước: huy động vốn của khách hàng theo tiến độ công trình.Tín dụng thương mại có ưu điểm là tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụngvốn, tiện dụng và linh hoạt trong kinh doanh, hơn nữa có thể mở rộng các quan hệhợp tác kinh doanh một cách vững chắc

Song bên cạnh đó cũng có những nhược điểm như: bất động sản là hàng hóamang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng dài nên vốn huy động từ khách hàng ở giaiđoạn đầu không phải là lớn và theo quy định của nhà nước, chủ đầu tư chỉ được huyđộng vốn của khách hàng khi đã xây dựng được cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất độngsản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt

o Trái phiếu

Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị trường tài chính bằng cách phát hànhtrái phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn bao gồm:

 Trái phiếu doanh nghiệp

 Trái phiếu công trình: gằn liền với giá trị của công trình

 Cổ phiếu công ty: gắn liền với toàn bộ hoạt động của công ty

I.2.2.2 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ

Sau khi xác định được những nguồn vốn tài trợ cho dự án, để bảo đảm tiến

độ đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn cần phải có một kế hoạch huy động vốn theotiến độ.

Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ bao gồm nhu cầu vốn theo tiến độ cùngnguồn vốn theo tiến độ:

 Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao gồm các yếu tố trượt giá và lạmphát

 Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bố nguồn hợp lý đểđạt được một cấu trúc tối ưu

I.2.3 Lập các biểu mẫu phân tích tài chính

Các biểu mẫu tài chính giúp cho chủ đầu tư thấy được tình hình hoạt động tàichính của dự án và nó là nguồn số liệu giúp cho việc tính toán phân tích các chỉ tiêuphản ánh mặt tài chính của dự án

Thông thường với một dự án đầu tư thường có các loại biểu mẫu tài chính sau:

 Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án ( bao gồm doanh thu do bán sản

phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu ) và cung cấp dịch vụ cho bên ngoài Doanhthu dự án được tính cho từng năm hoạt động của dự án và dựa vào kế hoạch sảnxuất và tiêu thụ hàng năm để xác định

Bảng 1.1: Biểu mẫu dự tính doanh thu

Năm hoạt động

A.Doanh thu từ sản phẩm chính

B.Doanh thu từ sản phẩm phụ

C.Doanh thu từ phế liệu, phế phẩm

D.Dịch vụ cung cấp cho bên ngoài

Tổng doanh thu chưa có VAT

 Dự tính chi phí sản xuất : Chỉ tiêu này dự tính cho từng năm hoặc cả đời dự

án Tính chi phí dựa trên kế hoạch sản xuất, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợcủa dự án

Bảng 1.2: Biểu mẫu dự tính tính chi phí sản xuất

7.Bảo hiểm xã hội

8.Chi phí bảo dưỡng máy móc thiết bị

 Dự tính mức lỗ lãi của dự án :Trên cơ sở dự tính về doanh thu và chi phí

người ta tiến hành tính lỗ lãi hàng năm của dự án Đây là chỉ tiêu quan trọng vì nóphản ánh kết quả hoạt động sản xuất dịch vụ trong từng năm của đời dự án

Bảng 1.3: Biểu mẫu dự trù lỗ lãi

5.Tổng lợi nhuận trước thuế (3-4)

6.Thuế thu nhập doanh nghiệp

7.Lợi nhuận thuần sau thuế ( 5-6)

 Bảng dự trù cân đối kế toán : Nó mô tả tình hình tài chính hoạt động kinh

doanh của dự án thông qua cân đối tài sản và nguồn vốn hoạt động trong từng nămhoạt động của dự án nó giúp cho chủ đầu tư phân tích đánh giá được khả năng cân

II.Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn

III.Các khoản phải thu

I.2.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.4.3 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ dự án đầu tư

 Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay Hệ số này phải lớn hơn hoặc bằng 1 Đối

với dự án có triển vọng hiệu quả thu được là rõ ràng thì hệ số này có thể nhỏ hơn 1vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi

 Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn 50% Đối với các dự

án có triển vọng và hiệu quả rõ ràng thì tỷ số này có thể chỉ chiếm 40% là chấpnhận được

Như vậy hai chỉ tiêu trên nói lên tiềm lực tài chính đảm bảo cho dự án thựchiện thuận lợi

I.2.4.2 Các chỉ tiêu hân tích hiệu quả tài chính của dự án

 Giá trị hiện tại ròng (NPV)

NPV (Net present value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa tổng giátrị hiện tại của các dòng tiền nhập ròng được trong từng năm thực hiện dự án đốivới vốn đầu tư bỏ ra được hiện đại hóa ở mốc 0 NPV co thể mang giá trị dương, âmhoặc bằng không

 IV0: Vốn đầu tư ban đầu

 TNt: Doanh thu năm t

 Oct: Chi phí hoạt động năm t

 r: tỷ lệ chiết khấu của bất động sản

Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng được xem là tiêu chuẩn quan trọng để đánh giá

dự án đầu tư Dự án được chấp nhận khi NPV  0, khi đó tổng các khoản thu của

dự án  tổng các khoản chi phí sau khi đưa về mặt bằng hiện tại Ngược lại dự ánkhông được chấp nhận khi NPV< 0

Chỉ tiêu NPV còn được sử dụng như tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự

án loại trừ nhau

 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)

Chỉ tiêu này còn được gọi là tỷ suất nội hoàn, suất thu lợi nội tại, suất thu hồinội bộ Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu đểtính chuyển các khoản thu, chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện tại thì tổng thu

sẽ cân bằng với tổng chi

0)

IRR là một chỉ tiêu cơ bản trong phân tích tài chính dự án Nó cho biết mứclãi suất tối đa mà dự án có khả năng đạt được Bởi vậy chỉ tiêu này được sử dụng đểđánh giá dự án Dự án được chấp nhận khi IRRr giới hạn Dự án không được chấpnhận khi IRR<r giới hạn r giới hạn có thể là lãi suất đi vay nếu dự án vay vốn đầu tư, cóthể là tỷ suất lợi nhuận định mức do Nhà nước quy định nếu dự án sử dụng vốnngân sách Nhà nước cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu dự án sử dụng vốn tự có đểđầu tư

 Thời gian hoàn vốn (PP)

Thời gian hoàn vốn đầu tư (Payback Period) thời gian cần thiết để dự án hoạtđộng thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra Nó chính là khoảng thời gian để hoàn trả sốvốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần vàkhấu hao thu hồi hằng năm

Thời gian hoàn vốn phản ánh thời gian thu hồi vốn đầu tư vào dự án, nó chobiết bao lâu sau thì dự án thu hồi đủ vốn đầu tư Do đó, PP chỉ cho biết khả năng tạothu nhập của dự án từ khi thực hiện cho tới khi thu hồi đủ vốn mà không xem xét tớikhả năng tạo ra thu nhập sau khi thu hồi đủ vốn đầu tư

Thời gian hoàn vốn giúp các nhà thẩm định xác định được mức độ rủi ro của

dự án Chỉ tiêu này cũng đượ chủ đầu tư và các nhà tài trợ cho dự án sử dụng nhiều

vì dự án có thời gian hoàn vốn ngắn sẽ có khả năng xoay vòng vốn nhanh, rủi rothấp

Cách xác định:

Gọi: n: Số năm hoàn vốn có chiết khấu

k: Số năm đầu tư

t1, t2, tk là các năm đầu tư vào dự án

tk+1, tk+2, tn là các năm tích lũy hoàn vốn

j j i

I

0 ) (

) (

Thời gian hoàn vốn

) (

) (

n n

k

i

n

k j

j j i

i

r A

r A R

Điểm hoà vốn đựơc biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật (sản lượng hoà vốn)hoặc chỉ tiêu giá trị (doanh thu hoà vốn) Nếu sản lượng doanh thu của dự án lớnhơn mức đó thì dự án có lãi và ngược lại Đối với một dự án thì chỉ tiêu điểm hoàvốn càng nhỏ càng tốt, mức độ an toàn của dự án càng cao, thời hạn thu hồi càngngắn.

Công thức tính:

Q = FC / (Po - Vc) Trong đó:

 Q: Là sản lượng hòa vốn

 Fc: Chi phí cố định

 Vc: Chi phí biến đổi trên mỗi đơn vị sản phẩm

 Po: Giá sản phẩm

I.2.4.3 Đánh giá độ an toàn về tài chính của dự án đầu tư

Đầu tư là một quá trình kéo dài và các kết quả của đầu tư cũng có thời gianhoạt động dài nên tất nhiên sẽ chịu sự tác động của nhiều yếu tố bất định mà khi lập

dự án chưa chắc dự tính được hết Do đó việc đánh giá độ an toàn của dự án là điềuhết sức cần thiết sau khi đã đánh giá các chỉ tiêu tài chính cơ bản của dự án Đánhgiá độ an toàn của dự án là một căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi của dựán

Độ an toàn của dự án thường được đánh giá thông qua các chỉ tiêu như:

 An toàn về vốn

Độ an toàn về vốn xem xét thông qua các vấn đề:

o Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng

mà còn phải phù hợp tiến độ cần bỏ vốn

o Tính đảm bảo về pháp lý và trên cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huyđộng

o Xem xét các điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn

o Ngoài ra việc huyđộng vốn còn cần đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa nguồn vốn

tự có( bao gồm cả vốn cổ phần và liên doanh) và vốn đi vay( tỷ lệ này đảm bảo ≥

Khả năng thanh toán nợ hiện hành

Tỷ lệ khả năng thanh toán hiện hành = Tài sản lưu động

Nợ ngắn hạn

Tỷ lệ này phải ≥ 1 và đựơc xem xét cụ thể cho từng ngành nghề kinh doanh

o Khả năng trả nợ của dự án:

Tỷ số khả năng trả nợ của dự án = Nguồn nợ hàng năm của dự án

Nợ phải trả hàng năm (gốc và lãi)Nguồn trả nợ hàng năm của dự án bao gồm lợi nhuận (sau khi trừ thuế thunhập), khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm

Nợ phải trả hàng năm của dự án do người vay quyết định, có thể theo mứcđều đặn hàng năm hoặc có thể trả nợ gốc đều trong một năm, lãi trả hàng năm tínhtrên số vốn vay còn lại, có thể trả nợ theo mức thay đổi hàng năm…

Tỷ lệ khả năng trả nợ của dự án được so với mức chuẩn quy định và tỷ lệ nàyphải đạt được mức quy định

 An toàn cao cho các chỉ tiêu hiệu quả tính toán: Phân tích dự án trong

trường hợp có sự tác động của các yếu tố khách quan

o Phân tích độ nhạy của dự án

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tàichính của dự án khi các yếu tố có liên quan thay đổi Phân tích độ nhạy có ý nghĩagiúp cho chủ đầu tư biết dự án nhạy cảm với những yếu tố nào để có các biện phápquản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án; đồng thời giúp chủ đầu tư lựa chọn

dự án có độ an toàn cao trong các kết quả tính toán

Có 3 phương pháp dùng trong phân tích độ nhạy của dự án:

 Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố có liên quan đến

chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố nào gây nên sự nhạy cảm lớncủa chỉ tiêu hiệu quả xem xét

 Xác định yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả xem xét.

 Tăng giảm mỗi yếu tố theo một tỷ lệ % nhất định và tính lại chỉ tiêuhiệu quả

 Đo lường % sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính và xem xétyếu tố nào làm cho chỉ tiêu hiệu quả thay đổi nhiều nhất sẽ là đối tượng

dự toán nhạy cảm

 Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của những yếu tố trong

các tình huống tốt xấu khác nhau đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để xem xét

độ an toàn cho các kết quả tính toán

 Phương pháp 3: Lần lựơt cho những yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu

quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường chấp nhận, người đầu tư vànhà quản lý chất lượng ứng với mỗi sự thay đổi ta có một phương án lần lượtcho các yếu tố thay đổi ta có một loạt các phương án căn cứ vào điều kiện cụthể của thị trường , nhà đầu tư ta lựa chọn phương án tối ưu

o Phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát

Trượt giá và lạm phát là những yếu tố khách quan tác động đến các khoảnthu, chi và mức lãi suất thực tế của dự án Vì vậy để đánh giá đúng hiệu quả tàichính của dự án khi có trượt giá và lạm phát ta phải tiến hành loại những yếu tố đó

ra khỏi các khoản thu chi của doanh nghiệp

I.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản

I.3.1 Các nhân tố chủ quan:

Là các nhân tố tồn tại trong nội bộ đơn vị, do hành động của đơn vị tạo ra cóảnh hưởng trực tiếp đến kết quả phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản Baogồm:

I.3.1.1 Phương pháp tính

Phương pháp tính là yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến kết quả của việcphân tích dự án đầu tư bất động sản vì mỗi sự thay đổi nhỏ trong cách tính một chỉtiêu có thể ảnh hưởng đến kết quả tính toán của toàn bộ dự án Ví dụ tính các chỉtiêu tài chính theo phương pháp giản đơn nghĩa là bỏ qua giá trị thời gian củatiền( cách làm trước đây) một dự án là có hiệu quả nhưng nếu tính theo phươngpháp có chiết khấu tức là có tính giá trị thời gian của tiền thì các phương án có thểkhông còn đạt hiệu quả

Bên cạnh đó lựa chọn các chỉ tiêu tính toán cũng cần phải có sự phù hợp vớinội dung của dự án với tình hình thực tế của đơn vị mới tạo ra kết quả tốt cho quátrình tính toán

Như vậy có thể khẳng định rằng phương pháp tính có ảnh hưởng rất lớn đếnkết quả của một quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư nên các đơn vị khi tiếnhành tính toán phải đặc biệt coi trọng yếu tố này

I.3.1.2 Đội ngũ cán bộ

Dù các chỉ tiêu có tốt đến đâu thì rốt cuộc vẫn do con người tính toán nênnhân tố con người cũng có ảnh hưởng quyết định đến kết quả đánh giá tài chính.Việc phân tích các chỉ tiêu hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng, hiểu biết, đạo đứccủa đội ngũ cán bộ tham gia đánh giá dự án Kinh nghiệm đúc kết trong quá trìnhlàm việc cũng ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả tính toán và công việc có thể tiếnhành nhanh chóng có hiệu quả nhờ vào việc tích luỹ kinh nghiệm tính toán của cáccán bộ

Muốn một quá trình đánh giá đạt kết quả tốt phản ánh khách quan về dự áncần có đội ngũ cán bộ có chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm tốt, kỷ luật tốt vàcũng phải có phẩm chất đạo đức nếu không rất có thể do ý kiến chủ quan ngườiđánh giá mà có thể dùng nhiều cách làm khả thi một dự án thực chất không có hiệuquả làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thực hiện dự án sau này

I.3.1.3 Thông tin được cung cấp

Thông tin đựơc coi là một nhân tố đầu vào quan trọng của quá trình phân tíchtài chính vì mọi công việc đánh giá đều phải dựa trên thông tin được cung cấp vìvậy nếu việc cung cấp thông tin không đầy đủ và chính xác sẽ ảnh hưởng đến chấtlượng của dự án Kết quả phân tích có độ chính xác không cao, không phản ánhđầy đủ khách quan về dự án sẽ ảnh hưởng đến kết quả đầu tư Hiện nay muốn cómột hệ thống thông tin đầy đủ không chỉ là việc tìm kiếm thông thường mà cần phải

tổ chức các cuộc điều tra có quy mô để phản ánh chính xác các nhân tố có liên quanđến dự án

I.3.1.4 Trang thiết bị

Tuy chỉ là một yếu tố phụ trợ song máy móc trang thiết bị cũng đóng vai tròquan trọng trong việc thúc đẩy tiến độ công tác đánh giá và đảm bảo cho kết quảtính toán có độ chính xác cao Hiện nay trong những cơ quan doanh nghiệp hầu hết

có hệ thống máy tính được nối mạng thông tin trong quá trình tính toán có liên quanđến dự án có thể chia sẻ cho mọi người giảm thời gian công sức khi phải đến từngphòng chức năng xin tài liệu khi quá trình đánh giá cần dùng đến Hơn nữa các kếtquả tính toán được tính bằng máy, cán bộ chỉ phải nhập dữ liệu vào luôn cho kếtquả chính xác cao thuận tiện hơn nhiều so với việc tính thủ công thông thường

Tuy nhiên không phải cứ có thiết bị hiện đại là kết quả tính toán sẽ tốt, thực

tế cho thấy chỉ cần máy móc thông thường nhưng các cán bộ biết cách khai thác hếtkhả năng của nó cho công việc của mình vẫn có thể đạt được kết quả tốt lại giảmchi phí không cần thiết cho máy móc hiện đại đắt tiền

I.3.1.5 Tổ chức điều hành

Tất cả các công việc, không chỉ có việc phân tích tài chính muốn hoạt động

có hiệu quả thì công tác tổ chức, quản lý là hết sức cần thiết Tổ chức điều hànhgiúp cho quá trình hoạt động được vận hành tốt theo đúng một trật tự thống nhấtđảm bảo cho việc tính toán đựơc thực hiện theo đúng quy trình và phối hợp hoạtđộng của các nhân viên được thuận lợi

Nếu công tác quản lý yếu kém sẽ dẫn tới tổ chức hoạt động rời rạc, nhiệm vụkhông rõ ràng, các nhân viên sẽ không thể hiện tinh thần trách nhiệm của mìnhtrong hoạt động dẫn đến sự chậm trễ trong công tác, không linh hoạt trước các yêucầu của dự án Muốn công tác tổ chức điều hành có kết quả tốt cần phải có cán bộđiều hành có kinh nghiệm, có tinh thần trách nhiệm, phải có phân công trách nhiệm

rõ ràng cho từng cán bộ trong dây chuyền hoạt động xây dựng liên kết giữa các cánhân thành một tập thể thống nhất góp phần tạo điều kiện cho công tác được thuậnlợi

I.3.2.Nhân tố khách quan:

Là những nhân tố tồn tại bên ngoài nhưng tác động đến hoạt động phân tíchtài chính của dự án đầu tư, bao gồm cả các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô cũngnhư vi mô có thể đem lại các tác động khác nhau đến dự án Các nhân tố nàythường rất bất thường nhà đầu tư không biết trước tác động của nó và cũng khôngkiểm soát được chỉ có thể đưa ra các biện pháp để đối phó khi xảy ra Thông thườngcác tác động này thường có tác động tiêu cực đến kết quả tính toán của dự án

I.3.2.1 Biến động bất thường

Một dự án thừơng bao gồm rất nhiều yếu tố như đầu vào, đầu ra của dự án.Các yếu tố này luôn có liên quan trực tiếp đến thị trường, chịu sự tác động của quy

luật thị trường nên tất yếu dự án và công tác đánh giá tài chính cũng sẽ chịu sự tácđộng này Do đó để đối phó với tình huống này trong khi lập dự án thường cónhững phương án khác nhau, mỗi phương án tương ứng với một trường hợp cụ thể.Phân tích tài chính cũng có phân tích độ nhạy để đánh giá dự án trong tình huống có

sự rủi ro, tuy rằng không thể chính xác tuyệt đối nhưng cũng có thể giảm tối đa rủi

ro cho dự án

I.3.2.2 Hệ thống pháp luật

Mọi công cuộc đầu tư đều phải chịu sự quản lý của các cơ quan nhà nướctrong đó công cụ trực tiếp là hệ thống pháp luật vì vậy đây là yếu tố có ảnh hưởngđến dự án và cả khâu phân tích tài chính của dự án Nếu dự án thuộc dạng khuyếnkhích đầu tư sẽ có mức thuế khác và sẽ tác động đến chi phí và lợi nhuận của dự ánkhi phân tích, chế độ quy định về tiền lương, bảo hiểm cho người lao động thay đổicũng ảnh hưởng đến chi phí từ đó tác động đến kết quả phân tích của dự án

Hệ thống pháp luật rõ ràng ổn định đóng vai trò quan trọng tạo cơ hội chocác nhà đầu tư và ngược lại hệ thống luật pháp kém ổn định sẽ gây ra những hạnchế đầu tư ảnh hưởng đến kết quả của các dự án

I.3.2.3 Do yêu cầu của công tác

Trong nhiều trường hợp, kết quả phân tích sẽ có thay đổi lớn nếu có sự canthiệp của các cơ quan chức năng Nếu muốn duy trì hoạt động của một cơ quan nào

đó, tạo việc làm cho người lao động có thể dự án không có hiệu quả về tài chính cáccán bộ vẫn phải tìm cách đẩy các chỉ tiêu lên để đạt mức khả thi tối thiểu

Như vậy trong điều kiện thực tế mọi hoạt động đầu tư và công tác phân tíchtài chính dự án luôn phải chịu tác động của nhiều nhân tố, cả chủ quan lẫn kháchquan nên đòi hỏi công tác phân tích luôn phải tự đổi mới để đảm bảo tính hiệu quả.Các cơ quan chức năng cũng cần có các biện pháp giúp các đơn vị chủ động hơntrong công tác của mình tạo điều kiện cho sự ra đời của nhiều dự án có hiệu quả

CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH

DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở

TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN TỈNH BẮC NINH

II.1 Giới thiệu về công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ Hùng Nam

II.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty cổ phần thương mại và dịch vụ Hùng Nam là công ty hoạt độngtrong lĩnh vực thương mại và dịch vụ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng,hạch toán độc lập, tài nguyên và các nguồn lực khác Công ty có trách nhiệmquản lý sử dụng hiệu quả, bảo toàn và phát triển vốn được giao Công ty cóquyền và nghĩa vụ dân sự, tư chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh trongphạm vi số vốn do công ty quản lý

 Tên chính thức: Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ Hùng Nam

 Tên giao dịch: Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ Hùng Nam

 Trụ sở chính : P504 nhà K1 khu đô thị mới Việt Hùng, phường GiangBiên, quận Long Biên, Hà Nội

 Năm thành lập: 2007

 Chủ tịch hội đồng quản trị: Nguyễn Đức Dương

 Giám đốc: Vũ Tư Hùng

 Phó giám đốc: Lê Thị Hải Vân

II.1.2 Cơ cấu tổ chức

Cơ cấu tổ chức bộ máy công ty theo kiểu trực tuyến, đặc trưng của môhình này là tổ chức bao gồm nhiều đơn vị tương đối độc lập, tự quyết định hoạtđộng SXKD Văn phòng trung tâm thực hiện công tác quản lý, điều hành và phốihợp điều tra hoạt động của những đơn vị trực thuộc nhằm đảm bảo tính thốngnhất và hiệu quả chung của toàn công ty

Bộ máy công ty bao gồm:

 Ban giám đốc

 Các phòng ban nghiệp vụ của công ty

II.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của các phòng ban

II.1.3.1 Ban giám đốc :

 Giám đốc:

o Giám đốc là người đứng đầu đại diện tư cách pháp nhâncủa công ty vàchịu trách nhiệm trước hội đồng quản trị, tổng giám đốc và pháp luật