Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư bất động sản. Lấy ví dụ tại dự án TSQ Galaxy của công ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC

Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC LỜI MỞ ĐẦU .4 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .7 CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 11 1.2 Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 12 1.2.1 Khái niệm cần thiết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 12 1.2.1.1 Khái niệm .12 1.2.1.2 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 12 1.2.2 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư bất động sản .14 1.2.2.1 Xác định nhu cầu vốn 14 1.2.2.2 Xác định nguồn vốn .17 1.2.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn thực dự án .17 1.2.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay 18 1.2.2.5 Các tiêu phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản 18 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 26 1.2.3.1 Các nhân tố chủ quan 26 Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC 1.2.3.2 Các nhân tố khách quan .28 CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN TSQ GALAXY CỦA CƠNG TY CỔ PHẦN THƯƠNG MẠI VÀ ĐẦU TƯ TOÀN CẦU GTC .30 2.1 Tổng quan dự án 30 2.1.1 Tên dự án chủ đầu tư dự án .30 2.1.2 Sự cần thiết phải đầu tư dự án .30 2.1.3 Mục tiêu đầu tư dự án 31 2.1.4 Vị trí giới hạn khu đất 32 2.1.5 Quy mô dự án .33 2.1.6 Hiện trạng khu vực thực dự án 34 2.2 Thực trạng phân tích hiệu tài dự án TSQ Galaxy 36 2.2.1 Nhu cầu vốn dự án .36 2.2.1.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 36 2.2.1.2 Nội dung tổng mức đầu tư .37 2.2.1.3 Vốn đầu tư dự kiến để thực dự án 38 2.2.2 Cơ cấu nguồn vốn .49 2.2.2.1 Vốn chủ sở hữu 49 2.2.2.2 Vốn vay huy động khác 50 2.2.3 Kế hoạch huy động vốn thực dự án 50 2.2.4 Kế hoạch trả nợ vốn vay dự án .53 Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy cơng ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC 2.2.5 Các tiêu phân tích hiệu tài dự án 55 2.2.5.1 Các tiêu đánh giá tiềm lực tài doanh nghiệp 55 2.2.5.2 Dự tính doanh thu dự án 55 2.2.5.3 Chi phí vận hành dự án 59 2.2.5.4 Dự tính lãi lỗ dự án 59 2.2.5.5 Hiện giá thu nhập NPV, tỷ suất sinh lời nội IRR thời gian hoàn vốn Thv dự án 60 2.2.5.6 Đánh giá độ nhạy dự án 62 2.3 Đánh giá phân tích hiệu tài dự án đầu tư TSQ Galaxy .64 2.3.1 Những kết đạt 64 2.3.2 Những mặt hạn chế .64 2.3.3 Nguyên nhân .65 CHƯƠNG III : HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TSQ GALAXY 66 3.1 Giải pháp hồn thiện phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản TSQ Galaxy 66 3.1.1 Giải pháp hồn thiện thu thập thơng tin cho việc phân tích .66 3.1.2 Giải pháp nguồn nhân lực 66 3.1.3 Giải pháp việc điều hành tổ chức công việc công ty .66 3.2 Kiến nghị 67 KẾT LUẬN 68 Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy cơng ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tài đặc trưng vận động độc lập tương đối tiền tệ với chức làm phương tiện toán phương tiện cất trữ trình tạo lập hay sử dụng quỹ tiền tệ đại diện cho sức mua định chủ thể kinh tế - xã hội Do tài điều kiện tiên cho thành công dự án Các nhà đầu tư mong muốn dự án thành công, phân tích tài giúp nhà đầu tư nhìn thấy bước tiến triển dự án để họ đưa biện pháp thích hợp cách dự tính trước phương án khác lựa chọn phương án cụ thể cho dự án Ngồi việc phân tích tài giúp nhà đầu tư thấy hiệu dự án thông qua việc so sánh nguồn thu dự án với tổng chi phí hợp lý dự án (cả chi phí đột xuất) Vì việc phân tích tài dự án đầu tư đóng vai trị tối quan trọng kinh doanh Hiện kinh tế phát triển theo hàng loạt dự án đầu tư bất động sản triển khai nước Đó điều kiện thuận lợi cho việc phát triển công ty hoạt động lĩnh vực bất động sản Tuy nhiên, thực tế công tác tài dự án cịn gặp nhiều khó khăn, khơng sát thực với thực tế, nguyên nhân làm chậm tiến độ thực dự án Chính thế, việc phân tích tài dự án trở nên cấp thiết hơn, đòi hỏi chuyên nghiệp trình độ cao Sau thời gian thực tập công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC, em xin chọn đề tài “Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy cơng ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC cơng ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC “ để làm viết chuyên đề thực tập Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống vấn đề lý luận phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Phân tích hiệu tài dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC - Giải pháp đề xuất nhằm hồn thiện phân tích tài dự án đầu tư bất động sản TSQ Galaxy Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu : Phân tích tài dự án TSQ Galaxy - Phạm vi nghiên cứu : Công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC - Phạm vi thời gian : Từ tháng 1/2013 đến tháng 5/2013 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê : Liệt kê bảng số liệu, thơng tin tồn dự án TSQ Galaxy - Phương pháp thu thập phân tích tài liệu : Phân tích, tính tốn tiêu tài dự án dựa bảng số liệu thông tin thu thập - Phương pháp tổng hợp Kết cấu nội dung đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm chương sau: Chương I : Cơ sở lý luận phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Chương II : Thực trạng phân tích hiệu tài dự án TSQ Galaxy cơng ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy cơng ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC Chương III : Hồn thiện phân tích tài dự án đầu tư bất động sản TSQ Galaxy DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC Bảng tổng hợp diện tích đất dự án TSQ Galaxy Bảng tính tốn tổng mức đầu tư dự án Bảng tính tốn chi phí đền bù giải phóng mặt Bảng tính tốn chi phí xây lắp cơng trình kiến trúc Bảng tính tốn giá trị quyền sử dụng đất Bảng tính tốn chi phí đầu tư hạ tầng kĩ thuật Bảng nhu cầu vốn theo tiến độ thực dự án Bảng chương trình vay dự án Bảng doanh thu dự kiến dự án 10.Bảng dự trù lãi lỗ dự án 11.Bảng tính hiệu tài dự án 12.Bảng tổng hợp phân tích độ nhạy dự án CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC 1.1 Khái niệm đặc điểm dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm Có nhiều khái niệm đưa cho dự án đầu tư, tùy theo cách phân loại, phân loại theo mục tiêu dự án, phân loại theo phạm vi, phân loại theo lĩnh vực hoạt động, phân loại theo nguồn vốn, phân loại theo tính chất quy mô dự án… Ở phạm vi nghiên cứu, theo chủ đầu tư cho biết, dự án TSQ Galaxy xếp vào dự án đầu tư xây dựng cơng trình, em đưa khái niệm dự án đầu tư xây dựng cơng trình Dự án đầu tư xây dựng cơng trình tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo cơng trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời hạn định (theo Luật xây dựng) Dự án đầu tư xem xét nhiều góc độ khác : a Xét tổng thể chung trình đầu tư Dự án đầu tư hiểu kế hoạch chi tiết triển khai hoạt động đầu tư nhằm đạt mục tiêu đề khoảng thời gian định, cơng trình cụ thể thực hoạt động đầu tư Như vậy, để có dự án đầu tư, phải bỏ huy động lượng nguồn lực to lớn kỹ thuật vật chất - lao động - tài quỹ thời gian Phải bỏ ra, chi lượng chi phí to lớn địi hỏi nhà quản lý dự án phải phân tích - tính toán - đánh giá - so sánh lựa chọn để tìm kết luận tối ưu Khơng tùy tiện, cảm tính Có nghĩa dự án phải nhà quản trị tiến hành cách có bản, có sở học luận có khoa học b Xét mặt hình thức Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC Dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch đạt kết thực mục tiêu định tương lai Dự án đầu tư tài liệu kinh tế - kỹ thuật kế hoạch tổng thể huy động nguồn lực đầu vào cho mục tiêu đầu tư Vì vậy, dự án đó, nội dung phải trình bày cách có hệ thống chi tiết theo trình tự, logic theo quy định chung hoạt động đầu tư Cụ thể: - Giải trình cần thiết phải đầu tư mục tiêu đầu tư - Xác định quy mô đầu tư giải pháp đầu tư thực - Tính tốn kinh tế hiệu đầu tư dự án - Xác định độ an tồn tính khả thi dự án c Xét góc độ quản lý Dự án đầu tư công cụ hoạch định việc sử dụng vốn, vật tư, lao động nhằm tạo sản phẩm cho xã hội Do dự án đầu tư tài liệu xây dựng khoa học thực tiễn, trải qua thẩm định phê duyệt quan có thẩm quyền nên hồ sơ dự án đầu tư mang tính pháp lý trở thành công cụ quản lý quan trọng hoạt động thực dự án đầu tư Việc quản lý dự án khuôn khổ mà nội dung dự án thể yêu cầu sử dụng nguồn lực, hướng tới mục tiêu dự án: sinh lợi nhà doanh nghiệp, cho lợi ích kinh tế - xã hội ngành, vùng - địa phương Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page 10 ... Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn cầu GTC Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư toàn. .. bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy Sinh viên thực : Trần Ngọc Tân Page Phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC. .. hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Lấy ví dụ dự án TSQ Galaxy công ty cổ phần thương mại đầu tư tồn cầu GTC Phân tích tài giúp nhà đầu tư bất động sản thấy hiệu dự án thông qua việc so sánh nguồn