2.2.1. Nhu cầu vốn của dự ỏn
2.2.1.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
- Quy mụ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh và cấp cụng trỡnh: cấp IV - Hồ sơ thiết kế cơ sở
- Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chớnh phủ về lập và quản lý chi phớ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh;
- Thụng tư 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xõy dựng về hướng dẫn Nghị định số 99/2007/NĐ-CP của Chớnh phủ
- Văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xõy dựng về việc cụng bố Định mức chi phớ quản lý dự ỏn và tư vấn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh;
- Căn cứ Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 03/02/2005 của Bộ trưởng Bộ Xõy dựng về việc ban hành định mức chi quy hoạch xõy dựng;
- Đơn giỏ xõy dựng cơ bản và suất vốn đầu tư theo văn bản số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xõy dựng và cỏc quy định hiện hành của Nhà nước về Đầu tư xõy dựng.
2.2.1.2. Nội dung của tổng mức đầu tư
- Chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng: ỏp dụng theo Quyết định phờ duyệt phương ỏn tổng thể đó được UBND tỉnh Hà Tõy phờ duyệt.
- Chi phớ xõy dựng :
+ Bao gồm chi phớ xõy dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự ỏn (hệ thống giao thụng, hệ thống cấp thoỏt nước.
+ Chi phớ xõy lắp cỏc hạng mục cụng trỡnh kiến trỳc được tớnh trờn cơ sở bản vẽ và văn bản số 1600/BXD-VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xõy dựng cụng bố suất vốn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh năm 2007.
- Chi phớ tư vấn đầu tư, chi phớ quản lý dự ỏn và chi phớ khỏc :
+ Chi phớ tư vấn đầu tư: Bao gồm chi phớ khảo sỏt, lập dự ỏn đầu tư, chi phớ thiết kế, chi phớ thẩm định dự ỏn, chi phớ thẩm tra hồ sơ thiết kế, thẩm tra tổng dự toỏn…. theo quy định tại thụng tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xõy dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phớ đầu tư xõy dựng cụng trỡnh và thụng tư và được tớnh toỏn theo quy định tại văn bản số 1751/2007/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xõy dựng về cụng bố định mức chi phớ quản lý dự ỏn và tư vấn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
+ Chi phớ quản lý Dự ỏn: Bao gồm cỏc chi phớ để tổ chức thực hiện cỏc cụng việc quản lý dự ỏn từ giai đoạn chuẩn bị dự ỏn, thực hiện dự ỏn đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa cụng trỡnh vào khai thỏc sử dụng và được tớnh toỏn theo quy định tại văn bản số 1571/2007/BXD-VP ngày 14/8/2007 của Bộ Xõy dựng về cụng bố định mức chi phớ quản lý dự ỏn và tư vấn đầu tư xõy dựng cụng trỡnh.
+ Chi phớ khỏc: Bao gồm chi phớ quyết toỏn vốn đầu tư, chi phớ bảo hiểm cụng trỡnh, chi phớ khởi cụng…
- Chi phớ dự phũng: Đõy là chi phớ dự phũng phỏt sinh trong quỏ trỡnh thực hiện đầu tư dự ỏn.
2.2.1.3. Vốn đầu tư dự kiến để thực hiện dự ỏn
Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng: 1.489.713.228.000 VNĐ (Một nghỡn bốn trăm tỏm mươi chớn tỷ bẩy trăm mười ba triệu hai trăm hai mươi tỏm nghỡn đồng Việt Nam). Trong đú:
- Chi phớ sử dụng đất, chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng và đầu tư hạ tầng đó được Sở Tài chớnh phối hợp cựng cỏc sở ban ngành thống nhất giỏ đất ỏp dụng cho dự ỏn tại Tờ trỡnh số 138-TT/LN-TC ngày 18/01/2008 trỡnh UBND tỉnh quyết định tại Văn bản số 851/UBND-KT ngày 28/2/2008 là: 378.803.860.000 VNĐ
+ Chi phớ sử dụng đất: 200.873.000.000 VNĐ + Chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng : 45.000.000.000 VNĐ + Chi phớ đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật: 132.930.860.000 VNĐ - Chi phớ xõy lắp (cỏc cụng trỡnh kiến trỳc): 1.043.107.387.000 VNĐ - Chi phớ tư vấn đầu tư, quản lý dự ỏn, chi phớ khỏc: 36.508.759.000 VNĐ
- Dự phũng phớ : 31.293.222.000 VNĐ
Bảng số 2 : Bảng tớnh toỏn tổng mức đầu tư dự ỏn
TT Nội dung công việc Diễn giải Giá trị(đồng)
1 Chi phí Sử dụng đất 200.873.000.000
2 Chi phí đền bù GPMB 45.000.000.000
3 Chi phí đầu t hạ tầng kỹ thuật 132.930.860.000
4 Chi phí xây dựng công trình kiến trúc 1.043.107.387.500
5 Chi phí t vấn đầu t, quản lý dự án và chi phí khác Tạm tính 36.508.758.563
6 Chi phí dự phòng Tạm tính 31.293.221.625
Tổng cộng 1.489.713.227.688
làm tròn 1.489.713.228.000
Bảng số 3 : Bảng tớnh toỏn chi phớ đền bự giải phúng mặt bằng
STT Hạng mục bồi thường, hỗ trợ Đơn vị Khối lượng Thành tiền sau thuế 1 Bồi thường, hỗ trợ về đất m2 250.000 151.607 35.523.200.000 A HTX nụng nghiệp 31.982.700.000 - Đất cõy trồng hàng năm 250000 113360,2 28.340.050.000 - Đất mặt nước nuụi trồng thủy sản 250000 11.089 2.772.125.000 - Đất trồng cõy hàng năm khỏc 250000 3.482 870.525.000 b UBND phường 3.540.500.000 Hỗ trợ đất giao thụng thủy lợi nội đồng 250.000 14.162 3.540.500.000 2 Bồi thường, hỗ trợ cụng trỡnh, vật kiến trỳc 1.796.310.000 3 Bồi thường cõy hoa mầu 332.942.440 4 Cỏc chớnh sỏch hỗ trợ 2 151.607 2.558.616.000 Cộng (1+2+3+4) 40.211.068.000 5 Chi phớ phục vụ cụng tỏc GPMB (2%) 804.221.360 6 Dự phũng phớ 10% 4.021.106.800 Tổng cộng 45.036.396.160 Làm trũn 45.000.000.000
Bảng số 4 : Bảng tớnh toỏn chi phớ xõy lắp cụng trỡnh kiến trỳc
TT Ký hiệu Diện tích XD
(m2) Diện tích sàn(m2) Diện tích sàn cănhộ Đơn giá (ĐVT:1000 đồng) Thành tiền
I Công trình hỗn hợp 84.395 832.483.200
Khu 1 (gồm 04 khối công trình đợc thiết kế nh
nhau) 281.467.200 1 Một khối công trình 1.438 25.183 70.366.800 Tầng hầm 1.438 1.438 4.350 6.255.300 Tầng 1-6 1.250 7.500 2.700 20.250.000 Tầng 7-30 670 16.080 12.384 2.700 43.416.000 Tum 165 165 2.700 445.500 Khu 2 551.016.000 2 HH-5 (Gồm 03 khối công trình) 297.256.500 Một khối công trình 99.085.500 Tầng hầm 2.184 4.368 4.350 19.000.800 Tầng 1-3 950 2.850 2.700 7.695.000 Tầng 4-30 993 26.811 18.480 2.700 72.389.700
Một khối công trình 84.586.500
Tầng hầm 2.184 4.368 4.350 19.000.800
Tầng 1-3 537 1.611 2.700 4.349.700
II Nhà ở liên Kừ 72.778 127.361.238 1 LK1 1.257 5.029 1.750 8.800.050 2 LK2 1.647 6.589 1.750 11.531.100 3 LK3 3.403 13.610 1.750 23.817.850 4 LK4 1.723 6.892 1.750 12.060.650 5 LK5 1.193 4.770 1.750 8.347.850 6 LK6 2.230 8.922 1.750 15.612.800 7 LK7 2.549 12.746 1.750 22.305.063 8 LK8 2.844 14.221 1.750 24.885.875 III Trờng học (TH) 6.592.500 1 Nhà đón tiếp (02 tầng) 325 650 2.250 1.462.500 2 Nhà hành chính (02 tầng) 240 480 2.250 1.080.000 3 Nhóm nhà trẻ (02 tầng)Gồm 3 nhóm nhà 900 1.800 2.250 4.050.000 IV Công trình công cộng (CC) 75.346.250 Một khối công trình 75.346.250 Tầng hầm 3.190 6.380 4.000 25.520.000 Tầng 1 1.911 1.911 2.250 4.299.750 Tầng 2 709 709 1.595.250
2.250
Tầng 3 1.801 1.801 2.250 4.052.250
Tầng 4-15 1.477 17.724 2.250 39.879.000
V Cây xanh 300 1.324.200
Tổng cộng 1.043.107.388
Bảng số 5 : Bảng tớnh toỏn giỏ trị quyền sử dụng đất
T
T Chức năng khu đất Diện tớch (m2) (đồng/m2)Đơn giỏ Thành tiền (đồng)
I Galaxy 1 1 Đất hỗn hợp 21.916 3.800.000 83.280.800.000 2 Đất ở liờn kế 19.819 9.500.000 188.280.500.000 II Galaxy 2 1 Đất hỗn hợp 29.142 3.680.000 107.242.560.000 378.803.860.000
Bảng số 6: Bảng tớnh toỏn chi phớ đầu tư hạ tầng kĩ thuật
TT Nội dung Khối lượng Đơn giỏ Diễn giải Thành tiền(VNĐ)
1 Chi phớ XD HTKT 64.432.975.000
1.1
Chi phớ xõy dựng hạ tầng kĩ thuật theo Quyết định 1600 về suất đầu tư của Bộ Xõy Dựng
151.607
340.000 KL x ĐG 51.546.380.000
1.2 Trượt giỏ trong suất đầu tư 15% (1.1) 7.731.957.000
1.3 Chờnh lệch giỏ trị đầu tư cấp hạ tầng đụ thị 10% (1.1) 5.154.638.000
2 Chi phớ bảo dưỡng hạ tầng 5% (1)
3.221.648.750
3 Chi phớ đền bự, hỗ trợ giải phúng mặt bằng 45.000.000.000
4 Tổng cộng chi phớ Hạ tầng (1+2+3) 112.654.623.750
5 Dự phũng phớ 10% (4) 11.265.462.375
6 Lói vay Ngõn hàng Phõn kỳ đầu tư 18.024.739.800
7 Chi phớ bỏn hàng 2% Doanh thu 7.576.077.200
8 Tổng cộng chi phớ (5+6+7) 149.520.903.125
10 Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư 14% (8) 20.932.926.438
Tổng chi phớ đầu tư khấu trừ 177.929.874.719
Tổng số tiền sử dụng đất dự ỏn TSQ
Galaxy 378.803.860.000
Số tiền sử dụng đất phải nộp sau khi
được khấu trừ của Dự ỏn TSQ Galaxy 200.873.985.281
LÀM TRềN 200.873.000.000
2.2.2. Cơ cấu nguồn vốn
Dự ỏn được đầu tư bằng vốn của chủ sở hữu, vốn vay và vốn được huy động từ cỏc nguồn khỏc như cổ đụng của Cụng ty, đối tỏc....
2.2.2.1. Vốn chủ sở hữu
- Theo Điều 12 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006, Vốn chủ sở hữu để thực hiện dự ỏn < 20 ha khụng thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự ỏn.
- Tổng vốn đầu tư của Dự ỏn là 1.489.713.228.000 đồng, 15% tổng vốn đầu tư tương đương là 223.456.984.000 đồng.
- Theo bỏo cỏo tài chớnh của Cụng ty tớnh đến ngày 21/4/2008 là: 235.159.656.686 đồng (Hai trăm ba mươi lăm tỷ một trăm năm mươi chớn triệu sỏu trăm năm mươi sỏu nghỡn sỏu trăm tỏm mươi sỏu đồng Việt Nam) và số dư tài khoản của Cụng ty cổ phần Thương mại và Đầu tư toàn tại Ngõn hàng cổ phần thương mại cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh VPBank xỏc nhận ngày 21/4/2008 là: 235.075.656.686 (Hai trăm ba mươi lăm tỷ khụng trăm bẩy mươi lăm triệu sỏu trăm năm mươi sỏu nghỡn sỏu trăm tỏm mươi sau đồng Việt Nam)
- Vốn chủ sở hữu của Cụng ty theo bỏo cỏo tài chớnh và số dư tài khoản ở Ngõn hàng chiếm khoảng 16% tổng vốn đầu tư của dự ỏn. Như vậy, theo quy định của Phỏp luật, Cụng ty cổ phần thương mại và đầu tư toàn cầu GTC cú đủ năng lực tài chớnh để thực hiện dự ỏn TSQ Galaxy trong trục đụ thị phớa Bắc thành phố Hà Đụng.
2.2.2.2. Vốn vay và huy động khỏc
Ngoài vốn chủ sở hữu của Cụng ty, để thực hiện dự ỏn TSQ Galaxy Cụng ty cũn huy động vốn từ cỏc cổ đụng, từ đối tỏc và đặc biệt là Cụng ty đó được
Ngõn hàng cổ phần Thương mại cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh cú Văn bản ngày 21/4/2008 về việc cam kết tài trợ vốn cho Cụng ty cổ phần Thương mại và Đầu tư toàn cầu GTC thực hiện Dự ỏn TSQ
Galaxy tại trục đụ thị phớa Bắc thành phố Hà Đụng sau khi Dự ỏn được cơ quan cú thẩm quyền phờ duyệt đồng thời Cụng ty đỏp ứng đầy đủ cỏc điều kiện vay vốn theo quy định.
2.2.3. Kế hoạch huy động vốn thực hiện dự ỏn
- Để thực hiện dự ỏn như phần nguồn vốn của dự ỏn đó phõn tớch, dự ỏn được thực hiện bằng nguốn vốn chủ sở hữu, vốn vay thương mại và vốn huy động từ đối tỏc, từ cổ đụng và từ khỏch hàng của Cụng ty.
- Trong giai đoạn đầu (năm 2008 và năm 2009) nguồn vốn thực hiện dự ỏn được thực hiện chủ yếu bằng nguồn vốn Chủ sở hữu và vốn vay thương mại.
- Từ năm thứ 3 (năm 2010) trở đi, sau khi đó tiến hành đền bự giải phúng mặt bằng và đầu tư gần xong phần hạ tầng kỹ thuật của Dự ỏn, Cụng ty bắt đầu huy động vốn từ khỏch hàng (tiền ứng trước của hợp đồng). Căn cứ vào nhu cầu vốn theo tiến độ của dự ỏn, Cụng ty sẽ phõn bổ cỏc nguồn vốn huy động để tiến hành triển khai thực hiện dự ỏn một cỏch hiệu quả và đạt yờu cầu tiến độ, cụ thể như sau:
+ Vốn chủ sở hữu 235.000.000.000 đồng (Chiếm khoảng 15,8% tổng mức đầu tư của Dự ỏn).
+ Vốn vay thương mại: 388.325.438.000 đồng (chiếm khoảng 26% tổng mức đầu tư của dự ỏn), trong đú:
Năm 2008 là: 13.325.438.000 đồng Năm 2009 là: 50.000.000.000 đồng Năm 2010 là: 200.000.000.000 đồng
Năm 2011 là 125.000.000.000 đồng
Dự kiến sẽ vay trong thời hạn 5 năm, trả nợ gốc đều, lói vay là 14%/năm, và đến năm 2015 trả hết gốc và lói.
+ Vốn huy động: 866.387.790.000 đồng (chiếm khoảng 58,2% tổng mức đầu tư của Dự ỏn).
Bảng số 7 : Bảng nhu cầu vốn theo tiến độ thực hiện của dự ỏn
STT Nội dung 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
1 Chi phí đền bù GPMB 31.500.000 13.500.000 45.000.000
2 Chi phí đầu t xây dựng hạ
tầng kỹ thuật 79.758.516 53.172.344 132.930.860 3 Tiền sử dụng đất 200.873.000 200.873.000 4 Chi phí xây lắp các hạng mục công trình xã hội - 25.472.248 276.774.395 243.344.110 191.078.265 181.565.890 124.872.480 1.043.107.388 Nhà liên kề 25.472.248 50.944.495 50.944.495 127.361.238 Nhà ở hỗn hợp cao tầng 208.120.800 166.496.640 166.496.640 166.496.640 124.872.480 832.483.200 Trờng học 1.977.750 2.637.000 1.977.750 6.592.500 Công trình công cộng 15.069.250 22.603.875 22.603.875 15.069.250 75.346.250 Cây xanh 662.100 662.100 1.324.200
5 Chi phí t vấn đầu t, quản lý và
chi phí khác 1.825.438 5.476.314 7.301.752 7.301.752 7.301.752 3.650.876 3.650.876 36.508.759
6 Dự phòng phí - 764.167 8.303.232 7.300.323 5.732.348 5.446.977 3.746.174 31.293.222
Tổng cộng 33.325.438 124.971.245 546.424.723 257.946.185 204.112.365 190.663.743 132.269.530 1.489.713.228
Vốn chủ sở hữu 20.000.000 50.000.000 100.000.000 65.000.000 235.000.000 15,77% Vốn vay 13.325.438 50.000.000 200.000.000 125.000.000 388.325.438 26,07%
Vốn huy động
khác 24.971.245 246.424.723 67.946.185 204.112.365 190.663.743 132.269.530 866.387.790 58,16%
(nguồn : Bỏo cỏo dự ỏn TSQ Galaxy)
2.2.4. Kế hoạch trả nợ vốn vay của dự ỏn
Bảng số 8 : Bảng chương trỡnh vay của dự ỏn
STT Nội dung 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7
kỳ 13.325 50.000 200.000 125.000 2 D đầu kỳ 10.660 47.995 195.330 242.665 165.000 90.000 25.000 3 Trả nợ gốc 2.665 12.665 52.665 77.665 77.665 75.000 65.000 25.000 4 Lãi vay 1.866 1.492 6.719 27.346 33.973 23.100 12.600 3.500 5 Tổng nợ phải trả 4.531 14.158 59.384 105.011 111.638 98.100 77.600 28.500 6 D cuối kỳ 10.660 47.995 195.330 242.665 165.000 90.000 25.000
Lãi vay: r=14% . Đơn vị tớnh : triệu đồng (Nguồn : Bỏo cỏo dự ỏn TSQ Galaxy)
Như vậy sau 8 năm kể từ năm 2008, đến năm 2015 cụng ty đó trả được toàn bộ số tiền vay bao gồm cả gốc và lói
2.2.5. Cỏc chỉ tiờu phõn tớch hiệu quả tài chớnh dự ỏn
2.2.5.1. Cỏc chỉ tiờu đỏnh giỏ tiềm lực tài chớnh của doanh nghiệp nghiệp
- Hệ số vốn tự cú so với vốn đi vay + Vốn tự cú : 1.101.387.790.000 đồng + Vốn đi vay : 388.325.438.000 đồng
- Hệ số vốn tự cú so với vốn đi vay : 2.836 > 1
- Dự ỏn hoàn toàn độc lập về tài chớnh. Chủ đầu tư cú khả năng tự chủ trong việc huy động vốn. Đảm bảo cho dự ỏn được thực hiện đỳng tiến độ.
2.2.5.2. Dự tớnh doanh thu của dự ỏn
a. Doanh thu từ việc chuyờ̉n nhượng nhà và cụng trình
Căn cứ vào Hồ sơ thiết kế cơ sở. Theo Luật Nhà ở và Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chớnh phủ về thi hành luật Nhà ở, sau khi đầu tư xõy dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, thỡ Cụng ty cú thể cú được doanh thu từ dự ỏn như sau:
- Đối với nhà ở liờn kế, khỏch hàng cú thể đến đăng ký và ký hợp đồng với Cụng ty theo quy định. Ngay sau ký hợp đồng, Khỏch hàng sẽ đúng toàn bộ tiền đất, chi phớ xõy dựng cụng trỡnh thỡ đúng theo tiến độ thi cụng cụng trỡnh (Phũng kinh doanh của Cụng ty sẽ cú thụng bỏo đến khỏch hàng)
+ Dự kiến giỏ đất nhà liờn kế: Căn cứ vào giỏ đất nhà liờn kế tại cỏc Dự ỏn lõn cận như Dự ỏn Khu đụ thị Văn Phỳ, Khu đụ thị Mỗ Lao hiện tại đang giao dịch, dự kiến giỏ đất nhà liờn kế khoảng: 14 triệu đồng/m2
+ Doanh thu từ phần xõy dựng được tớnh theo đơn giỏ xõy dựng phần xõy thụ cộng thờm lói kinh doanh của Cụng ty (20%).
- Đối với nhà chung cư: sau khi xõy dưng xong phần múng, Cụng ty sẽ thụng bỏo để khỏch hàng đến ký hợp đồng mua nhà.
+ Diện tớch sàn căn hộ khoảng 70% diện tớch sàn (khụng kể cỏc tầng cú chức năng dịch vụ) được thể hiện chi tiết trong hồ sơ thiết kế cơ sở.
+ Vỡ phần xõy dựng nhà chung cư cũng là xõy thụ, Do đú phần giỏ để tớnh doanh thu cũng là giỏ cho phần xõy thụ. Dự kiến giỏ là 9,5 triệu/m2.
Tổng doanh thu từ việc chuyển nhượng nhà và cụng trỡnh là