Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính th

Trang 1

Đại học quốc gia hà nội

Tr-ờng đại học khoa học tự nhiên

-

Nguyễn văn Sửu

Đánh giá các yếu tố ảnh h-ởng tới giá đất ở trên

địa bàn quận lê chân – thành phố hải phòng

Luận văn thạc sĩ khoa học

Trang 2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐỊA HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Văn Sửu

ĐÁNH GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS MẪN QUANG HUY

Trang 3

MỤC LỤC

Lời cam đoan……… ………1

Lời cảm ơn……… ………2

Mục lục……… ………… …3

Danh mục các bảng……….………… 56

Danh mục các biểu đồ……….……… … 67

MỞ ĐẦU A Tính cấp thiết của đề tài……….……… 78

B Mục đích và yêu cầu của đề tài……….…… ……… 89

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT……… …… … 109

1 1 Tổng quan các công trình nghiên cứu………… … ……… …… 109

1 1.1 Tổng quan về thị trường đất đai……… … ……… ………… 109

1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới……… ………10

1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam……… ………12

1 1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất……… 2119

1.2.1 Địa tô……….……… ……21

1.2.2 Lãi suất ngân hàng……… ……26

1.2.3 Quan hệ cung- cầu……… …28

1 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất……… … ……… 3129

1.3.1 Yếu tố thông thường……… ……31

1.3.2 Yếu tố khu vực………38

1.3.3 Yếu tố cá biệt……… 39

1 1.4 Định giá đất của một số nước trên thế giới……… … …… … 4038

1.4.1 Thái Lan……… …41

1.4.2 Trung Quốc……….……43

Comment [MQH1]: Phầ n Phụ lụ c cầ n là m lạ i

Format tự đ ộ ng hoặ c trình bà y că n chỉ nh lề phả i trướ c khi in

Trang 4

1.4.3 Đức……….….43

1 1.5 Công tác định giá đất tại Việt Nam……… … ……… 4442

1 2 Đối tượng, địa điểm, nội dung và phương pháp nghiên cứu…… … …… 4745

1 2.1 Đối tượng và địa điểm nghiên cứu……… … ……….… …… 4745

1 2.2 Nội dung nghiên cứu……… … ……… ……… 4745

1 2.3 Phương pháp nghiên cứu……… … ………… 4845

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu……….……48

2.3.2 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu……….…48

2.3.3 Xử lý số liệu………48

2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu………49

CHƯƠNG 2: CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG……… 5048

2 1 khái quát điều kiện tự nhên, kinh tế, xã hội trên địa bàn quận Lê Chân……… ……… 50

48 2 1.1 Điều kiện tự nhiên……… … ……… 5048

1.1.1 Vị trí địa lý……… ……50

1.1.2 Khí hậu………50

1.1.3 Thuỷ văn, sông ngòi………50

1.1.4 Địa hình……….…… …51

1.1.5 Địa chất……… 51

2 1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội……… … ……….…… 5149

1.2.1 Về sản xuất công nghiệp……….………51

1.2.2 Về thương mại- Dịch vụ- Du lịch……… ……… …… 51

1.2.3 Về nông nghiệp……… ……… .…………51

1.2.4 Dân số, lao động……… ……… ….…52

1.2.5 Cơ sở vật chất và kết cấu hạ tầng……… ……… …52

1.2.6 Về văn hoá xã hội……… ……… …………56

Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold Formatted: Font: Bold

Trang 5

2 2 Khái quát về công tác định giá đất ở quận Lê chân trong những năm qua 5854

2 3 Giá đất quy định trên địa bàn quận Lê Chân ban hành từ năm 2008 –

2 3.1 Phân loại đường phố và phân loại vị trí……… … … 5956

2 3.2 Giá đất ở quy định từ năm 2008 – 2011………… … ……… ………… 6158

2 4 Giá đất thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận

2 4.1 Giá đất thị trường đường phố loại I và các yếu tố ảnh hưởng……… 6663

2 4 21 Giá đất thị trường đường phố loại II và các yếu tố ảnh hưởng…… 7167

2 4 31 Giá đất thị trường đường phố loại III và các yếu tố ảnh hưởng…… 7672

2 4 41 Giá đất thị trường đường phố loại IV và các yếu tố ảnh hưởn…… 807 67 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHỤC VỤ

3 1 Đánh giá công tác định giá đất trên địa bàn quận Lê Chân……… 868 23

3 2 Đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất……… 868 23

PHỤ LỤC……….…92

Trang 6

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1: Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2008

Bảng 2 : Giá đất ở đô thị theo quy định trên địa bàn quận Lê Chân năm 2009

Bảng 5: Giá đất đường phố loại 1

Bảng 6: Thống kê số vụ chuyển nhượng QSDĐ đường phố loại 1 từ tháng 01 năm

2008 đến tháng 12 năm 2011

Formatted: Font color: Auto

Trang 7

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 01: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Tô Hiệu

Biểu đồ 02: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Đức Cảnh Biểu đồ 03: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Hai Bà Trưng Biểu đồ 04: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Tôn Đức Thắng Biểu đồ 05: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Trần Nguyên Hãn Biểu đồ 06: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Mê Linh

Biểu đồ 07: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Chùa Hàng

Biểu đồ 08: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Dư Hàng

Biểu đồ 09: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Công Trứ Biểu đồ 10: Giá đất thị trường và giá đất theo QĐ đường Nguyễn Văn Linh

Trang 8

MỞ ĐẦU

A Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, ngoài ra còn là một tài sản đặc biệt, thời xa xưa cha ông ta đã nói “tấc đất tấc vàng”, điều đó đã thể hiện giá trị của đất đai Trải bao thăng trầm của lịch sử, đất đai là nguồn gốc sâu xa của các cuộc chiến tranh, các tham vọng về mở rộng lãnh thổ, quốc gia này chiếm hữu đất đai, khai thác tài nguyên của quốc gia khác để phục vụ cho quá trình phát triển Ngày nay, trong giai đoạn đất nước đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, Trung ương Đảng đã khẳng định “đất đai là hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc”

Đất đai đã trở thành nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai được dùng để thế chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngoài…

Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới, hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình đổi mới nền kinh tế đất nước

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường… do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học

Trang 9

Trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Để tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, học viênchúng tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tớiđến giá đât đất ở trên địa bàn quận Lê Chân - Thành phố Hải Phòng”

B Mục đích, yêu cầu của đề tài

* Mục đích

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại quận Lê Chân - TP Hải Phòng

- Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc trưng để tìm ra những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở quận Lê Chân - TP Hải Phòng, từ đó kịp thời có những kiến nghị, đề xuất một số giải pháp phục vụ công tác định giá đất nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là giá đất

* Yêu cầu

- Thống kê, thu thập các số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên thị trường quận Lê Chân - TP Hải Phòng từ tháng 1 năm 2008 đến tháng 12 năm

2011

- Các số liệu thu thập phải chính xác

- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp tình hình thực tế

Trang 10

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn

nhau dẫn đến khả năng trao đổi

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị

trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường

đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất

định, trong một thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, là nơi diễn ra các hoạt động có

liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu

thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo

hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta

Tại Điều 5 – Luật Đất đai 2003 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu”, do đó không tồn tại thị trương chuyển quyền sở hữu đất

đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng

đất

* Thị trường đất đai có các đặc trưng:

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế

a1.1.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng

đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã tới đỉnh cao, thị trường đất đai

cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền

Trang 11

ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.Ở những

nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư

nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các

khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc

thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào

thị trường đất đai

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh

doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 90 Chính phủ Nhật đã

phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo.[(8])

Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế những năm 1992- 1993 giá nhà đất

tại nhiều nước phát triển cũng giảm mạnh Tại Pháp từ năm 1989 – 1990 đã làm cho

khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu

năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ

trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật

nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở

mới

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và

đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc

độ và quy mô tích tụ đất đai Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều

nước đã đề ra chính sách hạn điền, đôi khi còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất

đai

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình

nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất

vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp

nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp

nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước

quyền sử dụng mảnh đất đó

Trang 12

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm

và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một

số trường hợp cụ thể, nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những

mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp nhà nước [( 8])

Ở nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông

nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước trong SNG hiện

nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng

đất với một số điều kiện cụ thể

Xu hướng cho thuê phát triển mạnh, được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả

cho việc sử dụng đất Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các

cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh

doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các

nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử

dụng đất [8](8)

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa tư bản đã bị

giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay

không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ

tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực

đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với

tốc độ tăng của thị trường hàng hóa

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường

này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn

của tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan

là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài

b1.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam

Theo quy định pháp luật nước ta: khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ

sử dụng đất phải có được quyền sử dụng đất, muốn vậy họ phải được Nhà nước giao

Formatted: Font: 13 pt, Font color: Auto Formatted: Font color: Auto

Formatted: Font color: Auto Formatted: Font color: Auto

Trang 13

nhận quyền sử dụng đất và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực

hiện các quyền về sử dụng đất (thị trường thứ cấp) Việc phân định thị trường sơ

cấp và thị trường thứ cấp về đất đai chỉ là một trong những cách tiếp cận nhằm thể

hiện những quan hệ ban đầu (Nhà nước- người sử dụng) và những quan hệ tiếp theo

(người sử dụng- người sử dụng)

* Thị trường về sơ cấp đất đai: bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà

nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai tiến hành việc giao đất

và cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi là các

chủ sử dụng đất)

* Thị trường thứ cấp về đất đai: là thị trường thực hiện quyền sử dụng đất

của các chủ sử dụng đất được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi,

cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất

1.1.2.1 Hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến thị trường đất đai :

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập

kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển

thị trường đất đai – một loại thị trường đặc biệt với hàng hóa thuộc loại đặc biệt

được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị

trường đất đai ở nước ta thành 2 giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1993

Trước năm 1945, thị trường đất đai hầu như không tồn tại Thời kỳ này giá

đất được thể hiện bằng tiền nhưng cũng có khi được quy đổi bằng giá trị tài sản

thông qua việc gán nợ của nông dân đối với các tầng lớp địa chủ bóc lột

* Từ 1945 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở

hữu đất đai (Nhà nước, tập thể, cá nhân) trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ

bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai,

nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “công hữu hóa

đất đai” Thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận trên thực tế

Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô

Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold, Font color: Auto Formatted: Font color: Auto

Formatted: Font: Not Bold

Trang 14

nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất

để ở và sang nhượng nhà đất thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hỏa hồng (chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài

sự kiểm soát của pháp luật

Căn cứ Điều 19,20, 83 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai đầu tiên được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành năm

1988, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) nền kinh tế nước ta bắt đầu chuyển đổi từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Luật Đất đai 1988 quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao cho một

số quyền sử dụng đất nhất định phù hợp với cơ chế quản lý Nhà nước về đất đai thời kỳ đó, có một số chế định quan trọng như: quy định về những đối tượng được nhà nước giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1), các nguyên tắc sử dụng đất, quy định nghiêm cấm việc mua bán, bán, lấn, chiếm đất đai (Điều 5), chế độ quản lý đất, phân loại đất và quy định cụ thể có

hệ thống về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 1988 còn có hạn chế

Nhu cầu về hình thành một thị trường đất đai trở nên bức xúc trong những năm 80, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần Trong thời kỳ này, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhất là sau khi có Luật Đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ

và xây dựng nhà ở tăng nhanh Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục hộ khẩu, trước hết ở thành thị, các giao dịch có yếu tố đất đai, nhà ở trở nên sôi động, chủ yếu được thông qua các hình thức chuyên nhượng nhà ở (đối với dân cư), nhà xưởng (đối với cá doanh nghiệp) cùng với quyền sử dụng đất Quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh, tăng nhanh đầu tư, đặc biệt

Trang 15

xây dựng nhà ở tăng nhanh Tại các đô thị lứn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, do tốc độ đô thị hóa cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “nhà nước và nhân dân cùng làm”, các giao dịch về đất đai và bất động sản bất đầu sôi động, đặc biệc là giao dịch về nhà ở Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là yếu tố tích cực trong quá trình này Đến đầu những năm 1990, trong điều kiện hệ thống pháp luật còn thiếu, nhất là lĩnh vực đất đai, kinh tế thị trường ngày càng được mở rộng, hiện tượng giá đất tăng cao dần, cùng với việc dùng đất góp vốn liên doanh của các doanh nghiệp, hệ thống quỹ tín dụng sập đổ, đất đai, nhà cửa được phát mại để trả nợ, đồng thời các nước XHCN ở Đông Âu tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng với những khoản thu nhập có được … thị trường đất đai và nhà ở bùng nổ, giá đất tăng vọt để lại nhiều hậu quả đến nay chưa giải quyết được như giao dịch đất đai ngoài tầm kiểm soát của nhà nước, quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu ngân sách bị thất thoát, tạo nên sự bất bình đẳng trong

xã hội và làm tha hóa một số bộ phận cán bộ; khiếu kiện về đất đai, nhà ở ngày càng tăng Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là yếu

tố tích cực trong quá trình này Giao dịch trên thị trường đất đai chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất Trong điều kiện hệ thống pháp lý chưa đầy đủ, đặc biệt là pháp luật đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong thì này sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới Giá đất tăng cao, “hàng hóa quyền sử dụng đất” không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có quy định việc chuyển đổi mục đích

sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp nhà nước

Trước tình hình đó, việc sửa đổi Hiến pháp năm 1992 là chủ trương đúng đắn, sáng tạo của Đảng và Nhà nước, trên cơ sở đó, Luật Đất đai mới năm 1993

Trang 16

được Quốc hội thông qua ngày 17/7/1993 thay thế Luật Đất đai 1988 Đầu những

năm 1990, các quan hệ giao dịch nhà ở phát triển, mặc dù nhà nước đã có những

chính sách giảm dần chế độ phân phối nhà, nhưng không ít các cơ quan vẫn xây

dựng các khu nhà tập thể dưới dạng nhà cấp 4 để phân cho các đối tượng (kèm theo

diện tích đất), việc cho thuê nhà hưởng hoa hồng nhà ở của nhà nước diễn ra phổ

biến, hiện tượng tranh chấp và tiêu cực về nhà ở xuất hiện Trước tình hình đó, Pháp

lệnh nhà ở năm 1991 được ban hành là cơ sở pháp lý để điều chỉnh các mối quan hệ

giao dịch về quyền sở hữu nhà ở, mua, bán, cho thuê nhà ở, thuế kinh doanh nhà ở

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Trong hoạt động của thị trường đất đai trong đó có quyền sử dụng đất chuyển

sang một giai đoạn mới đánh dấu sự đổi mới của chính sách pháp luật đất đai, Luật

Đất đai 1993 đã cụ thể hóa Điều 18 - Hiến pháp 1992 về quyền của người sử dụng

đất (khoản 3, điều 3), theo đó các quyền năng của người sử dụng đất được xác định,

hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, xuất phát từ 5 quyền này, đất đai

được xác định là loại tài sản có giá thông qua giao dịch chuyển nhượng quyền sử

dụng đất Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 1993, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã

cụ thể hóa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất từ Điều 690 - 744 (phần thứ năm - những quy định về quyền sử dụng đất)

và các hình thức hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa

kế quyền sử dụng đất Giai đoạn này, thị trường nhà ở gắn liền với quyền sử dụng

đất khu vực đô thị phát triển mạnh thông qua các hình thức chuyển nhượng theo các

“kênh ngầm” Trước tình hình đó, Chính phủ ban hành các Nghị định

61/1994/NĐ-CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/1994/NĐ-61/1994/NĐ-CP về quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất và Nghị định số 18/1995/NĐ-CP ngày 13/2/1995, đây

là văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có tính điều hành cao, trong đó quy

định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước

được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Trang 17

Sau 5 năm thi hành Luật Đất đai 1993, sự phát triển của hoạt động giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất đòi hỏi phải có những chính sách mới điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai, cùng với việc cần thiết phải có các quy định bổ sung, sửa đổi để khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 được quốc hội khóa X thông qua, một số nội dung quan trọng được bổ sung là quyền của tổ chức và cá nhân được nhà nước cho thuê đất cũng được thực hiện các quyền sử dụng đất, theo đó, luật và các Nghị định hướng dẫn triển khai, thực hiện Luật Đất đai sửa đổi bổ sung như Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999, Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000, Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000

và Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 quy định chi tiết Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật Thuế sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền thuế sử dụng đất, có thể đánh giá Nghị định 17/1999/NĐ-CP là văn bản quan trọng nhất trong thời kỳ này vì nó đáp ứng được những nhu cầu bức xúc trong công tác quản lý sử dụng đất đai lúc bấy giờ, Nghị định số 17 quy định các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã tạo lập được khung pháp lý cơ bản cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành Đáp ứng sự phát triển theo quy luật tự nhiên về nhà – đất trong tình hình mới, đồng thời để tăng cường tính đồng bộ giữa chính sách pháp Luật Đất đai đối với các đạo luật khác, Quốc hội khóa X thông qua Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai lần 2 ngày 29/6/2001 Ngoài việc bổ sung các chế định về phân cấp thẩm quyền nhiều hơn cho chính quyền địa phương các cấp, Luật bổ sung thêm quyền bảo lãnh cho các chủ thể sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam, quy định các điều kiện mua nhà kèm theo quyền sử dụng đất, một số Nghị định mới liên quan đến lĩnh vực đất đai được ban hành như Nghị định 79/2001/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17, Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai 1998, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 quy định

Trang 18

về sở hữu đất đai: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở

hữu…Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các

chính sách tài chính về đất đai như sau: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế

sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng

thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại"

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức

giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất

ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Hiện nay, ở nước ta, mặc dù chưa có những văn bản quy định về thị trường

quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung, nhưng tổng hợp

hệ thống các văn bản pháp luật, chính sách pháp Luật Đất đai hiện hành đã tạo ra

được một khung thể chế nhất định, tạo điều kiện cho các thị trường này hoạt động

đó là:

- Thị trường quyền sử dụng đất được công nhận

- Nhà nước quản lý, quyết định hàng hóa quyền sử dụng đất cho thị trường

hoạt động thông qua việc giao đất, cho thuê đất và Nhà nước tham gia các hình thức

giao dịch có yếu tố thị trường như giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê;

đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ phê duyệt để đấu giá quyền

sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa

qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn

thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát:t

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ

quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh

đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các

Formatted: Font: Not Bold Formatted: Font: Not Bold

Trang 19

thời gian dài chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường

đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và phát triển nền kinh tế thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng

ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính

sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan

hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường, đồng thời vừa vận động

theo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất

đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng Do vậy

hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mau bán đất đai trong những năm qua đã phải

vận động trong một thị trường không chính thức

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường:

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường

với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời

sống xã hội Trong gần 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất

vào các năm 1993 - 1995 và 2000 – 2002 Trong thời gian sốt đất giá đất tăng

nhanh, đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, có thời kỳ giá

đất tăng đột biến, đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống

của dân cư

Ở Hà Nội, cơn sốt đất vừa qua diễn ra trong khoảng 2 năm Từ tháng 4/2000

đến 4/2002 Trong thời gian trên giá đất tại Hà Nội tăng từ 3 đến 5 lần so với trước

khi sốt đất Đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 4/2001 đến 4/2002 giá nhà

đất của thành phố tăng đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra

sôi sục, người mua trong nhiều trường hợp không cần mặc cả, không quan tâm tới

tính hợp lệ của giấy tờ nhà đất Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao hơn so

với mức giá thuộc khung giá đất của thành phổ tới 11,25 lần Ở các địa phương

khác, giá nhà đất không biến động lớn bằng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh nhưng

cũng có những biến động bất thường và tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế

và đời sống của dân cư

Trang 20

Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải

do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động

bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên Phần lớn người đi mua đất không

phải để xây dựng nhà ở hay để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh mà là để bán

kiếm lời khi giá đất lên cao hoặc để giữ tiền do tâm lý sợ tiền mất giá Mặt khác,

những thông tin ảo do các môi giới và một số người đầu cơ đất tung ra nhằm đẩy

giá đất lên cao để thu lợi cũng tác động lớn đến giá đất

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà

nước:

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu

được thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều không làm

thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạt động môi giới

nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn phòng nhà đất”,

“trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và

không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm”

loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất

và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp Theo ước tính

có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan

hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay

Nguyên nhân chủ yếu và có ảnh hưởng quyết định của tình trạng này là sự

buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản, nói chung và thị

trường đất đai nói riêng, cụ thể là:

+ Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường bất động sản và chưa thừa nhận thị

trường đất đai nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường bất động

sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó các cơ quan Nhà

nước hầu như không quản lý được các tổ chức và cá nhân tham gia vào thị trường

đất đai và bất động sản

Trang 21

+ Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa được coi trọng và chưa được tổ chức thực hiện tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị Trong khi đó dân cư đô thị tăng nhanh, đồng thời thu nhập và sứcsực mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích các hoạt động đầu cơ đất đai Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra rất phổ biến và đa dạng trong các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có các biện pháp cần thiết, kịp thời để kiểm soát và ngăn ngừa các hiện tượng đầu cơ

+ Thông tin về thị trường bất động sản nói chung, thị trường đất đai nói riêng chưa được chú ý nên những người có nhu cầu sử dụng đất rất khó tiếp cận được với những thông tin cần thiết và chính xác Đây là điều kiện cho các thông tin sai lệch nhằm mục đích trục lợi của những người môi giới và đầu cơ đất phát huy tác dụng tiêu cực

+ Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn có những bất cập, trong đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền vay của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên một số doanh nghiệp đã sử dụng tiền vay đầu tư để đầu cơ đất kiếm lời

Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựng một thị trường đất đai có

tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn

1 1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vật xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất

Trang 22

là do quá trìnhinhg lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

a1.2.1 Địa tô: là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo

ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ đầu của chủ nghĩa xã hội Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng

dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa

tư bản, có các loại địa tô: địa tô chệnh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc

sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch thời chủ nghĩa tư bản Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng

Trang 23

ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá

như là một địa tô

Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập không

phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Trong chế độ

tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng dư, bị người sở hữu

đất đai chiếm không Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội

dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau Địa tô dưới chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá

trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng

cho người sở hữu đất đai Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể

hiện quan hệ sản xuất mà người sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tô cùng bóc lột

công nhân làm thuê

Địa tô cấp sai: là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa Là lợi

nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được, chuyển quy về

tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng Lượng địa tô này do đất đai tốt xấu

khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai Giá cả sản phẩm nông

nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, còn ở đất xấu thì cao, song giá thị trường hàng

nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định Như vậy giá cả hàng nông sản ở

vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản vùng đất xấu quyết định nên khi hàng

nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch Loại lợi

nhuận siêu ngạch này do quyền tư hữu đất đai chuyển vào tay người sở hữu đất đai,

trở thành địa tô cấp sai Địa tô cấp sai là do lao động thặng dư của công nhân làm

thuê nông nghiệp tạo ra Do điều kiện hình thành khác nhau nên địa tô cấp sai được

chia thành hai loại: địa tô cấp sai I được hình thành do chênh lệch giữa độ phì nhiêu

của đất đai với khoảng cách thị trường xa gần Địa tô cấp sai II được hình thành do

năng suất sản xuất khác nhau của đầu tư bổ sung thường xuyên trên cùng một

khoảng đất (8)[8]

Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộn đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Trang 24

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Trong nông

nghiệp, do sản lượng thu được trên những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi

vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu xã hội, nên người ta còn phải kinh doanh trên cả

những thửa ruộng có điều kiện sản xuất kém thuận lợi, loại đất xấu và không thuận

lợi về vị trí Giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm lại được quy định trên những

ruộng đất có điều kiện sản xuất xấu nhất Do đó, những người kinh doanh trên

ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng

số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất

thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới

hình thức địa tô chênh lệch Vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh

doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động

nông nghiệp tạo ra Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh

lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ

màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh

lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả

trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức

thu thập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một

phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước (8)[8]

Địa tô độc quyền: khi giá cả bán ra của hàng hóa không do giá cả sản xuất

hoặc giá trị quyết định mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả quyết

định, điều này sẽ hình thành giá cả độc quyền đặc thù Số chênh giá cả tô độc

quyền

Địa tô độc quyền hình thành khi bán hàng theo giá cả độc quyền vượt quá giá

trị của chúng Địa tô độc quyền tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và

ở các khu đất trong thành phố Địa tô độc quyền trong nông nghiệp thu được trên

những ruộng đất có tính chất đặc biệt cho phép sản xuất những sản phẩm hiếm hay

những loại sản phẩm đặc biệt có nhu cầu cao hơn rất nhiều so với khả năng sản xuất

chúng Địa tô độc quyền trong công nghiệp khai thác hình thành ở những vùng khai

Trang 25

thị trường vượt xa khả năng khai thác chúng, do đó giá cả thị trường của chúng

thường cao hơn giá trị Trong tất cả cá trường hợp đó, nhà tư bản thuê ruộng đất

buộc phải trả cho chủ ruộng đất một khoản địa tô rất cao (gồm địa tô tuyệt đối, địa

tô chênh lệch và địa tô độc quyền) Địa tô độc quyền xuất hiện và phát triển ở các

khu đất trong thành phố có vị trí đặc biệt về mặt bằng xây dựng các trung tâm công

nghiệp và thương mại, các tòa nhà buôn bán lớn và các căn nhà cho thuê; biểu hiện

dưới hình thức khoản tiền trả rất cao về thuê nhà hay thuê đất xây dựng Nhìn

chung, những khu đất hiếm ngày càng có hạn, cho nên địa tô độc quyền có xu

hướng tăng lên (8)[8]

Địa tô tuyệt đối: là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản

xuất Trong thời kỳ lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kĩ thuật sản xuất

nông nghiệp lạc hậu so với kĩ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của tư

bản nông nghiệp cũng tương đối thấp, tư bản khả biến chiếm tỉ trọng lớn có thể thuê

được nhiều công nhân, làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Bởi thế trong điều kiện

đầu tư giống nhau, tỉ suất giá trị thặng dư giống nhau, nông nghiệp mang lại giá trị

cao hơn giá cả sản xuất, số chênh của nó chính là địa tô tuyệt đối Do sự độc quyền

tư hữu đất đai gây trở ngại cho tài sản cố định chuyển nhập vào ngành nông nghiệp,

giá trị thặng dư tương đối nhiều của ngành nông nghiệp sẽ không tham gia vào quá

trình bình quân hóa lợi nhuận toàn xã hội, hàng nông sản vẫn có thể thường xuyên

bán ra với giá trị cao hơn giá cả sản xuất, nhờ đó mà tạo ra địa tô tuyệt đối cho

người sở hữu đất đai Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn

gốc của địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình

thành địa tô tuyệt đối Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu

thành hữu cớ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối

Trong các nước tư bản hiện đại, cùng với sự phát triển của kĩ thuật nông nghiệp, cấu

thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp bằng cấu thành hữu cơ tư bản trong

công nghiệp, thậm chí còn cao hơn trong công nghiệp, trong tình hình này, địa tô

tuyệt đối sẽ không phải là số chênh giá trị hàng nông sản cao hơn giá cả sản xuất,

mà là đến từ giá cả độc quyền của hàng nông sản

Trang 26

Số chênh lệch giữa giá trị của nông sản phẩm và giá cả sản xuất chung chính

là địa tô tuyệt đối Nguồn gốc của địa tô tuyệt đối là một bộ phận của giá trị thặng

dư do lao động không công của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Trong chủ

nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến

đời sống của những người lao động Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ

độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối

Ở nước ta để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp

có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện

tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đối với mỗi

yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh

mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích

qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất

đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khả

năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng

sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và

điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng

nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề

cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.(8)[8]

b1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có

thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể

tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu

tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải

giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có

địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải

tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng

lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng

Formatted: Condensed by 0.2 pt

Trang 27

tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu

hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi

Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định

giá đất Đương nhiên đó phải là lãi xuất phổ biến và có thể tính bình quân trong

khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của yếu tố cá biệt Trong

phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở

nông thôn hay thành thị Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi

suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất

đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận

lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn

cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà

những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh

doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so

sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất

mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí

sử dụng đất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại –

chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai

Công thức này được giải thích như sau: nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuế

đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất

nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi

phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí

nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như

một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền

thuê đất cao hơn (8)[8]

Formatted: Condensed by 0.2 pt

Trang 28

H1: Đồ thị hình cung và cầu đất đai

Theo hình trên, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân

bằng Khi yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu,

điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì

đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’,

nếu cung không thay đổi thì giá giảm từ P0 xuống P1

Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có

phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề

này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định

và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố

Formatted: Font: Bold, Font color: Auto

Trang 29

cầu, như: mật độ dân cư; tỷ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỷ lệ lãi suất vay thế chấp

Hình 1 minh họa sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lượng lớn diện tích sang một mục đích làm khu đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế

mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất

ở của khu vực này Bên cạnh đó, sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu,

Trang 30

dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, và vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng trống là những căn nhà riêng biệt cho gia đình một hộ

Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm Điều đó dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại vi vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại vi tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có

xu hướng tăng liên tục

Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực

đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng Nhìn chung ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Trước hết là đất đai của Việt Nam tuy không rộng nhưng mới chỉ sử dụng được trên một nửa (69.3%) tính đến năm 2000

Phần lớn đất chưa sử dụng là đất đồi núi, đất các vùng ven biển, …đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được Luật Đầu tư mới ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch… cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình

Trang 31

ở các nước hết hạn trở về mà Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp thì cũng tạo nên những yếu tố làm mất cân đối giữa lao động và đất đai Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kĩ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động

Một yếu tố khác cũng làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hóa Luật Đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp,… Nhưng việc thực hiện những quyền lại

bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác

Những quy định đó là:

- Hạn mức tối đa được giao đất: đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm của mỗi hộ gia đình là không quá 3ha, đất khu dân cư nông thôn mỗi hộ gia đình không được giao tối đa quá 400 m2

- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuê đất: hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển nhượng trong các trường hợp sau: chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng trực tiếp lao động

- Đối với đất ở chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khác hoặc không

có nhu cầu để ở

- Những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn, do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thì được cho người khác thuê với thời hạn không quá 3 năm

1 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

a1.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

Trang 32

1.3.1.1 Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá cả đất

Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định

ra chính sách hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất

nào đó Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất Sự can thiệp này

có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

Yếu tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: chế độ đất, chế độ nhà ở,

quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý giao thông và

sự biến đổi về hành chính (9)[9]

* Chế độ về đất: chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng

đất Chế độ đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả

đất Từ ngày dựng nước đến nay, nước ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ

sử dụng đất nghiêm cấm việc mua bán cho thuê, phương thức lưu chuyển đất chỉ có

cấp phát, do đó thực ra không tồn tại giá đất Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất,

đất trở thành hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lưu thông, từ đó xuất

hiện giá cả đất để thực hiện đền bù kinh tế trong nhượng quyền sử dụng đất Đồng

thời cùng với việc hoàn thiện một bước chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dưới tác

động của kinh tế thị trường, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị

trường (9)[9]

* Chế độ nhà ở: từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nước ta là

chế độ phúc lợi tiền thuê thấp Vốn đầu tư vào tài sản nhà đất không thể thông qua

hoạt động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào tài chính Nhà

nước cấp phát để duy trì Cho nên trong tình trạng này, tiền thuê nhà không bao

hàm tiền thuê đất, giá đất Mục tiêu của cải cách chế độ nhà ở là hủy việc bù đắp đó,

thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tư lành mạnh

vào tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý

* Quy hoạch đô thị: trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ

diện tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Cùng một mảnh

Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold

Trang 33

rất lớn Nhìn chung mà nói, đất dùng cho thương nghiệp hiệu ích rất lớn, thứ đến là

dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hữu ích còn thấp hơn Việc quy định

mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh

của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp

lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng

đất

* Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá cả đất Nói

chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất,

thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp

để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc ngưng trệ

lại Đồng thời, chính sách quản lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà

đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng đến giá đất

* Chính sách thuế: mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp

hay cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hưởng rất lớn Thuế tăng thì tích lũy của xí

nghiệp, dân cư giảm, nên giá cả đất giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng

trưởng kinh tế hạ thấp Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn mở

rộng đầu tư, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm Ngược lại, giảm thuế

thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên (9)[9]

* Thay đổi về hành chính: thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá

cả đất ở đó tăng Thay đổi hành chính thường phân thành hai loại, một là nâng cấp,

ví như một thành phố cấp huyện nâng lên là thành phố cấp địa phương, hoặc nơi

nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn…một loại khác là tuy cấp bậc

không thay đổi, nhưng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác cũng làm

cho giá đất tăng lên

1.3.1.2 Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng

của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu,

tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

Trang 34

* Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng

vì thế giá đất tăng lên Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956

– 1960 là 11 – 13% năm 1960 – 1961 là 17 – 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966,

tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5.5 – 6.9% Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là

nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu

cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển So với Nhật, tốc độ phát triển

kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ

tăng nhân khẩu, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá

đất tương đối nhỏ

* Tố chất nhân khẩu: tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ

được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Yếu tố này nhìn chung có ảnh

hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường

là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt

đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này thúc đẩy giá đất tăng

lên (9)[9]

* Cấu thành nhân khẩu gia đình: do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền

thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Đại gia đình

truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy

đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng

nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép

kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở

tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

1.3.1.3 Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã

hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, trình

độ trị an xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

* Tình trạng ổn định chính trị: cục diện chính trị trong nước ổn định, thì việc

đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể

Trang 35

thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vật lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo

giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống

* Tình trạng trị an xã hội: là trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội Yếu tố này

ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy Bất luận là khi nhà ở hay khu thương nghiệp,

trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua

bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là

mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị (9)[9]

* Đầu cơ nhà đất: đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi

dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh

hưởng đột xuất đến mức giá đất để thu được siêu lợi nhuận Yếu tố này có ảnh

hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường nhà đột biến Khi

đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

* Tiến trình đô thị hóa: một trong những kết quả của phát triển công nghiệp

hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa

hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không

đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt

sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng

cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì

mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

1.3.1.4 Yếu tố quốc tế

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh

hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới

với giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế,

chính trị trong nước

* Tình hình kinh tế thế giới: sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc

không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc

ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường

thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh

suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay quy thoái của kinh

Formatted: Font color: Auto Formatted: Font color: Auto Formatted: Font: Not Bold

Trang 36

tế thế giới, tình trạng thị trường, địa sản cũng không có ngoại lệ Ví dụ, khi bùng

phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh

chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm

1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá

đất mới tăng lên lại (9)[9]

* Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là

tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa các quốc gia này

với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa

hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy

nhanh giá đất lên cao; ngược lại những quốc gia đối lập nhau thường thi hành phong

tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế người qua lại và lưu thông tiền tệ Đặc biệt là khi xảy

ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về

đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

1.3.1.5 Yếu tố kinh tế

Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc kế

dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình Chính

phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dận

dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định

* Tình trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh

giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng có

nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc

làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư

xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên Từ sự

phát triển kinh tế của cả nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất,

thấy rằng xu thế vận động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ

kinh tế

* Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan

thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như

Trang 37

vậy, phân tích sự ảnh hưởngươgr của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể

khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất

Tích lũy tư bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực

dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện

vong dự trữ cao, hạn ngạch dự trữ nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh Nhìn từ góc

độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả các tài sản

khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp

khá dài Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và cũng mới có

khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít,

hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là

liên quan mật thiết với nhau Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường

là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột

nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng

vọt

* Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: là phản ánh thực lực kinh tế tổng

hợp quốc gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính

tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp

tiền mặt đối với thị trường địa sản, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia

tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng Vốn lưu

thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt

việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất

tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng

* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của

dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng

mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở Cho nên

khi xem xét thị trường đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ tiêu dùng có

thể rút ra kết luận sau đây: một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao được ở nhà

chuyên dùng để ở là tương đối cao; hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập cao được sử

dụng nhà mới xây dựng là tương đối cao; ba là tỷ lệ những người có thu nhập cao tự

Trang 38

có nhà ở tương đối cao, còn người thuê nhà thì thu nhập là tương đối thấp; bốn là

bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu người trong gia đình thường tỷ lệ thuận với

bình quân mức thu nhập tính theo đầu người

* Biến động vật giá: sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng

người Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được

tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị

trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao Điều

cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông

thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một

cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng

của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất

* Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chú yếu của giao dịch tài sản nhà

đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên

quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không

thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc

đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên

định giá địa sản phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ

hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động

mức lãi suất

Những yếu tố chung nói trên thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng có

tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của những

yếu tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về mức giá

đất Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa

các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt Do đó cần

phân tích thêm một bước ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt (9)[9]

b1.3.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có

đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các yếu tố này tạo ra có ảnh

Trang 39

Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là

nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp

hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung

tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm

đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Điều kiện giao thông: điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với

bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp

hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông…

Điều kiện thiết bị hạ tầng: điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất

chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ Đó là: đường

nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường

học, công viên, bệnh viện,…Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo

đảm, mức độ đồng bộ và cự li…

Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ

yếu bao gồm, môi trường nhăn văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện

môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, đô dốc, hướng gió, không khí, ô nhiễm

tiếng ồn,…cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp

của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập…ở khu vực

Hạn chế của quy hoạch đô thị: yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá

đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều

kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực…

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất

của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương

nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu

công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng

nước điện (9)[9]

c1.3.3 Yếu tố cá biệt

Trang 40

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là yếu tố thửa đất, ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ

dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và

cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng

nên ảnh hưởng đến giá đất

Hình dáng: mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như

tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

Độ dốc: quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh

hưởng đến giá đất

Điều kiện thiết bị thị chính của loại đất: thiết bị thị chính có liên quan đến

loại đất là những thiết bị trực tiếp liên quan đến đất như nước mặt, nước ngầm, điện, khí đốt hệ thống sưởi ấm, thiết bị điện thoại,…

Hạn chế của quy hoạch đô thị: yếu tố quy hoạch đô thị được xem là yếu tố

cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất,…

Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa

để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa,…Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

Thời hạn sử dụng đất: yếu tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu

lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1 1.4 Định giá đất của một số nước trên thế giới

Trong nền kinh tế thị trường, người ta quan niệm thửa đất và ngôi nhà xây dựng trong khuôn viên thửa đất đó là một tài sản gọi là bất động sản Pháp luật ở

Định dạng
Số trang	133
Dung lượng	2,58 MB

Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng

Phƣơng phỏp nghiờn cứu