B. Mục đớch và yờu cầu của đề tài
1.2.3. Quan hệ cung cầu
P P S P0 E P1 E’ D0 D1 O Q1 Q0 Q
H1: Đồ thị hỡnh cung và cầu đất đai
Theo hỡnh trờn, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cõn bằng. Khi yếu tố khỏc thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cõn bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lói suất cho vay mua nhà tăng lờn, thỡ đường cầu dịch sang trỏi từ D0 sang D1, điểm cõn bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung khụng thay đổi thỡ giỏ giảm từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến cú phần khỏc so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng húa thụng thường. Vấn đề này cú ý nghĩa đặc biệt trong định giỏ đất bởi vỡ cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giỏ của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xỏc định bằng yếu tố
cầu, như: mật độ dõn cư; tỷ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bỡnh quõn của người dõn tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thụng; tỷ lệ lói suất vay thế chấp.
Hỡnh 1 minh họa sự tương tỏc của cung và cầu quyết định giỏ của đất trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giỏ cả tăng cũng khụng thể tạo ra đất. Do vậy, giỏ của nú thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lờn từ điểm D lờn D1, thỡ giỏ tăng từ điểm G lờn G1.
Giỏ D1 S G1 D G Số lượng đất đai
Hỡnh 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Mặc dự tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thỡ cú thể tăng lờn hoặc giảm xuống thụng qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa cỏc loại đất.
Cú thể thấy khi đất nụng nghiệp, đất lõm nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lượng lớn diện tớch sang một mục đớch làm khu đụ thị. Cung về đất ở tại đụ thị đú nhờ thế mà tăng lờn. Sự tăng số lượng diện tớch đất ở tại đụ thị sẽ làm chậm sự tăng giỏ đất ở của khu vực này. Bờn cạnh đú, sự phỏt triển và tăng trưởng liờn tục từ phớa cầu,
dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, và vỡ thế giỏ đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là cỏc lụ đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng trống là những căn nhà riờng biệt cho gia đỡnh một hộ.
Trước đõy, hệ thống giao thụng cựng cỏc phương tiện giao thụng chưa phỏt triển, thị trường đất đụ thị phỏt triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tõm. Điều đú dẫn đến tỡnh trạng chờnh lệch giỏ quỏ lớn giữa đất đai ở vị trớ trung tõm với đất đai vựng ngoại vi đụ thị. Ngày nay, hệ thống giao thụng cựng cỏc phương tiện giao thụng phỏt triển. Thời gian để từ ngoại vi vào trung tõm đụ thị đó rỳt ngắn. Vỡ vậy, nhu cầu đối với đất đai vựng ngoại vi tăng lờn nhanh chúng và lượng cung cũng tăng lờn đỏng kể. Sự chờnh lệch giỏ giữa đất đai ở trung tõm và đất đai vựng ngoại ụ thành phố cũng theo đú được rỳt ngắn lại. Tuy nhiờn, đất đai cú hạn mà nhu cầu về đất thỡ vụ hạn, cho nờn theo đà phỏt triển, giỏ đất đụ thị vẫn cú xu hướng tăng liờn tục.
Quan hệ cung – cầu giải thớch những khỏc biệt lớn về giỏ trị đất giữa khu vực đụ thị và nụng thụn, giữa cỏc vựng đụ thị khỏc nhau và thậm chớ giữa những vựng ven đụ khỏc nhau trong cựng một vựng đụ thị. Đất đai vốn là cố định, giỏ trị của đất đai biến động nhiều hơn cỏc hàng húa thụng thường, mặc dự giao thụng vận tải và khả năng đi lại cú thể giảm những khỏc biệt mang tớnh cục bộ giữa cỏc vựng.
Nhỡn chung ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đớch sản xuất nụng nghiệp chưa đến mức mất cõn đối căng thẳng giữa lao động cụng nghiệp và đất đai. Trước hết là đất đai của Việt Nam tuy khụng rộng nhưng mới chỉ sử dụng được trờn một nửa (69.3%) tớnh đến năm 2000.
Phần lớn đất chưa sử dụng là đất đồi nỳi, đất cỏc vựng ven biển, …đũi hỏi phải cú vốn đầu tư lớn thỡ mới đưa vào khai thỏc được. Luật Đầu tư mới ban hành củng cố thờm quy mụ sản xuất đa dạng cõy trồng, mở thờm nhiều ngành nghề thu hỳt lực lượng lao động xó hội. Tốc độ phỏt triển cụng nghiệp đầu tư xõy dựng cỏc khu trung tõm thương mại, du lịch… cũng mở ra khả năng thu hỳt lực lượng lao động từ khu vực nụng nghiệp. Tuy nhiờn, tốc độ tăng lao động của Việt Nam bỡnh
ở cỏc nước hết hạn trở về mà Chớnh phủ chưa cú khả năng sắp xếp thỡ cũng tạo nờn những yếu tố làm mất cõn đối giữa lao động và đất đai. Đú là chưa tớnh đến yếu tố tiến bộ kĩ thuật, đầu tư thiết bị mỏy múc sẽ làm dư thừa lao động.
Một yếu tố khỏc cũng làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đú là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng húa. Luật Đất đai cho phộp cỏc tổ chức cỏ nhõn và hộ gia đỡnh sử dụng đất cú cỏc quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp,… Nhưng việc thực hiện những quyền lại bị hạn chế bởi cỏc điều kiện cần thiết để khụng dẫn đến tớch tụ đất, đảm bảo mỗi người đều cú đất để canh tỏc.
Những quy định đú là:
- Hạn mức tối đa được giao đất: đối với đất nụng nghiệp trồng cõy hàng năm của mỗi hộ gia đỡnh là khụng quỏ 3ha, đất khu dõn cư nụng thụn mỗi hộ gia đỡnh khụng được giao tối đa quỏ 400 m2
.
- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cho thuờ đất: hộ gia đỡnh và cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp, đất lõm nghiệp để trồng rừng chỉ được chuyển nhượng trong cỏc trường hợp sau: chuyển đi nơi khỏc, chuyển sang làm nghề khỏc, khụng cũn khả năng trực tiếp lao động.
- Đối với đất ở chỉ được chuyển nhượng khi chuyển đi nơi khỏc hoặc khụng cú nhu cầu để ở.
- Những hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp để trồng cõy hàng năm, nuụi trồng thủy sản do hoàn cảnh gia đỡnh neo đơn, khú khăn, do chuyển sang làm nghề khỏc nhưng chưa ổn định hoặc thiếu sức lao động thỡ được cho người khỏc thuờ với thời hạn khụng quỏ 3 năm.