Nghiên cứu thực trạng và đề xuất sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên, Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội

Phần lớn đất chuyên dùng là diện tích đất do các tổ chức kinh tế sử dụng và vẫn có tình trạng sử dụng đất chưa hợp lý, để hoang hóa lãng phí, hoặc cho thuê lại, sử dụng sai mục đích được

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

LÊ TRUNG THÀNH (Màu m58, 4 quyen, 80 trang)

“ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG HỢP

LÝ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN YÊN VIÊN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI”

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌCChuyên ngành: Địa chính

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN

Hà Nội – Năm 2013

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Chỉ tiêu đất khu dân dụng 25

Bảng 2: Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng 25

Bảng 3: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở 26

Bảng 4: Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị 26

Bảng 5: Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp 27

Bảng 6 Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị 27

Bảng 7: Tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị trấn Yên Viên 38

giai đoạn 2005 - 2009 38

Bảng 8 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2005 40

Bảng 9 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2012 45

Bảng phân vùng quy hoạch huyện Gia Lâm 2008 67

Bảng 10 So sánh cơ cấu sử dụng đấttheo hiện trạng và sau khi quy hoạch mở rộng thị trấn 79

DANH MỤC HÌNH

Hình 1 Trụ sở Đảng ủy – HĐND – UBND thị trấn Yên Viên từ năm 1998 - 2009 29

Hình 2 Trụ sở Đảng ủy - HĐND - UBND Thị trấn Yên Viên hiện nay 32

Hình 3 Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2005 40

Hình 4 Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2012 45

Hình 5 Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm đến năm 2020 65

Hình 6 Quy hoạch thị trấn Yên Viên đã được điều chỉnh năm 2008 67

Hình7 Sơ đồ phân bố các khu đô thị trung tâm của Hà Nội 70

Hình 8 Không gian kiến trúc cảnh quan khu đô thị N9 71

Hình 9 Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất khu đô thị N9 71

Hình 10 Định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên giai đoạn 2011- 2030 72

Hình 11: Cơ cấu sử dụng đất theo hiện trạng 2012 80

Hình 12: Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sau khi mở rộng 81

Hình 13: Biểu cơ cấu các loại đất sau định hướng quy hoạch đến năm 2030 81

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Ý nghĩa của luận văn 3

6 Cấu trúc của luận văn 3

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ 4

1.1 Đô thị và sử dụng đất đô thị 4

1.1.1 Khái niệm về đô thị 4

1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị 6

1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị 6

1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị 7

1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị 8

1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa 11

1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị 11

1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị 12

1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị 14

1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung 14

1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai 14

1.3.1.2 Đối tượng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất 16

1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 16

1.3.2.1 Khái niệm 16

1.3.2.2 Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị 17

1.3.2.3 Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 17

1.3.2.4 Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị 18

1.3.2.5 Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị 20

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ TRẤN YÊN VIÊN 28

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Yên Viên 28

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 28

2.1.3 Lịch sử hình thành và quá trình đô thị hóa của Thị trấn 29

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Yên Viên 33

2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 và biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2005 - 2012 39

2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 39

2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai năm 2012 và cơ cấu đất đai : 44

2.3.3 Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2005- 2012 48

2.4 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên so với yêu cầu phát triển

kinh tế - xã hội của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012 49

2.5 Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất đai của thị trấn Yên Viên 53 Chương 3:ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THỊ TRẤN YÊN VIÊN 57

3.1 Phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 57

3.1.1 Mục tiêu tổng quát 57

3.1.2 Phương hướng chung 57

3.1.3 Một số chỉ tiêu chính đến năm 2015 57

3.1.3.1 Về phát triển kinh tế 57

3.1.3.2 Về xã hội 58

3.1.4 Nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu 58

3.1.4.1 Phát triển kinh tế 58

3.1.4.2 Xây dựng cơ bản 59

3.1.4.3 Lĩnh vực văn hóa - xã hội 60

3.1.4.4 Công tác chính sách xã hội 61

3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2011 - 2030 62

3.2.1 Vài nét về vị trí địa lý, kinh tế xã hội, cơ cấu tổ chức của Huyện Lâm 62

3.2.2 Sự ảnh hưởng của vị trí địa lý đối với thị trấn Yên Viên trong Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm 64

3.2.3 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2030 66

3.2.3.1 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2020 66

3.2.3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2030 68

3.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên 73

3.4 Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa phương 75 3.4.1 Điều chỉnh địa giới hành chính, quy mô dự án 75

3.4.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý 76

3.4.3 So sánh cơ cấu các loại đất sau khi quy hoạch mở rộng 79

3.4.4 Ý nghĩa thực tiễn: 83

3.5 Các giải pháp thực hiện phương án đề xuất 84

KẾT LUẬN 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 89

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Trong những năm gần đây, việc khai thác sử dụng đất đai tại nhiều địa phương ở nước ta ngày càng có hiệu quả hơn Tuy nhiên tại nhiều khu vực, nhất là các khu vực đô thị, thực trạng sử dụng đất đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết đồng thời định hướng sử dụng, phát triển quỹ đất như thế nào để đảm bảo cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, phát triển bền vững của địa phương đang là nhiệm vụ cấp thiết

Thị trấn Yên Viên nằm ở Phía đông bắc của Thủ đô Hà Nội, với nhiều đầu mối giao thông quan trọng như: đường sông, đường sắt, đường bộ Thị trấn có quỹ đất tự nhiên không lớn - 101,6456 ha bao gồm đất chuyên dùng có 64,3018 ha chiếm 63% tổng diện tích tự nhiên, đất ở đô thị 28,6264 ha, đất chưa sử dụng 1,2174 ha Phần lớn đất chuyên dùng là diện tích đất do các tổ chức kinh tế sử dụng

và vẫn có tình trạng sử dụng đất chưa hợp lý, để hoang hóa lãng phí, hoặc cho thuê lại, sử dụng sai mục đích được giao, trong khi diện tích các công trình công cộng (giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, công viên cây xanh…) còn rất thiếu so với nhu cầu thực tế của nhân dân thị trấn Mặt khác hiện trạng sử dụng đất còn có một số khu vực đất của xã Yên Viên nằm xen lọt vào trong lòng của thị trấn gây ra khó khăn trong việc định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội, quản lý đất đai cũng như quản lý hành chính tại địa phương

Đã hơn 50 năm từ khi thị trấn Yên Viên được Chính phủ quyết định thành lập, nhưng bộ mặt thị trấn gần như không thay đổi, điều kiện kinh tế - xã hội bị kìm hãm, kém phát triển, trong khi các đơn vị lân cận như Phường Đông Ngàn- Từ Sơn thuộc tỉnh Bắc Ninh được thành lập cùng quyết định của Chính Phủ, Phường Đức Giang - quận Long Biên- Hà Nội được thành lập sau thị trấn Yên Viên hơn 10 năm Nay các đơn vị này đã “ thay da đổi thịt”, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân được không ngừng được nâng cao Thị trấn Yên Viên đứng trước nguy cơ tụt hậu về nhiều mặt so với các đơn vị xã, phường trong khu vực

Từ thực trạng những bất cập trên, là người con lớn lên trên mảnh đất Yên

Viên giàu truyền thống, học viên chọn đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất

sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”

2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Làm rõ thực trạng sử dụng đất và đánh giá sự hợp lý của hiện trạng sử dụng đất đai thị trấn Yên Viên đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Đề xuất một số định hướng sử dụng hợp lý đất đai và phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên

3 NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

- Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị

- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên cứu

- Làm rõ tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Yên Viên năm 2012 và biến động sử dụng đất đai của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012

- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất so với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

- Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai của thị trấn và định hướng

mở rộng, phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên

4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

- Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu: Đây là phương pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các số liệu thống kê về diện tích các loại đất để phục vụ cho việc đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất đai thị trấn Yên Viên

- Phương pháp thống kê, so sánh: Để phân tích đưa ra kết luận, đề tài có tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về

cơ cấu các loại đất

- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu thu thập được và hiện trạng sử dụng đất tiến hành phân tích làm rõ những tồn tại, những điểm chưa hợp lý trong sử dụng đất đai của thị trấn Yên Viên

- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo, lấy ý kiến của cơ quan chuyên môn, cán bộ địa phương về các giải pháp sử dụng hợp lý đất đô thị và định hướng phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên

5 Ý NGHĨA CỦA LUẬN VĂN

+ Ý nghĩa khoa học: góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học đề xuất sử dụng

hợp lý đất cấp phường, xã

+ Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho việc quy

hoạch và định hướng sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên

6 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị

Chương 2: Đánh giá thực trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai và định hướng phát triển quỹ đất thị trấn Yên Viên

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ

1.1 Đô thị và sử dụng đất đô thị

1.1.1 Khái niệm về đô thị

Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách lại đưa ra những nhận định khác nhau về đô thị Dưới đây là một số định nghĩa về đô thị:

Một đô thị hay khu đô thị là một khu vực có mật độ gia tăng các công trình kiến trúc do con người xây dựng so với các khu vực xung quanh nó Các đô thị có thể là thành phố, thị xã, trung tâm dân cư đông đúc, nhưng thuật từ này thông thường không mở rộng đến các khu định cư nông thôn như làng, xã, ấp

Các đô thị được thành lập và phát triển thêm qua quá trình đô thị hóa Đo đạt tầm rộng của một đô thị sẽ giúp ích cho việc phân tích mật độ dân số, sự mở rộng

đô thị, và biết được các số liệu về dân số nông thôn và thành thị

Không như một đô thị, một vùng đô thị không chỉ bao gồm đô thị mà còn bao gồm các thành phố vệ tinh cộng vùng đất nông thôn nằm xung quanh có liên hệ

về kinh tế xã hội với thành phố đô thị cốt lõi, tiêu biểu là mối quan hệ từ công ăn việc làm đến việc di chuyển hàng ngày ra vào mà trong đó thành phố đô thị cốt lõi

là thị trường lao động chính Thật vậy, các đô thị thường kết hợp và phát triển như trung tâm hoạt động kinh tế/dân số trong một vùng đô thị lớn hơn

Các vùng đô thị thường thường được định nghĩa bằng việc sử dụng các quận (như ở Hoa Kỳ) hoặc các đơn vị chính trị cấp quận làm đơn vị nền tảng Quận có chiều hướng hình thành các ranh giới chính trị bất di bất dịch Các kinh tế gia thường thích làm việc với các thống kê xã hội và kinh tế dựa vào các vùng đô thị Các đô thị được dùng để thống kê thích hợp hơn trong việc tính toán việc sử dụng tỉ

lệ đất quân bình trên đầu người và mật độ dân cư (theo Dumlao & Felizmenio 1976)

Nguồn: Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia

(http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%C3%B4_th%E1%BB%8B )

- Theo Luật Quy hoạch đô thị được Quốc hội thông qua năm 2009: Đô thị

là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn

- Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, một đơn vị hành chính để được phân

loại là đô thị thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau:

1 Có chức năng đô thị

2 Quy mô dân số toàn đô thị đạt 4 nghìn người trở lên

3 Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị, riêng đối với thị trấn thì căn cứ theo các khu phố xây dựng tập trung

4 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp (tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung) phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động

5 Đạt được các yêu cầu về hệ thống công trình hạ tầng đô thị (gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật)

6 Đạt được các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô thị

Tại Việt Nam hiện có 6 loại đô thị: loại đặc biệt và loại I, loại II đến loại V

Khái niệm về khu đô thị và hạ tầng kỹ thuật, xã hội đô thị:

+ Khu đô thị: Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung cho toàn đô thị hoặc cấp vùng

Cấu trúc của khu đô thị và đô thị là gồm hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đô thị

+ Hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm các công trình sau:

- Hệ thống giao thông;

- Hệ thống cung cấp năng lượng;

- Hệ thống chiếu sáng công cộng;

- Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước;

- Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường;

- Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước;

- Các công trình cơ quan hành chính đô thị;

- Các công trình hạ tầng xã hội khác

Tức là phải đủ các công trình và hạng mục công trình như vậy mới được gọi

là đô thị Tuy nhiên đối chiếu với thực tế hiện nay các khu đô thị của chúng ta hầu như không được coi là đô thị hay khu đô thị thực sự

1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị

1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch

sử dụng làm nhà ở, trụ sở các cơ quan tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các

cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác của xã hội Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được tính vào đất đô thị

1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị

- Vị trí địa lý: đây là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

đô thị Nơi có vị trí thuận tiện thì việc đầu tư và tận dung những nguồn lực đất đai, lao động cũng như khai thác tiềm năng đất đai sẽ có ưu thế hơn

- Địa hình: Là một trong những yếu tố quyết định đến việc sử dụng đất, đặc

biệt đối với mục đích nông, lâm nghiệp Đối với đất phi nông nghiệp thì địa hình phức tạp sẽ dẫn đến nhiều khó khăn cho việc xây dựng công trình và thi công

- Điều kiện khí hậu, thủy văn: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng trực tiếp đến việc

sử dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh và điều kiện sinh hoạt của con người Sự khác nhau về nhiệt độ giữa các vùng ảnh hưởng đến sự phân bố thực vật, cây trồng Lượng mưa nhiều hay ít cũng ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh

doanh và các nhu cầu sinh hoạt

Hệ thống sông suối, ao hồ có vai trò nhất định trong việc tổ chức sử dụng đất đai đô thị Chúng vừa là nguồn cung cấp nước sinh hoạt, nước tưới vừa là nơi tiêu thụ nước khi có úng ngập

Thảm thực vật tự nhiên: Thảm thực vật tự nhiên là một yếu tố môi trường có

vai trò rất quan trọng Thảm thực vật bao gồm các vùng rừng nguyên sinh, rừng đầu nguồn, rừng sản xuất, đồng cỏ Thảm thực vật tự nhiên là yếu tố điều tiết khí hậu, chế độ nước của sông suối, chế độ nhiệt, độ ẩm trong đất, chế độ nước ngầm Thảm thực vật tạo nên cảnh quan thiên nhiên đẹp, làm nơi du lịch, nghỉ mát Thảm thực

vật có ý nghĩa quan trọng trong việc quy hoạch vùng đô thị

- Yếu tố không gian: Mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đất

đai cũng như điều kiện không gian để hoạt động Mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong việc sử dụng đất các công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ và phục vụ cho mục đích ở Mặt bằng đất đai còn là yếu tố

quan trọng cho việc quy hoạch, phát triển các khu đô thị mới

- Các yếu tố kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như dân số và lao động; cơ

cấu các ngành kinh tế; mức độ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển từng ngành; hiện

trạng cơ sở hạ tầng; trình độ khoa học công nghệ; trình độ quản lý và tổ chức sản xuất của nông dân và chế độ chính trị xã hội ( các chính sách về đất đai, chính sách

môi trường, các yêu cầu về an ninh quốc phòng )

Yếu tố kinh tế xã hội thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định tiềm năng và mức độ thích hợp của đất đai đối với các mục đích sử dụng Còn việc sử dụng đất như thế nào được quyết định bởi con người và các điều kiện kinh tế xã hội hiện có

1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị

Đô thị hoá theo hàm nghĩa chung nhất là quá trình phát triển kinh tế - xã hội song song với quá trình công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công nghệ, tập trung dân số và sức lao động phân tán của nông thôn và hoạt động phi nông nghiệp không ngừng hội tụ trên không gian thích hợp dần dần chuyển hoá thành yếu tố đô thị Theo Brain Berry (1976) “ Đô thị hoá được coi như sự tập trung có tính không gian của con người và các hoạt động kinh tế Nhưng đô thị hoá có hai mặt ý nghĩa,

ý nghĩa thứ nhất liên quan đến quá trình tập trung dân cư - khi dân số chuyển từ vùng thưa dân đến vùng đông dân hơn; ý nghĩa thứ hai liên quan đến văn hoá và lối sống của người dân - lối sống thành thị, văn hoá hiện đại và dấu hiệu của sự văn minh, bắt nguồn từ các thành phố lớn rồi lan toả ra các đô thị nhỏ hơn hay thậm chí

là vùng nông thôn ’’[ 17]

Theo Đàm Trung Phường (1995) “ Đô thị hoá là một quá trình diễn thế kinh tế

- xã hội - văn hoá- không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong

đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành

đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và quân sự ” [10] Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hoá cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư, lối sống, không gian đô thị, cơ cấu lao động…

Như vậy đô thị hoá thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu

xã hội với các đặc trưng sau :

- Một là, hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ thuật dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ

- Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân cư khu vực, dẫn đến thay đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội

- Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân cư thưa) sang sống tập trung (mật độ dân cư cao)

- Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hoá làng xã sang văn hoá đô thị, văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp

Đô thị hoá là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp Dưới góc độ nhìn nhận

về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao động trong dân cư Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hoá là sự thay đổi cơ cấu thành phần kinh tế xã hội và lực lượng sản xuất, thể hiện qua sự biến đổi và chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác Quá trình đô thị hoá không chỉ là sự phát triển về quy mô, số lượng, nâng cao vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần

tụ đô thị mà còn gắn với sự biến đổi sâu sắc về các mặt kinh tế, xã hội của đô thị trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và các hoạt động dịch vụ công cộng, Quá trình này gắn liền với sự thay đổi cơ cấu và mục đích sử dụng đất

Quá trình đô thị hoá ở nước ta hiện nay có những đặc điểm chủ yếu sau :

- Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn với công nghiệp hoá, hiện đại hoá Công nghiệp hoá là động lực của đô thị hoá, đô thị hoá là điều kiện để gia tăng nhịp độ và hiệu quả của đô thị hoá Tại các đô thị, nhất là các

đô thị lớn, hàng loạt các khu công nghiệp tập trung, các khu đô thị mới, đường cao tốc, khu liên hợp thể thao, khu vui chơi giải trí,… xuất hiện ngày càng nhiều Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp được đẩy mạnh

- Đô thị hoá dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích đất nông nghiệp giảm nhanh chóng, chưa cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của các nghề phi nông nghiệp và dịch vụ Sự dôi dư về lao động nông nghiệp trong quá trình đô thị hoá là vấn đề cần quan tâm giải quyết

- Công tác quản lý đô thị, nhất là trong lĩnh vực quản lý - sử dụng đất đô thị còn nhiều bất cập, hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp, việc sử dụng đất đô thị ở nhiều nơi còn thiếu quy hoạch chi tiết

- Môi trường đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang có nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong khu vực

Đất đô thị với vai trò địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát triển kinh tế

- xã hội đô thị Tuy nhiên, do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đô thị

Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị [7] :

- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đô thị trong cả nước Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô thị trong địa phương mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị

- Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Khi có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý

của cơ quan quản lý đô thị có thẩm quyền Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về quản lý quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị

- Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất đai

- Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung :

+ Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch

và kế hoạch sử dụng đất Uỷ ban nhân dân cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị của cấp dưới;

+ Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và phát triển của đô thị Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh

1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa

1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị

Do đặc điểm của quá trình đô thị hoá ở nước ta nói riêng và các nước đang phát triển nói chung là sự tăng nhanh dân số đô thị không hoàn toàn dựa trên sự phát triển công nghiệp nên quá trình đô thị hoá và quá trình công nghiệp hoá ở nước

ta mất cân đối Sự chênh lệch về đời sống giữa nông thôn và thành thị đã thúc đẩy việc di chuyển dân số từ nông thôn ra thành thị một cách ồ ạt Hiện tượng bùng nổ dân số bên cạnh sự phát triển yếu kém của công nghiệp đã đặt ra cho đô thị hàng loạt các vấn đề cần phải đối mặt: việc làm, nhà ở, giao thông, môi trường đặc biệt là vấn đề sử dụng hợp lý quỹ đất đô thị hữu hạn cho một khối lượng nhu cầu sử dụng đất rất lớn hiện nay Làm sao để với nguồn lực hiện có về đất được sử dụng một cách có hiệu quả nhất Mức độ đô thị hoá nước ta năm 2000 là 23,5% nhưng diện

tích đất đô thị chỉ chiếm 0,3% vì thế nhu cầu về đất đô thị vượt xa so với lượng cung về đất Thị trường đất đô thị ở nước ta trong khoảng 10 năm trở lại đây là thị trường sôi động nhất, vì vậy giá nhà đất ngày càng tăng và nằm ngoài tầm kiểm soát của chính quyền đô thị

Trong quá trình đô thị hoá hiện nay tình trạng lấn chiếm đất công, đất nông nghiệp trái phép cho các mục đích xây dựng nhà ở hoặc để sản xuất công nghiệp đang còn là vấn đề phổ biến, mỗi năm hàng vạn ha đất nông nghiệp bị lấn chiếm Những năm gần đây bình quân đất cho nhu cầu ở mỗi năm tăng 15.000 ha hầu hết lấy từ đất nông nghiệp

Ngoài ra trong các đô thị tình trạng lấn chiếm vỉa hè, đất hành lang an toàn bảo vệ các công trình công cộng (đê điều, đường điện, giao thông, công sở vào mục đích kinh doanh, buôn bán nhỏ hay xây dựng nhà ở cũng còn phổ biến, làm ảnh hưởng đến mỹ quan, trật tự và an toàn giao thông đô thị)

Sở dĩ còn nhiều tồn tại trong quá trình quản lý sử dụng đất đô thị là do trình

độ quản lý của chúng ta còn nhiều yếu kém, đồng thời cũng thiếu một đội ngũ cán

bộ có chuyên môn cao về công tác quy hoạch và sử dụng đất

Do yếu tố lịch sử, chính trị, kinh tế việc xây dựng của chúng ta vốn đã tự do không theo một quy hoạch nào mặc dù hiện nay chúng ta bắt đầu quan tâm đến công tác quy hoạch và phát triển đô thị nhưng hệ thống các quy hoạch tổng thể và chi tiết cho tất cả các đô thị hầu như chưa hoàn thiện và chưa công bố rộng rãi vì vậy việc xây dựng hiện nay vẫn chưa được kiểm soát theo đúng quy hoạch Mặt khác, cho đến nay các hình thức sử dụng đất và các hình thức sở hữu nhà đất của chúng ta còn đan xen, các thủ tục hành chính còn nhiều điểm rườm rà, không cần thiết, cán bộ còn nhũng nhiễu làm cho việc thực hiện cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp phép xây dựng còn chậm do đó đã làm ảnh hưởng đến công tác kiểm soát việc xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng thể sử dụng đất

1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị

Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, trong đó có nguồn tài nguyên đất là vấn đề quan tâm của hầu hết các nước trên thế giới Cách đây 41 năm, Hội nghị

chuyên viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử dụng hợp lí

và bảo vệ các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra năm 1968 tại Pháp do Liên Hợp Quốc tổ chức Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ nào đó một cách hợp lý được xem xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những thuận lợi về vị trí; b/sự cần thiết thỏa mãn nhu cầu của một nhóm dân cư nào đó; c/ hiệu quả của những kết quả có thể đưa lại; d/ khả năng duy trì những kết quả này trong một thời gian dài; e/giá thành của đầu tư; f/ ảnh hưởng của việc sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt động khác của dân cư Để sử dụng hợp lý các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều cần phải có sự phối hợp toàn diện các mặt kinh tế, xã hội, chính trị, và phụ thuộc trực tiếp vào nhận thức của xã hội về vấn đề đó một cách cụ thể [11] Một số nhà nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa cụ thể về sử dụng hợp lý đất đai: sử dụng hợp lý đất là sự sử dụng phù hợp với lợi ích của nền kinh tế trong tổng thể, đạt hiệu quả nhất đối với mục đích đặt ra trong khi vẫn đảm bảo tác động thuận với môi trường xung quanh và bảo vệ một cách hữu hiệu đất đai trong quá trình khai thác sử dụng [18]

Trong điều kiện ở nước ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của con người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột Tuy nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra phương án sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường, cụ thể phải đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau:

- Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng mục tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ

- Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời sống của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị

- Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn được ô nhiễm môi trường hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị

1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị

1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung

1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai

Quy hoạch đất đai là: “ Việc sắp xếp và sử dụng các loại đất đai một cách hợp

lý để sản xuất ra nhiều nông sản chất lượng cao, hiệu quả kinh tế lớn Quy hoạch đất đai chia làm hai loại: Quy hoạch đất đai cho các vùng, các ngành, và quy hoạch đất đai trong nội bộ xí nghiệp Việc quy hoạch đất đai giữa các vùng, các ngành tuỳ thuộc vào điều kiện tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ của lực lượng sản xuất với phân cùng của cả nước Việt nam đã và đang thực hiện lại quy hoạch đất đai trong nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển kinh tế hàng

hoá, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trước đây” (Nguồn: Từ điển Bách Khoa Việt Nam)

Theo nhu cầu phát triển hiện nay, khái niệm quy hoạch sử dụng đất có thể hiểu là: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường

Như vậy về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử đụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích tăng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh

thổ, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho mình; xác lập

sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá - xã hội

Từ đó thấy rằng quy hoạch sử dụng đất là “ công cụ” quan trọng của người quản lý và cả người sử dụng đất

Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định rằng: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn

bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật…”

Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức, quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất, với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững trên cơ sở phân

bố quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng theo các đơn vị hành chính các cấp, các vùng và cả nước Quy hoạch sử dụng đất trước tiên liên quan đến việc sử dụng đất trong tương lai với 3 hướng tiếp cận khai thác tiềm năng sử dụng đất

Hướng 1: cung cấp khuôn khổ cho việc sử dụng đất, tạo tiền đề để xác định chức năng sử dụng đất cho nông nghiệp, lâm nghiệp, khai thác mỏ, phát triển đô thị Mỗi chức năng đều dựa trên cơ sở điều kiện tự nhiên, địa hình, địa chất, thổ nhưỡng thủy văn, khí hậu để hình thành một cách bền vững;

Hướng 2: khai thác tiềm năng sử dụng đất phục vụ cho các chức năng sử dụng khác nhau cần cho sự tồn tại và phát triển của con người Đối với đô thị là nhà

ở, dịch vụ công cộng, công nghiệp;

Hướng 3: đưa đất trực tiếp tham gia vào quá trình tạo ra lợi nhuận bằng các hoạt động phát triển Đất được thay đổi chức năng để tăng thêm giá trị sử dụng theo nhu cầu của xã hội [4]

Hiện nay, các nhà quy hoạch có nhiều quan điểm về phương pháp thực hiện các ý tưởng quy hoạch sử dụng đất như: Cách tiếp cận ý tưởng hợp lý; xác định các mục đích cần đạt được, từ đó định hướng quy hoạch hợp lý các công cụ mà Nhà nước đang có để xác định các nhiệm vụ quy hoạch trên cơ sở tận dụng khai thác các

công cụ đó, đặc biệt là tài chính; Cách tiếp cận dần dần: coi công tác quy hoạch là kết quả của 3 quá trình đan xen chặt chẽ với nhau: (1) Xác định vấn đề, mục tiêu, thiết kế, thực hiện và rút kinh nghiệm; (2) Chuyển từ những mục đích chính sách chung đến những mục tiêu và hành động cụ thể hơn; (3) Xác định ảnh hưởng trực tiếp của các bước trong quy trình quy hoạch tới bước hành động Ba khuôn khổ tạo điều kiện cho các hoạt động quy hoạch có hiệu quả là: (1) hệ thống tiêu chuẩn quy phạm; (2) công cụ định hướng; (3) thể chế.

1.3.1.2 Đối tượng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất

Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là quỹ đất đai của các cấp lãnh thổ (cả nước, tỉnh, huyện, xã) hoặc của một khu vực Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương, quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nhằm xác định cơ cấu đất đai hợp

lý, phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng, các ngành kinh tế, xác định sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở đẻ tiến hành giao đất và đầu tư và phát triển sản xuất, đảm bảo an toàn lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa, xã hội và bảo vệ môi trường

Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính là: phân bổ hợp lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; hình thành hệ thống

sử dụng đất đai và cơ cấu sử dụng đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế; khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích; hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tổng hòa giữa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội, môi trường

1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị

1.3.2.2 Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị

Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị được thể hiện ở các mặt sau:

- Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để Nhà nước quản lý đối với việc sử dụng đất đô thị Thông qua quy hoạch sử dụng đất đô thị, một mặt giải quyết thoả đáng mâu thuẫn giữa các loại đất được sử dụng, xác định cơ cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết hợp hài hoà giữa các lợi ích

- Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, các ngành công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá, giáo dục của một quốc gia Đất đô thị

là sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất

- Đất đô thị là loại tài nguyên quý giá hữu hạn, nó có đặc điểm là tính cố định, tính không tái sinh, do đó cần lấy hiệu quả kinh tế, sinh thái làm tiền đề để tiến hành sắp xếp hợp lý quỹ đất Nói cách khác cần lập quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm điều hoà và giải quyết mâu thuẫn giữa các lợi ích KT - XH và môi trường trong sử dụng đất

- Sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển kinh tế đô thị Ngược lại sự phát triển không ngừng của KT - XH

đô thị sẽ nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất đô thị Điều đó cần

có một quy hoạch đồng bộ lâu dài, làm cho việc sử dụng đất đô thị thích ứng với sự phát triển KT - XH đô thị

Ở nước ta với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là người đại diện cho lợi ích của toàn thể nhân dân lao động, điều tiết ở tầm vĩ mô đối với việc sử dụng đất, đòi hỏi Nhà nước phải tiến hành quy hoạch sử dụng đất đô thị nhằm xác định phương hướng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm

1.3.2.3 Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị

Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu đối với mức độ và hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động Vì vậy nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với các nội dung sau:

- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, KT - XH, hiện trạng sử dụng đất

- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ để tiến hành phân phối

và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất

- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác Ngoài mục đích tăng trưởng kinh tế, còn phải lưu ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng không tốt các loại đất, gây ra hậu quả cho môi trường sinh thái

1.3.2.4 Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị

Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô đất đai cho từng chức năng sử dụng đất đô thị Quá trình này cần phải dựa trên yêu cầu cụ thể đối với từng chức năng như sau [3]:

a Khu đất công nghiệp

Đây là những khu vực sản xuất chính của đô thị Quy mô khu đất công nghiệp tuỳ thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển của đô thị đó Thông thường các khu đất công nghiệp được bố trí trong đô thị thì phải đảm bảo các nhu cầu chung như: tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều kiện tự nhiên môi trường và an toàn của người dân Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp quốc gia

b Khu đất kho tàng

Đất kho tàng đô thị chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố Đất kho tàng là nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh hoạt hàng ngày của đô thị Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ Quốc gia được bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác ở đô thị đều nằm trong cơ cấu chung của đất đai quy hoạch phát triển đô thị Nói chung các kho tàng được bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp

c Khu đất giao thông đối ngoại

Mạng lưới giao thông đối ngoại có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành khách, liên hệ giữa đô thị và vùng lân cận

Quy hoạch giao thông cần:

+ Đáp ứng nhu cầu vận tải hành khách, hàng hóa phục vụ cho phát triển KT -

XH, quá trình đô thị hóa và hội nhập với quốc tế

+ Mạng lưới giao thông phải được phân cấp rõ ràng

+ Hệ thống giao thông đối ngoại khi đi qua đô thị phải phù hợp với quy hoạch đô thị

d Khu đất dân dụng đô thị

- Đất xây dựng các khu ở: bao gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ trong thành phố thường được bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô thị, phục vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của cư dân đô thị Trong đó bộ phận đất đai xây dựng nhà ở là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, trên

đó giải quyết nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt văn hoá, giáo dục và các yêu cầu khác liên quan đến sinh hoạt hàng ngày của người dân

- Khu trung tâm các công trình công cộng: bao gồm khu vực trung tâm chính trị của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn như quận, phường, các trung tâm văn hoá, giáo dục, đào tạo, nghiên cứu khoa học… phục vụ những nhu cầu thiết yếu của dân cư đô thị Đất trung tâm thường được bố trí ở các khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm của thành phố và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay phường

- Khu đất giao thông đối nội: bao gồm đất xây dựng mạng lưới đường phố kể

cả các quảng trường lớn của đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị

- Khu cây xanh đô thị:

Cây xanh đô thị bao gồm:

+ Cây xanh sử dụng công cộng là tất cả các loại cây xanh được trồng trên đường phố và ở khu vực sở hữu công cộng

+ Cây xanh sử dụng hạn chế là tất cả các loại cây xanh trong các khu ở, các công sở, trường học, đình chùa, bệnh viện, nghĩa trang, công nghiệp, kho tàng, biệt thự, nhà vườn… của các tổ chức, cá nhân

+ Cây xanh chuyên dụng là các loại cây trong vườn ươm, cách ly, phòng hộ hoặc phục vụ nghiên cứu

Cây xanh có vai trò rất quan trọng đối với đời sống con người, là một bộ phận trong hệ sinh thái tự nhiên, có tác dụng lớn trong việc cải tạo khí hậu và bảo

vệ môi trường sống ở đô thị

e Khu đất đặc biệt

Khu đất đặc biệt gồm: các khu xây dựng các công trình đô thị đặc biệt về cơ

sở hạ tầng kỹ thuật như: bãi rác, trạm xử lý nước, trạm bơm nước, lọc nước,… các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không trực thuộc thành phố, các khu di tích, lịch sử, khu nghĩa trang, khu rừng bảo vệ,… Các khu đất này thường được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mật thiết tới mọi hoạt động bên trong thành phố

Tất cả các khu trên được bố trí hài hoà với nhau trong cơ cấu tổ chức đất đai toàn thành phố

1.3.2.5 Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất

lý cho đô thị

Để xác định được tính chất của đô thị, cần tiến hành phân tích một cách khoa học các yếu tố sau:

- Phương hướng phát triển KT - XH: xác định nhiệm vụ kinh tế cụ thể cho đô thị Từ đó căn cứ vào các chỉ tiêu kế hoạch cụ thể đối với đô thị để xác định tính chất đô thị

- Vị trí của đô thị trong quy hoạch vùng, lãnh thổ: Quy hoạch vùng, lãnh thổ xác định mối quan hệ qua lại giữa đô thị với các vùng lân cận Chính mối quan hệ

về kinh tế, sản xuất, văn hoá, xã hội xác định vai trò của đô thị đối với vùng

- Điều kiện tự nhiên của đô thị: trên cơ sở đánh giá những khả năng về tài nguyên thiên nhiên, điều kiện địa hình, điều kiện cảnh quan,… có thể xác định yếu

tố thuận lợi nhất ảnh hưởng đến phương hướng hoạt động về mọi mặt của đô thị, ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển đô thị

b Quy mô dân số đô thị:

Quy mô dân số là yếu tố quan trọng để làm cơ sở tính toán dự kiến quy mô đất đai cũng như bố trí các thành phần đất đai đô thị Do đó việc xác định quy mô dân số là một trong những nhiệm vụ cơ bản khi thiết kế QHĐT hay quy hoạch sử dụng đất đô thị Việc tính toán quy mô dân số chủ yếu là theo phương pháp dự báo

Để xác định quy mô dân số đô thị, trước tiên phải xác định thành phần nhân khẩu, cơ cấu dân cư của đô thị đó:

- Xác định cơ cấu dân cư đô thị:

+ Xác định cơ cấu dân cư theo giới tính và lứa tuổi: nhằm nghiên cứu khả năng tái sản xuất của dân cư tạo điều kiện để tính toán cơ cấu dân cư trong tương lai Cơ cấu dân cư theo giới tính và lứa tuổi thường được tính theo độ tuổi lao động

+ Xác định cơ cấu dân cư theo lao động xã hội của đô thị: thông qua việc phân dân cư đô thị thành các loại:

Nhân khẩu lao động: bao gồm:

Nhân khẩu cơ bản: là những người lao động ở các cơ sở sản xuất mang tính chất cấu tạo nên đô thị như cán bộ công nhân viên các cơ sở sản xuất công nghiệp, các cơ quan hành chính, kinh tế, viện nghiên cứu…

Nhân khẩu phục vụ: là những người lao động thuộc các xí nghiệp và các cơ

sở mang tính chất phục vụ riêng cho thành phố

Nhân khẩu lệ thuộc: là những người không tham gia lao động ngoài tuổi lao động: người già, trẻ em dưới 18 tuổi, người tàn tật…

Cách phân loại trên được sử dụng để xác định quy mô dân số đô thị ở nhiều nước thông qua con đường thống kê, dự báo và cân bằng lao động xã hội

Nghiên cứu thành phần dân cư đô thị là một vấn đề phức tạp vì nó luôn biến động Việc nghiên cứu và đánh giá đúng sự diễn biến dân số về tất cả các mặt tạo tiền đề vững chắc cho việc quy hoạch xây dựng đô thị một cách hợp lý

- Dự báo quy mô dân số đô thị:

Dựa vào số liệu thống kê hiện trạng về dân số trong một khoảng thời gian nhất định, tính tiếp quy mô dân số theo phương pháp ngoại suy Qua nghiên cứu ta thấy sự gia tăng dân số đô thị là sự tổng hợp tăng trưởng của nhiều thành phần khác nhau Đó là sự tăng tự nhiên, tăng cơ học, tăng hỗn hợp và tăng do nhiều thành phần khác nữa

Dân số đô thị có thể dự báo theo công thức của Nguyễn Thế Bá:

Pt = [(P01 + P02) (1 + a - b + w - r)] t (1 + r)

Trong đó:

- Pt: số dân dự báo

- P01: dân số nội thành nội thị

- P02: dân số vùng lân cận sát nhập vào đô thị

Giải quyết đúng đắn việc chọn đất xây dựng có ý nghĩa quyết định đến quá trình phát triển về mọi mặt của đô thị, đồng thời còn ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, sinh hoạt và nghỉ ngơi của dân cư Nó còn có tác dụng quan trọng trong việc

hạ giá thành xây dựng và quyết định bố cục không gian kiến trúc của thành phố Để lựa chọn đất đai xây dựng đô thị, trước hết cần phân tích đánh giá các điều kiện tác động đến đơn vị đất đai dự định xây dựng đô thị, bao gồm:

- Đánh giá các điều kiện tự nhiên: tức là đánh giá mọi yếu tố về khí hậu, địa hình, địa chất,… nhằm khai thác những điều kiện tích cực và hạn chế những ảnh hưởng bất lợi của thiên nhiên đối với đô thị:

+ Khí hậu: khí hậu có ảnh hưởng rất lớn đến cơ cấu quy hoạch và khả năng

tổ chức cuộc sống đô thị, Trong đó cần chú trọng đánh giá các yếu tố: gió, nắng, nhiệt độ, độ ẩm, chế độ mưa…

+ Điều kiện địa hình: có ý nghĩa quan trọng đến phương hướng phát triển tương lai của đô thị Vấn đề tổ chức đất đai xây dựng đô thị, các hoạt động sản xuất, đời sống đô thị… đều chịu ảnh hưởng của địa hình

+ Điều kiện địa chất công trình: việc chọn đất xây dựng cần dựa vào cường

độ chịu nén của nền đất cho từng loại công trình cụ thể để xác định chiều cao công trình

+ Điều kiện địa chất thuỷ văn: xác định độ sâu của mực nước ngầm Bên cạnh đó nghiên cứu khả năng cung cấp nước cho thành phố để xác định phương án cung cấp nước phục vụ sản xuất và sinh hoạt

- Đánh giá điều kiện hiện trạng: việc nghiên cứu tình hình hiện trạng cần chú

+ Tình hình dân số: sự phân bố các thành phần dân cư, nguồn lao động, tỷ lệ phát triển kinh tế …

+ Hệ thống các công trình phục vụ công cộng: quy mô, trạng thái, cơ cấu phục vụ của các ngành y tế, giáo dục, thương nghiệp, văn hoá, thể thao, hành chính, chính trị…

Sau khi đánh giá từng yếu tố của điều kiện tự nhiên, điều kiện hiện trạng khu đất, ta phải đánh giá tổng hợp các yếu tố của đô thị thông qua việc phân loại đất đai theo mức độ thuận lợi, ít thuận lợi và không thuận lợi

Bên cạnh việc đánh giá đó thì khu đất được chọn cũng cần phải thoả mãn một số yếu tố sau:

+ Đủ diện tích đất xây dựng đô thị trong giai đoạn quy hoạch từ 10 đến 25 năm, kể cả đất dự trữ

+ Khu vực phải đảm bảo các nguồn cung cấp nước sạch và những điểm xả nước bẩn sinh hoạt, sản xuất và nước mưa một cách thuận tiện

+ Đất đai xây dựng không nằm trong phạm vi ô nhiễm nặng do chất độc hoá học, phóng xạ, tiếng ồn…

+ Vị trí đất đai xây dựng có liên hệ thuận tiện với hệ thống đường giao thông, đường ống kỹ thuật điện nước

+ Đất xây dựng đô thị cố gắng không chiếm dụng hoặc hạn chế chiếm dụng đất canh tác, đất nông nghiệp và tránh các khu vực có tài nguyên khoáng sản, khu nguồn nước, khu khai quật di tích cổ, các di tích lịch sử và các di sản văn hoá

+ Nếu chọn vị trí của điểm dân cư để cải tạo và mở rộng thì cần hạn chế lựa chọn chỗ đất hoàn toàn mới, thiếu các trang bị kỹ thuật đô thị Phải đảm bảo đầy đủ điều kiện phát triển và mở rộng của đô thị trong tương lai

Dự báo về quy mô đất đai đô thị:

Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất đô thị, quy mô, tính chất đô thị,

dự báo về dân số đô thị, quy phạm về quy hoạch, tiến hành dự báo quy mô đất đai cho phát triển đô thị

Nhu cầu đất phát triển đô thị có thể tính theo công thức trong tài liệu đào tạo, bồi dưỡng về quy hoạch sử dụng đất đai của tổng cục địa chính:

Z = N P Trong đó:

- Z: là diện tích đất phát triển đô thị

- N: số dân tăng lên theo dự báo

- P: định mức đất dùng cho một khẩu đô thị năm quy hoạch [65]

Các chỉ tiêu đất đai quy định đối với các khu chức năng trong đô thị:

Các chức năng đô thị chiếm một diện tích nhất định trong đô thị Tỷ lệ các diện tích đất của các khu chức năng cần cân đối tránh lãng phí, quy định chỉ tiêu đất đối với từng loại chức năng dựa vào quy mô dân số đô thị và loại đô thị như sau:

Bảng 1: Chỉ tiêu đất khu dân dụng

Loại đô

thị

Đất khu dân dụng (m2/người) gồm đất:

Ở Giao thông Công trình

công cộng Cây xanh

Toàn khu dân cư

Bảng 3: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở

Loại đô thị

Chỉ tiêu đất (m2/người) cho:

Nhà ở Sân, đường Công trình

công cộng Cây xanh Cộng

(Nguồn:Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997[1].)

Bảng 4: Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị (kể cả đất dự phòng phát triển)

(m2/người)

Đất kho tàng (m2/người)

Bảng 5: Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp

(Nguồn:Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997[1].)

Bảng 6 Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị

Loại đô thị

Diện tích cây xanh toàn đô thị (m2/người)

Diện tích cây xanh sử dụng công cộng

CHƯƠNG 2:

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ TRẤN YÊN VIÊN

2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Yên Viên

2.1.1 Điều kiện tự nhiên

Thị trấn Yên Viên nằm ở phía đông bắc Thủ đô Hà Nội trải dài trên quốc lộ 1A và một phần thuộc quốc lộ 3 Phía bắc, đông bắc và phía tây giáp xã Yên Viên, Phía đông nam giáp phường Giang Biên, phía nam và tây nam giáp phường Đức Giang, phường Thượng Thanh ( thuộc quận Long Biên), phía tây giáp xã Mai Lâm ( huyện Đông Anh)

2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

Thị trấn Yên viên có trên 12 nghìn dân với hơn 3 nghìn hộ, phân bố thành 9 cụm dân cư Cơ cấu lao động thị trấn Yên Viên có 100% là sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Bao gồm một phần lao động là cán bộ, công nhân viên trong các cơ quan xí nghiệp đóng trên địa bàn, một phần dân cư bám mặt đường Quốc lộ 1A (nay là đường Hà Huy Tập) sinh sống bằng nghề kinh doanh dịch vụ, một số ít là sản xuất kinh doanh nhỏ và đi làm ở ngoài địa phương Thị trấn Yên Viên có Ga Yên Viên, là đầu mối giao thông đường sắt được quy hoạch là Ga liên vận quốc tế

Có sông Đuống chảy qua, xưa kia từng là bến cho các tàu, xà lan trao đổi hàng hóa với giao thông đường bộ, nhưng nay không còn nữa Có chợ Vân, là chợ dân sinh, phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của người dân Trên địa bàn thị trấn Yên Viên

có hệ thống trường Mầm non, Trường tiểu học, trường Trung học cơ sở, trường Trung học phổ thông Yên Viên đều đạt chuẩn quốc gia; ngoài các trường công lập đóng trên địa bàn còn có một số trường mầm non và trường Trung học phổ thông của các đơn vị tư mở ra nhằm đáp ứng nhu cầu dạy và học của học sinh trong địa bàn thị trấn và các xã lân cận Trong những năm gần đây thị trấn đang trong quá trình phát triển với tốc độ đô thị hoá, công nghiệp hoá nhanh Kinh tế - văn hoá - xã hội ngày một phát triển Đời sống nhân dân được nâng cao

2.1.3 Lịch sử hình thành và quá trình đô thị hóa của Thị trấn

Hình 1 Trụ sở Đảng ủy - HĐND - UBND thị trấn Yên Viên từ năm 1998 - 2009

Từ xa xưa, thị trấn Yên Viên vốn là làng Việt cổ Thị trấn Yên Viên và xã Yên Viên vốn “là cây một gốc, là con một nhà” Là nơi hội tụ giữa cư dân đã sinh sống lâu đời và cư dân từ nhiều nơi khác đến định cư, nên thị trấn Yên Viên sớm hình thành truyền thống văn hóa, vừa mang đặc trưng bản sắc văn hóa Kinh Bắc

pha trộn với văn hóa Kinh kỳ Tháng 2 năm 1959 Thị trấn Viên Viên được tách thành đơn vị hành chính độc lập

Cuối năm 1958, đầu năm 1959, Yên Viên đã trở thành một trong những trung tâm kinh tế - chính trị của huyện Từ Sơn Với thủ công nghiệp được khôi phục và phát triển, ở đây có nghề làm giầy dép, nắm than quả bàng, thợ thiếc Có chợ Vân hàng ngày họp có 2500 lượt người ở các huyện Tiên Du, Đông Anh, Gia Lâm, quận 8 Hà Nội và nhân dân trong huyện qua lại buôn bán

Trên địa bàn Yên Viên còn có nhà máy gạch chịu lửa, nhà máy gạch ngói Cầu Đuống, Tổng kho A thuộc Bộ Công nghiệp, kho của hợp tác xã Trung ương, kho của phân xưởng Việt Trì, và Ga Yên Viên Nền kinh tế công thương nghiệp Yên Viên khá phát triển, ngoài chợ vân còn có các của hàng lương thực, thực phẩm của quốc doanh, một hợp tác xã mua bán, một cửa hàng lâm thổ sản, một cửa hàng nông sản, một cửa hàng bách hóa Phố xá được xây dựng dọc theo quốc lộ 1A; với

132 hộ công thương trong đó có một số hộ buôn bán lớn, như hiệu gỗ Vương làng Hưng Lâm, 1 hiệu bán than, 2 hiệu bán vải, 1 hiệu vàng…

Dân số tăng nhanh, theo thống kê 6 tháng đầu năm 1958 có 1263 người, cuối tháng 8 đã lên tới 1334 người Năm 1958 các phố ở Yên Viên vẫn thuộc quyền quản

lý của chính quyền xã Tiền Phong, Huyện Từ Sơn, Bắc Ninh Ngày 6/2/1959, Bộ Nội Vụ đã ban hành Nghị định số 33-NV, chính thức thành lập thị trấn Từ Sơn và Thị trấn Yên Viên Xã Tiền Phong được tách ra làm hai đơn vị hành chính khác nhau là xã Yên Viên và thị trấn Yên Viên Theo Nghị định của Bộ Nội Vụ, địa giới hành chính của thị trấn Yên Viên được xác định: phía đông giáp xã Đình Xuyên và Quang Trung, phía tây cách Hà Nội 10km giáp xã Mai Lâm và sông Đuống; phía nam giáp sông Đuống và nhà máy gỗ dán, nhà máy diêm Thống Nhất; phía bắc giáp

xã Quang Trung và cách thị xã Bắc Ninh 19km Thị trấn Yên Viên có 5 phố là: Kim Lâm, Tiểu Lâm ( nay là phố Đuống 1, Đuống 2 ), Yên Viên ( nay là phố Ga ), chợ Vân, Thái Bình Dân số 303 hộ với 1334 nhân khẩu Có 132 hộ công thương, 96 hộ thủ công, 31 hộ dân nghèo, 3 hộ nông nghiệp, 41 hộ bán nông nghiệp

Đáp ứng yêu cầu phát triển của Thủ đô, ngày 31/5/1961, Chính phủ ra quyết định số 78/CP về mở rộng ngoại thành Hà Nội và chia lại tổ chức hành chính gồm 4 khu phố nội thành và 4 huyện ngoại thành Lúc này, thị trấn Yên Viên được sát nhập vào huyện Gia Lâm thuộc Hà Nội Theo tổ chức hành chính mới thì huyện Gia Lâm có 31 xã, 2 thị trấn: Yên Viên và Gia Lâm Năm 1965, Bộ Nội Vụ có Quyết định số 23/NV ngày 27/01/1965 sát nhập phố Thanh Am (nằm ở bên kia sông Đuống về phía Hà Nội, nay thuộc Phường Đức Giang, quận Long Biên) vào thị trấn Yên Viên (theo sách Lịch sử cách mạng thị trấn Yên Viên năm 2005 thì sát nhập Thanh Am vào thị trấn năm 1963) Phố Thanh Am gồm các hộ gia đình làm một số nghề như: thủ công, gia công, buôn bán nhỏ, làm công nhân nhà máy Diêm Thống Nhất, nhà máy Gỗ… Đến năm 1983, khi thành lập thị trấn Đức Giang, Thanh Am được chuyển về Đức Giang

Hiện nay, thị trấn Yên Viên có diện tích tự nhiên 101,6 ha, dân số trên 13.000 người sinh hoạt tại 9 tổ dân phố Hiện trên địa bàn thị trấn Yên Viên có nhiều cơ sở kinh tế quan trọng như ga Yên Viên, nhiều cơ quan, công ty, xí nghiệp, trường học Thị trấn Yên Viên là cử ngõ quan trọng, là chiếc cầu nối từ Hà Nội đi các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, lạng Sơn, Thái Nguyên, Cao bằng…

Nét đặc trưng về phố và ngành nghề

Nghề chính của người dân thị trấn Yên Viên từ trước tới nay là hoạt động thương mại, dịch vụ tập trung vào các điểm buôn bán chính như: chợ Vân, phố Ga, phố Vân, phố Thái Bình, phố Đuống

Chợ Vân được hình thành từ xa xưa, đến năm 1924, chợ chuyển đến địa điểm cạnh đường quốc lộ 1, cách ga Yên Viên khoảng 200m Chợ chủ yếu bán các hàng nông sản và thủ công Chợ có vị trí thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa

về bán tại chợ và vận chuyển hàng hóa đi các nơi khác Phố Vân nằm dọc hai bên quốc lộ 1 và đường vào chợ Vân Dân cư là người thôn Vân và các nơi khác đến làm ăn

Phố Ga Yên viên, vốn thuộc thôn Kim Quan Đông, hình thành phố từ khi có đường xe lửa Hà Nội- Lạng Sơn- Lào Cai Cư dân sinh sống chủ yếu là người dân

thôn Kim Quan Đông (thuộc xã Yên Viên) và những người từ nơi khác đến cư trú buôn bán nhỏ Dưới thời thuộc Pháp tại phố Ga xây dựng một rạp Tuồng với vài trăm chỗ ngồi Tại phố này và phố Vân còn có hàng chục nhà hát cô đầu

Phố Thái Bình, hình thành từ những năm 1931-1932, nằm dọc quốc lộ 1, phố này ít cửa hàng buôn bán, chủ yếu là gia đình viên chức, giáo chức, cán bộ nghỉ hưu, thợ thủ công và thợ sửa chữa

Phố Đuống xưa là phố Tiểu Lâm chạy dài từ đầu cầu bờ bắc sông Đuống theo đường số 1 đến dọc đê tả ngạn sông Đuống Phố Đuống được hình thành từ đầu năm 20 thế kỷ XX, lúc đầu có vài người buôn bán lâm thổ sản Từ năm 1940 –

1945 phát triển thêm khoảng 30 cửa hàng, có vài chục người lao động làm thuê chuyên nghiệp Bến Đuống tại thời điểm này trở thành cảng sông hoạt động giao thương tấp nập

Thành tựu trong thời kỳ đổi mới

Hình 2 Trụ sở Đảng ủy - HĐND - UBND Thị trấn Yên Viên hiện nay

Đất nước bước vào thời kỳ đổi mới, với sự đầu tư của Nhà nước, cộng với phát huy nội lực, thị trấn Yên Viên tập trung vào việc xây dựng và hoàn thiện cơ sở

hạ tầng theo hướng Đô thị bền vững Hiện tại 3 trường Tiều học, THCS, THPT,

Mầm non và trạm Y tế của thị trấn Yên Viên đã xây dựng đạt chuẩn quốc gia Năm

2009, Thị trấn đã vận động các hộ dọc theo tuyến quốc lộ 1A hiến đất làm vỉa hè xây dựng tuyến phố văn minh góp phần làm thay đổi diện mạo thị trấn

Về phát triển kinh tế, chính quyền và các tập thể tập trung khai thác các nguồn vốn cho nhân dân và các hộ vay để phát triển các ngành, nghề và các loại hình kinh doanh, dịch vụ Đến nay đời sống các hộ dân trên địa bàn ổn định, đa phần được cải thiện rõ nét, tỷ lệ hộ nghèo chỉ còn 1,5% Nhiều năm liền thị trấn Yên Viên là điểm sáng của huyện và thành phố về công tác thu thuế, sự nghiệp Giáo dục, Y tế, DS-KHHGĐ, TDTT,v.v

2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Yên Viên Thị trấn Viên Viên là cửa ngõ phía Bắc của Thủ đô Hà Nội, là đầu mối giao thông quan trọng đi các tỉnh phía bắc Vào trước những năm 1954, đất nước đang trong thời kỳ chiến tranh với các thế lực thù địch, các đế quốc xâm lấn như: Mỹ, Pháp và Tàu- Tưởng Lúc này đã thành lập các khu hành chính từ cấp xã, huyện, tỉnh, nhưng công tác quản lý đất đai hầu như không được quan tâm để ý

Giai đoạn từ năm 1954 đến 1959: tháng 10 năm 1954, quân Pháp rút khỏi

khu vực Bắc Đuống Việc khôi phục hàn gắn vết thương chiến tranh của ta trở nên bức thiết Chính quyền đã thực hiện một số giải pháp: Phục hóa ruộng hoang được

100 mẫu ruộng ở các xứ đồng Cống Thôn, Ái Mộ, Kim Quan, Lã Côi, Yên Viên Nhờ đó giảm được chút ít khó khăn vì người nhiều ruộng ít, năng suất cây trồng thấp Bà con ở các phố chủ yếu hồi cư về sau giải phóng, bằng lòng với việc tiếp nhận lại cơ sở cũ của mình trên gạch vụn cỏ dại hoang tàn Bỏ ra nhiều công sức cùng số tiền ít ỏi của mình để san lấp, dựng lại lều lán tạm thời Sau ngày lập lại hòa bình, công tác cải cách ruộng đất do Đảng chủ trương đã lan rộng ra khắp các tỉnh, thành phía Bắc Đầu năm 1955 phong trào cải cách ruộng đất đã lan đến xã Tiền Phong ( thị trấn Yên Viên và xã Yên Viên ngày nay ) Từ ngày 27/6/1955 đến tháng 12/1955, tiến hành đợt 1 và đang chuẩn bị sang cải cách ruộng đất đợt 2, thì có chỉ thị của Trung ương tạm đình chỉ lại, vì quá trình thực hiện đã xẩy ra sai lầm nghiêm trọng trong phạm vi toàn miền Bắc Việc quản lý đất đai trong giai đoạn này chủ

yếu tập trung vào cải cách ruộng đất, đánh đổ toàn bộ giai cấp địa chủ, xóa bỏ quyền chiếm hữu ruộng đất của họ, nông dân được làm chủ ruộng đồng trong xã

Giai đoạn từ 1959 đến 1975: Giai đoạn này đất nước ta vẫn đang trong tình

trạng chiến tranh chống Mỹ giành độc lập dân tộc Năm 1959, thị trấn Yên Viên được thành lập thành đơn vị độc lập, có bộ máy quản lý hành chính nhà nước Thị trấn Yên Viên đã được phân định ranh giới với xã Yên Viên trên cơ sở được tách ra

từ xã Tiền Phong, nhưng ranh giới không được rõ ràng giữa xã Yên Viên và thị trấn Yên Viên Lúc này, địa giới quản lý thị trấn Yên Viên chủ yếu bám theo trục mặt đường quốc lộ 1A và phần đất của các cơ quan xí nghiệp mới được thành lập ( 1957) Trên địa bàn thị trấn không có đất ruộng mà chỉ có đất ở của các hộ gia đình

và đất của các nhà máy xí nghiệp, một số ít là đất ao hố bom Giai đoạn này chưa có bản đồ quản lý đất đai hay các giấy tờ quản lý khác Trong giai đoạn này, thị trấn Yên Viên chứng kiến hai sự kiện: năm 1971 thị trấn bị vỡ đê và nằm sâu trong biển nước ngập đầu người Tất cả các gia đình ở thị trấn phải đi sơ tán đến các vùng Hà Bắc, Vĩnh Phú…Tuy không bị thiệt hại về người nhưng toàn bộ tài sản của nhà nước và nhân dân bị thiệt hại rất lớn Những giấy tờ về nhà đất của người dân cũng

bị nước lũ cuốn trôi Năm 1972, thị trấn Yên Viên lại là chứng nhân của trận đánh tọa độ B52 của đế quốc Mỹ “ Một lần nữa, thị trấn Yên Viên lại bị tàn phá nặng nề, nhiều hàng hóa quốc phòng, nhà cửa, các công trình văn hóa mới dựng lại đều bị san phẳng Nếu đứng ở giữa thị trấn Yên Viên có thể nhìn thông thoáng cả hai đầu.” Năm 1975, Việt Nam được hoàn toàn giải phóng, đất nước ta sạch bóng quân thù, bước vào thời kỳ xây dựng đất nước Trong giai đoạn này, cán bộ và nhân dân thị trấn tập trung cho công cuộc đấu tranh giải phóng dân tộc nên công tác quản lý đất đai của nhà nước cũng như những giấy tờ về quyền sử dụng đất của người dân hầu như là không được quan tâm

Giai đoạn từ 1976 - 1985: giai đoạn này cán bộ và nhân dân thị trấn Yên

Viên tiến hành công cuộc xây dựng tái thiết đất nước, công tác quản lý đất đai trên địa bàn cũng không được chú trọng quan tâm Nguyên nhân là do trên địa bàn thị trấn chỉ tập chung hai loại đất chính là đất ở của người dân đã được hình thành từ