ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SKY GARDEN

Dự án khách sạn Sky Garden được đầu tư bởi công ty TNHH Du lịch Hoàng Thành

CHƯƠNG I

MỞ ĐẦUGiới thiệu tổng quan về dự án

Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SKY GARDEN

Địa điểm : Số 01 Đội Cung - Phường Phú Nhuận - Thành phố Huế

Tên chủ đầu tư

Dự án khách sạn Sky Garden được đầu tư bởi công ty TNHH Du lịch HoàngThành là công ty được thành lập bởi ba thành viên gồm:

- Công ty cổ phần đầu tư du lịch Đống Đa Huế

- Bà Ung Phương Dung – giám đốc công ty lữ hành quốc tế Đông Dương –Thành phố Hồ Chí Minh

- Ông Phạm Thế Cường – 96/2 E Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, quận 1thành phố Hồ Chí Minh

Công ty TNHH Hoàng Thành được thành lập nhằm đầu tư một khách sạn tiêuchuẩn 4 sao đón khách Quốc tế và nội địa trên khu đất tại số 01 Đội Cung - thành phốHuế

Công ty TNHH Hoàng Thành có giấy CNĐKKD do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh

TT Huế cấp với các ngành nghề kinh doanh như sau :

- Khách sạn nhà hàng, các dịch vụ lưu trú, cửa hàng bán hàng lưu niệm…

- Các dịch vụ tổ chức hội họp, hội nghị, dịch vụ văn phòng, lữ hành, vận chuyểnkhách và vui chơi giải trí

- Các dịch vụ về phục hồi sức khỏe, sauna, massge…

Trong hoạt động của mình công ty TNHH du lịch Hoàng Thành chịu sự chi

phối của Luật Doanh Nghiệp, Luật Khuyến Khích đầu tư trong và ngoài nước và cácvăn bản dưới luật của Nhà nước có liên quan

Thời hạn hoạt động của Công ty là năm mươi năm kể từ ngày được cấp giấyCNĐKKD

- Chương trình hành động quốc gia về phát triển du lịch

- Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội dãi ven biển miền Trung

- Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Thừa Thiên Huế đến 2020

- Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

- Căn cứ vào các chế độ chính sách, tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm, và giá cảhiện hành về quản lý đầu tư xây dựng do nhà nước ban hành

- Định hướng phát triển cơ sở hoạt động của Công ty TNHH Du lịch HoàngThành

CHƯƠNG II

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

1 CÁC ĐIỀU KIỆN KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI, TỰ NHIÊN LIÊN QUAN TỚI DỰ ÁN

1.1 Tình hình kinh tế xã hội Việt Nam

Trong những năm gần đây Việt Nam được xem là một quốc gia đang phát triển

ở khu vực Đông Nam Á, là một thị trường mới nổi, đầy năng động và cũng là tiêuđiểm của nền kinh tế trong khu vực Việt Nam được xem là đang bước vào quá trìnhphát triển kinh tế mới với tốc độ tăng trưởng GDP luôn ở mức cao và ổn định từ năm

2000 đến 2007, tuy có chững lại trong 2 năm 2008 và 2009 do ảnh hưởng của cuộckhủng hoảng Tài chính và suy thoái kinh tế Thế giới nhưng so với mặt bằng chungViệt Nam vẫn là nước có tốc độ tăng trưởng cao nhất khu vực và là một trong nhữngnước có tốc độ tăng trưởng dương trên thế giới

Với những nổ lực của chính phủ trong việc phục hồi tốc độ tăng trưởng kinh tế,Ngân hàng phát triển Châu Á ADB đưa ra dự báo cho tốc độ tăng trưởng của ViệtNam trong năm 2011 là 5.8%

TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG GDP CỦA VIỆT NAM

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao và ổn định thì cuộc sống củangười dân cũng ngày càng được cải thiện đáng kể, tỷ lệ người nghèo ở Việt Nam đãgiảm từ 12,3% từ năm 2009 xuống còn 9,45% năm 20101 Tầng lớp người giàu vàtrung lưu ngày càng nhiều

Theo một quy luật tự nhiên khi nhu cầu về vật chất của con người được thỏamãn thì con người ta hướng về việc thỏa mãn những nhu cầu về đời sống tinh thần.Đặc biệt trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta sự căng thẳng về

1 Nguồn: Tổng cục thống kê, được đăng trên trang web của Bộ Lao động- Thương binh và xã hội

www.molisa.gov.vn

tinh thần là không tránh khỏi Đây chính là một trong những động lực để ngành du lịchphát triển thỏa mãn một phần về nhu cầu giải trí của nhân dân trong nước

2 Tình hình kinh tế, xã hội thành phố Huế

2.1 Điều kiện tự nhiên

Thành phố Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên trục Bắc - Nam củacác tuyến đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường biển, gần tuyến hànhlang Đông - Tây của tuyến đường Xuyên Á Cách Hà Nội 675 km về phía Bắc và cáchThành phố Hồ Chí Minh 1060km về phía Nam; phía Bắc giáp tỉnh Quảng Trị, phíaNam giáp Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam, phía Tây có chung đường biêngiới với CHDCND Lào với chiều dài 87 km, phía Đông được giới hạn bởi Biển Đông

có bờ biển dài 128 km

Huế với diện tích hơn 5.000 km2, dân số gần 1,2 triệu người, nằm ở vị trí cóđiều kiện thiên nhiên, hệ sinh thái đa dạng, phong phú và diện mạo riêng, tạo nên mộtkhông gian hấp dẫn, được xây dựng trong không gian phong cảnh thiên nhiên kỳ diệu

từ núi Ngự Bình, đồi Thiên An - Vọng Cảnh Thành phố hội đủ các dạng địa hình: đồinúi, đồng bằng, sông hồ; tạo thành một không gian cảnh quan thiên nhiên-đô thị-vănhoá lý tưởng để phát triển ngành du lịch

2.2 Định hướng qui hoạch thành phố Huế thành thành phố trực thuộc trung ương

Từ năm 1998, tại Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ vềphê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 đãxác định, mạng lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thịtrung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia như: Thủ đô Hà Nội, Thành phố HồChí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế; còn tại Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày10/8/1999 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thành phố Huế đến năm

2020 thì vị trí của Huế trong khu vực kinh tế trọng điểm miền Trung và trong địnhhướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị toàn quốc với ý nghĩa Huế là một trong 5

đô thị Trung tâm cấp quốc gia; và mới đây, theo Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07tháng 04 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh định hướng Quyhoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đếnnăm 2050 khi định hướng tổ chức không gian hệ thống đô thị cả nước đã nêu rõ, mạnglưới đô thị quốc gia được phân theo các cấp, bao gồm: các đô thị trung tâm cấp quốcgia; các đô thị trung tâm cấp vùng liên tỉnh; các đô thị Trung tâm cấp tỉnh; các đô thịTrung tâm cấp huyện; các đô thị Trung tâm cụm các khu dân cư nông thôn và các đôthị mới Mạng lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thịTrung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia, khu vực và quốc tế như: Thủ đô

Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, các thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế Nhưvậy Huế được xác định là 1 trong 5 đô thị trung tâm cấp quốc gia, khu vực và quốc tế.

Đô thị Thừa Thiên Huế với sự đa dạng về địa hình, có cả sông, núi, gò đồi, đầmphá, biển và cảnh quan thiên nhiên phong phú Đặc biệt nói đến cảnh quan của Huế thìdòng sông Hương đóng vai trò rất quan trọng, cùng với hệ thống đền đài, thành quách,chùa chiền, cung điện đã tạo nên nét đặc trưng riêng cho cảnh quan của đô thị ThừaThiên Huế Yếu tố cảnh quan đô thị đã được đưa vào làm tiêu chí đánh giá đô thị tạiNghị định 42 của Thủ tướng Chính phủ về xếp loại đô thị Đây là yếu tố nổi bật của đôthị Huế mà ở Việt Nam khó có đô thị nào so sánh được ngay cả ở Hà Nội hay TP HồChí Minh

Với những tiềm năng lợi thế vốn có, cùng với những kết quả đạt được; ngày 25tháng 5 năm 2009, tỉnh Thừa Thiên Huế được Bộ Chính trị kết luận, trong đó tán thànhphương hướng xây dựng Thừa Thiên Huế đến năm 2020 là “Xây dựng Thừa ThiênHuế trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương trong vài năm tới, là trung tâm củakhu vực miền Trung và một trong những trung tâm lớn, đặc sắc của cả nước về vănhóa, du lịch; khoa học - công nghệ, y tế chuyên sâu và giáo dục – đào tạo đa ngành, đalĩnh vực, chất lượng cao Phấn đấu đến năm 2020 Thừa Thiên Huế xứng tầm là trungtâm đô thị cấp quốc gia, khu vực và quốc tế, một trong những trung tâm kinh tế, vănhóa, khoa học - công nghệ, y tế, đào tạo lớn của cả nước và khu vực các nước ĐôngNam Châu Á ”

3 Thị trường dự án

3.1 Thị trường du lịch Việt Nam

Đề án quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn 1995 - 2010 đãsớm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; quy hoạch các vùng du lịch và các trọngđiểm du lịch đã được xây dựng; trên 50 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương vàmột số điểm du lịch, khu du lịch đã có quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy mạnh quản lý

du lịch và xây dựng các dự án đầu tư Hàng trăm dự án quy hoạch chi tiết du lịch đangđược khẩn trương thực hiện, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong nước và nướcngoài, góp phần quản lý, khai thác tài nguyên du lịch ngày một hiệu quả Tính đếnnăm 2009 ngành du lịch đã thực hiện hiệu quả Chương trình Hành động quốc gia về

du lịch được Chính phủ phê duyệt

Năm 1999 Pháp lệnh Du lịch ra đời đã trở thành khung pháp lý cao nhất cũng làbước ngoặt quan trọng nhất, khẳng định vai trò của ngành và thể chế hoá đường lốiphát triển du lịch của Đảng và Nhà nước, tạo điều kiện cho hoạt động du lịch phát triển

đi vào nề nếp, có định hướng và mục tiêu rõ ràng Đến năm 2005 Quốc hội thông qua

Luật Du lịch để điều chỉnh các quan hệ du lịch ở tầm cao hơn, một lần nữa khẳng định

vị thế của ngành Du lịch nước nhà Với những chính sách và thể chế được nhà nướcđưa ra kịp thời đã trở thành nền tảng thúc đẩy du lịch phát triển và đổi mới phù hợpvới điều kiện và xu hướng phát triển của du lịch thế giới

Bên cạnh toàn ngành du lịch và các địa phương, đặc biệt là ở các địa bàn trọngđiểm du lịch, đã phát huy nội lực, huy động vốn từ nhiều nguồn để phát triển cơ sở hạtầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch Từ 2001 đến 2010, Chính phủ đã cấp 5.606 tỷđồng hỗ trợ đầu tư hạ tầng du lịch ở các khu du lịch, thành phố du lịch trọng điểm Đãphối hợp với các ngành và địa phương chỉ đạo phát triển các trọng điểm du lịch, cácvùng du lịch mà Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XI và Chiến lược phát triển du lịch

2001 - 2010 đã xác định; khai thác và phát huy lợi thế về hạ tầng và điều kiện kinh tế

- xã hội của các khu kinh tế mở và vùng kinh tế trọng điểm để phát triển du lịch; gắnkết hoạt động du lịch với hoạt động của các khu kinh tế mở, các vùng kinh tế trọngđiểm

VỐN NGÂN SÁCH TRUNG ƯƠNG HỖ TRỢ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG

Cùng với đầu tư của Nhà nước và các thành phần kinh tế nội địa, ngành Du lịch

đã thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài.Việc tăng cường mở rộng hợptác, thu hút vốn đầu tư, tài trợ của quốc tế đã đạt được những thành quả đáng khích lệ.Đặc biệt ngành Du lịch đã tranh thủ được nhiều tổ chức quốc tế và tổ chức phi chínhphủ tài trợ cho phát triển du lịch về quy hoạch, phát triển nguồn nhân lực, cải cáchhành chính, xây dựng văn bản quy phạm phát luật du lịch Tổng cục Du lịch cũng đãchỉ đạo tích cực tìm kiếm, khai thác nguồn đầu tư quốc tế Các hoạt động xúc tiến dulịch trong và ngoài nước, bên cạnh việc quảng bá thu hút khách, đều ưu tiên đặc biệtkêu gọi đầu tư du lịch

Ngành du lịch phát triển kéo theo các dịch vụ lưu trú cũng không ngừng giatăng về cả số lượng và chất lượng phục vụ

Phương tiện vận chuyển khách du lịch phát triển đa dạng cả đường ô tô, đườngsắt, đường thuỷ và dần được hiện đại hóa Một số khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf,công viên và cơ sở giải trí được đưa vào hoạt động, đáp ứng nhu cầu của du khách vànhân dân

SỐ LƯỢNG CƠ SỞ LƯU TRÚ TỪ NĂM 1990 ĐẾN NĂM 2010

Được đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật như hiện nay, ngành Du lịch nước ta đãđảm bảo phục vụ hàng chục triệu lượt khách quốc tế và nội địa, tổ chức được các sựkiện, hội nghị quốc tế lớn.

Với nhiều chính sách đầu tư hợp lý của nhà nước cho ngành du lịch, nhiều nămqua ngành du lịch đã thu hút được một lượng khách đáng kể trong, ngoài nước đồngthời ngày càng có xu hướng tăng lên rõ rệt

SỐ KHÁCH DU LỊCH HÀNG NĂM (NỘI ĐỊA, QUỐC TẾ)

Đơn vị: triệu lượt người

Nguồn: Tổng cục Thống kê.

Du lịch mang lại thu nhập ngày một lớn cho xã hội Hoạt động du lịch thu hút

sự tham gia của các thành phần kinh tế và mọi tầng lớp nhân dân, mang lại thu nhậpkhông chỉ cho những đối tượng trực tiếp kinh doanh du lịch mà gián tiếp đối với cácngành liên quan, xuất khẩu tại chỗ và tạo thu nhập cho các cộng đồng dân cư địaphương Tốc độ tăng trưởng nhanh về thu nhập: năm 1990 thu nhập du lịch mới đạt1.350 tỷ đồng thì đến năm 2009, con số đó ước đạt 70.000 tỷ đồng, gấp trên 50 lần

3.2 Thị trường du lịch thành phố Huế

2.3.2.1 Tình hình thị trường du lịch Huế trong những năm gần đây

a) Thống kê lượng khách du lịch đến Huế

Được thiên nhiên ưu đãi Huế có tiềm năng du lịch khá đa dạng và hấp dẫn: cảnhvật thiên nhiên phong phú, có những con sông, bãi biển, đầm phá và núi non đẹp…Dòng lịch sử cũng ưu ái cho Huế một đại nội uy nghi hoàng tráng, nhiều khu lăng tẩmcủa các đời vua Nguyễn để lại là những địa điểm thu hút khách du lịch trong và ngoàinước Đồng thời Huế còn là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội của

cả 2 miền Bắc Nam Nằm trên các trục giao thông chính, là cực phát triển của vùngkinh tế trọng điểm miền Trung và là cửa ra của tuyến hành lang thương mại Đông-Tây nối Miama, Thái Lan, Lào với biển Đông, cho nên trong thời gian qua lượngkhách du lịch đến Huế có xu hướng tăng nhanh đạt 18% đến 20%, tuy có chững lại đôichút vào cuối năm 2008 và năm 2009 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính

kinh tế Thế giới Số khách quốc tế phần lớn là khách tham quan, lễ hội, tín ngưỡng(chiếm đa phần), dự hội nghị, hội thảo và khách trung chuyển.

Hiện nay khách quốc tế chủ yếu của Huế đã được định hình với các khu vựcTây – Bắc Âu, Bắc Mỹ và Châu Á Thái Bình Dương và đến Huế chủ yếu bằng đườnghàng không Ngoài ra lượng khách du lịch đến Huế bằng đường bộ cũng có xu hướnggia tăng, nguồn khách du lịch này chủ yếu đến từ Thái Lan, Trung Quốc và Lào

Thị trường khách nội địa chủ yếu là từ các thành phố lớn như thành phố Hồ ChíMinh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… không chỉ có người dân có mức thu nhập cao

mà ngay cả khách có mức thu nhập trung cũng ngày càng chú trọng đến đời sống tinhthần, thể hiện là họ tham gia nhiều vào những chuyến du lịch trong những kỳ nghỉ hè

THỐNG KÊ LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ

TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2010

ĐVT: Lượt người

Nguồn: Từ Sở du lịch Thành phố Huế

b) Nhu cầu phòng khách sạn cho khách du lịch từ năm 2000 đến 2011

Để xác định nhu cầu sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch ta dựa vào lượngkhách du lịch đã thống kê ở phần trên và sử dụng cách tính như sau:

Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/ Hệ số sử dụng chung phòng/ Công suất phòng/ Hệ số mùa/ 365.

* Tổng ngày khác

NGÀY LƯU TRÚ BÌNH QUÂN KHÁCH ĐẾN

HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010

* Hệ số sử dụng chung phòng lưu trú: Dựa vào một số khách sạn tương tự trên

địa bàn Thành phố Huế như:Huế Green, Camellia Hue, Hương Giang, Sài GònMorin… xác định hệ số sử dụng chung phòng lưu trú của khách du lịch trên địa bànThành phố Huế được tính trung bình như sau:

* Hệ số mùa.

Điểm đặc trưng của kinh doanh du lịch- dịch vụ là chịu ảnh hưởng của mùa dulịch, tổng lượt khách du lịch lưu trú tại các khách sạn trong 1 năm chủ yếu tập trungvào những giai đoạn cao điểm Và lượng khách chủ yếu tập trung vào mùa đó, còn lạicác khoảng thời gian khác thì hầu như rất ít khách

Ở Huế mùa khách du lịch đến đông nhất là vào mùa xuân và mùa hè, thườngkéo dài từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau, có thể bắt đầu sớm hơn hoặc kết thúc muộnhơn 1 tháng Trong khoảng thời gian này thương diễn ra các lễ hội lớn như: tết NguyênĐán, Fetival Huế và Festival làng nghề truyền thống (xen kẽ nhau) chính là thời điểm

2 Nguồn: Theo số liệu thống kê của Sở Du lịch Thành phố Huế đăng trên trang web: www.huecity.gov.vn

mà hiện tượng cháy phòng liên tục xảy ra Như vậy theo ước tính có thể chọn hệ sốmùa là 7/12 = 0,58.

KẾT QUẢ TÍNH NHU CẦU PHÒNG CỦA KHÁCH DU LỊCH

GIAI ĐOẠN 2000- 2010

Năm Ngày khách

HS

sử dụng chungphòng

CS

sử dụngphòng

HS mùa

c) Thống kê cung ứng phòng lưu trú trong những năm gần đây ở Huế

THỐNG KÊ KHẢ NĂNG PHỤC VỤ LƯU TRÚ

BIỂU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG VÀ SỐ PHÒNG HIỆN CÓ

Ở THÀNH PHỐ HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 – 2010

ĐVT:Nghìn phòng

Từ biểu đồ trên ta dễ dàng nhận thấy kéo dài từ năm 2000 đến hết năm 2010 ở Thànhphố Huế vẫn chưa giải quyết được một thực trạng là lượng phòng khách sạn vẫn chưađáp ứng được nhu cầu phòng của khách du lịch Bước đầu ta có thể thấy việc đầu tưxây dựng một khách sạn cao cấp ở Huế vào thời điểm này rất khả thi

2.3.2.2 Dự báo tình hình du lịch thành phố Huế

Ta có nhiều phương pháp để dự báo cho một chuỗi số liệu, mỗi phương pháp

dự báo sẽ phù hợp hoặc phù hợp nhất với một số loại số liệu cần dự báo nhất định,điều này phụ thuộc vào quy luật của dãy số liệu ta thu được trong quá khứ Theo trình

tự chúng ta sẽ vẽ đồ thị biểu diễn các số liệu thống kê được trong quá khứ để xem xétquy luật của chúng rồi sau đó mới áp dụng phương pháp phù hợp nhất và tiến hành dựbáo

a) Dự báo về lượng khách du lịch đến Huế trong tương lai

* Bước 1: Vẽ đồ thị biểu diễn số liệu thống kê khách du lịch từ năm 2000- 2010

BIỂU ĐỒ KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ GIAI ĐOẠN 2000-2010

ĐVT: người

Nhận xét: Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Huế

từ năm 2000 đến năm 2010 có xu hướng là đường thẳng, do đó để dự báo số lượng

khách đến trong những năm tiếp theo, ta dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng.

* Bước 2: Sử dụng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng để dự

báo lượng khách du lịch đến Huế đến năm 2010

Hàm dự báo: Yc = A*X + B

Quy ước: + Lượng khách quốc tế, nội địa đến Huế lần lượt là: Y1,Y2

+ Lượng khách quốc tế, nội địa dự báo sẽ đến Huế trong những nămtới là: YC1, YC2

+ Quy ước năm là: X= 1,2,3…

1

X X

n

Y X XY

2 1

X X

n

XY X Y

2

X X

n

Y X XY

2 2

X X

n

XY X Y

X

b) Dự báo nhu cầu phong lưu trú ở thành phố Huế trong tương lai

Tương tự ta tiến hành trình tự theo các bước:

* Bước 1: Vẽ biểu đồ biểu diễn nhu cầu phòng thống kê được trong quá khứ.

BIỀU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG Ở HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010

ĐVT: nghìn phòng

Nhận xét: Do phụ thuộc vào lượng khách du lịch đến Thành phố Huế nên số liệu

thống kê nhu cầu phòng giai đoạn 2000- 2010 cũng có xu hướng là đường thẳng Nên

để thuận tiện trong việc dự báo ta sẽ dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng như trong phần dự báo khách du lịch.

* Bước 2: Tiến hành dự báo nhu cầu phòng theo khuynh hướng đường thẳng.

Hàm dự báo: Yc = A*X + B

Quy ước: + Nhu cầu phòng thống kê là: Y

+ Nhu cầu phòng dự báo trong những năm tới là: YC+ Quy ước năm là: X= 1,2,3…

Y X XY

X X

n

XY X Y

c) Nhận định về lượng khách sạn sẽ tăng trong tương lai

Theo dự báo thì lượng khách du lịch cả quốc tế và nội địa đến Thành phố Huế sẽngày càng tăng cao trong những năm tới Nhưng so với lượng cầu thì lượng cung các

cơ sở lưu trú vẫn diễn ra việc thiếu hụt, nhất là là vào các tháng cao điểm có các lễ hội,như Tết Nguyên Đán, Festival Huế và Festival Các làng nghề truyền thống Bên cạnh

đó theo tinh thần của nghị quyết Đại hội Tỉnh Thừa Thiên Huế lần thứ XIV sẽ tiếp tụcđầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch nhằm mục tiêu đưa ngành du lịch trởthành ngành kinh tế mũi nhọn của Thừa Thiên Huế

Với sự tăng lên của khách du lịch thì yêu cầu đối với cơ sở của về các cơ sở lưu trúcũng sẽ tăng cao, nhưng do số lượng khách sạn 4-5 sao có hạn nên rất nhiều khách dulịch hạng sang, đặc biệt là khách quốc tế không được đáp ứng đầy đủ về nhu cầu kháchsạn cao cấp nên buộc lòng phải cư trú tại những khách sạn tiêu chuẩn thấp hơn Do đó,nhu cầu đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp (4, 5 sao) là rất cần thiết

Một điều chắc chắn là sẽ có nhiều nhà đầu tư nhận biết đây là một miếng đất màu

mỡ để đầu tư vào xây dựng các cơ sở lưu trú, khu du lịch… Việc đầu tư vào xây dựngkhách sạn tiêu chuẩn cao cấp Sky Garden trong thời điểm này sẽ tạo ra một lợi thếcạnh tranh trong tương lai so với những dự án sau này

4 Tiềm năng, khả năng thâm nhập thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án

4.1 Tiềm năng của dự án

Từ dự báo cung và cầu trong tương lai chúng ta có thể thấy rằng trong nhữngnăm tới nhu cầu về phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn cao (4,5 sao) ngày càng tăng, đặc biệttrong các mùa lễ hội nhưng trên thực tế thì lượng khách sạn đạt tiêu chuẩn cao ở Huế

vẫn còn rất hạn chế nên khi khách sạn Sky Garden được được đầu tư sẽ giải quyếtđược phần nào vấn đề này, đây cũng là một lợi thế cho Khách sạn.

Khách sạn Sky Garden nằm ở vị trí trung tâm Thành phố, gần cụm khách sạnlớn ở Huế, diện tích khu đất rộng rãi, thoáng mát, giáp 2 trục đường chính là Đội Cung

và Lê Lợi, dễ dàng tiếp cận Sông Hương và các điểm du lịch nổi tiếng khác: Đại Nội,Chùa Thiên Mụ và các lăng tẩm

Đặc biệt từ khối phòng ngủ của khách sạn, du khách có thể ngắm Sông Hương,Núi Ngự và toàn cảnh Thành phố Huế

4.2 Khả năng thâm nhập thị trường của dự án

Để thu hút được khách du lịch đến Khách sạn, và biết đến khách sạn đặc biệttrong những năm đầu Khách sạn có thể áp dụng những chính sách sau:

Quản lý điều hành khách sạn: Để có thể quản lý khách sạn một cách chuyên

nghiệp Chủ đầu tư có thể thuê các nhà quản lý, các chuyên gia trong lĩnh vực du lịchkhách sạn trong các tập đoàn quản lý khách sạn nước ngoài Đây cũng là một cách đểtận dụng lượng khách quen của các tập đoàn quản lý này, tận dụng để quản bá hìnhảnh của khách sạn

Quảng cáo: Một số chính sách quảng cáo có thể áp dụng:

- Giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Internet, trên truyềnhình phát thanh của Trung Ương và địa phương, kết hợp với các tạp chí du lịch để đưatin

- In các tờ rơi quảng cáo giới thiệu sản phẩm, in bản đồ chỉ dẫn kèm theo cáctuor du lịch sẽ thực hiện trong vùng, đặc biệt quảng cáo ở các sân bay, nhà ga, bến xebằng nhiều thứ tiếng

4.3 Mục tiêu của dự án

Xây dựng khách sạn cao cấp Sky Garden tiêu chuẩn 4 sao với hệ thống hạ tầng

kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo phù hợp quy hoạch phát triển Thành phố Huế trước mắt vàlâu dài

Góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt khang trang cho Thành phố Huế

Tăng hiệu quả sử dụng đất

Tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp cùa ngành du lịchvào GDP của tỉnh nhà , góp phần làm tăng nguồn thu của ngân sách địa phương

Đảm bảo tạo ra nguồn thu ổn định cho các nhà đầu tư

4.4 Kết luận về sự cần thiết của dự án

Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có thểnhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Thành phố Huế ngày càng tăng Cùng với sựphát triển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi lên, nhu cầu du lịch

tăng nhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày càng phong phú hơn để đápứng mọi yêu cầu của khách hàng

Với những tiềm năng sẵn có của Thành phố, việc đầu tư khách sạn Sky Gardenmột hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty

CHƯƠNG 3 LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM, BỐ TRÍ TỔNG MẶT BẰNG

5 Lựa chọn phương án địa điểm xây dựng

Hiện tại dự án Sky Garden đang tìm kiếm và lựa chọn địa điểm phù hợp, theo

đó có 2 địa điểm đang có những điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án:

5.1 Phương án 1

Công trình Khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khuôn viên khu đất tại số

01 Đội Cung, Thành phố Huế Khu đất được giới hạn bởi:

- Phía Tây Bắc giáp đường Lê Lợi, nhìn ra sông Hương

- Phía Tây Nam giáp đường Đội Cung, nhìn ra phía Cầu Tràng Tiền

- Phía Đông Nam và Đông Bắc giáp đường kiệt khu dân cư

Khu đất rộng 2.256 m2, mặt chính thức giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và

Lê Lợi với chiều dài đường Đội Cung là 55,5 m và chiều dài đường Lê Lợi là 19,8;Chiều sâu bình quân của khu đất rộng 40,6 m

3.1.1.1 Điểm mạnh của phương án 1

Địa hình khá bằng phẳng, rất thuận lợi cho công tác đầu tư xây dựng

Về mặt vị trí, khu đất của Dự án có rất nhiều lợi thế so với các khu vực khác do khuvực này có hệ thống cơ sở hạ tầng khá tốt

Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi

Công trình Khách sạn Sky Garden nằm trên trục đường Lê Lợi, là một vị tríquan trọng đối với kiến trúc tổng thể khu vực đường Lê Lợi và sông Hương, sông BếnNgự

Giao thông đi lại từ các địa điểm khác nhau trong thành phố đến khu vực dự ánrất thuận tiện Tuyến đường chính Lê Lợi, đường Đội Cung liên kết khu vực dự án vớicác khu dân cư, buôn bán sầm uất, nơi có nhiều trung tâm vui chơi giải trí

3.1.1.2 Điểm yếu của phương án 1

Phần lớn cao độ đất trong khu vực nghiên cứu đều thấp và nền yếu, khôngthuận lợi cho xây dựng, vì vậy khi tổ chức xây dựng cho khu vực này cần phải đápứng cao độ nền để đảm bảo không bị ngập lụt trong mùa mưa

Do vị trí nằm ngay trung tâm thành phố, nên trong quá trình thi công vậnchuyển vật liệu đảo bảo an toàn, và phải đảm bảo vệ sinh môi trường, giảm thiểu tiếng

3.1.2.1 Điểm mạnh của phương án 2

Địa điểm xây dựng là khu đất trống chưa có công trình nhà cao tầng, lại nằmtrong vùng qui hoach khu đô thị mới nên chi phí cho việc thi công giải phóng mặtbằng tương đối thấp

3.1.2.2 Điểm yếu của phương án 2

Dự án nằm trong khu quy hoạch tái định cư nên 3 mặt của khách sạn đều giápkhu dân cư, điều này cũng ảnh hưởng đến cảnh quan xung quanh của khách sạn, khôngtạo được không gian thoáng đảng cho khách du lịch

Vị trí khu đất nhỏ, không đủ bố trí cho các loại xe du lịch cỡ lớn đến lưu trú và

đỗ xe

Xét về điều kiện địa chất thủy văn, nơi đây có cấu tạo địa hình tương đối phứctạp, gồm nhiều lớp với nhiều khả năng chịu tải khác nhau, từ trên xuống dưới phânthành nhiều lớp

Địa tầng khu vực chủ yếu là cát, do đó trong quá trình thi công dễ xảy ra cácquá trình cát trồi, cát chảy

Nước mặt và nước ngầm tại vị trí xây dựng cũng rất phức tạp, dễ xảy ra hiệntượng nước chảy vào hố móng khi thi công

Tóm lại: Qua phân tích, so sánh điểm mạnh và điểm yếu của hai phương án ta thấyphương án 1 nằm ở trong trung tâm thành phố nên chi phí xây dựng cao hơn nhưngchủ đầu tư vẫn chọn phương án 1 bởi đây là một vị trí tiềm năng cho việc kinh doanhdịch vụ và du lịch Mặc dù nơi đây là khu có nhiều nhà hàng, khách sạn và resort nỗitiếng nhưng việc kinh doanh bất động sản du lịch sẽ không thừa bởi vì thành phố Huế

sẽ còn phát triển sôi động, nhu cầu ngày càng cao, do đó việc phát triển các dự án bấtđộng sản du lịch là một đòi hỏi tất yếu theo định hướng phát triển của thành phố

6 Hiện trạng khu đất

6.1 Hiện trạng công trình

Mặt bằng khu đất khá bằng phẳng, thoáng mát, có cốt nền cao nên ít bị ngập lụt

Lũ thường khu đất ngập lụt vào khoảng 0,1- 0,3 m nước Cơn lũ lịch sử 1999 ngậpkhoảng 0,5-0,6m nước

Khu đất hiện đã được Ủy ban nhân dân Thành phố Huế đền bù giải phóng mặtbằng chuẩn bị giao cho bên chủ đầu tư thực hiện dự án

6.2 Điều kiện địa chất công trình

Đất đá cấu tạo nên địa hình chủ yếu là sét pha, cát hạt nhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò

và cát pha lẫn dăm sạn- cuội sỏi với màu xám vàng- xám xanh, vàng nghệ- nâu đỏ,nguồn gốc sông – biển và sông biển- đầm lầy, tuổi Holocen- Pleistocen

Kết quả mô tả thực địa của 3 hố khoan khảo sát (sâu từ 31-32m) cho thấy cấutrúc nền đất Khu đất xây dựng Khách sạn Sky Garden từ trên xuống gồm gồm nhiềulớp đất Trên cơ sở phân chia thành các đơn nguyên địa chất công trình, cho thấy cấutrúc nền khu đất đang xét khá phức tạp Các lớp đất có đặc điểm phân bố, điều kiện thếnằm, bề dày rất khác nhau và thay đổi mạnh theo không gian, đặt biệt là các thànhphần bên dưới phân bố không liên tục Đất có thành phần chủ yếu là sét pha, cát hạtnhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò và cát pha phân bố xen kẹp nhau cùng với trạng thái, màusắc không đồng nhất Nhìn chung, tính chất xây dựng của các thành tạo tuân theo quyluật địa tầng ( càng xuống sâu độ bền của đất càng tăng và khả năng biến dạng lúncàng thấp)