BÁO CÁO NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - BÁO CÁO NGHIÊN CỨU, ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Thuộc Dự án: Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật công cụ quản lý đất đai nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội, năm 2013 MỤC LỤC I ĐẶT VẤN ĐỀ II KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Bản đồ địa 1.1 Khái niệm đồ 1.2 Khái niệm chung đồ địa 1.3 Nội dung đồ địa 1.4 Mục đích thành lập đồ địa Hồ sơ địa 2.1 Sổ địa 2.2 Sổ mục kê 10 2.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 10 2.4 Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 11 2.5 Sổ theo dõi biến động đất đai 11 2.6 Nội dung hồ sơ địa 11 2.6 Quy định lập hồ sơ địa lập đồ địa 14 III NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ 16 Mặt đạt 16 Những hạn chế, tồn chủ yếu: 17 Nguyên nhân chủ yếu hạn chế, tồn 20 IV CƠ SỞ ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH 22 V ĐỀ XUẤT NỘI DUNG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 24 Nội dung đo đạc, lập hồ sơ địa quy định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 24 1.1 Quy định lập, chỉnh lý đồ địa 24 1.2 Quy định hồ sơ địa 24 Dự thảo nội dung đo đạc, lập hồ sơ địa dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) 25 2.1 Hướng dẫn xác định đường mép nước ven biển 25 2.2 Đo đạc lập, chỉnh lý đồ địa 25 2.3 Xác định đất 25 2.4 Hồ sơ địa 26 I ĐẶT VẤN ĐỀ Hồ sơ địa nói chung đồ địa nói riêng cung cấp thông tin cần thiết thiếu cho việc quản lý nhà nước đất đai, Bản đồ địa thành phần khơng thể tách rời hồ sơ địa bao gồm thơng tin khơng gian thơng tin thuộc tính đất Khi nội dung địa thể đồ địa đầy đủ chuẩn hóa theo hệ thống thống việc khai thác sử dụng phục vụ cho công tác quản lý đất đai lĩnh vực kinh tế - xã hội khác dễ dàng, thuận lợi có hiệu Thực trạng liệu đồ hồ sơ địa chưa xây dựng theo chuẩn thống nhất: đồ địa thành lập qua thời kỳ khác nhau, loại đồ lại chứa đựng nội dung có tính chất mức độ đầy đủ khác việc áp dụng quy định thể yếu tố đồ, hồ sơ địa khơng đồng nhất, việc lưu trữ liệu đồ hồ sơ địa thực theo nhiều hình thức phương pháp khác nhau… dẫn đến nhiều bất cập, gây khó khăn q trình khai thác thông tin phục vụ công tác quản lý nhà nước đất đai thống nước Để xây dựng sở liệu địa chính xác đồng trước tiên cần phải cần phải tiến hành nghiên cứu quy chuẩn liệu địa thể đồ địa hồ sơ địa chính, nói cách khác giai đoạn nhu cầu xây dựng chuẩn liệu quản lý đất đai nói chung chuẩn nội dung đồ địa nói riêng nhiệm vụ cấp thiết Quản lý nhà nước đất đai tổng hợp hoạt động quan Nhà nước đất đai Đó hoạt động việc nắm quản lý tình hình sử dụng đất đai, việc phân bổ đất đai vào mục đích sử dụng đất theo chủ trương Nhà nước việc kiểm tra, giám sát trình sử dụng đất đai Do đó, cơng tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xem nội dung quản lý nhà nước đất đai quan trọng thời điểm Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt thay được, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, khơng có q trình lao động diễn khơng có tồn xã hội lồi người Khơng vậy, đất đai cịn có vai trị quan trọng phát triển xã hội, xã hội phát triển nhu cầu sử dụng đất ngày lớn đất đai lại có hạn Điều làm cho quan hệ người với người với đất đai ngày trở nên phức tạp Điều địi hỏi Nhà nước phải có sách quản lý đất đai thích hợp để việc sử dụng đất đạt hiệu kinh tế cao Trong thời kỳ đổi vừa qua, Việt Nam có nhiều thay đổi quản lý nhà nước đất đai Luật Đất đai năm 2003 đạo luật quan trọng, thu hút quan tâm toàn xã hội Luật Đất đai năm 2003 với văn hướng dẫn thi hành Luật tạo thành hệ thống văn quy phạm pháp luật hoàn chỉnh, thể quan điểm đổi Đảng phù hợp với chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hoá đất nước Luật văn Luật nhanh chóng vào sống, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế, ổn định trị, xã hội Từ xa xưa loài người biết tới đất đai nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng phát triển kinh tế - xã hội quốc gia để chinh phục khai thác chuyển sang quan hệ kinh tế - xã hội sở hữu sử dụng đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, bốn yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào cho sản xuất xã hội Mối quan hệ đất đai cịn ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia, cộng đồng cá nhân đó, mối quan hệ đất đai quan tâm Ở nước ta q tình cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước vai trị, vị trí đất đai nâng lên Có mối quan hệ đất đai nảy sinh phức tạp Vì vậy, cần có quản lý Nhà nước nguồn tài nguyên để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác sử dụng có hiệu bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng đồng cá nhân Và công cụ để Nhà nước cấp quyền thực cơng tác quản lý Nhà nước đất đai cơng tác hồ sơ địa II KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Bản đồ địa 1.1 Khái niệm đồ Theo khái niệm chung, đồ hình ảnh thu nhỏ trạng phần bề mặt tự nhiên trái đất Khác với ảnh chụp thực địa, đồ thành lập theo sở toán học định, theo nguyên tắc khái quát hóa tổng hợp hóa định chọn lọc để thể yếu tố nội dung dáng đất, địa vật yếu tố tự nhiên khác khu vực, yếu tố nội dung đồ thể theo hệ thống ký hiệu đồ bảng ghi chú, giải thống Cơ sở toán học đồ dựa hệ thống lý thuyết bề mặt toán học lựa chọn đại diện cho bề mặt tự nhiên trái đất xử lý tính tốn kết đo đạc, lý thuyết hệ toạ độ thiết lập để định lượng vị trí khơng gian điểm bề mặt trái đất hình biểu diễn tương ứng đồ, lý thuyết lưới chiếu đồ để lựa chọn phương pháp biểu diễn điểm mặt tự nhiên trái đất (sau chuyển mặt toán học) đồ, để nghiên cứu sai số biến dạng chiều dài, góc phương hướng, hình dạng diện tích yếu tố mặt đất biểu diễn đồ Ngồi ra, sở tốn học đồ bao gồm quy định riêng tỷ lệ thu nhỏ thực địa thống toàn phạm vi đo vẽ biểu thị đồ, kích thước khung đồ hệ thống phân mảnh ghép biên nhiều mảnh đồ biểu diễn khu vực thực địa rộng lớn đồ Nguyên tắc khái quát hoá tổng hợp hoá hệ thống quy định nội dung cần thiết phương pháp biểu thị đồ hoạ yếu tố nội dung đồ tuỳ theo tỷ lệ đồ cần thành lập Những nguyên tắc quy định mức độ chi tiết cần phải biểu thị trạng mặt đất đồ, loại bỏ yếu tố không đặc trưng, tương ứng với loại tỷ lệ đồ, người ta cịn dùng thuật ngữ "nguyên tắc lấy, bỏ” để diễn đạt tính chất biểu thị trạng có chọn lựa theo nguyên tắc thống đồ Một đặc điểm quan trọng phân biệt đồ với ảnh "câm" chụp thực địa yếu tố nội dung đồ thể theo hệ thống ký hiệu đồ bảng ghi chú, giải thống Người ta nói, hệ thống ký hiệu bảng giải đồ "ngôn ngữ đồ" giới thiệu phản ánh trực quan thơng tin định lượng thuộc tính loại đối tượng tự nhiên, kinh tế, xã hội khu vực đo vẽ đồ Hệ thống ký hiệu đồ có tính chất đa dạng, khơng trùng lặp thống Theo thể loại đối tượng đồ hoạ, phân chia hệ thống ký hiệu đồ làm ba loại : ký hiệu điểm, ký hiệu đường ký hiệu vùng Để làm phong phú thêm thể loại ký hiệu dung lượng thông tin, người ta sử dụng kết hợp loại ký hiệu điểm, đường, vùng với phương pháp biểu thị thuộc tính hình dạng, kích thước, mầu sắc, lực nét, chữ viết để mô tả thông tin đối tượng biểu thị Bằng công nghệ cũ đồ biên tập in vật liệu phẳng, thông dụng giấy vẽ, diamat Ngồi in, vẽ mặt phẳng kim loại, gỗ, vải vật liệu phẳng khác Ngày nay, ứng dụng công nghệ điện tử tin học thơng tin đồ số hố lưu trữ máy tính điện tử sở liệu trị đo sở liệu đồ hoạ bao gồm thư viện ký hiệu đồ Hệ thống thông tin đồ chuẩn hoá hệ thống quy định kỹ thuật chặt chẽ thống nội dung chất lượng liệu, tổ chức liệu phương pháp hiển thị liệu tỷ lệ thể loại đồ Thông tin đồ lưu trữ, bảo quản vận chuyển thiết bị ghi lưu liệu sổ ghi điện tử, đĩa mềm, đĩa CD, Card từ, ổ cứng máy tính có khả đọc hiển thị máy tính in giấy phần mềm chuyên dụng 1.2 Khái niệm chung đồ địa Bản đồ địa dạng số hố vật liệu giấy, diamat đồ chuyên ngành quản lý đất đai, biểu thị hệ thống đất chủ sử dụng yếu tố nội dung thuộc tính khác quy định cụ thể theo quy định quy phạm kỹ thuật, pháp luật theo yêu cầu quản lý Nhà nước đất đai Bản đồ địa lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn Đo đạc thành lập đồ địa chính: trình điều tra, khảo sát thu thập thơng tin mặt đất, xử lý thông tin thu để thành lập đồ phục vụ mục đích quản lý khai thác sử dụng đất đai Bản đồ địa phận quan trọng Hồ sơ địa để xác định vị trí, hình thể cung cấp số liệu cho việc tính tốn diện tích cơng tác đăng ký đất đai, lập Sổ địa chính, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất Bản đồ địa cịn tài liệu quan trọng phục vụ thống kê đất, lập Bản đồ trạng sử dụng đất, thực giao đất, thu hồi đất tra giải tranh chấp đất đai Trong quy phạm phân biệt thể loại đồ địa sau: Bản đồ địa sở tên gọi chung cho đồ gốc đo vẽ phương pháp đo vẽ trực tiếp thực địa, đo vẽ phương pháp có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung thực địa hay thành lập sở biên tập, biên vẽ từ đồ địa hình tỷ lệ có Bản đồ địa sở đo vẽ kín ranh giới hành kín khung, mảnh đồ Bản đồ địa sở tài liệu để biên tập, biên vẽ đo vẽ bổ sung thành đồ địa theo đơn vị hành cấp xã phường ,thị trấn lập phủ kín hay số đơn vị hành cấp xã, huyện,tỉnh; để thể hiện trạng vị trí, diện tích ,hình thể , có tính ổn định lâu dài, dễ xác định thực địa đất có lọai đất theo tiêu thống kê khác tiêu thống kê Bản đồ địa tên gọi cho đồ biên tập, biên vẽ từ đồ địa sở theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn (cấp xã); đo vẽ bổ xung đến trọn đất, xác định lọai đất theo tiêu thống kê chủ sử dụng mảnh đồ hòan chỉnh phù hợp với số liệu Hồ sơ địa Bản đồ địa lập cho đơn vị hành cấp xã, tài liệu quan trọng hồ sơ địa chính;trên đồ phải thể vị trí, hình thể diện tích, số lọai đất theo chủ đồng chủ sử dụng (trong quy phạm gọi chung chủ sử dụng); đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai nhà nước tất cấp xã huyện tỉnh trung ương Mảnh đồ trích đo (gọi chung mảnh trích đo) tên gọi cho vẽ có tỷ lệ lớn nhỏ tỷ lệ đồ địa sở, đồ địa chính, thể chi tiết đất có tính ổn định lâu dài thể chi tiết theo yêu cầu quản lý đất đai Thửa đất tên gọi phạm vi ranh giới sử dụng đất chủ sử dụng phải tồn xác định thực địa vị trí, hình thể, diện tích Trong đất chủ sử dụng có lọai đất Trên đồ địa tất đất xác định vị trí, ranh giới, hình thể, diện tích, lọai đất dạng hình khép kín đánh số thứ tự Các trường hợp qúa nhỏ không đủ chỗ để ghi số thứ tự, diện tích, lọai đất lập trích đo thể bảng ghi khung đồ 1.3 Nội dung đồ địa Nội dung Bản đồ địa thể đối tượng sau đây: + Các điểm khống chế tọa độ độ cao Nhà nước cấp hạng, điểm khống chế tăng dày, điểm địa giới hành cấp, điểm giao lưới toạ độ + Đưòng ranh giới hành cấp + Ranh giới sử dụng đất: thể ranh giới đất cơng trình xây dựng đất Thửa đất biểu thị Bản đồ địa dạng đường liền nét khép kín với các ghi nội dung: số thửa, loại đất, diện tích + Các điểm địa vật quan trọng + Hệ thống giao thông, thủy lợi + Ghi địa danh ghi giải thích, gồm: - Tỷ lệ đồ, số hiệu tờ đồ, sơ đồ ghép mảnh đồ - Chữ ký người biên vẽ, người kiểm tra cán Địa xã - Chữ ký xác nhận dấu xác nhận UBND xã - hữ ký duyệt dấu quan quản lý đất đai cấp tỉnh 1.4 Mục đích thành lập đồ địa Bản đồ địa thành lập nhằm mục đích sau: - Làm sở để thành lập Hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải tranh chấp đất đai - Biểu thị trạng thể biến động địa giới hành cấp - Biểu thị trạng thể biến động loại đất đơn vị hành - Làm sở để thống kê quỹ đất, lập đồ trạng sử dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất - Làm sở để phân hạng, định giá đất - Làm sở để quy hoạch thiết kế xây dựng cơng trình lĩnh vực phát triển kinh tế quốc dân quốc phịng Như vậy, đồ địa có vai trò quan trọng quản lý đất đai chi tiết đến đất, sở pháp lý trạng số liệu hồ sơ địa chính, sở để để thành lập đồ trạng sử dụng đất, đánh giá đặc điểm tự nhiên, kinh tế-xã hội mối quan hệ với yếu tố địa lý khác khu vực Đo vẽ thành lập đồ địa chiếm vị trí quan trọng cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, hoạch định sách pháp luật đất đai, điều chỉnh pháp luật đất đai cách hợp lý tồn diện Hồ sơ địa Hồ sơ địa hệ thống tài liệu, số liệu, đồ, sổ sách địa chứa đựng thơng tin cần thiết mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý đất đai Hồ sơ địa thiết lập sở kết đo đạc, lập đồ địa chính, đăng ký ban đầu, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất làm cho việc đăng ký biến động đất đai Hồ sơ địa gồm loại: Loại thứ nhất: Hồ sơ địa phục vụ thường xuyên quản lý, bao gồm: - Bản đồ địa phụ lục đồ (phiếu hồ sơ kỹ thuật đất) - Sổ địa - Sổ mục kê - Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Biểu thống kê diện tích đất đai Loại thứ hai: Hồ sơ tài liệu gốc hình thành trình đăng ký ban đầu(hồ sơ thẩm tra xét duyệt đơn cấp xã, huyện), trình cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (hồ sơ thủ tục hành pháp lý) 2.1 Sổ địa Sổ địa lập nhằm đăng ký tồn diện tích đất đai Nhà nước giao quyền sử dụng cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân diện tích Hồ sơ địa lập chi tiết đến đất theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn đất phải có số hiệu riêng khơng trùng với số hiệu đất khác phạm vi nước Quy định cụ thể hồ sơ địa thể Điều 40 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai sau: - Hồ sơ địa lập thành (01) gốc hai (02) từ gốc; gốc lưu Văn phòng đăng lý quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, lưu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường, lưu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Bản gốc hồ sơ địa phải chỉnh lý kịp thời có biến động sử dụng đất, hồ sơ địa phải chỉnh lý phù hợp với gốc hồ sơ địa - Hồ sơ địa lưu giữ quản lý dạng tài liệu giấy bước chuyển sang dạng số để quản lý máy tính Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hố hệ thống hồ sơ địa - Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế việc lập hồ sơ địa giấy hồ sơ địa dạng số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa giấy hồ sơ địa dạng số; quy định tiến trình thay hệ thống hồ sơ địa giấy hệ thống hồ sơ địa dạng số Trong thời gian qua, đạo Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường phối hợp với Bộ, ngành liên quan tích cực triển khai thực đồng nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nay; đặc biệt việc xây dựng đồng hệ thống quy phạm pháp luật để thực thống cấp loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với quyền sở hữu nhà loại tài sản khác gắn liền với đất; tăng cường đạo địa phương tập trung 13 thực để đẩy nhanh tiến độ đo đạc lập đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hồ sơ địa Tiến độ đo đạc lập đồ địa nước tăng nhanh, tập trung chủ yếu khu vực đất lâm nghiệp Việc lập hồ sơ địa địa phương quan tâm, trọng thực có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã lập hồ sơ địa tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc lập hồ sơ địa dạng số triển khai thực hầu hết tỉnh, thành phố để đáp ứng yêu cầu đại hóa cơng tác quản lý nhà nước đất đai địa phương 2.6 Quy định lập hồ sơ địa lập đồ địa * Hồ sơ địa hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước việc sử dụng đất, đầy đủ, tin cậy cho công tác tra giải tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất thu hồi đất, công tác phận hạng định giá đất, công tác thống kê đất đai Theo điều 47 Luật Đất đai năm 2003 quy định lập quản lý hồ sơ địa Hồ sơ địa bao gồm: - Bản đồ địa chính; - Sổ địa chính; - Sổ mục kê đất đai; - Sổ theo dõi biến động đất đai * Bản đồ địa đồ thể đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn, quan nhà nước có thẩm quyền xã nhận Theo Khoản Điều 40 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai đồ địa lập theo quy định sau: 14 - Bản đồ địa lập theo chuẩn kỹ thuật thống hệ thống tọa độ nhà nước; - Nội dung đồ địa thể đất; hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi; hệ thống đường giao thông; mốc giới đường địa giới hành cấp, mốc giới hành lang an tồn cơng trình; điểm tọa độ địa chính; địa danh ghi thuyết minh; - Thửa đất phải thể xác ranh giới; đỉnh phải có toạ độ xác Mỗi đất phải kèm theo thông tin số hiệu đất, diện tích đất ký hiệu loại đất; - Bản đồ địa phải đơn vị cấp giấy phép hành nghề đăng ký hành nghề đo đạc đồ Bản đồ địa thành phần hồ sơ địa phục vụ thống quản lý nhà nước đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường đạo việc khảo sát, đo đạc, lập quản lý đồ địa phạm vi nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực việc khảo sát, đo đạc, lập quản lý đồ địa địa phương Bản đồ địa quản lý, lưu trữ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, quan quản lý đất đai cấp huyện ủy ban nhân dân cấp xã Nội dung đồ địa thể chi tiết đến đất theo yêu cầu công tác quản lý nhà nước đất đai (như vị trí, hình thể đất) Bên cạnh đồ địa thành phần hồ sơ địa phục vụ thống quản lý nhà nước đất đai loại đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất có vai trị quan trọng việc sử dụng đất có vai trị quan trọng việc nắm tình hình đất đai + Sổ địa sổ lập cho đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất thơng tin đất + Sổ mục kê đất đai sổ lập cho đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi đất thông tin đất 15 + Sổ theo dõi biến động đất đai sổ lập để theo dõi trường hợp có thay đổi sử dụng đất gồm thay đổi kích thước hình dạng đất, người sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất III NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ Mặt đạt - Kết hoàn thành việc đo đạc lập đồ địa nước tăng nhiều, khu vực đất lâm nghiệp,khu vực đất nông nghiệp đô thị - Việc lập, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa địa phương quan tâm, trọng thực có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã lập hồ sơ địa tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc xây dựng sở liệu địa triển khai thực phần lớn tỉnh, thành phố khai thác sử dụng có hiệu - Việc lập hồ sơ địa địa phương quan tâm, trọng thực hiện, kết đến có 70% số xã, phường, thị trấn xây dựng hồ sơ, sổ sách địa phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai Đặc biệt, nhiều địa phương triển khai xây dựng sở liệu địa để thay dần cho việc lập sổ sách địa dạng giấy, nhằm thiết lập hệ thống thông tin đất đai hoàn chỉnh, đại; tạo điều kiện cho việc khai thác, cung cấp thông tin đất đai cách thuận lợi, nhanh chóng, xác; nâng cao lực hiệu hệ thống đăng ký đất đai; góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản minh bạch Trong có nhiều tỉnh triển khai mạnh Bắc Ninh, Nghệ An, An Giang, Thừa Thiên - Huế, TP Hồ Chí Minh; riêng Đồng Nai hoàn thành xây dựng, vận hành sử dụng sở liệu địa thống từ tỉnh đến huyện cho tất xã Tiến độ đo đạc lập đồ địa nước tăng nhanh, tập trung chủ yếu khu vực đất lâm nghiệp; 16 Việc lập hồ sơ địa địa phương quan tâm, trọng thực có nhiều chuyển biến tích cực, số lượng xã lập hồ sơ địa tăng lên nhiều so với trước đây, đặc biệt việc lập hồ sơ địa dạng số triển khai thực hầu hết tỉnh, thành phố để đáp ứng yêu cầu ngày tăng quản lý nhà nước đất đai địa phương Những hạn chế, tồn chủ yếu: - Việc đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai, nhu cầu đăng ký biến động đất đai lớn; - Hồ sơ địa lập chưa đầy đủ, thống nhất; việc cập nhật, chỉnh lý biến động chưa thực thường xuyên, đồng theo quy định; nhiều nơi cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chưa ổn định, phải làm lại việc dồn điền đổi sau cấp Giấy chứng nhận chưa có đồ địa nên phải cấp theo tự khai báo người dân cấp theo loại đồ cũ có độ xác thấp; - Việc đo đạc lập đồ địa khu vực đất đô thị, đất nông thơn đất nơng nghiệp địa phương cịn chậm Nhiều địa phương chưa quan tâm đạo, kiểm tra chặt chẽ việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa mà trọng việc đo đạc lập đồ địa chính, tình trạng đo vẽ đồ địa mà khơng triển khai việc đăng ký cấp cấp đổi Giấy chứng nhận lập hồ sơ địa cịn phổ biến nhiều địa phương, dẫn đến số lượng xã có đồ địa cịn tồn đọng chưa sử dụng để lập hồ sơ địa cịn nhiều; gây nên lãng phí lớn cho ngân sách Bộ Tài ngun Mơi trường có văn đạo liệt vấn đề Việc chỉnh lý đồ địa q trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trường hợp có sai sót, thay đổi thường khơng thực thực không đầy đủ, đồng cấp, gây nên tình trạng có nhiều 17 đất khơng thống đồ với hồ sơ, sổ sách địa Giấy chứng nhận - Hệ thống hồ sơ địa chưa lập đầy đủ chưa cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên theo quy định Chất lượng hồ sơ địa lập qua kiểm tra số địa phương số tồn như: sổ địa cịn ghi thiếu thơng tin (khơng có ngày đăng ký, số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp, ); số trường hợp thông tin ghi không quy định, cịn sai sót, khơng thống sổ địa với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đồ địa chính, sổ mục kê (nhất việc ghi tên người sử dụng đất) Hồ sơ địa chưa thực có giá trị sử dụng (đã sai khác nhiều, không phù hợp trạng) - Hầu hết địa phương không tuân thủ đảm bảo nguồn kinh phí cho cơng tác đo đạc lập đồ địa chính, cấp Giấy chứng nhận lập hồ sơ địa theo nội dung Nghị số 07/2007QH12 Quốc hội Nghị số 02/2008/NQ-CP Chính phủ + Việc cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa sở liệu địa chưa thực thường xun, khơng kịp thời đồng cấp - Việc triển khai thực dự án tổng thể nhiều địa phương dàn trải nhiều huyện, huyện vài xã (điển tỉnh Phú Thọ, Thái Nguyên, Điện Biên, Lào Cai, Bắc Giang, Thanh Hóa, Đăk Lăk, Sóc Trăng), điều kiện lực thực kinh phí đầu tư địa phương cịn hạn chế, dẫn đến việc thực kéo dài nhiều năm mà khơng hồn thành việc đăng ký, cấp GCN xây dựng hồ sơ địa phục vụ cho quản lý; ảnh hưởng đến chất lượng sản phẩm vượt khả quản lý, hướng dẫn kiểm tra chất lượng Sở Tài nguyên Môi trường - Một số địa phương chưa tổ chức thực đồng việc đo đạc lập đồ địa gắn với thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hồ sơ địa Cịn tình trạng thuê đơn vị tư vấn thực riêng 18 việc đo vẽ đồ địa bàn giao cho huyện, xã tự tổ chức đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât (nếu có kinh phí), dẫn đến tình trạng đồ đo xong nhiều năm không đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điển tỉnh Bắc Giang, Thái Ngun, Thanh Hóa, Ninh Bình, Đắc Lắc Một số địa phương trọng đầu tư để triển khai thực dự án tổng thể cho huyện chưa có đồ địa chính, có quy mơ diện tích lớn, với mong muốn đầu tư nhiều kinh phí mà khơng ưu tiên đầu tư để tập trung thực hoàn thành dứt điểm việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa cho xã, huyện đo vẽ đồ địa trước năm 2007 (điển tỉnh Hịa Bình, Đăk Lắc, Thái Ngun, Thừa Thiên Huế, Thanh Hóa); chí nhiều tỉnh trọng triển khai trước huyện miền núi, vùng cao mà chưa trọng thực trước cho đô thị, huyện đồng nơi có tình hình sử dụng đất phức tạp, có u cầu cao phải hồn thành xây dựng hồ sơ địa cho quản lý đất đai + Một số địa phương chưa tập trung thực để hoàn thành cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức sử dụng đất chuyên dùng để kế thừa phát huy hiệu trích đo địa theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg, tỉnh Tuyên Quang, Cao Bằng, Lai Châu, Điện Biên, Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình - Trong trình tổ chức thực nhiều địa phương chưa có lồng ghép việc đo đạc đồ với kê khai đăng ký; chưa lồng ghép việc xét duyệt đơn cấp xã với cấp huyện, làm cho thời gian thực xã bị kéo dài - Chất lượng đồ địa chính, hồ sơ địa số địa phương qua kiểm tra số hạn chế, đồ địa đất lâm nghiệp, tồn phổ biến: Về đồ địa tiếp biên loại tỷ lệ sai lệch; đồ số phân tách lớp nhiều đất đối tượng khác khơng khép kín ranh giới; thiếu lớp thông tin điểm khống chế cấp, giới quy hoạch, hành lang an toàn giao thông, đối tượng kinh tế, xã hội; hồ sơ đăng ký thường có nội dung xét duyệt Uỷ ban nhân dân xã Văn phòng đăng ký 19 quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, không chặt chẽ; nhiều trường hợp nhầm lẫn hộ gia đình với cá nhân hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hồ sơ chuyển quyền; hồ sơ đăng ký trường hợp biến động có nhiều loại giấy tờ chưa quy định; số địa phương lập sổ mục kê thể tên chủ sử dụng đất, chủ quản lý đất không đầy đủ, chưa quy định; sổ địa cịn thiếu thông tin (như ngày vào sổ, số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ), chí in chủ chưa đăng ký, chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều trường hợp số địa phương chưa viết quy định, không lưu theo thể thức, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thu hồi chưa đóng dấu xác nhận thu hồi - Việc việc cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa sở liệu địa địa phương chưa thực đầy đủ, thường xuyên, đồng cấp theo quy định - Việc theo dõi, quản lý, cập nhật thông tin tình hình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa nhiều Sở Tài nguyên Mơi trường cịn bất cập: chưa nắm đầy đủ tình hình đăng ký, lập hồ sơ địa tỉnh; Nguyên nhân chủ yếu hạn chế, tồn + Kinh phí cho việc đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai nhiều năm qua chưa địa phương bố trí đầy đủ theo yêu cầu; nhiều địa phương chưa dành đủ 10% tiền thu từ đất để thực theo đạo Chính phủ + Cán địa xã có người khơng hợp lý điều kiện tự nhiên xã cơng việc khác nhau, bên cạnh họ lại phải thực nhiều nhiệm vụ khác; nhiều địa phương chưa trì ổn định thực quy định luân chuyển cán Một số địa phương triển khai thực luân chuyển cán địa phường, xã, dẫn đến việc thẩm tra xác nhận giải thủ tục cấp Giấy 20 chứng nhận thực chậm gặp nhiều khó khăn; việc kiểm sốt tình hình biến động đất đai bị hạn chế, làm gia tăng tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái phép địa phương - Công tác kiểm tra việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa Sở Tài ngun Mơi trường Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Ủy ban nhân dân cấp xã nhiều địa phương chưa coi trọng, thực không thường xuyên - Nhiều địa phương chưa quán triệt, chấp hành chủ trương, đạo Bộ việc tổ chức triển khai thực (chưa tập trung hoàn thành huyện; thực chưa đồng bộ, gắn kết, lồng ghép đo đạc với đăng ký,….) - Kinh phí cho việc đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hồ sơ địa sở liệu đất đai chưa địa phương đầu tư đầy đủ theo yêu cầu nhiệm vụ đạo Chính phủ Nghị số 02/2008/NQ-CP “Bố trí tối thiểu 10% tổng số thu từ tiền sử dụng đất để thực công tác đo đạc, lập sở liệu hồ sơ địa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2008” Thực tế 40 tỉnh (được Trung ương hỗ trợ kinh phí) năm qua tỉnh đầu tư khoảng 4% so với tiền sử dụng đất thu Một số tỉnh đầu tư (dưới tỷ/năm): Tuyên Quang, Lai Châu, Sơn La, Quảng Trị, Ninh Thuận, Trà Vinh Nhiều tỉnh đầu tư kinh phí cho việc đo đạc lập đồ địa phân cấp cho huyện xã tự lo kinh phí thực đăng ký, cấp giấy, nguyên nhân tình trạng đo vẽ xong đồ mà không thực việc đăng ký, lập hồ sơ địa chính, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không tăng, làm giảm hiệu đầu tư Nhiều địa phương, cấp huyện không đầu tư cho hoạt động nghiệp Văn phòng đăng ký để thực đăng ký biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính, ngun nhân chủ yếu 21 tình trạng khó khăn nhân lực hồ sơ địa khơng cập nhật, chỉnh lý biến động địa phương - Hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp thành lập đầy đủ, song thiếu cán chuyên môn, cán kỹ thuật công nghệ thông tin, nhận thức ý thức tuân thủ quy định pháp luật phận cán chun mơn văn phịng đăng ký cịn hạn chế; thiết bị kỹ thuật tối thiểu cho hoạt động chuyên môn chưa trang bị đầy đủ; trụ sở làm việc Văn phòng đăng ký chật chội, nhiều nơi khơng có phịng lưu trữ hồ sơ địa chính; đó, phần lớn Văn phịng đăng ký không triển khai thực hết chức năng, nhiệm vụ giao, việc thực cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa - Nhiều địa phương sử dụng tồn kinh phí đầu tư để ký hợp đồng với đơn vị tư vấn bên để thực hiện, kể việc kiểm tra, giám sát nghiệm thu sản phẩm mà không trọng đầu tư xây dựng, phát triển đơn vị nghiệp đo đạc, đăng ký đất đai Sở Tài nguyên Môi trường; không giao nhiệm vụ cho đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên Mơi trường, Văn phịng đăng ký tham gia vào thực kiểm tra, giám sát nghiệm thu sản phẩm - Còn nhiều địa phương chưa ban hành đầy đủ văn theo phân cấp Chính phủ Nghị định số 84/2007/Đ-CP, Nghị định số 88/2009/Đ-CP như: quy định diện tích tối thiểu đất phép tách thửa; quy định cụ thể thời gian thực loại thủ tục cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai; quy chế phối hợp quan nhà nước có liên quan việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất IV CƠ SỞ ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH * Nhằm tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai, ngày 19 tháng năm 2010 Quốc hội ban hành Nghị số 48/2010/QH12 Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2011 Nghị số 07/2011/QH13 ngày 06 tháng năm 2011 Quốc hội Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 22 2012 điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2011; Chính phủ giao Bộ Tài ngun Mơi trường chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành, quan Trung ương tiến hành soạn thảo dự án Luật Đất đai (sửa đổi) Tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội cho ý kiến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi Hiện nay, Bộ Tài ngun Mơi trường hồn thiện Dự thảo Luật Đất đai để trình Quốc hội thơng qua kỳ họp thứ Mục đích sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 là: - Đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước; phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa hội nhập quốc tế; khai thác, sử dụng tiết kiệm có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội - Nâng cao hiệu lực, hiệu quản lý nhà nước đất đai; tăng cường vai trò quan quản lý nhà nước đất đai từ Trung ương đến sở - Cải cách thủ tục hành đất đai vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, hiệu tài nguyên đất vừa bảo đảm dân chủ, công khai, minh bạch, thuận tiện cho người sử dụng đất thực quyền giám sát việc thực quan nhà nước nhằm hạn chế tham nhũng, lãng phí quản lý, sử dụng đất đai - Giải vướng mắc, bất cập quản lý, sử dụng đất đai, giảm khiếu kiện đất đai * Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định hồ sơ địa thể Điều 95 sau: - Hồ sơ địa bao gồm tài liệu dạng giấy dạng số thể thông tin chi tiết đất, người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Bộ Tài nguyên Mơi trường quy định hồ sơ địa việc lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa dạng giấy sang hồ sơ địa dạng số 23 Nội dung điều có số điểm so với Luật Đất đai 2003 sau: Quy định hồ sơ địa dạng giấy, dạng số, đồng thời giao trách nhiệm cho Bộ Tài nguyên Môi trường quy định cụ thể nội dung lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa từ dạng giấy sang dạng số nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai đại, đáp ứng kịp thời yêu cầu người dân, doanh nghiệp yêu cầu quản lý Nhà nước V ĐỀ XUẤT NỘI DUNG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Nội dung đo đạc, lập hồ sơ địa quy định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 1.1 Quy định lập, chỉnh lý đồ địa Việc đo đạc, lập đồ địa thực chi tiết đến đất theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn Việc chỉnh lý đồ địa thực có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích đất yếu tố khác có liên quan đến nội dung đồ địa Bộ Tài nguyên Môi trường quy định việc lập, chỉnh lý quản lý đồ địa phạm vi nước Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực việc lập, chỉnh lý quản lý đồ địa địa phương 1.2 Quy định hồ sơ địa Hồ sơ địa bao gồm tài liệu dạng giấy dạng số thể thông tin chi tiết đất, người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 24 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ địa việc lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa dạng giấy sang hồ sơ địa dạng số Dự thảo nội dung đo đạc, lập hồ sơ địa dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) Trên sở quy định dự thảo Luật Đất đai đo đạc, lập hồ sơ địa chính, để thực quy định dự thảo Nghị định quy định đo đạc, lập hồ sơ địa cần có nội dung sau: 2.1 Hướng dẫn xác định đường mép nước ven biển Phạm vi quản lý đất đai địa phương giáp biển xác định theo đường mép nước biển triều kiệt trung bình năm Bộ Tài nguyên Môi trường thực đo đạc, lập đồ đường mép nước biển triều kiệt trung bình năm trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt để xác định thống phạm vi quản lý đất đai địa phương giáp biển 2.2 Đo đạc lập, chỉnh lý đồ địa Bản đồ địa đồ thể vị trí, ranh giới đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn để phục vụ cho quản lý nhà nước đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường quy định việc lập, chỉnh lý quản lý đồ địa phạm vi nước 2.3 Xác định đất Thửa đất mà có mục đích sử dụng đất xác định trường hợp sau: a) Thửa đất có ranh giới xác định trình sử dụng đất; b) Thửa đất có ranh giới xác định Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; 25 c) Thửa đất có ranh giới xác định hợp nhiều đất thành đất (gọi hợp thửa) tách đất thành nhiều đất (gọi tách thửa) yêu cầu quản lý yêu cầu người sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật đất đai Thửa đất mà có nhiều mục đích sử dụng đất xác định trường hợp sau: a) Trường hợp mà xác định ranh giới phân chia mục đích sử dụng đất xác định theo mục đích sử dụng; b) Trường hợp có mục đích sử dụng mục đích sử dụng phụ sử dụng theo mùa vụ năm sử dụng đồng thời diện tích đất đất xác định quy định khoản Điều phải xác định mục đích sử dụng mục đích sử dụng phụ, trừ trường hợp quy định khoản khoản Điều 45 Nghị định 2.4 Hồ sơ địa Hồ sơ địa bao gồm tài liệu dạng giấy dạng số thể thông tin chi tiết đất, người quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Hồ sơ địa lập chi tiết đến đất theo đơn vị hành xã, phường, thị trấn Mỗi đất phải có số hiệu riêng khơng trùng với số hiệu đất khác phạm vi nước Nội dung hồ sơ địa phải thể đầy đủ, xác, kịp thời, phải chỉnh lý thường xuyên biến động theo quy định pháp luật trình sử dụng đất Hồ sơ địa lập thành (01) gốc hai (02) từ gốc; gốc lưu Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên Môi trường, lưu Văn phòng đăng ký quyền 26 sử dụng đất thuộc Phịng Tài ngun Mơi trường, lưu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Bản gốc hồ sơ địa phải chỉnh lý kịp thời có biến động sử dụng đất, hồ sơ địa phải chỉnh lý phù hợp với gốc hồ sơ địa Hồ sơ địa lưu giữ quản lý dạng tài liệu giấy bước chuyển sang dạng số để quản lý máy tính Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm đầu tư tin học hố hệ thống hồ sơ địa Bộ Tài ngun Mơi trường ban hành quy phạm, tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức kinh tế việc lập hồ sơ địa giấy hồ sơ địa dạng số; hướng dẫn việc lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa giấy hồ sơ địa dạng số; quy định lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa dạng giấy sang hồ sơ địa dạng số./ 27 ... IV CƠ SỞ ĐỀ XUẤT NỘI DUNG CỦA DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH 22 V ĐỀ XUẤT NỘI DUNG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 24 Nội dung đo đạc, lập hồ sơ địa quy định dự thảo Luật... NỘI DUNG DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH QUY ĐỊNH VỀ ĐO ĐẠC, LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Nội dung đo đạc, lập hồ sơ địa quy định dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) 1.1 Quy định lập, chỉnh lý đồ địa Việc đo đạc, lập đồ địa. .. giấy sang hồ sơ địa dạng số Dự thảo nội dung đo đạc, lập hồ sơ địa dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) Trên sở quy định dự thảo Luật Đất đai đo đạc, lập hồ sơ địa chính,