nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hoá của thành phố hồ chí minh

SỞ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH [  \ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ HÓA CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chủ nhiệm đề tài: PGS.TS. TRẦN THỊ THU LƯƠNG TP. HỒ CHÍ MINH - 06/04/2006 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I Lịch sử vấn đề nghiên cứu, tổng quan về đô thị hoá ở Thành phố Hồ Chí Minh và các quận mới 7 A. Lịch sử vấn đề nghiên cứu 7 B. Tổng quan về đô thị hoá, đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh và sự phát triển đô thị tại các quận mới 14 I. Một vài nét về đô thị hoá trên thế giới và khu vực 14 II. Đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh và sự phát triển đô thị tại các quận mới thành lập 18 1. Đô thị hoá từ Sài Gòn đến TP. Hồ Chí Minh 18 2. Biến động dân số của thời kỳ phát triển đô thị hóa ở TP. HCM 43 CHƯƠNG II Thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh 2000 – 2005. Những tồn tại và thách thức 53 A. Thực trạ ng sử dụng đất ở Thành phố Hồ Chí Minh và các quận mới 53 I. Diện tích và cơ cấu đất 53 II. Biến động sử dụng đất 56 III. Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp của Thành phố và các quận mới 61 1. Diện tích và cơ cấu đất nông nghiệp thành phố 61 2. Diện tích và cơ cấu đất nông nghiệp tại các quận mới 64 3. Tồn tại trong sử dụng đất nông nghiệp 72 IV. Thực trạng sử dụng đất phi nông nghiệp của Thành phố và các quận mới 76 1. Diện tích và cơ cấu đất phi nông nghiệp ở thành phố 76 2. Diện tích và cơ cấu đất phi nông nghiệp ở các quận mới 81 3. Tồn tại trong sử dụng đất phi nông nghiệp 90 V. Thị trường đất đai hoạt động chưa hiệu quả và kém bền vững 104 1. Thị trường đất đai chính thức nhỏ bé so với thi trường phi chính thức .104 2. Thị trường đất đai chưa lành mạnh, hiệu quả 105 B. Thực trạng công tác quản lý đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2005 109 I. Cơ quan quản lý 110 1. Bộ Tài nguyên và Môi trường 110 2. Sở Tài nguyên và Môi trường 111 3. Phòng Tài Nguyên và Môi trường 113 4. Cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn 113 II. Công tác quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh 113 1. Công tác văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất từ 2003 – 2005 115 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 116 3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa hình 117 4. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 118 5. Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .119 6. Ðăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấ p giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 121 7. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 122 8. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản 122 9. Quản lý tài chính về đất đai 123 10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 124 11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai 125 12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai 126 13. Quản lý các hoạt động dị ch vụ công về đất đai 126 III. Cơ chế quản lý đất đô thị 127 1. Bộ Môi trường tài nguyên 127 2. Bộ xây dựng 129 3. Bộ Kế Hoạch Đầu Tư 129 IV. Thực trạng nguồn nhân lực quản lý đất đô thị TP. Hồ Chí Minh 130 CHƯƠNG III Nguyên nhân của tồn tại và những thách thức từ thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở TP. Hồ Chí Minh 136 A. Nguyên nhân của tồn tại trong sử dụng và quản lý đất đô thị 136 I. Nhóm nguyên nhân về cơ chế quản lý làm ảnh hưởng đến sự vận hành của công cụ quy hoạch đô thị 137 1. Quản lý chia cắt, không đồng bộ 137 2. Chưa có cơ chế tốt để phối hợp các tầng quản lý đất đai, công cụ luật và giá đất chưa vận hành tốt 142 II. Nhóm nguyên nhân các điều kiệ n hỗ trợ quản lý đất chưa được đáp ứng tốt 150 1. Cơ sở hạ tầng đô thị không theo kịp tốc độ phát triển đô thị hoá làm giảm hiệu quả sử dụng đất, tăng nguy cơ phát triển tự phát 150 2. Hệ thống đăng ký bất động sản còn nhiều bất cập 151 3. Hệ thống thông tin phục vụ cho yêu cầu quản lý đất chưa đầy đủ, chưa khoa học 154 4. Nhận thức xã hội về quản lý và sử dụng đất đô thị chưa toàn diện, chưa tự giác 156 III. Nhóm nguyên nhân liên quan đến nhân lực quản lý 162 1. Nhân lực quản lý đất hiện nay chưa đủ về số lượng để đáp ứng khối lượng công việc to lớn và phức tạp 162 2. Chất lượng cán bộ chưa đồng đều và chưa được chuyên môn hoá cao 163 3. Kết quả điều tra cho thấy điều kiện làm việc của cán bộ quản lý đất đô thị của thành phố còn nhiều khó khăn, đặc biệt là cấp phường xã 164 4. Cơ cấu phân bố nhân sự quản lý đất đai đô thị của thành phố hiện nay chưa hợp lý 165 B. Những thách thức từ thực trạng sử dụng và quản lý đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh 166 I. Những thách thức về kinh tế 171 II. Những thách thức về quản lý xã hội 177 III. Những thách thức về môi trường 182 IV. Sự phát triển tự phát của sử dụng đất đô thị tạo nguy cơ phá vỡ mục tiêu xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh giàu bản sắc 189 CHƯƠNG IV Nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị tại TP. HCM 194 A. Một số kinh nghiệm và bài học về quản lý đất đô thị của một số quốc gia châu Á, Đông Nam Á 195 I. Các kinh nghiệm và bài học về quy hoạch đất đô thị 196 II. Các kinh nghiệm và bài học về phát triển cơ sở hạ tầng 200 III. Các kinh nghiệm và bài học về chống đầu cơ đất và thúc đẩy thị trường bất động s ản 206 B. Các giải pháp đề xuất nâng cao hiệu quả sử dụng đất đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh 212 I. Nhóm giải pháp liên quan đến đổi mới cơ chế quản lý khắc phục tồn tại, tăng hiệu quả cho các công cụ quản lý vĩ mô 212 1. Khắc phục những tồn tại trong cơ chế lập và thực thi quy hoạch đô thị 212 2. Thay đổi cơ chế nhằm giải bài toán điều hoà lợi ích giữa các bên trong vấn đề giải phóng mặt bằng, tái định cư, tăng hiệu quả sử dụng đất, bình ổn xã hội 221 II. Nhóm giải pháp liên quan đến việc giải quyết các tồn tại của thực tế sử dụng đất đô thị hỗ trợ cho quản lý đất 226 1. Các giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) để chống đô thị tự phát, tăng hiệu quả sử dụng đất 226 2. Kiên quyết và khẩn trương xóa “dự án treo” 233 3. Một số giải pháp từ góc độ quản lý đất đô thị góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường Bất động sản 235 III. Nhóm giải pháp cải tiến điều kiện hỗ trợ quản lý đất đô thị 237 1. Cung cấp đủ thông tin và tă ng cường công tác tuyên truyền vận động nhân dân tham gia vào giải phóng mặt bằng, xây dựng CSHT phát triển thành phố 237 2. Thiết lập hệ thống thông tin đất đai, kết nối quản lý giữa nhà và đất 240 3. Một số vấn đề cần lưu ý về ô nhiễm môi trường đất 241 IV. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai ở TP. HCM 242 1. Trước hết cần t ạo điều kiện để Sở Tài nguyên môi trường quy hoạch và phát triển đồng bộ nhân lực quản lý đất đai ở cả 3 cấp Thành phố - Quận/huyện - phường/xã 243 2. Tăng cường sự phối hợp chặt chẽ theo ngành dọc của cơ quan quản lý đất đai từ thành phố - quận/huyện/phường/xã 244 3. Nâng cao chất lượng chuyên môn của đội ngũ qua bồi dưỡng, đào tạo 245 4. Tăng cường đủ trang thiết bị văn phòng và các điều kiện làm việc để nhanh chóng tin học hóa công tác quản lý đất đai 245 KẾT LUẬN 247 I. Những tồn t ại chính 247 II. Những thuận lợi và cơ hội mới để vượt qua thách thức 248 III. Những vấn đề cấp thiết đặt ra hiện nay với công tác quản lý đất đô thị của thành phố 248 IV. Tổng kết các giải pháp đã đề xuất thành một số kiến nghị chính 250 TÀI LIỆU THAM KHẢO 259 Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh 1 PHẦN MỞ ĐẦU Bước vào thế kỷ XXI cánh cửa của lịch sử mở ra trước mắt chúng ta, buộc chúng ta phải lựa chọn: hoặc tham gia vào cuộc đua của hội nhập, của phát triển một cách quyết liệt để trở thành một cường quốc, thay đổi toàn diện về chất lượng cuộc sống, về vị trí, tiềm lực quốc gia hoặc sẽ sa vào vòng xoáy của tụt hậu của kém c ỏi theo chiều hướng đi xuống. Cơ hội và thách thức dường như gắn chặt với nhau và đều không dung nạp sự trì trệ. Thành phố Hồ Chí Minh là một thành phố lớn vào loại nhất Việt Nam, cũng là nơi có tốc độ và quy mô đô thị hoá nhanh nhất nước. Những thành tựu về phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của thành phố trong 10 năm qua đóng góp một gam màu ấn tượng vào bức tranh thành t ựu của một Việt Nam đổi mới, một Việt Nam đang trỗi dậy để vươn tới tương lai. Tuy vậy, những ngổn ngang của nhiều sự bất cập, mất trật tự, tự phát đặc biệt trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đô thị đang khiến cho thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề nan giải và những cảnh báo nghiêm khắc về sự phát triển bền vững của thành phố trong bối cảnh cạnh tranh quyết liệt của hội nhập trong hiện tại và tương lai. Do đó việc phải nghiên cứu đánh giá hiện trạng, chỉ ra những bất cập, những lực cản, cảnh báo các nguy cơ, tìm tòi học hỏi kinh nghiệm để đề xuất các giải pháp chấn chỉnh quản lý, tháo gỡ khó khăn nh ằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đô thị của thành phố là yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Đề tài “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của thành phố Hồ Chí Minh” do chúng tôi thực hiện chính là muốn góp phần vào việc giải quyết các vấn đề kinh tế xã hội bức xúc đó c ủa thành phố trong giai đoạn hiện nay. * Về khoa học Đề tài trực tiếp liên quan đến khoa học quản lý đô thị, một lĩnh vực đang rất cần thiết nhưng còn mới mẻ so với Việt Nam. Do vậy nó sẽ có ích cho việc nghiên cứu và giảng dạy ở các trường, các khoa có liên quan như: Trường Đại Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh 2 học Khoa học xã hội và nhân văn (Khoa Xã hội học, ngành xã hội học đô thị, khoa Văn hoá học Ngành văn hoá đô thị). Trường Đại học Kiến trúc (Khoa Kiến trúc, Khoa quy hoạch đô thị), trường Đại học Nông Lâm (Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản) v.v * Về thực tiễn - Những kết quả nghiên cứu của đề tài liên quan trực tiếp tới phân tích thực trạng quản lý và s ử dụng đất đô thị do đó nó sẽ là cơ sở khoa học cho việc hoạch định những biện pháp, chính sách của những cơ quan quản lý đô thị liên quan, nhằm đưa tiến trình đô thị hoá của thành phố vào đúng quy luật phát triển bền vững. - Những kết quả nghiên cứu của đề tài còn có thể làm tài liệu tập huấn cho cán bộ quản lý đất đô thị các cấ p quận, huyện, phường, xã của thành phố Hồ Chí Minh. * Mục tiêu của đề tài Từ việc nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đất đai ở các khu đô thị mới của thành phố, đề tài nhằm hướng tới việc tư vấn những giải pháp tháo gỡ khó khăn, chấn chỉnh quản lý, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất theo hướng phát triển đô thị bền vững. Tiếp cận từ góc độ liên ngành văn hoá xã hội học đề tài không có tham vọng đi sâu vào phân tích các vấn đề kinh tế, văn hoá, môi trường, kiến trúc của thành phố Hồ Chí Minh nói chung, các quận đô thị mới nói riêng để bàn về cụ thể về vấn đề quản lý đất đai cho các khu vực đó mà chủ yếu là từ nghiên cứu thực trạng quản lý và sử dụng đấ t ở các khu vực này đưa ra những nhận xét, những phân tích về sự sai lệch trong sử dụng đất, những bất cập trong bộ máy quản lý đất trong quá trình đô thị hoá ở thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất tại các khu vực đô thị mới nói riêng và thành phố nói chung. Mục tiêu cụ thể của đề tài là: Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh 3 + Khảo sát thực trạng và đánh giá tồn tại của việc sử dụng đất và quản lý sử dụng đất đô thị tại các quận mới nói riêng, thành phố nói chung và phân tích các thách thức từ các tồn tại đó với yêu cầu phát triển đô thị bền vững. + Phân tích các nguyên nhân của những tồn tại trên + Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng và quản lý đất đô th ị ở thành phố Hồ Chí Minh. * Phương pháp nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề ¾ Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu + Phối hợp với các cơ quan quản lý đất đai của thành phố và các quận mới để khảo sát, tập hợp các số liệu điều tra về vấn đề quản lý và sử dụng các loại hình sử dụng đất đai trên thự c tế của khu vực đô thị hoá. + Tổ chức các cuộc thảo luận, toạ đàm trong giới chuyên môn + Tổ chức các cuộc đối thoại thảo luận với cơ quan quản lý đất của thành phố về kết quả khảo sát và kết luận ở các vấn đề liên quan đến đề tài. + Tham khảo các tài liệu nước ngoài liên quan đến các kinh nghiệm chuyển dịch đất đai của họ trong quá trình đô thị hoá. + Lên sơ đồ, biểu thống kê, thể hiện các vấn đề liên quan đến nội dung đề tài ¾ Các phương pháp sử dụng nghiên cứu + Sử dụng phương pháp nghiên cứu liên ngành: kinh tế học, sử học,xã hội học, sưu tầm, khảo sát, biên soạn tài liệu + Sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng qua các số liệu điều tra quản lý và sử dụ ng đất, xử lý bằng các chương trình tin học để đưa ra những kết quả điều tra cụ thể + Sử dụng các phương pháp lập sơ đồ, biểu đồ để minh hoạ rõ cho các kết quả điều tra + Phối hợp với Phòng Quản lý đo đạc bản đồ của Sở Tài nguyên Môi trường, Trung tâm Địa tin học của Đại học quốc gia Hồ Chí Minh xử lý thông tin về thực trạng sử dụng đất của các khu vực đô thị mới thể hiện qua hệ thống các bản đồ, biểu đồ ở những giai đoạn đô thị hoá khác nhau theo tiêu chuẩn GIS (Hệ thống thông tin địa lý) và MIS (Hệ thống thông tin quản lý). [...]... nhân và những bất cập trong cơ chế, trong quản lý, nhằm hướng tới việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đô thị ở TP HCM vẫn là một nghiên cứu cần thiết và có ý nghĩa thực tế cao 13 Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh B TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ HÓA, ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ SỰ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TẠI CÁC QUẬN MỚI I MỘT VÀI... của những vấn đề tồn tại trong văn bản pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất và đề xuất một số kiến nghị về các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ở các quận đô thị mới này 11 Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh Mặc dù đã cung cấp những tư liệu quý về thực trạng quản lý và sử dụng đất ở khu vực đô thị. .. Nội 2006 của Tiến sỹ Nguyễn Đăng Sơn Đề tài của chúng tôi Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị mới của thành phố Hồ Chí Minh cũng nằm trong xu hướng nghiên cứu trên, chỉ khác, hướng tiếp cận của chúng tôi là nghiên cứu về vấn đề sử dụng và quản lý đất đai của thành phố trong đó chúng tôi chọn khu vực có nhiều biến động về chuyển dịch đất đai.. .Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh SƠ ĐỒ KHUNG PHÂN TÍCH Mục tiêu đề tài - Thực trạng và tồn tại sử dụng đất quản lý đất - Nguyên nhân và thách thức - Đề xuất giải pháp Tổng quan những vấn đề, những tài liệu đã nghiên cứu liên quan đến đề tài và các vấn đề cần giải quyết Tổng quan về đô thị hóa ở thế giới, lịch sử đô. .. trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh chính để làm sáng rõ các vấn đề nổi cộm của quản lý và sử dụng đất ở thành phố hiện nay Về công tác quy hoạch thành phố tập tài liệu tổng hợp của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh “Quy hoạch chung Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 (giai đoạn 1998 – 5/2006)” đã cung cấp những thông tin tổng hợp về thực. .. để chúng tôi thực hiện được đề tài 6 Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh CHƯƠNG I LỊCH SỬ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU, TỔNG QUAN VỀ ĐÔ THỊ HÓA Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ CÁC QUẬN MỚI A LỊCH SỬ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Việc nghiên cứu nhằm mục đích tư vấn cho thành phố vượt qua những thách thức đã trở thành tinh thần căn bản của những đề... loại đất khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam trong đó 10 Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh có đất đai của TP Hồ Chí Minh Mỗi loại đất đều được thống kê diện tích, bản đồ phân bố và khuyến cáo hướng sử dụng cho phù hợp Đề tài là nguồn tham khảo tốt để hoạch định việc sử dụng thích hợp các loại đất theo thổ nhưỡng của các... đang trong quá trình đô thị hoá mạnh mẽ làm đối tượng nghiên cứu nhằm hướng tới việc tư vấn nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất đô thị Rõ ràng là việc quản lý và sử dụng đất là một vấn đề quan trọng vào loại bậc nhất của quản lý đô thị do đó việc hướng tới hiệu quả của công tác này luôn là mục tiêu được chú trọng của tất cả các cấp chính quyền đô thị Chúng ta có thể học hỏi được những kinh nghiệm quản. .. Xu, Nguyễn Kim Hồng, “Một số vấn đề về đô thị hóa ở Việt Nam và Đông Nam Á, trong Đô thị hóa tại Việt Nam và Đông Nam Á”, TP.HCM, 1996, tr.65 16 Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh 110 năm 1850 lên 946 năm 1950 và 1.773 năm 1975 Ở phương Tây, tỷ lệ tăng trưởng dân số đô thị bình quân hàng năm cao nhất là trong giai đoạn... pháp cải tiến điều kiện hỗ trợ quản lý - Tăng cường tuyên truyền nâng cao nhận thức của xã hội - Thông tin đất đai - Đăng ký đất Nhóm giải pháp liên quan đến tổ chức bộ máy phát triển nhân lực quản lý đất đô thị Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh * Lực lượng thực hiện 1- Nhóm tư vấn chuyên môn - TS Lê Thanh Sang (Viện Khoa . biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ở các quận đô thị mới này. Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh. cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hóa của TP Hồ Chí Minh 13 chính để làm sáng rõ các vấn đề nổi cộm của quản lý và sử dụng đất ở thành phố. KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH [  NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐÔ THỊ HÓA CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH