27 Xây dựng quỹ tín thác đầu tư Bất động sản tại TP.HCM

27 Xây dựng quỹ tín thác đầu tư Bất động sản tại TP.HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH  LÊ THỊ PHƢƠNG THẢO XÂY DỰNG QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chun ngành: Tài doanh nghiệp Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT TP.HỒ CHÍ MINH – 2008 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG DANH MỤC CÁC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Phân loại REIT 10 1.1.2.1 Phân loại theo đối tượng đầu tư .10 1.1.2.2 Phân loại theo tổ chức 13 1.1.2.3 Phân loại theo cấu trúc vận hành 17 1.1.3 Một số quy tắc hoạt động REIT 20 1.1.3.1 REIT tham gia nhiều tổ chức cá nhân với trách nhiệm riêng biệt .20 1.1.3.2 Tính độc lập .21 1.1.3.3 Ngăn ngừa lạm quyền 21 1.1.3.4 Quản lý rủi ro 21 1.1.3.5 Tính minh bạch 22 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 SỰ KHÁC NHAU GIỮA REIT VÀ CÁC CÔNG TY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC 22 Chứng REIT có tính chất trái phiếu 22 Chi trả cổ tức 22 Thuế 23 Quản lý 24 Hoạt động kinh doanh chủ yếu 24 1.3 LỢI ÍCH CỦA REIT 25 1.3.1 Lợi ích REIT nhà đầu tư 25 1.3.2 Lợi ích REIT kinh tế 26 1.3.2.1 Mở nhiều hội đầu tư .26 1.3.2.2 Tạo điều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 26 1.3.2.3 Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường tài sản cho thuê mua 27 1.3.2.4 Giúp phát triển lĩnh vực chun mơn chương trình phát triển kinh tế xã hội 27 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TỪ QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN REIT Ở CÁC NƢỚC 28 1.4.1 Giới thiệu số REIT giới 28 1.4.1.1 Mỹ 28 1.4.1.2 Nhật Bản 30 1.4.1.3 Singapore 31 1.4.1.4 Tây Ban Nha 32 1.4.1.5 Anh Quốc 33 1.4.2 Sự thành công REIT nước 34 1.4.3 Bài học kinh nghiệm 35 1.4 CHƢƠNG HOẠT ĐỘNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 37 HOẠT ĐỘNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 37 2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 37 2.1.2 Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 39 2.1.2.1 Dự án đất 40 2.1.2.2 Căn hộ .41 2.1.2.3 Cao ốc văn phòng 42 2.1.2.4 Khách sạn 44 2.1.2.5 Các trung tâm mua sắm 45 2.1.2.6 Khu công nghiệp, khu chế xuất .47 2.1.2.7 Dịch vụ quản lý bất động sản 48 2.1 2.2 CÁC NGUỒN TÀI TRỢ CHO KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 49 2.2.1 Tổng quan hình thức tài trợ cho kinh doanh bất động sản 49 2.2.1.1 Vay ngân hàng 49 2.2.1.2 Phát hành trái phiếu 51 2.2.1.3 Tài trợ từ Quỹ Đầu tư .52 2.2.1.4 Hợp tác kinh doanh 54 2.2.2 Các nguồn vốn chủ yếu thị trường bất động sản sơ cấp 55 2.2.3 Những khó khăn tài trợ cho dự án bất động sản 57 2.2.3.1 Giới hạn khoản vay dài hạn ngân hàng .57 2.2.3.2 Hoạt động mua bán tài sản nợ chứng khốn hóa nợ vay thị trường tài thứ cấp chưa phát triển mạnh 59 2.2.3.3 Thiếu sách hợp lý kênh huy động vốn từ khoản tiết kiệm cá nhân cho thị trường bất động sản 60 2.2.4 Những bất lợi kinh doanh bất động sản thiếu nguồn tài trợ thích hợp 61 2.2.4.1 Khó hồn tất dự án bất động sản dài hạn 61 2.2.4.2 Khó thâm nhập vào phân khúc thị trường hàng hóa cao cấp sang trọng cao ốc, văn phòng, khu mua sắm giải trí 62 2.2.4.3 Khó phát triển dự án nhà cho thuê hay chấp 63 NGHIÊN CỨU MƠ HÌNH REIT VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÂY DỰNG REIT Ở THÀNH HỒ CHÍ MINH 64 2.3.1 Sự tồn mơ hình hoạt động REIT Việt Nam 64 2.3.1.1 REIT với cấu trúc Công ty 64 2.3.1.2 REIT với mơ Quỹ Đầu tư 65 2.3.1.3 REIT nước Việt Nam 65 2.3.2 Sự khác REIT Quỹ đầu tư khác Việt Nam 65 2.3.3 Sự cần thiết phải thí điểm xây dựng REIT thành phố Hồ Chí Minh 66 2.3 CHƢƠNG GIẢI PHÁP THÀNH LẬP QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 68 3.1 ĐỀ XUẤT MƠ HÌNH REIT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 68 3.1.1 Các loại REIT nên thiết lập 68 3.1.1.1 REIT đại chúng (Public REIT) 68 3.1.1.2 REIT thành viên (Private REIT) 69 3.1.1.3 Mối quan hệ REIT đại chúng REIT thành viên 69 3.1.2 Cơ cấu tổ chức 70 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 CƠ SỞ HÌNH THÀNH VÀ NGUYÊN TẮC VẬN HÀNH 72 Cơ sở hình thành Cơng ty REIT 73 Một số nguyên tắc vận hành Công ty REIT 74 Vận hành Công ty REIT (tổng quát) 75 3.3 CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ 75 3.3.1 Củng cố thị trường bất động sản 75 3.3.2 Củng cố thị trường chứng khoán tạo điều kiện phát triển nghiệp vụ chứng khốn hóa 76 3.3.3 Xây dựng ban hành luật Quỹ REIT 77 PHẦN KẾT LUẬN 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1a : Thống kê thị trường hộ cho thuê (6/2007) 41 Bảng 1b : Thống kê thị trường hộ bán (6/2007) 42 Bảng : Thống kê thị trường cao ốc văn phòng (6/2007) 43 Bảng 3: Thống kê thị trường khách sạn 3-5 (6/2007) .45 Bảng : Thống kê trung tâm bán lẻ khu thương mại cao cấp (6/2007) 46 Bảng : Tình hình dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ tín dụng tồn Thành 50 Bảng : Một số đặc điểm hoạt động REIT đại chúng REIT thành viên .79 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Mơ hình REIT tổ chức quỹ 15 Hình 2: Mơ hình REIT truyền thống 17 Hình 3: Mơ hình UPREIT 19 Hình 4: Mơ hình DOWNREIT 20 Hình 5a: Biểu đồ cấu nguồn vốn đầu tư .55 Hình 5b: Biểu đồ nhu cầu vốn đầu tư (2008-2010) 56 Hình 6: Mơ hình Cơng ty REIT 70 Hình 7: Mơ hình Quỹ REIT Việt Nam 71 PHẦN MỞ ĐẦU a) Giới thiệu Với chuyển dịch kinh tế từ kế hoạch tập trung sang kinh tế theo chế thị trường, hiểu biết nhận thức việc quản lý đất đai, phát triển nhà thị trường bất động sản Việt Nam thay đổi nhiều Thị trường bất động sản đạt bước phát triển đáng kể năm gần nhờ vào phát triển Kinh tế - xã hội Việt Nam sách phát triển nhà, sử dụng đất đai phủ Theo số liệu Cục Thống kê dân số trung bình thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 6,6 triệu người Thành phố Hồ Chí Minh trung tâm kinh tế lớn động Việt Nam với GDP hàng năm chiếm 20% GDP quốc gia tốc độ tăng trưởng GDP 12% năm Thành phố Hồ Chí Minh thu hút lượng lớn nhà đầu tư nước, doanh nghiệp người nhập cư năm qua Vì vậy, thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh thị trường sôi động vào bậc Việt Nam Thực tế, nhà nước có nhiều nỗ lực thị trường bất động sản giai đoạn khởi đầu với rủi ro tiềm tàng, bất ổn không tương xứng định hướng chiến lược sử dụng đất, quy hoạch tổng thể với khung pháp lý công cụ hỗ trợ cho thị trường Về bản, thị trường bất động sản Việt Nam tập trung chủ yếu vào kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài nhu cầu thực bất động sản cư dân bất động sản để kinh doanh mua bán, có nhiều nhu cầu đầu tư vào đất đai người đầu Những người đầu tư vào đất thường nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vùng ngoại thành để kiếm phần chênh lệch đất tăng người đầu Theo Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2000 đến cuối năm 2006, có 2.500 dự án đầu tư bất động sản với tổng diện tích đất sử dụng lên tới 13.500 hecta (tương đương với điện tích 12 quận nội thành thành phố Hồ Chí Minh) Tuy nhiên, đa số dự án chưa nhà đầu tư thực trọn vẹn Nói cách khác, nghĩa khơng có sản phẩm bất động sản hồn chỉnh sở hạ tầng, nhà bất động sản khác tiến hành để tạo lợi nhuận thị trường sơ cấp Chẳng qua thực tế thời gian qua, thị trường bất động sản, hoạt động chủ yếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất để kinh doanh thị trường thứ cấp Tình hình làm nảy sinh rủi ro tiềm tàng trầm trọng thị trường non trẻ, tình hình dẫn tới giá bất động động sản cao không thực tế, vượt ngồi khả tốn người có nhu cầu nhà thực doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Sẽ rủi ro nhiều nhà đầu tư pháp nhân thể nhân lao vào đầu tư bất động sản khơng có chiến lược kinh doanh phù hợp thận trọng, nguồn đất đai có giới hạn Hơn nữa, vài năm gần đây, người có khuynh hướng thay đổi cách thức để dành tiền nhàn rỗi, tiền tiết kiệm từ vàng tiền mặt sang đầu tư địa ốc với kỳ vọng kiếm nhiều lợi nhuận để tiết kiệm Chính điều làm cho thị trường “nóng” lên vào năm 1995, 2000, 2002, 2007 Từ năm 2004, phủ ban hành số sách quy định để giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hạn chế rủi ro co thể xảy Từ có thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 Ủy Ban nhân dân thành phố đặc biệt Nghị Định 181/NĐ-CP Chính Phủ ngày 29/10/2004 với quy định liên quan đến việc cấm phân lô bán nền, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhiều địa phương khác có dấu hiệu chững lại, giá đất giảm, đặc biệt giá đất nông nghiệp, trường hợp chuyển nhượng bất hợp pháp giảm hẳn Số lượng hồ sơ mua bán chuyển nhượng địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh giảm 28% năm 2005, giảm 68% vào năm 20061 Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản thay đổi dần chiến lược kinh doanh để đầu tư vào thị trường sơ cấp với mục đích dài hạn nhà đầu tư tin thị trường bất động sản tiếp tục sôi động hứa hẹn triển vọng tốt đẹp thời gian tới b) Đặt vấn đề Mối quan tâm nhà đầu tư bất động sản nguồn vốn tài trợ Các doanh nghiệp kinh doanh lãnh vực thường cần có lượng vốn lớn dài hạn Tuy nhiên, thực lực nhà đầu tư vào thị trường bất động sản đa số không đủ lực tài để tự thực dự án nhằm tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp Phần lớn chủ đầu tư thực dự án có quy mơ nhỏ, có khả thực giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đền bù đất nơng nghiệp Cịn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước người mua nguồn tín dụng ngân hàng thương mại Thơng thường, đa số dự án bất động sản tài trợ từ (i) vốn nhà đầu tư – nhỏ, (ii) nguồn vốn ứng trước người mua (iii) nguồn tín dụng trung ngắn hạn từ ngân hàng thương mại Tuy nhiên, nguồn tài ln có giới hạn nhu cầu vốn khơng ngừng tăng Hơn nữa, thị trường vốn chưa giữ vai trò trọng yếu việc phát triển thị trường bất động sản nhiều năm qua, thiếu cơng cụ tài hỗ trợ hoạt động kinh doanh bất động sản Chúng ta nhận thấy nhà đầu tư chưa có đủ lực tài để hồn thành dự án bất động sản Khi Chính phủ ban hành sách quy định nêu trên, nhà đầu tư bất động sản giải toán vốn nan giải để thực dự án Nguồn: Trung tâm Thông tin Tài nguyên - Môi trường Đăng ký Nhà đất 78 áp dụng cho REIT Đối với quỹ đầu tư chứng khốn cơng ty quản lý quỹ thành lập theo Luật Chứng khoán Việt nam khơng đầu tư q 10 % tổng giá trị tài sản quỹ đóng vào bất động sản đầu tư vốn quỹ mở vào bất động sản; Hiện nay, tất quỹ đa dạng hóa danh mục vốn đầu tư vào cổ phiếu niêm yết không niêm yết tập trung vào việc kinh doanh cổ phiếu Về lâu dài, để REIT tồn phát triển Việt Nam thu hút nhà đầu tư, Chính phủ Việt Nam nên sớm ban hành luật quỹ REIT, luật khác liên quan đến thị trường chứng khoán, thuế cần điều chỉnh cho phù hợp với đặc tính riêng có REIT Đồng thời, cần có luật để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào REIT Điều quan trọng luật phải đảm bảo tính minh bạch thơng tin ưu đãi thuế Tuy đề tài nghiên cứu đưa kiến nghị cần xây dựng ban hành luật REIT, trước mắt ban hành Nghị định riêng dành cho REIT Sau số đề xuất nội dung bản: Đối tượng, phạm vi điều chỉnh: Nghị định quy định tổ chức hoạt động Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (Quỹ thành viên Quỹ đại chúng) thành lập Công ty quản lý Quỹ Điều kiện thủ tục thành lập: Việc thành lập chào bán chứng quỹ công chúng Công ty quản lý quỹ thực phải đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Điều kiện phát hành chứng quỹ lần đầu công chúng: - Quỹ đại chúng thành lập có trăm nhà đầu tư, không kể nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp mua chứng 79 quỹ; Quỹ thành viên có tối đa ba mươi thành viên góp vốn bao gồm thành viên pháp nhân - Giá trị chứng quỹ đăng ký chào bán 300 (ba trăm) tỷ đồng Việt Nam - Có phương án phát hành phương án đầu tư số vốn thu từ đợt chào bán chứng quỹ; - Có quy trình nghiệp vụ quản lý quỹ, quy trình kiểm sốt nội bộ, quy trình quản lý rủi ro phù hợp Các quy định đầu tư: Một số đặc điểm làm tảng hoạt động Quỹ REIT sau: Bảng : Một số đặc điểm hoạt động REIT đại chúng REIT thành viên Tiêu chí REIT đại chúng REIT thành viên Hoạt động kinh Đầu tư, sở hữu cho thuê Xây dựng phát triển bất động doanh bất động sản sản để bán Nhà đầu tư Cá nhân công ty cỡ nhỏ Cơng ty tổ chức tài lớn trung bình Niêm yết Cần thiết Khơng cần Thời hạn hoạt Xác định điều lệ Xác định điều lệ Quỹ động Quỹ Ít năm Ít năm Các hoạt động Mua tài sản để bán cho Mua tài sản để bán kinh doanh khác thuê 80 REIT đại chúng REIT thành viên Hợp tác với chủ sở hữu Hợp tác với chủ sở hữu bất bất động sản hữu để cải động sản hữu để cải tiến tiến nâng cấp tài sản nâng cấp tài sản đó thuê Các đối tác thuê Các đối tác hữu có hữu trao đổi thể trao đổi tài sản tài sản để lấy tài sản tài sản để lấy cổ phần cổ phần Quỹ, tiền mặt Quỹ tiền mặt cho thuê Đầu tư vào việc xây dựng Đầu tư vào việc xây dựng cơng cơng trình bất động sản để Tiêu chí trình bất động sản th cho thuê bán Các hoạt động Tham gia vào dự án bất kinh doanh khác động sản với điều kiện Tham gia vào giai đoạn dự án bất động sản để REIT nắm giữ phân chia lợi nhuận, phân chia 30% tổng số cổ phần để nắm sản phẩm, nắm quyền kiểm quyền kiểm soát hoạt soát tất bất động sản thu động để bán cho thuê Đầu tư tối đa 15% tổng vốn Đầu tư tối đa 15% tổng vốn hoạt hoạt động Quỹ vào chứng động Quỹ vào chứng khoán khoán doanh nghiệp kinh doanh nghiệp kinh doanh bất doanh bất động sản khác động sản khác Không đầu đất Không đầu đất Thực dịch vụ quản lý bất Thực dịch vụ quản lý bất động sản động sản Cung cấp dịch vụ cho người Cung cấp dịch vụ cho người thuê thuê bất động sản bất động sản 81 Tiêu chí REIT đại chúng REIT thành viên Ưu tiên đầu tư - Các dự án nâng cấp thị - Các tịa nhà văn phịng - Cơ sở hạ tầng có thu - Trung tâm thương mại - Các dự án nhà ở, hộ - Cơ sở hạ tầng có thu - Các dự án nhà ở, hộ - Bệnh viện, trường học Một số yêu cầu REIT: Khơng cho vay Phải có Ban Đại diện Quỹ Đại hội nhà đầu tư bầu chọn Phải minh bạch báo cáo cơng bố thơng tin Có sách đánh giá, thẩm định tài sản giao dịch kinh doanh Phải quy định số cổ phần tối đa mà cổ đơng nắm giữ nhằm ngăn ngừa lạm quyền Các thành viên tham gia REIT phải độc lập lợi ích nhằm đảm bảo tính độc lập hoạt động REIT Thực sách thuế thu nhập theo quy định (Việc miễn, giảm thuế phải phù hợp với quan điểm phát triển kinh tế đất nước, luật pháp Việt Nam thông lệ quốc tế) Các bên tham gia kiểm tra, giám sát REIT: Cơ quan có thẩm quyền phủ: chịu trách nhiệm cấp phép kiểm tra Các nhà đầu tư thể nhân pháp nhân đầu tư vốn vào REIT 82 Cơng ty quản lý: công ty cổ phần công ty trách nhiệm hữu hạn đủ điều kiện tiến hành dịch vụ quản lý quỹ Toàn giao dịch kinh doanh REIT công ty thay mặt REIT tiến hành chuẩn bị danh mục đầu tư, triển khai kế hoạch đầu tư… Một công ty quản lý quỹ thiết lập quản lý nhiều quỹ khác thời điểm Nhà tài trợ: thông thường, công ty quản lý đồng thời nhà tài trợ hỗ trợ thành lập REIT Ngân hàng giám sát: chịu trách nhiệm giám sát bảo vệ tài sản, lợi ích nhà đầu tư Kiểm toán, định giá hay thẩm định viên REIT cần khung pháp lý để thừa nhận Vì vậy, quan chức từ địa phương đến ngành phủ cần có nghiên cứu để sớm có sách riêng dành cho REIT, nhân rộng mơ hình Cơng ty REIT tạo điều kiện tiền đề cho REIT hình thành theo cấu Quỹ đại chúng Quỹ thành viên quản lý Công ty Quản lý Quỹ nhằm phát huy hết ưu Quỹ REIT thực Đồng thời, cần có luật bảo vệ nhà đầu tư (tương tự quy định bảo vệ nhà đầu tư Quỹ đầu tư chứng khoán) 83 PHẦN KẾT LUẬN Trong năm qua, phát triển mạnh mẽ kinh tế xã hội Việt Nam nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng mở hội kinh doanh lớn tạo điều kiện thuận lợi cho thành phần kinh tế phát triển năm qua Trong xu này, thị trường bất động sản xuất phát triển mạnh mẽ Tuy nhiên, phát triển thị trường bất động sản biểu lộ nhiều hạn chế, vướng mắc gây tác động tiêu cực, ảnh hưởng không tốt cho sư phát triển thị trường bất động sản Đó xuất nguyên nhân sau: người đầu tư cá nhân có tiền nhàn rỗi thay đổi hình thức tiết kiệm sang đầu tư nên đầu tư mức vào bất động sản; chưa có nguồn tài trợ phù hợp cho dự án bất động sản vốn dự án ln có nhu cầu vốn lớn dài hạn… Do thị trường bất động sản có vị trí định kinh tế quốc gia, nên cần có giải pháp để thúc đẩy thị trường bất động sản không ngừng phát triển phát triển bền vững Một giải pháp nghiên cứu với mong muốn chứng thực Quỹ Tín thác Bất động sản mơ hình hồn tồn phổ biến thơng dụng nước phát triển Mơ hình REIT trả lời câu hỏi chủ yếu sau : (1) Làm để huy động nguồn vốn lớn, dài hạn từ nguồn tài tiềm xã hội cho dự án đầu tư bất động sản? (2) Kênh đầu tư thích hợp cho người muốn đầu tư vào dự án bất động sản để có lợi nhuận tính khoản cao? Để mơ hình quản lý kinh doanh chấp nhận Việt Nam phải khắc phục trở ngại lớn - phải có khung pháp lý phù hợp để bảo vệ quyền lợi 84 nhà đầu tư Thành phố cần có thêm nhiều thời gian để chuẩn bị đầy đủ hệ thống điều kiện tiền đề cho việc thành lập REIT Trong đó, hỗ trợ luật pháp vấn đề cốt lõi Trong khuôn khổ hạn hẹp luận văn này, chưa thể đề cập sâu vấn đề pháp lý Đề tài dừng chỗ đưa vấn đề mơ hình REIT - hoạt động cách có hiệu việc thực dự án bất động sản xét quan điểm tài trợ dự án Chúng tơi hiểu cịn có nhiều khía cạnh cần nghiên cứu thêm, góc độ chi tiết để khẳng định tính khả thi cho việc xây dựng REIT, nghiên cứu sâu pháp lý, sách thuế, chế tài giải pháp vận hành, quản lý hoạt động REIT bối cảnh thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt CB Richard Ellis, Thông cáo báo chí Thị trường bất động sản Việt Nam – Tổng quan 2007 dự báo 2008 Tình hình thành phố Hồ Chí Minh năm tới Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh, Tình hình kinh tế xã hội (năm 2005, 2006, 2007) Ngân hàng nhà nước Việt Nam – chi nhánh Tp.Hồ Chí Minh, Báo cáo tổng kết cho vay bất động sản năm 2006 Nguyễn Thị Tuyết Như, Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản châu Á – Cơ hội thách thức, Tạp chí nghiên cứu phát triển 7-2007, 34 Hiệp hội bất động sản, Báo cáo phát triển thị trường bất động sản, 2005 Luật đất đai, 2003 Luật doanh nghiệp, 2005 Luật chứng khoán, 2006 Ủy ban Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Định hướng phát triển thành phố Hồ Chí Minh đến 2010 10 Ủy Ban Nhân dân TP.HCM, Tài liệu hội thảo “Giải pháp huy động vốn phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh”, tháng 08/2005 Tiếng Anh William B Brueggeman, Jeffrey D Fisher, Real estate finance and Investment, Mc Graw Hill, 2004 Brody, Michael J., and David S Raab, A Primer on Real Estate Investment Trusts and Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts, Real Estate Finance Journal, 1994 Savills, Hotel Briefing; Retail Briefing; Office Briefing; Apartment for sale Briefing, Quarter 2- 2007 European Public Real Estate Association, EPRA Global REIT Survey, 8-2007 Franklin Templeton Investments, Franklin Global REIT Fund, 12-2007 86 PHỤ LỤC Một số REIT giới Bulgaria REIT xuất Bulgaria vào năm 2003 với luật Công ty đầu tư đặc biệt (Special Purpose Investment Companies Act) REIT chịu thuế thu nhập doanh nghiệp có nhiều giới hạn hoạt động Năm 2004, REIT thành lập theo mơ hình Mỹ Pháp, đầu tư vào nhà ở, văn phòng trung tâm bán lẻ Canada Ở Cannada, REIT thành lập năm 1993 REIT quy định định chế ủy thác không bị đánh thuế REIT phân phối thu nhập chịu thuế cho tất cổ đông Ưu đãi thuế sửa đổi quyền bảo thủ hết hiệu lực vào năm 2011 Đức Năm 2006, Đức có kế hoạch để hình thành REIT nhằm tạo phương tiện đầu tư bất động sản Chính phủ Đức lo ngại việc tạo lập REIT thất bại gây tổn thất đáng kể đến vốn đầu tư cho nước khác Dù có sóng phản đối từ đảng dân chủ xã hội, vào tháng 6/2006, trưởng tài tun bố phủ hình thành REIT Các sở pháp lý gần chấp nhận phần lớn quy định mơ hình REIT kiểu Anh (về thuế, niêm yết…) Đến năm 2007, Đức có G-REIT thành lập theo dạng Cơng ty 87 Úc Các quỹ tín thác cơng cụ nắm giữ bất động sản ưa chuộng Úc Đây thị trường REIT hình thành sau thị trường Mỹ Các Quỹ tín thường lập dạng quỹ cơng chúng có niêm yết quỹ đóng khơng niêm yết (nghĩa nhà đầu tư đóng góp tiền vào quỹ đóng) Hiện nay, quỹ tín thác chi phối Luật Quỹ tín thác Vốn cổ phần ban hành năm 1985 Để lập quỹ tín thác bất động sản khơng cần phải có u cầu đặc biệt, cần thực thủ tục theo quy định quản lý đầu tư cần phải có công ty ủy thác quản lý quỹ Ấn Độ Ấn Độ trình cố hệ thống pháp lý cho việc hình thành hoạt động REIT thị trường bất động sản Ấn Độ Ấn Độ tạo lập giới thiệu cho công chúng REIT (dạng I-REITs) để giúp nhà đầu tư cá nhân thu hưởng quyền lợi từ lợi tức thị trường bất động sản chứng khoán hóa Đây cách nhà đầu tư thu lợi nhanh khoản dễ dàng khoản đầu tư thị trường bất động sản, không giống lối kinh doanh bất động sản truyền thống Chính phủ Ủy ban chứng khoán Ấn Độ (SEBI) chủ trương tiến trình làm lắng dịu tình hình đầu tư bất động sản trực tiếp gián tiếp vốn đầu tư nước ngồi, thơng qua cơng ty bất động sản niêm yết, quỹ hỗ tương…Với lên thị trường bất động sản tràn ngập đợt phát hành công chúng lần đầu công ty niêm yết thị trường chứng khoán thời điểm tốt cho nhà đầu tư sở hữu cổ phiếu bất động sản tìm kiếm nhiều lợi nhuận Khung pháp lý quy định đầu tư sửa đổi, nhiều hội đầu tư đầy hứa hẹn mở sách thuế rõ ràng, thơng thống tạo hội đầu tư nghĩa thật hữu ích cho công chúng thời gian tới 88 HongKong/Trung Quốc Ban đầu, Trung Quốc có cơng ty tín thác bất động sản hoạt động quỹ tín thác chấp Các cơng ty tín thác bất động sản pháp nhân không niêm yết, huy động vốn thông qua thỏa thuận riêng Hoạt động cơng ty tín thác chịu chi phối quản lý Ngân hàng nhân dân Trung Hoa Các cơng ty tín thác động việc cho vay khoản vay ngắn hạn, thông qua trình tương tự chứng khốn hóa, sở để phát triển Quỹ REIT vào năm 2007 Riêng đặc khu Hồng Kơng thành lập REIT từ tháng 06 năm 2005 Thị trường có REIT, tốc độ phát triển 100%/năm Việc niêm yết thành cơng quỹ REIT thị trường chứng khốn Hồng Kơng, đưa Hồng Kơng đứng vị trí thứ sau Nhật Singapore thị phần thị trường REIT châu Á Một quỹ REIT GZI REIT xuyên quốc gia bất động sản Quảng Châu 89 PHỤ LỤC Thống kê số liệu số REIT giới (8-2007) Nƣớc – Tên viết tắt – Luật chi phối (năm) Lợi Loại (số Giới hạn nhuận hoạt động Yêu cầu phân lƣợng) phối - Được Ủy ban Giám sát tài cấp phép hoạt Bulgari – SPIC – Luật Cơng ty đặc biệt (2003) Công động - Không đầu tư 10% vào chứng khoán ty cổ - Nếu niêm yết, phải phần 90% nợ thu phép Sở giao (45) dịch chứng khoán Bulgari nhập - Chỉ đầu tư vào BĐS Bulgari - Vốn tối thiểu: 255.646 EUR - Đăng ký với Phòng đăng ký thương mại Đức– G-REIT – Luật REIT ty cổ (2007) phần 90% Công - Chịu tác động luật 75% vào nhà đất công ty cổ phần thu nhập - Vốn tối thiểu: 15 triệu EURO - Phải tán thành Bộ Xây dựng - Đầu tư 70% vốn vào - REIT dạng Công ty cổ bất động sản Cơng phần lập theo luật - 80% tài sản bất ty (8) 90% thương mại Hàn Quốc động sản, chứng khoán thu REICA bất động sản tiền nhập - Vốn tối thiểu: 25 tỷ mặt Hàn Quốc – KREIT – Luật Công ty đầu tư bất động sản (REICA 2001) KRW Tối thiểu 90 Nƣớc – Tên viết tắt – Luật chi phối (năm) Lợi Loại (số Vốn cổ phần nhuận hoạt động phân lƣợng) phối Úc – ALPT – Luật Quỹ tín thác Giới hạn Yêu cầu - Đầu tư bất động sản Quỹ Khơng có u cầu đặc chủ yếu cho thuê biệt - Phải đồng ý Ủy Ban chứng khoán (1989) sản ChiLê - Được phép phát triển - Được công ty Quỹ - Đầu tư vào bất động bất động sản ChiLê quản lý Quỹ Đầu tư thu nhập (1981) Chilê – FII – Luật 100% - Được lập công ty Ít 30% lợi nhuận hàng năm - Phải phép Ủy ban chứng khoán Hong HongKong(Trung Quốc) – HKREIT – Luật REIT (2003) - Phải đầu tư vào BĐS Kong giữ - Được Công ty quản lý năm Quỹ đề xuất thiết lập - Được đầu tư vào Quỹ (6) - Không quy định vốn tối thiểu tài sản nước 90% lợi tức sau thuế 91 PHỤ LỤC Thống kê quốc gia có luật REIT (12-2007) 92 PHỤ LỤC Danh sách chuyên gia đƣợc vấn STT Họ tên Th.s Hà Ngọc Lâm Trần Xuân Nam Th.s Nguyễn Mai Bảo Trâm Th.s Trần Thị Mỹ Hạnh Nguyễn Ngọc Thạch Cơ quan Chức vụ Công ty Quản lý Quỹ Trưởng phịng Prudential Đầu tư Cơng ty Chứng khốn thành phố Hồ Chí Minh Giám đốc khối Tư vấn doanh nghiệp Công ty cổ phần đầu tư Giám đốc đầu tư hạ tầng kỹ thuật Kinh doanh Quỹ Đầu tư Phát triển Phó phịng Đơ thị Đầu tư Quỹ Phát triển nhà Phó Tổng Giám đốc Trung tâm đầu tư nước TS Nguyễn Văn Sơn Trương Quang Minh ngồi phía Nam – Bộ hành kế hoạch Đầu tư Trưởng phịng quản trị Vietcombank Tân Bình Trưởng phòng quản lý rủi ro ... động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Quỹ tín. .. VỀ QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 QUỸ TÍN THÁC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN (REIT) 1.1.1 Khái niệm REIT (Real Estate Investment Trust) tên gọi Quỹ tín thác đầu tư bất động sản loại hình cơng ty đầu. .. lập Quỹ bất động sản, REIT đầu tư 35% tổng tài sản vào bất động sản 70% vào bất động sản tài sản liên quan đến bất động sản (trong nước ngồi nước) REIT khơng phát triển tài sản, không đầu tư vào