Nghiên cứu sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng sử đất và QUY HOẠCH xây DỰNG đến TÌNH HÌNH cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP HCM

Nghiên cứu sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng sử đất và QUY HOẠCH xây DỰNG đến TÌNH HÌNH cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP HCM dùng cho sinh viên nghiên cứu làm báo cáo tốt nghiệp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: NGHIÊN CỨU SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐẾN TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP.HCM SVTH : LÊ THỊ THANH TỊNH MSSV : 04124082 LỚP : : DH04QL KHÓA : 2004 – 2008 NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - TP Hồ Chí Minh, tháng năm 2008 - TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: QUY HOẠCH LÊ THỊ THANH TỊNH NGHIÊN CỨU SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐẾN TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP.HCM Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên (Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh) Ký tên: ………………………………… - Tháng năm 2008 - Lời cảm ơn Cha mẹ sinh thành, dưỡng dục, thầy cô cho kiến thức, giúp đỡ tơi trưởng thành hồ nhập với sống Xin bày tỏ lịng biết ơn ba mẹ, thầy dìu dắt suốt thời gian qua Tôi biết ơn giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện, cung cấp tài liệu thầy Hà Thúc Viên để tơi hồn thành luận văn Tôi biết ơn quý thầy cô Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh, q thầy cô Khoa Quản lý đất đai Bất động sản cho hội để học tập nâng cao trình độ bảo, giúp đỡ, động viên suốt thời gian qua Để thực hồn thành luận văn mình, tơi nhận tạo điều kiện giúp đỡ tận tình quý lãnh đạo, anh chị UBND Quận Phịng Tài ngun & Mơi trường, Phịng Quản lý thị nhiều phịng ban khác Quận - TP - Hồ Chí Minh Xin chân thành cảm ơn Trong sống, trình học tập, nhận chia sẻ, động viên cùa cha mẹ, anh chị em gia đình nhiều bạn bè gần xa giúp tơi vượt qua khó khăn, đứng vững sống việc học Với có ngày hơm nay, tơi không quên giúp đỡ người dành cho Tôi hứa cố gắng nhiều để xứng đáng với giúp đỡ mong đợi người dành cho tơi Xin tỏ lịng ghi ơn sâu sắc TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Lê Thị Thanh Tịnh, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm, TP Hồ Chí Minh Đề tài: “Nghiên Cứu Sự Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Sử Dụng Đất Và Quy Hoạch Xây Dựng Đến Tình Hình Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2, TP.HCM” Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa Quản lý đất đai Bất động sản, Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh Cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nội dung quan trọng mười ba nội dung quản lý nhà nước đất đai Nó ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế - xã hội địa phương quốc gia Nó tạo mối liên kết nhà nước người sử dụng đất, sở giúp cho nhà nước quản lý tốt quỹ đất đất đai, người dân yên tâm thực quyền nghĩa vụ nhà nước Vì vậy, ln Đảng Nhà nước người dân quan tâm Quy hoạch công cụ quan trọng thiếu việc quản lý đất đai Chất lượng quy hoạch quản lý, triển khai thực theo quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không quan cấp Giấy chứng nhận mà người dân bị ảnh hưởng quy hoạch Để tìm hiểu kỹ cơng tác tơi tiến hành nghiên cứu đề tài địa bàn Quận Nghiên cứu tìm hiểu tác động cụ thể Quy hoạch đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chỉnh lý hợp lý công tác lập triển khai phương án quy hoạch, phát huy sức mạnh công tác quản lý thiếu Đề tài tập trung vào nghiên cứu nội dung sau: - Thực trạng công tác lập Quy hoạch thực Quy hoạch địa bàn phường Bình Khánh,Quận - Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn phường Bình Khánh,Quận - Ảnh hưởng Quy hoạch đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn - Đề xuất giải pháp nhằm phát huy sức mạnh Quy hoạch đẩy nhanh tiến độ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đề tài thực với điều tra, khảo sát thực tế kết hợp với dự án lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 định hướng sử dụng đất đến năm 2020 địa bàn Quận 2, TP.Hồ Chí Minh Trong q trình thực đề tài sử dụng phương pháp chủ yếu: phương pháp thu thập thông tin phương pháp thống kê, phân tích DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU Bảng : Giá trị sản xuất công nghiệp Bảng : Bảng kim ngạch xuật nhập Bảng : Cơ cấu ngành kinh tế năm 2007 (tính theo giá hành) địa bàn Quận Bảng : Dân số năm 2007 Quận Bảng : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 phường Bình Khánh, Quận Bảng : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 phường Bình An, Quận Bảng : Kết tình hình cấp GCN QSDĐ từ trước sau có Luật Đất đai 2003 địa bàn phường Bình Khánh Bình An Bảng : Kết cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP phường Bình Khánh Bình An Bảng : Kết điều tra hộ gia đình - cá nhân số lượng hộ cấp chưa cấp GCN QSDĐ địa bàn Quận Bảng 10 : Bảng tổng hợp điều tra lý người dân chưa cấp GCN QSDĐ địa bàn Quận DANH SÁCH CÁC HÌNH Hình : Bản đồ hành chánh Quận Hình : Bản đồ Quy hoạch tổng thể chung Quận Hình : Bản đồ ranh giới dự án Quận DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ SƠ ĐỒ Sơ đồ : Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/NĐ-CP Sơ đồ : Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP (theo KH) BIỂU ĐỒ Biểu đồ : Cơ cấu giá trị sản lượng ngành địa bàn Quận năm 2007 DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận UBND : Ủy ban nhân dân Phịng TNMT : Phịng Tài ngun Mơi trường VPĐK QSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Nghị định 181/NĐ-CP : Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 84/NĐ-CP : Nghị định 84/2007/NĐ-CP MỤC LỤC Trang LỜI CÀM ƠN GIẤY XÁC NHẬN TÓM TẮT DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ VÀ BIỂU ĐỒ DANH SÁCH CÁC HÌNH DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÀI LIỆU I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU I.1.1 Công tác Quy hoạch Khái niệm Quy hoạch Trình tự lập Quy hoạch sử dụng đất 3 Thẩm quyền lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thẩm quyền định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất I.1.2 Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau gọi GCN QSDĐ) Khái niệm GCN QSDĐ Sơ lược công tác đăng ký đất đai Việt Nam a) Giai đoạn trước cách mạng tháng tám năm 1945 b) Giai đoạn từ sau Cách mạng Tháng tám năm 1945 đến năm 1975 c) Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1988 d) Giai đoạn từ có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 2003 e) Giai đoạn từ có Luật Đất đai năm 2003 đến Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất phường Những trường hợp cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân Những trường hợp không cấp GCN QSDĐ 10 Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình cá nhân 10 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh Đối với người làm công tác quản lý đất đai, họ xây dựng tầm quan trọng Quy hoạch công tác cấp GCN Song, thời gian qua, họ nhận thấy công cụ quan nhà nước sử dụng không hiệu Ngồi kết đạt cơng tác Quy hoạch thời gian qua tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý sử dụng đất, cải tạo mỹ quan thị, hình thành khu dân cư mới, …Bên cạnh đó, vấn đề tồn công tác quy hoạch lớn như: - Phương pháp, quy trình lập quy hoạch thiếu gắn kết phối hợp ngành - Sự ổn định tương đối phương án quy hoạch khoản thời gian chưa có - Quy hoạch điều chỉnh liên tục - Một số khu vực, cơng trình đưa vào đồ án Quy hoạch khơng xác định mốc thời gian tạo tâm lý “Quy hoạch treo”, nguyên nhân làm người dân có thu nhập thấp chấp nhận mua nhà đất nằm khu vực Quy hoạch công trình xây dựng phục vụ phát triển kinh tế dân sinh gây khó khăn cho quyền việc quản lý cấp GCN cho người dân - Nội dung đồ án Quy hoạch chưa phù hợp, phương án mang tính chung chung, chưa sát thực tế, tính cơng khai cịn hạn chế - Trong q trình quản lý thực Quy hoạch nhiều trường hợp thực khơng theo Quy hoạch - Ngồi ra, nhân làm cơng tác Quy hoạch cịn thiếu số lượng lẫn chất lượng Theo khoản Điều 25 Luật Đất đai 2003 việc tổ chức lấy ý kiến đóng góp nhân dân q trình lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết Song, thực tế, việc lấy ý kiến người dân mang tính hình thức, ảnh hưởng đến chất lượng phương án Quy hoạch Một nguyên nhân khiến cho tiến độ thực Quy hoạch địa bàn diễn chậm phương án Quy hoạch không khả thi Việc đưa phương án quy hoạch cao, dẫn đến việc đưa kế hoạch thực năm năm vượt khả năng, khó hoàn thành kế hoạch đề ra, thời gian thực kéo dài Quy hoạch từ năm sang năm khác chưa thể thực tạo tâm lý quy hoạch “treo” cho người dân nhiều năm “Treo” quyền người dân khu đất nhiều năm, quyền cấp GCN QSDĐ Tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”, nhiều vướng mắc cơng tác bồi thường, giải phóng mặt gây xúc người dân địa phương, dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng xấu đến tình hình sản xuất, đời sống nhân dân nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây lãng phí đất đai, khó khăn cơng tác quản lý đất đai, công tác cấp giấy cho người dân Hiện địa bàn phường Bình An có số dự án giao đất trước thành lập quận (tháng 4/1997) như: Công ty Kho vận Miền Nam, Cơng ty Dâu tằm tơ, Liên đồn Địa chất 8, chủ đầu tư chuyển sang cổ phần hóa giải thể, người sử dụng đất không cung cấp loại giấy tờ pháp lý có liên quan như: định giao đất, đồ Quy hoạch, tờ khai nộp tiền sử dụng đất…, sở hạ tầng chưa hoàn Trang 53 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh chỉnh, hộ dân công ty cấp đất (hoặc lý nhà) xây dựng nhà đa số sử dụng khơng diện tích, không quy hoạch, ảnh hưởng đến công tác cấp GCN Các dự án hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà thông qua hợp đồng công chứng nhà nước, khơng thể diện tích đất khn viên; theo quy hoạch dự án có phần diện tích sử dụng đất làm xanh thực tế chủ dự án chuyển nhượng phần đất đất cho cá nhân người sử dụng đất đề nghị công nhận tồn diện tích đất khn viên đất gây khó khăn, lúng túng cho quan có thẩm quyền cấp GCN Một số dự án Quy hoạch phê duyệt có định thu hồi đất UBND thành phố, khơng có tính khả thi nên phải điều chỉnh lại cho phù hợp với yêu cầu thành phố phù hợp với thực tế dự án xây dựng đường liên phường số 2, phường Bình Trưng Đơng; dự án Khu cơng nghiệp Cát Lái (cụm 3), …Phần diện tích nằm dự án có định thu hồi trước đó, khơng cịn phù hợp với quy hoạch điều chỉnh phải xem xét cấp GCN QSDĐ theo Luật đất đai, định UBND thành phố phần diện tích Tuy nhiên, thực tế, phần lớn diện tích chưa xem xét cấp GCN QSDĐ, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ cấp GCN, dẫn đến không đạt kết cấp giấy theo kế hoạch đề Có nhiều nguyên nhân làm ảnh hưởng đến tiến độ thực thi Quy hoạch, tiến độ thực Quy hoạch chậm đa phần do: - Có nhiều nguyên nhân giá đền bù chưa thỏa thuận với người dân - Tình trạng tranh chấp nội người dân chưa giải - Nguyên nhân chủ yếu giá đền bù thấp so với giá thị trường làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân nằm Quy hoạch Do đó, chưa thỏa thuận với người dân việc giải tỏa, đền bù làm ảnh hưởng đến tiến độ thực dự án Quy hoạch Đã có nhiều hộ, xúc với tiến độ thực thi dự án, tiến hành sang nhượng giấy tay, chưa có GCN QSDĐ khơng phép chuyển nhượng nằm Quy hoạch, gây khó khăn cho quyền vấn đề quản lý Nguồn ngân sách không đảm bảo bị động nguồn thu nên nằm im giấy Sự thay đổi sách với việc thiếu vận dụng cụ thể, tính linh hoạt dự án áp dụng mức bồi thường khác thay đổi sách dẫn tới suy bí khiếu kiện kéo dài người dân có đất bị thu hồi Đối với cơng tác cấp GCN QSDĐ theo kế hoạch hồn tất cơng tác thống kê, phát phiếu thơng tin nhà đất nhằm làm sở cho việc xét duyệt cấp giấy Tuy nhiên, số lượng nhà đất chưa cấp giấy đa số trường hợp không đủ điều kiện; trước trả hồ sơ như: khơng có hộ thành phố, vướng quy hoạch, khơng có khả tài chính, khơng có nhu cầu cấp giấy Điều gây khó khăn nhiều việc hồn thành cơng tác cấp giấy theo kế hoạch cấp đề Do đặc thù Quận trước khu vực đô thị đa số người dân sử dụng nhà, đất khơng có giấy tờ Đồng thời đội ngũ cán địa phường ln thay đổi, khả nhận thức quy định pháp luật người dân Trang 54 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh hạn chế số phường chưa có quy hoạch chi tiết… ảnh hưởng nhiều đến tiến độ cấp GCN QSDĐ, việc lập sổ địa chính, giải tranh chấp khiếu nại cịn gặp nhiều khó khăn lúng túng II.4.2 Ảnh hưởng yếu tố sách pháp luật Trên địa bàn phường Bình Khánh Bình An, tất loại Quy hoạch ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN QSDĐ, nhiên, QHXD QHSDĐ ảnh hưởng nhiều nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền người dân, quyền không chuyển quyền sử dụng đất, quyền chuyển mục đích sử dụng đất, từ đó, dẫn đến nhiều vấn đề tiêu cực người dân gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt công tác cấp GCN QSDĐ Theo quy chuẩn QHXD quy định mật độ xây dựng, tầng cao, giới xây dựng,…gây khó khăn cho người dân việc xin giấy phép xây dựng, dẫn đến việc nhiều hộ dân xây dựng trái phép, cấp GCN QSDĐ không khó khăn QHSDĐ ảnh hưởng đến cơng tác cấp giấy cấp phê duyệt QHSDĐ loại đất khác, ví dụ: đất cơng trình cơng cộng,…người dân khơng thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất để xây dựng được, dẫn đến người dân tự xây dựng sau khơng cấp GCN QSDĐ Tại Điều 20 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ quy định: sau phương án QHSDĐ Sở Tài nguyên Môi trường thẩm định Hội đồng nhân dân quận thơng qua tiếp tục hịan tất hồ sơ trình UBND thành phố phê duyệt Tuy nhiên, Công văn số 7745/TNMT-KHTH ngày 19/09/2007 Sở Tài nguyên Môi trường lại yêu cầu báo cáo quy hoạch sử dụng đất sau chỉnh sửa hoàn chỉnh phải chuyển đến Sở, ngành Thành phố cho ý kiến thống trước thành phố phê duyệt Đây vấn đề khó khăn ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian phê duyệt QHSDĐ Quận, dẫn đến tiến độ thực quy hoạch chậm Hiện nay, đa số người dân cho tiền thuế sử dụng đất theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Bảng giá đất số 179/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 UBND thành phố việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh cịn cao, người dân khơng có khả nộp tiền sử dụng đất Bên cạnh đó, thủ tục cấp GCN nói chung chồng chéo, nhiều văn hướng dẫn, vận dụng, chí cịn trái ngược (Theo Luật nhà ở, Nghị định 90/NĐ-CP việc xác nhận quyền sở hữu bất động sản khắc khe, đó, Nghị định 84/NĐ-CP lại thống hơn), nên người dân ngại lập thủ tục cấp GCN Đây nguyên nhân gây ảnh hưởng đến tiến độ cấp GCN QSDĐ địa bàn Quận thời gian qua Việc ban hành mau lẹ nhằm sửa đổi bổ sung văn luật, có nội dung chậm hướng dẫn văn có giá trị pháp lý thấp phủ nhận văn có pháp lý cao (Thông tư 01/TT-BTNMT Nghị định 84/NĐ-CP, Luật Đất đai 2003) có vấn đề thể Nghị định mang tính giải pháp tình (Điều 14, Điều 15, Nghị định 84/NĐ-CP) Cũng có điều luật quy định làm phát sinh khơng khó khăn tổ chức triển khai áp dụng pháp luật sở quy trình, thủ tục cấp GCN theo Nghị định 181/NĐ-CP Quyết định 54/2007/QĐ-UBND địa bàn Quận Trang 55 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh Đa số chủ dự án Quy hoạch khu dân cư địa bàn Quận chưa bàn giao hệ thống kỹ thuật cho quận Sở Giao thông – Công chánh thành phố quản lý, UBND quận chưa thể xem xét cấp GCN cho người dân theo quy định Các văn quy phạm lĩnh vực nhà đất thay đổi khơng có hướng dẫn kịp thời quan có chức năng, ảnh hưởng đến việc giải nhu cầu nhân dân lĩnh vực nhà đất, đặc biệt nhu cầu GCN II.4.3 Mối quan hệ sách pháp luật quy hoạch quyền cấp GCN QSDĐ người dân Theo khoản khoản Điều 50 Luật Đất đai 2003 qui định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng có loại giấy tờ hợp lệ UBND phường xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất xét duyệt nơi có quy hoạch sử dụng đất cấp GCN QSDĐ Song song đó, việc xác định nguồn gốc đất, đất ổn định phù hợp Quy hoạch vấn đề gây nhiều tranh cãi khó khăn cho cán thụ lý hồ sơ cấp giấy pháp luật chưa quy định chặt chẽ điều Luật Đất đai quy định cấp GCNQSDĐ thống cho loại đất, Luật Nhà lại quy định đất có nhà cấp GCN Quyền sở hữu nhà Quyền sử dụng đất Hiện Quận có phịng thực chức cấp GCNQSDĐ GCN Quyền sở hữu nhà Quyền sử dụng đất Điều dẫn đến nhiều mâu thuẫn hai phịng này, có khả đất cấp GCN xuất phát từ việc cung cấp hồ sơ nhà đất phòng Có thể nói Quy hoạch cơng cụ quan trọng, quyền định đoạt đại diện chủ sở hữu Nhà nước quản lý theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đồng thời nhà nước sử dụng cơng cụ nhằm “hóa giải” tình trạng vi phạm pháp luật diện rộng lựa chọn đắn Việc xác định trạng sử dụng đất phù hợp quy hoạch không phù hợp quy hoạch quy định Nghị định 181/NĐ-CP điểm b khỏan Điều 48 để cấp GCN QSDĐ cần đảm bảo điều kiện: “đất sử dụng trước thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị Quy hoạch điểm chung cư nông thôn xét duyệt” Theo quy định này, người sử dụng đất theo mục đích đó, loại đất hình thành trước thời điểm có quy hoạch (có thể người sử dụng đất bắt đầu sử dụng đất sau thời điểm Quy hoạch) dù khơng phù hợp với Quy hoạch đất cấp GCN QSDĐ ở, ghi GCN “không phù hợp quy hoạch” theo quy định Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường Với quy định trên, Luật Đất đai 2003 đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất phần diện tích khơng phù hợp, mà Luật Đất đai 1993 không quy định Việc qui định phải ghi “không phù hợp quy hoạch” thông điệp yêu cầu người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng theo trạng không làm thay đổi, nhằm giảm bớt thiệt hại xã hội phải giải phóng mặt Một nguyên nhân làm giảm chất lượng Quy hoạch Quy hoạch quản lý đất đai nói chung việc cấp GCN nói riêng nhiều quản lý Trong thực tế gồm vấn đề quy hoạch quản lý nhà đất Hiện liên quan trực tiếp đến quy hoạch quỹ đất có đến hệ thống Quy hoạch khác quy định điều chỉnh Luật khác nhau: Quy hoạch chung Quy hoạch chi tiết xây dựng Luật Xây dựng điều chỉnh; Quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết Luật đất đai Trang 56 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh điều chỉnh Nhưng hai Luật không quy định liên hệ hai loại hình Quy hoạch xây dựng QHSDĐ quy trình thực Mối quan hệ hai loại hình Quy hoạch chưa rõ ràng Hệ thống tiêu phân loại đất hai loại hình khác Trong thực tế cho thấy hai loại hình phải phù hợp đủ để tiến hành giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để cấp GCN QSDĐ Trong thực tế, có tồn cơng tác quy hoạch: khơng rõ thời điểm duyệt quy hoạch; có nhiều loại quy hoạch khác nhau; không định rõ thời gian thực quy hoạch, theo ảnh hưởng đến quyền cấp giấy người sử dụng đất Cũng điểm b, khỏan Điều 48 Nghị định 181/NĐ-CP quy định: “trường hợp đất sử dụng sau thời điểm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch chi tiết xây dựng thị…thì phải phù hợp với Quy hoạch, kế hoạch đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ” Việc xác định phù hợp Quy hoạch thực tiễn đòi hỏi người áp dụng pháp luật giải đáp vấn đề sau: có Quy hoạch, kế hoạch phê duyệt hay chưa?; duyệt ngày tháng năm nào?; vị trí khu đất xin cấp GCN QSDĐ theo Quy hoạch sử dụng vào mục đích nào, có mục đích đất sử dụng hay không, không phù hợp quy hoạch thời điểm đất chuyển sang mục đích từ bao giờ? Đây nội dung cán sở thực Đặc biệt, mà vệc lập, công bố quy hoạch chưa thực theo luật, tỷ lệ đồ quy hoạch không đồng với đồ địa quản lý, đồ địa chưa phản ánh thực địa Ngay Quy hoạch rõ việc xác định cụ thể phần diện tích phù hợp khơng phù hợp đất xem xét cơng nhận, địi hỏi kỹ thuật đo đạc, hỗ trợ tốn kém, nhiều công sức, thời gian làm chậm tiến độ thực công tác cấp giấy Quy định tạo bất hợp lý thực tiễn áp dụng: có trường hợp nguồn gốc đất lấn, chiếm đất phù hợp với quy hoạch cấp GCN QSDĐ, trường hợp khác, đất nhận chuyển nhượng thay đổi mục đích khơng phù hợp quy hoạch khơng cấp GCN QSDĐ Để tháo gỡ phần vướng mắc trên, Điều 14, 15 Nghị định 84/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định cụ thể thay khỏan Điều 48 Luật Đất đai xử lý theo nhóm đối tượng khơng có giấy tờ cho đất sử dụng trước 15/10/1993 sau ngày 15/10/1993 có khác biệt mốc thời điểm Quy hoạch chi tiết cho nhóm đối tượng, chưa thể giải hết khó khăn II.5 MỘT SỐ BIỆN PHÁP CẢI THIỆN VIỆC THỰC THI QUY HOẠCH, ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ CẤP GCN QSDĐ II.5.1 Giải pháp công tác Quy hoạch - Để nâng cao chất lượng đồ án Quy hoạch, thúc đẩy tiến độ cấp GCN cần có tập trung nguồn lực (nhân lực, vật lực) Cụ thể để gắn kết nguồn vốn ngân sách, nguồn vốn đầu tư mục tiêu chủ yếu, cần xác định lại chức loại hình Quy hoạch phối hợp loại hình Quy hoạch; đó, quy định cụ thể nhiệm vụ trách nhiệm ngành, đặc biệt ngành quản lý đất đai ngành xây dựng - Tăng cường, kiểm tra, giám sát việc thực Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt Trang 57 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh - Kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất khơng Quy hoạch, đặc biệt chuyển đất nông nghiệp sang đất loại đất khác - Có sách thu hút vốn đầu tư xây dựng công trình trọng điểm, xây dựng sở hạ tầng, sách đào tạo nghề, chuyển đổi cấu lao động cho người có đất bị thu hồi - Kiên thu hồi dự án chậm triển khai - Với dự án đầu tư lớn dự án khu đô thị Thủ Thiêm, thành phố có Nghị Tuy nhiên, cần đạo phương tiện thông tin đại chúng việc tuyên truyền vận động nhân dân chủ trương lớn thành phố; tránh tuyên truyền, vận động chiều tạo khó khăn lớn việc tổ chức thực - Việc triển khai đầu tư dự án vấn đề khó khăn, phức tạp, cơng tác bồi thường, giải phóng mặt nên phải xây dựng, cơng tác giải phóng mặt (GPMB) phải tiến hành trước bước, tránh tình trạng duyệt dự án, tiến hành khởi cơng, thi cơng cơng tác bồi thường, giải phóng mặt dự án chưa triển khai, chưa có khu tái định cư, giải ổn định đời sống người dân bị giải tỏa - Giải tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất để thực xây dựng nhà tái định cư, nên bố trí tái định cư trước giải tỏa, thu hồi đất đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt thực dự án, người dân có đất bị thu hồi nhanh chóng ổn định sống - Đối với vụ việc liên quan đến trường hợp cụ thể mà cách hiểu, vận dụng pháp luật khác cần có thống để đảm bảo quyền lợi người dân phải đảm bảo tiến độ thực dự án, tạo thuận lợi cho môi trường đầu tư phát triển chung thành phố - Tập huấn, đào tạo nâng cao lực cho cán quản lý đất đai địa phương - Tuyên truyền để nâng cao ý thức thực theo quy hoạch người dân giảm tâm lý lo lắng cho người dân nằm khu vực Quy hoạch - Xúc tiến nhanh việc thỏa thuận bồi thường, đồng thời ban hành quy định chế tài cụ thể chủ dự án đầu tư để kéo dài thời gian đầu tư so với định giao thời gian thực dự án - Cơng khai hố, đảm bảo cho người dân quan chức quyền tham gia thông tin đầy đủ dự án quy hoạch - Khuyến khích người dân đầu tư sử dụng đất nông nghiệp chưa tiến hành đầu tư dự án, tránh tình trạng bỏ hoang hóa đất nơng nghiệp II.5.2 Giải pháp công tác cấp GCN QSDĐ - Chun mơn hóa đội ngũ cán bộ, cơng chức làm công tác quản lý đất đai, cấp GCN QSDĐ Tiến hành thành lập quan VPĐK QSDĐ - Cần có văn pháp luật hướng dẫn thực cụ thể, kịp thời, lâu dài cho cán áp dụng công tác chuyên môn - Tại quan tiếp nhận, giải hồ sơ bên cạnh việc cơng khai trình tự thủ tục theo qui định pháp luật, cần tổ chức công khai minh bạch quy trình nội kết giải hồ sơ để người dân biết giám sát cán công chức thực Trang 58 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh - Có sách thu nhập, động viên để cán ổn định yên tâm công tác Việc xử lý trách nhiệm pháp lý hành pháp luật Khơng nên “hình hóa” hành vi coi trái pháp luật nghiêm trọng lỗi vô ý mà hành vi điều chỉnh quy phạm pháp luật khơng rõ có nhiều ý kiến khác - Bộ Tài nguyên Môi trường cần ban hành thông tư thống hướng dẫn việc thi hành cấp GCN với nội dung: “Xác định rõ ràng khái niệm sử dụng đất ổn định, trường hợp đất lấn, chiếm; đất có định thu hồi người sử dụng đất sử dụng; đất đậu thuê mướn để việc cấp GCN QSDĐ cho trường hợp thống nhất, cán sở yên tâm thực khơng có điều kiện nhũng nhiễu người sử dụng đất giảm lo ngại làm thủ tục xin cấp giấy” Trang 59 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh PHẦN KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ I KẾT LUẬN Phường Bình Khánh Bình An hai phường quận quan tâm nằm dự án Khu đô thị Thủ Thiêm Việc lúc có nhiều Quy hoạch thực ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý đất đai, đặc biệt tiến độ thực công tác cấp Giấy chứng nhận địa phương Qua q trình làm đề tài, tơi thấy tiến độ thực cấp GCN QSDĐ bị ảnh hưởng nhiều đa số đất nằm quy hoạch, không cấp giấy, mà tiến độ thực thi quy hoạch chậm, gây ảnh hưởng nhiều đến việc quản lý quyền địa phương việc thực quyền cấp giấy người dân Do đó, để khắc phục tình trạng đó, theo tơi cần khắc phục tình trạng “treo” thực thi chậm quy hoạch để trả lại cho người dân quyền lợi hợp pháp quyền cấp giấy quyền sống ổn định, lâu dài Thủ tục cấp giấy chứng nhận nói chung cịn chồng chéo, q nhiều văn hướng dẫn, vận dụng, chí cịn trái ngược Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà đất thay đổi hướng dẫn kịp thời quan chức Tiến độ thực Quy hoạch chậm, nguyên nhân phần lớn do: bị động Quy hoạch chi tiết, Quy hoạch chậm, theo sau dự án, dẫn đến dự án phát triển tràn lan khơng đáp ứng nhu cầu, mục đích quy hoạch tổng thể Quy hoạch bị chồng chéo, chưa cụ thể, lợi ích bên chưa thống nhất; chất lượng quy hoạch chưa cao, không khả thi, khó thực Tính cơng khai, ổn định Quy hoạch chưa cao, thường xuyên thay đổi Quản lý nhà nước Quy hoạch chưa cao, cịn bng lỏng Việc cấp GCN dựa tài liệu đồ địa (BĐĐC 2002) sử dụng file số Q trình khai thác sử dụng đồ địa cịn nhiều sai sót, q trình giải hồ sơ cấp GCN QSDĐ, hồ sơ bồi thường, giải phóng mặt phát đồ địa số phường có sai sót so với thực địa Cần có giải pháp mặt kỹ thuật, kinh tế, hành giải pháp hỗ trợ khác để điều chỉnh công tác lập triển khai thực quy hoạch nhằm nâng cao chất lượng quy hoạch, phát huy sức mạnh quy hoạch quản lý đất đai việc xem xét cấp GCN QSDĐ cho người dân Lực lượng cán địa phường kiêm nhiệm nhiều việc nên công việc cập nhật sổ theo dõi biến động, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai phường chưa thường xuyên Trang 60 Ngành: Quản lý đất đai SVTH: Lê Thị Thanh Tịnh II KIẾN NGHỊ Cần rà soát văn pháp luật có liên quan ban hành sau Luật đất đai 2003 để đảm bảo tính thống thuận lợi cho việc áp dụng công tác cấp GCN QSDĐ, công tác quy hoạch Xác định rõ ràng khái niệm sử dụng đất ổn định; phân định rõ khái niệm đất khai hoang, chiếm hữu tình trạng đất lấn, chiếm; đất có định thu hồi theo Điều 48 Luật Đất đai người sử dụng đất sử dụng; đất đậu thuê mướn để việc cấp GCN QSDĐ cho trường hợp thống nhất, cán sở an tâm thực khơng có điều kiện nhũng nhiễu người sử dụng đất, giảm lo ngại làm thủ tục xin GCN Cần có chế đánh giá riêng trường hợp người dân xin công nhận quyền sử dụng đất Cần thúc đẩy nhanh việc thành lập VPĐK QSDĐ giúp thúc đẩy nhanh công tác cấp GCN QSDĐ cho người dân Tiến hành cấp GCN QSDĐ cho hộ nằm ranh đất điều chỉnh có định hủy bỏ định thu hồi đất UBND thành phố Kiến nghị quan chức có trách nhiệm tiến hành việc kiểm kê bồi thường, phối hợp xem xét ban hành định để xử lý việc chậm triển khai dự án, có định xử lý hủy bỏ giữ nguyên dự án theo yêu cầu Bộ Tài nguyên Môi trường việc kiểm tra, rà soát dự án “treo” quy hoạch “treo” UBND Thành phố có trách nhiệm đưa biện pháp xử lý dứt điểm tình trạng này, giữ lại phải có văn cơng khai cho người dân biết lý giữ lại dự án, thời hạn thực để người dân kiểm tra, giám sát tiến độ thực nhà đầu tư; cịn hủy bỏ dự án, phải nhanh chóng tiến hành cấp GCN QSDĐ cho người dân Trang 61 PHỤ LỤC MẪU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH - CÁ NHÂN I Thơng tin chủ hộ: Họ tên: Nam/Nữ: Năm sinh: Nghề nghiệp: Học vấn: Địa thường trú: Địa khu đất: II Điều kiện kinh tế hộ gia đình – cá nhân: 1) Nhân khẩu: 2) Lao động: 3) Nghề nghiệp thành viên hộ: 4) Thu nhập trung bình hộ: III Câu hỏi có liên quan đến khu đất: 1) Đất thuộc loại đất gì?  Đất nông nghiệp  Đất đô thị  Các loại đất khác 2) Diện tích: 3) Nguồn gốc sử dụng đất: 4) Các loại giấy tờ nguồn gốc đất có liên quan đến khu đất: 5) Đất ông (bà) cấp GCN Quyền sử dụng đất hay chưa?  Có  Chưa 6) Nếu chưa nguyên nhân mà ông (bà) chưa cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất?  Do thiếu giấy tờ, nguồn gốc đất không rõ ràng  Đất bị tranh chấp  Do ông (bà) chưa có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất  Do đất nằm quy hoạch  Do thủ tục rườm rà tốn thời gian  Do thuế nghĩa vụ tài khác đăng ký đất đai  Hoặc vấn đề khác có liên quan đến tình hình kinh tế gia đình 7) Khi khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông (bà) bị quyền gì?  Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;  Được hưởng thành lao động, kết đầu tư đất;  Được hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;  Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;  Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình;  Quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai;  Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;  Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;  Quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;  Quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất;  Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 8) Nhận thức ông (bà) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Ông (bà) nghĩ quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?(quyền thay đổi từ trước sau có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất?)  Quyền mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;  Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;  Được hưởng thành lao động, kết đầu tư đất;  Được hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;  Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;  Được Nhà nước bảo hộ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp mình;  Quyền khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai;  Quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;  Quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất;  Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất 9) Nếu không cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, điều có gây ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai hay không? Và ảnh hưởng nào? 10) Tổng thời gian chi phí để hồn thành Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất bao lâu? ... vi nghiên cứu Thực nghiên cứu địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận về: - Tình hình cấp Giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất - Tình hình lập thực Quy hoạch sử dụng đất - Công tác lập Quy hoạch. .. - Thực trạng cơng tác cấp Giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất địa bàn phường Bình Khánh ,Quận - Ảnh hưởng Quy hoạch đến công tác cấp Giấy chứng nhận quy? ??n sử dụng đất địa bàn - Đề xuất giải pháp... HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐẾN TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUY? ??N SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP. HCM Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc