Nghiên cứu sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng sử đất và QUY HOẠCH xây DỰNG đến TÌNH HÌNH cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP HCM

Nghiên cứu sự ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng sử đất và QUY HOẠCH xây DỰNG đến TÌNH HÌNH cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất TRÊN địa bàn PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN, QUẬN 2, TP HCM dùng cho sinh viên nghiên cứu làm báo cáo tốt nghiệp

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐẾN TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN,

QUẬN 2, TP.HCM

SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH

: : : : : :

LÊ THỊ THANH TỊNH 04124082

DH04QL

2004 – 2008 QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LÊ THỊ THANH TỊNH

NGHIÊN CỨU SỰ ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐẾN TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH, BÌNH AN,

QUẬN 2, TP.HCM

Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên

(Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………

Tháng 7 năm 2008

-Cha mẹ sinh thành, dưỡng dục, thầy cô cho tôi kiến thức, đã giúp đỡ tôi trưởng thành hoà nhập với cuộc sống Xin bày tỏ lòng biết ơn ba mẹ, thầy cô đã dìu dắt tôi trong suốt thời gian qua

Tôi biết ơn sự giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện, cung cấp tài liệu của thầy Hà Thúc Viên để tôi hoàn thành luận văn.

Tôi biết ơn quý thầy cô Trường Đại học Nông Lâm TP

Hồ Chí Minh, quý thầy cô trong Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã cho tôi cơ hội để được học tập nâng cao trình

độ cũng như chỉ bảo, giúp đỡ, động viên tôi trong suốt thời gian qua.

Để tôi thực hiện và hoàn thành luận văn của mình, tôi nhận được sự tạo điều kiện giúp đỡ tận tình của quý lãnh đạo, và các anh chị trong UBND Quận 2 và Phòng Tài nguyên & Môi trường, Phòng Quản lý đô thị và nhiều phòng ban khác trong Quận 2 - TP - Hồ Chí Minh Xin chân thành cảm ơn.

Trong cuộc sống, quá trình học tập, tôi luôn nhận được

sự chia sẻ, động viên cùa cha mẹ, anh chị em trong gia đình và nhiều bạn bè gần xa giúp tôi vượt qua mọi khó khăn, đứng vững trong cuộc sống cũng như trong việc học.

Với những gì có được ngày hôm nay, tôi không bao giờ quên những sự giúp đỡ trên của mọi người đã dành cho tôi Tôi hứa sẽ cố gắng nhiều hơn nữa để xứng đáng với sự giúp

Đề tài: “Nghiên Cứu Sự Ảnh Hưởng Của Quy Hoạch Sử Dụng Đất Và Quy Hoạch Xây Dựng Đến Tình Hình Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2, TP.HCM”

Giáo viên hướng dẫn: TS Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế đất, Khoa Quản lý đất đai

và Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng trongmười ba nội dung quản lý nhà nước về đất đai Nó cũng ảnh hưởng lớn đến sự phát triểnkinh tế - xã hội của địa phương và quốc gia Nó tạo mối liên kết giữa nhà nước và người

sử dụng đất, là cơ sở giúp cho nhà nước quản lý tốt hơn quỹ đất đất đai, còn người dânyên tâm thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình đối với nhà nước Vì vậy, nó luôn đượcĐảng và Nhà nước cũng như người dân quan tâm

Quy hoạch là công cụ quan trọng không thể thiếu trong việc quản lý đất đai Chấtlượng của quy hoạch và quản lý, triển khai thực hiện theo quy hoạch ảnh hưởng trực tiếpđến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không chỉ cơ quan cấp Giấy chứngnhận mà cả người dân cũng bị ảnh hưởng bởi quy hoạch

Để tìm hiểu kỹ hơn về công tác này tôi tiến hành nghiên cứu đề tài của mình tại địabàn Quận 2

Nghiên cứu và tìm hiểu tác động cụ thể của Quy hoạch đến công tác cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất nhằm chỉnh lý hợp lý công tác lập và triển khai phương án quyhoạch, phát huy sức mạnh của công tác này trong quản lý là không thể thiếu Đề tài tậptrung vào nghiên cứu các nội dung chính sau:

- Thực trạng công tác lập Quy hoạch và thực hiện Quy hoạch trên địa bàn phườngBình Khánh,Quận 2

- Thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bànphường Bình Khánh,Quận 2

- Ảnh hưởng của Quy hoạch đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất trên địa bàn

- Đề xuất giải pháp nhằm phát huy sức mạnh của Quy hoạch đẩy nhanh tiến độcủa công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đề tài được thực hiện với sự điều tra, khảo sát thực tế kết hợp với các dự án lập Quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng sử dụng đất đến năm 2020 trênđịa bàn Quận 2, TP.Hồ Chí Minh Trong quá trình thực hiện đề tài tôi đã sử dụng cácphương pháp chủ yếu: phương pháp thu thập thông tin và phương pháp thống kê, phântích

Bảng 1 : Giá trị sản xuất công nghiệp

Bảng 2 : Bảng kim ngạch xuật nhập khẩu

Bảng 3 : Cơ cấu các ngành kinh tế năm 2007 (tính theo giá hiện hành) trên địa bàn Quận 2Bảng 4 : Dân số năm 2007 của Quận 2

Bảng 5 : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 của phường Bình Khánh, Quận 2

Bảng 6 : Cơ cấu sử dụng đất đến năm 2010 của phường Bình An, Quận 2

Bảng 7 : Kết quả tình hình cấp GCN QSDĐ từ trước và sau khi có Luật Đất đai 2003trên địa bàn 2 phường Bình Khánh và Bình An

Bảng 8 : Kết quả cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/2004/NĐ-CP 2 phường BìnhKhánh và Bình An

Bảng 9 : Kết quả điều tra hộ gia đình - cá nhân về số lượng hộ được cấp và chưađược cấp GCN QSDĐ trên địa bàn Quận 2

Bảng 10 : Bảng tổng hợp điều tra lý do người dân chưa được cấp GCN QSDĐ trênđịa bàn Quận 2

Hình 1 : Bản đồ hành chánh Quận 2

Hình 2 : Bản đồ Quy hoạch tổng thể chung của Quận 2Hình 3 : Bản đồ ranh giới các dự án của Quận 2

SƠ ĐỒ

Sơ đồ 1 : Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/NĐ-CP

Sơ đồ 2 : Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ

181/2004/NĐ-CP (theo KH)

BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1 :Cơ cấu giá trị sản lượng các ngành trên địa bàn Quận 2 năm 2007

GCN QSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất

Phòng TNMT : Phòng Tài nguyên và Môi trườngVPĐK QSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.Nghị định 181/NĐ-CP : Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Nghị định 84/NĐ-CP : Nghị định 84/2007/NĐ-CP

2 Trình tự lập Quy hoạch sử dụng đất 3

3 Thẩm quyền lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5

4 Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 5

I.1.2 Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi là

2 Sơ lược về công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam 6a) Giai đoạn trước cách mạng tháng tám năm 1945 6b) Giai đoạn từ sau Cách mạng Tháng tám năm 1945 đến năm 1975 6c) Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1988 6d) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 2003 7e) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay 7

3 Trình tự, thủ tục cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng đất

4 Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân 9

5 Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ 10

6 Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân 10

1 Nội dung nghiên cứu 14

a) Phương pháp điều tra thu thập thông tin 14b) Phương pháp thống kê, phân tích 15

1 Thực trạng phát triển kinh tế 17a) Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp 17

3 Thực trạng cở sở hạ tầng kỹ thuật 21

c) Hệ thống cấp thoát nước và thoát nước 21

II.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI Ở PHƯỜNG BÌNH

II.2 CÔNG TÁC LẬP QUY HOẠCH TRÊN ĐỊA BÀN 2 PHƯỜNG BÌNH

II.2.1 Quy hoạch tổng thể phát triển không gian chung 24 II.2.2 Quy hoạch sử dụng đất chi tiết trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An

25 II.2.3 Quy hoạch xây dựng chi tiết trên địa bàn 2 phường Bình Khánh, Bình An

27 II.2.4 Thực trạng triển khai Quy hoạch trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình

II.2.5 Đánh giá công tác Quy hoạch trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An

29 II.3 CÔNG TÁC CẤP GCN QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG BÌNH KHÁNH,

II.4.3 Mối quan hệ giữa các chính sách pháp luật về Quy hoạch và quyền được

II.5 MỘT SỐ BIỆN PHÁP CẢI THIỆN VIỆC THỰC THI QUY HOẠCH, ĐẨY

PHỤ LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiệnkhông thể thiếu được cho mọi hoạt động sống trên trái đất Tuy đất đai có khả năng vôhạn về thời gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí Trong khi

xã hội luôn phát triển thì các nhu cầu về sử dụng đất cũng không ngừng gia tăng Vìvậy, đất đai cần được sử dụng hết sức tiết kiệm, hiệu quả và cần thiết phải được quản

lý một cách chặt chẽ cả về số lượng và chất lượng, phải nắm bắt đầy đủ các thông tin

về đất đai để nghiên cứu, đánh giá và đưa ra những biện pháp quản lý, sử dụng mộtcách tối ưu nhất Do vậy, việc quản lý và sử dụng quỹ đất một cách hợp lý và hiệu quả,

là một vấn đề rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay Bởi đây là một chứng thư pháp lýquan trọng, xác định quyền của người sử dụng đất, và là một trong 13 nội dung trongquản lý nhà nước về đất đai

Quận 2 là một Quận mới thành lập theo Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 06 tháng

01 năm 1997 của Chính phủ, trên cơ sở tách ra từ huyện Thủ Đức cũ Quận 2 đang trởthành một đại công trường với những công trình tầm cỡ đã và đang được triển khainhư: Đại lộ Đông – Tây, đường hầm Thủ Thiêm, đường vành đai cầu Phú Mỹ, khucông nghiệp Cát Lái, Tân Cảng cùng với khu dân cư ở phường Thạnh Mỹ Lợi, AnPhú, khu đô thị mới Thủ Thiêm…nên đã thu hút được sự đầu tư của nhiều ngành,nhiều người, tạo tiền đề cho Quận 2 trở thành một trung tâm đô thị mới, văn minh,hiện đại trong một tương lai không xa Nhất là, Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong tươnglai gần sẽ là trung tâm tài chính, thương mại mới của thành phố Hồ Chí Minh

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua đã và đangđược Quận 2 triển khai thực hiện trên toàn địa bàn theo Nghị định 181/2004/NĐ-CPngày 29 tháng 10 năm 2004 Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc và một

số trường hợp người dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cónhiều lý do làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện Trong đó, công tác quy hoạch sửdụng đất hiện đang là một trong những nguyên nhân lớn nhất làm ảnh hưởng đến côngtác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tại địa phương

Để làm rõ vấn đề này, tôi làm đề tài: “Nghiên cứu sự ảnh hưởng của Quy hoạch sử dụng đất

và Quy hoạch xây dựng đến tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Bình Khánh và Bình An, Quận 2, TP.Hồ Chí Minh”.

1 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu thực trạng lập và thực hiện Quy h nnnoạch sử dụng đất (QHSDĐ) vàQuy hoạch xây dựng (QHXD) trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An

Nghiên cứu thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2

Nghiên cứu sự ảnh hưởng của công tác lập và thực hiện QHSDĐ và QHXD đếncông tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2

2 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình thực hiện công tác Quy hoạch trên địa bàn Quận và tiến độ cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2.Phân tích các yếu tố của quy hoạch gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện công táccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An,Quận 2

Tìm ra mối quan hệ pháp lý giữa công tác Quy hoạch và công tác cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Thực hiện nghiên cứu trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2 về:

- Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Tình hình lập và thực hiện Quy hoạch sử dụng đất

- Công tác lập Quy hoạch phát triển không gian, Quy hoạch chi tiết xây dựng,QHSDĐ và triển khai thực hiện quy hoạch

- Trong khuôn khổ đề tài chỉ tập trung vào nghiên cứu những yếu tổ ảnh hưởngcủa QHSDĐ và QHXD đến công tác cấp GCN QSDĐ (không xét đến các loại Quyhoạch khác, và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở)

Luận văn được thực hiện trong thời gian từ ngày 01 tháng 04 đến ngày 01 tháng

08 năm 2008

PHẦN 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ TỔNG QUAN TÀI LIỆU

I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU

I.1.1 Công tác Quy hoạch

1 Khái niệm Quy hoạch

Về mặt thuật ngữ, Quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng nhữnghoạt động như: phân bố, sắp xếp, tổ chức

Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là sự sắp xếp mặt bằng theo mục đích sử dụngđất Chủ yếu là việc đánh giá thuận lợi và khó khăn về tài nguyên đất đai để đưa ranhững quyết định về việc sử dụng đất và quản lý đất đai hợp lý, và có hiệu quả nhất.QHSDĐ thể hiện sự phân bổ, điều tiết, việc sử dụng tài nguyên đất đai vào mụcđích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ môi trường QHSDĐ tạo cơ sở pháp lý cho việcgiao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giúp nhà nước quản

lý về đất đai

Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và khu dân cư nông thôn,

hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường sống thích hợpcho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hoà giữa lợi ích quốcgia với lợi ích công cộng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, anninh, bảo vệ môi trường

Quy hoạch xây dựng bảo đảm phân bố hợp lý các khu vực sản xuất trong đô thị,giải quyết tốt các mối quan hệ giữa hoạt động sản xuất của các khu công nghiệp vớibên ngoài và các hoạt động khác của các khu chức năng đô thị; tạo điều kiện tổ chứccuộc sống và mọi hoạt động hàng ngày của người dân đô thị; tổ chức không gian kiếntrúc cảnh quan và môi trường đô thị

Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội là tài liệu mang tính khoa học, sau khi phêduyệt sẽ mang tính chiến lược chỉ đạo sự phát triển KTXH, được luận chứng bằngnhiều phương án kinh tế kỹ thuật về phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theokhông gian có tính đến chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng

và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới

Trong khi QHSDĐ là hệ thống các biện pháp của nhà nước về mặt kinh tế kỹthuật, pháp lý nhằm đánh giá nguồn lực và phân bổ quỹ đất một cách hợp lý, bềnvững, phù hợp với định hướng phát triển KTXH của địa phương, giải quyết đồng bộ

về hiệu quả KTXH – MT QHSDĐ là loại quy hoạch ngành mang tính chất liên ngành,còn QHTTKTXH là loại quy hoạch liên ngành

đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan

và công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất sông, ngòi,kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang,nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây

- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so vớitiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học – công nghệtheo quy định:

 Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp hay không phù hợpcủa hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổngthể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học – côngnghệ trong sử dụng đất;

 Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho cácmục đích

- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được quyếtđịnh, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước;

- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ Quy hoạch và địnhhướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -

xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương;

- Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triểnkinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ Quy hoạch được thực hiện như sau:

 Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đấtnông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng phảiđược phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi nôngnghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư nông thôn, khu hành chính,khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, vănhóa, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự ánkhác có quy mô sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng

 Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đấtphải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiếnphải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án

- Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường của từng phương án phân bổquỹ đất theo từng nội dung sau:

 Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việcgiao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đấtđai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư;

 Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm: việc lập dự kiến số hộ dân phải didời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việcchuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;

 Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sửdụng mới của phương án phân bổ quỹ đất

- Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tíchhiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này

- Thể hiện phương án Quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồQHSDĐ.

- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường cầnphải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch

- Xác định các giải pháp tổ chức thực hiện QHSDĐ phù hợp với đặc điểm củađịa bàn quy hoạch

3 Thẩm quyền lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo Điều 25 Luật Đất đai 2003:

- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cảnước

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việclập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương

- Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấnthuộc huyện

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ bannhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của địa phương và Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hànhchính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này

- Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch, phát triển đô thị trong

kỳ Quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtcủa địa phương

- Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửađất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập Quy hoạch sửdụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân

- Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửađất (sau đây gọi là Kế hoạch sử dụng đất chi tiết)

- Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua Quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch sửdụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

4 Thẩm quyền quyết định, xét duyệt Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo Điều 26 Luật Đất đai 2003:

- Quốc hội quyết định Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chínhphủ trình

- Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phốChính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộctrung ương

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp

- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt Quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này

I.1.2 Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ)

1 Khái niệm về GCN QSDĐ

Theo khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003: “GCN QSDĐ là giấy chứng nhận do

cơ quan có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợppháp của người sử dụng đất”

2 Sơ lược về công tác đăng ký đất đai tại Việt Nam

a) Giai đoạn trước cách mạng tháng tám năm 1945

Dưới thời Pháp thuộc, nước ta chia cắt thành ba Miền khác nhau (Bắc kỳ, Trung

kỳ, Nam kỳ) về chính trị, hành chính, tư pháp Việc chia cắt đất nước đã làm cho việc

tổ chức điền thổ không thể tránh khỏi sự khác nhau giữa các miền, cụ thể như sau:

- Nam kỳ: Từ năm 1925, Thực dân Pháp chủ trương thiết lập chế độ bảo thủđiền thổ thống nhất theo sắc lệnh 1925 thay thế cho các chế độ trước đây Chế độ nàytiến bộ là bản đồ giải thửa được đo chính xác theo phương pháp hiện đại nhất vào sổđiền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho mỗi loại đất

- Trung kỳ: Thời kỳ này đã có bản đồ giải thửa tỉ lệ 1:20000, sổ Bộ địa chính,

sổ Điền chủ bộ và Tài chủ bộ Giai đoạn này có phân ranh giới tới xã, cắm mốc ranhgiới thửa đất

- Bắc kỳ: Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính được tiến hành vào 1889, giaiđoạn 1889 – 1920 chủ yếu đo đạc lập bản đồ bao đạc nhằm mục đích thu thuế

b) Giai đoạn từ sau cách mạng tháng tám năm 1945 đến năm 1975

Sau khi Cách mạng Tháng Tám thành công, đặc biệt là sau cải cách ruộng đấtnăm 1957, chính quyền tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho nhân dân Đến đầunhững năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất do Đảng và Chính phủphát động, đại bộ phận nhân dân với nhiệt huyết cách mạng, luôn tin tưởng và Đảng đãgóp phần lớn ruộng đất canh tác vào hợp tác xã Do đó tình trạng ruộng đất có nhiềuthay đổi, hệ thống hồ sơ tài liệu của chế độ trước không thể sử dụng được nữa

c) Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 1988

Thắng lợi lịch sử của Chiến dịch Hồ Chí Minh năm 1975 đã mở ra trang sử mớicho nước nhà, đất nước ta hoàn toàn độc lập, thống nhất hai miền Nam – Bắc Tuynhiên, do đất nước vừa thoát khỏi chiến tranh, còn nhiều khó khăn nên công tác quản

lý đất đai chưa được quan tâm đúng mức Hoạt động chủ yếu trong giai đoạn này là tổchức các cuộc điều tra nhanh về đất trên cơ sở phục vụ phát triển nông nghiệp là chính

Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm 2 loại: bản đồ giải thửađơn giản và sổ mục kê ruộng đất, nhưng thông tin về chủ sử dụng trên sổ sách chỉ phánánh theo hiện trạng mà không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất

Đến ngày 09/11/1979, Chính phủ có Nghị định 404/NĐ-CP thành lập hội Tổngcục Quản lý Ruộng đất trực thuộc Hội đồng Chính phủ (nay là Bộ Tài Nguyên và MôiTrường thuộc Chính phủ)

Công tác quản lý đất đai bắt đầu được Nhà nước quan tâm và tổ chức thực hiệntheo Quyết định 201/QĐ-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ và Chỉ thị 299/CT-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ Thực hiện yêu cầu này, Tổng cụcQuản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 quy địnhthủ tục đăng ký thống kê và cấp Giấy chứng nhận ruộng đất theo một trình tự khá chặtchẽ với hệ thống hồ sơ đăng ký đất khá đầy đủ và chi tiết (gồm 14 mẫu)

d) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1988 đến năm 2003

Sau khi Luật Đất đai 1988 có hiệu lực đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàndân do nhà nước thống nhất quản lý” và quy định rõ “Sau khi đăng ký, người sử dụngđất được cấp GCN QSDĐ”

Ngoài ra, Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành một số thông tư mới hướngdẫn và bổ sung cho các văn bản trước đây như:

- Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ban hành quy địnhcấp GCN QSDĐ

- Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định

về cấp GCN QSDĐ

Sau 5 năm thực hiện, Luật Đất đai 1988 đã bộc lộ một số khuyết điểm chưa phùhợp với nền kinh tế thị trường đang ngày một lớn mạnh của Việt Nam Do đó, Quốchội đã thông qua Luật Đất đai năm 1993 ngày 14/07/1993

Thời điểm này, chính quyền địa phương đã rất quan tâm đến công tác cấp GCNQSDĐ và tập trung chỉ đạo triển khai rộng khắp cả nước GCN QSDĐ được thốngnhất trên cả nước

Luật Đất đai năm 1993 đã tạo ra biến động lớn về giá cả thị trường đất đai, nhất

là ở khu vực đô thị Điều đó dẫn đến việc quản lý đất đai ở đô thị gắn liền với quản lýnhà ở Ngày 05/07/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 60/NĐ-CP về cấp Quyền sởhữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định88/NĐ-CP về quản lý và sử dụng đất đô thị

e) Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Sau 10 năm tồn tại, trước thực tiễn nền kinh tế Việt Nam có nhiều chuyển biến,nhất là trước nguy cơ, thách thức, hội nhập nên Luật Đất đai 1993 không còn phù hợp

Do đó, ngày 26/11/2003, Luật Đất đai 2003 ra đời quy định 13 nội dung quản lý nhànước về đất đai và 9 quyền của người sử dụng đất Ngoài 5 quyền của Luật Đất đai

1993 quy định là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sửdụng đất còn có thêm các quyền thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, bảo lãnh và gópvốn bằng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 ra đời càng làm giá trị thị trường đất đai ngày càng tăng cao,công tác cấp GCN ngày càng hoàn thiện hơn Chính phủ ban hành Nghị định181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai, hướng dẫn thực hiệncông tác cấp GCN QSDĐ đất trên cả nước Ngày 01/11/2004, Bộ Tài Nguyên và Môitrường ban hành Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ban hành theo Quyết định này được thống nhất sử dụng trên phạm

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2

và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Văn bản ủy quyền xin cấp GCN QSDĐ (nếu có)

 Trình tự cấp GCN QSDĐ được quy định như sau:

a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xácminh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Ủy ban nhân dân (UBND) phường

về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đấtkhông có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định tại các khỏan 1, 2 và 5 Điều 50 của LuậtĐất đai thì lấy ý kiến của UBND phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tìnhtrạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với Quy hoạch đã được xét duyệt;công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấpGCN QSDĐ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian 15 ngày; xemxét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp GCN QSDĐ; xác nhận vàođơn xin cấp GCN QSDĐ đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ vàghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơichưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quanthuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ nhữngtrường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ kèm theo trích lụcbản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

b) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trìnhUBND cùng cấp quyết định cấp GCN QSDĐ; ký hợp đồng thuê đất đối với trườnghợp được Nhà nước cho thuê đất;

c) Thời gian thực hiện các công việc quy định tại điểm a và điểm b khỏan nàykhông quá 55 ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách cáctrường hợp xin cấp GCN QSDĐ và thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tàichính) kể từ ngày Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngàyngười sử dụng đất nhận được GCN QSDĐ

Ngày 25/05/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP (sau đâygọi tẳt là Nghị định 84/NĐ-CP) quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ Song, quytrình cấp giấy trong Nghị định này không thay đổi so với Nghị định 181/NĐ-CP

4 Những trường hợp được cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân

Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003:

Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho những trường hợp sau:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông

nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được Nhà nước giao đất, thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến

trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ;

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này

mà chưa được cấp GCN QSDĐ;

- Người được nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng

cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,

Trả GCN QSDĐ cho người dân

Sơ đồ 1: Quy trình lưu chuyển hồ sơ cấp GCN QSDĐ theo NĐ 181/NĐ-CP.

Kiểm tra hồ sơ

Kèm trích lục bản đồ địa chính, bản sao hồ

sơ địa chính.

Để xác định nghĩa

Lấy ý kiến của UBND phường về tình trạng khu đất;

Công bố công khai danh sách các trường hợp đủ và không đủ điều kiện cấp giấy; Lấy ý kiến đóng góp.

NGƯỜI ĐỀ NGHỊ CẤP GCN QSDĐ

BẠC

bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mớiđược hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấpđất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91, và 92 của Luật này;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở

5 Những trường hợp không được cấp GCN QSDĐ

Nhà nước không cấp GCN QSDĐ cho những trường hợp sau:

- Nhà ở - đất ở đã có quyết định hoặc thông báo giải toả, phá dỡ hoặc đã cóquyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Nhà ở được xây dựng sau thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt vàcông bố Quy hoạch, có toàn bộ diện tích không phù hợp Quy hoạch; nằm trong khuvực cấm xây dựng; lấn chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật (giớihạn tĩnh không, giao thông đường sắt, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoátnước, hành lang an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ sông, kênh rạch, các công trình hạtầng kỹ thuật khác); di tích lịch sử, văn hoá đã được xếp hạng; an ninh quốc phòng;

- Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc thuộc diện phải xác lập quyền sở hữu Nhànước theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội

và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban Thường vụQuốc hội;

- Các trường hợp không thuộc diện được sở hữu nhà ở hoặc không đủ điều kiệncấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Nhà ở - đất ở có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu nhà ở,quyền sử dụng đất ở mà chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật;

- Nhà ở - đất ở mà Chính phủ Việt Nam và Chính phủ các nước, các tổ chứcnước khác có cam kết khác;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý theo quy định tại Điều 3 NĐ 181/CP;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do UBND phường – xã – thị trấn (gọitắt là Uỷ ban nhân dân cấp phường) quản lý sử dụng;

- Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác, trừ trường hợp thuê đất,thuê lại đất trong khu Công nghiệp theo quy định điểm a khoản 2 Điều 4 của Quy địnhnày;

- Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp GCN QSDĐtheo quy định tại Điều 50 và 51 của Luật đất đai năm 2003;

- Người được sử dụng đất nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường

6 Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân

Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003:

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCN QSDĐ cho tổ chức, cánhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCN QSDĐ cho hộ giađình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ởgắn liền với quyền sử dụng đất ở.

- Cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ quy định tại khoản 1 Điều này được

uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp

- Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền cấp GCN QSDĐ

I.1.3 Mối quan hệ pháp lý giữa Quy hoạch và cấp GCN QSDĐ

Theo khoản 2 Điều 29 Luật Đất đai 2003:

 Trường hợp Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố, trong đó códiện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xácđịnh trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất khôngcòn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy địnhcủa pháp luật

Nhà nước nghiêm cấm mọi họat động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sảntrong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Trườnghợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làmthay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩmquyền cho phép

Theo Điều 14 Nghị định 84/NĐ-CP:

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng màkhông có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đainhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và khôngthuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều này, nay được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được xử lý theo quyđịnh sau:

- Tại thời điểm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (GCN) đối với đất thuộcvùng đã có Quy hoạch sử dụng đất hoặc Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc Quyhoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn (gọi chung là Quy hoạch) được xét duyệt màviệc sử dụng đất phù hợp với Quy hoạch đó và chưa có quyết định thu hồi đất trongtrường hợp đất phải thu hồi thì được cấp GCN;

- Trường hợp tại thời điểm làm thủ tục cấp GCN mà chưa có Quy hoạchđược xét duyệt thì người sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điểm a khỏannày;

- Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xétduyệt nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận việc sử dụng đất không phù hợp vớiquy hoạch đã được xét duyệt và cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có văn bản vềchủ trương thu hồi đất theo quy định tại Điều 49 của Nghị định này thì người sử dụngđất được cấp GCN theo quy định tại điểm a khoản này;

- Trường hợp đất đã được sử dụng trước thời điểm Quy hoạch được xétduyệt nhưng tại thời điểm cấp GCN việc sử dụng đất không phù hợp với Quy hoạch đãđược xét duyệt và đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản theo quy định tại Điều 49Nghị định này thì người sử dụng đất không được cấp GCN nhưng được sử dụng đấttheo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất;

- Trường hợp Quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xétduyệt điều chỉnh mà toàn bộ hoặc một phần thửa đất phù hợp với Quy hoạch điềuchỉnh đó hoặc trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định hủy quy hoạchthì người sử dụng đất được cấp GCN theo quy định tại điểm a khoản này.

 Hộ gia đình, cá nhân không được cấp GCN đối với phần diện tích đất được

sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sửdụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây (trừ trường hợp quy định tạikhoản 5 Điều này):

- Vi phạm Quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyềnxét duyệt và công khai;

- Vi phạm Quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩmquyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân

cư quản lý;

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công

bố, cắm mốc;

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đấtcủa tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngănchặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại khoản

4 Điều này nhưng phù hợp với Quy hoạch tại thời điểm cấp GCN thì được cấp GCN

và phải nộp tiền sử dụng đất theo mức quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 15Nghị định này

Theo Điều 14 Nghị định 84/NĐ-CP:

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà toàn bộ hoặc một phầnthửa đất không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của LuậtĐất đai 2003, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấpnhưng không phù hợp với Quy hoạch đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạchhoặc tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có các hành vi vi phạm được quy định tạikhoản 4 Điều 14 Nghị định này thì toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất đó khôngđược cấp GCN nhưng được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyếtđịnh thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Theo Quyết định 1372007/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 30/11/2007:

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyếtđịnh quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước quy định tạiđiểm a và điểm d khoản 1 Điều 4 của Nghị định 181/NĐ-CP, nhưng trong thực tế Nhànước chưa có quyết định quản lý hoặc chưa thực hiện quản lý thì hộ gia đình, cá nhân

đó được tiếp tục sử dụng, được cấp GCN QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.Trường hợp trong khu vực đất thực hiện dự án bao gồm nhiều diện tích đất cónguồn gốc khác nhau do nhận chuyển nhượng, do thuê quyền sử dụng đất của ngườiđang sử dụng đất, do nhận góp vốn, do Nhà nước giao, do Nhà nước cho thuê thì GCNQSDĐ được cấp cho thửa đất mới là toàn bộ khu vực đất thực hiện dự án, trong đó tạiđiểm 8 Mục II (Nguồn gốc sử dụng đất) trên GCN QSDĐ phải ghi rõ diện tích đất đối

với từng nguồn gốc sử dụng đất, trường hợp tại điểm 8 Mục II không đủ chỗ ghi từngnguồn gốc sử dụng đất thì lập trang bổ sung theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông

tư 01/2005/TT-BTNMT và đóng dấu giáp lai (dấu của cơ quan Tài nguyên và Môi

trường) với trang 4 của GCN QSDĐ

Trường hợp Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố trong đó có diệntích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giảiphóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xácđịnh trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất khôngcòn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy địnhcủa pháp luật Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất độngsản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi

mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cho phép

I.1.4 Sơ lược về công tác QHSDĐ và QHXD và điều chỉnh QHSDĐ và QHXD trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình An, Quận 2

Công tác Quy hoạch, điều chỉnh Quy hoạch được Thành phố rất xem trọng Chođến nay 24 Quận huyện đã có Quy hoạch chung và đang xem xét điều chỉnh; Quyhoạch chi tiết xây dựng 1/2000 và 1/500 ở các Quận huyện cũng được chú trọng đầu

tư Công tác lập QHSDĐ cũng được tiến hành trên diện rộng: điều chỉnh QHSDĐ cấpThành phố, triển khai lập QHSDĐ ở 2 cấp quận (huyện), phường (xã) Ngay từ đầunăm 2005, UBND các Quận - Huyện đã tăng cường quản lý nhà đất trong khu vực đã

có quy hoạch chi tiết, đồng thời rà soát và điều chỉnh Quy hoạch cho phù hợp với yêucầu phát triển Song song với việc phân cấp quản lý cho các Quận - Huyện thực hiệnQuy hoạch (Chỉ thị 30/CT-UB, Quyết định 137/QĐ-UB); Tính đến nay, trên địa bànTP.HCM có tổng số 3002 dự án đang được thực hiện (gồm 581 dự án thuộc nguồn vốnngân sách tập trung của Thành phố và 2.421 dự án thuộc nguồn vốn phân cấp và ngânsách của quận - huyện, doanh nghiệp), trong đó, số dự án phải điều chỉnh và có viphạm là 2.250 dự án, chiếm 75% tổng số Nguyên nhân chủ yếu là do chậm tiến độ(công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, lập dự án, lập thiết kế dự toán, thi công),không phù hợp Quy hoạch, chất lượng xây dựng thấp, sự phối hợp giữa các đơn vịthực hiện chưa được chặt chẽ, nhân sự làm công tác Quy hoạch còn thiếu, chất lượngQuy hoạch chưa cao

- Quyết định số 05/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài nguyên và Môitrường về việc ban hành quy trình lập và điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch

sử dụng đất các cấp;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giảiquyết khiếu nại về đất đai;

- Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài Nguyên vàMôi trường về ban hành quy định về GCN QSDĐ;

- Quyết định số 24/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môitrường quy định về chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30/03/2007 của Uỷ ban nhân dân thànhphố Hồ Chí Minh về ban hành quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền

sở hữu nhà ở và quyến sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấychứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh

- Quyết định số 6577/QĐ-UB-QLĐT ngày 07/12/1998 của Uỷ ban nhân dânthành phố Hồ Chí Minh về việc phê duyệt quy hoạch chung Quận 2 _ TP.Hồ ChíMinh

I.1.6 Cơ sở thực tiễn

- Công tác cấp GCN QSDĐ giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, đồng thờigiúp cân bằng và định hướng sử dụng đất đạt hiệu quả cao

- Việc cấp GCN QSDĐ giúp người dân yên tâm đầu tư trên mảnh đất củamình

- GCN QSDĐ là cán cân xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước vàngười sử dụng đất

- GCN QSDĐ là cơ sở pháp lý giúp giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai

- Trên địa bàn Quận 2 hiện nay, còn khá nhiều diện tích đất được quy hoạch,lập dự án xây dựng khu dân cư, đường giao thông, công viên, khu đô thị mới,…tuynhiên, đã nhiều năm trôi qua, vẫn chưa thấy triển khai thực hiện, hoặc tiến độ thựchiện còn khá chậm Dẫn đến, còn rất nhiều hộ dân do có đất nằm trong dự án quyhoạch vẫn chưa được cấp GCN QSDĐ

- Do vậy, việc tìm ra các yếu tố ảnh hưởng của Quy hoạch đến công tác cấpGCN QSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng, đây là một trong những cơ sở để đánh giá tìnhhình quản lý đất đai

I.1.7 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội … trên địa bànQuận 2

- Thực trạng lập và thực hiện quy hoạch phát triển không gian chung, Quyhoạch chi tiết xây dựng, QHSDĐ trên địa bàn 2 phường Bình Khánh, Bình An

- Thực trạng công tác cấp GCN QSDĐ trên địa bàn phường Bình Khánh, Bình

2 Phương pháp nghiên cứu

a) Phương pháp điều tra thu thập thông tin

- Tiến hành thu thập thông tin, nghiên cứu các tài liệu, và các văn bản pháp luật

có liên quan đến công tác QHSDĐ, QHXD và cấp GCN QSDĐ Thu thập số liệu cóliên quan đến quy hoạch và số lượng giấy chứng nhận đã được cấp trên địa bàn Quận

- Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu, khảo sát thực địa, thu thập thôngtin từ địa phương, và các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Chọn ngẫu nhiên 98 hộdân trên địa bàn quận để thực hiện điều tra, phỏng vấn về số lượng các hộ nằm trongquy hoạch đã được và chưa được cấp GCN QSDĐ, trình độ hiểu biết của người dântrong khu quy hoạch trong việc thực hiện quyền được cấp GCN QSDĐ của mình

b) Phương pháp thống kê, phân tích

- Phương pháp này được sử dụng để thống kê các tài liệu, số liệu có liên quanđến quá trình thực hiện đánh giá như: các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xãhội, số lượng hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ và các số liệu quy hoạch đã thu thậpđược

- Tổng hợp, và xử lý các số liệu điều tra từ thực địa, các số liệu điều tra theomẫu

I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU

Quận 2 là một quận mới thành lập theo Nghị định 03/NĐ-CP ngày 06/01/1997của Chính phủ, trên cơ sở tách ra từ huyện Thủ Đức cũ

I.2.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên

1 Điều kiện tự nhiên

a) Vị trí địa lý

Quận 2 có địa hình phức tạp có nhiều kênh rạch, chiếm 24,7% so với tổng diệntích tự nhiên của toàn quận, phần lớn là trũng có độ cao trung bình khoảng 1,5 – 3m,

độ dốc theo hướng Bắc Nam với tổng diện tích toàn quận là 5.017,72 ha

Phường Bình Khánh có diện tích 215,19 ha, dân số là 8.616 người và có vị trínhư sau:

 Phía Đông giáp: phường Bình Trưng Tây và phường Thạnh Mỹ Lợi;

 Phía Tây giáp: phường An Khánh, phường Bình An;

 Phía Nam giáp: Quận 7 (qua sông Sài Gòn);

 Phía Bắc giáp: phường An Phú

Phường Bình An có diện tích 187 ha, dân số là 15.427 người và có vị trí như sau:

 Phía Đông giáp: phư ờng Bình Khánh, phường An Phú;

 Phía Tây giáp: Quận Bình Thạnh (qua sông Sài Gòn);

 Phía Nam giáp: phường An Khánh;

 Phía Bắc giáp: phường Thảo Điền

Hình 1: Bản đồ hành chánh Quận 2.

b) Địa hình

Địa hình 2 phường Bình Khánh, Bình An có nhiều kênh rạch, độ dốc theo hướngBắc Nam, được hình thành bởi các trầm tích sông chiếm ưu thế, độ cao địa hình chiathành 2 vùng khá rõ rệt, vùng phía Bắc có địa hình cao hơn 2m, phần diện tích còn lại

là vùng trũng thuộc bãi sông Sài gòn và sông Đồng Nai, nhiều nơi thường bị ngập

c) Khí hậu

Khí hậu phường Bình Khánh, Bình An mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, khíhậu nhiệt đới gió mùa, tương đối ôn hòa, chia làm 2 mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô

- Mùa mưa: tương ứng với mùa gió Tây Nam, từ tháng 5 đến tháng 10

- Mùa khô: tương ứng với mùa gió Đông Bắc, từ tháng 9 đến tháng 4 năm sau

- Nhiệt độ trung bình 27,9oC (dao động 16 – 34oC)

- Lượng mưa cao nhất: 2178 mm/năm

- Lượng mưa trung bình: 1895 mm/năm, trong đó, lượng mưa của mùa mưa (từtháng 6 đến tháng 11) chiếm 60% - 95%

- Lượng mưa thấp nhất: 1329 mm/năm

- Số ngày mưa: 159 ngày

- Hướng gió chủ đạo: Tây Nam (tháng 4 – 9); Tây Bắc (tháng 11 – 12); ĐôngNam (tháng 1 – 3).

Qua kết quả điều tra cho thấy nguồn nước ngầm ở trong vùng khá phong phú, cóchất lượng khá tốt để phục vụ sinh hoạt và hoạt động sản xuất nông nghiệp

Đối với khu vực bưng trũng mực nước ngầm từ 0,5m – 0,8m, có độ pH cao vàthường xuyên bị nhiễm phèn, cần xử lý mới có thế sử dụng được (Phòng TNMT Quận

b) Tài nguyên nước

- Nguồn tài nguyên nước mặt: rất phong phú do được bao bọc bởi 2 con sônglớn là sông Sài Gòn và sông Đồng Nai Ngoài ra, còn có các hệ thống kênh, rạch chằnchịt

- Nguồn tài nguyên nước ngầm: cung cấp nước sinh hoạt phục vụ cho đời sốngsinh hoạt cho người dân

I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

1 Thực trạng phát triển kinh tế

a) Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

Ngành Công nghiệp – Tiểu thủ Công nghiệp (CN – TTCN) là ngành chủ lực củaQuận, đóng góp giá trị sản xuất nhiều nhất trong số các ngành kinh tế Trên toàn địabàn quận có 7.216 cơ sở, ước tính thực hiện đạt 6.701,636 tỷ đồng, tăng 10,4% so vớinăm 2006 Tuy nhiên trong thời gian qua, do những biến động ngày càng tăng về giánguyên vật liệu và ảnh hưởng của việc di dời tập trung doanh nghiệp vào khu côngnghiệp, cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế giữa các ngành, điều này tác động ítnhiều đến giá trị sản xuất của ngành

Hoạt động CN – TTCN trong quận tập trung ở một số ngành nghề như: may mặc,sản xuất các sản phẩm từ kim loại, gỗ, tre, nứa, các sản phẩm từ thực phẩm, đồ uống,

…Việc đầu tư đổi mới thiết bị, qui trình công nghệ chưa được chú trọng nhiều

Bảng 1: Giá trị sản xuất công nghiệp

n v tính: T đ ngĐơn vị tính: Tỷ đồng ị tính: Tỷ đồng ỷ đồng ồng

A Công nghiệp quốc doanh:TW và TP quản lý 78,055 234,353 67,982

B Công nghiệp liên doanh nước ngoài 2.336,527 2.958,744 3.367,699 Ngoài quốc doanh khu công nghiệp 1.160,285 1.925,293 2.844,335

sở thương mại – dịch vụ đang hoạt động tại địa bàn, trong đó có 2.192 doanh nghiệp

đã có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Doanh thu trong năm 2007 đạt 6.124,88

tỷ đồng, tăng 20,2% so với năm 2006

Doanh thu chủ yếu tập trung ở ngành nghề môi giới, mua bán, xăng dầu, vật liệuxây dựng và kinh doanh nhà; chỉ tính riêng cty siêu thị Metro năm qua đạt doanh số1.045 tỷ đồng

Bảng 2: Bảng kim ngạch xuất nhập khẩu

n v tính: Tri u USDĐơn vị tính: Tỷ đồng ị tính: Tỷ đồng ệu USD

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 2, năm 2008)

c) Giá trị sản xuất nông nghiệp

Ngành Nông nghiệp của Quận trong những năm qua ít phát triển do đất bị thu hồiphục vụ cho nhiều dự án làm giảm mạnh diện tích đất nông nghiệp Dẫn đến việc làm

cho giá trị sản lượng nông nghiệp đóng góp vào nền kinh tế của Quận ngày càng giảmsút, giá trị sản xuất liên tục giảm qua các năm Năm 2005, giá trị sản xuất nông nghiệpchiếm 0,37% trong tổng số giá trị sản lượng ngành kinh tế; năm 2006 giảm xuống còn0,23%; năm 2007 chỉ còn 0,18%.

Trên địa bàn Quận hiện có 1.405,78 ha đất Nông nghiệp Cây trồng chủ yếu trồngcác loại cây hàng năm như: các loài rau, màu quy thóc, lúa…mang lại hiệu quả kinh tếcao Do tốc độ đô thị hóa nhanh nên hiện tượng san lấp mặt bằng, xây dựng nhà tráiphép làm hư hỏng hệ thống đê điều, kênh mương thủy lợi và rạch trên địa bàn quậnlàm ảnh hưởng mạnh mẽ đến việc tưới tiêu và thoát nước mưa gây nên tình trạng ngập

ở một số khu vực Biến động ảnh hưởng mạnh mẽ về chăn nuôi những tháng cuối năm,

là hoạt động phòng chống dịch cúm gia cầm và nguy cơ đại dịch ở người phát sinhtrên địa bàn

B ng 3: C c u các ngành kinh t n m 2007 (tính theo giá hi n hành) trên đ a bàn Qu n 2ơn vị tính: Tỷ đồng ế năm 2007 (tính theo giá hiện hành) trên địa bàn Quận 2 ăm 2007 (tính theo giá hiện hành) trên địa bàn Quận 2 ệu USD ị tính: Tỷ đồng ận 2

Ngành Giá trị sản lượng

(tỷ đồng)

Cơ cấu (%)

Thương mại – Dịch vụ 5.801,15 46,28%Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp 6.701,636 53,47%

(Nguồn: Phòng Thống kê Quận 2, năm 2008)

Biểu đồ 1: Cơ cấu giá trị sản lượng các ngành trên địa bàn Quận 2 năm

: Nông nghi p ệp - Tiểu thủ

48,7% dân số) Dân số là nhân khẩu thường trú là 95.162 người chiếm 71,5% dân số,dân số là nhân khẩu tạm trú là 37.865 người chiếm 28,5% Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên

là 1,205%, tỷ lệ sinh con thứ 3 đang là xu hướng đáng lo ngại trên địa bàn Quận và cần

có biện pháp khắc phục sớm Mật độ dân số bình quân năm 2007 là 2.628 người/km2,dân cư tập trung đông nhất ở phường Bình An 8.018 người/km2, ít nhất là phườngThạnh Mỹ Lợi 776 người/km2

Bảng 4: Dân số năm 2007 của Quận 2.

Đơn vị tính: Người

STT HÀNH CHÍNH TÊN ĐƠN VỊ

Số dân cuối kỳ 01/01/2007

Số dân cuối kỳ 31/12/2007

Dân số trung bình

 Dân tộc

Quận 2 có nhiều thành phần dân tộc, trong đó chủ yếu là dân tộc Kinh chiếm99,1%, còn lại là các dân tộc khác như: Hoa, Khơme, Chăm, các dân tộc khác vàngười nước ngoài vào quận 2 sinh sống

b) Y tế

Tổng số cơ sở y tế trên địa bàn Quận 2 là 12 cơ sở, trong đó có 1 Trung tâm y tếQuận, 11 trạm y tế phường Hiện nay Trung tâm y tế Quận áp dụng quy trình khám