Giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tạo động lực phát triển nhân lực ở KCN Từ Liêm

Giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân tạo động lực phát triển nhân lực ở KCN Từ Liêm

Phần I :Lời mở đầu.

Là một huyện ngoại thành Hà Nội nên Từ Liêm là một trong nhữnghuyện tập trung nhiều khu công nghiệp nhất Chỉ tính riêng trên đường CầuDiễn (đoạn đường nằm trên quốc lộ 32 ) ,dài chưa đầy 4km đã có tới 3 khu,cụm công nghiệp lớn nhỏ Đó là các khu công nghiệp Cầu Diễn ,cụm côngnghiệp Minh Khai và khu công nghiệp Lai Xá ( một phần thuộc địa phận tỉnh

Hà Tây, giáp với huyện Từ Liêm)

Phát triển khu công nghiệp tạo ra một kênh thu hút lao động rất có tiềmnăng và hiệu quả, góp phần quan trọng giải quyết việc làm cho lao động tạichỗ (kể cả số lao động của những hộ gia đình bị thu hồi đất) và lao động nhập

cư Những năm gần đây, lực lượng lao động trong các khu công nghiệp nàygia tăng mạnh mẽ gắn liền với sự mở rộng diện tích và các dự án hoạt độngtrong khu công nghiệp Chỉ tính riêng trong 3 năm trở lại đây, các khu côngnghiệp này đã thu hút thêm khoảng 8.500 lao động trực tiếp

Thu nhập bình quân một tháng (kể cả tiền lương và tiền thưởng) củangười lao động làm việc tại các khu công nghiệp trong các doanh nghiệptrong nước (kể cả lao động nhập cư) bình quân từ 600.000 đồng – 1.000.000đồng/tháng và trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài từ 800.000đồng - 1.200.000 đồng/tháng Với mức thu nhập trên, chỉ có những người laođộng tại địa phương mới có thể bảo đảm các nhu cầu sống tối thiểu cho bảnthân, còn những người lao động nhập cư thì rất khó khăn do phải trang trảithêm nhiều chi phí khác như thuê nhà ở, tiền điện, tiền nước,…(chưa kể đếnchi phí cho nghỉ ngơi, vui chơi, giải trí, học tập)

Lao động di cư tới các khu công nghiệp đã đóng một vai trò không nhỏtrong việc cung ứng nguồn lao động và bù đắp sự thiếu hụt lực lượng laođộng, đặc biệt là nguồn lao động giản đơn và không có chuyên môn kỹ thuật,góp phần quan trọng vào sự phát triển sản xuất, kinh doanh và thành công của

các doanh nghiệp trong khu công nghiệp, đặc biệt là đối với các doanh nghiệpthuộc các ngành gia công xuất khẩu và sử dụng nhiều lao động Sự gia tăngnhanh về số lượng của các dự án đầu tư trong nước và nước ngoài thực hiệntại các khu công nghiệp trong các ngành sử dụng nhiều lao động đã tạo ra lựchút mạnh đối với lao động nhập cư đến làm việc tại các khu công nghiệp.

Sự gia tăng nhanh về số lượng lao động nhập cư đến làm việc tại cáckhu công nghiệp đã làm nảy sinh nhiều vấn đề bức xúc cho các địa phương cócác khu công nghiệp, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người lao động có mức thunhập thấp Tình trạng hàng nghìn công nhân nhập cư làm việc trong các khucông nghiệp này chưa có nhà ở trở thành phổ biến đã và đang làm nảy sinhnhiều vấn đề xã hội phức tạp không những cho bản thân người công nhânnhập cư, mà cả các địa phương nơi có khu công nghiệp

Mặc dù cầu về nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp này làquá lớn, nhưng một điều đáng ngạc nhiên là chưa có bất kỳ một doanh nghiệpnào đầu tư xây dựng nhà cho công nhân ở đây Vậy phải chăng kinh doanhnhà ở cho công nhân là không hấp dẫn hay không thể thực hiện được? Để bànbạc về vấn đề này, đề tài xin được trình bày một số nội dung để nêu lên cơ hộikinh doanh cho các doanh nghiệp Hy vọng một ngày gần đây, người côngnhân sẽ có nhà ở, để từ đó có một cuộc sống tốt hơn cũng như đóng góp đượcnhiều hơn cho doanh nghiệp,cho đất nước

Nội dung nghiên cứu của đề tài sẽ bao gồm các phần:

Thứ nhất - Sự cần thiết của đầu tư

Trong phần này sẽ bao gồm: Các vấn đề chung về đầu tư và cơ sở của

sự cần thiết đầu tư

Thứ hai là những chính sách của nhà nước đối với vấn đề nhà ở chocông nhân

Thứ ba – Nghiên cứu thị trường.Bao gồm:

 Cầu về nhà ở cho công nhân

 Cung về nhà ở cho công nhân

 Mức giá thuê

 Những ý kiến của người công nhân về nhà ở dành cho họ

Thứ tư - Lựa chọn hình thức đầu tư.Bao gồm:

 Các loại hình thức đầu tư

 Chọn hình thức phù hợp với công ty

Các nội dung này được trình bày chủ yếu dựa vào phân tích và lý luận

có kết hợp biện chứng, ngoài ra cũng còn sử dụng phương pháp điềutra,phỏng vấn

Để có được bản đề án này,ngoài nỗ lực của sinh viên , xin được cảm ơn

cô Vũ Thị Thảo,người đã hướng dẫn sinh viên viết đề án này ,ngoài ra cũngxin được cám ơn một số bạn sinh viên lớp kdbđs k46 đã góp ý và cung cấpthông tin, tài liệu cho đề án

Cuối cùng rất mong được các thầy cô trong khoa BĐS&ĐC cùng tất cảmọi người cùng xem xét và cho ý kiến đóng góp để đề tài được chính xáchơn,hoàn thiện hơn và có ý nghĩa hơn

Phần II : Nội dung.

1, Sự cần thiết của đầu tư.

a Khái niệm về đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân :

Đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạodựng tài sản là nhà ở cho những người công nhân nhằm mục đích khai thác,bán, cho thuê hay dịch vụ khác liên quan Thực hiên đầu tư trong một thờigian nhất định nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho côngnhân

Từ khái niệm trên cho thấy:

Thứ nhất, đầu tư nhà ở cho công nhân là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằngcác tài sản hữu hình và vô hình để hình thành nên tài sản là những căn nhàphục vụ nhu cầu ăn ở của người công nhân

Thứ hai, về phương tiện để thực hiên đầu tư, nhà đầu tư cần bỏ vốn bằngtiền mặt, các loại tài sản, bí quyết kỹ thuật, qui trình công nghệ, dịch vụ kỹthuật …

Thứ ba, về mặt thời gian: Thực hiện đầu tư trong một thời gian nhấtđịnh nhằm mục đích sinh lời Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu xây dựng

dự án cho tới khi kết thúc hoạt động của dự án Hoạt động đầu tư là các hoạtđộng được thực hiện trong một thời gian dài của một chu kỳ dự án

- Lợi ích xã hội biểu hiện ở các chỉ tiêu xã hội như : Giải quyết gánhnặng cho nhà nước về nhà ở cho công nhân cũng như giúp ổn định về mặt chỗ

ở cho người công nhân Ngoài ra cũng phải kể đến các chỉ tiêu khác như thấtnghiệp, việc làm; giải quyết vấn đề môi sinh; tăng cường giáo dục, văn hoá…

b Vai trò của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân:

- Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân nói riêng và đầu tư bất độngsản nói chung là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hànghoá:

Trong điều kiện nền kinh tế phát triển mở rộng thì lĩnh vực đầu tư bấtđộng sản cũng được mở rộng cả về phạm vi, qui mô lẫn hình thức Côngnghiệp phát triển, mở rộng kéo theo sự gia tăng của lực lượng lao động trong

đó chủ yếu là công nhân.Do đó, ngoài việc đáp ứng nhu cầu về nhà xưởng,giao thông, văn phòng hay nhà ở cho các cán bộ ,nhân viên…thì việc giảiquyết các vấn đề đối với người công nhân là một điều tất yếu Đây là yêu cầumang tính khách quan của việc đầu tư phát triển bất động sản trong nền kinh

- Vai trò đối với doanh nghiệp :

Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tưcũng như cho những người hoạt động trong lĩnh vực hỗ trợ kinh doanh bấtđộng sản khác Lợi nhuận là mục tiêu hoạt động của các doanh nghiệp, và đểđạt dược mục tiêu đó buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phảitìm kiếm cơ hội đầu tư Một trong số các cơ hội đó là kinh doanh nhà ở chocông nhân

- Vai trò đối với nhà nước :

Đầu tư kinh doanh nhà ở cho công nhân vừa giải quyết bớt gánh nặngcho nhà nước, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước Với sự gia tăngnhanh chóng của lực lượng công nhân trong thời gian gần đây thì việc giảiquyết nhu cầu về nhà ở cho họ đã trở thành gánh nặng cho nhà nước và đanglàm đau đầu các cơ quan chức năng Như vậy việc đầu tư kinh doanh nhà ởcho công nhân đã góp phần làm giảm gánh nặng cho nhà nước về vấn đề này.Hơn nữa, việc kinh doanh này cũng tăng thu cho ngân sách thông qua cáckhoản thuế mà doanh nghiệp phải nộp trong quá trình kinh doanh

c Các đặc điểm chủ yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở chocông nhân

Cũng như đối với các lĩnh vực kinh doanh bất động sản khác, kinhdoanh nhà ở cho công nhân có các đặc điểm sau :

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn :

Giá trị bất động sản = Giá trị địa điểm + Giá trị công trình xây dựng Vìvậy lượng vốn cho việc đầu tư là rất lớn Do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải tínhtoán kỹ cả về qui mô vốn, lượng vốn, nguồn vốn, phân bổ vốn, quản lý sửdụng vốn, bảo toàn vốn và chu chuyển vốn để thu được lợi nhuận cao

- Thời gian đầu tư kéo dài :

Thời gian đầu tư tính từ khi bắt đầu cho tới khi kết thúc một cuộc đầu tư

và đạt được thành quả phát huy tác dụng Khoảng thời gian này thường phảimất nhiều năm mà trong nhiều năm đó có thể có rất nhiều biến động như thịtrường, sự phát triển kinh tế xã hội, sức mua của người tiêu dung, thời tiết ,khí hậu…do đó, nhà đầu tư cần phải biết phán đoán các biến động có thể xảy

ra đó để chủ động đối phó

- Thời gian thu hồi vốn đầu tư dài Chính do thời gian đầu tư kéo dài nênthời gian thu hồi vốn cũng kéo dài Chính vì vậy nhà đầu tư phải xác định cụthể quá trình xây dựng, công nghệ, các bước thực hiện… để phân bổ vốn đầu

tư một cách hợp lý và hiệu quả

- Sản phẩm của quá trình đầu tư là những căn nhà có giá trị sử dụng lâudài.

Do tính chất lâu bền của công trình bất động sản nên tuổi thọ kinh tế củanhững căn nhà cho công nhân thường dài Do đặc điểm này nên nhà đầu tưphải chú ý đến chất lượng công trình trong quá trình đầu tư, từ khâu thiết kế,lựa chọn nguyên vật liệu đến xây dựng công trình Luôn coi chất lượng côngtrình là tiêu chuẩn hàng đầu trong quá trình đầu tư

- Nhà ở cho công nhân cũng như những công trình bất động sản khácluôn gắn liền với đất nên chịu ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên, môitrường kinh tế xã hội nơi đó Vì vậy, hoạt động đầu tư phải nắm vững cácđiều kiện ảnh hưởng đến quá trình đầu tư

d Hiệu quả kinh tế - xã hội của việc đầu tư xây dựng nhà ở cho côngnhân

* Chỉ tiêu giá trị gia tăng :

Do đề tài này chỉ dừng lại ở việc phân tích cơ hội kinh doanh, không đisâu tính toán cụ thể về mặt tài chính nên chưa thể đưa ra được những con số

cụ thể về các chỉ tiêu kinh tế Tuy nhiên, có thể đưa ra cách tính như sau :

- Giá trị sản phẩm gia tăng đạt được trong một năm của dự án (Ln)

Ln =D – ( C1 + C2 ) + LgTrong đó :

D : Doanh thu hàng năm đang xét

C1 : Chi phí khấu hao hàng năm đang xét

C2 : Chi phí vật chất ( như nguyên vật liệu, năng lượng ) Nếu phải nộpcác loại thuế như thuế cơ sở hạ tầng, thuế tài nguyên…và được trợ giá hay bùgiá thì các khoản này sẽ được cộng vào C2

Lg : Giá trị gia tăng thu được gián tiếp ở các lĩnh vực lân cận nếu có vànếu có thể tính được

Việc tính toán Lg là rất khó khăn vì Lg ở các ngành nhiều khi do nhiềuyếu tố khác nhau tạo nên Có thể xác định chỉ số Lg của các ngành khác nhaunhư sau

Lg = Lgc – LgoVới :

Lgc : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi có dự án đầu tư, được xéttính cho một năm

Lgo : Giá trị gia tăng của ngành lân cận khi không có dự án

Như vậy :

Ln = Ltt + lgt

Ở đây :

Ltt : Giá trị gia tăng trực tiếp

Lgt : Giá trị gia tăng gián tiếp

- Tính giá trị gia tăng theo đời của dự án ( Ld )

Ld = LntTrong đó :

Lnt : Giá trị gia tăng của năm t

n : Thời kỳ tồn tại của dự án

- Khi chỉ số Lnt của các năm không đều nhau, ta có giá trị gia tăng trungbình hang năm Ltb

Ltb = Lnt/n

- Nếu so sánh các phương án có và không có dự án thì mức gia tăng giátrị gia tăng là :

Lnt = Lcnt – LontTrong đó :

Lcnt : Giá trị gia tăng khi có phương án ở năm t

Lont : Giá trị gia tăng khi không có phương án ( tức là dự án để nguyênhiện trạng )

- Nếu dự án có liên quan với nước ngoài thì :

Ln = D – ( C1 + C2 ) + Lg – Cng

Ở đây, Cng là các khoản trả đã chuyển ra nước ngoài hàng năm như tiềntrả kỳ vụ, lãi vay nước ngoài, lương của người nước ngoài, lợi nhuận chia chongười nước ngoài, bảo hiểm

- Chỉ tiêu hiệu quả giá trị gia tăng :

Hv = Ltb / V

Hg = Ltb / GTrong đó :

Hv : Hiệu quả giá trị gia tăng cho một đồng vốn đầu tư

Hg : Hiệu quả gía trị gia tăng tính cho một đồng giá trị sản lượng

V : Vốn đầu tư của dự án

G : Giá trị sản phẩm trung bình năm của dự án

* Chỉ tiêu đóng góp cho ngân sách của dự án

Các khoản đóng góp cho ngân sách mà dự án mang lạI gồm :

Thuế giá trị gia tăng

Thuế thu nhập doanh ngiệp

Thuế sử dụng đất

Thuế tài nguyên

Thuế cơ sở hạ tầng

* Tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển

Khi dự án nhà ở cho công nhân được triển khai thì trước tiên các doanhnghiệp xây dựng sẽ có cơ hội phát triển, sau đó là các doanh nghiệp cung ứng,lắp đặt thiết bị cho công trình…Do đó sẽ nâng cao hiệu quả sản xuất kinhdoanh của các ngành này như tăng khối lượng sản phẩm, tăng lợi nhuận, tăngmức đóng góp cho nhà nước hoặc tận dụng công suất dư thừa

* Góp phần phát triển kinh tế địa phương

- Làm xuất hiện các ngành nghề mới ở địa phương, đặc biệt là ngànhdịch vụ phục vụ công nhân

- Mở rộng các doanh ngiệp ở địa phương

- Tăng cường cơ sở hạ tầng

- Tăng thờm mức đúng gúp cho ngõn sỏch địa phương từ dự ỏn cũng như

từ cỏc doanh nghiệp mở rộng

* Tỏc động của dự ỏn đối với vấn đề xó hội

- Giải quyết thất nghiệp, việc làm đối với những người tham gia vào dự

ỏn từ khi chuẩn bị đầu tư, xõy dựng cho tới khi vận hành cụng trỡnh

- Giải quyết vấn đề mụi sinh

- Tăng cường giỏo dục, y tế, văn hoỏ cho người cụng nhõn

* Cỏc lợi ớch khỏc của việc đầu tư

- Sự phự hợp của dự ỏn đối với đường lối, chủ trương phỏt triển kinh tế

xó hội của đất nước

- Cải thiện cơ cấu kinh tế đất nước và tăng cường kinh tế

- Phự hợp với lợi ớch chung, lợi ớch chiến lược, lợi ớch lõu dài của nềnkinh tế

- Tỏc động của đầu tư đối với cỏc lĩnh vực khỏc

2, Những chớnh sỏch của nhà nước đối với vấn đề nhà ở cho cụng nhõn.

Kinh doanh nhà ở cho cụng nhõn là một trong những lĩnh vực được ưuđói đặc biệt Nhà nước đó đưa ra rất nhiều những chớnh sỏch nhằm khuyếnkhớch đầu tư vào lĩnh vực này Cụ thể như sau :

2.1 Về quy hoạch xây dựng:

- Tại Khoản 2 Điều 4 của Nghị định số 36/CP ngày 24/4/1997 về Quychế khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao quy định:

“ Việc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng trong và ngoài khucông nghiệp, có tính đến các đấu nối kỹ thuật ngoài khu công nghiệp, khu dân

c phục vụ công nhân, lao động làm việc tại các khu công nghiệp ”

- Tại Điều 31 của Luật Nhà ở quy định về quy hoạch phát triển nhà ở:

“1 Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân c nông thôn và các dự án xâydựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trờng

đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trờng học ở miền

núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạtầng phục vụ nhu cầu ở.

2 Khi phê duyệt các quy hoạch quy định tại khoản 1 Điều này cơ quan

có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở

3 Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch pháttriển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án pháttriển nhà ở.”

2.2 Về chính sách đầu t:

- Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006của Chính phủ quy định :

"Danh mục lĩnh vực u đãi đầu t bao gồm lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t và

lĩnh vực u đãi đầu t quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này".

Cụ thể là tại mục VII.26 - Phụ lục I quy định:

"Đầu t xây dựng chung c cho công nhân làm việc tại các khu côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đầu t xây dựng ký túcxá sinh viên v xây dựng nh ở cho các đối tà xây dựng nhà ở cho các đối t à xây dựng nhà ở cho các đối t ợng chính sách xã hội" thuộcdanh mục lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t

- Tại Điều 52 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP về nguồn vốn đầu t pháttriển quỹ nhà ở xã hội (trong đó có nhà ở dành cho công nhân KCN, KCX):

“ 1 Vốn đầu t xây dựng quỹ nhà ở xã hội đợc hình thành từ các nguồnvốn sau đây :

a) Tiền thu đợc từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nớc;

b) Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ởtrên địa bàn;

- Tại Khoản 2 Điều 45 của Luật Nhà ở về u đãi các chủ đầu t:

“ Nhà nớc khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tếtrong nớc và nớc ngoài đầu t phát triển quỹ nhà ở xã hội.”

- TạI khoản 7 điều 12 luật kinh doanh bất động sản qui định :

“Tổ chức tín dụng nhà nớc cho vay u đãi đầu t đối với các dự án xâydựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán cho ngời có công, ngời nghèo, ng-

êi cã thu nhËp thÊp, sinh viªn, c«ng nh©n lµm viÖc trong c¸c khu c«ng nghiÖp,khu chÕ xuÊt ”

- TạI khoản 2 điều 28 luật đầu tư qui định: Địa bàn ưu đãi đầu tư là :

“ khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế ”

Từ đó điều 32 luật này nêu rõ : “Nhà đầu tư có dự án đầu tư thuộc lĩnhvực và địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 27 và Điều 28 của Luật nàyđược hưởng các ưu đãi theo quy định của Luật này và các quy định khác củapháp luật có liên quan” Các ưu đãi này như sau :

“Điều 33 Ưu đãi về thuế

1 Nhà đầu tư có dự án thuộc đối tượng quy định tại Điều 32 của Luậtnày được hưởng thuế suất ưu đãi, thời hạn hưởng thuế suất ưu đãi, thời gianmiễn, giảm thuế theo quy định của pháp luật về thuế

2 Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi về thuế cho phần thu nhập được chia

từ hoạt động góp vốn, mua cổ phần vào tổ chức kinh tế theo quy định củapháp luật về thuế sau khi tổ chức kinh tế đó đã nộp đủ thuế thu nhập doanhnghiệp

3 Nhà đầu tư được miễn thuế nhập khẩu đối với thiết bị, vật tư, phươngtiện vận tải và hàng hóa khác để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam theo quyđịnh của Luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu

4 Thu nhập từ hoạt động chuyển giao công nghệ đối với các dự ánthuộc diện ưu đãi đầu tư được miễn thuế thu nhập theo quy định của pháp luật

về thuế

Điều 34 Chuyển lỗ

Nhà đầu tư sau khi đã quyết toán thuế với cơ quan thuế mà bị lỗ thìđược chuyển lỗ sang năm sau; số lỗ này được trừ vào thu nhập chịu thuế thunhập doanh nghiệp theo quy định của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Thờigian được chuyển lỗ không quá năm năm

Điều 35 Khấu hao tài sản cố định

Dự ỏn đầu tư trong lĩnh vực, địa bàn ưu đói đầu tư và dự ỏn kinh doanh

cú hiệu quả được ỏp dụng khấu hao nhanh đối với tài sản cố định; mức khấuhao tối đa là hai lần mức khấu hao theo chế độ khấu hao tài sản cố định

Điều 36 Ưu đói về sử dụng đất

1 Thời hạn sử dụng đất của dự ỏn đầu tư khụng quỏ năm mươi năm; đốivới dự ỏn cú vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự ỏn đầu tư vào địabàn cú điều kiện kinh tế - xó hội khú khăn, địa bàn cú điều kiện kinh tế - xóhội đặc biệt khú khăn mà cần thời hạn dài hơn thỡ thời hạn giao đất, thuờ đấtkhụng quỏ bảy mươi năm

Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đỳng phỏp luật

về đất đai và cú nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thỡ sẽ được cơ quan nhà nước cúthẩm quyền xem xột gia hạn sử dụng đất phự hợp với quy hoạch sử dụng đất

đó được phờ duyệt

2 Nhà đầu tư đầu tư trong lĩnh vực ưu đói đầu tư, địa bàn ưu đói đầu tưđược miễn, giảm tiền thuờ đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất theo quyđịnh của phỏp luật về đất đai và phỏp luật về thuế

Điều 37 Ưu đói đối với nhà đầu tư đầu tư vào khu cụng nghiệp, khu chế

xuất, khu cụng nghệ cao, khu kinh tế

Căn cứ vào điều kiện phỏt triển kinh tế - xó hội trong từng thời kỳ và cỏcnguyờn tắc quy định tại Luật này, Chớnh phủ quy định những ưu đói cho cỏcnhà đầu tư đầu tư vào khu cụng nghiệp, khu chế xuất, khu cụng nghệ cao, khukinh tế.”

2.3 Về chính sách đất đai:

- Tại Khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai năm 2003 quy định:

" Ngời sử dụng đất mà Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, chothuê đất đợc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trờng hợp sau

đây:

“ Sử dụng đất để xây dựng nhà chung c cho công nhân của các khucông nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho ngời phải di dời do thiên tai.”

- Tại Khoản 3 Điều 12 của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 của Chính phủ quy định về miễn tiền sử dụng đất, trong đó nêu rõ:

“đất xây dựng nhà chung c cao tầng cho công nhân khu công nghiệp” đợcmiễn tiền sử dụng đất

- Tại Khoản 2 Điều 14 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày14/11/2005 quy định miễn tiền thuê đất, thuê mặt nớc đối với :

" Dự án sử dụng đất xây dựng nh chung cà xây dựng nhà ở cho các đối t cho công nhân của các khucông nghiệp theo dự án đợc cấp có thẩm quyền phê duyệt bao gồm cả giá bánhoặc giá cho thuê nh , trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nh không cóà xây dựng nhà ở cho các đối t à xây dựng nhà ở cho các đối tchi phí về tiền thuê đất "

- Tại Điều 20 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về quỹ đấtdành cho phát triển nhà ở xã hội đã quy định:

“ 1 Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xác định và bốtrí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng

đô thị, điểm dân c nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khucông nghệ cao trên địa bàn

2 Căn cứ điều kiện cụ thể của từng địa phơng, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh

đợc xem xét, quyết định việc chủ đầu t các dự án phát triển nhà ở thơng mại

và khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có tráchnhiệm dành một phần diện tích đất đã đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng kỹthuật để chính quyền địa phơng phát triển nhà ở xã hội nhng trong mọi trờnghợp không vợt quá 20% diện tích đất ở dự án ”

- Tại Điều 49 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định về đất để pháttriển nhà ở xã hội nh sau:

“ 1 Căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã đợc phê duyệt, Uỷ ban nhân dân cáccấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu t xây dựng quỹnhà ở xã hội

2 Nhà nớc miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, chothuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội.”

2.4 Về chính sách thuế:

- Tại điểm b khoản 3 Điều 34 của Nghị định số 24/2007/NĐ-CPngày14/02/2007 hớng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp quy

định:

"Mức thuế suất 10% áp dụng trong thời gian 15 năm, kể từ khi bắt đầu

đi vào hoạt động kinh doanh đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới thành lập

từ dự án đầu t vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt u

đãi đầu t

Trờng hợp cơ sở kinh doanh mới thành lập từ dự án đầu t vào ngànhnghề, lĩnh vực thuộc danh mục lĩnh vực đặc biệt u đãi đầu t và có ảnh hởnglớn về kinh tế, xã hội cần đợc khuyến khích cao hơn, Bộ Tài chính trình Thủ t-ớng Chính phủ quyết định áp dụng thuế suất 10% áp dụng trong suốt thời gianthực hiện dự án"

Nh vậy các dự án đầu t xây dựng nhà ở xã hội, bao gồm cả các dự án đầu

t xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất cũng đợc ápdụng mức thuế suất u đãi nêu trên

- Tại khoản 5 Điều 35 của Nghị định số 24/2007/NĐ - CP quy định:

" Đợc miễn thuế 04 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50%

số thuế phải nộp cho 09 năm tiếp theo đối với cơ sở kinh doanh mới thành lập

từ dự án đầu t vào ngành nghề, lĩnh vực thuộc Danh mục ngành nghề, lĩnh vực

đặc biệt u đãi đầu t " Nh vậy các dự án đầu t xây dựng nhà ở xã hội, bao

gồm cả các dự án đầu t xây dựng nhà ở cho công nhân KCN, KCX cũng đợc

áp dụng mức thuế suất u đãi này

Trờn đõy là một số chớnh sỏch ưu đói về đầu tư xõy dựng nhà ở cho cụngnhõn mà đó được nhà nước cụ thể hoỏ bằng cỏc văn bản phỏp luật Ngoài ra,mụt số quy định cụ thể khác, nh: hớng dẫn u đãi về thuế thu nhập doanhnghiệp (đối với chủ dự án, doanh nghiệp xây dựng, doanh nghiệp quản lý sửdụng); cho phép chủ dự án đợc tính các chi phí về nhà ở dành cho ngời lao

động vào chi phí sản xuất kinh doanh dới hình thức khấu hao tài sản cố địnhhoặc cho phép hạch toán chi phí tiền thuê nhà vào chi phí sản xuất kinh doanhcủa doanh nghiệp; cho phép hoạt động cho thuê nhà ở dành cho ngời lao độngtại các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê để ở đợc áp dụng thuế suất thuếgiá trị gia tăng là 0% (doanh nghiệp đợc khấu trừ thuế GTGT đầu vào củahàng hoá, dịch vụ mua vào phục vụ cho nhà ở dành cho ngời lao động khi tínhthuế GTGT phải nộp) sẽ được hớng dẫn v bổ sung trong thời gian tới.à xây dựng nhà ở cho các đối t

3, Nghiờn cứu thị trường.

a Cầu về nhà ở cho cụng nhõn

Hiện tại Từ Liờm cú 5 khu,cụm CN , trong đú cú hai khu cụng nghiệplớn như khu cụng nghiệp Bắc Thăng Long và khu cụng nghiệp Cầu Diễn vớitổng diờn tớch lờn tới hàng trăm ha và hang chục nghỡn cụng nhõn đang làm

việc Trong số các cụm công nghiệp thì lớn nhất là cụm công nghiệp MinhKhai với tổng diện tích được Thành phố phê duyệt là 65ha và hiện đã cókhoảng 100 doanh nghiệp đang kinh doanh với hàng nghìn công nhân đanglàm việc tại đó

Quá trình mở rộng, phát triển và thu hút mạnh đầu tư vào các KCN tạonên sức hút về lao động làm việc tại các khu này, gồm đội ngũ công nhân, cán

bộ kỹ thuật, nhân viên nghiệp vụ và cán bộ quản lý, trong đó 90% là côngnhân và kỹ thuật viên Về trình độ, 75% lao động làm việc trong các KCNnày đã tốt nghiệp phổ thông trung học trở lên, trong đó lao động có trình độđại học chiếm 35%

Số lao động làm việc trong các KCN đã đi vào hoạt động của Từ Liêm,đến năm 2006 đã lên tới gần 25 nghìn người gấp 5,6 lần năm 2001 KCN BắcThăng Long có tốc độ thu hút lao động tăng nhanh nhất, từ vài trăm ngườinăm 2001 lên hơn 15000 người năm 2006 và hiện Bắc Thăng Long cũng làKCN có số lao động lớn nhất, chiếm một nửa tổng số lao động trong các KCN

…); lao động từ địa phương khác đến làm việc chiếm 65% Hầu như toàn bộ

số người lao động từ địa phương khác đến làm việc tại các KCN ở Từ Liêmđều có nhu cầu về nhà ở Một số lao động là người Hà Nội cũng có nhu cầu

về nhà ở gần KCN, do chế độ làm việc theo ca kíp của các doanh nghiệp buộcngười công nhân phải bám xưởng, bám máy hoặc làm thêm giờ; do diện tíchnhà ở của gia đình hiện có chật hẹp do giao thông trong khu vực chưa thuậntiện, tốn nhiều thời gian đi lại hoặc kém an toàn

Nhu cầu về nhà ở của người lao động trong các KCN ở Từ Liêm rất đadạng Khoảng 10% lao động trong các KCN hiện nay là cán bộ quản lý, kỹ

sư, nhân viên văn phòng, có thu nhập cao, có nhu cầu mua căn hộ chung cưhoặc nhà thấp tầng (nhà vườn, biệt thự) Song, chiếm tỷ trọng lớn nhất trongcác đối tượng có nhu cầu về nhà ở tại các KCN của Từ Liêm là công nhân.Với mức thu nhập thấp của họ và tình hình thị trường nhà ở hiện nay thì hầuhết trong số họ không đủ khả năng mua nhà ở, chỉ có thể thuê nhà.

Với tốc độ tăng trưởng lao động như hiện nay thì dự kiến đến năm 2010,tổng số công nhân làm việc trong các KCN ở Từ Liêm là 40.000 người Nếuước tính 50% trong số đó có nhu cầu thuê nhà và với diện tích nhà ở tối thiểucho một công nhân là 9m2, thì tổng diện tích nhà dự kiến cho công nhân thuêtại các KCN này cần có vào năm 2010 là khoảng 180.000m2, tương đươngvới khoảng 4.200 căn hộ có diện tích khoảng 40 - 45 m2 Đây là một bài toánhết sức khó khăn đang được đặt ra cho huyên Từ Liêm

b Cung về nhà ở cho công nhân

 Cung từ phía các doanh nghiệp :

Hiện nay, không chỉ ở các khu công nghiệp của Từ Liêm mà cả thànhphố Hà Nội nói chung chưa có bất kỳ một doanh nghiệp nào đầu tư kinhdoanh nhà ở cho công nhân Nguyên nhân của thực trạng này có rất nhiềusong nguyên nhân chủ yếu là do lợi nhuận thấp khi kinh doanh.Bởi theo quiđịnh của nhà nước, mức tiền thuê tối đa cho công nhân không vượt quá 10%lương của họ Như vậy với mức lương từ 600.000 – 1.200.000/tháng thì tiềnthuê tối đa cho một người/tháng không quá 120.000 Mặt khác, theo qui định

về tiêu chuẩn về nhà ở cho công nhân thì diện tích tối thiểu cho một phòngtrong trường hợp không có nhà vệ sinh là 9m2, còn có nhà vệ sinh là12m2/phòng Nếu tính mỗi phòng cho 2 người thuê thì mỗi tháng doanhnghiệp chỉ thu được tối đa là 240.000/phòng ,trong khi chi phí xây dựng hiệnhành cho nhà chung cư chất lượng trung bình là 2,5 triệu đồng/m2, Như vậychi phí xây dựng mỗi phòng đã lên tới 30triệu đồng Khi đó tỷ lệ lợi nhuận sẽ

là :

( 240.000/tháng x 12 tháng)/30.000.000 = 0.096