lợi dụng công chứng để giao kết hợp đồng giả tạo và hậu quả pháp lý

L Ợ I D Ụ NG CÔNG CH Ứ NG Đ Ể GIAO K Ế T H Ợ P Đ Ồ NG GI Ả T Ạ O VÀ H Ậ U QU Ả PHÁP LÝ Nguy ễ n Thanh Đ ì n h Tr ưở ng phòng Công ch ứ ng s ố 1 TP C ầ n Th ơ Hoạt động công chứng từ khi xã hội hóa đã mang lại nhiều lợi ích cho xã hội, tạo sự thuận lợi lớn cho cá nhân, tổ chức yêu cầu công chứng, giảm bớt gánh nặng lên các cơ quan Nhà nước và làm cho giao lưu dân sự, kinh tế thuận lợi, từ đó thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển. Bên cạnh những mặt tích cực đã nêu, thì thực trạng hoạt động công chứng vẫn còn nhiều vấn đề cần giải quyết, trong đó đáng quan tâm là tình trạng các cá nhân tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý cao của văn bản công chứng để giao kết các hợp đồng giả tạo nhằm che đậy các giao dịch ngầm hoặc qua đó lợi dụng để thực hiện hành vi trái qui định pháp luật. Trong thời gian qua, do ảnh hưởng sự khó khăn chung của nền kinh tế và nhất là trong những tháng cuối năm 2010 và đầu năm 2011, Chính phủ đã thực hiện kiềm chế lạm phát bằng việc xiết chặt tín dụng làm cho nguồn tiền lưu thông trong xã hội ngày càng ít đi, nhu cầu tín dụng khan hiếm dẫn đến nhiều cá nhân, tổ chức không thể vay vốn ở các tổ chức tín dụng để thực hiện mục tiêu kinh doanh của mình. Do đó, họ phải tìm nguồn vốn ở các cá nhân, tổ chức khác. Nhưng ngay cả khi có sự nhất trí của bên cho vay và bên vay thì việc giao kết hợp đồng cũng không thể được thực hiện do quy định pháp luật hiện nay chưa cho phép, có khi việc cấm đoán của luật cũng thật bất hợp lý. Có thể nêu ra một số bất cập như sau: Luật nhà ở tại Điều 1141 chỉ cho phép chủ sở hữu được thế chấp tài sản vay vốn tại một tổ chức tín dụng hay tại Điều 1102 Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất chỉ được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn. Những khó khăn từ việc tìm nguồn vốn vay xuất phát từ các quy định pháp luật như đã nêu hoặc có thể từ ý chí muốn bảo vệ quyền lợi của bên có nguồn tiền cho vay làm cho người đi vay lâm vào hoàn cảnh bị động, phụ thuộc và sẵn sàng đặt bút ký vào các văn bản vay vốn với hình thức hợp đồng giả tạo và các điều khoản hợp đồng vô cùng bất lợi. Phổ biến nhất hiện nay là các bên vay và cho vay thường giao kết hợp đồng vay vốn thông qua hình thức hợp đồng mua bán, chuyển nhượng giả tạo nhằm che đậy bản chất của quan hệ vay vốn có bảo đảm bằng tài sản. Với hình thức hợp đồng giả tạo này thường được bên cho vay áp dụng vì nó bảo vệ được quyền lợi của bên cho vay trong tình hình khó khăn hiện nay dù pháp luật thực định không ủng hộ cho cho giải pháp này. Quy định của Bộ luật Dân sự, Điều 129 đã dự liệu hậu quả pháp lý về giao dịch dân sự giả tạo sẽ bị vô hiệu3. Nếu thực hiện đúng điều luật thì rõ ràng sẽ bất lợi cho bên cho Điều 114. Điều kiện thế chấp nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng. 2 d) Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; Điều 137 BLDS 2005: Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hịêu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trước đó. 1 Đ i ề u 1 1 0 . Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. vay. Tuy nhiên để xác định đúng bản chất của giao dịch thật trong thực tiễn giải quyết tranh chấp không phải lúc nào cũng dễ dàng, nếu các bên không có chứng cứ để chứng minh khi tranh chấp xảy ra, khi đó, bằng chính hợp đồng giả tạo do mình xác lập, bên vay vốn có thể sẽ bị mất tài sản bảo đảm, hậu quả thật khó lường. Không ít trường hợp đã xảy ra, những kẻ đã lợi dụng nhu cầu cần vốn của cá nhân, tổ chức để thực hiện chiếm đoạt tài sản một cách dễ dàng, bằng cách thông qua hợp đồng chuyển nhượng giả tạo để cho vay vốn số vốn nhất định sau đó tiến hành việc đăng ký sang tên cho mình và công khai chuyển nhượng cho bên thứ ba với giá trị thực của tài sản thu một khoản chênh lệch lớn so với số tiền bỏ ra cho bên vay. Như vậy là hoàn tất việc chiếm đoạt mà bên bị chiếm đoạt sẽ rất khó khăn để có thể lấy lại được tài sản do trước đây đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho dù chỉ là giả tạo. Cụ thể ngày 25/5/2010, vợ chồng ông Trần Công A và bà Dương Thị L đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền cho ông Đinh Công K với giá 300 triệu đồng (thực chất hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo nhằm che đậy hợp đồng vay vốn với giá trị 300 triệu của ông A và bà L vay của ông K. Giá trị tài sản thực tế là 1tỷ200 triệu đồng). Sau khi ký hợp đồng, ông K đã nhanh chóng làm thủ tục đăng ký sang tên mình và lập tức chuyển nhượng cho người khác với giá là 1tỷ100 triệu đồng. Ông bà A và L sau khi biết ông K đã chuyển nhượng căn nhà của mình cho người khác đã làm đơn tố cáo với Công an về hành vi lừa đảo, vụ việc đang được giải quyết. Tại sao họ lại chọn giải pháp nhiều rủi ro này (?). Với bên cho vay luôn muốn dành thế chủ động và lợi thế cho mình, sẵn sàng khi bên vay không trả được vốn vay và lãi thì việc còn lại của họ là mang hợp đồng đã được công chứng để làm thủ tục đăng ký sang tên cho mình mà không cần bất kỳ sự đồng ý của bên vay và cũng không phải qua thủ tục xét xử, thi hành án, đấu giá mất nhiều thời gian và rất tốn kém. Còn bên vay thì trái lại, họ luôn cần tiền, dù biết có thể họ sẽ mất tài sản khi không trả được nợ nhưng họ vẫn phải chấp nhận, và nếu khôn ngoan hơn họ sẽ củng cố bằng chứng cứ pháp lý khác để đối phó khi bên cho vay có ý đồ chiếm đoạt tài sản và hy vọng một bản án chân thực có lợi cho họ. Bên cạnh hợp đồng mua bán chuyển nhượng giả tạo để che đậy hợp đồng vay vốn thì các loại hợp đồng giả tạo khác cũng khá phổ biến trong hoạt động công chứng, có thể kể đến như: Hợp đồng ủy quyền có đề cập đến phạm vi ủy quyền là giao cho bên nhận ủy quyền được phép ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, thế chấp tài sản Thực chấp là hợp đồng chuyển nhượng được che đậy dưới hình thức ủy quyền. Hoặc hợp đồng thuê, mượn nhà được thiết lập giả tạo nhằm phục vụ cho việc đăng ký, nhập hộ khẩu .v v Trường hợp Ông Trương Văn B và bà Nguyễn Thị C, ở quận Ninh Kiều thành phố Cần Thơ. Sau khi đuợc Nhà nước bồi hoàn tái định cư khu đất tại phường Phú Thứ quận Cái Răng thành phố Cần Thơ, ông B và bà C đã ký chuyển nhượng cho bà N thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền có nội dung bên nhận ủy quyền được quyền nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký chuyển nhượng cho người khác. Sau khi được cấp giấy chứng nhận thì ông B chết giấy ủy quyền mất hiệu lực. Bà N yêu cầu gia đình bà C làm thừa kế để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho mình nhưng các con của ông B và bà C đã không đồng ý vì giá trị tài sản lúc này đã lên cao họ không có ý định chuyển nhượng nữa. Bà N do không nhận được tài sản như thỏa thuận khi ký kết hợp đồng ủy quyền đã khởi kiện ra tòa án. 2 Trong quá trình thực hiện công chứng của các Công chứng viên cũng gặp không ít khó khăn khi giải quyết những yêu cầu công chứng những hợp đồng giả tạo này. Dù dưới góc độ nghề nghiệp và kinh nghiệm công tác, không khó khăn để Công chứng viên phát hiện ra các giao dịch dân sự giả tạo loại này. Tuy nhiên về mặt ý thức của các bên tham gia họ luôn sẵn sàng ứng phó với các đề xuất, tư vấn, hướng dẫn của Công chứng viên, họ luôn tỏ ra tự nguyện khi xác lập loại hợp đồng này. Như vậy không còn cách nào khác các Công chứng viên phải chấp nhận chứng nhận cho họ dù trong thâm tâm luôn áy náy không yên. Và đồng thời chấp nhận trong tương lai tranh chấp tại tòa án phát sinh từ những hợp đồng giả tạo này có thể xảy ra mà bản thân Công chứng viên là một bên liên quan. Từ thực tiễn đó, chúng tôi kiến nghị cần có giải pháp để giải quyết thực trạng này, Thứ nhất: Cần xem việc huy động các nguồn vốn trong xã hội là hợp pháp, bện cạnh hạn chế các hoạt động cho vay tín dụng đen, phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng thì việc huy động các nguồn vốn vay từ các cá nhân, tổ chức là cần thiết và nhất là trong tình hình kinh tế khó khăn như hiện nay. Do đó, các quy định pháp luật cần mở rộng cho việc tiếp cận nguồn vốn này chứ không hạn chế như hiện nay. Thứ 2: Cần có biện pháp xử lý đối với việc thiết lập hợp đồng giả tạo. Hiện nay việc phán xét việc giao kết hợp đồng giả tạo chỉ dựa vào các bản án, chưa có qui định mang tính răn đe với các chủ thể cố tình thiết lập hợp đồng giả tạo 4. Vì vậy, trước mắt cần xem việc giao kết hợp đồng giả tạo là hành vi cấm, nếu vi phạm xẽ bị xử lý. Thứ 3: Cần phải có những qui định để xác định trách nhiệm của Công chứng viên khi thực hiện công chứng những loại việc này. Nếu cố tình thực hiện hành vi công chứng khi biết rằng văn bản mình công chứng là giả tạo thì Công chứng viên phải chịu trách nhiệm pháp lý. Quy định này sẽ tạo cơ sở cho Công chứng viên giải quyết đúng đắn, đi vào thực chất, xứng đáng vai trò của Công chứng viên là người cung cấp chứng cứ không cần phải chứng minh khi có tranh chấp xảy ra. Hiện nay dù không muốn nhưng các Công chứng viên cũng chọn giải pháp “an toàn” trước mắt cho mình nhằm tránh mâu thuẫn với khách hàng vì lợi ích ngắn hạn của tổ chức mình./. Nghị định 60/2009/NĐ-CP ngày 23/7/2009 qui định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tư pháp. Trong đó chưa qui định hành vi giao kết hợp đồng giả tạo là hành vi vi phạm cần bị xử phạt. 3 . định trách nhiệm của Công chứng viên khi thực hiện công chứng những loại việc này. Nếu cố tình thực hiện hành vi công chứng khi biết rằng văn bản mình công chứng là giả tạo thì Công chứng viên phải. thực hiện công chứng của các Công chứng viên cũng gặp không ít khó khăn khi giải quyết những yêu cầu công chứng những hợp đồng giả tạo này. Dù dưới góc độ nghề nghiệp và kinh nghiệm công tác,. L Ợ I D Ụ NG CÔNG CH Ứ NG Đ Ể GIAO K Ế T H Ợ P Đ Ồ NG GI Ả T Ạ O VÀ H Ậ U QU Ả PHÁP LÝ Nguy ễ n Thanh Đ ì n h Tr ưở ng phòng Công ch ứ ng s ố 1 TP C ầ n Th ơ Hoạt động công chứng từ khi