Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản

Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyển mạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiều hơn tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và các sự cố có thể xảy ra nhiều hơn ngay trong quá trình hoạt động của bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyểnmạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiềuhơn tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và các sự cố có thểxảy ra nhiều hơn ngay trong quá trình hoạt động của bất động sản Nhìnnhận, đánh giá và chủ động quản lý ảnh hưởng của các tác động này đảmbảo sự thành công của dự án Vấn đề này đã được nhiều nước phát triểnnghiên cứu và giải quyết thành công trong thực tiễn

Các công trình xây dựng được triển khai nhằm mục đích thực hiệnmục tiêu đầu tư, phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội, do vậy thường cóthời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xungquanh như chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ…chonên rủi ro là không thể tránh khỏi Vì vậy những điều chỉnh trong quá trìnhthực hiện, quản lý bất động sản là một thực tế Những năm qua, đầu tư pháttriển ở nước ta không ngừng tăng nhanh cả về quy mô, lĩnh vực với sựtham gia rộng rãi của toàn xã hội Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá,kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ các ảnh hưởng nêu trên tới quátrình quản lý chưa được chúng ta chú trọng, còn đối phó bị động

Chính các tác động không ổn từ môi trường xung quanh và điềuchỉnh từ nội tại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bảnđược dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả và chất lượng quản lý bấtđộng sản Đó chính là sự tồn tại của rủi ro đối với quản lý bất động sản Rủi

ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố cơ bản: yếu tố gây ra rủi ro vàđối tượng chịu tác động, ảnh hVưởng

Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểmsoát và giảm thiẻu các tác động xấu của rủi ro là hết sức cần thiết nhằmđảm bảo khả thi, hiệu quả của chất lượng quản lý bất động sản

Nắm bắt được nhu cầu bức thiết trên, cộng thêm quá trình thực tậptại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội em đã chọn

đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản” để

nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu:

- Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất

động sản

- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro

trong quản lý bất động sản tại Việt Nam

- Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản

nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản

Phương pháp nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu:

- Thị trường bất động sản Việt Nam

- Thị trường quản lý bất động sản

- Thị trường tài chính

Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục.

Lời mở đầu: đưa ra lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu và

phương pháp nghiên cứu

Phần nội dung: bao gồm 3 chương:

Chương I: cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động

sản

Chương II: Nêu nên một số thực trạng quản lý cũng như quản lý rủi

ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam

Chương III: Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động

sản

Kết luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn bộ đề tài nghiên cứu.

Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung và các anh

chị trong Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội đãgiúp đỡ em hoàn thành đề tài này

CHƯƠNG I:

Cơ sở lý luận.

I Rủi ro và các dạng thức của rủi ro.

1 Rủi ro và bản chất của rủi ro.

a Khái niệm.

Rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương laicó khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, haycòn gọi là mức kỳ vọng

b Bản chất của rủi ro.

- Chỉ ra sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm

- Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo

- Các mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/pháhoại

- Có thể xác định được số lượng các rủi ro nhưng tínhbất trắc trong rủi ro thì không xác định được

2 Các dạng thức của rủi ro trong quản lý bất động sản.

- Vật chất: Sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xâydựng…

- Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợinhuận…

- Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợpđồng…

- Chính trị: Sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận

về pháp luật, các thay đổi trong luật pháp

- Tài chính: Dự báo lạm phát không chính xác, thiếu cơchế kiểm tra tài chính thích hợp

- Xã hội: Sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động,nhận thức quá thấp của người dân địa phương

- Kỹ thuật: Sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn

đề liên quan đến bản quyền sở hữu công nghệ

II Quản lý rủi ro.

1 Tầm quan trọng của quản lý rủi ro.

- Mỗi một quyết định quản lý đưa ra đều có các rủi ro đikèm

- Hoạch định tốt + cơ chế quản lý tốt vẫn chưa đủ để đạtđược mục tiêu của nhà quản lý

- Rất ít nhà quản lý có hiểu biết về kỹ thuật quản lý rủiro

- Môi trường kinh doanh thay đổi thường xuyên

- Thông tin trên thị trường còn thiếu

- Các vấn đề tiềm năng khác như:

 Sự suy sụp kinh tế

 Sự thiếu hụt lao động

 Quản lý kém



2 Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản.

Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch dự án nhằmxác định những nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phòng

chống hay giảm thiểu những tác động bất lợi Trên thực tế có hai hình

thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thể

ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình và (2) thừa nhận rằng khôngthể dự báo tất cả mọi sự cố bất lợi

Quản lý rủi ro (risk management) trong quản lý bất động sản là

quá trình xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơtiềm ẩn trong các quyết định quản lý

- Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bấtđộng sản

- Quản lý rủi ro phải được chú trọng từ khâu xây dựngquy trình quản lý

- Quản lý rủi ro xử lý các thông tin có sẵn qua một môhình chính thức để hỗ trợ việc ra quyết định

- Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động,tính kế hoạch trong quá trình quản lý dự án

3 Những quá trình chính của quản lý rủi ro.

 Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể

xảy ra cho công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặctính của nó Qua mô tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảonhững chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quảnlý bất động sản đã thực hiện trước đây sẽ là khoá để xác định đượcnhững rủi ro

 Số lượng rủi ro : Ứớc lượng những rủi ro và sự tương tác

giữa chúng để định giá phạm vi xảy ra Công cụ và kỹ thuật gồm có: Qui thành tiền cần bỏ ra, tính toán những nhân tố rủi ro , ướclượng Pert, Phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn

 Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm nhựng bước triển

khai việc đối phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án.Phần này cũng chính là kế hoạch quản lý rủi ro

 Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi

ro trong xuốt qúa trình dự án được thực thi, hành động như thế nào

là đúng, cập nhật những kế hoạch quản lý rủi ro

4 Nguyên nhân của sự thiếu hụt quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản.

- Thiếu các kỹ thuật quản lý rủi ro

- Mức độ tinh tế và phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏiphải có những kỹ thuật mà đôi lúc là quá khó để thựchiện

- Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin

- Sự nghi ngờ: liệu các kỹ thuật này là khả thi cho dự

án,

- Phần lớn rủi ro là liên quan đến tiến trình công việc,hợp đồng; vì thế để đối phó chúng tốt nhất dựa trênkinh nghiệm hoặc các hợp đồng trước đó

- Thiếu vắng sự tinh thông, thành thạo trong kỹ thuậtquản lý rủi ro

- Không bộc lộ lợi ích ra một cách rõ ràng

CHƯƠNG II:

Thực trạng quản lý rủi ro trong

quản lý bất động sản

ở Việt Nam.

I Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam.

Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng chothuê đầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu kháchthuê Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gầnnhà hát lớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủnghoảng tài chính Châu á Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thịtrường VN, hoặc bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trởlại đây, toà nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởinhững khách hàng lớn như Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế Giá cho thuê của toà nhà này đứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao

ốc tại VN Không riêng gì đối với tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả cáctòa cao ốc mới xây dựng trong vài năm nay đều đã cho thuê 80 - 90%diện tích Giám đốc điều hành Tập đoàn CB Richard Ellis Việt Nam,công ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trườngcho thuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng và căn

hộ cao cấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang rất sôiđộng Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào hoạtđộng ngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòa nhà OceanPark mới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự ánOcean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn

hộ trong vòng 60 ngày Tại TP HCM, trung tâm thương mại, vănphòng An Đông vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triểnkhai xây dựng như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín Hệ

số sử dụng văn phòng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minhđều đạt trên 90% Hệ số sử dụng văn phòng loại B là 74% Trong thờigian trung và ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B đang tỏ ra có ưuthế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do hiện đang có nhiều nguồn cung

Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lênchính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tưnước ngoài phát triển Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khảquan trong vài năm nay Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, vănphòng cho thuê ở các thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao,trong khi nguồn cung còn hạn chế Mặt bằng giá thuê văn phòng loại

A ở Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý,bảo đảm an ninh, đỗ xe Mức giá cụ thể còn tùy từng tòa nhà và từngkhách hàng cụ thể Đây cũng là một bí mật kinh doanh của Cty quảnlý các cao ốc Mức giá cho thuê ở TP HCM cũng tương tự như ở HàNội Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm, thuận lợi Mặc dù, giáđất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh luôn ở mức rất cao, nhưngtheo tính toán của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa giá cho thuê vớigiá thành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao Nắm bắt cơ hội này,nhiều nhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc Theo đánh giá của ôngNguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thịtrường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trongnhững năm tới

Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất độngsản ở VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm.Dining & Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc choChesterton nhảy ra hoạt động độc lập Còn CB Richard Ellis Vietnam,có công ty mẹ ở Mỹ cũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ nămngoái.

Các công ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thịkinh doanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TPHCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội với mức phíquản lý khá cao Mỗi công ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đốitượng khách hàng CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoảntiền thưởng phụ trội nếu công suất cho thuê lớn, Chesterton sau mộtthời gian áp dụng mô hình trên nay chuyển sang thu phí theo doanhthu của các tòa nhà

Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB

Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc

về chất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ công ty mẹsang, các công ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đàotạo lại ở nước ngoài Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lựcthiếu kinh nghiệm chính là điểm yếu mà các công ty VN chưa thể khắcphục được và đành chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài

Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại

TP HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao,Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởitâm lý của cả khách tây và ta đều thích như vậy "Khi trưng biển toà

nhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường nhưtin tưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giảithích.

Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởngkinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tưxây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bấtđộng sản do đó có rất nhiều tiềm năng Tuy nhiên, các chuyên gia kinh

tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyênnghiệp trong nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sựphát triển các chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc củaViệt Nam trong tương lai

II Thực trạng quản lý bất động sản.

Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới,nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam Những khu

đô thị mới, những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã vàđang mọc lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toànhà có vẻ đang mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất độngsản

Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuêcác công ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ caocấp có vốn đầu tư nước ngoài)

Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tưthường kiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị Song theoông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, môhình chủ đầu tư trực tiếp quản lý không duy trì được chất lượng và

danh tiếng toà nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lýchuyên nghiệp.

Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đôthị được tiến hành rất bài bản và chu đáo Cụ thể, các công ty quản lý

sẽ cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham giavào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình và đưa ra kế hoạchquản lý “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưađược bài bản Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưa đánh giáđúng mức tầm quan trọng của công việc quản lý toà nhà văn phòng

và nhà ở”

Nhưng xét về thực lực, không phải chủ đầu tư nào cũng có thểthuê công ty quản lý toà nhà, vì phải mất một khoản phí quản lýkhông nhỏ Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu nhưcác hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các công ty nước ngoài có uy tínlớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning &Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng tronglĩnh vực này Chủ đầu tư của các toà nhà thường muốn trương biểnhiệu của các công ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã đượcthiết lập trên thị trường thế giới.

Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng.Đơn vị quản lý hết sức quan trọng Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm

vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trongtòa cao ốc luôn vận hành một cách tốt nhất Chi phí cho dịch vụ quảnlý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ

3 – 5 USD/m2/tháng Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệthống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ),đơn vị quản lý còn phải đảm bảo bộ mặt tòa cao ốc luôn được chăm

chút, sạch đẹp Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều người cho rằnggiá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu có được dịch vụ quản lý tốt Và

để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn vị chuyênnghiệp Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đềuđược quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton,Dining and Associater và CB Richard Ellis

Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ đượcthực hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho cáchoạt động hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tàisản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chiphí, tổ chức tu sửa và bảo quản Điều đó có nghĩa là nhà quản lýchỉ cố gắng, dù không phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tốithiểu chi phí liên quan đến việc duy trì công trình trong tình trạnghiện tại Ngày nay theo phong cách đặt vấn đề hiện đại trong việcquản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều hơn rấtnhiều Nó hướng tới mục tiêu đạt được những kết quả sử dụng caohay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa Dưới ảnh hưởng củanhững sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay người ta mong đợi

từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biếtthông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều kiện hiện cócủa công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên quanđến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biếtnhững chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tếkhông gian

Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa.Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng Đó là,văn phòng, ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chính

công cộng; công ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung

cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thông; trung tâm điệnthoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện Và tương ứng với mỗiloại nhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự độnghóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sửdụng Ở Việt Nam, khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thôngthường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp – thoátnước, điện, báo cháy Có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang

bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báođộng xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thốngBMS Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điềukhiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không cóquản lý và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mứcthấp nhất Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòatập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy,

hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệthống BMS Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy đượcđiều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần BMS cho phép trao đổithông tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lý tập trung và quản lýđiện năng ở mức cao Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà cao tầngnày đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh vớicác hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển tập trung, tươngtác bởi hệ BMS Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thôngtin, truyền thông và tự động hóa văn phòng Đây còn gọi là các tòanhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà cónhững chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhàQuốc hội Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưa

được trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năngsử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại Hiện các tòa nhà tốithiểu đều có hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệthống BMS và tiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chinhiều hơn Nếu xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng khôngtrang bị BMS sẽ không có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ.

Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng

hệ thống quản lý BMS Điển hình là Trung Tâm Thương mại ZenPlaza,mọi hoạt động trong tòa nhà 16 tầng này đều được kiểm soátchặt chẽ từ phòng điều kiển trung tâm Trong phòng, 35 màn hìnhlớn liên tục theo dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng Mọitrục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện

để kịp thời xử lý Phòng điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xửlý cả việc vận hành các thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa khôngkhí, hệ thống thông tin liên lạc trong toàn bộ tòa nhà Theo bà TriệuThị Hương Giang – Phó tổng Giám Đốc, vì là trung tâm thương mại,lượng khách hàng và hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn, đặc biệt làcháy nổ, rất được chú trọng Dù vậy, với tòa nhà Zen Plaza được xâydựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lý chỉ mới dừng lại ở mức độkiểm soát Theo Công ty Tư vấn xây dựng Meinhardt Việt Nam, đốivới các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiện nay, mức độ quản lýđược nâng cao hơn Ông Mark Cottingham, Giám đốc thiết kế dịch

vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCM hiện đã ứng hụng hệthống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát tòa nhàtrên thế giới Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soáttòa nhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao

ốc Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộ

phận cảm biến sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòanhà để vận hành chúng, cũng như kiểm soát quá trình hoạt động,hỏng hóc, thời gian bảo trì, sửa chữa Tùy theo mức độ phức tạpcủa hệ thống, thiết bị cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựachọn giải pháp BMS phù hợp.

III Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và nguyên nhân.

(Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tạiTrung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận NgôQuyền (TP Hải Phòng), toàn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằngthạch cao ở khu vực tầng 3 của trung tâm bất ngờ sập xuống

Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảngloạn cho hàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây

Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán bộ quản lý trungtâm - khẳng định: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong quá trìnhthi công lắp đặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật đã không tínhchính xác khả năng chịu lực của vách trần được làm bằng nhiều tấmnhỏ thạch cao Trong khi khoan lắp camera, trần nhà đã kéo nhau đổxuống theo kiểu domino”

Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêmtrọng “Ngay sau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắcphục để sớm đi vào kinh doanh, phục vụ khách hàng ”, anh này chobiết thêm

Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt khi sự cố

xảy ra cho rằng cách giải thích của anh Sơn chưa chính xác Thực chất

là toàn bộ diện tích trần nhà nói trên đã tự sập xuống chứ không do tácđộng nào cả.

Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô cùng ngạcnhiên khi thấy một tấm trần tơi tả vương vãi trên sàn nhà công ty FPTCapital, tầng 12, toà nhà FPT Cầu Giấy Tính đến thời điểm này, đây

là vụ sập trần thứ hai ở FPT trong năm nay

Vụ sập trần được xác định xảy ra vào giữa đêm nên không gâythiệt hại gì đáng kể về người và vật chất tại FPT Capital

Tại hiện trường, một tấm trần Daiken có diện tích 1m x 0.6m đãsụp xuống nham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sànvinyl khiến cho nhân viên FPT Capital phải lấy xô ra hứng Ngay saukhi nhận được tin báo, đại diện Ban quản lý công trình của toà nhàFPT Cầu Giấy -công ty FPT Land, đã có mặt tại hiện trường

Anh Hướng NN, cán bộ phụ trách hệ thống kỹ thuật của Banquản lý công trình toà nhà FPT Cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhânđược xác định là do van điện từ yrong điều khiển hệ BMS của hệthống điều hoà tại văn phòng FPT Capital bị lỗi, gây ra rò rỉ nước vàotấm trần Sau một thời gian ngấm nước, tấm trần bị mủn ra, co lại và

Van điện từ của hệ thống điều hoà có tác dụng điều chỉnh lượng nước

đi vào FCU để điều khiển nhiệt độ Hệ thống van này do FPT IS lắpđặt, nằm trong gói thầu BMS, hệ thống quản lý toà nhà FPT.Thực tế, trừ những tấm trần trong toilet, toàn bộ những tấm trần ở toànhà FPT Cầu Giấy đều không chịu được nước, dễ dàng bị mủn ra khigặp nước Những tấm trần này được làm bằng sợi khoáng, rất mỏng vànhẹ; mỗi tấm nặng không đến… 1 lạng.“Với ưu điểm là nhẹ, các tấmtrần khi bị sập không gây ra thiệt hại lớn về tính mạng con người và tài

sản vật chất Nếu có sập do bị ngấm nước, cùng lắm nó cũng chỉ làmbẩn văn phòng”, anh DũngNV3, cán bộ kỹ thuật Ban quản lý côngtrình toà nhà FPT Cầu Giấy, cho biết và nói thêm tấm trần sợi khoángđược chọn để thi công chính là nhờ ưu điểm này.

Tuy nhiên, khi được hỏi về khả năng xảy ra những trường hợptương tự, anh HướngNN cũng thẳng thắn: “Đã là hệ thống kỹ thuật thìkhông thể nói trước được dù đã có nghiệm thu Trong quá trình sửdụng, phát hiện ra lỗi nào, chúng ta sẽ khắc phục lỗi đó”

Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết ố vàng trên trần, hãygọi quản lý toà nhà đến kiểm tra, vì có khả năng trần bị thấm nước.Đừng đợi cho nó mủn ra và sập xuống”.FPT IS đã cho người đến khắcphục van bị lỗi vào ngay sáng thứ Năm, 29/11; tấm trần mới cũng đãđược thay.Toà nhà FPT được khai trương nội bộ vào ngày 13/09/2007

và các đơn vị bắt đầu chuyển về làm việc tại toà nhà FPT Cầu Giấy từngày 25/09

Đây là sự sập trần thứ hai tại FPT Vụ sập trần thứ nhất xảy ra tạiFPT Distribution ở nhà A1, Khu ngoại giao đoàn Vạn Phúc vào ngày26/09, không gây thiệt hại nào về người nhưng làm hỏng một số đồdùng văn phòng và gây tâm lý hoang mang cho các cán bộ nhân viênFPT Distribution

Nhận xét:

Công tác quản lý rủi ro còn rất nhiều hạn chế, khi xảy ra các sự cốnhà quản lý thường đưa ra những lời giải thích mù mờ thiếu thuyếtphục, hoặc là đưa ra những lời nói chung chung

IV Kinh nghiệm quản lý rủi ro trong các ngành khác.

1 Quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản.

Ngoài hiểu biết về mức độ rủi ro cũng như tiềm năng lợi nhuậncủa những công cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác địnhđược khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân cũng như có cácphương thức thích hợp để quản lý rủi ro.

Xác định mức rủi ro có thể chấp nhận

Khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư phụ thuộc rất nhiều vàođiều kiện cá nhân và mục tiêu của mỗi người Thái độ của nhà đầu tưđối với rủi ro có thể bị ảnh hưởng bởi những nhân tố sau:

Tuổi đời

Nếu còn trẻ, còn nhiều thời gian phía trước để khắc phục nhữngthua lỗ tạm thời, nhà đầu tư có thể sẵn sàng chấp nhận mức độ rủi rocao để đổi lại mức lợi nhuận cao Nhưng càng lớn tuổi, nhà đầu tưcàng e ngại đối với những khoản đầu tư có mức độ rủi ro cao Và ởtuổi sắp nghỉ hưu, họ chỉ tìm những cơ hội đầu tư ổn định với rủi rothấp

Các trách nhiệm phải gánh vác

Trách nhiệm có thể bao gồm các khoản nợ phải hoàn trả, các chiphí phải thanh toán, và người thân phải nuôi nấng, phụng dưỡng.Trách nhiệm càng cao, nhà đầu tư càng có khuynh hướng ít chấpnhận rủi ro

Mục tiêu đầu tư

Khi đầu tư, nhà đầu tư có thể nhằm vào thu nhập định kỳ, tăngtrưởng vốn đầu tư hoặc kết hợp cả hai Tùy thuộc vào mỗi mục tiêulựa chọn mà nhà đầu tư sẽ chấp nhận những mức độ rủi ro khácnhau.

Thời hạn để hoàn thành mục tiêu đặt ra

Thời hạn càng ngắn, mức độ rủi ro mà nhà đầu tư có thể chấpnhận sẽ càng thấp

Mức lợi nhuận mong muốn

Nếu muốn lãi nhiều thì nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro cao

Độ "bấp bênh" (uncertainty) có thể chấp nhận để đạt được mức lợi

nhuận mong muốn

Nếu nghĩ rằng mình không chấp nhận nổi rủi ro ở mức độ nào đó,tốt nhất nhà đầu tư nên chọn phương án an toàn hơn; tuy nhiên lợinhuận tiềm năng vì thế cũng sẽ thấp hơn

Các khoản dự trữ cho tương lai

Nếu có dự trữ, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi đầu tư, hay nóicách khác có thể chấp nhận rủi ro cao hơn

Những phương thức đơn giản để quản lý rủi ro

a Xem xét lại và thanh toán các khoản nợ

Trước khi nghĩ tới đầu tư, điều đầu tiên mà nhà đầu tư phải thựchiện là xem xét lại và nếu cần hãy thanh toán các khoản nợ của

mình Lý do đơn giản là vì lãi suất đi vay thường khá cao, và khôngphải lúc nào lợi nhuận đầu tư cũng cao hơn lãi suất đi vay Ngoài ra,trong trường hợp đi vay để đầu tư, nếu rủi ro xảy ra và không thể thuhồi được vốn, nhà đầu tư rất có thể bị lâm vào tình cảnh vỡ nợ nếukhông có những nguồn dự trữ khác để trả nợ vay.

b Chấp nhận rủi ro để hạn chế rủi ro

Rủi ro vẫn luôn tồn tại dù nhà đầu tư làm gì với đồng vốn củamình đi nữa, thậm chí cả khi không làm gì Cất tiền trong nhà? Kẻtrộm vẫn có thể viếng thăm hoặc tiền có thể mất vì hỏa hoạn Gửitiền ở quỹ tiết kiệm? An toàn đó, nhưng bỏ lỡ cơ hội tăng trưởngđồng vốn về lâu dài Ngoài ra, lạm phát cũng sẽ làm cho đồng tiền bịmất giá nếu không có cách nào để đồng tiền sinh lãi bằng hoặc caohơn tỷ lệ lạm phát

c Đa dạng hóa các khoản đầu tư

Đầu tư cổ phiếu có thể đem lại lợi nhuận cao Tuy nhiên, khôngnên bỏ hết trứng vào một giỏ Cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tưvào các khoản đầu tư khác nhau (trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản,gửi ngân hàng ); hoặc cũng có thể đa dạng hóa đầu tư vào cácngành khác nhau như công nghệ thông tin, dược phẩm, hàng tiêudùng Tỷ lệ cụ thể từng loại như thế nào phụ thuộc vào khả năngchấp nhận rủi ro, tuổi tác và mục tiêu của mỗi nhà đầu tư

d Cân đối danh mục đầu tư

Tạo ra một danh mục đầu tư cân bằng thông qua việc đầu tư cảvào cổ phiếu và trái phiếu Theo kinh nghiệm của những người đi

trước, tỷ lệ trái phiếu trong danh mục đầu tư nên bằng với tuổi đờicủa nhà đầu tư Ví dụ, nếu nhà đầu tư 55 tuổi, tỷ lệ trái phiếu trongdanh mục đầu tư của họ nên là 55%.

e Có tầm nhìn dài hạn

Thông thường người ta hay khuyên nên nghĩ tới đầu tư như làmột cuộc chạy marathon, hơn là một cuộc chạy cự ly 100 mét.Những cơ hội dài hạn sẽ cho phép nhà đầu tư có đủ thời gian khắcphục những khoản lỗ ngắn hạn bằng tiềm năng lợi nhuận cao trongtương lai

f Đầu tư liên tục

Khi đầu tư một khoản lớn, nhà đầu tư sẽ cố gắng chọn thời điểmmua tốt nhất, có nghĩa là khi giá thấp nhất Tuy nhiên điều này chẳng

dễ chút nào Do vậy, tiến hành đầu tư thường xuyên sẽ giúp nhà đầu

tư dàn đều giữa giai đoạn giá cao và giá thấp Đây là một cách đadạng hóa theo thời gian

g Đầu tư vào một quỹ đầu tư

Đây là cách đơn giản nhất để giảm rủi ro đầu tư Khi tham gia vàoquỹ đầu tư, tiền của các nhà đầu tư cá nhân được tập hợp lại thànhmột quỹ lớn hơn để đầu tư vào rất nhiều công ty, nhiều lĩnh vực khácnhau, qua đó đa dạng hóa danh mục đầu tư Ngoài ra, nhà đầu tưcũng được hưởng lợi từ hệ thống quản lý rủi ro chuyên nghiệp củacông ty quản lý quỹ

h Đảm bảo rằng những khoản đầu tư vẫn đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư

Điều kiện cá nhân của nhà đầu tư có thể thay đổi và ảnh hưởngđến khả năng chấp nhận rủi ro Do vậy, nhà đầu tư cần phải định kỳkiểm tra và thay đổi cơ cấu danh mục đầu tư để đảm bảo các khoảnđầu tư vẫn phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro đã thay đổi

Một số vấn đề về quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng công trình:

Kinh nghiệm và thực tế của các nước cho thấy các vấn đề nêutrên có thể giải quyết được bằng hệ thống quản lý rủi ro trong quátrình quản lý dự án Để quản lý rủi ro các dự án đầu tư xây dựngcông trình, cần thực hiện một số vấn đề sau:

- Thứ nhất, trong toàn bộ vòng đời dự án (chuẩn bị dự án, thựchiện đầu tư xây dựng và các năm khai thác sử dụng dự án) cần nhậndạng đủ rủi ro do môi trường bên ngoài và nội tại dự án phù hợp vớithực tế Mỗi giai đoạn triển khai dự án các rủi ro xảy ra cũng rất khácnhau Từng môi trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, các rủi ro có ảnh hưởnglẫn nhau cả trong và ngoài dự án, rủi ro thay đổi theo thời gian Dovậy việc nhận dạng rủi ro cần thực hiện, cập nhật lại thường xuyên.Đặc biệt ở giai đoạn chuẩn bị dự án để ra quyết định đầu tư cần phảinhận dạng đầy đủ các rủi ro có thể xảy ra trong cả vòng đời dự án Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng công trình xem xét các rủi roảnh hưởng tới chi phí đầu tư xây dựng công trình Giai đoạn vận

hành, khai thác dự án cần nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng tới chi phíquản lý vận hành dự án, các chí phí sản xuất, thu nhập hàng năm

(Dự án sản xuất kinh doanh)

Giai đoạn chuẩn bị dự án, rủi ro thường xảy ra liên quan tới vấn

đề về thông tin dữ liệu điều tra phục vụ tính toán dự án, thời gianthực hiện quá trình chuẩn bị dự án, căn cứ pháp lý của dự án…Giaiđoạn đầu tư xây dựng rủi ro có thể xảy ra nhiều từ môi trường tựnhiên, thị trường xây dựng, thủ tục hành chính pháp lý trong đầu tư

và xây dựng, tổ chức và thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế,thi công xây dựng công trình… Giai đoạn vận hành khai thác dự ánrủi ro xảy ra ở mức độ phức tạp hơn, phát sinh từ các môi trường ảnhhưởng trực tiếp tới các yếu tố thị trường đầu vào, đầu ra, tổ chứcquản lý sản xuất, duy trì hoạt động quản lý khai thác dự án trong cácnăm phân tích hoạt động

Những sai sót ở giai đoạn trước cũng là nguyên nhân phát sinh rủi

ro ở các giai đoạn sau của dự án Các công cụ, kỹ thuật để nhận dạngrủi ro cũng đa dạng, được sử dụng kết hợp từ các phương pháp phântích hoạt động, thống kê kinh nghiệm kết hợp dự báo, điều tra lấy ýkiến chuyên gia… Kết quả nhận dạng rủi ro nhằm xác định nguồngốc phát sinh, phạm vi tác động, các dữ liệu liên quan tới khả năngtồn tại và phát triển các rủi ro

- Thứ hai, thực hiện đo lường, đánh giác tác động của rủi ro tớihiệu quả đầu tư của dự án, khả năng thành công của dự án khi có tácđộng của rủi ro Như các phân tích nêu trên, với các dự án đầu tư xâydựng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án cầnđặt trọng tâm xem xét Hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án đượcxác định trên cơ sở các chi phí đầu tư xây dựng công trình, chi phí

vận hành, khai thác dự án, thu thập của dự án Các rủi ro tác độngnhiều mặt và ảnh hưởng đến trực tiếp tới các yếu tố này (Chất lượnggiá cả, khả năng phục vụ, sức mua, thời gian…) Do vậy đo lường,đánh giá tác động rủi ro tới hiệu quả dự án là công việc phức tạp,nhìn chung phải kết hợp các phương pháp định tính với các phươngpháp định lượng Các phương pháp định tính được hình thành vàphát triển đồng thời với sự phát triển của khoa học công nghê, với sựhỗ trợ rất quan trọng của toán học, tin học như: lý thuyết về toán xácsuất thống kê, dự báo, phân tích, tổ hợp, các chương trình phần mềmứng dụng… Tuỳ thuộc vào khả năng áp dụng, điều kiện cụ thể của

dự án, dữ liệu dự báo thống kê và tính chất quy mô của dự án để sửdụng các phương pháp định lượng, cụ thể như: Phân tích các kịchbản để xác định giá trị dự kiến (dạng bảng và dạng cây), phân tích độnhạy có tính xác suất, phân tích mô phỏng… Bằng việc sử dụngphương pháp định lượng để đánh giá rõ khả năng đạt được hiệu quảcủa dự án trong điều kiện có tác động rủi ro Kết quả đo lường rủi ro

sẽ giải quyết một trong những vấn đề phức tạp nhất trong quản lý rủi

ro, đó là xác định rõ và thấy trước các nguy cơ hoặc cơ hội có thể đạtđược của dự án Sơ đồ dưới đây có thể minh hoạ cho quá trình rủi rođối với dự án đầu tư xây dựng công trình

- Thứ ba, tiến hành các hoạt động kiểm soát, hạn chế tác động xấucủa rủi ro để đảm bảo hiệu quả đầu tư đặt ra của dự án Kế hoạchkiểm soát rủi ro được thực hiện đồng thời với nhiều biện pháp từviệc chủ động dự phòng các nguồn lực bất hợp lý để đối phó vớinhững rủi ro, chủ động né tránh đến chia sẻ trách nhiệm gánh chịurủi ro, ứng phó tích cực, kịp thời khi rủi ro xảy ra… Một số biệnpháp thường áp dụng trong các dự án như: các biện pháp trong hợp

đồng kinh tế, bảo hiểm, xây dựng các hệ thống quản lý theo tiêuchuẩn, đa dạng hoá theo dịch vụ, sản phẩm dự án, thiết lập hệ thốngcảnh báo sớm rủi ro và xử lý rủi ro… Trên thực tế, các nghiên cứu vềrủi ro đối với dự án đầu tư xây dựng công trình đang được quan tâm,phát triển và có vai trò rất quan trọng để quản lý dự án có hiệu quả

(Nguồn tin: T/C Kinh tế Xây dựng, số 4/2006)

2 Quản lý rủi ro tài chính.

Rủi ro tài chính thường có tác động dây chuyền và cộng hưởng

Do đó, doanh nghiệp phải chủ động xây dựng cho mình quy trìnhđánh giá và quản trị rủi ro tài chính phù hợp, nhằm tự vệ trước biếnđộng khôn lường của thị trường tài chính

Đôi lúc thiếu hợp lý, nhưng với một sức hấp dẫn đặc biệt, thịtrường tài chính vẫn đang sống với quy luật chung và riêng của nó,phát triển nhanh hơn mọi dự đoán và phát sinh những tình huốnghoàn toàn chưa được đề cập đến trong bất kỳ lý thuyết nào Tồn tạinhư một cơ chế đáp ứng những nhu cầu đa dạng về cung cấp và sửdụng vốn, thị trường tài chính luôn ẩn chứa nhiều rủi ro ảnh hưởngđến sự sống còn của các doanh nghiệp tham gia vào thị trường này.Với xu hướng toàn cầu hoá tài chính, rủi ro có thể đang tiềm ẩn tạinhững thị trường tuy xa về khoảng cách địa lý nhưng có khả nănggây ra những biến động nghiêm trọng đối với thị trường tài chínhtrong nước, gây nên thiệt hại khôn lường đối với hoạt động kinhdoanh của doanh nghiệp

Rủi ro tài chính phát sinh như thế nào?