pháp luật quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng quản lý đất đai tại xã hưng long huyện giồng trôm – tỉnh bến tre

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm: a Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; b Xác định địa giới hành chính, l

MỤC LỤC……… ………Trang

LỜI NÓI ĐẦU ……… 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 1.1 Khái niệm và hệ thống Quản lý Nhà nước về đất đai……… 5

1.1.1 Khái niệm Quản lý Nhà nước về đât đai……….5

1.1.2 Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai……….12

1.2 Nội dung quản lý đất đai……… 20

1.2.1 Qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất……… 20

1.2.2 Thực hiện thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và trưng dụng đất………28

Thủ tục hành chính về Giao đất.……… 31

Thủ tục hành chính về cho thuê đất……… 32

Thủ tục hành chính vè chuyển mục đích sử dụng đất……… 33

Thủ tục hành chính về thu hồi đất………37

Thủ tục hành chính về trưng dụng đất……… 43

1.2.3 Thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất……….44

1.2.3.1Đăng ký Quyền sử dụng đất.………44

1.2.3.2Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử sụng đất.……….48

1.2.4 Thanh tra giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật đất đai……….52

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ HƯNG PHONG 2.1 Điều kiện tự nhiên và kinh tế- xã hội của xã Hưng Phong.………….58

2.2 Thực trạng về đất đai ở xã Hưng Phong… ………61

2.3 Thực trạng quản lý đất đai của chính quyền địa phương …………64

2.3.1 Qui hoạch, kế hoạch về sử dụng đất đai của UBNN huyện và xã………64

2.3.2 Thực trạng giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế ở xã Hưng phong và việc giải quyết các tranh chấp đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về Đất đai tại địa phương.……….70

2.3.3 Khó khăn và vướng mắc trong quá trình quản lý đất đai ở địa phương và biện pháp khắc phục …….………72

KẾT LUẬN…… …….………79

LỜI NÓI ĐẦU

Đất đai là tài nguyên đặc biệt

Trong nền kinh tế thị trường, thì đất đai lại càng giá trị hơn bởi người ta coi

nó là hàng hoá đặc biệt Câu nói “tấc đất, tấc vàng” nói lên sự quý giá ở tầm cao

nhất của đất đai thực ra cũng không đủ Ấy là chưa nói dưới góc độ giá trị lịch sử

-xã hội: “mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông”; đất đai là “giang sơn gấm vóc” thì

sự thiêng liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định giá

Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì từ hàng triệu năm qua đất đai đã

là tài nguyên đặc biệt Bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dànhcho con người, tiếp đến mới là thành quả do tác động khai phá của con người

Tính chất đặc biệt của đất đai ở chỗ tính chất tự nhiên và tính chất xã hộiđan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tàigiỏi đến đâu cũng không tự mình tạo ra đất đai được Con người có thể làm ra nhàmáy, lâu đài, công cự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm,nhưng không ai có thể chế tạo ra đất đai Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụngđất đai, dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sứcđặc biệt ấy

Đất đai quý giá còn bởi con người không thể làm nó sinh sản, tăng thêmngoài diện tích tự nhiên vốn có của Quả đất Đất đai là Tư liệu sản xuất của cácngành công – nông - ngư nghiệp Và là tư liệu sản xuất đặc biệt: Luôn bị giới hạnbởi số lượng , không gian như lại vô hạn về thời gian sử dụng (phụ thuộc vào sựđối xử của con người đối với đất đai)

C.Mác đã viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiệncần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Nó mang giá trị quyết dịnh một Quốc gia thịnhvượng: Đất đai – sức lao động - cơ chế - tài chính Đất đai vừa là yếu tố tạo nên

một quốc gia thịnh vượng vừa là yếu tố tạo ra tài chính Đất đai là một bộ phậnkhông thế thách rời của một quốc gia Gắn liền với chủ quyển Quốc gia.

Khi chúng ta nói đất đai là hàng hoá, dù có thêm hai chữ đặc biệt vào đó,thì cũng không lột tả được hết tính chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tựnhiên cũng như xã hội Vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản

lý không thể được đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng như trong hành động

Trước Hiến pháp 1980, đất đai thuộc Sở hữu tư nhân Nhưng từ khi Hiếnpháp 1980 ra đời, đất đai khẳng định vai trò là sở hữu toàn dân

Sự khẳng định này giúp xóa bỏ địa tô tuyêt đối của một số người do đượcđộc quyền về sở hữu đất đai Nhà nước triệt tiêu tính chất hàng hóa của đất Do

đó, mặc dù nó có giá trị lớn nhưng nó chỉ còn giá trị trên giấy tờ: Nhà nước cấpđất cho người có nhu cầu (chỉ có mối quan hệ chuyển giao) và thu hồi nếu khôngđược sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích

Đất đai là một trong những yếu tố cấu thành nên quốc gia Chính vì thế màlịch sử 4000 năm dựng nước và giữ nước của Việt nam luôn là các cuốc đấu tranhbảo về chủ quyền của Tồ quốc Bảo vệ sự độc lập và toàn vẹn lãnh thồ Các cuộccách mạng trong lịch sử đều lấy đất đai là đối tượng chính của các cuộc chiếntranh, khởi nghĩa và tham vọng lãnh thổ,

Trong hòa bình phát triển, đất đai cũng luôn là một vấn đề nóng

Chính vì lẽ đó mà nhà nước luôn phải đề ra những điều luật và thực hiệnnhững biện pháp quản lý và bảo vệ đất đai khỏi sự xâm phạm bất hợp pháp Điều

6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”.

Vấn đề đất đai đang là vấn đề cực nóng, bức xúc cả về phương diện lý luận

và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dâncũng như với các cấp chính quyền Trên tinh thần đó tôi làm bản Báo cáo thực tập:

“Pháp luật Quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng quản lý đất đai tại xã Hưng

Long- Huyện Giồng Trôm – Tỉnh Bến Tre” nhằm mục đích nhìn thực tế về thựctrạng sử dụng đất cũng như đưa ra những kiến nghị về quản lý đất đai tại đạiphương.

Mục đích chọn tham luận này, tôi muốn tìm hiểu công tác quản lý nhà nước

về đất Đai tại đại phương để đánh giá những mặt tích cực và những mặt còn tồntai Trên cơ sở đó đưa ra những đánh giá, đề xuất những biện pháp thực hiện đểquản lý đất dai tại đại phương đạt hiệu quả cao

Tham luận này dựa trên nội dung cở sở khoa hoc và tính pháp lý của quản

lý nhà nước về đất đai Phương pháp thống kê, Phương pháp điều tra, phỏng vấnthăm dò, khảo sát thực tế, Phương pháp phân tích, tổng hợp trên cơ sở số liệu

và tài liệu thu thập được Tìm hiểu các hệ thống pháp luật và dưới luật trongphục vụ công tác quản lý Đất đai tại địa phương Bên cạnh đó đánh giá và tìm hiểutình hình quản lý nhà nước về đất đai trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc và đánhgiá phân hạng đât Các quy hoạch và kế hoạch hóa của nhà nước trong việc ápdụng và tình hình thực tế tại địa phương Cũng như việc ban hành các văn bảnpháp luật vế quản lý đất đai và tổ chức triển khai thực tế tại xã Hưng Long

Các cơ chế giao, cho thuê , thu hồi đất, đăng ký đất, thanh tra viêc chấphành và giải quyết các tranh chấp khiếu nại tối cáo trong quản lý và sử dụng đấttại đai phương

Việc đánh giá tình hình quản lý Nhà nước về đất đai là một tham luậnmang tính khoa học Vì vậy tôi tiếp cận đề tài theo phương pháp: tìm hiểu văn bảnpháp luật, các văn bản dưới luật về đất đai do cơ quan Nhà nước ban hành Trên

cơ sở đó so sánh giữa lý luận và thực tiễn về tình hình quản lý đất đai tại địaphương

CHƯƠNG 1:

CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

***

1.1Khái niệm và hệ thống Quản lý Nhà nước về đất đai.

1.1.1 Khái niệm Quản lý Nhà nước về Đất đai.

Thuật ngữ “Quản lý” có nhiều nghĩa khác nhau nó là đối tượng nghiên cứu củanhiều ngành khoa học tự nhiên và xã hội vì vậy mỗi ngành khoa học đều có định nghĩariêng về thuật ngữ “Quản lý”, nhưng xét về quan niệm chung nhất thì: “Quản lý chính

là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó nhằm trật tự hoá và hướng

nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định”

Quản lý Nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính Quyền lực Nhà nước Sửdụng Quyền lực Nhà nước để điều chỉnh các Quan hệ xã hội và hành vi hoạt động củacon người nhằm duy trình và phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự Pháp luật, thựchiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước Nhà nước Quản lý toàn dân – toàn diện vàQuản lý bằng Pháp luật

Quản lý Nhà nước là các công việc của Nhà nước được thực hiện bởi tất cả các

cơ quan Nhà nước cũng có khi do nhân dân trực tuếp thực hiện bằng hình thức bõphiếu hoặc do các tổ chúc xã hội, các cơ quan xã hội thực hiện nếu được Nhà nướcgiao quyền thực hiện chức năng Nhà nước

Quản lý Nhà nước thực chất là sự quản lý có tính chất Nhà nước Do Nhà nướcthực hiện thông qua bộ máy Nhà nước trên cở sở quyền lực Nhà nước nhằm thực hiệncác nhiệm vụ, chức năng của quản lý Nhà nước Chính phủ là hệ thống cơ quan đượcthành lập để chuyên thực hiện hoạt động quản lý Nhà nước

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng thể các hoạt động có tổ chức bằngquyền lực nhà nước thông qua các phương pháp và công cụ thích hợp để tác độngđến quá trình khai thác sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả nhằm phục

vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước qua các thời kỳ Quản lý đấtđai bằng quyền lực của nhà nước được thực hiện thông qua các phương pháp vàcông cụ quản lý: Phương pháp hành chính; phương pháp kinh tế; thông qua quyhoạch, kế hoạch trên cơ sở luật pháp.

Trước đây, đất đai ở nước ta được coi như một tài nguyên thiên nhiên, một

tư liệu sản xuất của nông nghiệp, là môi trường sống và là địa bàn cho các hoạtđộng của con người Đến nay, đất đai được xác định là một nguồn lực, nguồnvốn để phát triển kinh tế, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt và là tài sản củangười sử dụng đất Trong giai đoạn hiện nay, tất cả các lý luận kinh tế đều thừanhận lao động, tài chính, đất đai và tài nguyên thiên nhiên là ba nguồn lực đầuvào của nền kinh tế và đầu ra là sản phẩm hàng hoá (bao gồm cả hàng hoá dịchvụ) Ba nguồn lực đầu vào này phối hợp với nhau, tương tác lẫn nhau, chuyển đổiqua lại nhau để tạo nên một cơ cấu đầu vào hợp lý, quyết định tính hiệu quảtrong phát triển kinh tế

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai ở nước ta hiện đang sử dụng phântán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng Sự đan xen giữa đất đai các khudân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại,dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp Sự đan xen về chủ thể và mụcđích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất ở nước tahiện nay Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triểnquỹ đất theo hướng văn minh, hiện đại

Từ thế kỷ thứ X đến thế kỷ XV là thời kỳ hình thành và phát triển cực thịnhcủa nhà nước phong kiến Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu nhà nước chiếm đại

bộ phận bao gồm ruộng làng, xã, ruộng quốc khố và ruộng phong cấp Chính vìthế dân ta có câu: “Đất vua, chùa làng” Ở nước ta, công tác đạc điền và quản lýđiền địa có lịch sử lâu đời, để lắm vững và quản lý đất đai nhà nước phong kiến đãlập ra hồ sơ quản lý đất đai như: Sổ địa bạ thời Gia Long, sổ địa bộ thời MinhMạng

Thời kỳ thực dân phong kiến, Do chính sách cai trị của thực dân pháp,

trên lãnh thổ Việt Nam tồn tại nhiều chế độ quản lý điền địa khác nhau:

- Chế độ quản lý thủ điền thổ tại Nam kỳ

- Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung kỳ

- Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là để đương) áp dụng với bất động sảncủa người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc

- Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29-3-1925 áp dụng tại Bắc kỳ

- Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21-7-1925 áp dụng tại Nam kỳ và cácnhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng

Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ - Nguỵ

nên vẫn thừa kế và tồn tại ba chế độ quản lý thủ điền địa trước đây:

- Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925

- Chế độ điền thổ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam kỳ đã hìnhthành trước Sắc lệnh 1925

- Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương ở Trung kỳ

Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Việt Nam cộng hoà đã có Sắc lệnh124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địaphương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925

Như vậy từ năm 1962, trên lãnh thổ Miền Nam do Nguỵ quyền Sài Gònkiểm soát tồn tại hai chế độ: Chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theoSắc lệnh 1925

Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1988 Trong Quyết định số 201/CP ngày

01 tháng 07 năm 1980 của hội đồng Chính phủ “về việc thống nhất quản lý ruộngđất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước”, đây được coi là vănbản đầu tiên quy định chế độ quản lý đất đai thống nhất cả nước sau khi đất nướcđược thống nhất

Quản lý nhà nước ruộng đất bao gồm các nội dung như sau:

- Điều tra, khảo sát và phân bố các loại đất

- Thống kê, đăng ký đất đai

- Quy hoạch sử dụng đất

- Giao đất, thu hồi đất, trưng dụng đất

- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sửdụng đất

- Giải quyết các tranh chấp về đất

- Quy định các chế độ, thể lệ quản lý việc sử dụng đất và tổ chức việcthực hiện các chế độ, thể lệ ấy

Giai đoạn khi Luật đất đai năm 1988 ra đời Đây là bộ luật đầu tiên của

Nhà nước ta quy định quyền sở hữu đất đai của Nhà nước và quyền lợi, nghĩa vụcủa người sử dụng đất Luật quy định Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ giađình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài có thời hạn và tạm thời người sử dụng đấthợp pháp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quy định: Chế độ quản

lý sử dụng các loại đất (5 loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân

cư, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng) lập bản đồ địa chính, lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 1993 khẳng định lại quyền sở hữu đất đai đồng thời quy định

rõ nội dung quản lý nhà nước về đất đai (7 nội dung) Phân định rõ đất đai thành 6loại (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đấtchuyên dùng và đất chưa sử dụng) Luật quy định quyền của UBND các cấp trongviệc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền của Chính phủ trong việc giao đất theo hạng mức đất và loại đất

Luật đất đai 2003: Luật này khắc phục tồn tại của các bộ luật trước, đáp

ứng yêu cầu quản lý sử dụng đấtphù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế

Luật đất đai 2003 khác cơ bản luật đất đai 1993 ở một số nội dung sau:

- Phân định rõ nhóm đất chính.

- Quy định việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất thuộc thẩm quyềncủa UBND cấp huyện và tỉnh (chính phủ không làm chức năng này)

- Quy định về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất

ở Việt Nam: được giao đất, được thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng,công trình công cộng, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đượcquyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở

Để xác định vai trò và nhiệm vụ của các cơ quan Quản lý Nhà nước về đất đai

từ trung ương đến địa phương, tại chương I, điều 6, Luật đất đai 2003 quy định :

1 Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai

2 Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:

a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản

đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Quản lý việc giao, đất cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

f) Thống kê, kiểm kê đất đai;

g) Quản lý tài chính về đất đai;

h) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

i) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

j) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

k) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

l) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

3 Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.

Quản lý Nhà nước về Đất đai dưới góc độ pháp lý, là tổng hợp các Quyphạm Pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quán trình Quản lý Nhànước đối với đất đai

Dưới góc độ khoa học Quản lý thì Quản lý Nhà nước vể Đất đai là tổnghợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (với tư cách là chủ thềquản lý) nhằm thực hiện và bảo hệ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, Quyền và lợiích hợp pháp của người sử dụng đất

Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm:các quan hệ vể Sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng Đất đai, quan hệ về phân phốicác sản phẩm do sử dụng đất mà có…

Từ khi luật Đất đai 1993 thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sảndân sự đặc biệt thì quyển sở hữu Đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một tàisản dân sự đặc biệt Chính vì thế, khi nghiện cứu quan hệ Đất đai ta thấy có cácquyền năngc ủa sở hữu Nhà nước về Đất đai, bao gồm: Quyền chiến hữu Đất đai,quyền sử dụng Đất đai, và quyển định đoạt Đất đai

Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện bằng việc xác lập các chế độpháp lý về quản lý và sử dụng Đất đai Nhà nước không trực tiếp thực hiện cácquyển năng này mà thông qua hệ thống các cơ quan Nhà nước do Nhà nước thảnhlập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo

sự giám sát của Nhà nước

Hoạt động trên thực tế các cơ quan Nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiệnquyền sở hữu Nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng Những nội dung quyđịnh trong điều 6 này nhằm bảo vệ và thực hiện quyển sỡ hữu Nhà nước vể Đấtđai tập trung trong 4 lĩnh vực cơ bản sau:

Thứ nhất, Nhà nước năm rõ tình hình Đất đai tức là Nhà nước biết cácthông tinh chính xác về số lượng, chất lượng Đất đai, về tình hình hiện trạng củaviệc quản lý và sử dụng Đất đai

Thứ hai, Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại Đất đai theoquy hoạch và kế hoạch Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất nhưng lại khôngtrực tiếp sử dụng mà giao lại cho các tổ chức và các nhân sữ dụng thông qua cácquyết định giao đất hoặc cho thuê đất

Thứ ba, Nhà nước thanh kiểm tra chế độ quản lý và sữ dụng đất đai Tiếnhành kiểm tra, giám sát quá trình giao đất và sử dụng đất Và tiến hành những biệnpháp nhằm điều chỉnh cũng như khống chế sai phạm cụng như bất cập trong quátrình cấp đất, giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất

Thứ tư, Nhà nước thực hiện việc điều tiết các nguyồn lợi từ Đất đai Thôngquan các chính sách tài chính như: thu tiền sử dụng đất dưới dạng tiền giao đất,tiền thuê đất, hay tiền chuyển mục đích sử dụng đất Thu các loại thuế liên quanđến sử dụng đất… nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất

mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

Nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy sở hữu Nhà nước về đất đailàm phát sinh quyến sở hữu Nhà nước đối với đất đai Khác với quyền sở hữu

là các tài sản khác trong Luật Dân sự, quyền sở hữu Nhà nước về đất đai làquyền sở hữu duy nhất và thống nhất

Các quyền năng của sở hữu Nhà nước về đất đai được Nhà nước thực hiệntrực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai củacác cơ quan quyền lực Các quyền năng này cũng không chỉ được thực hiện trực

tiếp mà còn được thực hện thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo nhữngđiều kiện và theo sự giám sát của Nhà nước.

Vậy, Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai – Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn – Giáo trình Quản lý Nhà nước về Đất đai.

1.1.2 Hệ thống tố chức cơ quan quản lý Đất đai.

Trong những năm gần đây tốc độ thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăngcủa dân số Chính sự gia tăng nhanh chóng này trong khi các điều kiện cơ sở

hạ tầng tăng chậm, Quỹ đất lại không tăng thêm mà ngược lại càng ngày càng thuhẹp và cạn kiệt, đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt,

cư trú xây dựng và phát triển đời sống

Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng về đất đai, nhất là việc pháttriển quỹ đất một cách ổn định và bên vững, một trong những điều kiện cơ bản

là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đời sống Việc

mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị, nông thôn tiến gần với nhauhơn Mặt khác, nhằm tối đa hóa sử dụng những quỹ đất còn bỏ hoang, tiến hànhkhai hoang những mảnh đất ngập mặn, sa mạc hóa…

Hệ thống cơ quan Quản lý Nhà nước về Đất đai chia ra nhóm cơ quan:

 Nhóm hệ thống Cơ quan quyền lực Nhà nước về Đất đai

 Nhóm hệ thống Cơ quan Hành chính Nhà nước

 Nhóm các cơ quan quản lý chuyên môn về Đất đai

Tại điều 7 luật Đất đai năm 2003 có ghi rõ: “Nhà nước thực hiện quyền đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

1 Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và

sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước

2 Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.

Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.

3 Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.

4 Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai

và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này”.

Điều 5, khoản 1 của Luật Đất đai 2003 chỉ ra rằng "Đất thuộc sở hữu toàndân và Nhà nước thống nhất quản lý" Do đó, Nhà nước đại diện cho người dân

để hành xử quyền sở hữu đối với đất đai và điều chỉnh các mối quan hệ về quyềnđất đai giữa các thành viên trong xã hội bằng luật pháp và các công cụ chính sách

Để Nhà nước có thể làm tốt vai trò của mình, đồng thời để người dân cũng nhưQuốc hội kiểm tra giám sát việc thực hiện vai trò đó và yên tâm về vai trò đó, cácquy định về vai trò quản lý của Nhà nước cần đáp ứng một số yêu cầu, nhất là vềtính đồng bộ, tính hợp lý và tính minh bạch Nhiệm vụ của Nhà nước:

 Bảo toàn và phát triển lợi ích của chủ sở hữu (toàn dân

 Bảo đảm nguồn lực đất đai được sử dụng với hiệu quả cao nhất,trong điều kiện thị trường, khoa học và công nghệ còn giới hạn

Chính vì thế, để mang lại nguồn lợi tối đa cho nhân dân cũng như việc tối

ưu hóa sủ dụng quỹ đất, Nghị định 181/2001/ND-CP quy định về Hệ thống tổchức cơ quan quản lý đất đai:

1 Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có

bộ máy tổ chức cụ thể như sau:

a) Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

là Sở Tài nguyên và Môi trường;

c) Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trường.

2 Xã, phường, thị trấn có cán bộ địa chính

3 Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ hướng dẫn cụ thể về tổ chức bộ máy của Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường; hướng dẫn việc bổ nhiệm và miễn nhiệm cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn; quy định nhiệm vụ và tiêu chuẩn của cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn.

4 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xây dựng

tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương và bố trí cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ.

Chức năng và nhiệm vụ của cơ quan Quản lý Đất đai được thể chế hóathành luật Các hoạt động của cơ quan quản lý quy định thẩm quyền từ Trungương tới địa phương Và Nhiệm vụ chính của cơ quan này nhằm bảo vệ quyền Sởhửu của Nhà nước về Đất đai

Quốc hội – đây là cơ quan quyền lực cao nhất của Nhà nước Các Quyhoạch, kế hoạch trong việc sử dụng đất đêu do Quốc hội thông qua Ở địa phương,các kết hoạch sẽ được trình lên Hội đồng nhân dân cùng cấp, sau đó Hội đồngnhân dân cùng cấp trình cơ quan có thẩm quyền Quốc hội xây dựng pháp luậtnhằm chứa đựng quyền chủ sỡ hữu Cơ quan này thay mặt cho toàn thể nhân dânquyết định những vấn đề quan trọng nhất về đất đai

Trong cơ quan quản lý Đất đai lại phân chia thành cơ quan có thẩm quyềnchung (Chính phủ, Ủy ban Nhân dân các cấp) và cơ quan chuyên ngành (giúp việccho Chính phủ và Ủy ban nhân dân).

Ở Trung ương, Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trướcChính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai

“Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức

năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc và bản đồ trong phạm vi cả nước; quản lý nhà nước các dịch vụ công và thực hiện đại diện chủ sở hữu phần vốn của nhà nước tại doanh nghiệp có vốn nhà nước trong lĩnh vực tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc và bản đồ theo quy định của pháp luật” – Điều 1 – Nghị định Số 91/2002/NĐ-CP.

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Bộ Tài nguyên và Mội trường thực hiện chức năng quản lý về tài nguyênMội trường trong đó tài nguyên đất được nhắc tới đầu tiên Và trong phạm vị thamluận này tôi cũng xin mạn phép chỉ nêu tới vấn đề đất đai.

Ngoài các chức năng đã quy định trong Nghị định số 86/2002/ND-CP vềcác công việc, Bộ Tài nguyên và Mội trường còn thực hiện các chức năng vànhiệm vụ cụ thể như sau:

a) Xây dựng, trình Chính phủ để Chính phủ xem xét, trình Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước;

b) Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của các tỉnh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai vào mục đích quốc phòng, an ninh của

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trình Chính phủ xét duyệt;

c) Trình Chính phủ quyết định giao đất, thu hồi đất trong các trường hợp thuộc thẩm quyền của Chính phủ;

d) Chỉ đạo việc thực hiện công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính; hướng dẫn và tổng hợp số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính;

e) Thống nhất quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

f) Hướng dẫn ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

g) Kiểm tra ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong việc định giá đất theo khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất do Chính phủ quy định (trích Điều 2 Nghị định Số 91/2002/NĐ-CP).

Ở địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Ủyban Nhân dân Tỉnh

“Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chuyên môn thuộc Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh), giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyờn khoáng sản, môi trường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc và bản đồ trên địa bàn tỉnh theo quy định của pháp luật Chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời chịu sự chỉ đạo, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Bộ Tài nguyên và Môi trường” – Mục I, Thông tư liên tịch số 01/2003/ TTLL-BTNMT-

BNV

Sở Tài nguyên và Môi trường có chức năng tham mưu, giúp ủy ban nhândân thực hiện chức năng quản lý Nhà nước Thực hiện các dịch vụ công trong lĩnhvực thuộc phạm vi quản lý của Sở Và là cơ quan ngành dọc của Bộ Tài nguyên

và Môi trường

Sở Tài nguyên và Môi trường ngoài các Nhiệm vụ và quyền hạn quy địnhtrong mục II, Thông tư liên tịch số 01/2003/ TTLL-BTNMT-BNV Sở Tài nguyên

và Môi trường còn thực hiện các chức năng và nhiệm vụ cụ thể như sau:

 Giúp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện;

 Tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và kiểm tra việc thực hiện;

 Trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

 Tổ chức thực hiện việc điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính; đăng ký đất đai, lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính; thống kê, kiểm kê đất đai; ký hợp đồng thuê đất theo quy định của pháp luật; đăng ký giao dịch đảm bảo quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đối với các tổ chức;

 Tham gia định giá các loại đất ở địa phương theo khung giá, nguyên tắc, phương pháp định giá loại đất do Chính phủ quy định.

Dưới Sở Tài nguyên và Môi trường là Phòng Tài nguyên và Môi trườngcấp quận huyện, có chức năng Tham mưu, giúp Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quản lý Nhà nước về lĩnh vực Tài nguyên vàMôi trường Với nhiệm vụ và quyền hạn chính:

1 Lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện và xã, tổ chức thực hiện sau khi đựợc phê duyệt;

2 Thẩm định hồ sơ về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện;

3 Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thống kê, kiểm kê, đăng ký đất đai Thực hiện việc lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống thông tin đất đai cấp huyện

4 Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của địa phương; thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật;

5 Tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật và sự chỉ đạo của UBND cấp huyện về bảo vệ tài nguyên đất đai;

6 Thực hiện kiểm tra và tham gia thanh tra, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về lĩnh vực tài nguyên và môi trường theo phân công của UBND cấp huyện;

7 Tổ chức thực hiện các dịch công trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường tại địa phương… (Trích Mục II, Thông tư liên tịch số 01/2003/ TTLL-BTNMT-BNV).

Tại cấp cơ sở (xã, phường, thị trấn) có các Cán bộ địa chính – sau đây gọichung là cán bộ địa chính xã - Tham mưu giúp UBND cấp xã thực hiện quản lýNhà nước về Tài nguyên và Môi trường trên địa bàn xã:

 Tham mưu, giúp UBND cấp xã về quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất cấp xã, về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sửdụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

 Thẩm định hồ sơ, trình UBND cấp xã việc cho thuê đất, chuyểnđổi quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm đối với quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

 Thực hiện việc đăng ký, lập và quản lý hồ sơ địa chính; theo dõi

biến động đất đai và chỉnh lý hồ sơ địa chính…

 Tham gia hòa giải, giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vềlĩnh vực Tài nguyên và Môi trường

Đất đai phải được quản lý một cách chặt chẽ Phải xác định rõ chức năngcủa các cơ quan quản lý đất đai là thay mặt Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đấtđai của Nhà nước chứ bản thân các cơ quan này không phải là chủ sở hữu đấtđai Mặt khác, việc quản lý đất đai không chỉ được xem như việc quản lý các tưliệu sản xuất Tài sản thông thường mà hơn thế đất đai là một tài sản đặc biệt,một trong những yếu tố quan trọng cấu thành môi trường sống Vì vậy, lợi íchlâu dài, lợi ích xã hội phải được đặt ra trong khi xây dựng chế độ quản lý vàchế độ sở hữu đất đai

1.2 Nội dung của Quản lý Nhà nước về Đất đai.

1.2.1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Để thực hiện chức năng quản lý, Nhà nước phải ban hành các quyđịnh, chế độ, chính sách, pháp luật Việc ban hành các quy định, chế độ, các vănbản pháp luật là một trong các bước của quy trình quản lý Nhà nước

Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích:

 Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợiích hợp pháp của người sử dụng đất;

 Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của Quốc gia; Tăng cường hiệu quả sử dụng đất;

 Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường

Trên tinh thần của Luật Đất đai 2003, nội dung "Ban hành các văn bản quyphạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó"

đã được xác định là cơ sở để thực hiện các nội dung khác và được xếp lên vị tríthứ nhất trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai Hơn bao giờ hết,người làm công tác quản lý nhà nước về đất đai phải ý thức rõ được tầm quan

trọng của nó Để làm tốt nội dung này đòi hỏi người cán bộ làm công tác quản lýnhà nước về đất đai ngoài việc theo chức năng, thẩm quyền của mình ban hànhcác văn bản để cụ thể hoá và hướng dẫn thực hiện văn bản quy phạm pháp luật vềquản lý và sử dụng đất của các cấp trên còn phải chú trọng đến công tác tuyêntruyền, phổ biến pháp luật đất đai đến người dân.

Chỉ khi nào người dân - Người chủ sử dụng đất nắm chắc được pháp luậtđất đai, tức là khi sử dụng đất họ biết được họ có những quyền gì và họ phải thựchiện những nghĩa vụ gì? Theo quy định của pháp luật đất đai họ được làm gì và

họ không được làm gì? Khi đó, mới có thể tránh được các vi phạm pháp luật vềđất đai do người sử dụng đất không hiếu luật mắc phải

Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính

sách, văn bản pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước thống nhất quản lý” Vì thế, đất đai được thống nhất quản lý từ

trung ương đến địa phương trên từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Để làmđược điều đó, đòi hỏi Nhà nước ta đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đấtđai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến từng người dân,quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng đốitượng, ổn định và lâu dài, để người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, gópphần nâng cao năng suất lao động cho người dân và xã hội

Nhà nước ta quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật nên việc lậpquy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung hết sức quan trọng trong công tácquản lý nhà nước về đất đai Vì vậy, pháp luật đất đai cũng quy định cấp cóthẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Việc đầu tiên đó là vấn đề Quy hoạch sử dụng đất (quy định chi tiết tại

điều 12, nghị định 181)

Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng vàchất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội Nó đảm bảo

cho việc sử đụng đất đạt hiệu quả cao nhất phù hợp với các điều kiện về đất đai,khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất.

Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệthống, tính thay đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội đểchọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất Đồng thời quyhoạch sử dụng đất đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những phương

án sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của conngười về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên trong tương lai – Theo địnhnghĩa của Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc FAO

Quy hoạch đất đai bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch hoá đất đai Bởi

vì, kế hoạch hoá đất đai chính là việc xác định các biện pháp, các thời gian để sửdụng đất theo quy hoạch Nhiều khi nói quy hoạch hoá đất đai tức là đã bao hàm

cả kế hoạch hoá đất đai

Quy hoạch sử dụng đất qua các bước thực hiện:

1 Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã

hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch

2 Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trướctheo các mục đích sử dụng theo từng loại đất: đất nông nghiệp, đất lâmnghiệp, đất diêm nghiệp, đất canh tác nuôi trồng, đất ở, đất sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh và Quỹ đất chưa sử dụng

3 Đánh giá tiềm năng đất đai và sự hiện trạng sử dụng đất so với tiềmnăng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học -công nghệ

4 Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã đượcquyết định, xét duyệt

5 Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch vàđịnh hướng cho kỳ tiếp theo

6 Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu pháttriển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch

7 Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân

bổ quỹ đất

8 Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý

9 Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồquy hoạch sử dụng đất

10 Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môitrường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quyhoạch

11 Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợpvới đặc điểm của địa bàn quy hoạch

Ngoài việc lập Quy hoạch sử dụng đất chung còn có Quy hoạch sử dụngđất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của xã, phường, thị trấn, khu công nghệcao, khu kinh tế

Mục đích của việc Quy hoạch này để xác định diện tích đất trên thực tế.nhằm thống kê quỹ đất, đánh giá thực trạng đất, cũng như việc chuyển đổi mụcđích sữ dụng trên thực tế cho phù hợp với điều kiển phát triển tự nhiên của vùngmiền…

Tuy nhiên, vấn đề này gặp khá nhiều khó khăn trên thực tế và vấn đề Quyhoạch sử dụng đất của Việt Nam luôn là vẩn đề nóng bỏng và gây tranh cãi tại rấtnhiều các kỳ họp Đại biểu Quốc hội Vấn đề này tôi sẽ phân tích cụ thể trongChương 2 Về thực trạng tại địa phương

Sau khi đã có bản Quy hoạch chi tiết về sử dụng đất, thực trạng đất… chi

tiết, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập ra bảng nội dung chi tiết kế hoạch sử dụng đất.

Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định các biện pháp và thời gian

để sử dụng đất theo quy hoạch Tại điều 13, điều 14, Nghị định 181 nêu rõ Nộidung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:

1 Đánh giá, phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước: các chỉtiêu sử dụng đất; Chất lượng việc thực hiện các chỉ tiêu trong kế hoạch sửdụng đất, đánh giá Nguyên nhân của những tồn tại, yếu kém trong việcthực hiện kế hoạch sử dụng đất

2 Lập kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xâydựng kết cấu hạ tầng; phát triển an sinh xã hội, quốc phòng

3 Lập kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên dụng: trồng lúa nước, đất córừng sang sử dụng vào mục đích khác, xác định khu vực được chuyển đổi

cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp

4 Lập kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng Cụ thể hoá việc phân bổdiện tích các loại đất trong kế hoạch sử dụng đất đến từng năm

6 Dự kiến các nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụngđất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường,

Chính vì thế, trách nhiệm của từng cơ quan ban ngành được đặt ra để phùhợp với từng cấp quản lý chung

 Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Chính phủ tổchức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cả nước

 Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Uỷ ban nhân dântỉnh có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trườngtrong việc xác định nhu cầu sử dụng đất của Bộ, ngành, địa phương.

 Bộ Quốc phòng tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất, phối hợp với Uỷ ban nhân dân tỉnh xác định nhu cầu sửdụng đất vào mục đích quốc phòng tại địa phương

 Bộ Công an tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất vào mục đích an ninh Phối hợp với Uỷ ban nhân dân tỉnh xácđịnh nhu cầu sử dụng đất vào mục đích an ninh tại địa phương

 Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất của tỉnh Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệmgiúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp thực hiện nhiệm vụ lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất

 Uỷ ban nhân dân huyện, quận tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất của địa phương, quy hoạch sử dụng đất chitiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của phường, thị trấn và xã thuộckhu vực quy hoạch phát triển đô thị Phòng Tài nguyên và Môitrường có trách nhiệm giúp Uỷ ban nhân dân cùng cấp thực hiệnnhiệm vụ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

 Uỷ ban nhân dân xã nơi không thuộc khu vực quy hoạch phát triển

đô thị có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kếhoạch sử dụng đất chi tiết của xã

 Ban quản lý khu công nghệ cao có trách nhiệm tổ chức lập quyhoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết cho toànkhu công nghệ cao

 Ban quản lý khu kinh tế có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch sửdụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đối với phần diện tíchđất giao cho Ban quản lý khu kinh tế…

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với chiến lược, quy hoạchtổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất của cấp trên; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhucầu sử dụng đất của cấp dưới; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt

Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một phần không thểthiếu được trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nó ảnh hưởng nhiềuđến việc xét duyệt và tính khả thi khi thực hiện sau này Khi lập quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất cần phải chú ý đến nội dung của nó với các đặc tính:

 Tính kinh tế: thể hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất đai

 Tính kỹ thuật: thể hiện ở các công tác chuyên môn kỹ thuật như điềutra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu…

 Tính pháp chế: việc sử dụng và quản lý đất đai phải tuân theo các

quy định pháp luật của Nhà nước Mặt khác, có thể hiểu qui hoạch

là luật, qui hoạch sử dụng đất đai để đề ra phương hướng, kế hoạchbắt mọi người phải làm theo

 Tính lịch sử - xã hội: qua mỗi giai đoạn lịch sử lại có các chế độ caitrị khác nhau, lịch sử phát triển xã hội chính là lịch sử phát triển củaqui hoạch sử dụng đất đai

 Tính dài hạn: quy hoạch sử dụng đất đai phải có tính dài hạn để tạo

cơ sở ổn định cho đầu tư và môi trường pháp lý

 Tính khả biến: quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động

Khi lập quy hoạch sử dụng đất các cấp phải căn cứ vào: chiến lược, quyhoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nước; quyhoạch phát triển của các ngành và các địa phương; kế hoạch phát triển kinh tế -

xã hội của Nhà nước

Cùng với sự phát triển của xã hội trong quá trình thực hiện phương án quyhoạch, kế hoạch sử đụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, xétduyệt chắc chắn không tránh khỏi những điểm chưa phù hợp, thậm chí không thể

thực hiện được Vì vậy, việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việclàm không thể thiếu được trong nội dung Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất Tuy nhiên, nếu không quy định chặt chẽ sẽ dẫn đến việc các cấp, các ngànhlợi dụng việc được phép điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà tuỳ tiệnthay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì mục đích Và việc lấy ý kiến đónggóp của nhân dân đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết thể hiện tính dân chủ phù

hợp với Nguyên tắc:"tất cả quyền lực nhà nước thuộc về nhân dân" Điều này đã

được khẳng định trong các bản Hiếp Pháp của Việt Nam

Việc Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng việccông bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Toàn bộ tài liệu về điều chỉnh quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt phải được công bố công khai.Riêng hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hồ sơ điều chỉnh quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất sử dụng vào mục đích Quốc phòng, An ninh sẽ đượcquản lý theo chế độ tài liệu mật về an ninh – Quốc Phòng

Cuối cùng là việc đánh giá quá trình quản lý quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất Việc đánh giá này nhằm mục đích theo dõi các cơ quan quản lý nhànước về đất đai đã thực hiện nhiệm vụ, chức năng của mình như thế nào trongviệc quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương để kịp thời có nhữngthay đổi hoặc triển khai cụ thể trong từng giai đoạn

Thông qua quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất Nhà nước thể hiệnquyền định đoạt đối với đất đai (Điều 24, Luật Đất đai 2003) Đảm bảo sựthống nhất trong việc quản lý Nhà nước về các loại đất đai, phát huy tính tự chủ

và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của những tổ chức, cá nhân được giao quyền sửdụng đất

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu quản lý quỹ đấtđai và xây dựng chính sách sử dụng đất đai đồng bộ có hiệu quả cao, hạnchế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mụcđích sử dụng tuỳ tiện, hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm, huỷ hoại

đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái Tạo ra sự ổn định về mặt pháp lý cho việcquản lý Nhà nước đối với đất đai, làm cơ sở cho việc giao quyền sử dụng đất, chothuê đất, đầu tư phát triển kinh tế, xã hội, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế,góp phần đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và thực hiện nhiệm vụcông nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Tạo điều kiện xác lập cơ chế điều tiếtmột cách chủ động việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng nhưphát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, phát triển công nghiệp, đô thị,kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội.

Có thể nói, Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những bướcquan trọng trong Nội dung quản lý Nhà nước về Đất đai Nhất là trong thời điểmhiện nay, khi mà sự phát triển bùng nổ về dân số - kinh tế… yêu cầu cấp thiết đặt

ra là sự đáp ứng về cơ sở hạ tầng, quỹ đất lại càng có vai trò quan trọng Việc đất

sử dụng như thế nào, hiệu quả sử dụng ra sao và đã được sử dụng đúng mục đíchchưa phụ thuộc phần lớn vào việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.2.2 Thủ tục hành chính về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và trưng dụng đất.

Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dânđối với đất đai Các nước khác, ngoài một số nước còn tồn tại song song sở hữuNhà nước và sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu tư nhân Có thể nói rằng, sởhữu tư nhân chiếm ưu thế tuyệt đối trong quan hệ sở hữu và vì vậy mà cácquan hệ đất đai được điều chỉnh bằng các quy phạm pháp luật dân sự

Ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những đặc thù nhất định, chính vì vậynền tảng là chế độ sở hữu cũng khác với nhiều nước trên thế giới Điều 17,

Hiến pháp năm 1992 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý”

Trong chế độ cộng sản nguyên thủy, khi Nhà nước và pháp luật chưa hìnhthành thì đất đai là nơi cư trú, sinh sống của cộng đồng, đất chưa phải là

phương tiện bóc lột Khi chế độ cộng sản nguyên thủy tan rã, chế độ chiếm hữu

nô lệ, chế độ phong kiến, chế độ tư bản hình thành và phát triển, đã quy địnhtrong pháp luật của mình đất đai thuộc sở hữu của tư nhân Như vậy đất đai đượcmua bán, lưu chuyển như một hàng hóa thông thường và là đối tượng trongvòng lưu thông dân sự Đất có giá trị thương mại, được tính thành tiền và trởthành một phương tiện để người này bóc lột người khác, đất đai từ chỗ sở hữu

tư nhân được xã hội hóa dần dần từ thấp đến cao, tiến tới xã hội hoàn toàn

Hiến pháp năm 1959 xác định ba hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhànước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Đến Hiến pháp năm 1980 đã chỉ để tồntại hình thức sở hữu chung nhất đó là sở hữu Nhà nước về đất đai Tiếp tục duytrì và bảo vệ chế độ sở hữu Nhà nước đối với đất đai, Hiến pháp năm 1992 một

lần nữa khẳng định lại quan điểm này “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn

nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa

và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) Điều này cũng được

khẳng định tại Điều 1 Luật Đất đai 1993: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước thống nhất quản lý” và Điều 5 Luật Đất đai năm 2003: “ Đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.

Từ đây, Nhà nước ta đại diện cho toàn dân thực hiện vai trò của chủ sởhữu đất đai, có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai.Mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất là quan hệ giữa chủ sở hữu,người quản lý và người chủ sử dụng cụ thể, người thực hiện các ý đồ về quyhoạch và kế hoạch của Nhà nước Các mối quan hệ đó là hình thành, làm thayđổi hoặc chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà chủ sở hữu là Nhà nước không

hề thay đổi

Và Quyền "Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụngđất" không phải là nội dung quản lý nhà nước về đất đai tới Luật Đất đai 2003mới có nhưng trong quá trình phát triển của công tác quản lý nhà nước về đấtđai, nội dung này được thay đổi cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển củađất nước

Từ Quyết định số 2011/CP năm 1980, trong các nội dung quản lý nhànước về đất đai đã có nội dung "Giao đất, thu hồi đất và trưng dụng đất"; đếnLuật Đất đai 1987, nội dung này được quy định là "Giao đất, thu hồi đất" Bởi lẽ,lúc đó Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị nên Nhà nướcchỉ giao đất và khi Nhà nước cần sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phònghoặc phục vụ cho lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà nước thu hồi đấthoặc có thể trưng dụng đất mà không quy định việc cho người sử dụng thuê đấthoặc cho người sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Đồng thời, việc giao đấtcũng chỉ thực hiện dưới hình thức "cấp đất", tức là giao đất nhưng có thể khôngtương đương với giá trị của quyền sử dụng đất.

Đến Luật Đất đai 1993, quyền sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận cógiá trị và người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng dưới các hình thức khácnhau, nội dung này mới được bổ sung ý "cho thuê đất" thành "Giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất" Đến lần sửa đổi, bổ sung năm 2001 thì bổ sung ý "chuyển mụcđích sử dụng đất" vào Điều 24a và Điều 24b Tuy nhiên, đến khi Luật Đất đai

2003 ra đời nội dung này mới được hoàn thiện thành "Quản lý việc giao đất, chothuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất"

Tại Điều 4, Luật Đất đai 2003 quy định khái niệm Nhà nước giao đất, Nhànước cho thuê đất, thu hồi đất như sau:

 Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

 Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

 Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này.

 Chuyển mục đích sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng với những diện tích đất cụ thể từ mục đích này sang mục đích khác

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép người sử dụng đất chuyển mụcđích sử dụng đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước chongười sử dụng hoặc đồng ý cho người đang sử dụng đất chuyển sang sử dụng vàomục đích khác

Các hoạt động này nhằm đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phốilại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhànước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển Đáp ứngđược nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài

Bên cạnh đó, xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sửdụng làm cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yêntâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó

Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là một việclàm hết sức nhạy cảm vì nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụngđất Để đất đai được quản lý theo đúng quy hoạch và pháp luật thì khi giao đất,cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, các cơ quan quản lý nhànước phải lưu ý đến căn cứ tiến hành Pháp luật đất đai quy định căn cứ để quyếtđịnh giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

 Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơnxin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

 Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụngđất chi tiết hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xâydựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền xét duyệt

 Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch

sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt… (Trích dẫnmột số nội dung cơ bản của Nghị định 181/2004 ND-CP, điều 30)

Về Hình thức giao đất: Theo quy định của Luật Đất đai 2003, giao đất

được tiến hành dưới 2 hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất cóthu tiền sử dụng Với nguyên tắc:

 Trường hợp sử dụng đất không phải là đất ở và không nhằm mụcđích sản xuất, kinh doanh thì đều được Nhà nước giao đất khôngthu tiền sử dụng;

 Trường hợp sử dụng đất ở (hộ gia đình, cá nhân) và đất nhằm mụcđích sản xuất, kinh doanh thì Nhà nước giao có thu tiền sử dụng

 Mặt khác, thực hiện nguyên tắc "Nhà nước có chính sách tạo điều

kiện cho người sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất" pháp luật

đất đai đã quy định "hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông

nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức" cũng thuộc vào diện được Nhà nước

giao đất không thu tiền sử dụng đất

So với Luật Đất đai trước đây, Luật Đất đai 2003 bổ sung đối tượng là Tổchức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, làm muối vào trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để hạnchế tình trạng các tổ chức cứ xin Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đíchnông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà sử dụng không cóhiệu quả vì họ không phải trả tiền sử dụng đất đối với loại đất này

Đồng thời, Luật Đất đai 2003 cũng quy định việc quyết định giao đấtđối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi

có quyết định thu hồi đất đó

Hình thức cho thuê đất: Từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, Nhà nước thừa

nhận giá trị của quyền sử dụng đất thì cho thuê đất là một nội dung được đề cậpđến Nội dung "cho thuê đất" đã góp phần đáp ứng nhu cầu đa dạng của người sửdụng đất Người sử dụng đất có thể thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm,

nhiều năm trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, nhiều năm và trả tiền thànhnhiều lần, mỗi lần trả một số năm.

Đến Luật Đất đai 2003, chỉ quy định 2 hình thức trả tiền thuê đất là thuêđất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Và Luậtcũng quy định việc cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho ngườikhác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó

Hình thức chuyển mục đích sử dụng đất: Chuyển mục đích sử dụng đất

là nội dung mới được đề cập đến ở lần sửa đổi thứ hai của Luật Đất đai 1993(năm 2001) và chính thức được bổ sung vào các nội dung quản lý nhà nước vềđất đai ở Luật Đất đai 2003 Việc quy định nội dung này đã tạo điều kiện thuậnlợi cho người đang sử dụng đất muốn chuyển sang mục đích sử dụng khác; đồngthời cũng giảm tiện về thủ tục hành chính cho cơ quan nhà nước trong trườnghợp này Thay vì việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải ra quyết định thuhồi rồi sau đó lại ra quyết định giao đất cho chính người sử dụng đó thì cơ quannhà nước có thẩm quyền chỉ phải làm thủ tục công nhận cho người sử dụng đượcchuyển mục đích sử dụng Tuy nhiên, ở giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 1993,tất cả các trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất đều phảixin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng chỉ được chuyểnmục đích khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng quyết định ĐếnLuật Đất đai 2003, đã chia việc chuyển mục đích sử dụng làm 2 trường hợp:chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩmquyền và chuyển mục đích sử dụng đất không cần phải xin phép mà chỉ cần đăng

ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quanNhà nước có thẩm quyền bao gồm:

 Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đấttrồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

 Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục

đích khác; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

 Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

 Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

 Còn lại, tất cả những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đấtngười sử dụng đất chỉ cần đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất

Như vậy, Luật Đất đai 2003 chỉ quy định những trường hợp khi chuyểnmục đích sử dụng cần phải xin phép còn lại "rất mở" với việc tự quyết địnhchuyển mục đích sử dụng nội bộ trong sản xuất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp

để người sử dụng chủ động trong sản xuất kinh doanh

Ví dụ: Đối với hộ gia đình, cá nhân: nếu chuyển mục đích sử dụng giữacác loại đất nông nghiệp có thời hạn (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâunăm, đất rừng sản xuất…) cho nhau thì thời hạn không thay đổi; nếu chuyển đấtphi nông nghiệp có thời hạn sang không thời hạn và ngược lại thì thời hạn đều làlâu dài; các trường hợp chuyển mục đích khác thì thời hạn sử dụng tính theo loạiđất sau khi chuyển mục đích và được tính từ thời điểm chuyển mục đích

Để đảm bảo công bằng, Luật Đất đai 2003 cũng quy định các trường hợpngười sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chínhvới Nhà nước, bao gồm: chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp; chuyểnđất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sang đất phi nông nghiệpđược Nhà nước giao có thu tiền hoặc thuê đất; chuyển từ đất phi nông nghiệpkhông phải là đất ở sang đất ở

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Thẩm quyền này thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội.

Từ khi thực hiện Luật Đất đai 1987 đến nay, thẩm quyền này được thay

đổi rất nhiều theo hướng phân cấp thêm quyền cho các cơ quan quản lý nhà nước

ở cấp huyện, cấp tỉnh Để tránh tình trạng cơ quan quản lý nhà nước về đất đaiquyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sai thẩmquyền, Pháp luật đất đai quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phépchuyển mục đích sử dụng đất như sau:

 Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định:

o Giao đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài;

o Cho thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

o Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức

 Uỷ ban nhân dân huyện, quận quyết định:

o Giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; Chothuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

o Cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân

 Uỷ ban nhân dân xã, phường cho thuê đất thuộc quỹ đất nôngnghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định trên đây

là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sửdụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.(Trích dẫn điều 31, điều 32 Nghị định 181/2004 ND-CP)

Về Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Để đảm bảo chặt chẽ trong công tác quản lý Nhà nước về đất

đai, pháp luật đất đai quy định thủ tục hành chính về quản lý đất đai để làm khuônmẫu cho các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai theo đó mà thực hiện; trong đó

có thủ tục trình tự, thủ tục về giao đất cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sửdụng đất

Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất được quy định trong Luật đất đai

và nghị định hường dẫn thi hành như sau:

 Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm: đơn xin giao đất, thuê đất; dự ánđầu tư của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư Quy địnhchi tiết đôi với từng đối tượng:

o Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nướcngoài nộp bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thànhphố trực thuộc trung ương nơi có đất

o Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp bộ hồ sơ tại

cơ quan quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộctỉnh nơi có đất

Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định về thời hạn cấp giấy chứng nhận vềgiao đất và cho thuê đât Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giảiphóng mặt bằng được quy định thời hạn không quá 10 ngày làm việc và khôngquá 30 ngày làm việc đối với giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giảiphóng mặt bằng

Trình tự thủ tục Chuyển mục đích sử dụng đất Theo pháp luật đất đai

hiện hành có 2 hình thức chuyển mục đích sử dụng đất Tương ứng với mỗi hìnhthức chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật đất đai quy định khác nhau vềtrình tự, thủ tục

 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợpkhông phải xin phép:

o Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộpmột bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trườnghợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhândân xã nơi có đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất

o Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra

hồ sơ, xác nhận tờ khai đăng ký và chuyển hồ sơ đến cơ quan tài

nguyên và môi trường cùng cấp để chỉnh lý giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất.

o Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉnh lýgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất

o Thời gian xử lý hồ sơ: không quá 18 ngày làm việc

 Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợpphải xin phép như sau:

o Người xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại SởTài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với tổ chức, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhânnước ngoài; tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đốivới hộ gia đình, cá nhân

o Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hổ

sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất

o Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trích sao

hồ sơ địa chính gởi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp

và gởi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụtài chính

o Cơ quan tài nguyên và môi trường trình Uỷ ban nhân dân cùngcấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấychứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối vớitrường hợp thuê đất

o Thời gian xử lý hồ sơ: không quá 30 ngày làm việc

Về hình thức thu hồi đất Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng

nhằm bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai Trước khi thu hồi đấtphải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do, thời gian, kế hoạch dichuyển, phương pháp bồi thường và không phải lúc nào thu hồi đất cơ quan nhànước có thẩm quyền cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

cơ quan nhà nước phải thu hồi đất mà không cần căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất

 Thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh

 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích vì lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng, sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo; sử dụng đất làm nghĩatrang, nghĩa địa…

 Thu hồi đất để phát triển kinh tế: xây dựng khu công nghiệp, khukinh tế, thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ…

Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà không cần căn cứ vàoquy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩmquyền quyết định, xét duyệt:

 Tổ chức được Nhà nước giao bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơikhác giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất

 Người sử dụng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đấtkhông có hiệu quả; cố ý hủy hoại đất; cố ý không thực hiện nghĩa

vụ đối với Nhà nước; tự nguyện trả lại đất

 Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền

 Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế…

 Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được giahạn khi hết thời hạn

 Đất được giao mà không sử dụng: 12 tháng đối với Đất trồng câyhàng năm; 18 tháng đối với đất trồng cây lâu năm, 20 tháng đối vớiđất trồng rừng…

Cũng như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đấtcũng có 2 hình thức là thu hồi đất không bồi thường và thu hồi đất có bồi thường

Để đảm bảo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, pháp luật đất đaicũng quy định cụ thể những trường hợp người sử dụng đất không được bồithường khi Nhà nước thu hồi đất và những trường hợp người sử dụng đất được

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…)

Từ khi pháp luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị thì khi Nhànước thu hồi đất, ngoài việc người sử dụng được bồi thường về tài sản trên đất,người sử dụng đất hợp pháp còn được bồi thường giá trị của quyền sử dụng đất

Bồi thường cho người có đất bị thu hồi đất là việc Nhà nước đền bùnhững tổn hại do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra cho người sử dụng đấttheo quy định của pháp luật đất đai Hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi đất là việcNhà nước giúp đỡ cho người sử dụng đất để giảm bớt khó khăn cho người sửdụng đất khi bị thu hồi đất

Việc quản lý quỹ đất đã thu hồi là vấn đề quan trọng, đặc biệt vớicác trường hợp Nhà nước thu hồi mà chưa giao ngay cho người sử dụng Ở giaiđoạn thực hiện Luật Đất đai 1993, sau khi có dự án đầu tư hoặc khi có người sửdụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới tiến hành các thủ tục thu hồi đất.Đến Luật Đất đai 2003, việc thu hồi đất được quy định khác, ngoài những trườnghợp đã có dự án án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thìvới những trường hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa

có dự án đầu tư Nhà nước cũng quyết định thu hồi ngay những diện tích đất đótheo quy định như sau:

 Trường hợp có dự án đầu tư thì Nhà nước thu hồi đất, bồi thường,giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự ánđối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt

 Trường hợp chưa có dự án đầu tư Nhà nước quyết định thu hồi đất

và giao đất cho Tổ chức phát triển quỹ đất do Uỷ ban nhân dântỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóngmặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trườnghợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà

chưa có dự án đầu tư.

Đối với các trường hợp phải thu hồi khác tức là Nhà nước thu hồi đất màkhông cần căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơquan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt thì cơ quan nhà nước cóthẩm quyền thực hiện việc thu hồi rồi giao đất cho Tổ chức phát triển quỹ đấtquản lý nếu đất đó thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để pháttriển đô thị, hoặc giao đất đó cho Uỷ ban nhân dân xã quản lý nếu đất đó thuộckhu vực nông thôn

Pháp luật đất đai còn quy định việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,tài sản đã đầu tư trên đất với một số trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà khôngbồi thường giá trị của quyền sử dụng đất

Gắn liền với công tác thu hồi đất là việc bồi thường, tái định cư chongười có đất bị thu hồi Bên cạnh việc bồi thường, còn nhiều hình thức hỗ trợ củaNhà nước đối với người bị thu hồi đất

Có nhiều hình thức hỗ trợ và đây là khoản khác với bồi thường, nó có thể

có đối với cả những trường hợp đất và tài sản trên đất không đủ điều kiện để bồithường.Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai hiện nay thì việc bồi thườngcho người bị thu hồi đất là một trong những việc phức tạp nhất vì nó gắn liền vớiquyền lợi của người sử dụng đất Nội dung này cũng là một trong những vấn đề

dễ xảy ra khiếu kiện nhất Nếu làm tốt công ntac1 bồi thương này sẽ giảm bớtkhó khăn trong công tác thu hồi đất

Khi bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cơ quan quản lý nhà nước

về đất đai có thẩm quyền cần phải chú ý đến điều kiện để người sử dụng đấtđược bồi thường và nguyên tắc bồi thường

Nguyên tắc bồi thường, tái định cư: Luật Đất đai 2003 quy định nguyên

tắc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Khi thu hồi đất còn phảichú ý đến tài sản gắn liền với đất, bởi lẽ có những loại tài sản của người sử