Giao dịch quyền sử dụng đất

Giao dịch quyền sử dụng đất

KHÁI NIỆM

 Là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với quyền sử dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng đất của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định của pháp luật đất đai

PHÂN BIỆT CÁC GIAO DỊCH

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển đổi: hai hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển

giao quyền sử dụng đất cho nhau.

Chuyển nhượng: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng

đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

Thừa kế: là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết

sang người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật.

Tặng cho: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của

mình cho chủ thể khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận.

Góp vốn: người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết với

tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh

Người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay

• Khoản nợ của người sử dụng đất  thế chấp

• Khoản nợ của chủ thể khác  bảo lãnh

Cho thuê: người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho

chủ thể khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử dụng đất khi hết thời hạn thuê

+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước giao

 cho thuê

+ Bên cho thuê là người sử dụng đất dưới hình thức đất do Nhà nước cho

thuê  cho thuê lại

PHÂN BIỆT CÁC GIAO DỊCH

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

ĐIỀU KIỆN CHUNG ĐỂ THỰC HIỆN CÁC GIAO DỊCH QUYỀN

 Hình thức sử dụng đất: không phải là đất thuê

 Đối tượng nhận chuyển đổi: hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

Thủ tục thực hiện:

Điều 126 Luật đất đai và điều 147 Nghị định 181 / 2004.

 Nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

 Hợp đồng chuyển đổi QSD đất (có chứng thực);

 Giấy chứng nhận QSD đất

CHUYỂN ĐỔI

Thủ tục thực hiện:

 Trong thời hạn không quá 02 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, UBND, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ

sơ cho VPĐK QSD đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ HS hợp lệ, VPĐK QSD đất có trách nhiệm làm trích sao hồ

sơ địa chính và chỉnh lý GCN QSD đất hoặc thực hiện thủ tục cấp GCN QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới GCN.

CHUYỂN ĐỔI

Thủ tục thực hiện:

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì VPĐK QSD đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; VPĐK QSD đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

 Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận GCN QSD đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

CHUYỂN ĐỔI

CHUYỂN NHƯỢNG

Điều kiện thực hiện:

 Điều 103 NĐ 181 / 2004 quy định tổ chức, HGĐ, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của HGĐ, cá nhân

 HGĐ, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước

CHUYỂN NHƯỢNG

Điều kiện thực hiện:

 HGĐ, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

CHUYỂN NHƯỢNG

Điều kiện thực hiện:

 HGĐ, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền SD đất, đất ở được miễn tiền SD đất

mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất

ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SD đất, đất ở được miễn tiền SD đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất trong thời hạn

10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 điều 104

NĐ 181 / 2004)

Điều kiện thực hiện:

 Điều 2 NQ 1126 / 2007 / UBTVQH quy định hạn mức nhận chuyển QSD đất

 Khoản 8 điều 2 NĐ 17 / 2006 quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở; Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cho tổ chức kinh tế đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng theo dự án được xét duyệt và tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ ghi trong dự án đó

CHUYỂN NHƯỢNG

Thủ tục thực hiện:

 Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có chứng thực);

Thủ tục thực hiện:

 Sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ thông báo cho các bên chuyển nhượng đi nộp nghĩa vụ tài chính, thời gian tối đa là 3 ngày

 Các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

 Các bên chuyển nhượng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, thời gian tối đa là 3 ngày

kể từ khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

CHUYỂN NHƯỢNG

TẶNG CHO

Điều kiện chủ thể tặng cho:

 Hộ gia đình được Nhà nước giao đất (khoản 5 điều 113)

 Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ (khoản 1 điều 110)

 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng QSD đất, chuyển từ thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả

không có nguồn gốc từ Ngân sách NN (khoản 2 điều 112, mục đ khoản 1 điều

111 và khoản 3 điều 112)

 Hộ gia đình, tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trước ngày 1/7/2004 (thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực) hoặc thuê lại đất trong KCN mà đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất, thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm

năm (khoản 2, khoản 3 điều 114 và khoản 1, khoản 2 điều 111)

TẶNG CHO

Điều kiện chủ thể nhận tặng cho:

Luật đất đai 2003 quy định các điều kiên người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài sử dụng đất được phép tặng cho QSD đất

 Người VN định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng hoặc được NN

giao đất có thu tiền SD đất (khoản 1 điều 119 và khoản 1 điều 120)

 Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài được NN cho

thuê đất mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (khoản 3

điều 119)

 Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài thuê lại đất trong

KCN, khu kinh tế, khu công nghệ cao (khoản 2 điều 120)

TẶNG CHO

Điều kiện thực hiện:

Điều kiện về sự tự nguyện thỏa thuận giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho

Điều kiện về giới hạn nhận tặng cho, chủ thể nhận tặng cho có điều kiện tương tự như trường hợp chuyển nhượng

 Điều 103 NĐ 181 / 2004 quy định tổ chức, HGĐ, cá nhân không được nhận tặng cho QSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép

 Tổ chức kinh tế không được nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của HGĐ, cá nhân

 HGĐ, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tặng cho, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước

TẶNG CHO

Điều kiện thực hiện:

 HGĐ, cá nhân không được nhận tặng cho QSD đất ở, đất

nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

TẶNG CHO

Điều kiện thực hiện:

 HGĐ, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp không thu tiền SD đất, đất ở được miễn tiền SD đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền SD đất, đất

ở được miễn tiền SD đất thì không được tặng cho QSD đất trong thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai (khoản 1 điều 104 NĐ 181/2004)

 Điều 2 NQ 1126/2007/UBTVQH quy định hạn mức nhận chuyển QSD đất

Thủ tục thực hiện:

 Bên được tặng cho QSD đất nộp 01bộ hồ sơ gồm có:

 Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho QSD đất (có chứng thực);

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, VPĐK QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý GCN QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp GCN QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới GCN;

TẶNG CHO

Thủ tục thực hiện:

 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, VPĐK QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;

 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, VPĐK QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn có trách nhiệm trao GCN QSD đất.

TẶNG CHO

THỪA KẾ

Điều kiện chủ thể để thừa kế: Luật đất đai 2003 quy định

 Thành viên hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là

đất thuê (khoản 5 điều 113)

 Thành viên hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước, thuê lại đất trong khu công nghiệp trước 1 / 7 / 2004 mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất

đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm (khoản 2 điều 114 và

khoản 6 điều 90)

 Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được

mua nhà ở tại Việt Nam (khoản 2 điều 121)

Điều kiện chủ thể nhận thừa kế: Luật đất đai 2003 quy định

 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đất thông qua nhận thừa kế QSD đất

 Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN được nhận thừa kế nhà ở gắn liền với QSD đất ở, được nhận thừa kế quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất kinh doanh (khoản 3 điều 93)

THỪA KẾ

Thủ tục thực hiện:

 Người nhận thừa kế nộp 01 bộ hồ sơ gồm có:

 Di chúc; biên bản phân chia thừa kế.

 Bản án, QĐ giải quyết tranh chấp về thừa kế QSD đất của TAND đã có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).

THỪA KẾ

Thủ tục thực hiện:

 Trong thời hạn không quá 04 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐK QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý GCN QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp GCN QSD đất đối với trường hợp phải cấp mới GCN

THỪA KẾ

Thủ tục thực hiện:

 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, VPĐK QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên nhận thừa kế QSD đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

 Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế QSD đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, VP ĐK QSD đất hoặc UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm trao GCN QSD đất.

THỪA KẾ

GÓP VỐN

Điều kiện thực hiện:

 Theo khoản 8 điều 113 luật đất đai 2003 thì cá nhân, HGĐ có quyền được góp vốn bằng QSD đất ( không phải là đất thuê) với tổ chức, hộ gia đình, người VN định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh doanh.

 Tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng QSD đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với với tổ chức cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật ( điểm đ khoản 2 điều 110 Luật đất đai 2003)

GÓP VỐN

Điều kiện thực hiện:

 Theo khoản 1, khoản 3 điều 119 và khoản 2 điều 120 luật đất đai năm 2003 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi được nhà nước Việt Nam cho thuê đất có thu tiền hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong KCN, KCNC, KKT, thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

GÓP VỐN

Thủ tục thực hiện:

 Bên góp vốn nộp hồ sơ gồm:

 Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất (có chứng thực);

GÓP VỐN

Thủ tục thực hiện:

 Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPĐK QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ địa chính và GCN QSD đất; trường hợp việc góp vốn phát sinh pháp nhân mới thì gửi hồ sơ đăng ký góp vốn đến cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp GCN QSD đất để cấp GCN QSD đất cho pháp nhân mới đó.

CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI

Điều kiện thực hiện:

 HGĐ, cá nhân chỉ cho thuê đối với tổ chức,

HGĐ, cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN thuê QSD đất (Khoản 4 Điều 113 Luật Đất đai 2003)

 Các tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước

giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất

CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI

Điều kiện thực hiện:

 Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có các quyền

cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

 Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày

1/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc

đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có các quyền cho thuê QSD đất và công trình kiến trúc, kết cấu

hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất trong thời hạn

đã trả tiền thuê đất.

CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI

Điều kiện thực hiện:

 Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong KCN có quyền cho

thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

 Tổ chức kinh tế trong nước, người VN định cư ở nước

ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền cho thuê quyền sử dụng đất cùng với công trình kiến trúc, kết cấu

hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất hoặc tài sản của mình gắn liền với đất