Bảo vệ người ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất

Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất CHÂU THỊ KHÁNH VÂN (Phó Khoa Luật Kinh tế, Đại học Kinh tế - Luật TPHCM) - Bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất lần quy định khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 Tuy nhiên, quy định số điểm chưa phù hợp, gây ảnh hưởng đến quyền lợi đáng người tình bên liên quan Bài viết làm rõ sở lý luận bảo vệ người tình Trên sở làm rõ điểm chưa phù hợp đề xuất hướng khắc phục điểm chưa phù hợp quy định 11 tháng 10 năm 2018 13:30 GMT+7 Bình luận 1.Cơ sở lý luận bảo vệ người tình tham gia giao dịch 1.1.Người tình lý biện minh cho việc bảo vệ người tình tham gia giao dịch trước chủ sở hữu tài sản đích thực 1.1.1.Người tình tham gia giao dịch Người tình tham gia giao dịch cần hiểu người thời điểm giao dịch người khơng có sở để biết khơng buộc phải biết việc tham gia vào giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật hay hiểu cách nơm na khơng có quyền tham gia vào giao dịch Điều có nghĩa tham gia vào giao dịch, người hoàn toàn tin người giao dịch người có quyền giao dịch giao dịch đáp ứng điều kiện để giao dịch có hiệu lực Trong trường hợp ngược lại, người biết buộc phải biết người tham gia giao dịch khơng có quyền giao dịch khơng coi người tình khơng bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu (Người khơng có quyền giao dịch người giao dịch chủ sở hữu hay chủ sở hữu tài sản cho phép) Ví dụ, anh A mua bất động sản từ chị B Khi mua, anh A tin chị B chủ sở hữu bất động sản bất động sản chị B quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Khi thực việc mua bán khơng có tranh chấp quyền sở hữu với chị B Dựa sở này, anh A tin tưởng chị B chủ sở hữu bất động sản mà anh mua Tuy nhiên, thực tế sở mà anh A dựa vào chưa đủ chắn để xác định chị B chủ sở hữu tài sản1 Mặc dù, chị B chủ sở hữu tài sản, rõ ràng anh A biết việc Vì vậy, việc anh A có bất động sản nêu hồn tồn tình (ngay tình theo tiếng La tinh bona fide purchaser) Anh A khơng coi tình việc mua bán chiếm hữu bất động sản anh A biết buộc phải biết bất động sản không thuộc sở hữu chị B chị B người chủ sở hữu hay pháp luật cho phép thực giao dịch Anh A biết chị B khơng phải chủ sở hữu tài sản qua cách như: nhận biết thông qua hệ thống đăng ký ( tài sản có đăng ký), nhận biết dựa kiện thực tế (được thông báo từ người khác…) Tất nhiên, giao dịch phải đáp ứng điều kiện giao dịch có hiệu lực khác theo quy định pháp luật 1.1.2 Lý biện minh cho việc bảo vệ người tình tham gia giao dịch trước chủ sở hữu tài sản ban đầu Hiện nay, đa số nước giới bảo vệ người tình trước u cầu đòi tài sản từ chủ sở hữu tài sản ban đầu Có thể có nhiều lý đưa để lý giải cho việc bảo vệ người tình trước chủ sở hữu tài sản ban đầu Tuy nhiên, thuyết phục lý sau đây: Thứ nhất, xét yếu tố lỗi, trình bày, người tình tham gia giao dịch khơng có sở không buộc phải biết người giao dịch quyền giao dịch Như vậy, người tình hồn tồn khơng có lỗi tham gia vào giao dịch Trong đó, nhận định Tòa Califonia, Patricia Youngblood Reyhan : chủ sở hữu tài sản ban đầu người có lỗi việc tạo hồn cảnh làm cho người tình tham gia giao dịch với người khơng có quyền giao dịch Thứ hai, xét mức độ thiệt hại Khi cân nhắc việc lựa chọn quyền lợi chủ sở hữu tài sản ban đầu người tình việc xem xét xem mức độ thiệt hại bên yếu tố quan trọng Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp lường trước rủi ro tài sản bị chuyển giao cho người khác không theo ý chí chủ sở hữu, người nhận người tình Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản tránh rủi ro cách mua bảo hiểm cho tài sản thực tế, tài sản có giá trị lớn thường bảo hiểm Trong đó, tham gia giao dịch, người tình hồn tồn có sở thuyết phục để tin người giao dịch người có quyền giao dịch Như vậy, hoàn cảnh này, rủi ro mà người tình nghĩ đến khơng thể rủi ro việc người tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch Rủi ro mà người tình dự đoán thường rủi ro giao kết, thực nghĩa vụ, nghĩa vụ giao tài sản Chính vậy, thực tế, biện pháp bảo đảm mà người tình áp dụng khơng hướng đến việc phòng tránh rủi ro việc bên tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch Chính lẽ đó, rơi vào rủi ro này, quyền lợi người tình khơng đảm bảo, mà trơng cậy vào tự nguyện bên tiến hành giao dịch Trong đó, khả người tình nhận bồi thường từ bên tiến hành giao dịch khó xảy ra, trường hợp bên tiến hành giao dịch có hành vi gian dối từ ban đầu Từ phân tích trên, nhận thấy, thường người tình người phải chịu thiệt hại nhiều chủ sở hữu tài sản ban đầu Thứ ba, xét lợi ích mang lại cho xã hội Nếu xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người tình trả lại tài sản cho người dẫn đến không cơng cho người tình Hơn thế, cách tiếp cận gây tâm lý e ngại từ phía người tham gia giao dịch Điều làm giảm khả lưu thông dân tài sản, gây bất ổn cho giao dịch, tác động không tốt đến phát triển kinh tế – xã hội, kinh tế thị trường Do vậy, việc cơng nhận quyền lợi người tình có từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo ổn định cho giao dịch, bảo đảm phát triển kinh tế – xã hội Vì lý vừa phân tích, chúng tơi cho rằng, việc cho phép người tình trở thành chủ sở hữu tài sản phương thức bảo vệ người tình tham gia giao dịch nhằm mục đích thúc đẩy tạo ổn định cho giao dịch Phương thức cần có giới hạn áp dụng thực tế nhằm tránh tác động tiêu cực cho xã hội cho quyền lợi đáng chủ sở hữu ban đầu 1.2.Giới hạn việc bảo vệ người tình tham gia giao dịch trước chủ sở hữu đích thực Việc bảo vệ người tình giao dịch trước chủ sở hữu bị giới hạn Việc giới hạn này, theo cần thiết cần cân nhắc dựa mức độ thiệt hại đến lợi ích công cộng, quyền lợi ích đáng người tình chủ sở hữu tài sản ban đầu Trên thực tế, tùy thuộc vào sách nước, việc giới hạn khơng hồn tồn giống Giới hạn việc bảo vệ người tình trước chủ sở hữu rơi vào trường hợp sau: -Giới hạn áp dụng tài sản giao dịch tài sản bị đánh cắp hay tước đoạt từ chủ sở hữu cách tương tự, tài sản thuộc sở hữu nhà nước Trong trường hợp người tình giao dịch với người ăn cắp tài sản giao dịch bất hợp pháp từ thời điểm giao dịch Người tình khơng bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu (người có tài sản bị đánh cắp) Giới hạn quy định truyền thống bang Hoa Kỳ quy định nhiều nước giới3 Quy định quy định theo hướng khắt khe nhẹ Ví dụ, theo hướng khắt khe người tình khơng bảo vệ trường hợp tài sản có từ giao dịch tài sản bị đánh cắp hay tài sản bị cưỡng đoạt khỏi chủ sở hữu, không phụ thuộc người tiến hành giao dịch với người tình có phải người ăn cắp hay không Ngược lại, theo hướng nhẹ hơn, ví dụ pháp luật Nhật Bản quy định: người tình bảo vệ kể trường hợp đối tượng giao dịch tài sản bị đánh cắp giao dịch tiến hành công khai thị trường Chủ sở hữu trả lại tài sản chủ sở hữu trả cho người tình khoản tiền số tiền mà người tình phải bỏ để mua tài sản5 Giới hạn tài sản thuộc sở hữu nhà nước đặt Ý Theo đó, người tình khơng bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu chủ sở hữu quan nhà nước – Giới hạn áp dụng giao dịch nhận tài sản người tình khơng diễn điều kiện thương mại bình thường Giới hạn quy định § 2-403 Uniform Commercial Code ( tạm dịch Bộ luật Thương mại thống nhất) Theo đó, người mua tình phải người tham gia giao dịch điều kiện giao dịch bình thường Giới hạn tương tự đặt Anh Tại Anh, người tham gia giao dịch tình bảo vệ tham gia giao dịch thị trường công khai7 Ngoài ra, giá giao dịch điều kiện để người tình bảo vệ Trong trường hợp giá giao dịch thấp so với giá thị trường người tình không bảo vệ Tuy nhiên, theo chúng tôi, giới hạn thực điều kiện để xác định người tình -Giới hạn áp dụng giao dịch mà người tình tham gia vào giao dịch khơng phải giao dịch có đền bù Giới hạn đặt Nga Theo quy định Bộ luật Dân Nga người tình bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu giao dịch có đền bù Giao dịch có đền bù giao dịch mà người nhận tài sản phải trả khoản tiền để có tài sản, ví dụ giao dịch mua bán, thuê tài sản… Người tình tham gia giao dịch mà không khoản tiền để có tài sản giao dịch tặng cho, thừa kế tài sản khơng bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu Điều có nghĩa là, người tình phải trả lại tài sản chủ sở hữu tài sản ban đầu đòi lại tài sản 2.Quy định bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất đề xuất khắc phục điểm chưa phù hợp bảo bảo vệ người tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Người tình tham gia giao dịch bảo vệ theo quy định chung Bộ luật Dân Luật Đất đai năm 2013 Theo quy định Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai Như vậy, theo quy định Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 nhận thấy, để bảo vệ, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện sau: Thứ nhất, phải tình tham gia giao dịch Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 rõ điều kiện việc người tình phải tình giao dịch Tuy nhiên, theo chúng tơi, việc công nhận giao dịch người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khơng có quyền sử dụng đất xây dựng dựa sở bảo vệ người tình giao dịch Chính lẽ đó, điều kiện tình người nhận chuyển quyền sử dụng đất thời điểm tham gia giao dịch điều kiện tiên để người nhận chuyển quyền sử dụng đất cơng nhận giao dịch Ngay tình tham gia giao dịch hiểu thời điểm giao dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất khơng thể biết người chuyển quyền khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất Thứ hai, giao dịch phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cơng nhận đáp ứng điều kiện có hiệu lực giao dịch theo quy định pháp luật Các điều kiện quy định Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể : bên chuyển quyền bên nhận chuyển quyền phải có quyền thực giao dịch (có quyền giao dịch, có lực để thực giao dịch), bên hoàn toàn tự nguyện tham gia giao dịch, thỏa thuận không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải xác định được, thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có chữ ký bên phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có bên tổ chức kinh doanh bất động sản Riêng thừa kế hình thức di chúc thực theo quy định Bộ luật Dân Thứ ba, phải giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Giao dịch mà người tình tham gia phải giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn ( Khoản 10 Điều Luật Đất đai năm 2013) Như vậy, người tình khơng công nhận giao dịch giao dịch mà người tham gia giao dịch: thuê, thuê lại, chấp quyền sử dụng đất Như vậy, trường hợp đáp ứng điều kiện nêu người tình giao dịch quyền sử dụng đất pháp luật cơng nhận chủ thể sử dụng đất, có quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai Những người chủ thể sử dụng đất quyền sử dụng dụng đất không chuyển quyền cho người tình khơng có quyền đòi lại đất quyền sử dụng đất, mà có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ người có lỗi Luật Đất đai năm 2013 lần quy định bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất Do vậy, bên cạnh điểm tích cực, điều kiện để cơng nhận giao dịch quyền sử dụng đất người tình theo quy định pháp luật nói chung Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 có số điểm chưa phù hợp sau đây: Một là, người tình giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng đất không thuộc trường hợ p bảo vệ chưahợp lý Như trình bày, người tham gia vào giao dịch thuê , thuê lại, chấp quyền sử dụng đất cho dù ngya tình không pháp luật bảo vệ Theo chúng tôi, quy định chưa công bằng, lẽ: người tình giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng đất có tình trạng người tình giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, như: lỗi giao dịch, chịu nhiều thiệt hại giao dịch khơng cơng nhận, chí chịu nhiều thiệt hại so với người tình số giao dịch chuyển quyền mà phân tích sau Trong đó, chưa có phương thức hiệu khác để bảo vệ người tình giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất Mặt khác, việc khơng bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất trước chủ sở hữu gây bất ổn cho giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung Hai là, tất người tình giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bảo vệ chưa đảm bảo tính cơng cho chủ sở hữu tài sản xem xét mức độ thiệt hại người tình chủ sở hữu tài sản Như phần trình bày, lý bảo vệ người tình trước chủ sở hữu tài sản dựa vào việc xem xét mức độ thiệt hại người tình mức độ thiệt hại chủ sở hữu tài sản Tuy nhiên, số giao dịch chuyển quyền như: giao dịch tặng cho, giao dịch thừa kế quyền sử dụng đất người tình với tư cách người nhận tặng cho, người nhận thừa kế không bị thiệt hại khơng cơng nhận giao dịch người tình nhận chuyển quyền sử dụng đất giao dịch bỏ chi phí, có khơng đáng kể Trong đó, chủ sở hữu tài sản (trong trường hợp tồn dân người có quyền trở thành chủ thể sử dụng đất ) bị thiệt hại nhiều khơng có quyền sử dụng đất Ba là, người tình bảo vệ thực giao dịch quyền sử dụng đất tấ t loại đất, baogồm loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch trái với nguyên t ắc Bộ luật Dân , ảnh hưởng đến trậttự lợi ích chung Theo quy định Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 người nhận chuyển quyền sử dụng đất không bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trường hợp giấy chứng nhận cấp khơng mục đích sử dụng đất Quy định dẫn đến tình trạng hợp thức hóa giao dịch với quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch Ví dụ, đất thuộc đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, cho phép sử dụng để việc cho phép bất hợp pháp Khi rơi vào hoàn cảnh này, phải thu hồi đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khơi phục lại tình trạng ban đầu để mơi trường sống chung đảm bảo quy định lại cho phép không thu hồi đất, quyền sử dụng đất chuyển quyền Rõ ràng, việc bảo vệ lợi ích người tình trường hợp gây ảnh hưởng đến lợi ích cơng cộng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng có mục đích bảo vệ môi trường sống người Theo nguyên tắc chung đa số thừa nhận lợi ích cơng cần ưu tiên bảo vệ Bốn là, chưa dự liệu trường hợp ưu tiên cơng nhận giao dịch người tình Thực tế, nước ta diễn tình trạng đất giao cho hai hay nhiều người Trong trường hợp đất giao cho hai hay nhiều người, mà người chuyển quyền sử dụng đất pháp luật bảo vệ số người tình giao dịch Pháp luật nước ta chưa đưa câu trả lời cho trường hợp này, gây khó khăn cho việc thực Theo quan điểm chúng tôi, trường hợp tất người tham gia giao dịch tình giao dịch người công nhận Những người trở thành đồng sử dụng đất, có quyền nghĩa vụ đất 3.Đề xuất Từ phân tích trên, để đảm bảo tính cơng cho người tình giao dịch quyền sử dụng đất, đảm bảo lợi ích cơng cộng,cần chỉnh sửa điểm d Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Thứ nhất, bổ sung người tình giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng đất vào trường hợp bảo vệ loại bỏ trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế khỏi trường hợp bảo vệ Thứ hai, loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch giao dịch người tình khơng cơng nhận, trừ trường hợp thời điểm xem xét quyền lợi người tình, đất phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng phép tham gia vào giao dịch Trong trường hợp người tình khơng cơng nhận giao dịch, người tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất sử dụng mục đích Người tình trường hợp khơng công nhận giao dịch, bồi thường thiệt hại Thứ ba, người tình giao dịch đất cần bảo vệ trường hợp người tham gia vào giao dịch khác Thứ tư, Luật Đất đai cần thể rõ ràng điều kiện, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất — 1.Chị B chủ sở hữu tài sản quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu tài sản khơng xác việc xác nhận chị B chủ sở hữu tài sản nguyên nhân khác làm cho việc xác định chị B chủ sở hữu tài sản trở nên khơng xác 2.Xem Patricia Youngblood Reyhan, A Chaotic palette: conflict of laws in litigation between original owners and good-faith purchasers of stolen art, Duke Law Journal, Volume 50 february 2001 number 4, N 973) 3.Xem Patricia Youngblood Reyhan, A Chaotic palette: conflict of laws in litigation between original owners and good-faith purchasers of stolen art, Duke Law Journal, Volume 50 february 2001number 4, pag.973 4.Điều 302 Bộ luật Dân liên bang Nga quy định việc đòi lại tài sản từ người chiếm hữu tình Theo đó, chủ sở hữu khơng có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu tình tài sản khơng phải tài sản bị đánh cắp hành vi tương tự trái với ý chí chủ sở hữu 5.Điều 194 Bộ luật Dân Nhật quy định: người chiếm hữu tình khơng phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu đích thực trường hợp tài sản bị đánh cắp khỏi chủ sở hữu , người người tình mua qua đấu giá, hay qua thị trường công khai 6.Patricia Youngblood Reyhan, A Chaotic palette: conflict of laws in litigation between original owners and good-faith purchasers of stolen art, Duke Law Journal, Volume 50 february 2001number 4, pag.970 7.Xem Patricia Youngblood Reyhan, A Chaotic palette: conflict of laws in litigation between original owners and good-faith purchasers of stolen art, Duke Law Journal, Volume 50 february 2001number 4, page 970 – 971 8.Xem Điều 302 Bộ luật Dân Nga dẫn nêu ... định bảo vệ người tình giao dịch quyền sử dụng đất đề xuất khắc phục điểm chưa phù hợp bảo bảo vệ người tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Người tình tham gia giao dịch bảo vệ theo quy định... Dân Thứ ba, phải giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Giao dịch mà người tình tham gia phải giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất bao gồm giao dịch: chuyển đổi,... việc người tình phải tình giao dịch Tuy nhiên, theo chúng tơi, việc công nhận giao dịch người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khơng có quyền sử dụng đất xây dựng dựa sở bảo vệ người tình giao