Chế độ pháp lý của hợp đồng thuê nhà xưởng và thực tiễn áp dụng tại CIRT - 6 potx

ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng của Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất có hai trường hợp: - Đại diện đương nhiên ký kết: là giám đốc công ty, là người đứng đầu công ty theo quyết định thành lập có thẩm quyền ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng theo qui định của Pháp lệnh hợp đồng kinh tế (đã dẫn). - Đại diện theo uỷ quyền: là phó giám đốc kinh doanh của công ty. Trường hợp này xảy ra khi giám đốc công ty vắng mặt đi công tác, khi đó giám đốc viết giấy uỷ quyền cho phó giám đốc kinh doanh. Cũng có trường hợp phó giám đốc được uỷ quyền thường xuyên ký kêt với bên cho thuê là đối tác làm ăn lâu dài. Tuy nhiên, với tư tưởng tôn trọng đối tác và tạo nguồn cho công ty thì phần lớn là giám đốc là người đại diẹen cho công ty trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng. 1.4. Nội dung hợp đồng thuê nhà xưởng Trong tất cả các loại hợp đồng kinh tế nói chung và hợp đồng thuê nhà xưởng nói riêng của công ty luôn có đầy đủ các điều khoản chủ yếu của loại hợp đồng đó do pháp luật qui định. Một hợp đồng thuê nhà xưởng của công ty Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất gồm 3 phần: (chẳng hạn, hợp đồng thuê nhà xưởng số 05/2001/CIRI-NNN). * Phần đầu mang tính hình thức bao gồm: Quốc hiệu Việt Nam, tên hợp đồng, số hợp đồng, ngày tháng năm thiết lập hợp đồng, nơi ký kết hợp đồng. Căn cứ xác lập hợp đồng, bên cho thuê, bên thuê (gồm: địa chỉ, điện toại, fax, đại diện, số tài khoản, mã thuế). Hai bên cùng thoả thuận và nhất trí hợp đồng thuê nhà xưởng với những nội dung sau: * Phần nội dung bao bồm các điều khoản: Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Theo qui định của chế độ hợp đồng kinh tế mà nội dung hợp đồng thêu nhà xưởng tại Công ty Quan hệ quốc tế - Đầu tư sản xuất (CIRI) bao gồm các điều khoản chủ yếu sau: - Điều khoản về đối tượng cho thuê: Đây là điều khoản quan trọng để xác lập nên quan hệ hợp đồng trong việc thuê nhà xưởng. Nó bao gồm: Nhà xưởng, sân bãi. Điều khoản này nói lên rằng, bên cho thuê (bên A) đồng ý cho bên thuê (bên B) thuê nhà xưởng trên một diện tích nào đó, được tính bằng đơn vị do lường m2 (thí dụ: diện tích tối thiểu 2000m2 nhà xưởng + 3000m2 sân bãi….) thuộc quyền quản lý, quyền sở hữu của bên cho thuê. Với một mục đích cụ thể nào đó mà hai ben cam kết nhằm phục vụ trong sản xuất kinh doanh (như là:mục đích liên kết sản xuất, lắp ráp phụ tùng, lắp ráp xe máy, ô tô…). Tuy nhien, nó chỉ được phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh theo đăng ký kinh doanh của bên thuê, trên phạm vi phần mặt bằng diện tích nhà xưởng mà bên cho thuê bán giao khi thuê hiện hợp đồng thuê nhà xưởng sở dĩ như vậy bởi vì điều khoản này do hai bên thoả thuận nhằm đảm bảo tính không trái với lợi ích của hai bên và với pháp luật. - Điều khoản về thời gian thuê; điêu khoản này qui định về thời hạn mà bên thu nhà xưởng, sân bãi. Tức là trong khoảng thời gian thuê bãi thuê có quyền sử dụng phần diện tích nhà xưởng, sân bãi đó để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của mình. Thời hạn này bắt đầu từ lúc nào và kết thúc lúc nào là do hai bên thoả thuận tỏng hợp đồng (ví dụ: thời gian thuê tối thiểu là 7 năm, được tính từ ngày bên thuê nhận bàn giao nhà xưởng; hoặc là 15 năm tính từ ngày 1/5/2002 đến 1/5/2017…). - Điều khoản về giá cả, điều kiện thanh toán và thời hạn thanh toán. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Giá cả: Là tổng giá trị tiền thuê mà bên thuê phải thanh toán cho bên cho thuê khi nhận bàn giao nhà xươngr. Giá cả có thể tính chung (Tổng giá trị của hợp đồng) hoặc có thể được tính riêng cho từng phần riêng (tiền thuê nhà xưởng, tiền thuê đất, cdác chi phí khác ) rồi sau đó tổng hợp lại (ví dụ: tiền thuê nhà xưởng với đơn giá: 17.000 đồng /m2/tháng = (2000m2 x 17.000đ) = 34.00.000 đ/tháng; Tiền thuê đất (sân bãi, tập kết vật tư) với đơn giá: 12.000đ/m2/ tháng = (3000m2 x 1200đ) = 36.000.000 đ/tháng; chi phí khác; 1000.000đ/tháng. Như vậy, tổng giá trị hợp đồng là: 49.000.000đ/tháng). Tổng giá trị của hợp đồng phải được ghi bằng số và bằng chữ. Giá trị này được hiểu là giá thuê toàn bộ mặt bằng nhà xưởng, sân bãi và các điều kiện được ghi tại điều khoản về đối tượng hợp đồn. Giá trị hợp đồng được thanh toán theo số m2 thực tế sau khi hai bên có biên bản nghiệm thu bàn giao nhà xưởng. + Điều kiện thanh toán (hay còn gọi là phương thức thanh toán). Đó là cách thức mà công ty thanh toán bằng tiền mặt, séc hoặc chuyển khoản. + Thời hạn thanh toán là khoảng thời gian mà công ty phải trả tiền thuê nhà xưởng cho bên thuê. Thời hạn thanh toán được các bên thoả thuận trong hợp đồng và tuỳ từng trường hợp mà thời hạn thanh toán sẽ khác nhau (trong vòng 03 ngày khi ký hợp đồng bên B trả 50% số tièn thuê và sau khi bên A 50% còn lại của 06 tháng đầu tiên, 10 ngày trước kết thúc thời gian của 06 tháng đầu, bên B sẽ phải thanh toán cho bên A 03 tháng tiếp theo và sẽ áp dụng phương thức thanh toán như vaạy cho đến khi hết hạn hợp đồng, hoặc bên B thanh toán coh bên A mỗi năm một lần vào ngày đầu năm (từ ngày 01 đến 05) v.v Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Điều khoản về giao nhận: Trong từng hợp đồng thuê nhà xưởng thì có qui định về điều khoản giao nhận khác nhau do hai bên thoả thuận. Song trên thực tế điều khoản này thường quy định “Sau khi ký kết hợp đồng, hai bên tiến hành bàn giao mốc giới các hạng mục công trình và hạn trạng khu nhà xưởng”. Như vậy, so với qui định của pháp luật vê điều khoản này là phải quy định rõ thời gian, địa điểm giao nhận hợp đồng kinh tế. Nhưng trên thực tế thời gian và địa điểm bàn giao nhà xưởng. Tức là không nói rõ ngày giờ cụ thẻ và địa điểm của nhà xưởng, sân bãi mà bên thuê sắp sửa nhận bàn giao sau khi ký kết. Trên đây là nội dung chủ yếu của một hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất (CIRI). Nó chứa đựng các điều khoản chủ yếu trong hợp đồng theo quy định của chế độ pháp lý hợp đồng kinh tế. Tuy nhiên, do tính chất của hợp đồng thuê nhà xưởng nên một số điều khoản không đưa vào hợp đồng như: điều khoản về chất lượng, chủng loại, quy cách, tính đồng bộ của sản phẩm hàn hoá hoặc yêu cầu kỹ thuật của công việc. Bên cạnh đó, tuy một số điều khoản được áp dụng vào hợp đồng nhưng lại có qui định không rõ ràng, chẳng hạn như điều khoản về giá cả, chỉ tính giá trị hợp đồng tại thời điểm hiện tại chứ không thoả thuận với nhau đối với khả năng điều chỉnh giá khi có biến động giá cả của thị trường.v.v Vì thế, có thể dễ làm phát sinh tranh chấp hợp đồng. Bên cạnh các điều khoản chủ yếu thì nội dung của hợp đồng cũng có những điều khoản sau: - Điều khoản trách nhiệm của các bên: Tức là xác định trách nhiệm của bên cho thuê và bên thuê như thế nào. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Điều này được xác định cụ thể rõ ràng đối với từng hợp đồng thuê nhà xưởng riêng, và thường gắn với lợi ích kinh tế riêng của từng bên tham gia hợp đồng cụ thể. Trách nhiệm cua rcác bên là điều khoản tuỳ nghi mà hai bên thoả thoả thuận trong qua trình ký kết, nhằm bảo đảm cho quyền lợi cũng như nghĩa vụ của hai bên tham gia hợp đồng, đồng thời cũng là điều kiện bảo đảm cho việc thưc hiện hợp đồng sau khi có hiệu lực của hớp đồng. Là điều khoản “đụng chạm” đến lợi ích của các bên tham gia hợp đồng nên có qui định rất cụ thể, ví dụ: Trong một hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất, trong điều khoản trách nhiệm của các bên có qui định. + Trách nhiệm của bên cho thuê phải: Đảm bảo tính hợp pháp quyền sở hữu của khu nhà xưởng cho thuê. Giải phóng mặt bằng, dọn dẹp sửa sang nhà xưởng đảm bảo điều kiện để lắp dây chuyền sản xuất, lắp ráp xe gắn máy. • Tạo điều kiện cho bên thuê tiếp nhận mặt bằng và chủ động trong sản xuất kinh doanh. Tạo điều kiện cho bên thuê được sử dụng nguồn điện, nước riêng. Khi cần thiết tạo điều kiện cho bên thuê cải tạo xây dựng nhà xưởng để mở rộng sản xuất. Toàn bộ chi phí trên do bên cho thuê giám sát để thanh toán và nghiệm thu v.v Trách nhiệm của bên thuê. Sử dụng đúng mục đích kinh doanh khi thuê nhà xưởng, không được sang tên, nhượng quyền sử dụng cho người khác. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Đảm bảo vệ sinh môi trường khu vực theo qui định của Nhà nước. Thanh toán tiền thuê nhà xưởng đầy đủ đúng thời hạn. Thanh toán kịp thời tiền điện, nước đã sử dụng (theo đồng hồ đo). Tự bảo vệ khu vực sản xuất của mình v.v Trên đây là những qui định cụ thể về trách nhiệm của các bên tại một hợp đồng thuê nhà xưởng của công ty. - Điều khoản vèe hủy hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Đây là điều khoản nói lên rằng: nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng hay không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết của mình khi ký kết thì hợp đồng thuê nhà xưởng đó có thể bị huỷ bỏ hoặc chấm dứt trước thời hạn. * Phần cuối (hay còn gọi là phần chung) gồm: Hiệu lực của hợp đồng và qui định số bản hợp đồng, hai bên giữ cuối cùng là đại diện của bên thuê và bên cho thuê ký tên. 1.5. Cách thức ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng Thông thường việc ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất với hai cách thức. Đó là ký kết trực tiếp và ký kết thông qua tài liệu giao dịch. Trường hợp xác lập quan hệ hợp đồng kinh doanh với đối tác là lần đầu tiên, thì hợp dồng thuê nhà xưởng thường được ký kết trực tiếp bằng cách hai bên đều cử đại diện cùng trực tiếp gặp nhau bàn bạc thoả thuận các điều khoản của hợp đồng và ký vào văn bản hợp đồng đó. Đối với trường hợp xác lập quan hệ hợp đồng kinh tế với các đối tác lâu năm thì thường ký kết hợp đồng thuê nhà xưởng bằng cách gián tiếp là thông qua tài liệu Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com giao dịch. Tức là, trước khi hai bên ký kết hợp đồng thì công ty thường gửi cho bên đối tác tài liệu giao dịch (dự thảo hợp đồng) có chứa đứng các điều khoản trong hợp đồng đó bằng cách ghi rõ những nội dung chấp nhận hoặc không chấp nhận của các điều khoản trong dự thảo hợp đồng thuê nhà xưởng của công ty. Hợp đồng thuê nhà xưởng được coi là ký kết khi hai bên nhận được tài liệu giao dịch thể hiện sự thoả thuận xong những điều khoản trong hợp đồng. 2. Quá trình thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thuê nhà xưởng 2.1. Thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng Sau khi quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng được ký kết bên cho thuê cũng như bên thuê đều tiến hành việc tổ chức thực hiện hợp đồng. Bởi thực hiện hợp đồng đó là hành vi của các bên nhằm hoàn thành nghĩa vụ của mình đã thoả thuận trong hợp đồng. Với ý nghĩa như vậy, công ty quan hệ quốc tế đầu tư sản xuất luôn chủ động tuân thủ, thực hiện các cam kết trong hợp đồng thuê nhà xưởng một cách đầy đủ, đúng đắn nhằm tránh những rủi ro của việc vi phạm hợp đồng không đáng có. Hơn nữa, với tư cách chủ thể là bên đi thuê do đó việc thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn hợp đồng là lợi thế cho công ty. Vì việc thuê nhà xưởng, sân bãi là phục vụ cho việc hoạt động sản xuất kinh doanh. Muốn thế, thì cần phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện hợp đồng để tạo điều kiện thuân lợi cho việc sản xuất kinh doanh của chính công ty. Có thể nói là “điều kiện cần” của công ty. Tuy nhiên, trong thực tế sẽ không tránh khỏi những “trục trặc” từ phía công ty hoặc từ phía cho thuê như là thanh toán chưa đủ trong thời hạn thanh toán tiền thuê nhà xưởng hàng năm, hoặc phía cho thuê chưa kịp bàn giao mặt bằng nhà xưởng đúng Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com thời hạn, v.v Trong những hợp như vậy, công ty luôn chủ động gặp gỡ để thương lượng với phía cho thuê, dựa trên sự tin cậy, uy tín của nhau trong quan hệ hợp tác, liên kết làm ăn lâu dài. Chính vì thế, trong hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty rất ít khi (hầu như không qui định thành điều khoản trong hợp đồng) áp dụng chế tài phạt vi phạm hợp đồng hay bồi thường thiết hại (mà chỉ ngầm hiểu theo qui định của pháp luật). Việc hạn chế áp dụng chế tài này thường có lợi hơn cho hai bên mà nhất là của chính công ty, vì công ty là người đi thuê nên việc toạ lập uy tín, tạo sự tin cậy đối với bên đối tác cho thuê song chỉ trừ trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thì mới có qui định thành điều khoản để xác định trách nhiệm vật chất do hành vi đó gây ra đối với bên còn lại trong hợp đồng. 2.2. Thành lý hợp đồng thuê nhà xưởng Thành lý hợp đồng kinh tế được qui định cụ thể taịi điều 28 - Pháp lệnh hợp dodòng kinh tế (đã dẫn). Vì thế việc thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất sau khi hợp đồng đã được thực hiện xong, hoặc thời hạn có hiệu lực hợp đồng đã hết và không có sự thoả thuận kéo dài thời hạn đó, hoặc hợp đồng bị huỷ hoặc bị chấm dứt. Song, thực tế tại công ty việc thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng thường được áp dụng trong trường hợp đã thực hiện xong hợp đồng hoặc hết thời hạn của hợp đồng. Ví dụ, trong một hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty có qui định: Trong quá trình thuê hoặc hết thời hạn của hợp đồng này, hai bên tiến hành thanh lý hoặc thay đổi phương thức hợp tác kinh doanh cho phù hợp. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Như vậy, hợp đồng sẽ được thanh lý sau khi hợp đồng hết hiệu lực, nghĩa vụ của các bên cũng đã được hoàn tất, nhằm phục vụ cho việc thúc đẩy và hoàn thành thủ tục thanh quyết toán. Tuy nhiên, theo điều 20 -NĐ 17/HĐBT (đã dẫn) có qui định: “Trong trường hợp hợp đồng kinh tế đã được thực hiện và các bên đã hoàn thành đầy đủ nghĩa của mình theo thoả thuận trong hợp đồng thì hợp đồng kinh tế đó coi như đã được thanh lý”. Đó l à trường hợp áp dụng khi hợp đồng đã hết thời hạn và được thay đổi phương thức hợp tá kinh doanh phù hợp giữa công ty với bên co thuê. Đối với trường hợp thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng do huỷ bỏ hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì hầu như không có tại công ty, bởi nó liên quan đến lợi ích của chính công ty (bên đi thuê) và lợi ích của đối tác (bên cho thuê). Mặc dù vậy, trong hợp đồng thuê nhà xưởng cũng qui định rất rõ vấn đề huỷ hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn để áp dụng cho việc thanh lý hợp đồng (nếu có). Ví dụ, trong hợp đồng có qui định. Bên cho thuê có quyền huỷ hợp đồng thuê nhà xưởng khi bên thuê có một trong những hành vi sau: + Không trả tiền thuê nhà xưởng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do thích đáng. + Sử dụng nhà xưởng không đúng mục đích kinh doanh như qui định trong hợp đồng. + Sang tên hoặc chuyển nhượng cho người khác mà không được sự chấp nhận của bên cho thuê bằng văn bản.v.v Việc tổ chức họp mặt thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng được một trong hai bên thông báo cho nhau biết để chuẩn bị ngay sau khi hợp đồng đó thực hiện xong. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Thông thường đại diện cho ban giám đốc là trưởng phòng kinh doanh, đại diện cho phía công ty cùng với đại diện phía cho thuê tham gia họp dự thảo thanh lý hợp đồng. Nội dung biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty gồm: - Căn cứ hợp đồng kinh tế đã được ký kết bao gồm: só hợp đồng, thời điểm ký kết hoạt động, các bên tham gia quan hệ. - Thời điểm thanh lý hợp đồng: Căn cứ vào tình hình thực hiện hợp đồng tính đến thời điểm thanh lý. - Nội dung thanh lý: xác định kết quả thực hiện các nội dung và cam kế theo hợp đồng đã ký. - Xác định nghĩa vụ của các bên sau khi thanh lý hợp đồng. - Đại diện các bên: Tên, chữ ký, chức vụ của người đại diện các bên tiến hành thanh lý hợp đồng. Tóm lại, toàn bộ những hợp đồng thuê nhà xưởng tại công ty đều được thanh lý đầy đủ, theo quy định của pháp luật. 3. Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng Trong quá trình xác lập quan hệ hợp đồng lại muốn rằng tranh chấp hợp đồng giữa họ lịa xẩy ra. Có thể nói, đây là môt điều hết sức “cấm kỵ” trong quan hệ hợp đồng kinh tế nỏiiêng và các hợp đồng khác nói chung. Nhưng thực tế không phải mọi hợp đồng đều diễn ra một cách suôn sẻ mà không nhiều thi ít sẽ có những bất đồng xẩy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Vì thế trong quan hệ hợp đồng kinh tế các bên thường đưa vào trong hợp đồng một điều khoản về giải quyết tranh chấp (nếu có). Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com [...]... doanh của công ty Tuy nhiên, trên thực tế ký kết thì không thể tránh khỏi những bất đồng xẩy ra trong việc thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng, nhưng về phía công ty luôn cố gắng tìm mọi biện pháp để hai bên có thể thương lượng trực tiếp với nhau về những bất đồng đó để có biện pháp giải quyết một cách hợp lý Công ty cũng như đối tác luôn tìm kiếm những biện pháp tối ưu nhất để giải quyết những bất đồng. .. Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Đối với công ty quan hệ quốc tế - đầu tư sản xuất, trong quá trình ký kết các hợp đồng thuê nhà xưởng thì hầu như không xẩy ra một tranh chấp hợp đồng nào đáng kể mà cần đến một người thứ ba để giải quyết Bởi vì, trong quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng - với tư cách là bên đi thuê cho nên luôn đặt lợi ích kinh tế lên hàng đầu, để giảm đi những xung đột không đáng... quyết của trọng tài hoặc Toà án kinh tế, bởi nó sẽ gây thiệt hại về thời gian, tiền bạc, đặc biệt là uy tín và quan hệ làm ăn lâu dài Chính vì vậy, Công ty luôn phải lường trước những trình huống có thể xảy ra trong quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng bằng cách thoả thuận với bên cho thuê về điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng Ví dụ trong hợp đồng có điều khoản qui định: “Hai bên cam kết thực. .. kết thực hiện các điều khoản ghi trong hợp đồng, mọi thay đổi trong hợp đồng đều được hai bên nhất trí bằng văn bản Nếu không thống nhất được sẽ đưa ra Toà án kinh tế thành phố Hà Nội giải quyết Mọi quyết định của Toà án hai bên đều phải thực hiện nghiêm túc” Như vậy, hai bên sẽ cố gắng tìm mọi biện pháp thích hợp nhất để giải quyết những xung đột, là biện pháp hàng đầu trong giải quyết tranh chấp... bên sẽ cố gắng tìm mọi biện pháp thích hợp nhất để giải quyết những xung đột, là biện pháp hàng đầu trong giải quyết tranh chấp Chỉ đưa ra toà án khi nào không thể giải quyết bằng các biện pháp khác Và phán quyết của Toà án là quyết định cuối cùng Trong những năm . Song, thực tế tại công ty việc thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng thường được áp dụng trong trường hợp đã thực hiện xong hợp đồng hoặc hết thời hạn của hợp đồng. Ví dụ, trong một hợp đồng thuê nhà. 2.2. Thành lý hợp đồng thuê nhà xưởng Thành lý hợp đồng kinh tế được qui định cụ thể taịi điều 28 - Pháp lệnh hợp dodòng kinh tế (đã dẫn). Vì thế việc thanh lý hợp đồng thuê nhà xưởng tại công. khoản trong hợp đồng. 2. Quá trình thực hiện hợp đồng kinh tế về việc thuê nhà xưởng 2.1. Thực hiện hợp đồng thuê nhà xưởng Sau khi quan hệ hợp đồng thuê nhà xưởng được ký kết bên cho thuê cũng