Điều tra hiện trạng môi trường sống và đề xuất các biện pháp quản lý môi trường khu dân cư thành phố Hồ Chí Minh

HCM ___ [ Thành phố Hỗ Chí Minh CHXHƠN | Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa QD Quyết Định BXD Bộ Xây Dựng ND Nghị Định TT Thông Tư CT Chỉ Thị TCXDVN Tiéu Chuan Xay Dung Viét Nam CBVC Cán

Trang 1

DIEU TRA HIEN TRẠNG

Trang 2

DIEU TRA HIEN TRANG MOI TRUONG SONG VA DE XUAT CAC BIEN

PHAP QUANLI MOI TRUONG kU CHUNG CU TP HCM

MUC LUC

1.2 _ Mục tiêu nghiên cứu Đụ KV TK kkk kg tk kh 14 4.2.1 Mục tiêu lâu dài - | ng kế kg tr kh 14

4.2.2 Mục tiêu hiện tại mm 14

4.4 Tính cấp thiết của đề tài — 14

4Á Cơ sở thực hiện đề tài :ccccenhhhhhrdrrrrdrtrtrrrrtrdtrdrrtire 15 1.41 Co sO phap IUAat cece nese eeeeneneeetatsteresseeneneenacnsacasesterggss 15 42 — Cơ sở kithuật S2 HH HH tytHHHkrrrrrrHtrHrHrrrrrirn 15 4.5 Nội dung thực hiện -:csnntrrrrrrrrtrtrtrrrtrtrrtrttttrtrr 16 146 Giới hạn của đề tài - TH T HH2 215 S211 T111 16 1.7 Bố cục luận văn - | ` Tre 16 CHƯƠNG 2 TỎNG QUAN VÁN ĐÈ NHÀ Ở THÀNH PHÓ HÒ CHÍ MINH 48

2 Sơ lược về quá trình đổi mới và phát triển quản lí nhà ở 18

2.1.1 Thuộc tính xã hội của nhà ở -: +stnrrtrrrrrrrrrrn 21 2.1.2 Tầm quan trọng của chính sách nhà mm 22 2.1.3 — Mục tiêu và quan điểm cơ bản của chính sách nhà - - 22

b 1.4 Các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở có hiệu quả . 23

2.2 Định hướng và chính sách phát triển đô thị Việt Nam - 24

2.B Vài kinh nghiệm cải cách nhà ở Trung Quốc năm 1980 25

94 Ván đề nhà ở TP Hồ Chí Minh : cennhnrtrrrrrrrrrrrrre 27 2.4.1 Mục tiêu tới 2010 .: ccŸcehhhhrrrrrrrrtdtrrddrdtrtrtrttrrrrrntre 28 242 Chính sách nhà ở KH ng HH 12011 KH 121 1118.11.11 29 2.4.3 Một số vấn đề về nhà ở mm 31

2l Các vấn đề chất lượng chung cư tại Tp HCM và Hà Nội - 36

2.5.1 Hiện trạng chung cư cũ -. -ccnehnrrrrrrrrrrtrrdtrrtrrtrdtrr 36 2.5.2 Nguyên nhân chung cư xuống cấp :: reererrrrrrrrre 37 2l8B _ Hiện trạng ô nhiễm các khu chung|cư tại Tp HCM - 38

2.6.1 Nguồn gây ô nhiễm nước -:rernrtrrrrrrtrrrrrrrrie 38 262 Khí thải -. - SH c5 kg E1 kh ven E277 _ 39 TT rẽ .A.,Á Ố 40

26.4 Chất thải rắn ¬—— B 40 3_ | NỘI DUNG THỰC HIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42

3|1 _ Địa điểm nghiên cứu -: :+-:srrrrrerrerrtrrtrtrttrtrrtrrrdtrrrirttirr 42 3|2 _ Lập phiếu tham khảo ý kiến -:++rtrerttrtrrrrrrrrrrrrrrrn 42 313 Phương pháp lu 1n 43

3.3.4 _ Điều tra chọn mẫu và sai số trong điều tra thống kê 43

3.3.2 Các hình thức, phương pháp |thu thập số liệu thống kê 43

==——ễ—

Trang 3

4 ONG VAN VOT CMU CAN NG «0 fees esteee terete reese peeeetteete mm

42 Các biện pháp ngăn ngừa lôi trọng quá trình phỏng vấn

4 KÉT QUẢ ĐIỀU TRA 1, 49

.1.1 Các thông tin chung H222 th thư th "¬ 49

ống và quan hệ xã hội của người dân chung cư -: ehnhhh th 63

22 _ Sự hài lòng về về nơi cư trú, ưu điểm và nhược điểm căn hộ chung

ư: đánh giá sơ bộ -c KH T11 81 11 TẸk TH HH HH1 1 8101771110

5.1.1 Định nghĩa LH HE H211 tren ae 69

5.1.2 Chung cư sinh thái cần phải " những đặc điểm 69

5.2 — Một vài mô hình chung cư sinh thái tham khảo - -ssss++>thhthh 70

5.2.4 Nhà chọc trời màu xanh -: trtttrrntnnrrrrrrrrrrrrnrrrrre 70

52.2 Chung cư Việt Nam trong lal i eect et reer tetris 72

Trang 4

PHÁP QUẢN LÍ MÔI TRƯỜNG KHU CHUNG CƯ TPHCM

DANH MỤC CÁC BẰNG

Bảng|2-2: Tình hình cải thiện điều kiện nhà ở' Trung Quốc 1980 -1999 26 Bảng|2-3: Hiện trạng nhà ở thành phố Hồ Chí Minh -trrttrrtrn 27

Bảng| 2-5: Tải lượng ô nhiễm không khí hoạt động của máy phát điện ¬ 40

Bảng| 2-6 Thành phân rác thải sinh hoạt tại bãi rác Hóc Môn - 41

Bảng 2-6 Thiết kế phiếu câu hỏi -: +-2>thntntrrrrtrrtrtrttrrrrrrtrdrrr 42 Bảng 3-1 Các điểm điều tra và số mẫu điều tra -:rrrrrrrrrrrrrre 46

Bảng 4-1 Hình thức sở hữu nhà -. -cnnnhhrrtrrrtrrtrrttrrttttrdttrtrtrtr 52

Bảng 4-2 Đánh giá chất lượng nước theo I9) etree tees tteetes 54 Band 4-3 Các loại rác thường bán được theo ý kiến gia đình có bán phé liệu ve

Bang 5-1 Phương án 1-3 loại căn hộ -: -+trrrrrrrrrrrrrrrrrr 73

Bảnd 5-2 Phương án 2-2 loại căn hộ feeeeceeceeeseasceesessucenensnneracnencsncaseesestetts 73

Bảng 5-3 Phương án 3-2 loại căn hộ ĐT nh TT HH H152 8x ưng HH ng 73 Band 0-1 Dién tich CAC CAM NG oo ccc estes neta ee ent cette 400

Bang 0-3 SO MHAN KNAU ccceeceeecsseesseesseeeneeerecseseesenenatesetsuesenesensstennansren 100 ssgt

TH nu ng kg 1K 1 K11 E3 se ke c9 TT3 t 31g tnrrrrrrsarererrrrrrrrrrrrrrrrrererelỢÔ

và diện tích căn hộ -: + kh tr trrtrrtrtrtrtrrrtrritniirt 101

Bang 0-6 Hình thức sở hữu căn nhà HT ng HH2 8 tt Hư HH HH 101

Bảnh 0-7 Giá thuê nhà . -:-:-st2cnnnnhhhttttrdrdtrtrrtrdrrtttdtdtttttrrn 101 Bang 0-8 Thai gia SONG oo cscs eececceeeceecs tees seneeenseenetetttrensneeseragennnenees ester 101

Bảnh 0-9 Mối liên hệ giữa hình thức sở hữu nhà và thời gian vào sống “ 102

Bảng 0-11 Chấp nhận chỉ trả chỉ phí cho 2000đồng/1m” xử lí nước thải 102 Bảng 0-12 Chỉ phí nước - Có nh ng HH 418181 tr HH i10 102

Bảng 0-13 Hài lòng dịch vụ nước Levusseeeseeseenseneeacencenseestaseeseetensenseesesntts 103

Bảrjg 0-15 Khí hậu trong nhà . -: :tnrerrrtrrrrrrrrrrdrr 103

Bảng 0-16 Diện tích cây xanh trong nhà . - 222$ hh he 103 Bảng 0-17 Diện tích cây xanh trong nhà . - 5S TS hhhHrrHdddtrrrrrtr 103 Bảng 0-18 Không gian trong nhà có thoáng mát -sssnnnhHHHHrrrrrrdrrn 104 Bảng 0-19 Môi trường chung cư có yên CI ccc cccccceceeeecscececeeeeeeeenenseeeeeeteteerenaaes 104 Bảng 0-20 Loại thùng rác thường sử dọn, ¬——— 104

Bảng 0-21 Gia đình có bán phê liệu ve chai ccccenrerrrrrrrrrrree 404

Bảng 0-24 Thời gian thuận lợi bắt đầu thu gom rác -rrerrerttrnh 105

Bảng 0-26 Chi phí thu gom -: HD nh ng ng ng kg ke 113 1 tr 106 Bảng 0-27 Việc bố trí phân loại rác tại nguén là phù hợp - eerhhớ 106 Bảhg 0-28 Dịch vụ vệ sinh -i-rrrerrrrrrrrtrrrrrrrrrrrtrrrrdrrrrrd 106 Bảhg 0-29 Cho thuê phòng trọ -::-::+rrretrerrrtrrrrrrrrrrrrrrerrre 106

ee

Trang 5

PHAP OUAN Li MOI TRUONG KHU CHUNG CƯ TPHCM

ang|0- ung cu to chuc những buối nói chuyện ve mol rường

Bảng|0-32 Chung cư dành cho người có thu nhập thấp là có lợi - : 107 Bảng|0-33 Chỉ phí an ninh -. - LỆ 111.211.212 HkrrrrrrHrriitttrrrdrr 107 Bảng|0-34 Chi phí điện - ĐợhhttrHHrrrrtrdrrrdrtrtrrrtrdttlnttiitt 107 Bảng|0-35 Chi phí giữ xe - mm — 108 Bang| 0-36 Chung cư đạt tiêu chuẩn xanh sạch đẹp an toàn .eƯ 108 Bảng| 0-37 Người dân chung cư có thân thiện hài hòa -: :-::+ẻh 108 Bảng 0-38 Dịch vụ an ninh :ecrnererrrrrrrrrrrrrrrtrtrrtrtrrrrr 108

Bảng 0-40 Sinh vật gây hại - Tú nh ngàng 25121212 1027.10 409

Bảng 0-41 Đánh giá người dân chung sống thân thiện theo ý kiến người dân

thung cư đạt tiêu chuẩn xanh sạch đẹp :-: : nhntrtrtr ` 109

Bảng 0-42 Đánh giá người dân chung sống thân thiện theo ý kiến người dân

chung cư đạt tiêu chuẩn xanh sạch đẹp -nnnnnnernererre 409

Bảng 0-43 Bảng phân loại căn hộ và mức độ tiện nghỉ theo TCXDVN323 110 Bảng 0-44 Thang điểm đánh giá của người đân -rertrrrrrrre 111

GVHD: ThS.THAI VAN NAM -ix- SVTH: TRINH THIEN PHƯƠNG

Trang 6

DIEU TRA HIEN TRANG MOI TRƯỜNG SONG VA DE XUAT CAC BIEN

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ

Đồ thị 4-1 Mối quan hệ hình thức sở hữu nhà và thời gian sống - 51

Đồ thị 4-4: Loại thùng rác thường sử dụng -trrerrrrrrrnrertrrrer 58

DANH MỤC CÁC TỪ VIET TAT

Tp HCM _ [ Thành phố Hỗ Chí Minh CHXHƠN | Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa

CLTCCO | Chiến lược toàn cầu chỗ ở

GVHD: ThS.THÁI VĂN NAM -Xr SVTH: TRÌNH THIÊN PHƯƠNG

Trang 7

PHAP QUAN Li MOI TRUONG T— CHUNG CƯ TP HCM

PHỤ LỤC

Phụ Lục A: Một số hình ảnh quá trình thực hiện đề tài luận văn .82

Hình Chung cư một góc nhìn c1 ST 1100.230501 ng 1v ng kg 799018 14 82 Hình P Bao giờ hết khoảng cách giàu nghèo ¡ emrrerrerrerrrrrerrerrrrrttrrreiirl 82

Hình |4 Mát thế !I - 52 sererree NT kg kKKn g1 KĐT kg TH tkkrrh 83 Hình l5 Thế mới là khu phố văn hóa (chung cư quận mm 84 Hình |6 Bộ mặt tương lai trung tâm quận 1- sẽ về đâu ?222 - enieerrrrree 84 Phụ lục B: Một số chung cư trên địa bàn thành 3 85

Phụ Luc C : Một số văn bản pháp lí về quản I CHUNG CU oe ccc ee teerr eee 89 Van Ban 1: TCXDVN 353: 2005 "Nhà ở liên kế - Tiêu chuẩn thiết kế" 89

Văn Bản 2: TCXD VN 293:2003"Chống nóng nhà ở-Chỉ dẫn thiết kế" 90 Văn bản 3: Về việc ban hành TCXDVN 306: 2004 " Nhà ở và công trình công

tộng - Các thông số vi khí hậu trong phòng ” -:-:ceneren th 91 Văn Bản 4: Về việc ban hành TCXDVN 323: 2004 "Nhà ở cao tầngTiêu chuẩn thiết

KẾ Q00 0022 n1 ng KE TH KH 11111 1H ng k1 1T 17 11307100110 18 92 Văn Bản 5: Về việc tăng cường quản lý chất lượng công trình nhà chung cư cao

Văn Bản 6: Ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư 96

Phụ Lục D: Mẫu phiếu tham khảo ý kiến -crhenhhtrrrrrrrrre 97

Trang 9

PHAP QUAN Li MOI TRUONG KHU CHUNG CU TP HCM

thỏa| mãn ngay tại nhà như nhu cầu hưởng thụ văn hóa, giải trí Môi

tru > ah mA z a

wk z | ~ > ` ` > `

ờng ở, điêu kiện vi khí hậu, kiên trúc mỹ quan của tòa nhà, vẻ đẹp và

chất| lượng trang thiết bị nội thất đem lại hạnh phúc cho con người (hoặc

cũng có thể gây sự bất hạnh) Thu nhập càng cao, nhu cầu về môi trường ở càng cao Ở các nước phát triển hiện hay dân số không tăng nhưng nhu

cầu về nhà ở vẫn tiếp tục tăng

Trohg nền kinh tế thị trường, nhà ở còn,có những vai trò quan trọng hơn là

chỗ| ở Trước hết, nhà ở trở thành một mục tiêu tiết kiệm và bảo hiểm Do chi phí cho chỗ ở lớn, tính chung chiếm khoảng 1/3 thu nhập của mỗi

tiết kiệm Hơn nữa, nhà ở còn là một tài sản bảo hiểm

Tuy nhiên về mặt kinh tế, nhà ở đóng vai trò là một hàng hóa trong thị trường bất động sản, có thé thé chap dé vay vốn nên nhà ở trở thành nguồn vến để sản xuất kinh doanh của các gia đình

Sa

nw

cùng, nhà ở là mat bằng trực tiếp để sản xuất kinh doanh, đặc biệt là ở

%c ta, hầu như tất cả nhà trên phố chính đều được dùng tầng trệt để kinh

doành buôn bán, trụ sở văn phòng Nhiều nhà ở khác được kết hợp làm

nơ

Nh

cát trang thiết bị công cộng là một trong các thước đo xã hội quan trọng

sản xuất nhỏ, thủ công không ô nh

à ở góp phần tạo sự biến đổi của các quan hệ xã hội Nhà ở, dịch vụ và

GVHD: ThS.THÁI VĂN NAM -12- SVTH: TRÌNH THIÊN PHƯƠNG

Trang 10

SONG VA DE XUAT CAC BIEN

U CHUNG CƯ TP HCM

PHÁP QUAN Li MOI TRUONG

nhất.| Các chương trình tái định cư đượ tiền hành tại Tp H CM nằm trong

từ những năm 90 Việc hòa nhập vào sự tiền triển chung của thế giới, hiện

dai hoa co’ cấu kinh tế — xã hội của đất nước, đây mạnh thêm quá trình phát

triển| đô thị và đặt ra những van dé cap bach cho viéc quan ly tinh trang đói nghẻo đô thị, việc xử lý các khu cư trú 4 bợ và việc tìm kiếm những giải

pháp để đối phó với sự xuống cấp của môi trường

Ở cập độ hệ thống đô thị toàn quốc, đô thị lớn của miền Nam Việt Nam này cần |phải thích ứng với vai trò cửa ngõ thông thương với thế giới Thành phố viral la mot dau máy kinh tế cả nước, đồng thời cũng là nơi tập trung các

nguồn vốn đầu tư nước ngoài và là + địa điểm trao đổi, gia o lưu trọng

yếu| Vai trò quan trọng của thành phố trong quá trình hiện đại hoá đất nước

là nguyên nhân tất yếu dẫn đến sự gia tăng dân số và bành trướng lãnh thổ

tại Tp HCM

thàhh phó, thể hiện qua sự tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và l iên tục của

Tp HCM Những động lực này cũng đồng thời làm sản sinh ra tình trạng đói

nghèo mới

Từi đầu những năm 90, các ảnh hưởng xã hội, đất đai và mối trường của

chỉnh sách mở cửa và nền kinh tế thị trường ngày càng bộc lộ r õ hơn Sự

phận hoá xã hội cũng như sự gia tăng các hộ cư trú lụp XỤP, tồi tàn là không thể tránh khỏi Ở cấp độ này, việc giải quyết các khu tạm bợ và tái định cư cho một bộ phận dân cư trở nên cấp bách, và là một điều kiện cần

ch để cải tạo một trung tâm đô thị lớn mà môi trường đã bị xuống cấp

Trang 11

DIEU TRA HIEN TRANG MOI TRUON G SÓNG VÀ ĐÈ XUẤT CÁC BIỆN

Nhằm góp phần đánh giá được đặc điển môi trường nền của nước ta và

những xu thế biến động của chúng cho Fac nha lap quy hoach Điều tra 6

nhiễm môi trường khu chung cư đang có hiện tượng bị Ô nhiễm nặng, ngày

càng bị hao mòn và phát sinh nhiều vấn đề môi trường Nhằm đánh giá tình

hình|xuống cắp của khu chung cư, sử dụng lãng phí, kém hiệu quả kinh tế

và gây tác hại đến môi trường, chúng tôi đã tiền hành khảo sát: “DIEU TRA

HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜNG SÓNG À ĐÈ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP

1.2 | Mục tiêu nghiên cứu

4.2.4 Mục tiêu lâu dài

Cung cấp thông tin về hiện trạng môi trường khu chung Công tác quản lí môi trường cư nhằm phục vụ

$ Công tác qui hoạch nhà ở tại Tp HCM

ọ Mục tiêu phát triển bền vững tai Tp HCM

Giảm thiểu ô nhiễm môi trường nhằm thu hút vốn đầu tư cho Tp HCM

4.2.2 Mục tiêu hiện tại |

tại các quận nội thành Tp HCM

ọXây dựng mô hình khu chung cư sinh thái phục vụ cho công tác nghiên

cứu về nhu cầu nhà ở

1.3 Tính cấp thiết của đề tài

Vấn đề nhà chung cư là vấn đề một ván đề nóng bỏng của nư ớc ta hiện

ah

hơn 100 chung cư cũ được sửa chữa nâng cấp

Trang 12

các tệ nạn xã hội, tội phạm, bạo lực Những khu nhà ỗ chuột này gi ống như

khối thuốc nỗ đặt trước toà nhà cao tang và sang trọng ở thành phố Sự

thông qua ngày 27/12/1993 và thủ tướng chính phủ kí ngày 10/1/1994

9 Luật nhà ở của nước CHXHCƠN Việt Nam được quốc hội thông qua ngày

29/11/2005 và được chủ tịch quốc hội kí ngày 29/11/2005

ọ Quyết định số 10/2003/QĐÐ-BXD, “Ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà

on

{

hung cư” của Bộ Xây Dựng ban hành 03/04/2003

Nghị định số 02/2006/NĐ-CP, “Về việc ban hành quy chế mới khu đô thi” tủa chính phủ ban hành 05/05/2006

hực hiện các dịch vụ công ích đô thị”

ộ Chỉ thị số 06/2002/CT-BXD, “Về việc tăng cường quan li chất lượng các bông trình nhà chung cư cao tầng” | của Bộ Xây Dựng ban hành ngày

Các số liệu cập nhật về số lượng chung cư trên Tp HCM

HD: ThS.THAI VAN NAM -15- SVTH: TRINH THIEN PHU'ONG

Trang 13

PHAP OUAN Li MOL TRUONG KHU CHUNG CU_TP HCM

ộ Cặc nghiên cứu ứng dụng các công nghệ phần mềm dùng xử lí số liệu

như SPSS 11.5

1.5 |Nội dung thực hiện

La Rar: LN om z as

Để đạt được các mục tiêu đề ra, đề tài cần thực hiện các nội dung sau

ọ Tổng hợp, biên hội các tài liệu liên quan:

9 Sơ lược về quá trình đối mới và phát triển nhà ở Tp HCM,

nhu cầu của người dân; |

0 Théng ké, xử lý và đánh giá các số liệu thu thập; và

Dựa trên cơ sở khoa học và thực tiến, đề xuất các mô hình chung cư inh thái tương lai

1.6| Giới hạn của đề tài

Do bó sự giới hạn về thời gian thực hiện cũng như về kinh phí nên đề tài

được giới hạn trong một số nội dung sau

e Bước đầu chỉ điều tra một số chung cư trên địa bàn quận {, quận 3, huận 4, quận 5, quận 10, quận Bình Thạnh

Đề tài được thực hiện trong vòng 3 tháng

Luận van gồm 6 chương 111 trang A4 đánh máy (bao gồm phần phụ lục, tài

liệu tham khảo, mục lục, nhận xét) trong đó có 57 bảng biểu, 8 đồ thị và 17

Chương 1, Mở đầu: Tóm tắt toàn bộ đề tài, đặt vấn đề, tính cấp thiết của đề

tài| nội dung thực hiện và giới hạn của ề tài

Trang 14

ĐIÊU TRA HIỆN TRANG MOI TRUON

Chường 2, Tổng quan, tìm hiểu về chính sách phát triển nhà ở trong và

ngo äi nước Định hướng phát triển và đô thị

trí các điểm điều tra và cách lập phiếu thạm khảo ý kiến

bằng công cụ SPSS

Chương 4, Kết quả điều tra: Nhận xét các kết quả điều tra từ xử lí dữ liệu

Chương 5, Nghiên cứu đề xuất mô hình chung cư sinh thái: từ thực tiễn

điều tra xây dựng mô hình chung cư sinh thái tương lai

Trang 15

Phat trién quan li nha

«Chính sách phát triên đô thị Việt Nam s*» Kinh nghiệm cải cạn mà Trung Quốc

‹+ Chất lượng chung cư tại Tp HCM

‹+ Hiện trạng ô nhiễm khu chung cư

Trang 16

DIEU TRA HIEN TRANG MOI TRUON SÓNG VÀ ĐÈ XUẤT CÁC BIỆN

> TONG QUAN VAN DE NHA © THANH PHO HO CHi MINH

2.1 |Sơ lược về quá trình đôi mới va phát triển quản lí nhà ở

Ngay từ khi thành lập nước: nhà nước Việt Nam đã luôn coi quyền tự do cư

được thể hiện trong các bản Hiến pháp của nước Việt Nam: Hiên pháp năm

1946; Hiến pháp năm 1959; Hiến pháp năm 4980 và Hiến pháp năm 1992

Vì vậy nhà nước luôn quan tâm và có chính sách xây dựng, phát triển nhà

ở đảng được soạn thảo Quá trình phát triển nhà ở đô thị chia làm 2 giai

doan: trước và sau đổi mới cơ chế quản lý kinh tế

công nhân viên chức của các cơ quan, xí nghiệp nhà nước được đáp ứng

bằng kế hoạch xây dựng nhà ở của Nhà nước Hằng năm Nhà nước d ùng

vốn| ngân sách để xây dựng nhà ở và phân phối chỉ tiêu nhà cho các cơ quan, xí nghiệp, trường học Cán bộ công nhân viên được thuê nhà ở của

Quỹ nhà ở đô thị ngoài nhà cũ đề lại h quỹ nhà ở xây mới đều thuộc sở hữu nhà nước Có thê nói thời kỳ này chưa có thị trường nhà ở Nhà ở bao

cấp chính là một phần tiền lương của người lao động Về mặt quản lý, v ì

quận niệm nhà ở nhà nước thuộc sở hữu toàn dân nên quản lý rất lõng lẻo

dạhg phi hình thức Thời kì sau đổi mới là thời Kì chuyển đổi sang nền kinh

Nam cũng mang tính hỗn hợp, tuy nhiền có thể nói thời gian chuyển đổi của

a

GVHD: ThS.THÁI VĂN NAM -18- SVTH: TRINH THIEN PHUONG

Trang 17

hệ tHống nhà ở Việt Nam ngắn hơn của Trung Quốc Nhà nước cắt dần bao

động Nhà nước thực hiện chính sách thừa nhận và khuyến khích | phát triển nhà ở thị trường

Việc| quản lí nhà ở được thiết lập, được đánh dấu bằng Nghị định số 60/CP

sử dụng đất tại đô thị Nhà ở đô thị được phân chia thành ba hình thức sở

@ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

ộ

Nhà ở thuộc sở hữu các tổ chức chính trị, tổ chức kinh tế

Thời kì chuyển đổi của hệ thống nhà ở Việt Nam có các đặc điểm:

ộ Nhà nước cắt dần bao cấp về nhà ở, tiền lương của người lao động

nang lên bảo đảm cho thu nhập của người lao động có thể tự trang trải Chi phí nhà ở

Vào sự bao cấp về nhà ở đã nhanh chóng bị xoá bỏ

ộ Thị trường nhà ở được thiết lập và thừa nhận

Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở đã quy định các hoạt động kinh doanh nhà ở nhằm

Trang 18

DIEU TRA HIEN TRANG MOI TRUONG SONG VA DE XUAT CAC BIEN„

PHÁP QUÁ

Các tổ chức và cá nhân đều được phép kinh doanh nhà ở nếu có đủ điều

kiện về thành lập và đăng kí kinh doanh theo luật định Một chính sách quan

trọng của thời kỳ này là chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho

người đang thuê theo tinh thần của Nghị định số 61/CP ngày 5 tháng 7 năm

đượt xây dựng ở thời kì bao cấp là rất lớn

Bảng 2-1: Nhà ở Hà Nội số liệu thông kê đến ngày 15/05/1992

Quy nha & nay mét phan do nganh nha đất thành phố quản lí, một phan là nhà| tự quản của các cơ quan trên địa bàn thành phố Do tư tưởng bao cấp

tượng trưng Tiền thu được từ cho thuê nhà được đưa vào ngân sách nhà

chưa nói đến tái đầu tư nâng cao quỹ n

nước nhưng không đủ cho chỉ phí a lý, bảo trì và sửa chữa nhà ở chứ

à ở

Giai đoạn từ 1995 đến hết năm 2000 Hà Nội đã bán được 29.913 căn hộ,

bằng 1.059.441 m” sử dụng, chiếm gan 28% quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà

nước cho người đang thuê còn gặp rất

nước Trên thực tế việc thực hiện ut sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà

hiều khó khăn, vướng mắc nên tiến

độ |thực hiện rất chậm Trước đây, trong nền kinh tế hành chính bao cấp, nhà ở được xếp vào lĩnh vực phúc lợi Nhà nước xây nhà, phân phối phúc

lĩnh vực tiêu hao, bòn rút của cải xã hội

Trang 19

D IEU TRA HIEN TRANG MOI TRUONG SONG VA DE X UAT CAC BIEN

ONG KHU CHUNG CU TP HCM

PHAP QUAN Li MOI TRU:

và tù| 10-30% vốn đầu tư của các quốc To Ở Việt Nam, đối với các thành

phố đang đô thị hóa, sản xuất xây dựng luôn chiếm tỷ trọng cao trong sản

xuất |công nghiệp, xây dựng nhà ở chiếm tỷ trọng cao trong sản xuất xây dựng Nhà ở còn tham gia vào thị trường bất động sản Thị trường này

cũng đóng vai trò rất lớn trong nền kinh tế, khoảng 1/3 ngân sách nhiều

quốc gia có được là từ thị trường bất động sản

2 4.1 Thuộc tính xã hội của nhà ở

Do nhà ở là nhu cầu cơ bản của con người, nên nhà ở cũng như đất đai, là

m ột| loại tài sản mang thuộc tính xã hội cao Tình trạng nhà ở phản ảnh nhiều mặt về một đô thị, một quốc gia 'Trước hết là tình trạng phân cách

gi iàu nghèo, trong nền kinh tế thị trường, nếu thiếu sự can thiệp, điều tiết

này| sẽ ngày một lớn

Tình trạng chỗ ở phản ảnh khoảng cách này Tình trạng sinh sống của

người dân cũng phản ảnh bản chất của một chế độ chính trị, khả năng quản

lý dủa chính quyền Tình trạng nhà ở góp phần tạo nên bộ mặt mỹ quan của

đô thị Về mặt này, bên cạnh vai trò của chính quyền, ý thức và trình độ người dân có ý nghĩa rất quan trọng Người dân có tiền nhưng không được

Sau cùng lối sống, cách ăn ở trong các cộng đồng dân cư tron g nhiều

đi ầu kiện cho giao tiếp xã hội, có tạo được quan hệ xã hội thân thiện hay không Môi trường ở gò bó, chật chội kéo dài ảnh hưởng như thế nào đến tâm lý, đến nhân cách con người

Trang 20

TAm quan trong cua chinh sach nha ở

có tầm quan trong dac biét trong cáo chính sách quản lý đô thị vì:

hội đô thị

thể của mục tiêu này là phải tạo được cuộc sống tốt cho người dân Chính sách về nhà ở là giải pháp có tam quan trong hang dau dé tao nén

Cuộc sống tốt đó

ông thôn đất rộng, người thưa, các gia đình có thể tự tạo nên ngôi nhà

0 Néu thiéu chinh sach vé nha &, bd mặc cho dân mạnh ai nay lo, hau

uả người càng nghèo càng bị thiệt thòi Người nghèo sẽ chịu hậu quả

Au tiên của những chính sách nhà ở sai lầm

© Chính quyền có quyền lực, có kinh phí, có điều kiện tổ chức huy động guồn lực, hoàn toàn có khả năng đứa ra các giải pháp để đảm bảo nhà cho nhân dân Chỉ có chính sách nhà ở đúng đắn mới sử dụng được

ộ máy nhà nước vào sự nghiệp nhà ở đô thị

> |

2.1/3 Muc tiéu va quan diem co ban cua chinh sach nha

Mut tigu của chính sách nhà ở là tạo mọi điều kiện để nhân dân ai cũng có

Trang 21

KP QUAN Li MOI TRUONG KHU CHUNG CU TP HCM

có sự tạo điều kiện và các hoạt động quản lý của nhà nước, không phát huy đượt nguồn lực từ nhân dân

2.1.4 Các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở có hiệu quả

sádh nhà ở tới mỹ quan kiến trúc và môi trường sông của người dân đô thi,

thỏa mãn mục tiêu sống tốt trong các mục tiêu phát triển bền vững của đô

==——ễ.—

Trang 22

PHAP OUAN Li MOI TRUONG KHU CHUNG CU TP HCM

thi Tinh d6 thi thể hiện cụ thể ở mục tậu và phương pháp quy hoạch cải

tạo và phát triển nhà ở trong đô thị

2.2 | Định hướng và chính sách phát triển đô thị Việt Nam

Mục tiêu phấn đấu về nhà ở Việt Nam đến năm 2010 đạt chỉ tiêu diện tích

nhà ở bình quan la 11 + 12 m? /ngudi Dé phan dau đạt mục tiêu đó can tap

trung vao những định hướng và chính sách lớn như sau:

© Đẩy mạnh việc xây dựng và phát triển thị trường nhà ở đô thị Đảm bảo sly phat trién đồng bộ cả thị trường nhà ở sở hữu (mua bán nhà ở) và thị thường nhà ở cho thuê Khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia

đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở Có biện pháp kích thích để không

@ Sớm ban hành Luật nhà ở và hoàn thiện cơ sở pháp lý về quyền sở hữu

hà ở và quyền sử dụng đất ở cho người dân, tạo điều kiện cho thúc đây

dác hoạt động mua bán, kinh doanh nhà ở có quản lý, loại trừ các hoạt

động mua bán, kinh doanh nhà ở trên thị trường ngầm

Xoá bỏ triệt để bao cấp nhà ở Đối với hệ thống nhà ở thuộc sở hữu nhà

ước một mặt cần đẩy mạnh việc bán nhà ở cho người đang thuê, mặt

hác phải tăng giá thuê nhà lên mức thị trường, đi đôi với việc đầu tư

dửa chữa, cải tạo và nâng cấp nhà ở cũ để đảm bảo an toàn và cải thiện điều kiện ở cho người thuê nhà

0a dạng hoá các loại hình nhà ở về quy mô, chất lượng sao cho đáp

ng được mọi nhu cầu và phù hợp với điều kiện khả năng chỉ trả của

oi tầng lớp dân cư đô thị Đầu tư các loại hình nhà ở phải tính đến khả ăng tiếp cận nhà ở của người dân

ộ Chú trọng việc dành đất cho phát triển nhà ở đô thị Nhanh chóng hoàn

hành chương trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chính sách

à biện pháp thúc đẩy thị trường đát đô thị phát triển nhằm giảm chỉ phí

Sử dụng đất trong quá trình sử dụng nhà ở

Trang 23

ọ đơ chế chính sách phát triển hệ thống tài chính nhà ở một cách đa dạng

bảo đảm huy động được nguồn vốn cho phát triển nhà ở Các tổ chức tài chính nhà ở trung gian phải giữ vai trò quan trọng vừa huy động vốn, vừa cho vay dé phát triển nhà ở không những đối với các tổ chức phát triển kinh doanh nhà ở mà còn cho cả cá nhân và hộ gia đình Cần phải dạng hoá các công cụ tài chính và phương thức hoạt động

lên cạnh việc phát triển hệ thống nhà ở thị trường cần có những chính

sách thiết thực hỗ trợ về nhà ở cho những người nghèo và người có thu hập thấp Phát triển riêng những dự án nhà ở cho người thu nhập thấp

ới những hỗ trợ đặc biệt như miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền đóng góp

hát triển cơ sở hạ tầng

Truhg Quốc bắt đầu thay đổi chính sách nhà ở theo hướng chuyển từ sở

hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân về nhà ở từ năm 4980 Cách làm của

Truhg Quốc là làm dần từng bước để vừa giải quyết sự thiếu hụt về nhà ở,

vừa giữ ổn định cho xã hội Đối với quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì

xử lý bằng 2 cách: thứ nhất là nâng gia cho thuê lên, thứ hai là khuyến

khích bán cho người đang thuê với nhiều chính sách ưu đãi Đối với quỹ nha & phát triển mới thì nhà nước cho phép và khuyến khích các nhà phát

triểh bất động sản đầu tư xây dựng nhà bán và cho thuê, cho phép họ kinh

doáảnh theo nguyên tắc thị trường Nhà nước không làm vai trò xây dựng

mới và cung cấp nhà ở cho người dân Như vậy trong thời gian cải cáchnhà ở Trung Quốc, nước này đã duy trì một hệ thống nhà ở hỗn hợp Hệ

thống nhà ở hỗn hợp cũa Trung Quốc có 2 đặc điểm quan trọng

ọ Giảm hỗ trợ đối với quỹ nhà ở nha nước hiện có bằng việc tăng giá thuê

và tạo điều kiện tư nhân hoá bằng cách khuyến khích người sử dụng

mua nhà (nhà nước dùng chính sách ưu đãi để khuyến khích)

[Tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản bằng việc khuyến khích các nhà thầu xây dựng các khu nhà mới theo nguyên tắc thị trường, tức

==———

Trang 24

theo quy lụât cung cầu của thị trường, tức là theo quy luật cung-cầu

h sách cải cách nhà ở của Trung Quốc qua 20 năm đã thu được những

duả rất quan trọng Đó là việc phát triển thị trường nhà ở và chấm dứt lồng phân phối nhà ở kiểu bao cấp đã làm thay đổi được ý thức hệ của

yi dan va cach tiêu thụ nhà ở Hệ thống tài chính dài hạn cho nhà ở đã

c phát triển Điều kiện ở và mức sống của người dân đô thị đã được cải

\ rõ rệt Nhìn vào diện tích nhà ở bình quân tính cho đầu người cho thấy

hình nhà ở đã được cải thiện từ năm 1981 đến 1999 Kinh tế tăng

trưởng mạnh và nhà ở đã tăng trưởng gắp 2.5 lần tăng trưởng kinh tế

Bảng 2-2: Tình hình cải thiện điều kiện nhà ở Trung Quốc 1980 -1999

(Đơn vị: 100 triệu nhân dân tệ)

Trang 25

Mặc |dù Trung Quốc đã nâng giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước và

khuyến khích bán nhà cho người đang thuê nhưng hệ thống nhà ở bao cấp vẫn lồn tại song song với hệ thống nhà ở thị trường vì giá thuê vẫn thắp

hơn lgiá thị trường và người mua nhà được hưởng nhiều ưu đãi Hệ thống nhà lở hỗn hợp này đã phát sinh một số nhược điểm mà chúng ta rất cần

biét dé rut ra bai hoc

Hé théng nha & hén hop da bép méo gid nha @ trén thị trường, đây giá

_hi trường nhà ở lên quá cao

ọ Làm tăng sự bắt bình đẳng về thu nhập

$ Làm tăng sự phát triển của hệ thống tài chính nhà ở

Những nhược điểm này trở thành những cản trở lớn cho cuộc cải cách nhà

Chất lượng và số lượng của quỹ nhà là một trong những van đề quảOQ)» n lý đô

người sống trong các thành phố trên thế giới có nhà ở chất lượng thấp hoặc

thiểu nhà ở Ở các nước đang phát triển và mới công nghiệp hoá, sự thiếu

| hụt|nhà ở về số lượng và chất lượng không tốt dẫn đến tình trạng định cư

bất|hợp pháp và nha ỗ chuột trên các khu đất công, làm cho việc quản lí rất

khổ khăn và nhà nước hầu như không thể dùng áp lực dé di chuyển người dân ra khỏi các khu định cư bất hợp pháp,

Trdng nền kinh tế thị trường - định hướng xã hội chủ nghĩa Nhà nước phải chủ động trong thị trường nhà ở Xây dựng và hỗ trợ để khuyến khích khối

" nhóm thu nhập thấp, những người

không có khả năng hoặc không thể tiếp cận với việc sở hữu riêng về nhà ở

tư hhân xây dựng và cho thuê nhà oc

Bang 2-3: Hién trang nha ở thành phố Hồ Chí Minh

Trang 26

( 3ó liệu năm 2000 nguồn số liệu sách Viện nghiên cứu đô thị và phát triển bên vững

hà tầng IUSID, Nguyễn Đăng Son, NXB XD nam 2006)

Bố lượng nhà mới xây dựng của năm trước

Tỷ lệ tái thiết các khu đô thị hiện có |

Dự báo phát triển của dân số (hộ gia đình) trên cơ sở những giả thiết về

lệ hôn nhân, tỷ lệ sinh và tỷ lệ chết

Tác động của hiện tượng nhập cư

bài ra còn cần phải xác định một tiêu chuẩn tối thiểu về nhà ở theo các

a cạnh:

Chất lượng bên trong căn hộ

Chất lượng của môi trường

Sự thích hợp độ lớn nhà ở với quy mô, cơ cấu gia đình

Trang 27

DIEU TRA HIEN TRẠNG MOI TRUON b SÓNG VÀ ĐÈ XUẤT CÁC BIỆN

PHÁP QUẢN LÍ MÔI TRƯỜNG KHU CHUNG CU TP HCM

@ Nhu cầu về loại hình nhà ở và khả năng đáp ứng nhu cầu

Bồn Chương trình phát triển nhà ở của Tp HCM:

- Xâ) dựng quỹ nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp:

@ Di dời tái định cư (25.044 căn hộ)

ọ Nâng cắp nhà lụp xụp phần hạ tầng kỹ thuật (50.000 hộ)

Nhà lưu trú cho công nhân thuê (30.000 căn hộ)

ộ Ký túc xá cho sinh viên, nhà ở cho CBVC (40.000 căn)

@ Nhà diện chính sách, nghèo, neo đơn (15.000 căn)

- Chương trình chỉnh trang đô thị phá dỡ để xây mới những chung cư hỏng nặng (7.050 hộ), cải tạo sửa chữa nâng cấp (185.185 căn)

- Xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành: (40.000 hộ)

- Phat triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở: (561.756 căn)

2.4.? Chính sách nhà ở

Nhà ở là sản phẩm hàng hoá của một ngành kinh tế quan trọng với thị

trưởng rộng lớn tại các đô thị (Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh về nhà ở,

Luật Đát đai 2003, Luật Xây dựng 2003 và đang trình Luật Kinh doanh bắt

động sản, Luật nhà ở trình Quốc hội thông qua) Ở Việt Nam chỉ có khoảng 50-B0% hộ có thể là khách hàng trong thi trường nhà ở, 30-40% chỉ có thé trở thành khách hàng nếu có trợ thủ từ bên ngoài, đối với 10% số hộ nghèo

và tất nghèo còn lại thì ngay cả việc kiếm sống hàng ngày cũng đã chật vật,

chỉ mong có được chỗ ở tối thiểu, vì vậy họ là đối tượng quan tâm của

chính phủ và xã hội, ngoài tầm với của thi trường bắt động san

Về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, UBND thành phó Hồ Chí Minh có

chỉ|thị số 07/2003/CT-UB ngày 23/4/2003 chỉ rõ:

diện tích đất ở trở lên để xây dựng chung cư cao tầng và dành 15% quỹ

Trang 28

DIEU TRA HIỆN TRẠNG MÔI TRƯỜN G SÓNG VÀ ĐÈ XUẤT CÁC BIỆN

UAN Li MOI TRUONG KHU CHUNG CU TP HCM

cậu tái định cư của dự án (bất kễ nguồn vốn, mục tiêu nào), các chu đầu

đều phải dành từ 10% quỹ đất xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà bán theo nguyên tắc bảo toàn vốn cho Nhà nước (nên được tính bằng tiền) để đưa vào quỹ nhà đất phục w cho chương trình tái định cư các

dự án trọng điểm của thành phố

OU

tửợng thu nhập thấp, được vay vốn với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ cho người

p quỹ phát triển nhà ở, hỗ trợ cho các dự án đầu tư nhà ở cho các đối

thu nhập thắp có điều kiện vay vốn tạo lập nhà ở

@ dác dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá cho sinh

viên, Nhà nước sẽ cân đối vốn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho cả bên

trong khuôn viên của dự án

JWiễn giảm hoặc thoái thu thuế thu he doanh nghiép cho cac don vi khi

tham gia đầu tư xây dựng 03 loại nhà: Nhà ở thu nhập thấp, nhà lưu trú

công nhân và ký túc xá sinh viên, không phân biệt chung cư cao tang

Trang 29

x |

tang va cac khoan uu dai về thuế, về tiền sử dụng đất (nếu có) Người

có thu nhập thấp được mua trả góp căn hộ trong thời hạn 10 -15 năm

dừng áp dụng mức khấu hao cơ bản không quá 50 năm

$ Bối với các dự án xây dựng nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá cho

sinh viên không sử dụng vốn ngân sách, các chủ đầu tư được nhà nước giao đất dài hạn và được xây dựng nhà cấp 3, nhà lắp ghép thấp tầng,

cõ giá thành hạ để cho công nhân thuê

2.4.3 Một số vấn đề về nhà ở

Để thực hiện có kết quả 4 chương trình phát triển nhà ở trên cần quan tâm đến |một số các vấn đề có liên quan đến nhà ở như sau:

2.4.8.1 Khu vục nội thành (khu đô thị hiện húu)

Xây| dựng nhà ở có thể là một động cơ mạnh mẽ để phục hưng đô thị

(urban renaissance), có tác dụng thúc đẩy đối với môi trường không gian và

môi|trường kinh tế Phương pháp tái tạo đô thị (Urban Regeneration) / tái đô thi hoa (reurbanization) là cơ sở dé phục hưng đô thị, đó là “tầm nhìn tổng thể và hợp nhất về hành động hướng tới các giải pháp về vấn đề đô thị, dẫn tới $ự cải thiện theo hướng bền vững về điều kiện kinh tế xã hội, không gian

và môi trường của một khu vực đô thị xét thấy có vấn đề cần thay đổi"

Dự lán Tân Hoá — Lò Gốm ở Tp HCM do chính phủ Bỉ tài trợ là một kiểu

mẫu về tái tạo đô thị, trong khu vực đó có những xí nghiệp gây ô nhiễm môi

trường sẽ phải di dời ra ngoại vi thành hó, có khu vực giữ nguyên trạng chỉ

Trang 30

Phường pháp nêu trên có thể vận dụng trong công việc tái tạo lại các cực

6 Tan Son Nhat (Tân Bình, Tân Sơn Nhất, Gò Vấp)

ọ Khu trung tâm thương mại mới Quận Ð (Cao tốc Hà Nội)

ô Khu trung tâm thương mại mới Quận 12 (Quốc lộ 22 và 1A)

2.4.8.2 Khu đô thị mới

Khul đô thị Nam Sài Gòn được quy hoạch dựa trên 3 mục tiêu cơ bản hình

thàrhh một vành đai cây xanh-văn hoá nghĩ ngơi dọc ven phía Bắc Nam Sài Gòn, phục vụ cả nội thành và vùng đô thị Hình thành một dòng sông thiên nhiền, sạch đẹp tạo cảnh quan đô thị mới ở phía Nam của Sài Gòn, nằm

trong cơ cấu bảo vệ môi trường khu vực Hình thành khu đô thị mới, nhà ở

(nhà cao tầng là chủ yếu, khá đa dạng và phong phú, không chỉ có những

chung cư loại sang mà còn có cả các chung cư cho tầng lớp trung bình,

thậm chí được mua trả góp, một tỷ lệ nhất định là biệt thự và nhà liên kế có sân| trước) Công trình công cộng trở thành không gian cảnh quan, các khu vựd vui chơi hoặc các bãi thể thao với cơ cấu phát triển tập trung bao quanh bởi các kênh rạch hoàn chỉnh của một khu đô thị hiện đại theo phuong an “6 thi dao” (Island Town) |

Khủ đô thị mới không những được thiết kế hoàn chỉnh bao gồm mạng lưới

đường xá thuận tiện, nhanh chóng với các dãy hành lang thoải mái an toàn

chd khách bộ hành và các cơ sở tiện nghỉ đô thị thiết yếu như: điện, nước, thông tin, viễn thông, y tế, vệ sinh Có gắng tạo cho dân cư trong khu

hưởng một cuộc sống thoải mái chan hòa trong môi trường thiên nhiên

xanh, sạch tràn đầy hoa lá, cỏ cây, gió mát Đô thị mới Nam Sài Gòn có thể

nói| là hội đủ 4 tiêu chí phát triển bền vững của Ngân hàng thế giới (WB):

Trang 31

Hiện nay Tp HCM đang triển khai 2 khu đo thị:

«% |Khu trung tâm đô thị mới Thủ Thiêm

Thủ |Thiêm được chia làm 5 khu vực, bao gồm: Khu lỗi trung tâm, khu đa chức năng Đại lộ Đông-Tây, khu dân cư Phía Bắc, khu dân cư Phía Đông

và khu ngập nước phía Nam Khu dân cư phía Bắc, cảnh quan ngoạn mục

nhìn| từ nhiều hướng, với chiều cao công trình từ 10 đến 32 tầng Dự kiến

90 000 người sẽ sinh sống trong khu dân cư phía Bắc Phía Đông, cộng

đồng giao thoa trực tiếp giữa Thủ Thiêm với Quận 1 và Quận 9

Đang triển khai quy hoạch, ngoài ra sẽ còn có các khu: khu đô thị Hiệp

Ph

2.4.8.3 Khu vực ngoại thành | |

ước (Nhà Bè, Hiệp Phước) và khu đô thị sinh thái Cần Giờ

Trohg quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nông nghiệp, đô thị hoá nông thôn, ngành sản xuất dịch vụ cho nông nghiệp và nông nghiệp truyền thống đang trở nên chuyên sâu và được công nghiệp hóa thông qua kỹ thuật mới Xây dựng cơ sở hạ tang đô th cần đáp ứng những nhu cầu phát triển vùng ngoại vi Bằng việc nâng cao đời sống kinh tế, người dân có

nh

Lối

Ứng điều kiện về môi trường và văn hoá tiêu chuẩn cao

sống văn minh đô thị sẽ được nông dân chấp thuận và nông dân sẽ xây

dựng những căn hộ nhà tầng thay vì nhà một tầng theo kiểu truyền thống chiệm quá nhiều đất, kiểu nhà tầng nông thôn mới phải thiết kế sao cho vẫn

===———ễễềễ—

GVHD: Th§.THÁI VĂN NAM -33- SVTH: TRINH THIEN PHUONG

Trang 32

giữ dho phong cảnh nông thôn thơ mộng chứ không nên sao chép các kiểunhà băn phố trong nội thành và bảo tồn những vành đai xanh và những khu không gian mở để trở thành một thành phố sinh thái

Ở các nước phát triển thường chiếm phân nửa, tương đương với nhà sở hữu| bởi vì hầu hết những người đi ở thuê không đủ tiền mua nhà, Chính phủ |phải hỗ trợ khu vực nhà ở thuê để đáp lại sự bất lực của thị trường

Việt|Nam chưa có thói quen thuê nhà để ở, ai cũng muốn sở hữu một căn

nhà thấp tầng để ở dù rằng rất nghèo (xu hướng này thì quỹ đất đô thị

không thể đáp ứng) Người có thu nhập thấp có xu hướng mua nhà trả góp (dang thuê — mua) Nhà cho thuê (của cả Nhà nước và tư nhân) cần được

hỗ trợ và khuyến khích ở nước ta đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập

thấp

2.4.8.5 Vần đề nhà ở cho người thu nhập thấp / tái định cư

Ván đề thời sự vì trên thực tế hiện nay kết quả của các chương trình nhà ở

a đến được với người thu nhập thấp Nguyên tắc hoạt động quan trọng

nhất

kiện” mà nhờ đó huy động được toàn bộ tiềm năng và nguồn lực của mọi

của chiến lược toàn cầu về chỗ ở (CLTCCO) là phương pháp “tạo điều

người trong quá trình hoạt động xây dựng và cải thiện chỗ ở Vai trò của chính quyền phần lớn tạo lập các cơ sở pháp lý, thể chế, về tài chính và tạo điều kiện cho các khu vực kinh doanh chính thức, các tổ chức không thuộc chính phủ, các tầng lớp xã hội và các chủ gia đình đóng góp một cách tối

wulcho hệ thống cung cấp chỗ ở Nguyên tắc “tạo điều kiện” hàm ý rằng

những người có liên quan sẽ tạo điều kiện để cải thiện chỗ ở của họ tuỳ

theo nhu cầu về sự ưu tiên do họ tự xá định

Trang 33

về vật chất kinh tế và xã hội của các s tượng cộng đồng dân cư có thu

nhập thấp để huy động các tiềm năng này làm nguồn lực hùng hậu bổ sung cho quá trình phát triển các chỗ ở vừa sức đạt tới và chấp nhận được| ›

sácH về nhà ở cho công nhân các khu chế xuất và khu công nghiệp như:

ộ Miễn tiền sử dụng đất đối với chung cư nhiều tang

® Hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án nhà ở

9 Miễn giảm các loại thuế phát triển nhà

@ Miễn thuế kinh doanh nhà 5 năm |

ọ dho vay quỹ ưu đãi từ quỹ phát triển nhà ở hoặc các nguồn vốn khác với lãi suất 3 - 4% năm |

Với |chính sách hỗ trợ nêu trên, có thể thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia vào thị trường nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, cộng với giảm bớt chi phí trong xây dựng chung cư (trang trí và trang bị tiết kiệm),

với |chính sách khuyến khích dân chun tiết kiệm để mua nhà, các gia đình

có thu nhập thấp mới có cơ hội có thể làm chủ căn nhà với giá rẻ Người có thu |nhập thấp trong diện không có nà, sẽ được chính quyền địa phươngchd mua Khi đã mua được nhà người có thu nhập thấp / tái định cư nếu

bán thì phải trả lại phần kinh phí đã được ưu đãi khi mua nhà Cần có một

cơ |quan (làm đầu mối) để quản lý và phát triển nhà ở cho người có thu

nhập thấp /tái định cư |

Đối tượng cần quan tâm của Chính phủ, vì đối với 10% số hộ nghèo và rất

nghèo thì việc kiếm sống hằng ngày đã chật vật, chỉ mong được chỗ ở tối

thiệu thành phố đã khởi sướng chương trình nhà tình nghĩa (cho đối tượng

chỉnh sách) và nhà tình tương (cho người nghèo), nâng cấp khu định cư chọ người nghèo thông qua việc nâng cấp kết cấu hạ tang (cap 3) vì đối

tưởng này nằm ngoài tầm với của thị trường

GVHD: ThS.THAI VAN NAM - 35 - SVTH: TRÌNH THIÊN PHƯƠNG

Trang 34

sở hữu sẽ được chủ dự án thuê công ty quản lý chung cư chuyên nghiệpvào quan ly tir khi can hộ dau tién được bán Khi ban đại diện các chủ sở hữu lđã được thành lập thì ban này tiếp nhận hợp đồng thuê quản lý do chủ

dự an chung cv chuyén giao Nước ta chưa có các công ty quản lý chuyên

cư dân sống trong đô thị (mô hình công ty quản lý mới bắt đầu ở khu đô thị

mớ

2.5

Cac van đề chất lượng chung cư tại Tp HCM và Hà Nội

†' Hiện trạng chung cư cũ Theb báo cáo của Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội, trên địa

bàn| Thủ đô có gần 460 ngôi nhà chung cư cũ xuống cấp nguy hiểm phá dỡ,

xây| mới lại hoàn toàn bắt đầu từ năm 2005 Kế hoạch trong 3 năm (2005-

2007), Hà Nội tổ chức bảo trì 206 chung cư của 6 khu đô thị mới (KĐTM) và

12 dự án tái định cư, với kinh phí dự kiến trên 20 tỷ đồng Tp HCM hơn 100

chung cư, với niên hạn sử dụng trên 50 năm cần được cải tạo, hiện có

t chung cu ci dug xay trước năm 1975, quy mô từ 3 đến 5 tầng, một

trường hợp cao 8-9 tầng, mật độ xây dựng rất cao lên tới 70%-80% Hiển trạng chung cư cũ ở Hà Nội và Tp HCM có những đặc điểm giống

nhậu về chất lượng tổng thể Theo phương dọc hiện tượng lún không đều,

thể

gid

hiện qua sự nứt, tách tại mạch lún giữa các đơn nguyên Sự lún lệch

a các đơn nguyên làm ảnh hưởng đến kết cấu các lô chung cư cầu

thang gây nứt, sàn, tường thắm, dot Theo phương ngang, các lô chung

trút của công trình Chất lượng các chủng cư cũ không đồng đều, thường bị

Trang 35

DIE TRA HIEN 1 TRANG MOI TRUON UAN Li MOI TRUONG

tiêu Phuẫn với hiện trạng kiến trúc không bảo đảm khả năng chịu lực Đặc biệt là các điều kiện về PCCC, thoát nan rat kém, gây nguy hiểm cho tính mạng người dân khi có hỏa hoạn Cục giám định Nhà nước về chất lượng

công trình xây dựng yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước có thẫm quyền

4/2005, thành phố mới triển khai tháo dỡ

2.5.2 Nguyên nhân chung cư xuống cấp

Hà Nội có khoảng 1 triệu mˆ sàn nhà chung cư cao 4-5 tàng, do buông lỏng công tác quản lý, do chính sách thuê nhà giá bao cấp, thu không du chi bao dưỡng và do cả ý thức sử dụng của người dân đã tự phát cơi nới làm cho các| chung cư cũ nhanh chóng xuống cap, cần sớm được bảo trì, cải tạo, nang cap Song để làm được việc đó, Hà Nội còn rất nhiều khó khăn, nhất

la thong việc huy động nguồn kinh phí

Trong năm 2005, Hà Nội thực hiện bảo trì nhà ở chung cư với tổng kinh phí

20.B tỷ đồng Thành phố sẽ xây lại mới hoàn toàn 10 chung cư xuống cấp

ngủy hiểm thành các toà nhà 11-15 tang, với tổng vốn đầu tư lên đến 400 tỷ đồng Giai đoạn 2007-2010, Hà Nội sẽ xây dựng kế hoạch xóa bỏ toàn bộ

nhà chung cư nguy hiểm Dự kiến các hộ dân đang sử dụng được cải thiện

về ldiện tích ở, căn hộ thiết kế riêng biệt, nhưng diện tích sử dụng không

g vựt sau khi xây dựng lại và được tham ia góp vốn, mua thêm diện tích

Chat lượng của nhà chung cư cao tầng thể hiện ở các yêu cầu về qui hog

sét, môi trường Để đảm bảo được cặc yếu tố trên công tác kiểm tra chất

ch, kiến trúc, kết cấu, thiết bị cơ điện, phòng chống cháy nỗ và chống

lường công trình phải làm tốt trên cả hai mặt kiểm tra chất lượng, bảo đảm

Trang 36

DIEU TRA HIEN TRANG MOI TRUON G SONG VA DE XUAT CAC BIEN

Céng viéc nay phai toan dién và liên tục mới cung cấp cho chủ | đâu tư một

công trình đạt mọi yêu cầu chất lượng Điều đáng nói là các khu nhà chung

cư cao tầng thường tuỗi thọ lâu dài từ 60-100 năm Trong quãng thời gian dài Rhó có công trình đảm bảo chất lượng sử dụng như mới chưa kể trong quá trình sử dụng, chủ căn hộ sẽ nâng cấp để đảm bảo tính tiện nghỉ đã bị

thời lgian làm lạc hậu

cao|tằng cũng được đưa ra để bàn luận và đánh giá

Chúng ta còn gặp nhiều khó khăn về mặt giải pháp thiết kế, công nghệ xây

dựng, chất lượng và quản lý nhà chung cư do thiếu kinh nghiệm; chưa làm

chủ công nghệ thiết kế; thiếu các tiêu chuẩn, quy phạm; quản lý sử dụng, bảd trì còn hạn chế Việc xây dựng các quy phạm, tiêu chuẩn giúp cho cơ

| 2.611 Nguồn gây 6 nhiễm nước |

Nước mưa: Chất lượng nước mưa chảy tràn phụ thuộc và nhiều yếu tố

Nước thải sinh hoạt: Vấn đề nước ở môi trường chung cư rất đơn giản vì

là nước hoạt như: giặt đồ, tắm, nấu nướng, ngoài nước thải sinh hoạt từ

Trang 37

cac ^ ˆ ` z z + > A z

n > A > x ^

hộ dân còn có nước thải sản xuất từ các hộ sản xuất nhỏ ven và gan

kênH Có thể nói, nước sinh hoạt chỉ có thể tính là nhiễm bẩn chứ không

thể dọi là ô nhiễm được nhưng với tình hình ô nhiễm tại các kênh rạch như

Thị Nghè-Nhiêu Lộc, Tàu Hủ-Bến Nghé |

lửng trong không khí bao gồm:

Bụi: Có kích thước từ vài đến hàng trăm yum

@ Khói nhạt: là các phần do thể hơi ngưng tụ lại

Các chất ô nhiễm dạng khí: Trong quá trình sinh hoạt, khi sử dụng nhiên

liệu [một số bếp gas, bếp dầu có thể tính toán theo các hệ số phát thải đưa

Bảng 2-4: Hệ số ô nhiễm

Các chỉ tiêu ô nhiễm Hệ số ô nhiễm

Đốt gas (kg/1000m" gas) Đốt dâu (kg/10001 dâu)

co 0.006 0.5 SO; 0.238

hg suất mỗi máy phụ thuộc vào số lượng căn hộ trong chung cư Nhiên

sử dụng là dầu DO Dựa vào các thông số kĩ thuật của máy phát điện,

thành phần tính chất của dầu DO và dựa vào hệ số ô nhiễm không khí

(Emission factor) do co quan bảo vệ môi trường của Mĩ (EPA-Environment

=——ễễễễễễễễ—

Trang 38

lượng lưu huỳnh trong dầu DO là 1% khối lượng), có thể ước tính tải lượng

ô nhiễm do hoạt động của máy phát điện với kết quả của bảng dưới đây

2.6

Do

Bảng 2-5: Tải lượng ô nhiễm không khí hoạt động của máy phát điện

ọ

ộ

Th

Tiếng ồn do các phương tiện giao thông vận tải, các phương tiện máy

nóc xung quanh các khu chung cư Tiếng ồn phát ra từ động cơ và sự

tung động của các bộ phận xe, tiếng ồn từ ống xả khói, tiếng ồn do đóng

cửa xe, tiếng ồn rít phanh các loại xe khác nhau sẽ phát sinh mức độ

òn khác nhau Ví dụ xe du lịch nhỏ có mức ồn 77DB, xe khách nhỏ: 8

DB, xe mô tô: 94DB |

Tiếng ồn của máy lạnh

Tiếng ồn do: nghe nhạc, xem tivi, hát karaoke

Cát nguồn rác thải sinh hoạt từ khu vực chung cư bao gồm:

Rác thải từ các dịch vụ nhà thấp tàng quanh chung cư

o|lRác thải các công trình xây dựng quanh chung cư

ành phần chủ yếu trong các rác thải sinh hoạt bao gồm:

a

GVHD: ThS.THAI VAN NAM -40- SVTH: TRINH THIEN PHUONG

Trang 39

Các hợp chất có nguồn gốc hữu cơ như thực phẩm, rau quả, thức ăn dư

ộ Các hợp chất có nguồn gốc giấy từ các loại bao gói đựng đồ ăn, thức

Ngoai ra con có 1 số chất thải rắn khác sinh ra trong quá trình sinh sống

của con người như các đồ gia dụng hự hỏng, quần áo cũ

Thành phan rác thải sinh hoạt, dịch vụ Tp HCM trong bảng:

Bảng 2-6 Thành phần rác thải sinh hoạt tại bãi rác Hóc Môn

Giây Sách báo các loại tạp chí và các vật liệu giấy khác | 2-4

Kim loai Lon sắt nhôm, hợp kim các loại 4.5-2.5

Chất hữucơ | Thức ăn thừa, rau trái, các chất hữu cơ khác 70-82

khó phân huỷ Các chất có | Cành cây, gỗ, vải vụn, lông gia súc, tóc 5-9

Trang 40

Địa điểm nghiên cứu -

‹*Lập phiếu tham khảo ý kiên

“Phuong phap điều tra thực tế

‹*Bồ trí các điểm đồn na, s»Phương pháp xử lí sỐ liệu

Định dạng
Số trang	113
Dung lượng	4,53 MB