Bai giang DinhGiaDat 20.4.2009 pptx

Quyền của hộ gia đình, cá nhân: a Sử dụng đất không phải là đất thuê;  b Được Nhà nước cho thuê đất;  c Được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả

NỘI DUNG GIỚI THIỆU

Chương 1: BĐS và các quyền về BĐS;

Chương 2: Thị trường BĐS;

 Chương 3: Một số khái niệm về định giá BĐS;

Chương 4: Các nguyên tắc cơ bản trong định giá

BĐS;

Chương 5: Các phương pháp định giá BĐS;

Chương 6: Định giá hàng loạt và định giá cá biệt đối với BĐS

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

2 Đăng trưng của BĐS

2.1 BĐS là tài sản không thể di, dời được

Đây là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa BĐS với động sản

BĐS bao gồm nhiều tài sản thành phần, trong đó đất đai là tài sản chính và trong mọi trường hợp đều

không thể di, dời được; nhưng cũng có tài sản thuộc thành phần của BĐS đặc tính “bất động” cũng chỉ

tương đối

Ví dụ: trường hợp hệ thống máy điều hòa nhiệt độ của một tòa cao ốc

2.2 Vị trí của mỗi BĐS là độc nhất vô nhị

Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích,

hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, nhưng

không thể có 2 thửa đất trên cùng một tọa độ (vị trí) Người ta gọi tính đặc thù đó của BĐS là đặc tính

“độc nhất vô nhị”

II - QUYỀN SỞ HỮU BĐS

1 Khái niệm

Tùy theo đặc điểm của hệ thống pháp luật mỗi nước

mà quyền sở hữu được chia nhỏ thành các quyền

riêng, cách chia phổ biến gồm các quyền sau:

- Quyền sử dụng và hưởng lợi từ BĐS;

- Quyền bán BĐS;

- Quyền cho thuê hoặc cho mượn BĐS;

- Quyền nhận hoặc nhường BĐS;

- Quyền cho, tặng BĐS;

- Quyền chối bỏ bất cứ quyền nào đối với BĐS

2 Các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu BĐS

2.1 Quyền sở hữu BĐS:

Theo quy định tại Điều 164 của Bộ Luật dân sự năm

2005 thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Ví dụ: Quyền sở hữu đối với nhà ở là của tổ chức,

cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở (k1 Đ9 Luật Nhà ở năm 2005)

2.2 Các qui định khác về quyền sở hữu BĐS: (10

- Quyền về lối đi qua BĐS liền kề;

- Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua BĐS liền kề;

- Quyền về cấp thoát nước qua BĐS liền kề;

- Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác;

- Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề;

3 Các quy định của pháp luật về đất đai về quyền của người sử dụng đất

Ngoài các quyền chung người sử dụng đất còn

có các quyền cụ thể sau:

3.1 Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;

3.2 Quyền của tổ chức kinh tế:

a) Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không

b) Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

c) Được Nhà nước cho thuê đất.

d) Được Nhà nước cho thuê đất trước ngày

01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm

mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất

là 05 năm

đ) Thuê lại đất trong khu công nghiệp.

e) Sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp thuê lại đất

trong khu công nghiệp.

g) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

h) Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử

dụng đất:

- Nếu chọn hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng đất.

3.3 Quyền của hộ gia đình, cá nhân:

 a) Sử dụng đất không phải là đất thuê;

 b) Được Nhà nước cho thuê đất;

 c) Được Nhà nước cho thuê đất trước ngày

01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian

thuê;

 d) Thuê lại đất trong khu công nghiệp;

 đ) Thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không

thuộc trường hợp thuê lại đất trong khu công nghiệp;

e) Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền

sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc

thuê đất

3.4 Quyền của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại

Việt Nam:

 a) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về

đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất;

 b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

 3.5 Quyền của người Việt Nam định cư ở

nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử

dụng đất trong khu công nghiệp, khu công

nghệ cao, khu kinh tế:

 a) NgườiViệt Nam định cư ở nước ngoài nhận

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng

đất ở tại Việt Nam;

 c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,

khu kinh tế mà trả tiền thuê đất hàng năm;

 d) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao,

khu kinh tế mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

4 Ý nghĩa của việc nhận biết các quyền về BĐS

 a) Để người định giá nhận biết đầy đủ quyền của người sở hữu BĐS.

Ví dụ 1: Định giá một khu đất có nhà xưởng của Công ty kinh doanh hạ tầng A Trong đó đất là do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, nhà xưởng thuộc sở hữu của Công

ty Trong trường hợp này việc định giá chỉ

thực hiện đối với tài sản là nhà xưởng, còn đất

vì là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm nên

Ví dụ 2: Ông A đang sở hữu một BĐS là nhà

ở, đất ở BĐS này hiện đang thế chấp tại một

tổ chức tín dụng Theo quy định của pháp luật nước ta thì người sở hữu BĐS nêu trong ví dụ trên không thể thực hiện các quyền chuyển

nhượng, góp vốn, v.v đối với BĐS nếu không được tổ chức tín dụng nơi nhận thế chấp chấp thuận.

b) Để xác định và tính toán đầy đủ giá của

từng tài sản cấu thành BĐS trong quá trình xây dựng giá

Ví dụ 3: quyền sử dụng thửa đất C là của ông

A còn quyền sở hữu công trình D gắn liền với thửa đất C là của ông B Khi định giá BĐS

(gồm C + D) người định giá phải tính toán giá của tài sản C và D riêng để xác định phần

được hưởng của mỗi người.

Chương 2 THỊ TRƯỜNG BĐS

Nội dung Chương 2 sẽ giới thiệu 03 vấn đề chủ yếu sau:

1 Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS;

2 Những đặc điểm của thị trường BĐS;

3 Các loại thị trường BĐS

I - CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH THỊ TRƯỜNG

BĐS

1 Thị trường BĐS

 Thị trường BĐS được hiểu là nơi mà người mua BĐS và người bán BĐS giao tiếp với nhau Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, họ cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công ty tư vấn BĐS) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên lạc khác Trong thị trường BĐS, giá cả BĐS được xác định

 2 Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS

2.1 Chủ thể thị trường

 Là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích

kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,

có quyền nhân danh mình tham gia các quan

hệ pháp luật Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị

trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác (Đ Luật KDBĐS)

2.2 Khách thể thị trường

Là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao

đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.

 2.3 Giới trung gian thị trường

 Là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô

hình liên kết giữa các chủ thể thị trường

Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất,

giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản

xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng

cùng loại và người tiêu dùng khác loại

Trong kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị

trường.

 Thứ nhất: Sản phẩn bán trên thị trường phải

tương tự như sản phẩm mẫu đã đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Ví dụ 1: Trên thị trường xe ô tô, các sản phẩm

xe ô tô HONDA 4 chỗ ngồi nhãn hiệu Civic

2.0 (đã đăng ký nhãn hiệu tại Tổng cục Tiêu

chuẩn - Đo lường - Chất lượng của Việt Nam)

có giá là 621,5 triệu đồng (giá tham khảo và

thông số kỹ thuật xe hơi lắp ráp tại Việt Nam

tính đến ngày 1/3/2009) Sau khi đã đăng ký

nhãn hiệu, tất cả các xe ô tô Civic 2.0 được

trưng bày và bán trên trên thị trường Việt Nam đều phải đảm bảo các thông số kỹ thuật tượng

tự như sản phẩm mẫu đã đăng ký.

Thứ hai: Giá cả trên thị trường chịu tác động

chủ yếu bởi quan hệ cung - cầu; bên mua và bên bán trong mỗi giao dịch không thể điều tiết được giá cả thị trường mà chỉ có thể là

người tiếp nhận giá cả thị trường

 Ví dụ 2: Trong một giao dịch mua bán nhà biệt

thự có diện tích 200m² tại một khu đô thị mới giữa khách hàng A (bên bán) với khách hàng B (bên

mua) Cả hai bên trong khi thoả thuận giá nhà biệt thự đều tự hiểu rằng, giao dịch giữa họ phải trên cơ

sở giá nhà biệt thự cùng loại trên thị trường tại khu

đô thị mới đó, bất kỳ một sự ép giá nào của một

bên hoặc của cả hai bên đều làm cho giao dịch

không đi đến thành công, điều đó có nghĩa là các bên mua, bán không thể làm thay đổi giá nhà biệt thự khi mà giá đó đã được hình thành trên thị

trường

Thứ ba: Sản phẩm hàng hóa và các nguồn lực sản

xuất ra hàng hóa được tự do lưu thông trên thị

Người bán được tự do bán ở đâu có giá cao nhất,

thu được lợi nhuận lớn nhất và người mua được tự

do mua ở đâu có giá thấp nhất Trên thị trường

không tồn tại yếu tố độc quyền

 Thứ tư: Chủ thể của thị trường cạnh tranh hoàn toàn

vừa là người sản xuất, vừa là người tiêu dùng và họ

có tri thức đầy đủ về tình hình thị trường loại sản

phẩm mà họ sản xuất ra

 1.2 So sánh thị trường BĐS với thị trường cạnh tranh hoàn hảo

 a) Hàng hoá và dịch vụ trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo giống nhau và có thể thay thế cho nhau;

 Trong thị trường BĐS, mỗi thửa đất có một vị trí độc nhất vô nhị Chúng có thay thế được

cho nhau nhưng giữa chúng có sự chênh lệch nhất định về giá trị.

b) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, cùng một loại sản phẩm nhưng số lượng người mua

và người bán rất lớn và không có một ai trong

số họ có thể đơn phương tác động làm thay đổi đến giá cả thị trường

 Trong thị trường BĐS, sự độc quyền về vị trí thửa đất của bên bán hoặc sự độc mãi của bên mua làm cho giá mua, bán BĐS khác xa giá thị trường

 c) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo các trở ngại, kích động đơn phương từ bên bán

hoặc bên mua không làm thay đổi được giá cả thị trường;

 Trong thị trường BĐS, giá cả BĐS chịu ảnh hưởng lớn bởi các quy định của Nhà nước như các quy định về quy hoạch sử dụng đất, quy

hoạch xây dựng, các quy định về quyền, nghĩa

vụ của người sử dụng đất, sở hữu nhà, vv

d) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, hàng hoá và các nguồn lực sản xuất ra loại hàng hóa được tự do lưu thông tới những nơi có giá cao nhất, lợi nhuận ròng lớn nhất; người mua được

tự do mua ở nơi có giá thấp nhất

 Trong thị trường BĐS, do đất đai có vị trí cố định và không thể tái tạo được, nên dù có

những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu vực hoặc những thay đổi về các cơ hội

đầu tư làm giá đất tăng, giảm quá mức, nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những

 đ) Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo,

người mua và người bán đều được thông báo đầy đủ về các điều kiện thị trường;

 Trong thị trường BĐS người mua, bán thường chỉ nhận được lượng thông tin rất nghèo nàn

với độ tin cậy kém Nhiều người trong số

những người mua hoặc bán không thường

xuyên và không quen các thủ tục mua bán trên thị trường.

1.3 Kết luận :

 Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng trong một số trường hợp nhất định (có vị trị, hình thể, diện tích, mục đích sử dụng tương tự nhau) thì chúng là

những đối tượng có thể thay thế được cho nhau Đây chính là cơ sở để xây dựng các phương pháp định giá BĐS.

 Ví dụ 1: Một người mua BĐS thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại

nhà nào đó, nhưng họ có thể dễ dàng thay một BĐS cùng loại nhưng ở một vị trí khác nếu giá

cả BĐS cùng loại đó chấp nhận được.

Ví dụ 2: Những người mua BĐS công nghiệp có thể không bị bó buộc vào một vị trí cụ thể trong khu

công nghiệp miễn là BĐS họ cần mua nằm trong

cùng khu công nghiệp đó

Ví dụ 3: Để tìm kiếm những cơ hội đầu tư đem lại lợi nhuận cao, những người xây dựng và kinh doanh BĐS không thể di chuyển đối tượng kinh doanh mà chỉ có thể chuyển địa bàn kinh doanh từ thị trường

2 Thị trường BĐS là loại thị trường không

có trung tâm

Thị trường BĐS có các đặc trưng riêng cơ bản sau:

 Thứ nhất : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu Vì vậy, các

giao dịch trên thị trường BĐS là các giao dịch

về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

 Thứ hai: Là một thị trường cạnh tranh không

hoàn hảo nhưng tính cạnh tranh mang đặc thù riêng, trong đó người sử dụng đất (hộ gia đình,

cá nhân) cạnh tranh trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho

thuê hoặc công nhận.

Thứ ba: Nhà nước không chỉ tham gia các

hoạt động kinh doanh BĐS với tư cánh là

người sở hữu đất đai mà còn với tư cách là

người đại diện cho lợi ích của toàn dân trong việc điều tiết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với thị trường BĐS nói chung và thị

trường quyền sử dụng đất nói riêng.

 Thứ tư: Cũng xuất phát từ đặc điểm đất đai

thuộc sở hữu toàn dân, nên thị trường quyền

sử dụng đất có đặc thù riêng Ở Trung Quốc thị trường quyền sử dụng đất được chia làm 3 cấp thị trường sau đây:

 + Thị trường cấp I:

 Là thị trường trong đó Nhà nước - Người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – chuyển giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao đất, cho thuê đất;

+ Thị trường cấp II:

 Là thị trường trong đó người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tái chuyển giao quyền sử dụng đất; bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao đều không phải là người sở hữu đất;

 + Thị trường cấp III:

 Là thị trường người sử dụng đất cho thuê

quyền sử dụng đất

III - CÁC LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS

- Căn cứ tình hình thực tế ở nước ta, có thể phân thị trường BĐS thành 4 loại sau:

1 Thị trường BĐS sử dụng vào mục đích để ở;

2 Thị trường BĐS sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ;

3 Thị trường BĐS sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh công nghiệp;

4 Thị trường BĐS sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp.

1 Thị trường BĐS để ở

Căn cứ loại hình sở hữu, thị trường BĐS để ở gồm 2 phân nhóm chủ yếu sau:

 1.1 Thị trường BĐS để ở thuộc sở hữu Nhà nước;

 Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS loại này là đang ngày càng thu hẹp, thay thế bởi thị trường

BĐS thuộc sở hữu của các thành phần kinh tế phi

Nhà nước (xã hội hóa)

 1.2 Thị trường BĐS để ở thuộc sở hữu của các thành phần kinh tế phi Nhà nước

Đặc điểm chủ yếu của loại thị trường này là:

a) Người sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất ở;

b) Người sở hữu nhà ở đồng thời là người sử dụng đất ở, nhưng quyền sử dụng đất ở là

quyền chung của những người sở hữu căn hộ hoặc một số căn hộ thuộc nhà ở đó;

c) Người sở hữu nhà ở không đồng thời là

người sử dụng đất ở