Bai giang DinhGiaDat 20.4.2009 pptx

NỘI DUNG GIỚI THIỆU NỘI DUNG GIỚI THIỆU  Chương 1: BĐS và các quyền về BĐS;  Chương 2: Thị trường BĐS;  Chương 3: Một số khái niệm về định giá BĐS;  Chương 4: Các nguyên tắc cơ bản trong định giá BĐS;  Chương 5: Các phương pháp định giá BĐS;  Chương 6: Định giá hàng loạt và định giá cá biệt đối với BĐS. Chương 1 Chương 1 BĐS VÀ CÁC QUYỀN VỀ BĐS BĐS VÀ CÁC QUYỀN VỀ BĐS  Nội dung chương 1 sẽ tập trung giới thiệu 02 vấn đề chủ yếu sau:  1. Một số vấn đề chung về BĐS  2. Quyền sở hữu BĐS. I - MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BĐS I - MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BĐS  1. Khái niệm:  Theo quy định tại k1Đ174 BLDS thì BĐS là các tài sản không thể di, dời được bao gồm:  - Đất đai;  - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;  - Các tài sản khác gắn liền với đất đai.  2. Đăng trưng của BĐS  2.1. BĐS là tài sản không thể di, dời được  Đây là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa BĐS với động sản.  BĐS bao gồm nhiều tài sản thành phần, trong đó đất đai là tài sản chính và trong mọi trường hợp đều không thể di, dời được; nhưng cũng có tài sản thuộc thành phần của BĐS đặc tính “bất động” cũng chỉ tương đối.  Ví dụ: trường hợp hệ thống máy điều hòa nhiệt độ của một tòa cao ốc. 2.2. Vị trí của mỗi BĐS là độc nhất vô nhị Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng, nhưng không thể có 2 thửa đất trên cùng một tọa độ (vị trí). Người ta gọi tính đặc thù đó của BĐS là đặc tính “độc nhất vô nhị”. II - QUYỀN SỞ HỮU BĐS II - QUYỀN SỞ HỮU BĐS  1. Khái niệm  Tùy theo đặc điểm của hệ thống pháp luật mỗi nước mà quyền sở hữu được chia nhỏ thành các quyền riêng, cách chia phổ biến gồm các quyền sau:  - Quyền sử dụng và hưởng lợi từ BĐS;  - Quyền bán BĐS;  - Quyền cho thuê hoặc cho mượn BĐS;  - Quyền nhận hoặc nhường BĐS;  - Quyền cho, tặng BĐS;  - Quyền chối bỏ bất cứ quyền nào đối với BĐS.  2. Các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu BĐS  2.1. Quyền sở hữu BĐS:  Theo quy định tại Điều 164 của Bộ Luật dân sự năm 2005 thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.  Ví dụ: Quyền sở hữu đối với nhà ở là của tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở (k1 Đ9 Luật Nhà ở năm 2005). 2.2. Các qui định khác về quyền sở hữu BĐS: (10 điểm cần lưu ý) - Quyền sở hữu đối với mốc giới ngăn cách các BĐS; - Hạn chế quyền trổ cửa; - Quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ BĐS liền kề; - Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề; - Quyền về lối đi qua BĐS liền kề; - Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua BĐS liền kề; - Quyền về cấp thoát nước qua BĐS liền kề; - Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác; - Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề; - Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.  3. Các quy định của pháp luật về đất đai về quyền của người sử dụng đất  Ngoài các quyền chung người sử dụng đất còn có các quyền cụ thể sau:  3.1. Quyền của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất;  3.2. Quyền của tổ chức kinh tế:  a) Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. . Việt Nam về quyền sở hữu BĐS  2.1. Quyền sở hữu BĐS:  Theo quy định tại Điều 1 64 của Bộ Luật dân sự năm 200 5 thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.  Ví. sử dụng đất. c) Được Nhà nước cho thuê đất. d) Được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7 /200 4 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm. đất thuê;  b) Được Nhà nước cho thuê đất;  c) Được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7 /200 4 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê;  d) Thuê lại đất trong khu công nghiệp; 