Trên địa bàn quận córất nhiều dự án đã và đang được đầu tư, nhưng công tác bồi thường hỗ trợ giảiphóng mặt bằng và tái định cư gặp rất nhiều khó khăn đó là đất ở và nhà cửacũng như vật k
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Trình tự thủ tục thu hồi đất và quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trình tự và thủ tục thu hồi đất nhằm phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, cũng như phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng được quy định rõ ràng.
1.2.1 Thông báo thu hồi đất
Trước khi quyết định thu hồi đất được ban hành, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người sở hữu đất biết, với thời gian tối thiểu là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.
Uỷ ban nhân dân cấp huyện có quyền thu hồi đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư, bao gồm cả đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhà ở tại Việt Nam.
1.2.3 Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất
Sau khi có quyết định thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân cấp xã cần phối hợp với tổ chức bồi thường và giải phóng mặt bằng để thực hiện kế hoạch thu hồi đất Người sử dụng đất cũng phải hợp tác với tổ chức này trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc và kiểm đếm để xác định diện tích đất, thống kê nhà ở và tài sản gắn liền với đất, từ đó lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
1.2.4 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Tổ chức có nhiệm vụ bồi thường và giải phóng mặt bằng phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho từng tổ chức, cá nhân và hộ gia đình bị thu hồi đất Việc này dựa trên việc tổng hợp số liệu kiểm kê và xử lý thông tin liên quan đến từng trường hợp cụ thể Đồng thời, tổ chức cũng cần áp giá để tính giá trị bồi thường cho đất và tài sản trên đất.
1.2.5 Niêm yết công khai lấy ý kiến của nhân dân về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Sau khi lập phương án chi tiết, tổ chức bồi thường và giải phóng mặt bằng cần phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến của nhân dân về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Việc tổng hợp ý kiến cần ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, không đồng ý và ý kiến khác Đồng thời, tổ chức đối thoại với những trường hợp còn ý kiến không đồng ý trước khi hoàn chỉnh phương án và trình lên cơ quan có thẩm quyền.
Dựa trên ý kiến của những người có đất bị thu hồi cùng với sự tham gia của đại diện chính quyền và đoàn thể địa phương, tổ chức bồi thường sẽ tiếp thu và hoàn thiện phương án chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Sau đó, phương án này sẽ được trình lên cơ quan chuyên môn để thẩm định và gửi tới cấp có thẩm quyền phê duyệt.
1.2.7 Phê duyệt phương án chi tiết, tổ chức triển khai thực hiện
Uỷ ban nhân dân cấp huyện đã ban hành quyết định thu hồi đất và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày.
Tổ chức chịu trách nhiệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng cần phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp xã để công khai và niêm yết quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở của Uỷ ban nhân dân cấp xã.
1.2.8 Tổ chức chi trả bồi thường
Trong vòng 30 ngày kể từ khi quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực, các cơ quan và tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải thực hiện việc chi trả tiền bồi thường và hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất.
1.2.9 Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi
Sau khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, người bị thu hồi đất cần phải bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư Nếu không thực hiện việc bàn giao mặt bằng, người có đất bị thu hồi sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất, khi đủ các điều kiện theo quy định.
UBND cấp xã và Ủy ban MTTQVN cấp xã nơi có đất thu hồi đã thực hiện công tác vận động và thuyết phục nhằm bồi thường và giải phóng mặt bằng Quyết định cưỡng chế thu hồi đất đã được công khai tại trụ sở UBND và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư Quyết định này đã có hiệu lực thi hành và người bị cưỡng chế đã nhận được thông báo Trong trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định hoặc vắng mặt khi giao, UBND cấp xã sẽ lập biên bản ghi nhận sự việc.
* Hồ sơ trình ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất:
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất gồm:
- Thông báo thu hồi đất;
- Dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được thẩm định và bản tổng hợp ý kiến đóng góp của người có đất bị thu hồi;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là các loại giấy tờ quan trọng theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (đãcó khi lập hồ sơ trình ban hành thông báo thu hồi đất);
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định thu hồi đất theo Mẫu số 10 ban hành kèm theo Thông tư này
Hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường lập gồm:
- Quyết định thu hồi đất;
- Văn bản đề nghị cưỡng chế thu hồi đất của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;
Ủy ban nhân dân cấp xã đã báo cáo về quá trình vận động và thuyết phục những người có đất bị thu hồi, tuy nhiên họ không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường và giải phóng mặt bằng theo quy định.
Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cưỡng chế thu hồi đất được lập theo Mẫu số 11, theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BNMT Thông tư này quy định chi tiết về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất.
Tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng
Việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành phố được giao cho Tổ chức phụ trách, bao gồm Trung tâm phát triển quỹ đất và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện.
Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện do Chủ tịch UBND cấp huyện lãnh đạo, bao gồm các thành viên là đại diện từ các cơ quan chuyên môn như Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Công thương, cùng với UBND cấp xã có đất bị thu hồi và Chủ đầu tư Ngoài ra, một số thành viên khác sẽ được UBND cấp huyện quyết định bổ sung phù hợp với thực tế địa phương.
1.3.2 Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong công tác giải phóng mặt bằng
Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có đất bị thu hồi cần tuân thủ Quyết định thu hồi đất và giải phóng mặt bằng từ cơ quan có thẩm quyền Nếu có bất kỳ kiến nghị hay thắc mắc nào liên quan đến việc thu hồi đất, họ có quyền thực hiện khiếu nại.
* Các sở, ngành thành phố:
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Sở sẽ chủ trì cùng các Sở, ngành liên quan để hướng dẫn, kiểm tra và đôn đốc việc thực hiện quy định này Đồng thời, Sở cũng sẽ tổng hợp những vướng mắc phát sinh và các trường hợp đặc biệt, trình ủy ban nhân dân thành phố để xem xét điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp.
Sở Tài chính là cơ quan chủ chốt trong việc thẩm định giá đất cụ thể nhằm xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đồng thời, cơ quan này cũng thẩm định các quy định pháp luật liên quan đến tài chính trong các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt.
Sở Xây dựng sẽ phối hợp với các sở, ngành liên quan và Ủy ban nhân dân cấp huyện để khảo sát và xây dựng Bộ đơn giá bồi thường cho nhà, công trình, vật kiến trúc Mục tiêu là trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành bộ đơn giá này nhằm phục vụ cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng theo quy định Đồng thời, Sở cũng sẽ thẩm định các nội dung pháp luật liên quan đến xây dựng và quản lý đầu tư trong các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà Ủy ban nhân dân thành phố có thẩm quyền phê duyệt.
Sở Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện tiến hành khảo sát và xây dựng bảng đơn giá cho cây cối, hoa màu, vật nuôi, cùng với các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp Mục tiêu là
Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho những trường hợp thu hồi đất thuộc thẩm quyền của mình Ngoài ra, Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng thực hiện các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân thành phố, nhằm bàn giao đất cho chủ đầu tư theo quy định của pháp luật.
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng
1.4.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất
1.4.1.1 Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Chi phí đầu tư vào đất còn lại trong trường hợp không có hồ sơ, chứng từ chứng minh được tính như sau:
Đối với đất nuôi trồng thủy sản, nếu địa phương ký hợp đồng với hộ gia đình hoặc cá nhân, người sử dụng đất sẽ được bồi thường 20% giá đất nuôi trồng thủy sản theo bảng giá đất cùng vị trí Đối với đất nuôi trồng thủy sản do tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân tự khai hoang, mức bồi thường cũng là 20% giá đất nuôi trồng thủy sản tại cùng vị trí trong bảng giá đất.
Người sử dụng đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm sẽ được bồi thường 20% giá đất theo mục đích sử dụng và vị trí trong bảng giá đất.
Người sử dụng đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) sẽ được bồi thường 20% giá đất theo mục đích sử dụng tương ứng với vị trí trong bảng giá đất, tuy nhiên mức bồi thường không vượt quá 500.000 đồng/m².
1.4.1.2 Xử lý trường hợp về đất nông nghiệp trong cùng thửa đất sau khi thu hồi
Sau khi thu hồi đất, nếu diện tích đất nông nghiệp trong thửa đất không còn khả năng sản xuất, Ủy ban nhân dân cấp huyện khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng cho những hộ liền kề hoặc đề nghị thu hồi và bồi thường theo quy định Diện tích đất thu hồi sẽ được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã để quản lý và sử dụng theo quy hoạch.
1.4.1.3 Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Mức diện tích đất ở và nhà ở tái định cư cho hộ gia đình được quy định cụ thể: 40 m² đất/hộ tại khu vực quận, 60 m² đất/hộ tại khu vực huyện, và 45 m² nhà chung cư/hộ cho trường hợp sử dụng nhà chung cư tái định cư Nếu diện tích đất ở hoặc nhà ở tái định cư được giao vượt mức quy định, hộ gia đình sẽ phải nộp tiền theo quy định như trường hợp không đủ điều kiện tái định cư.
1.4.1.4 Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nếu được Nhà nước cho thuê đất với hình thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê và được miễn tiền thuê đất theo chính sách đối với người có công với cách mạng, sẽ được bồi thường bằng tiền theo mức giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và vị trí.
1.4.1.5 Diện tích đất ở tái định cư giao cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất do sạt lở, sụt lún bất ngờ Đối với các quận: diện tích tối thiểu là 40m 2 Đối với các huyện: diện tích tối thiểu là 60m 2 Diện tích tối đa không vượt quá hạn mức giao đất ở mới tại địa phương [8; tr 6]
1.4.1.6 Bồi thường, hỗ trợ thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ Đối với đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không:Diện tích đất ở đủ điều kiện được bồi thường về đất do hạn chế khả năng được bồi thường một lần bằng 80% mức bồi thường khi thu hồi đất ở theo vị trí trong bảng giá đất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không Trên cùng một thửa đất, bao gồm đất ở và các loại đất khác của một chủ sử dụng đất đủ điều kiện bồi thường về đất, khi bị hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không chiếm dụng khoảng không lớn hơn hạn mức đất ở thì phần diện tích các loại đất khác trên cùng một thửa đất trong hành lang được bồi thường một lần bằng 80% mức bồi thường cho loại đất đó theo vị trí trong bảng giá đất, tính trên diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn Đối với trường hợp đất ở không đủ điều kiện bồi thường về đất thì được hỗ trợ một lần bằng 40% mức bồi thường khi thu hồi loại đất đó theo vị trí trong bảng giá đất tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất được hỗ trợ một lần bằng 30% mức bồi thưòng giá đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất theo vị trí trong bảng giá đất, tính trên diện tích đất trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không [8; tr 6-7]
1.4.2 Bồi thường, hỗ trợ tài sản
1.4.2.1 Bồi thường, hỗ trợ đối với nhà, công trình (bao gồm cả nhà ở, công trình sinh hoạt)
Theo Quyết định số 324/2015/QĐ-UBND ngày 05 tháng 02 năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, Bộ đơn giá bồi thường cho nhà, công trình và vật kiến trúc được áp dụng để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan trong quá trình bồi thường.
Khi nhà hoặc công trình không áp dụng được Bộ đơn giá bồi thường do UBND thành phố ban hành, tổ chức bồi thường cần lập Biên bản điều tra hiện trạng với xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất thu hồi Dựa vào quy mô và đặc điểm của công trình, đơn vị tư vấn sẽ căn cứ vào hồ sơ hoàn công hoặc thiết kế dự toán để lập dự toán xây dựng mới cho công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
1.4.2.2 Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất
* Mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:
- Mức bồi thường không vượt quá 100% giá trị xây mới nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại
Đối với các công trình và vật kiến trúc có mức bồi thường dưới 30% giá trị mới nhưng đang sử dụng ổn định, sẽ được bồi thường và hỗ trợ 30% giá trị theo Bộ đơn giá bồi thường do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành.
1.4.2.3 Bồi thường nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành
Nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật:
Các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh được xây dựng trên đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sẽ được sử dụng theo thời hạn quy định trong hợp đồng hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Trong trường hợp thu hồi sau khi hết thời hạn, mức bồi thường sẽ bằng 50% giá trị hiện có của công trình Nếu sau khi tính toán bồi thường mà mức bồi thường thấp hơn 30% giá trị xây mới của nhà hoặc công trình, thì sẽ được bồi thường và hỗ trợ bằng 30% giá trị theo Bộ đơn giá bồi thường nhà, công trình, vật kiến trúc.
Đối với nhà chòi xây dựng trên đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, nếu nhà chòi được sử dụng để bảo vệ sản xuất, sẽ được bồi thường 100% giá trị xây dựng mới Diện tích bồi thường tối đa cho nhà chòi là 30m², không bao gồm các công trình như bờ xây, bờ kè, lối đi, tường bao và tường rào.
- Giới hạn số lượng nhà chòi để tính bồi thường:
Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án kinh tế xã hội ở một số địa phương
1.5.1 Kinh nghiệm tại xã Nghĩa Lộ thị trấn Cát Hải về việc giải phóng mặt bằng Dự án đường ô tô Tân Vũ- Lạch Huyện
Dự án đã nhận tổng số tiền bồi thường hỗ trợ lên đến 47 tỷ đồng cho 212 hộ dân, với công tác giải phóng mặt bằng diễn ra suôn sẻ, không gặp phải sự chống đối hay khiếu nại nào Thành công này là minh chứng cho sự đồng thuận giữa “ý Đảng, lòng dân” hướng về dự án.
Theo Bí thư Đảng ỷ xã Nghĩa Lộ Phạm Ninh Bình thì ngay từ giữa năm
Vào năm 2011, Đảng ủy xã đã xác định công tác giải phóng mặt bằng là một nhiệm vụ quan trọng cần được tập trung cao độ Đây là một nhiệm vụ khó khăn và phức tạp, liên quan đến nhiều đối tượng với những nhận thức và hiểu biết khác nhau về chính sách của Nhà nước Do đó, công tác tuyên truyền và vận động cần phải khéo léo và kiên trì, nhằm thuyết phục người dân và ngăn chặn sự can thiệp từ bên ngoài.
Để đảm bảo công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư diễn ra một cách công khai, công bằng và minh bạch, cần chú trọng lắng nghe ý kiến của nhân dân Việc tiếp thu và giải quyết những kiến nghị hợp lý từ các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi là rất quan trọng, nhằm xây dựng sự tin tưởng và đồng thuận trong cộng đồng.
1.5.2 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng từ lô 1A, 1B, Dự án Ngã Năm – Sân bay Cát Bi, quận Ngô Quyền
Dự án có diện tích thu hồi lên tới 81.500m2, ảnh hưởng đến hơn 1.000 hộ dân Từ năm 2002 đến 2005, chính sách đền bù và hỗ trợ được thực hiện tương đối ổn định, giúp giải phóng mặt bằng đạt hơn 30% diện tích cần thu hồi.
Từ năm 2005, chính sách giải phóng mặt bằng liên tục thay đổi, dẫn đến việc chỉ đạt khoảng 10% diện tích thu hồi Vướng mắc chủ yếu đến từ 04 hộ gia đình có tổng diện tích gần 2000m2 tự chia tách và cho thuê Trong quá trình bồi thường, các hộ này đã đưa ra nhiều kiến nghị vượt quá quy định, dẫn đến việc không được giải quyết Dù đã có nhiều cuộc đối thoại và kết luận từ các cấp ngành, họ vẫn tiếp tục khiếu kiện Đảng ủy và Ủy ban phường Lạc Viên đã xây dựng nghị quyết và triển khai kế hoạch phân loại từng hộ, phân công cán bộ tuyên truyền vận động Mục tiêu là không để xảy ra cưỡng chế, giảm thiểu chi phí và ảnh hưởng đến trật tự xã hội Nhờ nỗ lực vận động, trong tháng 1 năm 2014, một hộ đã đồng ý nhận tiền bồi thường và ba hộ khác cũng theo sau Tuy nhiên, vẫn còn 13 hộ chưa chấp thuận, dẫn đến quyết định cưỡng chế từ UBND quận.
Chính quyền phường đã phối hợp với tổ tuyên truyền của UBND quận để thông báo đến người dân về kế hoạch cưỡng chế thông qua hệ thống loa phát thanh Đồng thời, các quyết định cưỡng chế cũng được niêm yết công khai tại tổ dân phố và trụ sở UBND phường để đảm bảo mọi người đều nắm rõ thông tin.
Một số hộ gia đình vẫn tiếp tục "chờ đợt" bằng cách dọn tài sản ra ngoài và dựng lều tạm, từ chối nhận tiền và đất Do đó, Ban cưỡng chế quận đã tổ chức buổi đối thoại cuối cùng tại UBND phường Sau buổi đối thoại, toàn bộ tình hình sẽ được xem xét và giải quyết.
13 hộ dân đã đồng ý bàn giao mặt bằng và tự tháo dỡ các công trình UBND quận sẽ hỗ trợ các hộ dân phương tiện vận chuyển đến nơi ở mới và hoàn tất việc bàn giao toàn bộ mặt bằng cho chủ đầu tư.
Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Đan Đức Hiệp nhấn mạnh rằng sự chủ động là yếu tố then chốt trong công tác giải phóng mặt bằng Cần có cơ chế, chính sách rõ ràng và sự sáng tạo từ các cấp chính quyền Để đạt được sự đồng thuận cao, cần kiên quyết trong hành động và phối hợp chặt chẽ giữa các cấp ủy, chính quyền và các lực lượng Đồng thời, các nhà đầu tư và nhà thầu cần tăng cường quản lý để ngăn chặn tình trạng tái lấn chiếm Kinh nghiệm từ công tác giải phóng mặt bằng lô 1A, 1B cần được phát huy cho các dự án tiếp theo trên địa bàn quận và thành phố.
1.5.3 Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới
Quy trình thu hồi đất ở Trung Quốc bao gồm bốn bước chính: (1) khảo sát điều kiện thu hồi đất, bao gồm dân số nông nghiệp, thu nhập từ đất canh tác, tổng sản lượng hàng năm, diện tích và loại đất, cũng như vấn đề sở hữu trong khu vực bị ảnh hưởng; (2) xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) cơ quan quản lý đất báo cáo với chính quyền địa phương và trình kế hoạch cùng tài liệu liên quan lên cấp cao hơn để được kiểm tra và phê duyệt; (4) thông báo và công bố dự án sau khi được phê duyệt, trong đó chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề liên quan Sau thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo hay mở rộng.
Bồi thường khi thu hồi đất ở Trung Quốc được quy định nhằm đảm bảo người bị thu hồi có chỗ ở bằng hoặc tốt hơn so với trước Mức bồi thường không dựa vào giá thị trường mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của đất Đối với đất nông nghiệp, mức bồi thường được tính từ 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước đó, trong khi trợ cấp tái định cư là từ 4 đến 6 lần giá trị này Nếu mức bồi thường không đủ duy trì mức sống, có thể tăng thêm nhưng không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình Tại Singapore, bồi thường được xác định dựa trên giá trị thực tế của tài sản, chi phí tháo dỡ và di chuyển hợp lý, cùng chi phí xây dựng nhà mới Nếu người bị thu hồi không đồng ý với mức bồi thường, họ có quyền thuê tổ chức định giá tư nhân, và nhà nước sẽ chi trả cho việc định giá lại này.
Việc xác định giá bồi thường tại Singapore dựa trên giá trị đầu tư của bất động sản từ người bị thu hồi đất, không phải giá trị thực tế của bất động sản Giá trị tăng thêm từ đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước sẽ được tách biệt ra khỏi giá trị bồi thường Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ không bồi thường theo giá thị trường hiện tại mà sẽ áp dụng mức giá thấp hơn, sau khi trừ đi giá trị tăng thêm do đầu tư cơ sở hạ tầng.
Nhà nước thực hiện chi trả tiền bồi thường thu hồi đất qua hai đợt: Đợt đầu tiên, 20% tổng giá trị bồi thường sẽ được thanh toán khi chủ nhà tiến hành tháo dỡ nhà ở Đợt thứ hai, phần còn lại sẽ được thanh toán sau khi người bị thu hồi đất hoàn tất việc di chuyển chỗ ở.
THỰC TRẠNG VỀ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG PHỤC VỤ CÁC DỰ ÁN KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Giới thiệu sơ bộ về quận Lê Chân, công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận
Quận Lê Chân, nằm ở nội thành Hải Phòng, tiếp giáp với quận Ngô Quyền, một phần quận Dương Kinh ở phía Đông, quận Kiến An và huyện An Hải ở phía Tây, quận Dương Kinh ở phía Nam, và quận Hồng Bàng ở phía Bắc Mặc dù không có các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa lớn, Lê Chân lại nổi bật với sự tập trung của nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp Thế mạnh này đã giúp quận vượt qua khó khăn và phát triển mạnh mẽ, với tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt từ 25 đến 31% mỗi năm Quận có diện tích tự nhiên 12 km² và dân số khoảng 210.000 người, bao gồm 15 phường hành chính.
Cơ cấu kinh tế của quận Lê Chân bao gồm công nghiệp chiếm 35%, thương mại 30% và dịch vụ cũng 30% Vào ngày 20/12/2002, Thủ tướng Phan Văn Khải đã ban hành Nghị định 106/2002/NĐ-CP, điều chỉnh địa giới hành chính quận Lê Chân thuộc thành phố Hải Phòng Nghị định này quyết định sáp nhập nguyên trạng diện tích tự nhiên và dân số của hai xã Vĩnh Niệm và Dư Hàng Kênh từ huyện An Hải vào quận Lê Chân, đồng thời thành lập phường Vĩnh Niệm và Dư Hàng Kênh trong quận.
Phường Vĩnh Niệm có diện tích 562,66ha với 11.202 nhân khẩu, trong khi phường Dư Hàng Kênh rộng 246,60ha và có 23.373 nhân khẩu Việc mở rộng địa giới hành chính bằng cách sáp nhập 2 xã Dư Hàng Kênh và Vĩnh Niệm từ huyện An Hải cũ đã tạo ra 3 phường mới là Dư Hàng Kênh, Kênh Dương và Vĩnh Niệm Diện tích quận đã tăng gấp 2,5 lần, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quy hoạch, phát triển và chỉnh trang đô thị.
Bảng 2.1 Cơ cấu đất đai Quận Lê Chân năm 2016
Thứ tự Loại đất Diện tích (ha)
4 Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Đất chưa sử dụng Đất đô thị
( Nguồn: số liệu thống kê Phòng Tài nguyên và môi trường quận Lê Chân)
Mục tiêu quy hoạch đến năm 2025 là khai thác cảnh quan các dòng sông, kênh mương và hồ điều hòa, đảm bảo bảo vệ hệ sinh thái mặt nước và không ảnh hưởng đến cư dân khu vực đô thị cũ Không gian mặt nước hồ Điều hòa Vĩnh Niệm sẽ kết hợp với dải cây xanh dọc sông Lạch Tray, tạo nên đô thị hài hòa và thân thiện với môi trường Trung tâm quận được xác định tại giao lộ đường bao Nguyễn Văn Linh và đường Hồ Sen – Cầu Rào 2, trong khi mạng giao thông khu vực được quy hoạch dựa trên hệ thống hiện trạng, nâng cấp và kết nối với các đường giao thông chính để tạo ra một mạng lưới giao thông hoàn chỉnh.
Quy hoạch quận Lê Chân đến năm 2025 nhằm phát triển không gian đô thị đặc trưng, tận dụng tối đa tiềm năng và lợi thế của quận Mục tiêu là tạo ra những chuyển biến tích cực, thúc đẩy sự phát triển của các khu du lịch và dịch vụ tại Lê Chân.
2.1.2 Tình hình kinh tế, chính trị, xã hội của quận Lê Chân
* Đặc điểm về kinh tế, xã hội
Tình hình kinh tế - xã hội của quận cho thấy sự phát triển rõ nét và toàn diện, với hầu hết các chỉ tiêu đều đạt và vượt kế hoạch Tổng thu ngân sách nhà nước ước đạt 538,553 tỷ đồng, tương đương 90,9% dự toán năm, trong khi năm 2015 đạt 695,387 tỷ đồng, bằng 117% dự toán và 193% so với cùng kỳ năm 2014; thuế ngoài quốc doanh đạt 74,5% kế hoạch Công tác quản lý trật tự đường hè, đất đai, môi trường và trật tự xây dựng tiếp tục duy trì kết quả tích cực Lĩnh vực văn hóa - xã hội thực hiện tốt các nhiệm vụ an sinh, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và phong trào địa phương An ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội trên địa bàn quận được đảm bảo.
Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2016 của quận Lê Chân tập trung vào việc tối ưu hóa các nguồn lực và lợi thế sẵn có để xây dựng quận trở thành đô thị xanh, văn minh và hiện đại với hạ tầng đồng bộ Mục tiêu đề ra là tổng giá trị sản xuất công nghiệp đạt 265,9 tỷ đồng và tổng thu ngân sách nhà nước đạt 767,874 tỷ đồng, đồng thời chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng dịch vụ.
Quận Lê Chân có Đảng bộ với 98 chi bộ và 9.169 đảng viên, thể hiện sự phát triển mạnh mẽ của tổ chức đảng tại địa phương Ủy ban Nhân dân quận bao gồm 14 phòng ban và 47 trường học từ cấp THCS đến Mẫu giáo, trong đó có 31 trường quốc lập Về mặt hành chính, quận được chia thành 15 phường, đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý nhà nước về kinh tế xã hội, quốc phòng và an ninh.
Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại quận Lê Chân
2.2.1 Tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng tại quận Lê Chân
Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức công tác giải phóng mặt bằng ỦY BAN NHÂN DÂN QUẬN LÊ CHÂN HỘI ĐỒNG BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ
Trung tâm phát triển quỹ đất
Phòng Tài nguyên và Môi trường
Phòng Quản lý đô thị
Phòng Tài chính kế hoạch
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Ủy ban nhân dân phường có đất bị thu hồi
Trung tâm phát triển quỹ đất
* Nhiệm vụ Trung tâm phát triển quỹ đất
Tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cụ thể:
Để thực hiện dự án thu hồi đất, cần phối hợp với Ủy ban nhân dân phường để nhận bàn giao mốc ngoài thực địa và thành lập Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Sau đó, tổ chức họp thông báo chủ trương thu hồi đất đến các hộ gia đình bị ảnh hưởng và thông báo thời gian kiểm kê Tiến hành kiểm kê ngoài hiện trường và lập phương án bồi thường cho các hộ gia đình Niêm yết dự thảo phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường và gửi đến từng hộ gia đình theo quy định Tổ chức đối thoại để tổng hợp ý kiến đóng góp và hoàn chỉnh phương án chuyển đến phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định Dự thảo phương án tái định cư dựa trên số nhân khẩu và điều kiện sinh sống của các hộ Phối hợp với các phòng ban và UBND phường để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình Cuối cùng, lập dự toán chi phí cưỡng chế thu hồi đất nếu cần thiết và trả lời kiến nghị của dân về chính sách bồi thường.
Phòng tài nguyên và môi trường
* Nhiệm vụ phòng Tài nguyên và Môi trường
Lập hồ sơ trình UBND quận để ban hành Thông báo thu hồi đất cho các tổ chức và cá nhân có đất bị thu hồi Cán bộ sẽ tham gia kiểm đếm, đảm bảo tính chính xác diện tích đất Nếu hộ gia đình, cá nhân không chấp hành, sẽ lập hồ sơ trình Chủ tịch UBND quận ban hành Quyết định kiểm đếm bắt buộc và cưỡng chế nếu cần Thẩm định nguồn gốc đất do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện, phối hợp với các phòng liên quan để thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chuẩn bị tài liệu, giấy mời cho Hội đồng bồi thường và báo cáo phương án đã thẩm định Tham mưu UBND quận ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường và thu hồi đất Lập biên bản bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư và quyết định cưỡng chế thu hồi đất nếu hộ gia đình không nhận tiền, bàn giao mặt bằng Đại diện Hội đồng trả lời kiến nghị của dân về diện tích, nguồn gốc đất, điều kiện sinh hoạt và đơn giá bồi thường Tham gia quản lý quy hoạch và lập bản đồ địa chính, quy hoạch tỷ lệ 1/500 về đấu giá quyền sử dụng đất.
Phòng quản lý đô thị
Cử cán bộ tham gia tổ công tác kiểm đếm tại hiện trường, đảm bảo trách nhiệm về kết cấu và khối lượng vật kiến trúc của các công trình Thẩm định phương án bồi thường và hỗ trợ giá trị vật kiến trúc do Trung tâm phát triển quỹ đất lập, đồng thời phối hợp với các phòng Tài nguyên và Môi trường, Tài chính - Kế hoạch để lập biên bản thẩm định Xây dựng kế hoạch cưỡng chế kiểm đếm và thu hồi đất nếu cần thiết Đại diện Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trả lời các kiến nghị của hộ dân về phương án bồi thường Chủ trì cùng các đơn vị liên quan tham mưu trình Ủy ban nhân dân quận về quy hoạch theo bản đồ tỷ lệ 1/500 phục vụ công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Phòng Tài chính kế hoạch
Thẩm định các chính sách giá trong phương án bồi thường và hỗ trợ do Trung tâm phát triển quỹ đất lập là rất quan trọng Cần phối hợp với phòng Tài nguyên và Môi trường cùng phòng Quản lý đô thị để thẩm định biên bản phương án bồi thường, hỗ trợ theo quy định Ngoài ra, tham gia ý kiến vào công tác quy hoạch và bản đồ tỷ lệ 1/500 về đấu giá quyền sử dụng đất cũng là nhiệm vụ cần thiết.
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai
Lãnh đạo Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tham gia vào Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời phối hợp với Ủy ban nhân dân phường nơi có đất bị thu hồi để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉnh lý Giấy chứng nhận cho các hộ dân sau khi đất bị thu hồi Ngoài ra, Chi nhánh cũng hợp tác với Ủy ban nhân dân phường trong việc chuẩn bị và trả lời các kiến nghị của hộ dân liên quan đến diện tích và nguồn gốc sử dụng đất.
Quản lý mốc giới và chỉ giới dự án sau khi bàn giao từ cơ quan có thẩm quyền là nhiệm vụ quan trọng, nhằm bảo đảm hiện trạng mặt bằng dự án không bị xâm phạm bởi các hoạt động xây dựng, sửa chữa hay trồng cây trái phép Chủ trì kiểm đếm và nhận tiền bàn giao mặt bằng, xác định nguồn gốc sử dụng đất của các hộ bị thu hồi và gửi đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để thẩm định Lập bảng tỷ lệ phần trăm mất đất cho các hộ nông nghiệp và xác lập điều kiện ăn ở cho các hộ có đất ở bị thu hồi Tiếp nhận đơn xin giao đất tái định cư và phối hợp với Trung tâm phát triển quỹ đất, các đoàn thể phường để tuyên truyền, thuyết phục các hộ không chấp hành việc kiểm kê Niêm yết phương án và gửi giấy mời đến các hộ bị thu hồi để tổ chức họp công bố phương án Cuối cùng, phối hợp với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất để thu Giấy chứng nhận hoặc chỉnh lý biến động về quyền sử dụng đất và tổng hợp các đơn thư kiến nghị của các hộ để báo cáo Hội đồng giải quyết.
2.2.2 Thực hiện các chính sách giải phóng mặt bằng tại quận Lê Chân 2.2.2.1 Khái quát công tác giải phóng mặt bằng tại quận Lê Chân
Từ năm 2011 đến năm 2013Công tác giải phóng mặt bằng tại Thành phố Hải Phòng cũng như trên địa bàn quận Lê Chân áp dụng Luật đất đai năm
2003 Năm 2014 đến nay áp dụng Luật đất đai năm 2013
2.2.2.2 Thực trạng Quy hoạch, xây dựng- thực hiện kế hoạch sử dụng đất, điều tra, khảo sát, kiểm đếm
* Thực trạng Quy hoạch, xây dựng- thực hiện kế hoạch sử dụng đất
Quận Lê Chân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đô thị, tuy nhiên, không có quy hoạch sử dụng đất cụ thể Thay vào đó, quận cần lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm để đảm bảo phát triển bền vững.
Dựa trên việc xác định nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân tại quận Lê Chân, bài viết này sẽ trình bày các hạng mục công trình dự án và nhu cầu sử dụng đất được đề xuất cho năm 2016.
Bảng 2.2: Các dự án thực hiện năm 2016
STT Tên dự án Kế hoạch
1 Nhà máy xử lý nước thải 7.999
2 Hồ điều hòa Vĩnh Niệm 213.948
3 Đấu giá quyền sử dụng đất (TM7, CH9, TM8) 4.670
4 Dải cây xanh tổ 22 Dư Hàng Kênh 6.800
8 Trường tiểu học Dư Hàng Kênh 3.100
9 Chi cục thi hành án dân sự quận 3.467
10 Cục thi hành án dân sự thành phố 5.275,5
11 Trường tiểu học liên cấp 66.300
12 Mở rộng và nâng cấp tuyến đường nhánh khu đô thị
13 Trường đại học đa ngành 55.400
15 Trung tâm đa chức năng 7.100
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất quận Lê Chân)
* Thực trạng điều tra, khảo sát, kiểm đếm
Sau khi nhận Thông báo thu hồi đất, người dân trong khu vực được thông báo qua các phương tiện truyền thông và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân phường Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện thông qua việc phối hợp điều tra, khảo sát và kiểm đếm tài sản gắn liền với đất Mặc dù phần lớn người dân đồng tình với việc thu hồi, một số dự án gặp khó khăn do không được sự đồng ý của hộ dân, như dự án của Cục thi hành án thành phố Gia đình ông Tăng Văn Thoan không đồng ý cho điều tra vì tranh chấp nguồn gốc đất, khẳng định đây là đất do tổ tiên để lại và là đất ở, trong khi các cơ quan chức năng xác định là đất nông nghiệp Dù đã có nhiều cuộc họp đối thoại, gia đình vẫn không hợp tác, buộc UBND quận Lê Chân phải xem xét cưỡng chế kiểm kê để đảm bảo tiến độ dự án.
2.2.2.3 Thực trạng chính sách đơn giá bồi thường
Hàng năm, UBND thành phố Hải Phòng ban hành quyết định về đơn giá cây trồng, vật nuôi và thủy sản, cùng với chi phí đầu tư vào đất nuôi trồng thủy sản Quy định này nhằm phục vụ công tác bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Đơn giá được xây dựng bởi Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.
Năm 2011 đến năm 2013 tập đơn giá cây trồng, vật nuôi áp dụng theo Quyết định số 2145/QĐ-UBND ngày 20/12/2011
Năm 2014 đến nay tập đơn giá cây trồng, vật nuôi áp dụng theo Quyết định số 58/QĐ-UBND ngày 12/01/2015
Bảng 2.3: Bảng so sánh đơn giá một số loại cây trồng từ năm 2011÷2013; với năm 2014÷2015
Năm 2011÷2013 Năm 2014÷2015 So sánh Đơn giá (1.00đ)
Mật độ Đơn giá (1.000đ) Mật độ
(Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất quận Lê Chân)
Qua việc so sánh đơn giá cây trồng giữa các năm 2011-2013 và 2014-2015, nhận thấy giá cây trồng đã tăng gần sát với giá thị trường Một số cây có giá trị kinh tế thấp như Na xiêm đã được điều chỉnh giảm từ 50.000đ xuống còn 45.000đ/cây, tương ứng giảm 10% Mặc dù đơn giá mới cao hơn trước, nhưng lại áp dụng theo mật độ trồng cây/ha Ví dụ, cây chuối có giá 200.000đ/cây với mật độ 600 cây/ha, trong khi trước đây chỉ 100.000đ/cây Người dân thường trồng cây theo kinh nghiệm mà không nắm rõ tỷ lệ mật độ trồng Mục đích chính của họ là giữ đất và phục vụ sinh hoạt gia đình, không phải vì lợi nhuận từ bồi thường Khi Nhà nước thu hồi đất cho các dự án kinh tế - xã hội, người dân đồng ý kiểm kê nhưng không đồng thuận với phương án bồi thường theo đơn giá của UBND thành phố UBND thành phố Hải Phòng đã ban hành bộ đơn giá vật kiến trúc phục vụ bồi thường khi thu hồi đất, do Sở xây dựng thiết lập.
Từ năm 2011 đến năm 2013: UBND thành phố ban hành bảng giá đất hàng năm; đối với vật kiến trúc áp dụng theo theo Quyết định 1240/QĐ- UBND 30/7/2010
Từ năm 2014 đến nay áp dụng đơn giá vật kiến trúc theo Quyết định 324/QĐ-UBND ngày 05/02/2015;
Năm 2015 UBND thành phố ban hành bảng giá đất 5 năm/ lần áp dụng cho năm (2015 đến năm 2019)
Bảng 2.4: Gía bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp từ năm 2011 đến 2015 ĐVT: 1.000đ
2 Hỗ trợ chi phí vào đất 13,2 13,2 13,2 -13,2
3 Hỗ trợ 20% giá đất ở khu vực (trung bình của các tuyến đường)
4 Hỗ trợ chuyển đổi việc làm (bằng 5 lần giá đất nông nghiệp)
500 +500 Tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất 1.079,2 1.079,2 1.079,2 66 600 -479,2
Từ năm 2011 đến 2013, giá bồi thường và hỗ trợ về đất nông nghiệp theo Luật đất đai 2003 tại quận Lê Chân đạt mức trung bình 1.079.200đ/m² Mức giá này gần sát với giá thị trường, giúp người dân có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp, từ đó duy trì cuộc sống và nâng cao thu nhập.
Năm 2014, Luật đất đai 2013 có hiệu lực nhưng chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, dẫn đến mức giá bồi thường đất chỉ là 66.000đ/m² Các dự án chi trả tiền trong năm này chủ yếu là những dự án chuyển tiếp từ năm 2013, trong khi các dự án mới chỉ dừng lại ở việc kê khai mà chưa lập phương án bồi thường hỗ trợ.
So với năm 2013, bảng so sánh đơn giá 2015 cho thấy giá bồi thường đã tăng lên 34.000đ/m² Tuy nhiên, các khoản hỗ trợ chi phí vào đất và hỗ trợ 20% giá đất ở khu vực đã giảm xuống còn 1.013.200đ/m² Đặc biệt, có thêm mục hỗ trợ chuyển đổi việc làm, tương đương 500.000đ/m², bằng 5 lần giá đất nông nghiệp.
Giá trị bồi thường và hỗ trợ cho người dân đã giảm mạnh từ 1.079.000đ/m² xuống còn 600.000đ/m², tức là giảm 479.200đ/m² Mức giá này không được hầu hết các hộ dân có đất bị thu hồi chấp nhận, vì họ mong muốn nhận được mức giá như trước hoặc cao hơn Với mức bồi thường 600.000đ/m², người dân cảm thấy không đủ để chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định cuộc sống Đặc biệt, trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015, giá đất ở không có sự biến động nào.
Bảng 2.5: Giá bồi thường, hỗ trợ về vật kiến trúc:
Hệ số điều chỉnh (Theo luật đất đai năm 2003)
Hệ số điều chỉnh (Theo luật đất đai năm 2013
Đánh giá chung công tác giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án kinh tế - xã hội tại quận Lê Chân
2.3.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng tại quận
Công tác GPMB đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển quận Lê Chân thành một đô thị xanh, văn minh và hiện đại.
Quận ủy và UBND quận Lê Chân liên tục chỉ đạo trực tiếp, đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, xã hội và chính trị của quận cũng như toàn thành phố.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng (BT GPMB) tại quận Lê Chân đã được thực hiện một cách công khai, dân chủ và đúng tiến độ, tuân thủ các quy định pháp luật về đất đai Mặc dù việc xác định đối tượng và điều kiện bồi thường gặp nhiều khó khăn, phức tạp, nhưng các cấp, ban ngành của quận đã thực hiện nghiêm túc, đầy đủ và chính xác.
Giá bồi thường cho các dự án thường sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, dẫn đến hầu hết người bị thu hồi đất đồng ý với phương án bồi thường và đã nhận tiền, bàn giao đất đúng quy định Trong các dự án nghiên cứu, không có trường hợp nào khiếu kiện vượt cấp, mọi thắc mắc của người bị thu hồi đất đều được giải quyết thấu tình đạt lý theo quy định pháp luật.
UBND quận đã chủ động chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) trên địa bàn, giao nhiệm vụ cụ thể cho các phòng, ban chuyên môn Đồng thời, UBND quận cũng đã kịp thời báo cáo và đề xuất với UBND thành phố nhằm tháo gỡ khó khăn trong GPMB, bao gồm văn bản số 125/UBND-TTPTQĐ hướng dẫn chi tiết về mật độ cây trồng và cách tính vượt mật độ, cùng với văn bản số 241/UBND-TTPTQĐ về bồi thường và hỗ trợ vật kiến trúc đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức đất ở.
UBND quận tổ chức họp giao ban hàng tuần để kiểm điểm tiến độ thực hiện các dự án Trong các cuộc họp này, các phòng ban được chỉ đạo trực tiếp nhằm đưa ra những giải pháp hiệu quả để tháo gỡ những khó khăn trong quá trình thực hiện dự án.
Sự phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban chuyên môn và sự tham gia tích cực của Chủ đầu tư cùng các đoàn thể chính trị như Ban dân vận Quận ủy, Ban tuyên giáo, Mặt trận Tổ quốc, Hội cựu chiến binh, Hội phụ nữ và các đoàn thể phường đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác tuyên truyền, vận động và giải thích các chính sách của Nhà nước trong công tác GPMB, giúp người dân hiểu rõ và chấp hành tốt hơn.
Trung tâm phát triển quỹ đất là cơ quan chủ chốt trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), với đội ngũ cán bộ trẻ, nhiệt huyết và có trách nhiệm cao Họ luôn nỗ lực hoàn thành nhiệm vụ được giao, bất chấp thời tiết khắc nghiệt và khó khăn, sẵn sàng làm thêm giờ và làm việc trong các ngày lễ Tết.
2.3.2 Những vấn đề bất cập, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở quận trước đây chưa được chú trọng, dẫn đến nhiều vướng mắc và tồn đọng chưa được giải quyết kịp thời Hệ quả là Nhà nước phải công nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử dụng không có giấy tờ hợp pháp Việc điều tra, đo đạc và lập hồ sơ địa chính còn hạn chế, nhiều trường hợp không phản ánh đúng thực tế Những hạn chế này ảnh hưởng đến việc xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Các văn bản pháp lý về quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, hiện đang thiếu tính ổn định và chưa hoàn thiện Điều này dẫn đến sự không phù hợp với thực tế và gây khó khăn trong việc thực hiện các chính sách liên quan.
Chính quyền các cấp thiếu hồ sơ quản lý đầy đủ và không cập nhật biến động thường xuyên, dẫn đến khó khăn trong việc kiểm kê và thẩm định, gây chậm trễ trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) Ngoài ra, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSD) còn thiếu chính xác, làm ảnh hưởng đến tính pháp lý của đất đai trong quá trình GPMB.
Một số cán bộ làm công tác GPMB thiếu đào tạo nghiệp vụ, dẫn đến việc nghiên cứu và áp dụng các văn bản pháp luật chưa đầy đủ Họ chưa nghiêm túc thực hiện việc lấy ý kiến của người bị ảnh hưởng khi lập phương án bồi thường, khiến cho ý kiến phản ánh của người dân không được giải thích hoặc tiếp thu Điều này dẫn đến nhiều thiếu sót trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, gây ra thắc mắc không tránh khỏi từ phía người dân.
Một số chính quyền địa phương chưa chủ động giải quyết các vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) mà lại muốn thông qua Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án Hơn nữa, hiện nay chưa có quy định và hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện biện pháp cưỡng chế đối với hộ gia đình, cá nhân không chấp hành việc đo đạc đất đai và kiểm đếm tài sản.
Giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại địa phương, khiến người dân cảm thấy thiệt thòi khi không được giao đất tái định cư Điều này dẫn đến việc người dân thường xuyên kiến nghị tăng tiền bồi thường, yêu cầu giao đất tái định cư và không bàn giao mặt bằng, từ đó làm chậm tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng (GPMB) và ảnh hưởng đến tiến độ các dự án.
Chủ đầu tư bố trí kinh phí chi trả tiền bồi thường còn chậm
Việc xây dựng các khu tái định cư thường gặp phải tình trạng bị động, với cơ sở hạ tầng không được đầu tư đồng bộ, dẫn đến nhiều khu vực không phù hợp với tập quán sinh hoạt của người dân Ngoài ra, quy mô và diện tích của các khu quy hoạch chưa đa dạng và linh hoạt, khiến người dân gặp khó khăn trong việc lựa chọn Hơn nữa, các phương án hiện tại thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập, không đảm bảo "phục hồi sinh kế" cho những người được tái định cư tại nơi ở mới.
BIỆN PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG PHỤC VỤ CÁC DỰ ÁN KINH TẾ - XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN
Phương hướng, nhiệm vụ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thời gian tới của quận Lê Chân
Trong mục tiêu, nhiệm vụ và những giải pháp xây dựng phát triển quận
Giai đoạn 2010 – 2020, Lê Chân xác định giải phóng mặt bằng là một trong 5 nhiệm vụ trọng tâm và 2 khâu đột phá của Ủy ban nhân dân quận Với sự gia tăng khối lượng các dự án xây dựng, công tác giải phóng mặt bằng, đặc biệt là bồi thường, trở thành nhiệm vụ nặng nề và phức tạp Từ năm 2011 đến 2015, quận đã bàn giao mặt bằng cho 26 dự án, thể hiện nỗ lực của cấp Ủy, chính quyền địa phương, chủ đầu tư và sự ủng hộ của người dân Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, công tác giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi sự hợp tác chặt chẽ giữa các bên liên quan và các ban, ngành trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là yếu tố then chốt thúc đẩy đầu tư và xây dựng Hải Phòng thành thành phố công nghiệp, văn minh, hiện đại trước năm 2020 Để đạt được mục tiêu này, các quận, huyện cần tăng cường công tác giải phóng mặt bằng, tạo ra mặt bằng sạch cho các dự án trung tâm thương mại, chung cư, khu vui chơi giải trí, cũng như xây dựng và mở rộng các tuyến đường, chỉnh trang đô thị và cải thiện điều kiện vệ sinh môi trường.
Hiện nay, quỹ đất nông nghiệp tại địa bàn còn nhiều, nhưng việc canh tác không mang lại hiệu quả cao Nhiều hộ dân đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất để cải thiện kinh tế và ổn định cuộc sống Tuy nhiên, quá trình giải phóng mặt bằng gặp khó khăn trong việc chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân Do đó, UBND quận cần đề xuất với Thành phố các chính sách phù hợp nhằm đảm bảo an sinh xã hội và quyền lợi cho những người bị thu hồi đất.
3.1.2 Nhiệm vụ công tác bồi thường, giải phóng bằng trong thời gian tới của quận Lê Chân Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục về chính sách đất đai, nhà ở, việc làm liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, các văn bản quy phạm pháp luật của thành phố về chính sách, cơ chế bồi thường, hỗ trợ tái định cư, đặc biệt là các khoản hỗ trợ, bồi thường, tái định cư và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất; quan tâm đầy đủ hơn nhu cầu chuyển đổi việc làm, tái định cư của người có đất bị thu hồi, phải di chuyển chỗ ở, thay đổi việc làm Vận động người dân trên địa bàn có dự án thực hiện đúng pháp luật, bàn giao mặt bằng đúng tiến độ, đặc biệt là các công trình, dự án trọng điểm Đảm bảo bàn giao đủ mặt bằng sạch, kịp tiến độ triển khai các dự án đầu tư, đặc biệt là các công trình xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trọng điểm, như một số dự án Trạm bơm chợ hàng, Kiên cố hóa và điều chỉnh hướng đê tả Lạch Tray, Trung tâm Hành chính quận
Xây dựng hệ thống văn bản pháp luật của thành phố liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần phải phù hợp với thực tiễn và đáp ứng nguyện vọng của người dân Đặc biệt, chính sách về giá bồi thường và hỗ trợ cần được thiết kế sao cho dễ hiểu, dễ thực hiện, nhằm nhận được sự ủng hộ và chấp hành từ cộng đồng.
Củng cố tổ chức công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại quận nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp và trách nhiệm Đảm bảo quy trình kiểm kê và lập phương án bồi thường công khai, minh bạch và công bằng, giảm thiểu sai sót và kiến nghị của công dân Phối hợp chặt chẽ với các ngành chức năng địa phương để giải quyết triệt để các khiếu nại và tố cáo, hạn chế tình trạng khiếu kiện vượt cấp.
Biện pháp hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng
Công tác giải phóng mặt bằng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút đầu tư và phát triển thành phố trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa Mục tiêu chính là tạo ra nhiều mặt bằng sạch, đảm bảo tiến độ và diện tích bàn giao cho các nhà đầu tư Qua đó, xây dựng môi trường đầu tư thuận lợi và tạo hình ảnh tin cậy cho các nhà đầu tư khi triển khai dự án tại thành phố.
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại quận Lê Chân đã đạt được nhiều kết quả quan trọng nhưng vẫn gặp phải nhiều khó khăn và bất cập Mặc dù các cấp chính quyền đã triển khai nhiều chính sách và giải pháp tích cực, nhưng với sự gia tăng của các công trình xây dựng lớn, công tác này trở nên phức tạp hơn Để nâng cao hiệu quả giải phóng mặt bằng, cần có sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc hoạch định, xây dựng và ban hành các cơ chế, chính sách, đồng thời đơn giản hóa quy trình để đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính Việc này sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ GPMB, tạo điều kiện cho các dự án xây dựng thực hiện theo đúng kế hoạch.
3.2.1 Biện pháp trong quy hoạch, xây dựng - thực hiện kế hoạch sử dụng đất
3.2.1.1.Hoàn thiện bản đồ địa chính
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho thấy hồ sơ địa chính là yếu tố then chốt trong việc xác định điều kiện bồi thường và hỗ trợ đất Nhiều hộ dân gặp khó khăn do không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có nhưng diện tích thực tế không khớp với hồ sơ Nguyên nhân thường là do sai sót trong quá trình đo đạc và xác định mốc giới, dẫn đến tranh chấp giữa người dân và cán bộ địa chính Điều này gây khó khăn trong việc xác định nguồn gốc và thời gian sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân.
Từ năm 2003 đến 2008, quận Lê Chân đã sáp nhập hai xã từ huyện An Hải cũ và chia thành ba phường, dẫn đến nhiều thiếu sót trong hồ sơ địa chính Trong số ba phường mới, phường Vĩnh Niệm có hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ, nhưng diện tích của phường lại lớn, chiếm 2/3 diện tích quận cũ Người dân tại đây thường thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất mà không thông qua xác nhận của chính quyền, khiến cán bộ địa chính không nắm bắt kịp thời các biến động về đất đai Khi có dự án thu hồi đất, việc xác định chủ sở hữu cuối cùng trở nên khó khăn, đồng thời gây khó khăn trong việc xác minh điều kiện hỗ trợ cho người dân, do không rõ ai là chủ sở hữu hợp pháp: người được giao đất ban đầu hay người đã chuyển nhượng.
Công tác xác định nguồn gốc và thời gian sử dụng đất tại phường Dư Hàng Kênh và Kênh Dương gặp nhiều khó khăn khi có dự án thu hồi đất, do hồ sơ địa chính không đầy đủ và bị thất lạc trong quá trình chuyển giao Phường Kênh Dương được tách ra từ phường Dư Hàng Kênh, trong khi phường Dư Hàng Kênh được tách từ huyện An Hải Sự thiếu sót trong hồ sơ chuyển giao khiến không thể xác định trách nhiệm cá nhân cụ thể Bản đồ quy hoạch và sổ mục kê của địa phương chỉ được sao chép từ huyện An Hải cũ và đã bị hỏng hóc trong quá trình bảo quản Khi thực hiện dự án, cán bộ địa chính và cán bộ dự án thường phải tìm kiếm thông tin từ tổ dân phố, Chủ tịch hội nông dân và Chủ tịch hợp tác xã cũ để xác định nguồn gốc đất.
Thành phố và quận cần đầu tư cho công tác đo vẽ bản đồ, lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính từ cấp phường đến quận Cần tập trung nâng cấp hồ sơ địa chính tại các phường đã có bản đồ và hoàn thiện việc lập bản đồ địa chính tại các xã, phường, thị trấn còn lại trước năm 2020 Mục tiêu là hoàn chỉnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 và 1/2000 trong thời gian sớm nhất Để thực hiện, Ủy ban nhân dân quận cần phối hợp với Viện quy hoạch xây dựng và Sở Tài nguyên và Môi trường để xây dựng kế hoạch đo đạc, lập bản đồ địa chính Đối với các đơn vị đã có bản đồ hoàn chỉnh, cần bổ sung và cập nhật kịp thời, chính xác biến động về đất Đồng thời, cần đốc thúc UBND các phường xác định nguồn gốc sử dụng đất và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND quận sẽ cấp kinh phí cho việc lập bản đồ hiện trạng đất ở, đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất do UBND phường tự quản lý ở các địa phương.
Tập trung vào việc đổi mới và nâng cao chất lượng lập và quản lý quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt tại các phường Kênh Dương và Vĩnh Niệm, nơi có tiềm năng thu hút đầu tư phát triển Công khai quy hoạch các dự án, mốc giới và hành lang bảo vệ công trình để chính quyền địa phương thực hiện quản lý hiệu quả, đồng thời tạo điều kiện cho nhân dân giám sát, thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Không thu hồi đất cho các dự án riêng lẻ ở những khu vực thiếu điều kiện về hạ tầng và tiêu chuẩn môi trường Cần thu hồi quỹ đất quy hoạch để chuyển đổi mục đích sử dụng, tập trung vào việc quy hoạch và xây dựng các khu tái định cư.
Các phường cần chủ động rà soát và xác định nguồn gốc đất, xử lý các trường hợp không rõ nguồn gốc hoặc giao đất trái thẩm quyền theo quy định pháp luật Đồng thời, cần làm rõ trách nhiệm và xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân liên quan đến xây dựng trái phép và các hành vi vi phạm khác trên đất quy hoạch nhằm trục lợi bồi thường Cần kiên quyết đình chỉ, cưỡng chế phá dỡ, di chuyển các công trình xây dựng và xử lý nghiêm các vi phạm trên đất thu hồi trước khi tiến hành kiểm kê.
3.2.1.2 Kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch, phát triển đô thị của quận Lê Chân Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, song là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên này vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước một cách khoa học, tiết kiệm, hiệu quả là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn
Hiến pháp Việt Nam năm 2013 xác định rằng đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia và là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển đất nước, đồng thời nhấn mạnh việc quản lý đất đai phải tuân theo pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai Cụ thể, Điều 22 Khoản 4 nhấn mạnh vai trò của quy hoạch đất, trong khi Điều 45 Khoản 3 yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp quận trình kế hoạch sử dụng đất hàng năm lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để phê duyệt.
Trong thời kỳ đổi mới, sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đã làm gia tăng nhu cầu về đất cho các ngành sản xuất, tạo ra nhiều vấn đề phức tạp và áp lực lên nguồn tài nguyên đất Do đó, việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất trở nên cần thiết và quan trọng, không chỉ cho hiện tại mà còn cho tương lai Quy hoạch đất giúp các cấp, các ngành sắp xếp và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất, ngăn ngừa lãng phí và bảo vệ môi trường Hơn nữa, quy hoạch đất còn là công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý và phát triển bền vững.
Công tác lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là yếu tố then chốt trong quản lý Nhà nước về đất đai Từ năm 2014, khi Luật Đất đai có hiệu lực, Ủy ban nhân dân quận đã nhận thức rõ tầm quan trọng của việc lập kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục tình trạng thiếu thống nhất giữa các ngành và cấp Việc này không chỉ tạo ra căn cứ pháp lý và khoa học để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh, mà còn giúp phân bổ và sử dụng nguồn tài nguyên đất một cách hiệu quả, bền vững Đồng thời, nó cũng thiết lập hành lang pháp lý cho các hoạt động như thu hồi, giao, cho thuê đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của Quận.
Kế hoạch xây dựng đô thị cần được thực hiện nghiêm túc, đồng bộ và chi tiết, đồng thời phải đảm bảo tính bảo mật trước khi được phê duyệt bởi các cấp có thẩm quyền Việc rò rỉ thông tin về kế hoạch sử dụng đất trước khi có sự phê duyệt sẽ tạo cơ hội cho các nhà đầu cơ tham gia vào thị trường, gây ra sự rối loạn trong lĩnh vực bất động sản địa phương.
Căn cứ những tình hình thực tế sử dụng đất tại địa phương Uỷ ban nhân dân quận Lê Chân lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm
3.2.2 Biện pháp trong việc ban hành chính sách đơn giá bồi thường, hỗ trợ
3.2.2.1 Biện pháp trong việc ban hành chính sách đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất, các công trình, kiến trúc
